Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Agadir attire depuis quelques années une nouvelle génération d’investisseurs, marocains et étrangers, en quête d’un marché encore abordable mais clairement tourné vers la hausse. Derrière son image de station balnéaire tranquille, la ville cache un véritable écosystème économique en plein essor, porté par le tourisme, l’industrie agroalimentaire, les nouvelles technologies et un vaste programme d’infrastructures.
Plusieurs facteurs dynamisent le marché : des plans urbains ambitieux, un afflux touristique, le lancement du Trambus, et la préparation de la CAN et du Mondial 2030. Pour en profiter, il est crucial d’adopter une stratégie d’investissement prudente et réfléchie pour éviter les risques.
Ce guide propose une plongée détaillée dans le marché immobilier d’Agadir, en s’appuyant exclusivement sur des données chiffrées et des faits issus de rapports récents.
Un marché en pleine mutation mais encore sous-coté
Agadir s’impose comme la capitale de la région Souss‑Massa et l’un des principaux pôles économiques du sud marocain. La ville compte plus de 500 000 habitants, dont près de 4 000 résidents étrangers, et profite de plus de 300 jours de soleil par an, avec des températures généralement comprises entre 20 et 30°C.
Malgré cet attrait, les prix immobiliers restent nettement inférieurs à ceux des grandes métropoles marocaines et des rivales européennes.
Des prix 30 à 40 % plus bas que Casablanca, Marrakech ou la Costa del Sol
Les différentes sources convergent : à surface comparable, acheter à Agadir coûte environ 30 à 40 % moins cher que :
– Casablanca ou Marrakech
– des destinations balnéaires comme la Costa del Sol en Espagne ou l’Algarve au Portugal
Les prix constatés sont présentés sous forme de moyenne.
| Type / localisation | Prix moyen (approx.) |
|---|---|
| Appartement hors hypercentre | 73–87 $/sq ft (≈ 873–1 189 MAD/ft², soit ~9 400 MAD/m²) |
| Appartement en zone centrale | 114–119 $/sq ft (≈ 12 800 MAD/m²) |
| Villa standard | 133–149 $/sq ft (≈ 14 281 MAD/m²) |
| Immobilier de bord de mer (prime) | 25 000–35 000 MAD/m² |
| Villas de luxe à Founty / Sonaba | 150–279 $/sq ft (segment haut de gamme) |
| Quartiers « chers » (appartements) | 14 500–15 000 MAD/m² |
| Quartiers plus abordables (appartements) | 11 000–12 000 MAD/m² |
Sur la longue durée, Agadir affiche une hausse annuelle des prix comprise entre 3 et 7 % depuis 5 à 10 ans. Certaines niches performent beaucoup mieux : les villas ont ainsi bondi de 27,5 % en 2022, et les biens balnéaires peuvent prendre 10 à 15 % par an dans les meilleurs emplacements.
Malgré un ralentissement du marché national en 2024-2025 (baisse du volume des transactions et stabilité des prix), la ville d’Agadir maintient une évolution positive des valeurs immobilières dans ses segments porteurs.
Un cycle d’ajustement dans le milieu de gamme… avant un nouveau rebond
Les prévisions pour 2025 tablent sur une légère correction (−3 à −5 %) sur certains produits intermédiaires, en raison d’un début de sur-offre dans quelques secteurs. Mais les projections annoncent déjà un retour à une croissance annuelle de 4,5 à 6,5 % jusqu’en 2026, avec un avantage net pour :
– les biens côtiers
– les résidences de standing destinées au tourisme et aux retraités
– les programmes écoresponsables
Concrètement, pour un investisseur qui vise un horizon de 5 à 10 ans, le point d’entrée actuel reste attractif, surtout au regard des grandes opérations d’infrastructures en cours.
Un contexte macro et urbain taillé pour la valorisation
L’attrait d’Agadir ne tient pas seulement à ses plages. La ville se trouve au cœur d’une stratégie régionale et nationale très structurée.
Un territoire sous plan : PAC, Horizon 2030 et PDU royal
Le Conseil communal d’Agadir déploie un Plan d’Action Communal (PAC) 2022‑2027, adossé à la stratégie régionale « Agadir : Horizon 2030 ». L’ambition affichée est claire : transformer la ville en métropole attractive, durable et intelligente.
Ce PAC repose sur quatre grands axes (territoire attractif, ville durable et smart, gouvernance ouverte, infrastructures modernes), déclinés en 12 thèmes stratégiques et 48 projets concrets. Le financement dépasse les 400 millions de dollars, dont 250 millions apportés par la commune, le reste provenant du secteur privé.
L’état d’avancement montre un programme déjà bien engagé :
| Statut des projets PAC | Nombre de projets | Part dans le total |
|---|---|---|
| Projets lancés | 13 | 48 % |
| En cours de lancement | 7 | 26 % |
| En attente (foncier, études) | 7 | 26 % |
| Total | 27 recensés / 48 | — |
Parallèlement, un Programme de Développement Urbain royal (2020‑2024) a été lancé par Mohammed VI pour moderniser en profondeur la ville, notamment en vue de grands événements sportifs.
Ces initiatives se combinent avec un plan « Open Government Partnership Local » 2025‑2027, qui vise à digitaliser les services publics, faire émerger une mobilité intelligente et renforcer l’attractivité de la ville via le marketing territorial.
Pour un investisseur, la ville connaît une nette montée en gamme avec la modernisation de la voirie, la réhabilitation du front de mer et des parcs, la création de nouveaux équipements culturels et sportifs, et le renforcement des réseaux de transport.
Infrastructures lourdes : routes, Trambus, aéroport, port, TGV
L’un des leviers majeurs de valorisation tient au choc d’infrastructure que connaît Agadir et sa région.
Sur le volet routier, plusieurs chantiers structurants sont achevés ou programmés : quatre voies vers la zone agricole de Sidi Bibi, élargissement de l’ancienne RN1 en voie rapide urbaine, création d’une rocade nord‑est de 29 km reliant le port à l’aéroport, et projet de contournement sud autoroutier sur 87 km connectant l’axe Marrakech–Agadir à la voie express Tiznit–Laâyoune. Tout cela fluidifie les échanges et améliore l’accessibilité des nouvelles zones résidentielles.
Côté transports publics, le projet phare est le Bus à Haut Niveau de Service « Amalway Trambus ». La première ligne, longue de 15,5 km avec 36 stations, doit transporter jusqu’à 12 millions de passagers par an et desservira notamment :
– la Marina et le front de mer
– de grands axes comme l’avenue Mohammed V ou Hassan II
– des quartiers résidentiels tels qu’Al Massira, Dakhla, Hay Essalam, Hay Houda ou Tikiouine
Le projet d’extension du réseau de tramway d’Agadir prévoit deux nouvelles lignes (L2 et L3) desservant les communes d’Inezgane, Aït Melloul, Drarga et Dcheïra. Ce projet, représentant un investissement total de plus de 1,6 milliard de dollars, est financé par des institutions internationales telles que l’AFD, l’Union pour la Méditerranée et l’Union européenne. Chaque nouvelle station envisagée est perçue comme un levier de valorisation et de développement urbain pour les zones concernées.
L’aéroport Al Massira bénéficie aussi d’un programme d’extension et de modernisation. Il enregistre déjà 453 mouvements hebdomadaires, avec un trafic dominé par le marché britannique, suivi des flux français et allemands. En 2024, le trafic passagers a progressé de 36 %, avec 19 620 vols recensés. De nouvelles liaisons internationales, dont des lignes vers l’Europe et l’Afrique, renforcent l’attractivité touristique… et donc locative.
Extension majeure des infrastructures portuaires et logistiques pour positionner la région comme un hub stratégique entre l’Europe, l’Afrique de l’Ouest et le Sahara.
Trafic commercial de 155,2 millions de tonnes en 2023. Extension en cours avec de nouveaux quais en eau profonde et nouvelles lignes maritimes vers Dakar.
Création d’une plateforme logistique et d’un « port sec » pour soulager les terminaux maritimes et optimiser les flux.
Positionnement comme plaque tournante logistique entre l’Europe, l’Afrique de l’Ouest et le Sahara, stimulant la demande en logements pour cadres, techniciens et ouvriers.
Enfin, la future ligne à grande vitesse Marrakech–Agadir, attendue à l’horizon 2030, est considérée comme un accélérateur de premier ordre : les terrains et quartiers situés sur le corridor de cette LGV enregistrent déjà des anticipations de plus‑value de l’ordre de 8 à 12 %.
Préparation CAN 2026 et Mondial 2030 : un catalyseur
L’Adrar Stadium d’Agadir, enceinte de 45 480 places, est en rénovation pour accueillir des matchs de la CAN 2026 et de la Coupe du Monde 2030. À l’échelle du pays, près de 5 milliards de dollars doivent être consacrés aux infrastructures liées à la Coupe du Monde.
Pour Agadir, cela implique :
– amélioration des accès routiers et des transports
– montée en gamme de l’offre d’hébergement
– développement des installations d’entraînement et d’équipements sportifs de quartier (terrains, skateparks, piscine olympique, grande salle couverte)
En pratique, cette programmation sportive crée un « coup de projecteur » international sur la ville et renforce les perspectives de hausse pour :
– les biens proches de l’Adrar Stadium et de la nouvelle zone sportive
– les résidences de standing visant les flux touristiques additionnels
– les locations saisonnières haut de gamme destinées aux supporters et aux équipes
Tourisme et démographie : le moteur des rendements locatifs
L’immobilier d’Agadir s’appuie sur une double jambe : une population locale importante et un flux touristique en très nette croissance.
Une machine touristique en accélération
Le tourisme marocain connaît une trajectoire record : 17,4 millions de visiteurs en 2024, soit 20 % de plus qu’en 2023, pour 112 milliards de dirhams de recettes. L’objectif officiel est d’atteindre 26 millions de touristes à l’horizon 2030.
Agadir capte une part significative de ces flux. La ville :
– a accueilli 1,27 million de touristes à fin novembre 2024
– a enregistré 5,47 millions de nuitées, soit +15 % par rapport à 2019
– affiche un taux d’occupation hôtelier de 62,08 % en 2024, contre 56,48 % en 2023
Les touristes britanniques représentent plus d’un quart de la clientèle, suivis par les Français et les Allemands. Lors de manifestations comme le Festival international du film d’Agadir, plus de 93 % des participants sont des visiteurs internationaux.
Les plateformes de location saisonnière comme Airbnb comptent jusqu’à 2400 annonces actives selon les périodes.
– un taux d’occupation médian de 50–53 % (environ 182 à 193 nuits par an)
– un tarif journalier moyen autour de 597 MAD (≈ 59 $)
– une recette annuelle moyenne proche de 113 000 MAD pour un logement bien positionné, avec un pic de revenus en août
Les voyageurs sont majoritairement internationaux (91 à 92 %), avec un noyau très jeune (génération post‑2000) représentant environ la moitié des invités. La grande majorité des annonces (près de 95 %) concernent des logements entiers, essentiellement des appartements (86 %), souvent pour 4 personnes.
En parallèle, environ 5 % des touristes qui visitent le Maroc investissent dans l’économie locale, et 1 % finit par s’y installer. C’est un vivier de futurs acheteurs de résidences secondaires ou de retraite à ne pas sous‑estimer.
Yields locatifs : entre 5 et 12 %, selon la stratégie
En croisant les différentes études, les rendements locatifs bruts observés à Agadir se situent dans les fourchettes suivantes :
| Segment / emplacement | Rendement brut constaté |
|---|---|
| Moyenne générale appartements | ≈ 4,8–6 % |
| 1 chambre (ville) | ≈ 5,2 % |
| 3 chambres (ville) | ≈ 4,4 % |
| Centre-ville global | ≈ 4,46 % |
| Hors centre (long terme) | ≈ 3,7–5 % |
| Quartiers populaires dynamiques (Hay Salam) | Jusqu’à 8 % |
| Bord de mer premium (Marina, Founty…) | 8–12 % (surtout en courte durée) |
Ces taux sont bruts : il faut retrancher 1,5 à 2 points pour estimer le rendement net après taxe foncière, entretien, charges, gestion et vacance. Même ainsi, Agadir se situe au‑dessus de nombreuses destinations européennes, où les rendements nets dépassent rarement 3–4 % sur des produits comparables.
Sur le marché de la location longue durée, les loyers constatés peuvent varier selon la localisation et le type de bien. Par exemple, pour un appartement T2 en centre-ville d’une grande métropole française, le loyer peut s’élever à environ 800 € par mois, tandis qu’un T3 dans une zone périurbaine pourrait se louer aux alentours de 650 €. Ces montants illustrent la diversité des prix pratiqués sur ce segment de marché.
| Type de bien / zone | Loyer mensuel typique |
|---|---|
| 1 chambre centre-ville | 2 000–3 500 MAD |
| 1 chambre hors centre | 1 200–2 000 MAD |
| 3 chambres centre-ville | 4 000–7 500 MAD |
| 3 chambres hors centre | 2 450–5 000 MAD |
| Appartement correct à Talborjt | ≈ 3 500 MAD/mois |
| 2–3 chambres à Al Houda / Essalam | 250–500 $/mois |
| Appartement moderne à Hay Mohammadi | 300–600 $/mois |
Pour un investisseur purement patrimonial, la location longue durée à la classe moyenne locale offre une stabilité intéressante, surtout dans des quartiers comme Al Houda, Essalam, Hay Salam ou certains secteurs de Dakhla.
Pour un profil plus opportuniste, la location saisonnière sur le front de mer ou en zones touristiques (Marina, Founty, Taghazout, Tamraght, Anza) permet de viser des rendements à deux chiffres, à condition d’avoir un bon gestionnaire et un positionnement marketing soigné.
Quartiers et micro‑marchés : où investir à Agadir ?
L’un des atouts d’Agadir, c’est la diversité de ses quartiers, du très haut de gamme balnéaire aux poches encore abordables avec fort potentiel de revalorisation.
Founty / Haut Founty et Agadir Bay : le haut de gamme résidentiel
Founty, parfois appelé Haut Founty, est le secteur chic par excellence. Situé entre centre-ville et corniche, il concentre :
– résidences de standing
– hôtels 4 et 5 étoiles
– villas contemporaines
– programmes neufs avec piscines, jardins paysagers, salles de sport, parkings souterrains sécurisés
Les appartements s’étendent généralement de 80 à 250 m², avec des finitions haut de gamme (double vitrage, climatisation centralisée, cuisines équipées, domotique dans certains projets). Les prix oscillent entre 15 000 et 25 000 MAD/m², ce qui place ce secteur parmi les plus chers de la ville, mais toujours moins onéreux que certaines zones de Casablanca ou des rivages européens comparables.
Au sein de Founty, le secteur Agadir Bay fait figure de vitrine absolue : face à l’océan, les appartements familiaux commencent autour de 3,6 millions de dirhams et peuvent grimper à 8 millions pour des penthouses d’exception. C’est le terrain de jeu des investisseurs recherchant la sécurité patrimoniale et la clientèle haut de gamme (touristes fortunés, expatriés, cadres supérieurs).
Dans ce segment, l’enjeu n’est pas de grappiller un point de rendement supplémentaire, mais de capter :
– une plus‑value forte à moyen/long terme, portée par la rareté du foncier côtier
– une demande locative premium (semaine à 500–1 000 $ en haute saison à la Marina voisine, loyers mensuels pouvant atteindre 10 000–15 000 MAD dans les meilleures résidences)
Marina d’Agadir : la vitrine touristique
La Marina est un quartier cosmopolite, au pied de la plage et du port de plaisance. Les prix du mètre carré y varient entre 14 000 et 22 000 MAD, avec des projets neufs livrables entre 2026 et 2027 comprenant souvent 50 à 100 lots avec équipements complets.
Ce lieu est l’endroit idéal pour des locations saisonnières qui ciblent des clientèles spécifiques, telles que les touristes en vacances, les professionnels en déplacement temporaire ou les personnes en relocation. Il convient d’adapter la communication et les services proposés en fonction du public visé pour maximiser l’attractivité et le taux d’occupation.
– couples et familles européennes
– plaisanciers et propriétaires de yachts
– digital nomads recherchant un environnement animé mais sécurisé
Les appartements de la Marina génèrent des revenus hebdomadaires élevés en pic de saison, souvent entre 500 et 1 000 dollars la semaine. Toute stratégie d’investissement locatif de courte durée à Agadir devrait sérieusement considérer cette zone, à condition d’accepter un ticket d’entrée conséquent.
Hay Mohammadi : le laboratoire de la classe moyenne
Hay Mohammadi se situe à l’opposé du front de mer en termes de positionnement, mais au cœur des enjeux de développement. Ce quartier en pleine modernisation attire :
– jeunes ménages marocains
– profils cadres/techniciens des zones industrielles voisines
– investisseurs locaux et étrangers en quête de rendement locatif solide
Les prix y couvrent une large fourchette. Certaines sources évoquent des appartements encore accessibles autour de 100 000 $, d’autres signalent des ventes entre 1,45 et 4,5 millions de dirhams pour des produits plus haut de gamme. Des centaines de logements y sont programmés pour livraison en 2025, et le quartier bénéficie directement des investissements du PAC (espaces verts, infrastructures, centre de diagnostic de santé, équipements scolaires).
Pour l’investisseur, Hay Mohammadi cumule :
– un prix d’entrée raisonnable (notamment dans les résidences intermédiaires)
– une demande locative structurelle, portée par la croissance démographique et l’emploi
– une appréciation attendue au fur et à mesure de l’achèvement des projets urbains
Anza, Taddart, Taghazout, Tamraght : le front nord en pleine montée
Au nord du centre, plusieurs secteurs côtiers ouvrent des perspectives intéressantes.
Anza, ancien village de pêcheurs, est actuellement en pleine réhabilitation urbaine. Les prix de l’immobilier y restent relativement abordables, variant entre 65 et 139 dollars par pied carré. Le quartier offre des vues sur la mer et bénéficie d’une scène surf en pleine expansion, ce qui en fait un bon terrain de jeu pour les investisseurs et les amateurs de surf.
– acheter encore « en dessous » de la valeur future
– viser une clientèle de digital nomads, surfeurs, jeunes couples
– participer à des projets immobiliers écoresponsables (solaire, récupération d’eau), de plus en plus prisés
Taddart, autre secteur côtier, se distingue par ses perspectives d’habitat écologique avec vue océan. Les programmes solaires s’inscrivent dans la démarche SolarCity d’Agadir, qui a déjà permis de réduire la consommation énergétique de 40 % et d’augmenter l’autonomie de 36 % dans certains zones pilotes.
Plus au nord, Taghazout et Tamraght sont devenus des destinations emblématiques :
– Taghazout : « paradis des surfeurs », station balnéaire en métamorphose autour du gigantesque projet Taghazout Bay (615 hectares, 12 000 lits). La valeur des biens y a progressé de 15 % en trois ans. Les villas de front de mer, souvent entre 200 000 et 500 000 $ voire plus, s’adressent à une clientèle très internationale.
– Tamraght : village plus calme, entre océan et montagnes, très prisé pour l’écotourisme, les retraites bien‑être et les résidences secondaires nature.
Ces micro‑marchés sont parfaits pour des stratégies de location saisonnière combinée à un usage personnel (maison de vacances + rendement).
Talborjt, Cité Suisse, quartiers centraux : le cœur de ville à réinventer
Talborjt, reconstruit après le séisme de 1960, demeure un quartier emblématique, avec ses cafés, marchés et une ambiance très locale. Les appartements y sont souvent plus anciens et demandent des travaux, mais les prix restent attractifs (65–100 $/sq ft). Pour un investisseur qui n’a pas peur de la rénovation, Talborjt offre :
C’est le loyer mensuel moyen, en dirhams marocains, pour un bon appartement de type T2 ou T3 en location longue durée dans ce secteur.
Cité Suisse, quartier plus résidentiel et historique, séduit les familles par son calme, ses villas spacieuses et ses perspectives d’appréciation à long terme. C’est un bon choix pour un achat de résidence principale ou une stratégie patrimoniale à horizon 10–20 ans.
Al Houda, Essalam, Salam, Dakhla, Hay Salam : la base locative solide
Plusieurs quartiers résidentiels structurent la demande locative moyenne :
– El Houda / Al Houda : zone bien urbanisée, accessible, avec une forte concentration de familles de classe moyenne, d’écoles et de services. Très bon terrain pour la location longue durée.
– Essalam / Salam : quartiers calmes, avec beaucoup de projets récents, espaces verts et équipements. Attractifs pour les primo‑accédants et les investisseurs à budget modéré.
– Dakhla (district) : secteur en développement avec immeubles modernes, commerces et établissements scolaires/médicaux.
– Hay Salam : quartier animé à forte population étudiante, avec loyers abordables et rendements pouvant atteindre 8 % en location longue durée.
Ce sont des secteurs où l’on construit rarement du très haut de gamme, mais où l’on trouve une demande locative deep, régulière, peu sensible aux aléas saisonniers.
Quartier Industriel, Adrar, Drarga : parier sur l’emploi et la périphérie
Le quartier industriel profite de la croissance spectaculaire du tissu productif de la région Souss‑Massa : +80 % de chiffre d’affaires industriel depuis 2005, +90 % de valeur ajoutée, 437 unités employant plus de 33 000 personnes. Logiquement, la demande en logements proches des zones d’emploi explose.
Adrar, Al Massira, Al Wifaq, Drarga et d’autres communes périphériques deviennent des terrains d’expansion résidentielle, souvent avec un bon rapport qualité/prix. Ce sont des zones à surveiller pour :
– des acquisitions à coût d’entrée bas
– des montages locatifs pour salariés et jeunes ménages
– des opérations de type achat/revente à moyen terme, au fur et à mesure de l’urbanisation
Typologies de biens et budgets : que peut‑on acheter à Agadir ?
Agadir offre une gamme complète de produits immobiliers, du studio à la villa de prestige.
Typologies disponibles
On retrouve principalement :
– appartements neufs dans des résidences sécurisées (avec piscines, jardins, salles de sport, parkings, vidéosurveillance)
– appartements anciens en centre-ville ou quartiers historiques, souvent à rénover
– villas contemporaines (Founty, Sonaba, Taghazout Bay…)
– maisons traditionnelles ou riads dans la médina et certains quartiers anciens
– programmes de logements sociaux et intermédiaires (notamment via l’opérateur public Al Omrane, avec des projets comme TIGUEMMI, ANNOUR, AL IHSSANE)
– projets écoresponsables intégrant panneaux solaires, gestion d’eau et espaces verts
Les charges de copropriété pour les résidences de standing se situent généralement entre 8 et 15 MAD par mètre carré et par mois.
Exemples de budgets
Pour se faire une idée concrète, voici ce qu’un investisseur peut viser, en ordre de grandeur :
| Budget approximatif | Type de bien envisageable |
|---|---|
| 50 000 $ | Studio ou F1/F2 à Talborjt ou quartier ancien, souvent à rénover |
| 100 000 $ | F2/F3 dans un quartier en développement (Anza, Hay Mohammadi, El Houda) |
| 150 000 $ | Appartement moderne proche de la plage, ou grand logement en périphérie en développement |
| 200 000 $ et + | Villa contemporaine proche du littoral, penthouse moderne, ou plusieurs lots intermédiaires |
| 500 000 $ et + | Propriété de prestige en front de mer, villa avec piscine, domaine d’exception |
Exemple concret de performance
Un cas pratique cité dans les études mentionne un investisseur français ayant acquis un appartement d’une chambre à Founty pour 95 000 €. En l’exploitant principalement en courte durée, avec un taux d’occupation proche de 80 %, il aurait atteint un rendement brut d’environ 10,3 %. Ce type d’exemple illustre le potentiel du combo :
– achat dans un quartier prime mais encore sous‑coté par rapport à l’Europe
– positionnement locatif saisonnier bien géré
– clientèle internationale solvable
Cadre légal, fiscalité et financement : ce qu’un investisseur doit savoir
Le Maroc a mis en place un dispositif relativement favorable à l’investissement étranger, sous réserve de respecter les procédures.
Ce que les étrangers ont le droit d’acheter
Les non‑résidents peuvent acquérir :
– des appartements
– des maisons, villas, riads
– des locaux commerciaux
– des terrains urbains à bâtir
La principale limite porte sur les terrains agricoles, qui ne peuvent être achetés qu’à certaines conditions (changement de vocation, projets spécifiques).
La propriété est sécurisée par le régime du titre foncier enregistré auprès de la Conservation foncière. Il est crucial de vérifier que le bien convoité est bien titré, et de distinguer clairement :
– le Mulk (propriété libre)
– la Melkia (droit traditionnel, assimilable à du « hors registre »), qui complique les reventes
Étapes de l’achat
Le processus suit généralement quatre phases :
L’acquisition d’un bien immobilier suit un processus structuré : 1) Sélection et négociation, aboutissant à une promesse de vente avec un dépôt de 5 à 10%. 2) Vérifications juridiques par le notaire (titre, charges, hypothèques, urbanisme) sur 2 à 4 semaines. 3) Signature de l’acte définitif, paiement du solde et des frais, en présence des parties. 4) Enregistrement à la Conservation foncière pour l’obtention du titre de propriété.
L’ensemble prend 2 à 3 mois dans un dossier bien préparé. Il est vivement conseillé de s’entourer d’un notaire expérimenté et, si besoin, d’un avocat anglophone ou francophone selon son profil.
Coûts annexes à l’achat
Les frais d’acquisition représentent environ 8 à 10 %, parfois un peu plus selon les services mobilisés. Ils incluent :
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droits d’enregistrement / transfert | 4–5 % du prix |
| Droit de timbre, droits fixes | ≈ 1 % |
| Honoraires de notaire | 0,5–1,5 % |
| Frais d’avocat (facultatif) | ~1 % |
| Conservation foncière | ≈ 1 % |
| Commission d’agence | 2–3 % (souvent partagée acheteur/vendeur) |
| TVA sur services immobiliers | 20 % (depuis 2022) |
Au total, un investisseur étranger a intérêt à budgéter 10 % du prix d’achat, pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Fiscalité des loyers et de la plus‑value
Sur les loyers, la fiscalité dépend du régime et du montant :
– les revenus locatifs sont imposés à des taux progressifs (10 à 30 % pour les particuliers)
– pour la courte durée, certains schémas indiquent une retenue de 10 % jusqu’à 120 000 MAD de revenus annuels, et 15 % au‑delà
Pour la revente d’une résidence secondaire ou d’un bien d’investissement, la plus-value est imposée à un taux de 20 % sur la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition. La cession de la résidence principale est, quant à elle, exonérée d’impôt sur la plus-value après 6 ans d’occupation effective.
Des taxes annuelles (taxe d’habitation, taxe de services municipaux) s’ajoutent, en général dans une fourchette de 0,5 à 1 % de la valeur du bien, mais calculées sur des bases administratives.
Financement et crédits immobiliers
Le système bancaire marocain est considéré comme l’un des plus développés de la région en matière de crédit immobilier. Plusieurs banques prêtent aux non‑résidents (souvent jusqu’à 50–70 % de la valeur, voire davantage selon les dossiers).
Les principaux points à retenir :
– taux d’intérêt moyens autour de 5,18–5,5 % sur 20 ans (avec une fourchette 3–10 %)
– taux directeur de Bank Al‑Maghrib ramené à 2,25 % en 2025, le plus bas depuis 2022, ce qui soutient la distribution de crédit
– apport personnel minimum pour un étranger généralement autour de 30 %
– durée maximale souvent 20–25 ans
– ratio d’endettement plafonné (35 % des revenus pour les salaires modestes, jusqu’à 45 % pour les hauts revenus)
Il est recommandé d’ouvrir un compte en dirhams pour faciliter les flux (loyers, charges, remboursement de prêt) et de bien anticiper le risque de change pour les investisseurs dont les revenus sont en euros, dollars ou livres sterling.
Stratégies d’investissement : comment se positionner intelligemment à Agadir ?
Face à un marché aussi riche, la clé est de clarifier sa stratégie avant d’acheter.
Résidence principale + effet patrimonial
Pour une installation sur place (retraite, expatriation, retour au pays), le choix se porte généralement sur :
– Founty, Cité Suisse, certains secteurs de la corniche : pour ceux qui priorisent cadre de vie et standing
– Al Houda, Salam, Dakhla, Talborjt : pour un bon compromis budget / services / accessibilité
L’objectif principal n’est pas le rendement mais la qualité de vie, avec en bonus une plus‑value probable portée par la dynamique générale d’Agadir.
Résidence secondaire + location saisonnière
C’est un schéma très fréquent, notamment chez les Européens :
L’achat d’un bien à des fins personnelles et locatives est courant dans des stations comme la Marina, Founty, Taghazout, Tamraght ou Anza. Le propriétaire peut utiliser le bien quelques semaines par an et le louer en courte durée le reste du temps. Pour cela, il est conseillé de confier la gestion locative à une conciergerie ou à un gestionnaire professionnel.
Les plateformes de gestion comme Conciergerie Agadir, YourHostHelper, ou des agences locales (Jibril Immo, Sunset Estates, etc.) proposent des prestations « clés en main » (création d’annonces, photos pro, check‑in/out, ménage, optimisation des prix) moyennant 15 à 20 % des revenus locatifs. Cela permet de viser des rendements bruts de 8 à 12 % sur les meilleurs emplacements, sans être sur place.
Investissement pur locatif longue durée
Pour un profil plus prudent, qui souhaite un cash‑flow prévisible, le ciblage porte plutôt sur :
– Hay Salam, Al Houda, Essalam, Dakhla, certains secteurs de Hay Mohammadi
– surfaces petites à moyennes (1–2 chambres), qui offrent en général un meilleur ratio loyer/prix d’achat
Les rendements bruts se situent généralement entre 5 % et 8 %. La vacance locative y est limitée grâce à une clientèle de locataires souvent stables, tels que des fonctionnaires, des salariés ou des familles. Ce type d’investissement est adapté à une stratégie de détention à long terme (« buy & hold ») sur une période de 10 à 20 ans.
Stratégie opportuniste : quartiers en mutation et plus‑value
Enfin, certains investisseurs misent sur : l’innovation technologique, la durabilité écologique et l’évolution des comportements des consommateurs.
– les zones en cours de réhabilitation (Anza, Abbatoir, certains secteurs centraux)
– les quartiers connectés aux projets d’infrastructure (axés sur la LGV, la rocade, les parcs logistiques)
– la proximité des nouveaux équipements (hôpital universitaire CHU, Cité des Métiers et des Compétences, zones industrielles, etc.)
L’idée est d’acheter avant que le potentiel soit totalement « pricé » dans le foncier, puis d’arbitrer à moyen terme lorsque les valeurs auront rattrapé les quartiers plus installés.
Risques, pièges et bonnes pratiques
Agadir offre de belles opportunités, mais ce n’est pas un eldorado sans risques. Plusieurs points méritent une vigilance particulière.
Off‑plan et titres fonciers : la prudence s’impose
Les achats sur plan (VEFA) nécessitent de :
– vérifier la solidité du promoteur
– exiger un contrat conforme à la réglementation VEFA
– contrôler le statut du terrain, les autorisations de construire, les garanties financières
De même, sur le marché secondaire, il est indispensable de s’assurer :
Avant toute transaction, il est impératif de confirmer que le bien est correctement immatriculé à la Conservation foncière, qu’il est libre de toute hypothèque, litige ou indivision non réglée, et que ni les voisins ni les co‑indivisaires ne disposent d’un droit de préemption (shufa) qui pourrait compromettre la vente.
Fiscalité, réglementation locative et déclarations
La location touristique reste relativement souple à Agadir, mais elle n’est pas hors radar. Il faut :
– déclarer l’activité
– obtenir les autorisations nécessaires (enregistrement, classement éventuel)
– s’acquitter des taxes dues (revenus locatifs, taxe de séjour le cas échéant)
Ignorer ces aspects peut compromettre la pérennité du projet (sanctions, blocage des locations, problème lors de la revente).
Gestion à distance et coûts d’entretien
Gérer un bien depuis l’étranger implique :
Pour une gestion locative efficace, il est conseillé de déléguer les tâches courantes comme la sélection des locataires, les encaissements et l’entretien à des professionnels. Il est également crucial de provisionner annuellement 1 à 2 % de la valeur du bien pour couvrir les frais d’entretien et de réparations. Enfin, assurez-vous de bien cadrer contractuellement les relations avec vos prestataires (conciergerie, agence, gestionnaire) pour définir clairement les responsabilités et éviter les litiges.
Sans cette organisation, la rentabilité théorique peut vite être mangée par les imprévus, les dégradations et les périodes de vacance.
Contexte économique et volatilité
Même si le Maroc affiche une trajectoire macroéconomique solide (croissance prévue autour de 3,9 % en 2025, inflation maîtrisée, politique monétaire prudente), le marché immobilier n’est pas immunisé contre :
– les chocs externes (géopolitiques, sanitaires, énergétiques)
– les variations du tourisme international
– les retards de livraison liés aux coûts des matériaux ou aux procédures administratives
Il est donc sage de construire ses simulations de rendement sur des hypothèses prudentes (taux d’occupation, niveau de loyers, horizon de revente).
Vivre et investir à Agadir : une équation qualité de vie / coût très favorable
Au‑delà des chiffres, Agadir séduit parce qu’elle permet de concilier :
Découvrez les principaux atouts qui font de Marrakech une ville attractive pour s’installer, alliant qualité de vie, modernité et climat privilégié.
Un budget mensuel d’environ 471 $ pour une personne seule (hors loyer) et 2 072 $ pour une famille de quatre, permettant un bon équilibre financier.
Profitez de plus de 300 jours de soleil par an et de températures douces tout au long de l’année.
Bénéficiez d’infrastructures récentes : hôpitaux, écoles internationales, fibre optique, réseau Trambus et grands espaces publics rénovés.
Les dépenses mensuelles typiques incluent :
| Poste de dépense | Estimation mensuelle (USD) |
|---|---|
| Électricité / eau | 26–37 |
| Internet | ≈ 26 |
| Transports locaux | ≈ 20 |
| Sorties / restaurants | 50–200 |
| Santé / assurance | 50–100 |
Pour un retraité européen ou un nomade digital, la combinaison coût de la vie / climat / réseau de transport / infrastructure numérique est difficile à battre. Le fait de pouvoir transformer ce cadre de vie en actif productif via un investissement immobilier renforce encore l’intérêt de la destination.
Conclusion : Agadir, une fenêtre d’opportunité avant la pleine maturité
Agadir coche aujourd’hui la plupart des cases que recherchent les investisseurs avisés :
– prix encore nettement inférieurs aux grandes métropoles et rivages européens comparables
– rendements locatifs compétitifs, particulièrement en bord de mer et dans certains quartiers populaires
– perspectives de plus‑value réelles, portées par les infrastructures, le tourisme et les grands événements sportifs
– cadre de vie attractif pour les résidents, les retraités et les digital nomads
La ville présente des défis comme des lenteurs administratives, un marché national atone, des disparités entre quartiers et une complexité juridico-fiscale. Cependant, elle s’appuie sur des atouts solides : des plans d’aménagement ambitieux, une économie régionale diversifiée, un boom touristique soutenu par les autorités et une dynamique d’investissement étranger forte, avec une hausse de 55% des acheteurs étrangers depuis 2020 et une augmentation de 30% des demandes de résidences secondaires européennes.
Pour ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier à Agadir, la fenêtre actuelle ressemble à une phase de transition : les prix commencent à refléter le potentiel, sans avoir encore intégré l’ensemble des effets de la LGV, du Trambus, des retombées de la Coupe du Monde et de la montée en gamme progressive de la ville.
À condition de s’entourer de professionnels sérieux, de privilégier les biens bien titrés, de choisir des quartiers cohérents avec sa stratégie (rendement vs plus‑value, courte vs longue durée) et de raisonner sur un horizon d’au moins 5 à 7 ans, Agadir offre aujourd’hui l’un des couples risque/rendement les plus intéressants du littoral atlantique nord‑africain.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Agadir, Maroc, pour chercher du rendement locatif et une exposition au dirham. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (quartiers balnéaires, centre-ville, périphérie en développement), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un quartier en croissance (Founty, Hay Mohammadi…), combinant un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + rafraîchissement) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseiller fiscal marocain), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe, éventuelle société locale) et définition d’un plan de diversification progressive dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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