Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis l’apparition de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier marocain a connu des transformations significatives, révélant de nouvelles priorités parmi les acheteurs potentiels. Entre la recherche d’espaces plus ouverts et de surfaces offrant la possibilité d’aménager un bureau à domicile, ainsi que l’importance croissante des espaces extérieurs, les demandes des acquéreurs se sont nettement orientées vers des logements qui répondent mieux à un mode de vie plus flexible et axé sur le bien-être.
Ce bouleversement a non seulement impacté les tendances d’achat, mais également redéfini l’offre immobilière à travers le pays, incitant les promoteurs à adapter leur conception pour répondre à ces aspirations inédites.
Impact du télétravail sur les préférences des acheteurs marocains
Le télétravail a profondément transformé le marché immobilier marocain, modifiant les attentes des acheteurs et restructurant l’offre disponible. Cette évolution, accélérée par la crise sanitaire de 2020, continue d’influencer les dynamiques du secteur en 2025.
La crise de la COVID-19 a servi de catalyseur pour l’adoption du télétravail au Maroc. Avant la pandémie, seulement 20% des agences immobilières avaient mis en place le télétravail, tandis que 61% ont eu recours au chômage partiel et 19% ont suspendu leurs activités. Cette transition forcée a non seulement changé les méthodes de travail des professionnels du secteur, mais a également transformé les critères de recherche des acheteurs.
Les préférences des acheteurs ont considérablement évolué, avec une demande accrue pour des propriétés offrant des espaces dédiés au travail à domicile. Le marché a réagi à cette nouvelle réalité, comme en témoigne l’évolution de l’offre immobilière d’entreprise qui a quadruplé pour l’achat et doublé pour la location.
| Critère | Avant télétravail | Après télétravail |
| Proximité bureau | Prioritaire | Secondaire |
| Espace de travail dédié | Optionnel | Essentiel |
| Surface habitable | Modérée | Plus importante |
| Localisation | Urbaine centralisée | Périphérique/Semi-urbaine |
| Connexion internet | Standard | Haut débit indispensable |
L’impact sur les prix est également notable, avec une hausse moyenne de 3,7% en 2024 par rapport à 2023, atteignant 12 100 dirhams le mètre carré. Cette augmentation reflète la demande croissante pour des propriétés adaptées aux nouvelles modalités de travail.
Les zones périphériques des grandes villes ont gagné en attractivité, offrant un meilleur rapport qualité-prix et des espaces plus vastes. Parallèlement, les quartiers d’affaires traditionnels ont vu leur dynamique évoluer. À Casablanca, les quartiers comme Maârif-extension et Racine-extension maintiennent des prix élevés (respectivement 30 000 et 25 000 dirhams le m²), tout comme Rabat Agdal (26 000 dirhams le m²).
La réduction des taux d’occupation des bureaux, conséquence directe de l’expansion du télétravail et des programmes de rotation du personnel, a poussé les entreprises à reconsidérer leurs investissements immobiliers. Cette tendance a créé un climat d’incertitude économique, incitant de nombreuses entreprises à différer leurs projets de déménagement et à réévaluer le coût de leurs locaux, qui représente la deuxième plus importante dépense après les salaires.
L’évolution du marché immobilier marocain s’inscrit également dans un contexte plus large de développement économique, stimulé par des événements majeurs comme la co-organisation de la Coupe du Monde 2030 et de la CAN 2025. Ces manifestations internationales positionnent le Maroc comme un pôle d’attraction majeur et dynamisent davantage le marché immobilier, offrant des opportunités variées pour les investisseurs.
- Les espaces extérieurs (terrasses, jardins) sont devenus des atouts majeurs
- Les infrastructures numériques (fibre optique, couverture réseau) sont désormais des critères décisifs
- L’isolation phonique et la configuration des espaces sont davantage valorisées pour favoriser la concentration
Bon à savoir :
En réponse au télétravail, les acheteurs marocains montrent une préférence croissante pour les propriétés offrant des espaces de travail fonctionnels et des environnements calmes, propices à la concentration. Selon des études récentes, la demande pour les biens disposant d’un jardin ou d’un balcon a également augmenté, tout comme l’intérêt pour les zones périphériques et semi-urbaines, où l’espace est plus généreux et les coûts souvent moins élevés. Ce changement s’accompagne d’une redéfinition des priorités, les acheteurs privilégiant désormais les commodités facilitant la vie à domicile tout en diminuant la nécessité de déplacements quotidiens, influençant ainsi le marché immobilier et accentuant les disparités entre les centres urbains et les banlieues.
Bien qu’il soit encore tôt pour tirer des conclusions définitives sur les effets à long terme du télétravail sur l’immobilier professionnel au Maroc, les tendances actuelles suggèrent une transformation durable du marché, avec des implications économiques et sociales significatives pour l’ensemble du secteur.
Nouveaux critères de sélection des maisons post-covid
Le marché immobilier marocain a connu d’importantes transformations suite à la pandémie de Covid-19, modifiant profondément les critères de sélection des acheteurs. Cette période a engendré une réévaluation des priorités résidentielles, avec une attention particulière portée à l’espace, au confort et à la fonctionnalité.
La crise sanitaire a provoqué un repli marqué des transactions immobilières, comme en témoigne le premier trimestre 2025 avec une baisse de 15,2% des transactions totales. Le secteur résidentiel a particulièrement souffert avec un recul de 14,5%, touchant aussi bien les appartements (-14,5%) que les maisons (-15,3%). Les biens à usage professionnel ont subi une chute encore plus drastique de 41% entre certaines périodes.
Malgré ce ralentissement des transactions, les prix sont restés relativement stables, suggérant une résilience du marché face aux perturbations économiques. Cette stabilité s’explique notamment par une demande soutenue pour certains types de biens répondant aux nouveaux besoins post-pandémie.
| Segment immobilier | Évolution des transactions (T1 2025) |
| Résidentiel global | -14,5% |
| Appartements | -14,5% |
| Maisons | -15,3% |
| Professionnel | -41% |
Les nouvelles préférences des acheteurs
- Des espaces plus vastes permettant l’aménagement de bureaux à domicile
- Des logements avec accès à des espaces extérieurs (jardins, terrasses)
- Des propriétés situées dans des zones moins densément peuplées
La croissance économique soutenue du Maroc, avec un taux annuel moyen du PIB supérieur à 4%, a contribué à maintenir un certain dynamisme du secteur malgré les défis. L’augmentation du pouvoir d’achat des Marocains a continué d’encourager l’investissement immobilier, particulièrement dans les segments adaptés aux nouvelles attentes.
Certaines villes comme Marrakech, Tanger et Agadir se démarquent par leur attractivité croissante. Tanger bénéficie de sa dynamique d’industrialisation et de ses infrastructures en développement, attirant investisseurs et acquéreurs. Agadir, portée par un secteur touristique florissant, enregistre une croissance positive tant au niveau des transactions que des prix.
Les mesures incitatives gouvernementales, notamment les aides au logement, ont stimulé l’intérêt pour les biens neufs, particulièrement ceux dont le prix est inférieur à 300 000 dirhams. Le segment moyen standing (300 000 à 700 000 dirhams) connaît également une forte demande.
Pour 2025, les experts anticipent une reprise de la croissance du marché immobilier résidentiel neuf, stimulée par une forte demande et des mesures incitatives continues, malgré le repli observé au premier trimestre.
Bon à savoir :
La pandémie de covid-19 a redéfini les priorités des acheteurs immobiliers au Maroc, orientant leur choix vers des maisons offrant davantage de confort et de fonctionnalité. La demande pour des espaces plus grands, incluant des jardins et des bureaux pour le télétravail, a significativement augmenté. Selon une étude récente, environ 60 % des acheteurs recherchent désormais des logements avec une bonne connectivité internet et une qualité de l’air optimale, surtout dans les villes comme Casablanca et Rabat. De plus, l’intérêt pour les banlieues a connu un essor, les familles privilégiant la proximité avec les commodités essentielles et des environnements plus calmes par rapport aux centres urbains. Ces changements se matérialisent aussi par un examen accru des infrastructures numériques des quartiers et une attention renouvelée à la durabilité des habitations.
Transformation du marché immobilier au Maroc
La transformation du marché immobilier au Maroc suite à la pandémie de Covid-19
La pandémie de Covid-19 a profondément bouleversé le secteur immobilier marocain, entraînant des changements significatifs dans les comportements d’achat et les préférences des consommateurs.
Évolution des préférences des acheteurs
La crise sanitaire a considérablement modifié les critères de recherche des acquéreurs marocains. On observe une demande croissante pour des logements plus spacieux, notamment des maisons et villas offrant des espaces supplémentaires pour le télétravail, l’exercice physique et les activités extérieures. Cette tendance reflète une réévaluation des priorités résidentielles, où le confort et la qualité de vie prennent désormais le pas sur la proximité avec les centres urbains.
| Critères prisés avant la pandémie | Critères prisés après la pandémie |
|---|---|
| Proximité du lieu de travail | Espace extérieur (jardin, terrasse) |
| Petites surfaces en centre-ville | Surfaces plus grandes avec pièce dédiée au télétravail |
| Accessibilité aux services urbains | Environnement calme et aéré |
| Prix compétitif | Qualité du logement et confort |
Impact économique sur le marché immobilier
Le secteur immobilier marocain, déjà fragilisé avant la crise, a subi de plein fouet les conséquences économiques de la pandémie :
- Arrêt des visites pendant le confinement obligatoire
- Ralentissement significatif des transactions et des chantiers en cours
- Baisse des demandes de crédits immobiliers
- Diminution des revenus générés par l’investissement locatif
Le marché s’est retrouvé pratiquement à l’arrêt pendant la période de confinement, les agences immobilières ayant dû fermer leurs bureaux, entraînant une chute brutale de leurs revenus. Cette situation a créé un climat d’incertitude qui a poussé de nombreux acheteurs potentiels à reporter leurs projets d’acquisition.
« Le secteur immobilier est un secteur qui est déjà en crise. Principalement à cause du déficit en logements qui a déjà été comblé. 2020 sera une année encore plus difficile pour le secteur »
Facteurs psychologiques et solvabilité
L’incertitude économique générée par la crise sanitaire a eu un impact psychologique sur les décisions d’achat. De nombreux ménages ont préféré attendre une amélioration de la situation avant de s’engager dans l’acquisition d’un bien immobilier. Cette prudence s’explique notamment par :
- Les craintes liées à la stabilité de l’emploi
- La baisse des revenus due au chômage partiel
- L’incertitude quant à l’évolution des prix immobiliers
Les experts du secteur estimaient que les ménages préféreraient attendre au moins jusqu’en 2021 avant d’acquérir des biens immobiliers, ce qui a entraîné une pression à la baisse sur les prix, particulièrement pour les vendeurs pressés de conclure une transaction.
Demande de logements abordables
La crise a également mis en lumière l’importance d’un logement adéquat et abordable. On constate une demande accrue pour des logements dans une fourchette de prix accessible (3 500 à 5 000 MAD/m²), notamment dans les communes périphériques comme Fahs-Anjra et M’diq. Cette tendance témoigne d’un déplacement des préférences vers des zones moins densément peuplées, offrant un meilleur rapport qualité-prix.
Le marché immobilier marocain traverse ainsi une période de transition majeure, où les conséquences de la pandémie continuent de remodeler les attentes des acheteurs et le fonctionnement du secteur. Les professionnels de l’immobilier doivent s’adapter à ces nouvelles réalités pour répondre efficacement aux besoins émergents des consommateurs.
Bon à savoir :
La pandémie de Covid-19 a considérablement modifié les préférences des acheteurs immobiliers au Maroc, accentuant une demande pour des espaces de vie plus grands et des propriétés avec jardins, alors que le télétravail devient courant. Les régions moins urbanisées attirent davantage, avec une hausse notable de l’intérêt pour les zones rurales grâce à leur cadre paisible et à moindre coût, ce qui influe sur la diminution des taux de transaction dans les grandes villes. Economiquement, bien que l’immobilier marocain ait vu une baisse des prix en métropole, les petites villes ont enregistré une stabilisation ou une légère hausse. La digitalisation, avec l’essor des visites virtuelles, a transformé les processus d’achat et de vente, simplifiant les transactions. Une étude récente indique que le marché a enregistré une augmentation de 20% de l’utilisation d’outils numériques en 2022, selon des experts qui prévoient une poursuite de cette tendance avec un impact durable post-Covid.
Demandes croissantes pour les espaces de vie multifonctionnels
La pandémie de Covid-19 a profondément transformé les attentes des acheteurs immobiliers au Maroc, suscitant une préférence marquée pour des espaces de vie multifonctionnels adaptés aux nouveaux usages du quotidien. Cette évolution s’est traduite par une recherche accrue de flexibilité dans la configuration des logements, afin d’intégrer le télétravail, les études en ligne et des activités liées au bien-être à domicile.
Nouvelles exigences et attentes des acheteurs marocains :
- Création d’espaces modulables pouvant servir simultanément de bureau, salle d’étude ou zone dédiée à l’activité physique.
- Demande croissante pour des équipements technologiques (connexion Internet haut débit, prises multiples) facilitant le télétravail et l’enseignement à distance.
- Besoin accru de luminosité naturelle et d’accès à un espace extérieur (balcon ou terrasse), perçus comme essentiels pour améliorer la qualité de vie lors du confinement.
- Importance accordée au calme acoustique permettant concentration et productivité.
Statistiques récentes et observations du marché :
Une étude menée début 2021 sur un échantillon représentatif de foyers marocains met en évidence que la crise sanitaire a accéléré la digitalisation du mode de vie domestique. Les ménages ont adapté leurs habitudes en investissant dans l’équipement électroménager connecté, optimisant ainsi leurs espaces pour répondre aux nouvelles contraintes professionnelles et scolaires. Cette transformation s’est particulièrement manifestée dans les familles urbaines composées majoritairement d’actifs.
| Attente principale | Évolution observée depuis 2020 |
|---|---|
| Espace bureau/télétravail | Forte augmentation |
| Connexion Internet | Demande généralisée |
| Modularité | Priorisation lors du choix immobilier |
| Espaces extérieurs | Devenus critère clé pour plus d’acheteurs |
Impacts potentiels sur les concepteurs et promoteurs immobiliers :
Les professionnels sont désormais contraints :
- D’intégrer dès la conception architecturale une logique multifonctionnelle avec espaces modulaires facilement convertibles selon les besoins familiaux.
- De repenser l’organisation intérieure autour d’un cœur polyvalent capable d’accueillir différentes activités sans compromettre confort ni intimité.
- D’adapter leur offre marketing afin de mettre en avant ces nouvelles fonctionnalités comme arguments décisifs auprès des acquéreurs.
Influence durable sur l’architecture et l’urbanisme :
À long terme, cette mutation pourrait induire :
- Une généralisation des plans ouverts (open space), mais également un retour à certains cloisonnements amovibles favorisant la confidentialité temporaire.
- Un développement accru d’espaces partagés au sein même des résidences (salles communes connectées ou jardins collaboratifs).
Les attentes post-pandémie pourraient transformer durablement le visage architectural marocain, rendant incontournables flexibilité spatiale, adaptabilité technologique et qualité environnementale dans tout projet immobilier neuf.
Bon à savoir :
Depuis la pandémie de Covid-19, les acheteurs immobiliers au Maroc privilégient de plus en plus des espaces de vie multifonctionnels, adaptés aux nouvelles réalités de la vie à domicile. Environ 60% des acquéreurs recherchent désormais des habitations capables d’accueillir des zones dédiées au télétravail, aux études en ligne ou au bien-être personnel, reflet d’un besoin croissant de flexibilité et de polyvalence. Cette tendance pousse les concepteurs et promoteurs immobiliers à repenser les aménagements intérieurs, intégrant des solutions modulaires permettant de réaménager facilement les espaces selon les besoins changeants des occupants. Architectes et urbanistes doivent également considérer ces attentes pour les développements futurs, avec des implications potentielles sur le plan urbain, comme l’intégration de zones vertes ou d’espaces communs encore plus multifonctionnels, afin de répondre aux exigences accrues en matière de qualité de vie et de fonctionnalité résidentielle.
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