Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Casablanca concentre le pouls économique du Maroc, une démographie en croissance, une forte urbanisation et un parc immobilier aussi contrasté que dynamique. Investir dans l’immobilier à Casablanca, c’est se positionner sur le marché le plus liquide et le plus observé du pays, avec des rendements bruts qui oscillent couramment entre 4 % et 8 % et des perspectives dopées par les grands projets d’infrastructure et la Coupe du monde 2030.
Le marché immobilier marocain offre un large éventail d’options, des studios aux villas, mais sa rentabilité dépend fortement du choix du lieu et de la stratégie. Une erreur de localisation ou de plan peut avoir un coût significatif. Il est crucial de bien comprendre les mécanismes spécifiques à chaque type de bien et à chaque quartier (comme Roches Noires, Anfa Supérieur, Bouskoura ou Aïn Diab) pour réussir son investissement.
Comprendre le contexte économique et immobilier de Casablanca
Casablanca n’est pas seulement la plus grande ville du pays : c’est le véritable moteur économique. La région Casablanca-Settat pèse environ un tiers du PIB national, avec une croissance régionale autour de 5 %, supérieure à la moyenne marocaine. La métropole élargie rassemble plus de 4 millions d’habitants, dans un pays lui-même très jeune (âge médian autour de 29,5 ans) et largement urbanisé.
Sur le plan macroéconomique, le cadre est plutôt favorable à l’investissement immobilier. Bank Al‑Maghrib maintient un taux directeur modéré de 2,25 %, l’inflation a nettement ralenti par rapport au pic de 6,1 % de 2023, et la croissance devrait rester autour de 3,9 % en 2025 puis 3,7 % en 2026 selon le FMI. Le dirham demeure relativement stable.
Baisse des transactions immobilières au niveau national au premier trimestre 2025 par rapport à la même période de l’année précédente.
Casablanca échappe en partie à cette torpeur, mais pas complètement. Dans la ville, les prix résidentiels n’ont progressé que de 0,24 % en un an au premier trimestre 2025, ce qui signifie une légère baisse réelle d’environ 1,34 % après inflation. Sur une décennie, les prix corrigés de l’inflation ont reculé d’environ 19 %, alors que les valeurs nominales sont restées globalement stables. Autrement dit : la ville reste chère à l’achat, mais la surchauffe n’est pas au rendez‑vous, ce qui limite le risque de bulle à court terme.
Prix de l’immobilier à Casablanca : niveaux, tendances et écarts
Le ticket d’entrée dans la pierre casablancaise dépend énormément du quartier, du standing et du type de bien. Globalement, la médiane du prix au mètre carré tourne autour de 11 300 MAD en 2026, pour une moyenne proche de 12 500 MAD/m². Les appartements s’échangent fréquemment entre 13 000 et 15 000 MAD/m², avec de grandes disparités entre zones centrales et périphériques.
Les données disponibles permettent de dessiner une grille de lecture assez précise des principaux quartiers :
| Quartier / Zone | Gamme de prix appartements (MAD/m²) | Fourchette de prix typique (MAD) |
|---|---|---|
| Ain Diab | 27 000 – 36 000 | 3 000 000 – 7 000 000 |
| CFC (Casablanca Finance City) | 22 000 – 30 000 | 2 200 000 – 4 500 000 |
| Anfa Supérieur / Anfa | 22 000 – 31 000 (souvent > 25 000) | ~ 2 000 000 – 5 000 000+ |
| Casablanca Marina | 25 000 – 31 000 | haut de gamme |
| Gauthier | 19 000 – 25 000 | 1 800 000 – 4 000 000 |
| Racine | proche de 19 000 – 25 000 | haut de gamme |
| Maarif | 14 000 – 18 000 | 1 000 000 – 2 500 000 |
| Bouskoura | ~14 000 | variable, villas plus chères |
| Ain Sebaâ / Hay Mohammadi | 9 500 – 12 000 | 500 000 – 1 500 000 |
| Quartiers très abordables | 6 500 – 9 200 (Sidi Moumen, Sbata…) | < 1 000 000 souvent |
Les zones les plus chères (Anfa Supérieur, Casablanca Marina, Ain Diab) se situent au‑delà de 25 000 MAD/m², voire plus de 30 000 MAD/m² pour certains programmes neufs. À l’opposé, des secteurs populaires comme Sidi Moumen, Sbata, Sidi Bernoussi ou Hay Mohammadi offrent des prix de 6 500 à 9 200 MAD/m², mais au prix de compromis sur la qualité des immeubles, la distance aux bassins d’emploi et la liquidité à la revente.
La médiane du prix d’un logement à Casablanca est estimée autour de 960 000 MAD pour l’année 2026.
Les budgets d’entrée sont assez parlants : avec 450 000 à 650 000 MAD, on peut viser un appartement ancien d’environ 55 m² dans un quartier populaire comme Hay Mohammadi. Le prix moyen d’un studio est estimé autour de 700 000 MAD, mais il varie fortement selon la localisation, de 650 000 MAD à Hay Tarik à plus de 1,3 million de dirhams pour un studio meublé dans Bourgogne.
Maisons, villas et luxe : un autre marché
Pour les villas, la barre se situe beaucoup plus haut. Le prix moyen d’une villa à Casablanca tourne autour de 4 millions de dirhams, avec des surfaces qui peuvent aller de 150 à 500 m² habitables dans les résidences haut de gamme. À Californie, par exemple, le mètre carré de villa se facture environ 25 000 MAD, tandis qu’à Dar Bouazza, en périphérie sud, on trouve plutôt 18 000 MAD/m².
Le prix de départ des appartements de luxe à Casablanca, en euros.
Rendements locatifs : où se situent les vraies bonnes affaires ?
Investir dans l’immobilier à Casablanca se justifie largement par les revenus locatifs. D’après plusieurs sources (Global Property Guide, plateformes locales, études spécialisées), les rendements bruts moyens des appartements tournent autour de 7 %, avec des fourchettes assez larges selon le type de bien et le quartier.
Yields globaux et par type de produit
En moyenne, la ville se situe dans un créneau de 4 % à 8 % de rendement brut. Les petites surfaces (studios, une chambre) affichent les meilleures performances, tandis que les grandes surfaces et les villas se contentent de niveaux plus modestes.
On peut synthétiser ainsi :
| Type de bien / Situation | Rendement brut typique |
|---|---|
| Appartements (moyenne Casablanca) | ~7,0 % |
| Intervalle général appartements | ~4 % – 8 % |
| 1 chambre (ville) | jusqu’à ~8,2 % |
| 2 chambres (ville) | ~7,5 % |
| 3 chambres | ~6,7 % |
| 4+ chambres | ~5,6 % |
| Appartements luxe (Anfa, Ain Diab) | 3,5 % – 5 % |
| Villas haut de gamme (Californie, Bouskoura…) | 4 % – 6 % (0,5 pt de moins que les appart’) |
En pratique, les quartiers milieu de gamme bien situés (Maarif, Gauthier côté intermédiaire, Roches Noires, Belvédère, Derb Ghallef, Maarif Extension) produisent souvent les meilleurs couples prix/loyer. Les quartiers premium comme Casablanca Marina, Ain Diab ou certaines parties d’Anfa sont très recherchés à l’achat mais décevants en rendement, car la prime au standing et à la vue dépasse ce que le marché locatif accepte de payer.
Cas concrets de loyers et de rendements
Les loyers à Casablanca sont parmi les plus élevés du pays, 20 % à 40 % au‑dessus de Rabat ou Marrakech à qualité équivalente. Quelques repères de loyers mensuels, hors charges, permettent de mieux lire les opportunités :
Aperçu des loyers mensuels moyens pour différents types de logements à Casablanca, avec les fourchettes de prix observées.
Loyer moyen autour de 6 000 MAD. Fourchette large : de 3 000 à 10 000 MAD selon l’emplacement.
Loyer moyen d’environ 8 500 MAD. Fourchette typique : de 4 500 à 14 000 MAD.
Loyer moyen proche de 11 500 MAD. Fourchette observée : de 6 000 à 22 000 MAD.
Exemples en plein centre : un T1 se loue autour de 5 500 MAD en moyenne, et un T3 vers 10 600 MAD.
À l’échelle nationale, le rendement brut moyen a légèrement fléchi, passant de 7,75 % au troisième trimestre 2024 à 6,72 % au deuxième trimestre 2025. Casablanca reste toutefois dans le haut du panier marocain, même si des villes comme Tanger ou Marrakech peuvent afficher des rendements moyens un peu plus élevés.
Différences centre / périphérie et ville / campagne
Les données affinent aussi la distinction entre le centre‑ville et la périphérie :
| Localisation appartement | Rendement brut moyen estimé |
|---|---|
| Centre‑ville Casablanca | ~6,27 % |
| Hors centre | ~6,60 % |
| Ensemble Casablanca (appartements) | ~7,00 % |
Les quartiers très centraux, chers à l’achat, compressent naturellement le ratio loyer/prix. À l’inverse, certains secteurs plus abordables mais bien connectés (Roches Noires, Belvédère, Derb Ghallef, Maarif Extension) offrent un très bon point d’équilibre entre prix d’acquisition raisonnable et demande locative soutenue.
Zoom quartiers : où investir à Casablanca selon votre stratégie ?
Investir dans l’immobilier à Casablanca sans lecture fine des quartiers revient à jouer à la loterie. La ville fonctionne réellement en « marché à deux vitesses » : d’un côté, des secteurs côtiers premium et des centralités réhabilitées à très forte valeur faciale ; de l’autre, une couronne moyenne et périphérique qui concentre les meilleurs rendements et les gisements de plus‑value future.
Anfa (et Anfa Supérieur), Ain Diab, Casablanca Marina, Racine, Gauthier, CFC constituent le cœur haut de gamme de la métropole. On y trouve :
– des prix au mètre carré de 22 000 à plus de 30 000 MAD ;
– des loyers élevés (un deux pièces peut dépasser 15 000 MAD à Anfa ou Ain Diab, un 2 chambres 15 000–22 000 MAD à Ain Diab/Anfa, 12 000–18 000 MAD à Racine) ;
– une clientèle composée de cadres supérieurs, expatriés, chefs d’entreprise et touristes fortunés sur le segment location courte durée.
Les quartiers prestigieux comme Anfa Supérieur offrent une protection patrimoniale avec une hausse des prix de 25% à 35% sur la dernière décennie, dépassant souvent 25 000 MAD/m². Les abords de Casablanca Finance City ont connu des progressions rapides de 10% à 20% ces dernières années. Cependant, leurs rendements locatifs sont souvent inférieurs (3,5% à 6% brut) comparés à ceux d’appartements centraux ou semi-centraux qui peuvent dépasser 6,5%.
Pour un investisseur orienté « image, sécurité et plus‑value long terme », ces quartiers premium restent logiques. Pour qui cherche un cash‑flow élevé dès maintenant, ils ne sont pas la première option.
Les quartiers à rendement : Roches Noires, Belvédère, Derb Ghallef, Maarif Extension
À l’autre bout de la hiérarchie symbolique, mais au centre des stratégies de rendement, certains quartiers cumulent loyers soutenus et prix encore raisonnables. Roches Noires est cité comme l’un des secteurs les plus rentables, avec des rendements bruts estimés entre 6,5 % et 8 %. Le loyer moyen d’un studio y avoisine 3 800 MAD, ce qui en fait le secteur le plus abordable pour ce type de produit, alors que le prix d’achat tourne autour de 10 500 MAD/m².
Belvédère et Derb Ghallef affichent également de très bons niveaux, avec des rendements dans une fourchette de 6 % à 7,5 % et 6 % à 7 % respectivement. Maarif Extension, dans le prolongement de Maarif, offre quant à lui des rendements entre 5,5 % et 6,5 %, tout en restant à proximité d’un bassin d’emplois tertiaire et commercial très dense.
Ces quartiers profitent de trois atouts clés : des loyers d’appel attractifs pour les jeunes actifs, la proximité de nombreux bureaux et services, et un accès convenable aux transports (tram, grands axes). Ils constituent l’ossature du marché locatif « de masse » de Casablanca et représentent, pour beaucoup d’investisseurs, le meilleur compromis entre rendement, liquidité et risque.
Les pôles émergents et en transformation : Sidi Maarouf, Casa Anfa, Bouskoura, Ville Verte, CFC
Une partie de la valeur future de Casablanca se construit actuellement dans des quartiers encore en mutation. Investir dans l’immobilier à Casablanca, c’est aussi arbitrer entre rendement immédiat et potentiel de plus‑value sur 5 à 10 ans.
Sidi Maarouf, à l’est de Casablanca, est un quartier régulièrement comparé à une « Silicon Valley » marocaine. Ce pôle technologique et de services accueille le parc Casa Nearshore et de nombreuses entreprises internationales. Il attire une population jeune, diplômée et à fort pouvoir d’achat, recherchant des appartements modernes proches du travail. Le quartier a été parmi les plus recherchés en 2023 et 2024 sur les portails immobiliers, bénéficiant d’une solide demande locative et d’infrastructures en net progrès, comme le tramway et les routes.
Casa Anfa, immense opération d’aménagement sur l’ancien aéroport, est un autre épicentre de la ville de demain. À terme, ce projet de 350 hectares doit accueillir 100 000 habitants et créer autant d’emplois, avec 4,3 millions de m² constructibles, dont 2,3 millions pour l’habitat et 1,3 million pour les bureaux. Les premiers îlots sortis de terre bénéficient déjà d’infrastructures exemplaires et de vastes espaces verts, ce qui se traduit par des prix en hausse et un potentiel important pour ceux qui entrent encore tôt sur le projet ou sur les blocs adjacents.
Bouskoura, à 20 km du centre, attire les familles par son espace, sa verdure et ses résidences sécurisées, avec des prix avoisinant 14 000 MAD/m². Le quartier Ville Verte, emblématique de cette tendance, est très recherché pour son approche durable et haut de gamme, répondant à l’aspiration de concilier écologie et confort moderne.
Casablanca Finance City joue, enfin, un rôle structurant. Ce district financier, qui abrite déjà plus de 200 entreprises internationales, génère une forte demande pour les bureaux de grade A et pour les logements à proximité, qu’il s’agisse d’appartements haut de gamme pour cadres expatriés ou de résidences modernes pour une classe moyenne supérieure.
Les zones à manier avec prudence : Sidi Moumen, Sbata, Sidi Othmane, certaines poches d’Aïn Sebaâ
Toutes les « bonnes affaires » affichées à l’écran ne le sont pas dans la réalité. Plusieurs quartiers sont considérés comme risqués, notamment pour des investisseurs étrangers peu familiers du terrain. Sidi Moumen, Sbata, certaines parties de Sidi Othmane ou Lahraouine, et les zones proches des usines à Aïn Sebaâ cumulent plusieurs handicaps : éloignement des centres d’emplois qualifiés, qualité de construction inégale, défaut de services, risque plus élevé d’impayés, difficulté de gestion des locataires, nuisances industrielles (bruit, pollution).
Dans ces secteurs, les prix ont parfois stagné ou reculé de 1 % à 3 % ces dernières années, et la liquidité à la revente est limitée. Ce sont des segments où la rentabilité affichée sur le papier peut être grignotée par un taux de vacance plus élevé, des travaux plus fréquents ou des risques de recouvrement.
Location longue durée : le socle du marché locatif casablancais
Le cœur de l’investissement locatif à Casablanca demeure la location longue durée. Dans les quartiers prime, le taux d’occupation dépasse 95 % pour les bons produits, avec un temps de vacance moyen de deux à quatre semaines seulement pour un appartement bien positionné et correctement tarifé.
Qui sont les locataires à Casablanca ?
La demande est portée par plusieurs profils complémentaires :
– les jeunes actifs, souvent célibataires ou en couple, représentant environ 40 % du marché locatif ;
– les familles, environ 35 %, à la recherche de T3 ou T4, de préférence dans des quartiers calmes avec bonnes écoles (Oasis, Californie, certains secteurs d’Anfa ou Bouskoura) ;
– les entreprises, environ 25 %, qui louent des appartements pour loger leurs cadres ou des villas pour des dirigeants.
Le budget mensuel moyen des étudiants pour leur logement, situé entre 2500 et 3500 MAD.
Les expatriés professionnels, de leur côté, disposent de budgets nettement plus élevés, entre 6 000 et 30 000 MAD par mois, tandis que les familles locales consacrent fréquemment de 7 500 à 30 000 MAD à leur loyer. Les entreprises sont, enfin, prêtes à payer de 8 000 à 25 000 MAD pour des logements de fonction bien situés.
Comment optimiser un bien pour la location longue durée ?
Les loyers à Casablanca sont très sensibles à certains attributs. Plusieurs éléments ressortent des études locales :
Éléments d’équipement et de confort qui peuvent majorer le montant du loyer mensuel d’un appartement.
Peut majorer le loyer de 500 à 1 500 MAD par mois.
Se loue 15% à 25% plus cher qu’un logement nu équivalent.
Peut ajouter 300 à 800 MAD au loyer mensuel.
Un immeuble sécurisé avec concierge augmente la valeur locative de 400 à 1 000 MAD.
Se traduit par 500 à 1 200 MAD supplémentaires par mois.
Une part significative des locataires (environ 35 %) recherche des biens meublés, en particulier les expatriés, les cadres en mission et les étudiants. Les 65 % restants privilégient l’« unfurnished » pour mieux s’installer dans la durée.
Sur le plan de la gestion, les agences facturent en général 2 % à 3 % du loyer annuel, auxquels s’ajoute une TVA de 20 %. Les frais de syndic (charges de copropriété) vont de 500 à 1 500 MAD par mois, à la charge du propriétaire, tandis que l’électricité, l’eau et internet sont réglés par le locataire. Pour un appartement de standing moyen, un budget annuel de maintenance de 0,8 % à 1,2 % de la valeur du bien est une estimation réaliste, ce qui représente par exemple 12 000 à 18 000 MAD par an pour un bien de 1,5 million de dirhams, hors charges de copropriété.
Location courte durée et Airbnb : potentiel réel, mais marché sélectif
Casablanca occupe une position un peu particulière sur la location saisonnière. La ville est un nœud économique et un point de passage touristique important, mais elle n’a pas le caractère purement loisirs de Marrakech ou Agadir. Résultat : le marché Airbnb est porteur, mais plus volatil et plus hétérogène que dans certaines villes touristiques.
Les chiffres clés de la location courte durée
Les plateformes spécialisées recensent environ 3 456 annonces actives à Casablanca, dont près de 98 % sont des appartements ou condos, majoritairement des logements entiers d’une chambre. Le revenu annuel moyen par annonce se situe autour de 115 000 MAD, soit environ 9 600 MAD par mois, avec une nuitée moyenne facturée autour de 627 MAD. La médiane du taux d’occupation se rapproche de 50 %, ce qui représente environ 182 nuits louées sur l’année.
La clientèle est majoritairement internationale (près de 85% des voyageurs sont étrangers), ce qui entraîne une forte saisonnalité avec un pic d’activité en été, particulièrement au mois d’août. Par ailleurs, bien que les règlements locaux soient actuellement perçus comme relativement souples, il est important de noter que l’activité de location meublée touristique est encadrée par des décrets spécifiques.
Certaines zones se détachent nettement :
| Quartier (Airbnb) | Nombre d’annonces | Revenu annuel moyen (MAD) | Taux d’occupation médian | Prix moyen / nuit (MAD) |
|---|---|---|---|---|
| Maarif | 1 348 | ~116 300 | ~50 % | ~627 |
| Racine | 289 | ~140 300 | ~52 % | ~728 |
| Bourgogne | 224 | ~129 800 | ~55 % | ~637 |
D’autres secteurs, comme Casablanca Marina ou Aïn Diab, affichent aussi de très bonnes performances en courte durée, avec des tarifs nocturnes compris entre 500 et 900 MAD et des revenus mensuels maximums de 6 000 à 12 000 MAD selon les cas. Globalement, toutefois, la moyenne de la ville reste plus modeste, autour de 4 000 MAD par mois si l’on considère l’ensemble des biens, y compris ceux mal optimisés ou mal situés.
Opportunités et risques de la courte durée à Casablanca
L’intérêt de la location courte durée à Casablanca est clair : des rendements bruts souvent supérieurs à la location classique, surtout pour les biens bien gérés dans des quartiers clés, un accès à une clientèle internationale et corporate, et la flexibilité de pouvoir occuper ponctuellement le bien.
Mais plusieurs écueils se dessinent :
Le marché est confronté à une concurrence croissante dans certains quartiers, entraînant des guerres de prix. Le taux d’occupation moyen reste faible (38% à 50%), nécessitant une stratégie marketing solide pour éviter les nuits vacantes. Il faut également composer avec un cadre réglementaire évolutif, des obligations légales strictes et des coûts d’exploitation élevés qui réduisent les marges.
Pour un investisseur qui ne vit pas sur place, la solution passe souvent par un gestionnaire professionnel. Plusieurs opérateurs sont déjà actifs sur Casablanca, avec quelques dizaines de biens chacun. Ils prennent généralement entre 15 % et 25 % des revenus bruts en échange d’une gestion complète, ce qui ramène lesrendements nets de la courte durée au même niveau – ou légèrement au‑dessus – d’une bonne location longue durée bien négociée.
Coûts, fiscalité et financement : ce que le rendement brut ne dit pas
Un rendement de 7 % brut à Casablanca ne signifie pas 7 % net sur votre compte. Entre les frais d’acquisition, la fiscalité locative, les charges et la maintenance, une partie non négligeable des revenus disparaît. Investir dans l’immobilier à Casablanca suppose donc de bien maîtriser ce volet financier.
Coûts d’achat : compter 7 % à 10 % de frais en plus
Les frais annexes à l’acquisition se situent, pour un particulier, autour de 7 % à 10 % du prix d’achat. Ils comprennent :
– les droits d’enregistrement, d’environ 4 % (mais pouvant grimper à 6 % dans certains cas) ;
– les frais de notaire, entre 0,5 % et 2,5 % ;
– les frais de conservation foncière (enregistrement au cadastre), environ 1 % à 1,5 % ;
– la commission d’agence, typiquement 2 % à 3 % ;
– d’éventuels honoraires d’avocat (1 % à 5 % selon le niveau d’accompagnement) et frais divers (traductions, diagnostics, plans).
Pour les étrangers, il est recommandé de faire transiter les fonds via un compte en dirhams convertibles et le compte séquestre du notaire, afin de garantir la possibilité de rapatrier le capital et la plus‑value lors de la revente.
Fiscalité sur les loyers : abattement, tranches et option forfaitaire
Les revenus locatifs entrent dans la catégorie des revenus immobiliers soumis à l’impôt sur le revenu. Pour les particuliers, la base imposable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 40 % sensé couvrir l’ensemble des charges (entretien, gestion, etc.), même si ces dernières sont en réalité parfois plus faibles.
Pour les revenus locatifs, deux taux d’imposition principaux s’appliquent : 10% sur le loyer annuel brut pour les montants inférieurs à 120 000 MAD, et 15% au-delà. Depuis 2025, une option de retenue libératoire à 20% sur le revenu brut est possible dans certains cas, notamment lorsque le loyer est versé par une société qui effectue la retenue à la source.
À cela s’ajoutent les taxes locales :
– la taxe d’habitation, calculée sur la valeur locative du bien, avec un barème progressif de 0 % à 30 % selon les tranches de valeur ;
– la taxe des services communaux, appliquée sur la même base, à un taux de 10,5 % en zone urbaine (6,5 % en périphérie).
La charge annuelle médiane des taxes locales pour un appartement typique en location au Maroc se situe autour de 5 000 MAD.
Fiscalité sur la plus‑value : 20 % avec importantes exonérations possibles
En cas de revente, la plus‑value immobilière est taxée au taux de 20 % pour les particuliers, avec un minimum de 3 % du prix de cession. Le calcul prend en compte le prix d’acquisition actualisé par un coefficient d’érosion monétaire, ainsi que les frais d’acquisition et certains travaux.
Plusieurs exonérations existent néanmoins, la principale concernant la résidence principale occupée depuis au moins six ans. Une exonération spécifique est également prévue pour les logements modestes ne dépassant pas 100 m² et une plus‑value de 250 000 MAD, sous conditions.
Financement et crédits immobiliers : conditions et taux
Le crédit immobilier reste un levier central pour investir dans l’immobilier à Casablanca. Le volume total des prêts immobiliers au Maroc atteint environ 315 à 320 milliards de MAD, et représente un peu plus de 20 % du PIB. Les taux pratiqués pour les prêts à l’habitat tournent autour de 5 % à 5,2 % en moyenne, avec un éventail de 4 % à 6 % pour les prêts à taux fixe, et de 3,75 % à 5 % pour les taux variables.
Pour les résidents marocains, les banques financent généralement jusqu’à 80% de la valeur du bien, avec des durées de prêt de 20 à 25 ans ou plus. Pour les étrangers, un crédit est possible auprès des grandes banques locales (Attijariwafa Bank, BMCE/Bank of Africa, CIH, Crédit du Maroc, Banque Populaire, Société Générale Maroc), mais sous conditions plus strictes : apport personnel minimal de 20% à 35%, durée souvent limitée à 20 ans, plafond de financement parfois autour de 1 million de dirhams, et des taux d’intérêt potentiellement plus élevés.
Le coût du crédit a connu une légère hausse ces dernières années, en ligne avec le resserrement monétaire global, mais reste contenu dans un environnement de taux directeurs relativement bas. Pour un investisseur qui emprunte, cela signifie que la marge entre rendement locatif brut (6 % à 8 %) et coût de la dette (4,5 % à 6 %) reste positive, à condition d’acheter au bon prix et de bien maîtriser les charges.
Perspectives : pourquoi investir maintenant dans l’immobilier à Casablanca ?
Investir dans l’immobilier à Casablanca n’est pas un pari sur un « coup » spéculatif à court terme, mais sur une dynamique structurelle. Plusieurs tendances de fond soutiennent le marché à moyen et long terme.
Urbanisation, démographie et déficit de logements
Le Maroc a réussi à réduire son déficit de logements de 1,2 million à environ 400 000 unités, mais la demande reste élevée, portée par une population urbaine qui représente près des deux tiers du pays et continue de croître. Casablanca concentre une part importante de cette pression, avec une pénurie chronique de logements abordables et une tension forte sur le segment des appartements de standing moyen et intermédiaire.
Malgré la mise en place de programmes d’aide à l’accession (logement social à 250 000 MAD, logement pour classe moyenne plafonné à 6 000 MAD/m², et aides directes 2024‑2028), le marché immobilier ne s’est pas complètement rééquilibré. Cette situation maintient une demande locative à un niveau élevé et soutenu.
Grands projets d’infrastructure et évènements internationaux
L’autre grand moteur est infrastructurel. Casablanca bénéficie de la modernisation de son réseau de tramway (lignes T3 et T4 lancées en 2024), des travaux de la LGV Kenitra‑Marrakech et des réaménagements autour des grandes gares, ainsi que des gigantesques projets urbains Casa Anfa et Casablanca Finance City.
Historiquement, les quartiers gagnant une nouvelle desserte de transport ou faisant l’objet de requalifications lourdes ont vu leurs prix augmenter de 10 % à 20 % dans les trois à cinq ans suivant la mise en service. Les projections tablent sur des hausses annuelles de 4 % à 7 % autour des stations des nouveaux tramways, de 5 % à 8 % dans les quartiers en débordement de Casa Anfa, et de 3 % à 5 % dans les zones connectées à la future LGV.
Le Maroc accueillera la Coupe d’Afrique des Nations 2025 et coorganisera la Coupe du monde 2030 avec l’Espagne et le Portugal. Ces événements majeurs stimulent les investissements dans les infrastructures, les équipements touristiques et hôteliers, et augmentent significativement la visibilité internationale de Casablanca.
Un marché encore raisonnable en valeur réelle
Malgré les hausses observées dans certains segments (plus de 10 % par an pour quelques programmes neufs bien situés, jusqu’à 30 % de gains sur des résidences spécifiques), Casablanca reste, en comparaison de nombreuses métropoles européennes, à des niveaux de prix encore abordables pour un investisseur étranger, autour de 1 500 à 2 000 euros/m² dans beaucoup de secteurs résidentiels.
De plus, sur longue période, les prix corrigés de l’inflation ont plutôt reculé, ce qui signifie que le marché n’a pas atteint les excès de valorisation observés ailleurs. Couplé à des rendements locatifs bruts de 6 % à 8 % dans les bons quartiers, le rapport risque/rendement demeure attractif.
Comment aborder concrètement un investissement à Casablanca ?
Pour transformer ce potentiel en opération réussie, il est indispensable de structurer sa démarche.
D’abord, clarifier l’objectif principal : rendement locatif immédiat, constitution de patrimoine pour un usage futur, ou pari sur la plus‑value à horizon 8 à 10 ans. Un investisseur cherchant un cash‑flow positif se concentrera sur des appartements de petite ou moyenne surface dans des quartiers à rendement (Roches Noires, Belvédère, Derb Ghallef, Maarif Extension, certains secteurs de Sidi Maarouf), éventuellement sur du meublé bien calibré pour expatriés ou jeunes cadres.
Pour une approche patrimoniale, il est conseillé de cibler les zones premium de Casablanca (Anfa, Anfa Supérieur, Ain Diab, Gauthier, Racine, CFC, Casa Anfa). Cette stratégie accepte un rendement locatif potentiellement plus faible en échange d’une plus grande résilience de la valeur du bien et d’une demande locative haut de gamme, qui peut inclure le marché de la courte durée.
Ensuite, il est crucial d’intégrer tous les paramètres financiers dans les calculs : coûts d’acquisition (7 % à 10 %), coût du crédit, charges de copropriété, budget d’entretien (1 % à 2 % de la valeur pour un appartement, davantage pour une villa), impôts sur les loyers et taxes locales. Passer d’un rendement brut de 7 % à un rendement net réel de 4,5 % à 5 % est fréquent une fois ces éléments intégrés.
Pour un investissement immobilier réussi, ne négligez pas la dimension opérationnelle. Procédez à une sélection rigoureuse du quartier et visitez-le à différentes heures pour en évaluer l’ambiance. Vérifiez le titre foncier auprès de la Conservation foncière et contrôlez la qualité de la construction. Recourez systématiquement à un notaire et, si possible, à un avocat. Pour les investisseurs non-résidents, la mise en place d’une gestion locative professionnelle est souvent indispensable, particulièrement pour les locations de courte durée.
Investir dans l’immobilier à Casablanca, dans ce contexte, n’est ni un eldorado garanti ni un pari hasardeux. C’est un marché mûr, complexe, mais lisible pour qui prend le temps de s’immerger dans ses chiffres, ses quartiers et ses dynamiques de fond. Avec une approche méthodique, il offre un rare mélange de rendements supérieurs à la moyenne régionale, de perspectives de valorisation et d’ancrage dans la capitale économique d’un pays en pleine transformation.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Casablanca, Maroc, afin de rechercher du rendement locatif et une exposition au dirham marocain. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Gauthier, Maarif, Anfa, Californie), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un secteur dynamique, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société marocaine) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités du marché casablancais tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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