Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps resté en dehors des radars, le Paraguay est en train de devenir la pièce maîtresse du « Plan B » de milliers d’étrangers. Ce petit pays au cœur de l’Amérique du Sud attire désormais tous ceux qui cherchent une résidence alternative, une fiscalité plus douce et un marché immobilier encore sous-évalué. Cette vague de demandes de résidence ne reste pas cantonnée aux bureaux de la migration : elle transforme en profondeur le marché immobilier, les rendements locatifs et les stratégies des investisseurs, locaux comme internationaux.
Le Paraguay attire de nouveaux résidents grâce à un climat politique stable, un système fiscal très avantageux et un marché immobilier encore abordable mais en hausse. L’afflux de Brésiliens, Européens et Nord-Américains accélère la croissance, transformant des quartiers d’Asunción et faisant émerger des zones comme San Lorenzo.
Résidence, « Plan B » et ruée vers le Paraguay
Le Paraguay a longtemps été le pays dont « presque personne ne parle » alors que les demandes de résidence explosaient en coulisses. En deux ans, le phénomène a pris une ampleur difficile à ignorer.
Les chiffres de la Direction nationale des migrations donnent la mesure du tournant. Entre 2024 et 2026, la demande de résidence s’est envolée, portée à la fois par les incertitudes politiques régionales, l’attrait fiscal et désormais un nouveau programme d’investissement qui offre la résidence permanente immédiate aux investisseurs qualifiés.
Une demande de résidence en croissance exponentielle
Les données officielles montrent que la demande n’a rien d’un épiphénomène. En trois ans, le Paraguay est passé d’un flux déjà significatif à un véritable raz-de-marée, au point de forcer l’État à refondre toute son architecture de résidence par investissement.
Voici un résumé de l’évolution récente des demandes de résidence :
| Période | Demandes de résidence | Progression estimée |
|---|---|---|
| Année 2024 | ≈ 28 000 | – |
| Année 2025 | > 47 000 | + ≈ 68 % / an |
| Q1 2025 | 9 760 | – |
| Q1 2026 | 18 071 | + 85 % vs Q1 2025 |
| Projections pour 2026 (année) | 80 000 – 100 000 | quasi x3 en 2 ans |
Le premier trimestre 2026 bat tous les records : 18 071 demandes, 14 275 résidences accordées, des chiffres jamais atteints auparavant. Et ce n’est qu’un trimestre.
Derrière ces volumes, le profil des candidats est très révélateur des mutations du marché immobilier.
Qui demande la résidence… et pourquoi ?
Les nouvelles statistiques montrent une origine très nette : le Brésil domine largement, suivi d’un bloc européen en pleine montée et d’investisseurs nord-américains et argentins qui voient dans le Paraguay un refuge face au chaos politique ou au durcissement fiscal chez eux.
La structure des demandeurs se présente ainsi :
| Origine des demandeurs (Q1 2026) | Volume / part estimée | Tendances immobilières associées |
|---|---|---|
| Brésil | ≈ 51 % des demandes, ≈ 30 000 dossiers en 2025 | Forte concentration sur Asunción et corridor Ciudad del Este |
| Europe (5 pays dans le Top 10) | 1 583 demandes au T1 2026 | Cible prioritaire : quartiers modernes d’Asunción |
| Allemagne (dans le total européen) | 651 demandes au T1 2026 | Fort intérêt pour les appartements contemporains bien situés |
| Autres (États-Unis, Argentine, etc.) | Part significative mais dispersée | Recherche de diversification, refuge contre instabilité et fiscalité |
Un point crucial : beaucoup de ces nouveaux résidents ne s’installent pas immédiatement au Paraguay. Une part importante utilise la résidence comme « Plan B » ou outil de structuration fiscale, sans déménagement immédiat. Mais ils impactent malgré tout l’immobilier, soit en achetant, soit en louant à distance via des gestionnaires, soit en devenant investisseurs « passifs » dans des projets locatifs.
Trois profils qui structurent le marché : visiteur, résident, investisseur
Les professionnels sur place décrivent très bien la nouvelle mécanique du marché à travers trois figures types, toutes liées à la résidence :
| Profil | Lien avec la résidence | Comportement immobilier principal | Effet sur le marché |
|---|---|---|---|
| Le « Visitor » | A souvent une résidence ou en cours, mais vit ailleurs | Loue à court ou moyen terme | Fait monter la demande locative, surtout meublée |
| Le « Resident » | Vit réellement au Paraguay | Achète pour y habiter | Concurrence l’investisseur sur les meilleurs quartiers |
| L’« Investor » | Utilise la résidence comme boîte à outils fiscale | Achète pour louer (au Visitor et aux expatriés) | Alimente l’offre locative, achète en prévente |
Cette boucle est particulièrement visible dans les quartiers premium d’Asunción : le Visitor y cherche un appartement moderne et meublé pour quelques mois, le Resident achète pour y vivre à l’année, l’Investor achète en prévente ou sur plan pour louer à ces deux premiers profils. C’est exactement ce qui explique pourquoi Villa Morra « monte en gamme » et pourquoi les préventes dans Carmelitas se vendent parfois avant même la livraison.
L’Investor Pass : quand la résidence récompense directement l’investissement immobilier
Jusqu’en 2026, l’accès à la résidence par investissement au Paraguay existait déjà, mais de manière éclatée et souvent peu lisible. Avec le lancement officiel du Paraguay Investor Pass et la résolution 0283/2026, le pays a franchi un cap : la résidence permanente peut désormais être obtenue directement, sans étape temporaire, via un simple investissement éligible, notamment dans l’immobilier.
Le nouveau cadre : un certificat d’investisseur comme sésame de résidence
Au centre du dispositif se trouve la Constancia de Inversionista Extranjero (CIE). Ce certificat, délivré par le Ministère de l’Industrie et du Commerce (MIC), est reconnu par la Direction des migrations comme déclencheur direct d’une résidence permanente.
La résolution 0283/2026 regroupe désormais quatre catégories d’investissement :
| Piste d’investissement (CIE) | Seuil minimum | Exigences principales | Lien avec la résidence |
|---|---|---|---|
| Investissement productif | 70 000 USD | Business plan + création d’au moins 5 emplois | PR directe |
| Instruments financiers | 200 000 USD | Détention min. 2 ans, reporting annuel | PR directe |
| Immobilier | 200 000 USD | Pas de business plan, pas d’emplois, usage investisseur uniquement | PR directe |
| Tourisme | 150 000 USD | Business plan + rapports semestriels | PR directe |
Pour l’immobilier, c’est une petite révolution : le simple fait d’investir dans des biens générateurs de revenus à hauteur de 200 000 USD suffit à ouvrir la porte de la résidence permanente, sans devoir monter une entreprise, sans obligation formelle de création d’emplois, sans attendre deux ans de résidence temporaire.
Immobilier et résidence : un couplage très fin
La piste immobilière du Paraguay Investor Pass est pensée sur mesure pour les investisseurs qui veulent allier Plan B, optimisation fiscale et revenu locatif.
Plusieurs éléments sont déterminants.
D’abord, le seuil : il est fixé à 200 000 USD, calculé au taux de change officiel au moment du dépôt du dossier. Cette somme peut être investie dans des appartements, bureaux, locaux commerciaux, terrains ou projets mixtes, à condition que l’utilisation soit économique : location, exploitation commerciale, logistique, etc.
Ensuite, l’exclusion explicite des biens à usage purement personnel ou familial. Un appartement acheté uniquement pour y habiter, sans le mettre sur le marché locatif ou l’exploiter, ne compte pas pour le programme. Autrement dit, un investisseur peut acheter sa résidence principale au Paraguay, mais ce n’est pas ce bien qui lui ouvrira la résidence permanente via l’Investor Pass. Il doit investir en parallèle dans de l’immobilier véritablement productif.
Enfin, la question cruciale du paiement et de la documentation : la réglementation donne deux voies.
| Voie de qualification immobilière | Condition principale | Avantage pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Acte public inscrit (titre final) | Achat entièrement payé, titre enregistré | Situation classique, sécurité juridique maximale |
| Contrat privé notarié | Au moins 30 % du montant investi déjà payé | Permet de démarrer la procédure avec simple acompte |
Concrètement, sur un investissement de 200 000 USD dans un projet immobilier, un investisseur peut déposer son dossier de résidence dès 60 000 USD versés, le solde étant étalé sur la période de construction (souvent 24 à 36 mois). Cette mécanique colle parfaitement au modèle local de pré-construction où les développeurs demandent en général 10 à 20 % à la signature, puis le reste en plusieurs tranches jusqu’à la livraison.
Résidence, fiscalité et structuration : un triple levier pour l’investisseur
Pour un investisseur international, la résidence par immobilier au Paraguay ne se résume pas à un « passeport fiscal ». Elle modifie concrètement le rendement net de ses opérations.
L’imposition des revenus, la fiscalité des plus-values et celle sur les capitaux sortant du pays diffèrent selon le statut de résident ou non-résident.
Un non-résident peut se retrouver face à des retenues à la source ou à une taxation plus lourde (27 à 35 % sur certains flux sortants). En devenant résident fiscal, il bascule dans un environnement radicalement différent : système territorial, imposition unique à 10 % sur les revenus de source paraguayenne, absence totale d’impôt sur la fortune, ni sur les successions, ni sur les revenus étrangers.
Pour un investisseur immobilier, cela se traduit par un montage typique : acquisition de biens locatifs à Asunción ou San Lorenzo, perception de loyers taxés à 10 %, plus-values locales soumises à un taux effectif d’environ 3 %, et tout ce qui est gagné à l’étranger totalement exonéré. Le Paraguay se positionne ainsi comme juridiction d’« efficience » plutôt que de prestige, avec des coûts d’exploitation faibles, une fiscalité lisible et un ticket d’entrée immobilier très accessible.
Un marché immobilier encore sous-évalué, mais en phase de rattrapage
Si la résidence est devenue un accélérateur, c’est parce qu’elle se greffe sur un marché déjà attractif : Asunción et ses environs restent parmi les marchés les plus sous-évalués au monde, tout en offrant des rendements locatifs supérieurs à la plupart des capitales régionales.
Des prix au mètre carré étonnamment bas pour une capitale
Les données disponibles montrent une hiérarchie assez claire des prix selon les quartiers d’Asunción, avec des niveaux très inférieurs à ceux de Montevideo, São Paulo ou Buenos Aires pour des projets comparables.
Un tableau synthétique permet de prendre la mesure : des éléments clés d’une situation.
| Zone / segment à Asunción | Prix 2026 (USD / m²) | Profil de marché |
|---|---|---|
| Ancien bâti, segment économique | 700 – 1 000 | Petits investisseurs locaux, premier achat |
| Neuf entrée de gamme | 900 – 1 300 | Jeunes ménages, investisseurs à budget limité |
| Segment intermédiaire | 1 300 – 1 800 | Classe moyenne supérieure, expatriés |
| Projets business class modernes | 1 800 – 2 400 | Profil international, produits d’investissement |
| Villa Morra / Recoleta / Las Lomas (luxe) | 2 500 – 3 500 | Capital préservation, haut de gamme résidentiel |
En moyenne, un appartement neuf de niveau intermédiaire à Asunción se négocie autour de 1 200 à 1 600 USD/m², avec des projets premium montants jusqu’à 2 200 USD/m², parfois 2 800 ou 3 500 USD/m² pour les résidences ultra-luxueuses. Comparé aux 4 000 à 7 000 USD/m² que l’on peut rencontrer dans certaines capitales régionales, l’écart reste important.
Une maison de 1 200 m² bâtie en 1920, située à 25 mètres d’une artère principale d’Asunción, peut encore s’acquérir pour environ 200 000 USD.
Des rendements locatifs supérieurs à la région
Au-delà du prix, c’est la combinaison rendement – stabilité – potentiel d’appréciation qui attire les investisseurs cherchant à diversifier loin de marchés saturés ou trop spéculatifs.
Les données recueillies convergent sur un constat : les rendements bruts à Asunción se situent généralement dans une fourchette de 6 à 10 % selon le segment et la stratégie, avec des extrêmes plus élevés pour les montages les plus agressifs (Airbnb optimisé, par exemple).
Voici un panorama des rendements par type et par quartier :
| Type / quartier | Rendement brut typique (annuel) | Commentaire |
|---|---|---|
| Long terme, appartements standard | 6 – 9 % | Marché stable, peu spéculatif |
| Meublé « executive » | 7 – 10 % | Ciblage cadres, diplomates, expatriés |
| Airbnb / court terme optimisé | 10 – 12 % (voire plus) | Forte variabilité, gestion pro requise |
| Villa Morra | 5 – 7 % | Quartier premium, faible vacance (<5 %) |
| Carmelitas | 6 – 8 % | Haut de gamme moderne, très demandée |
| Manorá | 8 – 10 % | Segment en montée, vue fleuve, potentiel d’appréciation |
| Lambaré / Luque | 8 – 10 % | Plus risqué mais fort potentiel de croissance |
Dans le centre d’Asunción, les études internationales évoquent des rendements bruts moyens autour de 5,5 à 6 %, mais les sources locales spécialisées indiquent que dans les bons projets et avec une gestion soignée, atteindre 7 à 9 % est courant, et 10 à 12 % possible sur du meublé haut de gamme ou du court terme.
À Buenos Aires, Santiago ou Bogotá, le rendement brut locatif se situe généralement entre 3 et 6 %, tandis qu’au Paraguay, les prix plus bas permettent un supplément de cash-flow significatif.
Appréciation des prix : une progression régulière, peu volatile
Contrairement à certains marchés voisins marqués par des bulles et des krachs, le marché paraguayen se caractérise par une croissance des prix stable, sans emballement excessif.
Sur les trois dernières années, les prix résidentiels ont progressé en moyenne de 7 à 10 % par an, avec des pics localisés à près de 10 % dans certains secteurs d’Asunción. Les indicateurs mensuels de 2026 montrent encore des hausses de 0,3 à 0,7 % par mois sur certains segments, ce qui correspond à une hausse annuelle d’environ 5 à 7 %.
Les projections les plus prudentes évoquent une progression de 3 à 5 % par an, soit 10 à 20 % sur un horizon de cinq ans, tandis que les acteurs de terrain soulignent que les investisseurs entrés sur le marché 2020–2022 dans les immeubles prime ont parfois vu des plus-values supérieures à 25 %.
Cette progression s’explique par une combinaison d’ingrédients rarement réunie : upgrade du pays en catégorie « investment grade » par Moody’s puis par S&P, afflux de capitaux régionaux (notamment brésiliens et argentins), explosion des demandes de résidence et rattrapage d’un marché historiquement bradé.
Comment la résidence transforme la demande locative et l’offre de projets
Loin d’être purement administrative, la résidence a restructuré la demande sur le terrain. D’abord en modifiant la nature des locataires, ensuite en poussant les développeurs à segmenter leurs produits, et enfin en étendant la carte des zones d’investissement pertinentes.
Résidents, digital nomads et nouveaux locataires
L’augmentation des résidences, combinée à la fiscalité territoriale, a fait du Paraguay une base idéale pour expatriés, nomades digitaux et entrepreneurs internationaux. Beaucoup passent plusieurs mois par an à Asunción, sans forcément y vivre en permanence. Ils cherchent alors des logements modernes, sécurisés, avec piscine et salle de sport, dans des « gated communities » qui plaisent autant aux expatriés qu’aux Paraguayens aisés.
Cette demande soutenue se traduit par une montée des loyers. Entre 2023 et 2025, les loyers ont progressé de 6–8 %, puis de 10–12 % par an, tendance qui se maintient en 2026. Sur le terrain, les agents expliquent que la combinaison d’un afflux de nouveaux résidents, de télétravailleurs internationaux et d’un stock limité d’appartements vraiment modernes tire le marché locatif vers le haut plus vite que le marché des ventes.
Une carte immobilière qui s’élargit : d’Asunción à San Lorenzo
Historiquement, l’attention se focalisait sur les quartiers centraux d’Asunción – Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes, Recoleta, Manorá – est où se concentrent les services, les ambassades, les sièges de multinationales. La majorité des étrangers qui cherchent une résidence physiquement effective dans le pays ciblent ces quartiers.
La pression sur les prix et la demande redirige la croissance vers San Lorenzo, dans le département Central, hors zone frontalière restreinte. La ville profite d’un double effet : des infrastructures améliorées (station d’épuration, réseau électrique renforcé avec 1,9 milliard USD d’investissements) et l’afflux d’une classe moyenne jeune, souvent liée aux universités et à la logistique.
Dans cette ville, les prix demeurent très inférieurs à ceux des pays voisins, avec des appartements modernes à partir de 55 000 USD et des terrains commerciaux dès 120 USD/m². Les taux de vacance sur les projets résidentiels bien placés sont passés sous les 7 % début 2026, avec des rendements locatifs bruts compris entre 7 et 9 %. Des projets mixtes émergent, combinant logements, commerces, bureaux et même logements étudiants, surfant sur la proximité des campus et des axes de transport.
Au-delà de San Lorenzo, plusieurs localités gagnent en importance : San Bernardino sur le lac Ypacaraí avec ses lotissements exclusifs vue lac, Luque proche de l’aéroport et en essor logistique, Lambaré en forte croissance, Fernando de la Mora, et Encarnación qui s’affirme comme ville agréable à vivre avec sa promenade moderne et son ambiance internationale.
Lotissements exclusifs avec vue sur le lac Ypacaraí.
Proximité de l’aéroport et essor logistique.
En forte croissance.
Localité en développement.
Ville très agréable à vivre avec promenade moderne et ambiance internationale.
Une offre qui se professionnalise et se complexifie
L’arrivée d’acheteurs mieux informés – souvent habitués aux standards européens ou nord-américains – a forcé le secteur immobilier paraguayen à monter en gamme. Les acheteurs comparent désormais les surfaces, dissèquent les charges de copropriété, vérifient les permis, se renseignent sur le bilan des promoteurs et n’hésitent pas à négocier les prix de prévente dans un marché premium où l’offre augmente.
Parallèlement, le secteur se spécialise. Les promoteurs ne se limitent plus aux simples immeubles résidentiels ; ils se tournent vers les entrepôts logistiques, les centres de données, les logements étudiants, les projets mixtes ou encore les résidences ciblant les cadres étrangers. Les structures financières se sophistiquent également : fiducies de développement, fonds immobiliers, véhicules de titrisation et montages adaptés aux petits et moyens investisseurs se multiplient.
Pour un investisseur qui arrive avec une résidence en poche, ou qui compte l’obtenir via l’Investor Pass, le paysage est donc beaucoup plus riche qu’il y a quelques années, mais aussi plus compétitif. Les bons projets se vendent vite, surtout dans les quartiers les plus recherchés, tandis que les projets de qualité moyenne peinent à suivre l’élévation des standards.
Opportunités et angles morts pour les investisseurs étrangers
La combinaison résidence + immobilier au Paraguay est puissante, mais elle n’est pas sans risques. Souvent, ce ne sont pas le pays ni le marché qui posent problème, mais la méconnaissance des spécificités locales et un excès de confiance sur le plan juridique.
Une ouverture juridique rare pour les étrangers
Sur le papier, le Paraguay est l’un des pays les plus accueillants au monde pour l’investissement immobilier étranger. La loi 117/91 consacre l’égalité de traitement entre investisseurs locaux et étrangers. Dans la majorité des cas, un simple passeport suffit pour acheter : aucun besoin de partenaire local, aucune exigence de créer une société, aucun quota de nationalité pour les acquisitions.
Les étrangers peuvent acquérir en pleine propriété des appartements, maisons, bureaux, immeubles, terrains urbains et la plupart des terres rurales, louer, revendre, transmettre, sans restriction de sortie de capitaux, ni obligation de détenir un permis de résidence. Les seules limites significatives concernent certaines terres rurales en zone frontalière (bande de 50 km le long de l’Argentine, du Brésil et de la Bolivie) et des terrains à statut public (INDERT) soumis à des règles spécifiques.
Les investisseurs d’États non frontaliers (États-Unis, Europe, etc.) subissent peu de restrictions, principalement sur les actifs agricoles ou forestiers sensibles. Les zones urbaines comme Asunción, San Lorenzo ou Encarnación sont exemptées de ces limites.
Un environnement juridique à prendre au sérieux
La facilité d’accès ne doit cependant pas masquer deux réalités : le Paraguay reste un pays où la sécurité juridique dépend beaucoup de la qualité du conseil et du sérieux du processus, et le système d’enregistrement des propriétés est loin d’atteindre les standards des pays les plus développés.
Plusieurs risques récurrents sont identifiés : titres incomplets, propriétés vendues deux fois, litiges successoraux non réglés, hypothèques dissimulées, différences entre les limites cadastrales et les limites physiques, ou encore propriétés jamais correctement enregistrées mais occupées de manière informelle.
Les autorités reconnaissent que le système d’enregistrement est mal structuré à l’échelle nationale et que la justice est lente. Par conséquent, un investisseur qui néglige une due diligence approfondie risque d’obtenir un titre difficilement ou non transférable, rendant la récupération des fonds quasi impossible.
Cela vaut autant pour un achat « simple » que pour une opération couplée à une demande de résidence par investissement. L’Investor Pass n’annule pas le risque juridique lié à un mauvais achat ; il le rend même plus sensible, puisque l’investissement immobilier devient à la fois un enjeu patrimonial et un levier migratoire.
Marché sous-évalué… mais pas miraculeux
Un autre piège pour les investisseurs étrangers est de projeter sur le Paraguay des attentes de rendements irréalistes. Beaucoup d’intermédiaires vendent encore un discours de « 12–15 % garantis » sur des appartements en ville. Sur le terrain, des analyses détaillées montrent que, pour un appartement bien situé, avec une gestion professionnelle, les rendements nets réels plafonnent souvent autour de 4–6 %, ce qui reste très correct mais loin des promesses agressives.
Le vrai jeu au Paraguay est celui d’une diversification géographique, d’un rendement locatif supérieur à la moyenne des grandes villes régionales, et d’une appréciation du capital régulière depuis un point de départ bas. C’est aussi celui d’un ancrage fiscal dans un pays à système territorial, ce qui crée de la valeur indirecte pour des entrepreneurs ou investisseurs internationaux.
Ce que la résidence au Paraguay change concrètement pour l’investisseur immobilier
À la croisée des flux migratoires et des tendances de marché, la résidence au Paraguay reconfigure très concrètement les décisions d’investissement.
Elle permet d’abord à certains investisseurs de structurer leurs opérations dans un cadre fiscal plus favorable. Elle les pousse ensuite à se positionner sur les segments les plus corrélés à l’arrivée de nouveaux résidents : quartiers modernes d’Asunción, projets bien desservis, logements meublés, résidences sécurisées. Elle accélère enfin la maturation du marché : plus de sélectivité, plus de spécialisation, plus de sophistication financière.
Pour l’investisseur étranger qui regarde aujourd’hui le Paraguay depuis l’Europe ou l’Amérique du Nord, plusieurs constats s’imposent.
Observateur économique
D’une part, le pays reste l’un des marchés immobiliers les plus sous-évalués au monde, avec des prix encore bas, des rendements locatifs élevés par rapport aux capitales régionales et un potentiel d’appréciation alimenté par un basculement en catégorie investment grade, une croissance économique solide et une démographie favorable.
La résidence n’est plus un simple bonus administratif : elle est désormais un élément structurant de la stratégie immobilière, via l’Investor Pass et la reconnaissance officielle des investissements immobiliers comme vecteur direct de résidence permanente.
Enfin, la réussite sur ce marché exige de conjuguer trois disciplines : comprendre les nouveaux mécanismes de résidence et leurs exigences (montants, délais, usage des biens), maîtriser les spécificités locales du marché (quartiers, niveaux de prix, profils de locataires) et traiter avec un niveau de rigueur juridique au moins équivalent à celui que l’on exigerait dans un marché beaucoup plus développé.
C’est à cette condition que la résidence au Paraguay cessera d’être seulement un « Plan B » pour devenir un pivot solide d’une stratégie immobilière et patrimoniale à long terme.
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