Investir dans l’immobilier à Veszprém : le guide complet pour comprendre le marché

Publié le 13 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Installée entre collines verdoyantes et proximité du lac Balaton, Veszprém cumule plusieurs atouts rarement réunis dans une ville moyenne : patrimoine exceptionnel, dynamique économique réelle, projets d’infrastructures ambitieux et prix immobiliers encore inférieurs à ceux de Budapest. Pour un investisseur, local ou étranger, le marché mérite désormais un examen sérieux.

Un marché immobilier plus cher que la région, mais encore accessible

Veszprém se situe dans la région de la Transdanubie centrale, l’une des zones où les prix progressent le plus vite en Hongrie. Les chiffres montrent pourtant que la ville reste compétitive au regard des grandes métropoles et des communes directement au bord du Balaton.

L’indicateur clé est le prix moyen au mètre carré.

En d’autres termes, Veszprém est plus chère que la moyenne régionale, mais globalement moins onéreuse que l’ensemble du pays si l’on se base sur le prix moyen national. La ville se distingue nettement comme un centre régional recherché, sans pour autant être arrivée à saturation.

En euros, la hiérarchie est claire : les grands centres comme Budapest ou certains sites balnéaires se paient nettement plus cher, alors que Veszprém reste dans une fourchette “intermédiaire”.

Pour un investisseur cherchant un compromis entre potentiel de valorisation, qualité de vie et budget, Veszprém coche donc plusieurs cases.

Qui vend quoi, et à quel prix ?

Le profil du parc mis en vente dans la ville est assez clair : la maison domine, la brique est reine, et les surfaces sont plutôt généreuses.

Avec une surface moyenne de 123 m² et un prix médian autour de 79,8 millions de forints, on comprend que le marché n’est pas limité aux petites surfaces d’investisseur : Veszprém reste une ville de maisons familiales, avec un segment d’appartements en croissance, notamment dans les zones modernes comme Jutasi út ou le quartier universitaire.

Appartements vs maisons : des niveaux de prix très différents

Les données en pied carré peuvent sembler peu intuitives pour un investisseur francophone, mais elles mettent bien en lumière l’écart entre appartements et maisons. En les convertissant, on aperçoit le profil de valorisation.

En pratique, cela signifie que le mètre carré d’appartement se paie sensiblement plus cher que celui des maisons, un schéma classique dans les villes universitaires et touristiques où la demande locative pour des petites et moyennes surfaces est forte.

Quand on affine par nombre de pièces, l’image se précise encore pour les appartements :

Les 2 pièces culminent en prix au pied carré, suivis des 3 pièces, ce qui reflète bien l’appétit du marché pour ces formats “liquides” : faciles à louer, faciles à revendre, adaptés à la fois aux étudiants, jeunes actifs et petits ménages.

Pour les maisons, la structure est plus contrastée :

Les plus grandes maisons affichent un prix médian au pied carré nettement plus élevé, un signe que les propriétés haut de gamme ou très spacieuses se positionnent sur un segment plus patrimonial que purement locatif.

Des écarts de prix très forts selon les rues

Autre particularité du marché local : les écarts de prix au mètre carré peuvent être spectaculaires selon la rue. Les données de l’office statistique hongrois (KSH) citent certains axes où les transactions ont eu lieu à des niveaux étonnamment bas.

Ces montants extrêmement bas, observés sur des ventes isolées, ne sont évidemment pas représentatifs du marché général (où l’on tourne autour de 770 000 Ft/m² en moyenne), mais ils montrent deux choses intéressantes pour un investisseur :

Un marché en forte progression depuis 2022

Les chiffres historiques disponibles confirment que Veszprém a connu une phase de rattrapage marquée ces dernières années.

En 2022, dans les transactions réellement signées :

– les appartements en brique de seconde main se vendaient en moyenne 693 296 Ft/m² ;

– les appartements en panneaux (type “panel”) autour de 580 200 Ft/m² ;

– les maisons individuelles affichaient un prix moyen de 541 114 Ft/m².

Cette hausse locale se place dans un contexte national encore plus impressionnant : depuis 2015, les prix immobiliers ont plus que triplé en Hongrie, et l’indice national des prix du logement continue de progresser à deux chiffres, avec +18,3 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025.

Autrement dit, Veszprém suit, voire accompagne, la tendance nationale de renchérissement, mais reste en valeur absolue en-dessous des marchés les plus tendus.

Salaires, pouvoir d’achat et ratio prix/revenus

L’attrait d’un investissement ne dépend pas que des prix : la solvabilité de la population locale joue un rôle clé, surtout pour un investisseur ciblant la location longue durée à des ménages de la ville.

À Veszprém, le salaire net mensuel moyen après impôts atteint autour de 400 000 Ft, contre 320 000 Ft dans des données précédentes, ce qui signale une progression notable des revenus.

– +26 % pour un appartement 1 chambre au centre ;

– +26,3 % pour un 1 chambre en périphérie ;

– +16,5 % pour un 3 chambres au centre ;

– +9,3 % pour un 3 chambres en dehors du centre.

Le ratio prix/revenus donne un premier ordre de grandeur : à Veszprém, il est estimé à 11,72. Cela signifie que le prix d’un logement représente l’équivalent d’un peu moins de 12 années de salaire net moyen, ce qui témoigne d’un marché déjà tendu pour les habitants, mais encore loin de la situation de certaines capitales européennes.

Loyer, rendement brut et dynamique du marché locatif

Le niveau des loyers à Veszprém reflète ce positionnement intermédiaire : plus cher que la moyenne régionale, mais moins que Budapest.

Les données pour les locations de longue durée sont instructives.

Des séries antérieures montraient des loyers sensiblement plus bas (165 000 Ft pour un 1 chambre au centre, 200 000 Ft pour un 3 chambres) : on voit donc que les loyers ont progressé en quelques années, même si la hausse reste plus modérée que celle des prix à l’achat.

Au niveau national, les rendements bruts moyens sur les appartements s’établissent autour de 5 %, avec une fourchette habituelle de 3,5 à 8 % selon les villes et quartiers. À Veszprém, les ratios prix/loyers donnent une estimation plus fine :

– rendement brut estimé au centre : 3,41 % ;

– rendement brut estimé hors centre : 4,59 %.

Marché national des loyers : un environnement en mutation

Pour replacer Veszprém dans le contexte du pays :

– les loyers ont augmenté d’environ 9,3 % au niveau national en 2024 ;

– entre 2010 et 2024, les indices de loyers ont progressé de 108 % ;

– en 2025, la hausse s’est calmée, autour de 5 % sur un an, avec même des baisses ponctuelles à l’automne avant un léger rebond fin 2025.

Le rapport loyer/prix reste toutefois favorable à l’investisseur à moyen terme : les loyers continuent de suivre la hausse des prix, même si l’écart s’est un peu resserré à mesure que les valeurs des biens s’envolaient.

Court séjour et Airbnb à Veszprém : un marché de niche très saisonnier

En parallèle de la location classique, Veszprém développe un petit marché d’hébergement touristique de courte durée, porté par son statut de “City of Queens”, son patrimoine médiéval, son zoo, ses festivals et surtout sa proximité avec le Balaton.

Les données issues d’analyses de type Airbnb montrent une réalité très spécifique :

La dépendance à la saison est extrêmement marquée. Sur une année type :

– la haute saison (mai, juillet, août) génère des revenus moyens autour de 1 244 $ par mois, avec une occupation moyenne proche de 38 % et des tarifs proches de 93 $ la nuit ;

– la basse saison (janvier, février, septembre) tombe à environ 606 $ de revenus mensuels, avec seulement 25 % d’occupation et un ADR d’environ 83 $.

– des revenus pouvant monter jusqu’à 1 246 $ ;

– une occupation d’environ 44 % ;

– un ADR proche de 95 $.

La conclusion pour un investisseur est double :

– le potentiel de revenus est réel pour les biens bien positionnés (centre historique, proximité du château, du zoo ou du quartier culturel) et gérés de manière professionnelle ;

– mais le marché est étroit (une soixantaine d’annonces) et très sensible à la saison, ce qui impose de raisonner sur une année complète, en intégrant les mois creux.

La structure de l’offre, majoritairement en logements entiers et pour 4 personnes, confirme par ailleurs que l’investissement type repose plutôt sur de petits appartements bien situés, facilement louables à des familles ou des couples en séjour culturel ou balnéaire.

Dans quels quartiers investir à Veszprém ?

Pour comprendre où se situent les opportunités, il faut tenir compte à la fois du prix d’achat, de l’attrait locatif (long et court terme) et de la qualité de vie. Plusieurs quartiers sortent clairement du lot.

Centre-ville / Vieille ville (Belváros, Káptalandomb, château)

Le centre historique concentre le patrimoine (château, tour du Feu, cathédrale Saint-Michel), les principaux musées, les cafés, les événements culturels et une partie du “quartier culturel” défini par la ville.

Les atouts pour un investisseur sont évidents :

– demande solide de la part des touristes, surtout pour les courts séjours ;

– forte attractivité pour les jeunes actifs et cadres cherchant un cadre urbain agréable ;

– rareté de l’offre de qualité dans des bâtiments historiques.

En contrepartie :

– les prix au mètre carré sont parmi les plus élevés de la ville (2 300 €/m² environ au centre) ;

– le stationnement est compliqué ;

– le bruit et l’animation permanente peuvent rebuter une partie de la clientèle résidentielle.

Pour une stratégie patrimoniale ou orientée court séjour, le centre reste cependant la cible numéro un. Les données Airbnb montrent d’ailleurs que les meilleurs rendements se concentrent dans ces zones très touristiques.

Zone de Jutasi út / grands ensembles modernisés

Le secteur de Jutasi út, issu d’un vaste programme de logements à partir des années 1970, constitue aujourd’hui l’un des principaux ensembles résidentiels de Veszprém. On y trouve :

– des barres d’immeubles modernisées ;

– des espaces publics rénovés (parcs, places) ;

– des services quotidiens (écoles, commerces, équipements culturels comme l’Agóra).

– la clientèle y est surtout locale, familles, classes moyennes ;

– les loyers restent corrects au regard du coût d’acquisition, créant des rendements bruts plus élevés que dans la vieille ville.

Les limites tiennent surtout à la densité, au manque de stationnement et à une image architecturale parfois datée, malgré les efforts de requalification.

Quartier universitaire

La présence de l’Université de Veszprém (Université de Pannonia) transforme la ville en pôle étudiant animé. Autour du campus, la demande pour des petites surfaces (studios, 1–2 pièces) est structurellement forte, tirée par :

– les étudiants hongrois ;

– les étudiants étrangers ;

– le personnel universitaire.

Papod / zones de coteaux et quartiers verts (Veszprémvölgy, Cholnokyváros, Dózsaváros)

Les secteurs de coteaux comme Papod, ou les quartiers verts à proximité du vallon de Veszprém (Veszprémvölgy) séduisent les familles cherchant un environnement calme et nature. On y trouve :

– de petits lots, des maisons avec jardin ;

– de belles vues et une ambiance résidentielle ;

– une desserte plus limitée par les transports en commun.

Ces quartiers se prêtent davantage à une stratégie d’achat long terme pour revente capitalisée, ou à la location à des ménages stables. Les loyers y sont en général un peu plus bas qu’au centre, mais le risque de vacance réduit si le bien est de qualité.

Périphérie élargie et communes autour du Balaton

Même si Veszprém n’est pas directement sur les rives du lac Balaton, la proximité avec Balatonfüred, Tihany ou d’autres stations du lac est un atout stratégique. Les prix des maisons dans le district de Balatonfüred, par exemple, atteignent environ 1 741 604 Ft/m², soit de loin plus que dans la ville elle-même, malgré un léger recul récent (-7 %).

Investir à Veszprém permet ainsi de capter une partie de la demande liée au Balaton (saisonniers, prestataires touristiques, salariés du secteur) sans payer le prix fort du front de lac.

Infrastructures, économie locale et perspectives de valorisation

Au-delà des chiffres actuels, la question clé pour un investisseur est la suivante : la ville se développe-t-elle de manière à soutenir une appréciation continue des valeurs immobilières ? Les données disponibles sur l’économie locale et les projets d’infrastructure répondent plutôt par l’affirmative.

Une économie de services, mais avec un noyau industriel solide

Veszprém est avant tout un centre de services et de fonctions administratives, lié à son statut de chef-lieu de comitat. Mais l’industrie y occupe un rôle majeur :

– Continental emploie plus de 4 000 personnes sur place ;

– Valeo dépasse les 2 000 employés ;

– Jost Hungária complète ce pôle industriel, avec près de 340 salariés.

Au niveau du comitat, plus de la moitié des emplois industriels se concentrent dans trois segments : automobile, métallurgie et matériaux (plastique, caoutchouc, construction).

Le tourisme et la culture renforcent ce socle, portés par :

– la proximité du Balaton ;

– le zoo de Veszprém ;

– les événements culturels, amplifiés par le titre de Capitale européenne de la culture 2023.

Données macro-économiques et emploi

Les indicateurs économiques pointent une ville en croissance, même si elle ne fait pas partie du groupe des métropoles industrielles les plus puissantes de Hongrie :

Cette tension sur le marché du travail se traduit par une hausse régulière des salaires, ce qui soutient la capacité des ménages à payer des loyers plus élevés et à accéder à la propriété.

Démographie : un point de vigilance

Le revers de cette dynamique est la démographie. La population de la ville décline :

– environ 63 867 habitants en 1990 ;

– 55 910 au recensement de 2022 ;

– estimation à 55 118 en 2025.

Le comitat lui-même affiche un recul de population sur plusieurs décennies. L’explication tient à deux phénomènes :

Pour un investisseur, cette tendance impose de se concentrer sur les segments soutenus par des moteurs de demande indépendants de la seule démographie locale : étudiants, tourisme, salariés des grands groupes, navetteurs, etc. C’est précisément ce que Veszprém offre aujourd’hui.

Projets d’infrastructure massifs

Les investissements publics programmés ou en cours à Veszprém sont considérables et touchent à toutes les dimensions qui comptent pour la valeur immobilière : accessibilité, équipements, attractivité urbaine.

Parmi les plus marquants :

Ces investissements publics, financés en partie grâce à un effort conjoint de l’État et de la ville (dont la dette ancienne a été reprise par l’État), créent un environnement très favorable à la valorisation immobilière à moyen et long terme.

Stratégies urbaines : ville verte et smart city

Veszprém ne se contente pas d’empiler les projets : la municipalité poursuit une vision stratégique structurée autour de plusieurs documents :

– stratégie de surfaces vertes, actualisée en 2024 ;

– plan de “Green-Blue infrastructure” 2026–2031, axé sur la biodiversité, la gestion des eaux pluviales et les espaces verts ;

– stratégie “Ville intelligente” 2024–2030 ;

– stratégie de développement urbain durable (SUD) 2021–2027 ;

– objectif “Veszprém neutre en carbone 2030”.

La part des espaces verts est déjà élevée, avec de grands parcs (zoo, Gulyadomb, parcs historiques) et une dizaine de zones protégées. La poursuite de ces politiques renforce l’image d’une ville agréable à vivre, ce qui, à terme, se reflète dans les prix.

Cadre juridique et fiscal : ce qu’un investisseur étranger doit savoir

Investir dans l’immobilier à Veszprém suppose de maîtriser le cadre hongrois, qui présente quelques spécificités mais reste globalement favorable à l’investisseur.

Droits d’achat pour les étrangers

Le principe de base est le suivant :

– les citoyens de l’UE, de l’EEE (Norvège, Liechtenstein, Islande) et de la Suisse peuvent acheter des biens résidentiels sans permis spécifique ;

– les ressortissants de pays tiers (Royaume-Uni, États-Unis, etc.) doivent obtenir un permis d’acquisition délivré par l’office gouvernemental du comitat, au titre du décret 251/2014 et de la loi LXXVIII/1993.

Ce permis :

– nécessite un dossier (contrat préliminaire, justificatifs d’identité, extrait de casier judiciaire, titre foncier, etc.) ;

– coûte généralement 50 000–65 000 Ft de frais administratifs par bien (avec un tarif réduit dans quelques cas) ;

– est instruit en 45 à 90 jours environ, avec consultation de plusieurs autorités ;

– peut être refusé si contraire à l’intérêt public ou communal.

Les terres agricoles ou forestières sont quasi inaccessibles aux étrangers (y compris européens), mais les biens résidentiels et commerciaux sont en pratique ouverts sans quotas de propriété étrangère.

Coûts d’acquisition

Les frais à prévoir lors de l’achat d’un bien à Veszprém sont de plusieurs ordres :

– taxe de mutation (transfert) : 4 % de la valeur du bien (puis 2 % au-delà d’un milliard de forints) ;

– honoraires d’avocat : 0,5 à 1,5 % du prix, plus TVA (27 %) ;

– enregistrement foncier : de l’ordre de 6 000 à 10 600 Ft ;

– éventuelle expertise de valeur : 200–500 € ;

– frais divers de notaire (modestes), traduction certifiée des documents étrangers, etc.

Sur le long terme, il n’existe pas de taxe foncière nationale généralisée en Hongrie. Certaines communes touristiques autour du Balaton appliquent néanmoins une taxe annuelle au m² (2–3 €/m²), ainsi que des taxes de séjour pour les locations saisonnières.

Fiscalité des loyers

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu hongrois (15 % forfaitaire) pour les particuliers :

– soit sur 90 % des loyers encaissés (déduction fictive de 10 % sans justificatifs) ;

– soit sur le bénéfice réel (loyers – charges justifiées).

Les points clés :

– pour les non-résidents, seule la part de revenus d’origine hongroise est imposable en Hongrie ;

– il n’y a pas de cotisation sociale sur les loyers, sauf pour les résidents hongrois qui dépassent un certain seuil (1000 000 Ft de revenu locatif, avec un plafond annuel de contribution) ;

– la TVA (27 %) ne concerne pas les locations de logements de longue durée dans la plupart des cas, sauf option spécifique pour la soumission à la TVA.

Les sociétés, elles, sont soumises à l’impôt sur les sociétés de 9 % sur leurs bénéfices, avec possibilité d’amortir l’immeuble dans le temps.

Fiscalité de la revente

Les plus-values réalisées par un particulier lors de la vente d’un bien sont également taxées à 15 %. La base imposable correspond à la différence entre prix de vente et coût d’acquisition (majoré de certaines dépenses).

Financement et programmes publics

Les banques hongroises financent aussi bien les résidents que les étrangers, avec des taux d’intérêt qui, en 2025–2026, tournent autour de 6–9 % pour des prêts classiques. Le ratio prêt/valeur (LTV) va généralement :

– jusqu’à 70 % pour un bien ancien ;

– jusqu’à 80 % pour un bien neuf.

Pour les étrangers, il faut souvent compter sur un apport de 30–50 %, sauf à bénéficier de programmes spécifiques réservés aux résidents ou citoyens.

Un nouveau dispositif, le programme Otthon Start, propose par exemple :

– un prêt à taux fixe de 3 % ;

– jusqu’à 50 millions Ft sur 25 ans ;

– avec seulement 10 % d’apport ;

– réservé aux primo-accédants éligibles (conditions de résidence, de statut social, de plafond de prix, etc.).

Ce programme est surtout destiné à l’accession à la propriété, mais il pourrait avoir un effet indirect sur le marché locatif, en permettant à davantage de ménages de devenir propriétaires, réduisant à la marge la demande locative.

Rendement vs valorisation : quelle stratégie privilégier à Veszprém ?

À la lumière de toutes ces données, comment se positionne Veszprém en termes de stratégie d’investissement ?

Plusieurs constats s’imposent.

1. Valorisation à long terme : la ville évolue dans un contexte national de forte hausse des prix (+18,3 % en un an à l’échelle du pays), avec un marché local passé de l’ordre de 630 000 à 770 000 Ft/m² en trois ans. Les projets d’infrastructure, la montée en gamme des équipements, le rôle croissant de la culture et des industries de pointe laissent penser que la tendance restera positive, même si la phase de rattrapage la plus brutale pourrait ralentir.

3. Rendement plus intéressant en périphérie : en dehors du centre, le rendement brut estimé avoisine 4,6 %, plus proche de la moyenne nationale (5 %). Dans les quartiers à prix d’achat contenus (Jutasi, secteurs moins prestigieux, petites maisons à rénover), il est possible de viser des rendements bruts proches de 5–6 %, dans la lignée de ce qui se pratique dans d’autres villes régionales.

5. Solidité de la demande sous-jacente : l’industrialisation, la présence de multinationales, l’université, le tourisme culturel et la proximité du Balaton créent un socle de demande robuste, que ce soit en résidence principale ou en location.

Synthèse : pour qui Veszprém est-elle une bonne cible d’investissement ?

Investir à Veszprém a du sens pour plusieurs profils d’investisseurs.

– L’investisseur patrimonial qui cherche un bien de qualité dans une ville historique, avec une bonne qualité de vie, une perspective de valorisation raisonnable et une demande locative stable, acceptera un rendement brut modéré au centre en échange d’une sécurité à long terme.

– L’investisseur “rendement” s’orientera plutôt vers des appartements ou maisons de taille moyenne dans des quartiers secondaires (Jutasi út, zones résidentielles autour du campus, secteurs verts familiaux) où le ratio loyer/prix est plus favorable, tout en restant porté par la dynamique économique.

Dans tous les cas, Veszprém offre aujourd’hui un compromis intéressant : des prix encore inférieurs à ceux de Budapest et des villes balnéaires les plus cotées, une économie locale solide, une offre culturelle en plein essor, et un cadre urbain en amélioration constante grâce à des investissements publics massifs.

Ce n’est pas le marché hongrois où l’on obtiendra les plus hauts rendements bruts instantanés, ni le plus spéculatif. C’est plutôt celui d’une ville moyenne en montée en gamme, bien positionnée entre industrie, culture et tourisme, où un investisseur patient et sélectif peut construire un portefeuille équilibré, à la fois rentable et résilient.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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