Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec l’évolution du marché immobilier au Maroc, investir dans la location devient une option de plus en plus attractive, que ce soit pour des séjours touristiques de courte durée à travers des plateformes comme Airbnb, ou pour la location longue durée traditionnelle. Le choix entre ces deux approches peut avoir un impact significatif sur la rentabilité d’un bien immobilier.
Cet article explore les dynamiques économiques de chaque option en fonction de la ville, analysant ainsi les divers facteurs qui influencent les rendements financiers, tels que la demande touristique, le taux d’occupation, et les lois locales en vigueur.
En se concentrant sur les centres urbains clés du Maroc, il s’efforce de fournir aux propriétaires et investisseurs potentiels une analyse comparative qui pourrait guider leurs décisions d’investissement immobilier dans le pays.
Introduction à la location saisonnière et longue durée au Maroc
La location saisonnière au Maroc, notamment via des plateformes comme Airbnb, est encadrée par une réglementation stricte depuis 2023 avec la loi marocaine n° 80.14 et le décret n° 2.23.441. Pour louer un logement en courte durée, les propriétaires doivent impérativement obtenir une licence d’exploitation délivrée par les autorités compétentes. Le dossier de demande comprend plusieurs exigences dont des attestations de conformité aux normes de sécurité (incendie, électricité, gaz) et des photographies du bien à louer. Une limitation importante est imposée : la durée totale de location ne peut excéder 120 jours par an pour éviter la spéculation et préserver le marché locatif traditionnel.
En comparaison, la location longue durée au Maroc repose sur un cadre juridique différent centré sur des contrats classiques entre bailleurs et locataires qui s’étendent généralement sur plusieurs mois ou années. Ces contrats sont soumis au Code des obligations et contrats marocain qui définit clairement les droits et devoirs des deux parties ainsi que les modalités de renouvellement ou résiliation du bail.
Tableau comparatif : Location saisonnière vs longue durée
| Aspect | Location Saisonnière (Airbnb) | Location Longue Durée |
|---|---|---|
| Contrat | Licence d’exploitation + déclaration obligatoire | Contrat écrit classique selon le Code civil |
| Durée | Max 120 jours/an | Plusieurs mois à années |
| Gestion locative | Souvent gérée directement ou via gestionnaires spécialisés Airbnb | Gestion classique (propriétaire ou agence immobilière) |
| Droits du locataire | Locataire-voyageur avec peu de protection spécifique liée au court séjour | Locataire protégé par loi (droit au maintien dans les lieux sous conditions) |
| Réglementation principale | Loi n°80-14 + décret n°2-23-441 | Code des obligations et contrats |
Les grandes villes marocaines telles que Casablanca, Marrakech et Tanger appliquent ces réglementations avec vigilance accrue depuis fin 2023 afin d’assurer un équilibre entre dynamisme touristique généré par Airbnb et protection du marché immobilier local traditionnel. Les autorités collaborent étroitement avec le ministère du Tourisme, l’Intérieur ainsi que les bureaux de change pour contrôler l’activité économique liée aux locations courtes durées.
Statistiquement, la location saisonnière connaît une croissance rapide grâce à l’attractivité touristique croissante du Maroc mais reste limitée en volume total comparé à la location longue durée plus stable qui représente toujours l’essentiel du parc locatif résidentiel national. Cette évolution engendre un impact notable :
- La demande élevée pour Airbnb incite certains propriétaires à privilégier ce mode lucratif mais contraint.
- La réglementation limite cependant cette tendance pour ne pas déstabiliser le logement social ni faire monter excessivement les loyers en longue durée.
- Le secteur immobilier voit se différencier clairement deux segments : tourisme vs habitat permanent.
La location saisonnière via Airbnb offre une opportunité rentable aux propriétaires tout en étant strictement encadrée juridiquement afin d’éviter toute dérive sur le marché local ;
La location longue durée continue d’être régulée selon un régime protecteur garantissant stabilité pour occupants comme bailleurs dans une logique sociale plus traditionnelle.
Ces cadres distincts influencent fortement les préférences des propriétaires marocains qui doivent choisir entre rentabilité immédiate via la courte durée sous licence contrôlée ou sécurité contractuelle assurant revenus pérennes sur long terme.
Bon à savoir :
Au Maroc, la location saisonnière via Airbnb séduit de plus en plus, avec une hausse de 30% des annonces entre 2022 et 2023, surtout à Marrakech et Tanger, prisées par les touristes. Contrairement à la location longue durée, moins dynamique en raison de conditions contractuelles plus rigides et une gestion locative plus traditionnelle, Airbnb offre une flexibilité et un rendement potentiellement supérieur grâce à des tarifs journaliers élevés. Les propriétaires bénéficient d’une occupation variable et ajustable aux pics touristiques mais doivent s’acquitter d’obligations fiscales spécifiques et respecter le registre national de location touristique. Les contrats de location longue durée, quant à eux, doivent strictement respecter le Code des obligations et contrats, qui garantit notamment la protection des droits des locataires. Les autorités marocaines renforcent d’ailleurs leurs régulations, un point crucial pour éviter les amendes et s’assurer d’une location légale, influençant ainsi le choix des propriétaires parmi ces modes de gestion locative en tenant compte des préférences des locataires et de la régulation urbaine.
Rendement de la location saisonnière via Airbnb au Maroc
| Ville | Taux d’occupation moyen | Prix moyen par nuitée (MAD) | Revenu annuel moyen (MAD) | Haute saison | Basse saison |
|---|---|---|---|---|---|
| Casablanca | 49 % | 586 | 101 000 | Août | Février, mars |
| Marrakech | ~50-55 %* | ~650-800* | ~120 000-150 000* | Avril, août, décembre* | Janvier, juin* |
| Tanger | ~48-52 %* | ~600-700* | ~105 000-130 000* | Juillet/août, septembre* & événements portuaires/touristiques | Novembre-février |
*Données estimées selon tendances du marché marocain en l’absence de chiffres officiels récents. Les données précises pour Marrakech et Tanger sont à compléter selon les statistiques locales.
Liste des facteurs influençant le rendement locatif :
- Proximité des sites touristiques : Les logements proches de la Médina de Marrakech ou de la Corniche à Casablanca affichent des taux d’occupation supérieurs.
- Infrastructures : La proximité avec gares TGV, aéroports et axes routiers majeurs augmente la rentabilité.
- Saisonnalité : La haute saison (été et périodes festives) peut doubler le taux d’occupation par rapport aux mois creux.
- Événements culturels ou internationaux (festivals à Marrakech/Tanger, salons professionnels à Casablanca) entraînent une hausse ponctuelle du prix/nuitée pouvant dépasser +30 %.
Différences régionales :
Marrakech bénéficie d’un afflux touristique international constant grâce à son patrimoine culturel ; la ville maintient un haut niveau de remplissage même hors saison. Casablanca attire davantage une clientèle business avec une demande plus stable mais moins élevée pendant les vacances. Tanger profite du tourisme balnéaire en été et reste attractive grâce au port et aux échanges internationaux.
Comparaison location courte durée vs longue durée
| Ville | Rendement brut Airbnb (%) | Rendement brut location longue durée (%) |
|---|---|---|
| Casablanca | 7–9 % | 3–5 % |
| Marrakech | 8–11 % | 4–6 % |
| Tanger | 7–10 % | 3.5–5 % |
La rentabilité brute via Airbnb reste généralement deux fois supérieure à celle obtenue en location classique dans ces villes lorsque le taux d’occupation est optimisé.
Périodes favorables pour maximiser le rendement :
- Casablanca : Congrès professionnels, été
- Marrakech : Printemps/automne (événements artistiques), fêtes religieuses
- Tanger : Saison estivale/balnéaire & festivals culturels
À retenir :
Les différences régionales se marquent surtout dans l’impact des événements touristiques sur la demande locative courte durée. Un bien idéalement situé profite davantage de pics tarifaires lors des grandes manifestations locales que lors d’une mise en location longue durée standardisée.
Enfin, les facteurs externes comme la réglementation locale restent souples actuellement au Maroc mais pourraient évoluer ; un suivi attentif s’impose pour pérenniser ce modèle rentable face aux changements potentiels dans chaque ville du Royaume.
Bon à savoir :
Au Maroc, les locations saisonnières via Airbnb montrent des rendements significatifs, particulièrement à Marrakech, Casablanca et Tanger. Marrakech, bénéficiant d’un flux touristique constant, présente un taux d’occupation moyen élevé, surtout en haute saison, avec des prix par nuitée augmentant lors d’événements culturels comme le Festival International du Film. Casablanca, avec des prix légèrement inférieurs, profite de son statut de centre économique, bien que la demande puisse varier en fonction des événements d’affaires. Tanger offre des opportunités intéressantes grâce à sa proximité avec l’Europe, bien que les bénéfices soient influencés par la saisonnalité touristique. Comparativement, les locations longues durées, bien que stables, n’offrent pas la flexibilité des prix de la location saisonnière, mais peuvent être moins impactées par les fluctuations saisonnières et événementielles. Les propriétaires doivent considérer la proximité des attractions touristiques et des infrastructures pour maximiser leur rendement.
Analyse comparative de la rentabilité par ville
| Ville | Type de location | Taux de rentabilité moyen (%) | Prix moyen loyer/mois (longue durée) | Revenu mensuel Airbnb (haute saison) | Taux d’occupation estimé (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Marrakech | Airbnb | 8–12 | — | 12 000–25 000 DH | 60–80 (pointe haute saison) |
| Marrakech | Longue durée | 4–7 | 5 000–9 000 DH | — | >90 |
| Casablanca | Airbnb | 7–10 | — | ~11 000–20 000 DH | Variable, plus faible hors été |
| Casablanca | Longue durée | 5–8 | 6 500–11 000 DH | – | >95 |
| Rabat | Airbnb | 6-9 | – | ~10 500-18 500 DH | Variable, dépend des saisons |
| Rabat | Longue durée | 4-7 | 6000-9500DH | — | >95 |
| Fès | Airbnb | 7-13 | — | 7000-15000DH | Très variable, forte saisonnalité |
| Fès | Longue durée | 4-6 | 3500-6000DH | — | >90 |
Analyse comparative
Les locations courte durée type Airbnb offrent globalement une rentabilité brute supérieure à la location longue durée dans les grandes villes marocaines touristiques :
- À Marrakech et Fès, la demande touristique internationale génère des pics de revenus locatifs pendant les vacances scolaires européennes et les périodes d’événements culturels. Les taux d’occupation peuvent dépasser ponctuellement les 70 %, mais chutent nettement en basse saison.
- À Casablanca et Rabat, le marché locatif longue durée est davantage soutenu par une clientèle locale ou expatriée à la recherche de stabilité ; ces villes affichent donc des loyers mensuels plus élevés mais avec moins de volatilité.
Facteurs influençant la performance financière
Prix moyens des loyers :
- Locations longues durées : stables toute l’année grâce à un tissu urbain dense et une population active nombreuse.
- Locations courtes durées : revenus très dépendants du flux touristique ; le prix par nuitée peut tripler entre basse et haute saison.
Taux d’occupation
- Plus stable (>90 %) pour la longue durée
- Très fluctuant pour le court terme (de moins de 40 % hors-saison jusqu’à plus de 80 % lors des pics touristiques).
Saisonnalité
- Forte influence sur les performances Airbnb à Marrakech et Fès en particulier.
- Casablanca subit moins cette volatilité grâce à son profil économique.
Impacts culturels/économiques spécifiques
Marrakech bénéficie du rayonnement international lié au tourisme culturel – ce qui dope fortement l’activité sur AirBnb notamment dans La Médina ou Hivernage. Fès attire aussi via son patrimoine UNESCO mais reste soumise aux fluctuations internationales. Casablanca s’appuie sur sa stature économique : ici, la demande résidentielle assure un taux d’occupation élevé en location longue. À Rabat, centre politique/administratif, on observe également une certaine stabilité locative portée par le secteur public/diplomatique.
Résumé visuel – Variations moyennes annuelles du rendement brut
Graphique hypothétique :
Janv Mars Juin Août Déc
Airbnb Marrakeh ▇▇▆▂▅▇█ ────↑↑────↓─────↑↑─────↓───
Longue Durée MKH ████████ Stable toute l'année
Airbnb Casa ▆▄▅▄█▬ ───↑────────┐Stable┘légère hausse été
Longue Durée Casa ████████ Stable toute l'année
Airbnb Fès ▃▄█▄▄▀ ─Varie fort selon festivals/vacances scolaires
À retenir :
La location courte type AirBnb maximise le rendement dans les villes très touristiques lors des hautes saisons mais nécessite gestion dynamique (+ frais entretien/tourisme). La location longue offre sécurité/stabilité avec risque limité lié aux variations économiques locales. Le choix doit tenir compte du profil culturel/économique propre à chaque ville ainsi que vos objectifs patrimoniaux ou cash-flow.
Bon à savoir :
À Marrakech, les locations Airbnb affichent un taux de rentabilité plus élevé avec une occupation moyenne fluctuante entre 60 et 70 %, alors que les locations longue durée restent stables autour de 4 à 5 % de rentabilité brute, influencées par une forte demande touristique. Casablanca, avec ses prix de loyer élevés, offre une rentabilité plus homogène entre Airbnb et longue durée, bien que la demande professionnelle et expatriée favorise parfois les baux longue durée. À Rabat, les variations saisonnières sont moins marquées, mais la rentabilité Airbnb peut atteindre 8 %, contre 5 % en location classique, grâce à une clientèle administrative régulière. Enfin, Fès montre des potentiels significatifs pour Airbnb, grâce à ses tarifs attractifs et un intérêt croissant pour le tourisme culturel, malgré une rentabilité moyenne de 6 % pour les locations longue durée. Le tableau d’analyse met en évidence ces aspects chiffrés et la corrélation entre culture locale et dynamique économique, essentiel pour décider du type de location selon la ville choisie.
Impact des réglementations locales sur les contrats de location
Les réglementations locales au Maroc établissent un cadre juridique distinct entre les locations de courte durée (type Airbnb) et les locations longue durée, avec des implications significatives pour les investisseurs immobiliers.
La location courte durée est désormais encadrée par la loi marocaine n° 80.14, publiée au bulletin officiel le 7 août 2023 via le décret n° 2.23.441. Cette législation impose plusieurs obligations aux propriétaires souhaitant proposer leur bien sur des plateformes comme Airbnb ou Booking:
- Licence d’exploitation obligatoire avant toute mise en location
- Limitation à 120 jours maximum de location par an pour un même logement
- Enregistrement obligatoire auprès des autorités locales
- Obligations fiscales spécifiques pour les revenus générés
Pour illustrer l’impact fiscal, prenons l’exemple d’un propriétaire générant 150 000 DH de revenus annuels via Airbnb avec deux enfants à charge: l’impôt total dû s’élèvera à 27 800 DH après déductions.
En comparaison, les locations longue durée suivent un régime juridique différent, généralement plus souple en termes d’enregistrement mais avec des protections accrues pour les locataires.
| Aspect | Location courte durée (Airbnb) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Cadre légal | Loi n° 80.14 et décret n° 2.23.441 | Code des obligations et contrats |
| Durée maximale | 120 jours/an | Illimitée |
| Enregistrement | Obligatoire auprès des autorités | Simple déclaration fiscale |
| Licence | Licence d’exploitation requise | Non requise |
| Protection locataire | Limitée | Étendue |
Ces différences réglementaires ont un impact particulièrement marqué dans les villes touristiques comme Marrakech, Fès et Agadir, où le marché de la location courte durée s’est considérablement développé. Les propriétaires doivent désormais équilibrer la rentabilité potentiellement plus élevée des locations Airbnb avec les contraintes administratives et les limitations de durée.
Pour les investisseurs, cette nouvelle réglementation nécessite une planification stratégique:
- Évaluer la rentabilité comparative entre location courte et longue durée
- Anticiper les coûts administratifs liés à l’obtention des licences
- Prévoir une stratégie mixte pour optimiser l’occupation (par exemple, location courte durée pendant la haute saison touristique et longue durée le reste de l’année)
Cette évolution législative reflète la volonté des autorités marocaines de trouver un équilibre entre le développement du secteur touristique et la préservation de l’accès au logement pour les résidents locaux, tout en assurant une meilleure régulation fiscale des revenus générés par l’économie collaborative.
Bon à savoir :
Au Maroc, la location via Airbnb et la location longue durée sont soumises à des réglementations distinctes qui influencent notablement leur rentabilité. Les locations Airbnb doivent se conformer à la loi n° 80-14 relative à l’exploitation des établissements de l’hébergement touristique, qui impose l’enregistrement auprès des autorités locales et le paiement de taxes spécifiques, telles que la taxe de séjour. En revanche, la location longue durée est régie par la loi n° 67-12, qui protège les droits des locataires et encadre strictement la résiliation des contrats. À Marrakech, par exemple, ces réglementations influencent directement le marché : les propriétaires de locations Airbnb doivent s’adapter aux fluctuations touristiques saisonnières, tandis que ceux en longue durée profitent d’une stabilité contractuelle, augmentant leur sécurité locative. Rabat et Casablanca présentent des cadres similaires, où les exigences administratives et fiscales diffèrent, affectant ainsi la stratégie de gestion des investisseurs immobiliers en fonction du type de location.
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