Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Maroc et l’immobilier vert : un engagement pour le développement durable
Le Maroc, reconnu pour son engagement envers le développement durable, s’oriente de manière résolue vers l’immobilier vert, un secteur en pleine expansion promise à remodeler l’avenir urbain du pays.
Alors que les enjeux environnementaux prennent une ampleur croissante, le gouvernement marocain se mobilise en proposant des politiques innovantes et incitatives.
Horizon 2025 : nouvelles normes et subventions
À l’horizon 2025, de nouvelles normes écologiques et subventions ciblées sont mises en place pour encourager la construction de bâtiments respectueux de l’environnement.
Ces mesures visent non seulement à réduire les émissions de carbone, mais aussi à stimuler un marché immobilier attractif et durable, en s’appuyant sur un cadre réglementaire favorable et des soutiens financiers renforcés à l’égard des promoteurs et des consommateurs soucieux de l’éco-responsabilité.
Bon à savoir :
L’immobilier vert au Maroc bénéficie d’un cadre réglementaire de plus en plus favorable, avec des incitations fiscales et des subventions pour les projets éco-responsables.
Introduction au marché de l’immobilier vert au Maroc
Le marché immobilier marocain en 2025 connaît une forte croissance, particulièrement dans le secteur résidentiel neuf. Cette dynamique positive s’explique par une demande soutenue et des mesures incitatives gouvernementales qui ont stimulé les transactions. Les grandes villes comme Marrakech, Tanger, Agadir, Casablanca et Rabat se distinguent par leur attractivité, chacune pour des raisons spécifiques : Marrakech pour son attrait touristique, Tanger pour sa dynamique industrielle, Agadir portée par l’essor du tourisme, tandis que Casablanca et Rabat restent des pôles majeurs bénéficiant des aides au logement.
Les prix immobiliers en 2025 reflètent cette tendance haussière. À Casablanca, le prix moyen des appartements a augmenté pour atteindre 13 900 MAD/m², comparé à 13 598 MAD/m² en 2024. Les villas maintiennent leur valeur autour de 20 500 MAD/m², particulièrement dans les quartiers prisés comme Anfa, Les Princesses et Gauthier. À Rabat, le prix moyen des appartements s’élève à 14 500 MAD/m².
| Ville | Prix moyen appartements (MAD/m²) | Quartiers prisés |
|---|---|---|
| Casablanca | 13 900 | Anfa, Les Princesses, Gauthier |
| Rabat | 14 500 | – |
Parallèlement à cette croissance, le secteur immobilier marocain amorce une transition vers des pratiques plus durables. Les préoccupations environnementales mondiales commencent à influencer les choix de construction et d’investissement. Les consommateurs marocains, de plus en plus sensibilisés aux enjeux écologiques, manifestent un intérêt croissant pour des logements respectueux de l’environnement.
Cette évolution vers un immobilier plus vert représente à la fois des défis et des opportunités. Si l’offre actuelle reste principalement traditionnelle, les grands événements à venir comme la CAN 2025 et le Mondial 2030 pourraient accélérer l’adoption de normes environnementales plus strictes dans les nouvelles constructions.
L’enjeu majeur du secteur reste l’équilibre entre une offre adaptée et une demande en constante évolution. Les professionnels soulignent l’importance de développer des logements abordables tout en intégrant progressivement des pratiques durables, pour répondre aux besoins d’une population en croissance sans provoquer d’inflation excessive des prix.
Bon à savoir :
En 2025, le marché immobilier marocain vit une transformation notable vers des pratiques durables, influencée par les préoccupations environnementales mondiales. Les consommateurs montrent un intérêt croissant pour les logements écologiques, attirés par l’efficacité énergétique et l’empreinte carbone réduite de ces habitations. Des acteurs clés comme la Société d’Aménagement et de Promotion de la Ligne Verte et Green Building Africa jouent un rôle crucial en promouvant des solutions innovantes, bien que le coût initial élevé et la bureaucratie soient des défis à surmonter. La transition vers l’immobilier vert offre des opportunités significatives pour les développeurs pionniers capables de proposer des constructions durables à un prix abordable, stimulant ainsi un marché en pleine croissance qui pourrait devenir un modèle dans la région.
Les normes d’écoconstruction et leur application au Maroc
L’écoconstruction connaît une évolution significative à l’échelle mondiale en 2025, avec des normes de plus en plus strictes visant à réduire l’impact environnemental du secteur immobilier. Ces réglementations s’articulent principalement autour de l’efficacité énergétique, la gestion durable des matériaux et l’intégration des énergies renouvelables.
Les principales normes d’écoconstruction reconnues mondialement incluent la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), récemment révisée en 2024, qui impose des exigences strictes pour les nouveaux bâtiments. Cette directive prévoit notamment l’obligation pour tous les nouveaux bâtiments publics d’être « zéro émission » dès 2028, avec une généralisation à tous les nouveaux bâtiments d’ici 2030.
Au Japon, le système CASBEE représente une certification unique qui évalue non seulement les performances énergétiques et l’utilisation de matériaux à faible teneur en carbone, mais également l’attention portée au paysage et au confort des espaces intérieurs. À partir d’avril 2025, la loi révisée sur les normes de construction japonaise renforce l’obligation de conformité aux normes d’économie d’énergie pour les nouveaux logements et bâtiments non résidentiels.
| Région | Principales normes 2025 | Caractéristiques clés |
| Europe | Directive EPBD révisée | Bâtiments « zéro émission », interdiction progressive des combustibles fossiles |
| Japon | Système CASBEE et loi révisée | Isolation niveau 4, consommation d’énergie primaire niveau 4, transition vers ZEH d’ici 2030 |
| International | Calcul cycle de vie | Prise en compte du potentiel de réchauffement global sur tout le cycle de vie du bâtiment |
Dans le contexte marocain, l’adaptation de ces normes internationales représente à la fois un défi et une opportunité. Le pays s’engage progressivement dans cette transition écologique du secteur immobilier, en s’inspirant des meilleures pratiques mondiales tout en les adaptant aux spécificités climatiques et économiques locales.
Les initiatives marocaines en matière d’écoconstruction s’articulent autour de plusieurs axes :
- Adoption progressive des normes d’efficacité énergétique
- Promotion des matériaux écologiques locaux
- Développement de certifications adaptées au contexte nord-africain
- Mise en place d’incitations fiscales pour les projets respectant les normes environnementales
Les défis rencontrés par le Maroc incluent notamment :
- Le coût initial plus élevé des constructions écologiques
- Le manque de professionnels formés aux nouvelles techniques
- L’adaptation des normes internationales au climat local
- La sensibilisation des acteurs et du public aux bénéfices à long terme
Plusieurs projets exemplaires démontrent néanmoins la faisabilité et la pertinence de l’écoconstruction au Maroc, comme les éco-quartiers de Casablanca et Rabat, qui intègrent des solutions innovantes en matière de gestion de l’eau, d’énergie solaire et de matériaux durables.
La législation marocaine évolue également pour accompagner cette transition, avec l’introduction de nouvelles réglementations thermiques et énergétiques prévues pour 2025, s’inspirant des objectifs européens tout en les adaptant aux réalités locales.
Bon à savoir :
Au Maroc, l’application des normes d’écoconstruction, telles que LEED et BREEAM, est cruciale pour aligner le secteur immobilier aux standards internationaux de durabilité. Le pays a lancé plusieurs initiatives, comme le Plan National de l’Efficacité Énergétique dans le bâtiment, visant à intégrer ces normes d’ici 2025. Cependant, des défis tels que le coût élevé des matériaux durables et le manque de sensibilisation freinent leur adoption. Pour surmonter ces obstacles, le gouvernement marocain a mis en place des incitations fiscales et des subventions, tandis que des développeurs innovants ont recours à des matériaux locaux et recyclés. Un exemple notable est le projet de la cité verte de Benguerir, qui a réussi à obtenir la certification LEED grâce à une gestion optimisée de l’énergie et de l’eau.
Subventions pour les énergies renouvelables dans l’immobilier marocain
Le Maroc a considérablement renforcé son engagement envers la transition énergétique verte, notamment dans le secteur immobilier. En 2025, plusieurs mécanismes de soutien financier sont disponibles pour encourager l’intégration des énergies renouvelables dans les projets immobiliers.
Programmes de financement disponibles en 2025
Le Fonds Vert constitue l’un des principaux instruments de financement avec une dotation de 2 milliards de dirhams. Ce fonds soutient spécifiquement les projets immobiliers à faible empreinte carbone en proposant des taux d’intérêt préférentiels de 3%, contre 5% sur le marché standard. Cette différence significative de 2 points représente une économie substantielle pour les investisseurs et promoteurs immobiliers.
Un autre avantage fiscal majeur est la réduction de la TVA, passée de 20% à 14% pour les logements certifiés « verts ». Cette mesure incite fortement les promoteurs à se conformer aux normes environnementales dans leurs nouveaux projets.
| Type de financement | Montant/Avantage | Bénéficiaires |
| Fonds Vert | 2 milliards MAD (taux à 3% vs 5%) | Projets à faible empreinte carbone |
| TVA réduite | Réduction de 20% à 14% | Logements certifiés « verts » |
| Financement UE | 500 millions d’euros | Projets d’efficacité énergétique (villes côtières) |
| Prêt Banque Mondiale | 300 millions USD | Réhabilitation de bidonvilles en éco-quartiers |
Cadre réglementaire et obligations
Le Nouveau Code de l’Urbanisme de 2025 impose désormais l’installation de panneaux solaires sur 30% des toits des bâtiments neufs dépassant deux étages. Cette obligation réglementaire s’accompagne de restrictions sur l’utilisation de matériaux non recyclables, comme le polystyrène expansé, dans les constructions publiques.
Ces mesures s’inscrivent dans la stratégie nationale de transition énergétique qui vise à atteindre 52% de la production énergétique issue de sources renouvelables d’ici 2030. Pour soutenir cet objectif ambitieux, le Projet de Loi de Finances 2025 prévoit la mobilisation de 18,2 milliards de dirhams d’investissements publics.
Partenariats internationaux
Le Maroc a développé d’importants partenariats internationaux pour financer sa transition énergétique:
- Une coopération avec l’Union Européenne apportant 500 millions d’euros pour des projets d’efficacité énergétique dans les villes côtières comme Tanger et Agadir
- Un prêt de 300 millions USD de la Banque Mondiale destiné à la réhabilitation de bidonvilles en éco-quartiers, notamment à travers le programme « Villes sans Carbone » à Fès
Défis et opportunités pour les investisseurs
Malgré ces incitations, certains obstacles persistent. Les technologies vertes augmentent les coûts initiaux de construction de 10 à 15%, ce qui peut représenter un frein pour les petits promoteurs. De plus, seulement 12% des artisans marocains sont formés aux techniques de construction durable, créant un déficit de main-d’œuvre qualifiée.
Néanmoins, ces défis s’accompagnent d’opportunités significatives:
- Le développement d’une économie circulaire avec le recyclage des déchets de chantier (objectif de 50% d’ici 2030)
- L’essor du tourisme vert, notamment les écolodges dans l’Atlas ou le désert du Sahara, qui connaît une croissance annuelle de 8%
Ces initiatives s’inscrivent dans une vision plus large incarnée par le Plan Génération Green 2020-2030, successeur du Plan Maroc Vert, qui prévoit des investissements massifs dans l’optimisation des ressources énergétiques.
L’Office National de l’Électricité et de l’Eau Potable (ONEE) a également obtenu un nouveau financement de 300 millions d’euros (3,1 milliards de dirhams) en mai 2025 pour renforcer son réseau électrique, une infrastructure essentielle pour soutenir l’intégration croissante des énergies renouvelables dans le bâtiment.
Bon à savoir :
En 2025, le Maroc propose diverses subventions pour encourager l’intégration des énergies renouvelables dans l’immobilier, notamment dans les systèmes solaires, éoliens et thermiques. Les propriétaires et promoteurs immobiliers peuvent accéder à des subventions couvrant une partie des coûts d’installation, sur condition que ces projets respectent les normes énergétiques gouvernementales. Ces incitations, accessibles après la soumission d’un dossier aux agences désignées, visent à réduire la dépendance aux énergies fossiles et stimuler la construction durable. Des initiatives comme le Programme Maroc Vert incluent des critères d’éligibilité tels que l’efficacité énergétique attestée et l’emplacement géographique. Cet appui a non seulement réduit la facture énergétique des bénéficiaires, mais a également accru la valeur verte des biens immobiliers, ce qui est illustré par le témoignage d’un promoteur qui a constaté une croissance de la demande pour des bâtiments écologiquement responsables. Les experts estiment que ces mesures accélèrent le passage à un modèle immobilier plus durable, influençant positivement l’économie locale et diminuant l’empreinte carbone nationale.
La certification BREEAM et son impact sur le secteur immobilier au Maroc
La certification BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est une norme internationale d’évaluation environnementale pour les bâtiments. Cette certification multicritères évalue la performance environnementale des constructions selon 10 catégories principales.
Les critères d’évaluation BREEAM comprennent :
- Gestion : efficacité des processus de gestion
- Santé et bien-être : impact sur la santé des occupants
- Énergie : performance énergétique du bâtiment
- Transport : accessibilité et impact du transport
- Eau : gestion des ressources en eau
- Matériaux : impact environnemental des matériaux utilisés
- Déchets : gestion et réduction des déchets
- Pollution : réduction de la pollution engendrée par le bâtiment
- Qualité de l’espace intérieur
- Choix du site et planification
Le système de notation BREEAM
Le système de notation BREEAM classe les bâtiments selon 5 niveaux de performance :
- Pass
- Good
- Very Good
- Excellent
- Outstanding
Au Maroc, la certification BREEAM représente un levier important pour le développement durable du secteur immobilier. Elle permet d’évaluer et de garantir la performance environnementale des bâtiments, y compris industriels, selon des normes internationales reconnues. Cette certification encourage l’adoption de pratiques de construction respectueuses de l’environnement et contribue à l’amélioration de la qualité de vie des occupants.
Processus d’obtention de la certification BREEAM au Maroc
- Compréhension des critères de certification
- Engagement d’une équipe qualifiée
- Évaluation préliminaire pour identifier les critères applicables
- Intégration des exigences dès la phase de conception
- Application des pratiques durables pendant la construction
- Évaluation finale par un évaluateur BREEAM agréé
| Avantages de la certification BREEAM au Maroc | Impact sur le secteur immobilier |
|---|---|
| Réduction de l’empreinte environnementale | Valorisation des biens immobiliers |
| Amélioration de la qualité de vie | Différenciation sur le marché |
| Économies d’énergie et de ressources | Attraction d’investisseurs internationaux |
| Conformité aux standards internationaux | Développement de l’expertise locale |
Des entreprises comme Isover Maroc accompagnent les projets immobiliers dans l’obtention des certifications environnementales, dont BREEAM. Des sociétés de conseil comme Terao MA offrent également leur expertise pour guider les promoteurs immobiliers dans le processus de certification.
Bon à savoir :
Le gouvernement marocain, dans le cadre de sa stratégie nationale de développement durable, encourage l’adoption de certifications environnementales comme BREEAM pour réduire l’impact environnemental du secteur de la construction, un des plus énergivores du pays.
Pour les projets immobiliers souhaitant obtenir la certification BREEAM au Maroc, il est recommandé d’engager des professionnels qualifiés dès les premières phases de conception. L’intégration précoce des critères BREEAM permet d’optimiser les coûts et d’atteindre des niveaux de certification plus élevés.
- Réduction des coûts opérationnels à long terme
- Amélioration de l’image de marque des promoteurs immobiliers
- Création d’environnements de travail et de vie plus sains
- Contribution aux objectifs nationaux de développement durable
D’ici 2025, on s’attend à une augmentation significative du nombre de projets certifiés BREEAM au Maroc, stimulée par la prise de conscience croissante des enjeux environnementaux et par les avantages économiques tangibles qu’offre cette certification.
Bon à savoir :
La certification BREEAM, l’une des normes les plus reconnues pour évaluer la durabilité des bâtiments, repose sur des critères tels que l’efficacité énergétique, la gestion de l’eau et l’utilisation de matériaux durables. Au Maroc, elle favorise le développement durable en encourageant la construction de bâtiments écologiquement responsables et économiquement viables. Des projets exemplaires tels que le projet Anfa Place et le Complexe Tanger City Center ont déjà obtenu cette certification, illustrant son adoption croissante. L’impact économique se traduit par une réduction des coûts opérationnels et une valorisation accrue des biens immobiliers, tandis que l’environnement bénéficie d’une empreinte carbone réduite et les habitants jouissent d’un cadre de vie amélioré. Le gouvernement marocain s’engage activement à soutenir cette initiative à travers des subventions et des incitations fiscales pour promouvoir l’adoption de la certification BREEAM, propulsant ainsi le secteur immobilier vers des pratiques plus durables d’ici 2025.
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