Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’offrir un appartement au Paraguay attire de plus en plus de Français en quête de soleil, de rendements locatifs intéressants et de cadre fiscal léger. Le pays est l’un des plus ouverts au monde en matière de propriété étrangère, les prix restent relativement bas, et le cadre juridique se modernise rapidement. Mais acheter à des milliers de kilomètres de la France suppose de maîtriser un minimum de règles locales, de procédures et de bons réflexes.
Ce guide couvre toutes les étapes clés de l’achat au Portugal : recherche de l’appartement, financement, fiscalité, options de résidence et enregistrement du titre. Il s’adresse aux investisseurs ou futurs résidents français, avec une approche concrète et pas à pas.
Comprendre le cadre légal pour un Français
Avant de chercher un appartement, il est essentiel de savoir ce qu’un Français a le droit – ou non – d’acheter au Paraguay, et sous quelles conditions.
Droits de propriété : égalité quasi totale avec les locaux
Le point clé, qui distingue clairement le Paraguay de beaucoup d’autres pays, est simple : un étranger y dispose pratiquement des mêmes droits de propriété qu’un citoyen paraguayen. En pratique, cela signifie qu’un Français peut :
– Acheter un appartement, une maison, un local commercial ou la plupart des terrains directement à son nom.
– Détenir le plein titre de propriété (dominio pleno), sans usufruit limité ou bail emphytéotique.
– Louer, revendre, donner, léguer son bien librement, sans autorisation administrative spécifique.
– Posséder plusieurs biens, sans quota sur le nombre de propriétés ni sur la surface, dès lors qu’il ne s’agit pas de cas très spécifiques (immenses exploitations agricoles, par exemple).
La loi 117/91 garantit l’égalité de traitement entre investisseurs étrangers et nationaux : aucune obligation de partenariat local ni de programme « golden visa » liant achat immobilier à un statut de résident.
Résidence et visa : pas de condition pour acheter
Un Français peut parfaitement acheter un appartement au Paraguay en simple touriste. Les règles sont claires :
– Aucune résidence n’est exigée pour acheter.
– Aucun visa particulier n’est requis pour signer l’acte d’achat.
– Un passeport valide suffit comme pièce d’identité pour l’ensemble de la procédure.
La résidence (et la cédula, la carte d’identité locale) facilitent ensuite certains aspects administratifs, en particulier l’obtention d’un numéro fiscal RUC et l’enregistrement lorsqu’il s’agit de générer des revenus locatifs. Mais ce n’est pas un prérequis pour être propriétaire.
Les seules vraies limites : zones frontalières et terres publiques
Pour un Français qui cible un appartement en ville (Asunción, Encarnación, Ciudad del Este, etc.), les restrictions sont quasiment inexistantes. Les limites concernent surtout les terres rurales :
Les zones à moins de 50 km des frontières sont réglementées : les ressortissants de pays voisins (Argentine, Brésil, Bolivie) ne peuvent pas y acquérir librement des terrains ruraux, tandis que les autres étrangers peuvent y acheter via des formalités ou une société paraguayenne. Les terrains publics d’INDERT sont interdits à la vente aux étrangers, même après un titre cédé à un Paraguayen (délai de 10 ans). Tout achat de plus de 10 000 hectares agricoles par un étranger requiert une approbation parlementaire.
Pour un achat d’appartement en milieu urbain, ces restrictions sont théoriquement hors sujet, mais il est crucial que votre notaire vérifie que le bien n’est pas issu d’un ancien lot fiscal encore frappé d’interdiction de transfert à un étranger.
Où acheter son appartement au Paraguay quand on est Français ?
Une fois le cadre légal clarifié, reste la question clé : dans quelle ville et dans quel quartier investir ? Tous les marchés ne se valent pas, et les profils d’acheteurs non plus.
Asunción : capitale et cœur du marché pour les expatriés
Pour la majorité des expatriés, Asunción reste le choix naturel. La capitale concentre :
– les meilleures infrastructures (routes, commerces, services),
– l’essentiel de l’offre médicale privée,
– la fibre optique pour travailler à distance,
– une communauté d’expatriés déjà bien implantée.
Les quartiers les plus prisés par les étrangers, notamment français, sont :
À Asunción, Villa Morra est un quartier huppé avec centres commerciaux comme Shopping del Sol, restaurants internationaux et écoles, idéal pour les expatriés malgré des loyers élevés. Carmelitas, adjacent, est plus animé avec bars et coworking, prisé des nomades digitaux. Las Mercedes offre un cadre résidentiel calme et verdoyant. Ycuá Satí et Mburuvichá Róga / Las Lomas / Itapúa proposent des logements modernes ou récents avec un bon rapport qualité-prix, tandis que les banlieues proches (Fernando de la Mora, Luque, San Lorenzo) sont plus abordables mais nécessitent une voiture.
Les quartiers excentrés et plus populaires (San Vicente, certaines parties de Lambaré ou de Fernando de la Mora) affichent des prix par mètre carré nettement inférieurs, au prix d’une demande locative plus fluctuante et d’un environnement moins « international ».
Villes secondaires : Encarnación, Ciudad del Este, Villarrica…
En dehors d’Asunción, plusieurs villes peuvent intéresser un Français :
Le loyer mensuel pour un appartement simple à Villarrica peut descendre autour de 200 USD.
Dans ces villes, l’investissement locatif peut fonctionner, mais la liquidité à la revente est en général moindre qu’à Asunción. Pour un premier achat à distance, beaucoup d’expatriés privilégient la capitale, plus lisible et plus dynamique.
Niveaux de prix : location et achat
Pour évaluer un achat, il est utile de regarder les ordres de grandeur tant à la location qu’à l’achat, quartier par quartier.
Loyers mensuels indicatifs
Les chiffres suivants donnent une idée des loyers demandés pour des locations meublées ou semi‑meublées standard :
| Ville / Quartier | Type de bien | Fourchette de loyer mensuel (USD) |
|---|---|---|
| Asunción – Villa Morra / Carmelitas / Recoleta | Studio / 1 chambre | 400 – 700 |
| Asunción – Villa Morra | 2 chambres | 900 – 1 400 |
| Asunción – Las Mercedes | 2 chambres | 700 – 1 100 |
| Asunción – Carmelitas | 2 chambres | 600 – 900 |
| Asunción – Itapúa | 2 chambres | 500 – 800 |
| Asunción – zones centrales (générique) | Studio | 250 – 400 |
| Asunción – zones centrales (générique) | 2 chambres | 400 – 700 |
| Asunción – quartiers plus abordables | 1 chambre | 250 – 400 |
| Asunción – quartiers plus abordables | 2 chambres | 350 – 700 |
| Ciudad del Este | 1 chambre | 200 – 400 |
| Ciudad del Este | 2 chambres | 300 – 600 |
| Ciudad del Este – haut de gamme | Appartement luxe | 600+ |
| Villarrica | Appartement simple | ≈ 200 |
Ces données sont indicatives mais donnent une base pour un calcul de rentabilité brut. Dans les quartiers très recherchés d’Asunción, un 2 pièces de bonne qualité peut se louer sans difficulté entre 600 et 1 000 USD, ce qui est significatif au regard du coût d’acquisition.
Prix à l’achat
Côté achat, les ordres de grandeur suivants sont généralement observés :
| Zone / Ville | Prix approximatif (USD/m²) | Commentaires |
|---|---|---|
| Asunción – quartiers recherchés (Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes) | 800 – 1 800 | Immeubles récents, secteurs les plus prisés |
| Asunción – zones plus populaires / périphériques | 400 – 800 | Bâtiments plus anciens ou localisation secondaires |
| Centre-ville (donnée moyenne) | ≈ 1 400 | Estimation convertie depuis les guaraníes |
| Hors centre (donnée moyenne) | ≈ 1 000 | Idem |
| Appartement 80 m² (quartier correct) | 50 000 – 100 000 | Selon état et localisation exacte |
| Maison 150 m² avec jardin (zone urbaine) | 80 000 – 180 000 | Écart important selon quartier |
| Villes secondaires (Encarnación, Ciudad del Este) | Dès 30 000 – 60 000 pour une maison familiale | Prix plus bas qu’à Asunción |
Pour un investisseur français, ces niveaux restent attractifs comparés à la plupart des grandes villes européennes, surtout en regard d’un impôt foncier très modéré et d’une fiscalité de type territorial.
Comment chercher un appartement au Paraguay depuis la France
Passons maintenant au concret : comment identifier de bons biens, à distance, sans déjà connaître le pays.
Plateformes en ligne et réseaux sociaux
La recherche commence souvent en ligne. Quelques ressources majeures :
Découvrez les principaux sites et outils pour trouver un logement au Paraguay, des portails structurés aux réseaux sociaux très actifs.
Plateforme complète avec annonces bien structurées, programmes neufs et biens de standing.
Grand site de petites annonces généralistes, avec une large offre mais des informations parfois moins détaillées.
Portails utiles pour balayer le marché, bien que les annonces ne soient pas toujours à jour.
Extrêmement utilisé localement. De nombreux propriétaires et agents y publient des biens, et les bonnes affaires partent vite.
Groupes comme ‘Expats in Paraguay’ ou ‘Alquileres en Asunción’ pour retours d’expérience, contacts d’agents et avis sur les quartiers.
Une fois un bien repéré, le schéma classique est de contacter l’annonceur par WhatsApp, outil quasi universel pour les échanges locaux.
Agents immobiliers et prospections sur place
Le Paraguay n’ayant pas de régime de licence très strict pour les agents, n’importe qui peut se dire « inmobiliaria ». Cela impose quelques précautions :
– Privilégier des agences de taille connue (par exemple Century 21 Paraguay) ou largement recommandées par d’autres expatriés.
– Demander des références, et préciser par écrit les conditions de rémunération.
– Ne jamais se contenter de l’avocat ou du notaire « de l’agent » : il est prudent d’avoir son propre conseil.
Complétez votre recherche de logement en vous promenant dans les quartiers qui vous intéressent, en repérant les panneaux « Se vende » sur les immeubles et en appelant les numéros directement, car une partie du marché n’est pas publiée sur Internet.
Visiter et comparer avant de se décider
Même si la tentation est forte de tout faire à distance, il est vivement recommandé :
– de visiter physiquement les appartements ou, a minima, de mandater une personne de confiance ou un professionnel pour filmer et vérifier l’état réel ;
– de voir le quartier à différents moments (jour, nuit, week‑end) pour juger du bruit, de la circulation, de la sécurité ressentie ;
– de parler à quelques riverains ou commerçants pour récolter des avis non filtrés sur le secteur.
Dans l’idéal, prévoyez 2 à 4 semaines sur place pour affiner votre choix et comparer plusieurs biens similaires avant de vous engager.
Le processus d’achat pas à pas pour un Français
Une fois le bien cible identifié, la procédure d’achat suit une trame assez standard, même si chaque transaction a ses particularités. Voici le déroulé type.
Étape 1 – Négocier et réserver le bien
Après vos visites et vérifications initiales, vient le moment de l’offre :
– La négociation de 5 à 15 % en dessous du prix affiché est courante, surtout si vous payez comptant.
– Une fois l’accord trouvé, un document d’intention d’achat ou de réservation (reserva / intención de compra) est signé pour figer les conditions de base (prix, délai pour signer le contrat définitif, etc.).
– Un acompte de réservation est souvent versé à ce stade :
– parfois symbolique (quelques pourcents),
– parfois plus substantiel (5 % environ) pour garantir la priorité d’achat.
Ce document n’est pas encore le contrat final, mais il formalise votre engagement mutuel à avancer et retire en principe le bien du marché pendant un court laps de temps.
Étape 2 – Le contrat préliminaire et le dépôt
Si tout se déroule normalement, on passe ensuite au contrat préliminaire :
– On parle souvent de Boleto de Compraventa ou Contrato privado de compraventa.
– Il fixe de façon détaillée :
– prix total,
– calendrier de paiement,
– conditions suspensives (résultat des vérifications juridiques, obtention éventuelle d’un financement…),
– délai avant la signature de l’acte authentique,
– pénalités en cas de désistement injustifié d’une des parties,
– liste précise de ce qui est inclus : place de parking, débarras, climatisations, chauffe-eau, électroménagers, meubles encastrés, rideaux, luminaires, etc.
À ce stade, l’usage veut que l’acheteur verse un dépôt de 10 à 30% du prix directement au vendeur, l’escrow étant peu utilisé. La meilleure protection est de faire transiter les fonds par un notaire (escribano) de confiance ou un compte d’avocat, et de n’effectuer ce paiement qu’après les premières vérifications de base.
Une fois ce contrat signé, les deux parties sont juridiquement liées. Rompre l’accord expose à la perte du dépôt ou au versement de pénalités, selon les clauses prévues.
Étape 3 – La due diligence juridique et technique
C’est l’étape la plus cruciale, celle que l’on regrette amèrement d’avoir bâclée lorsqu’un problème apparaît plus tard. Elle est pilotée par votre escribano et/ou votre avocat.
Plusieurs documents et vérifications sont indispensables :
– 1. Titre de propriété et propriétaire réel
– Demande d’un Certificado de Propiedad ou Certificado de Registro auprès de la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP).
– Vérification que le vendeur est bien le propriétaire enregistré, que son identité (passeport ou cédula) correspond exactement au titre.
– Analyse de la chaîne de propriété sur au moins 20 ans pour détecter d’éventuelles anomalies (héritages mal régularisés, ventes contestées…).
Obtenez un Certificado de libertad de gravamen listant toutes les charges (hypothèques, saisies, etc.). Si des dettes existent, prévoyez dans l’acte final qu’une partie du prix servira à les rembourser avant le transfert définitif.
– 3. Correspondance cadastrale et limites
– Consultation du Certificado catastral et comparaison avec la réalité physique : surface, lot, numéro d’unité, limites.
– Pour une maison ou un terrain, il est recommandé de mandater un géomètre (agrimensor) pour vérifier l’absence de chevauchement avec la parcelle voisine.
– 4. Fiscalité locale et charges
– Vérification que l’impôt immobilier (impuesto inmobiliario) et les taxes municipales sont à jour.
– Demande d’un certificat de non dette municipale.
– Contrôle des factures d’électricité (ANDE), d’eau (ESSAP ou réseau privé) et d’Internet pour s’assurer qu’aucun arriéré ne sera transféré à l’acheteur.
– 5. Condominiums et règlements de copropriété
– Pour un appartement en immeuble, examen du Règlement de Copropriété (Reglamento de Copropiedad) : règles de location (Airbnb autorisé ou non), politique sur les animaux, usage des parties communes, etc.
– Vérification des charges communes (gastos comunes), de la trésorerie de la copropriété, de l’éventuelle existence d’un fonds de réserve.
– 6. Conformité urbanistique et permis
– Vérification que l’usage autorisé (résidentiel, commercial ou mixte) correspond bien à votre projet (habitation, bureau, location touristique…).
– Contrôle des permis de construire pour les bâtiments récents, notamment pour les programmes neufs ou très récents.
Cette phase de due diligence dure généralement 1 à 3 semaines selon la complexité du dossier et coûte, pour une étude de titre complète, de quelques centaines à environ 1 000 USD. C’est un investissement dérisoire au regard des ennuis que cela peut éviter.
Étape 4 – L’acte authentique (Escritura Pública)
Si les vérifications sont satisfaisantes, vient le moment de la signature de l’acte de vente définitif :
L’escribano rédige l’escritura pública de compraventa en espagnol, qui reprend l’ensemble des éléments de la transaction (bien, parties, prix, modalités de paiement, déclarations fiscales, etc.). Le jour de la signature, le vendeur et l’acheteur (ou leur mandataire avec procuration spéciale) signent l’acte devant le notaire, le solde du prix est payé (souvent par virement bancaire ou chèque de banque), et le notaire vérifie une dernière fois l’identité, la capacité juridique des parties et l’absence de charges récentes sur le bien.
À la fin de cette étape, vous recevez une copie authentifiée de l’acte notarié, qui sert de preuve immédiate de propriété dans la pratique courante.
Étape 5 – Enregistrement au registre public
L’acte authentique doit ensuite être enregistré au registre de la propriété :
– Le notaire dépose l’escritura pública auprès de la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP).
– C’est cette inscription qui rend la vente opposable aux tiers : en d’autres termes, qui verrouille juridiquement votre titre face à d’éventuels créanciers ou contestataires.
– Le délai annoncé pour la procédure d’enregistrement oscille généralement entre 30 et 90 jours, même si la digitalisation du système (Registre Unifié National, RUN) doit peu à peu raccourcir ces délais.
Pendant cette période, votre copie notariée fait foi, mais il est prudent d’attendre la confirmation d’enregistrement pour envisager une revente, une hypothèque ou un montage complexe.
Combien coûte réellement un achat : taxes, frais et charges
Au-delà du prix de l’appartement, un Français doit intégrer dans son budget les frais de transaction et charges récurrentes. Cela reste globalement modéré comparé à l’Europe, mais les postes sont multiples.
Frais d’achat et de clôture
Les coûts à la charge de l’acheteur incluent principalement : les frais de notaire, les droits de timbre, les frais d’enregistrement, et les coûts liés à l’obtention d’un prêt immobilier.
| Poste de coût | Taux indicatif (sur prix déclaré) | Observations |
|---|---|---|
| Taxe de transfert (ITI / impôt de mutation) | ≈ 1,5 – 3 % | Souvent partagée, à négocier |
| Taxe municipale de transfert (Asunción) | ≈ 0,3 % | Légèrement moins dans d’autres villes |
| Frais de registre (Judiciary / Registro) | ≈ 0,5 – 0,8 % | Inscription de l’acte |
| Honoraires du notaire (Escribano) | ≈ 0,5 – 2 % (+ TVA 10 %) | Répartition à convenir (50/50 fréquent) |
| Honoraires d’avocat (due diligence) | ≈ 1 – 2 % | Optionnels mais fortement recommandés |
| Divers (certificats, traductions, etc.) | Montants fixes | Variables selon le dossier |
Les sources donnent des fourchettes légèrement différentes, mais dans la pratique, la plupart des transactions se situent entre 3 et 8 % du prix en coûts directs pour l’acheteur, selon la complexité, le partage ou non des frais de notaire et la profondeur de l’accompagnement juridique.
À cela s’ajoute parfois la TVA (IVA) dans certains cas :
– Pour un appartement neuf acheté auprès d’un promoteur, la TVA (10 %) s’applique en général sur 30 % de la valeur déclarée du bien.
– Cette TVA est souvent incluse dans le prix annoncé, mais il faut vérifier ce point noir sur blanc.
L’agence immobilière est en principe rémunérée par le vendeur (3 à 5 % du prix), même si certains montages peuvent faire supporter tout ou partie de cette commission à l’acheteur dans la négociation.
Impôt foncier et charges récurrentes
L’impôt immobilier annuel est l’un des grands atouts du pays :
Le montant annuel de l’impôt foncier pour un appartement d’environ 100 000 USD, reflétant un taux effectif très faible de 0,1 % de la valeur réelle
S’y ajoutent :
– les charges de copropriété (gastos comunes), très variables selon les immeubles, la présence de piscines, de gardiennage 24/7, de salle de sport, etc. ;
– les factures d’électricité, d’eau, d’Internet et de téléphonie.
Pour donner un ordre d’idée, dans un appartement de 85 m² occupé par deux personnes à Asunción :
– électricité + eau + gaz : environ 36 USD par mois ;
– Internet haut débit : environ 16 USD par mois ;
– forfait mobile 10 Go+ : environ 13 USD par mois.
On peut donc tabler autour de 65 USD par mois pour les services de base, hors charges de copropriété.
Fiscalité des loyers et plus‑values
Le Paraguay bénéficie d’un système fiscal territorial : seuls les revenus générés sur place sont imposés.
Pour un résident fiscal, les revenus locatifs sont imposés à 10% sur le revenu net avec abattements. Pour un non-résident, une retenue à la source de 10 à 15% s’applique sur le loyer brut. Les plus-values immobilières sont taxées à 8% forfaitaires sur le gain net.
En revanche :
– Il n’existe ni impôt sur la fortune,
– ni impôt sur les donations,
– ni droits de succession sur le patrimoine détenu au Paraguay.
Pour un Français, il faut évidemment articuler ce schéma avec les règles fiscales françaises (notamment la notion de résidence fiscale et les conventions internationales), mais le cadre local demeure particulièrement favorable aux investisseurs.
Financer son achat : options locales et internationales
Les transactions immobilières au Paraguay se font très souvent comptant, sans recours à la banque. Pour un Français, plusieurs options existent.
Achat comptant ou paiements échelonnés vendeurs / promoteurs
Le paiement intégral au comptant reste la solution la plus simple et la plus courante :
– Elle permet souvent d’obtenir une décote de 5 à 15 % sur le prix demandé.
– Elle simplifie le montage, accélère la signature et évite tout risque de change sur des mensualités longues.
Toutefois, de nombreux promoteurs et certains vendeurs acceptent des plans de paiement échelonnés :
– acompte initial de 20 à 40 % ;
– solde payé sur 12 à 60 mois, parfois sans intérêts, parfois avec un taux annuel de 0 à 12 % ;
– la propriété n’est souvent transférée au nom de l’acheteur qu’après paiement intégral, le contrat étant dans l’intervalle enregistré et notarié.
Certains développeurs proposent même des financements directs sans banque, spécialement pensés pour les étrangers sans historique de crédit local : acompte puis mensualités sur 24 à 36 mois, sans hypothèque classique, sur la base d’un contrat notarié.
Prêt bancaire au Paraguay pour un non‑résident
Contrairement à d’autres marchés, les banques paraguayennes commencent à ouvrir davantage le crédit aux étrangers :
Les grandes banques locales comme BBVA, Banco Continental ou Itaú proposent des prêts immobiliers aux non‑résidents, avec un financement de 60 à 70 % de la valeur du bien (parfois plus avec garanties supplémentaires) et un apport de 30 à 50 %. Les conditions incluent des preuves de revenus, relevés bancaires et éventuellement un dossier de crédit étranger. Les mensualités sont limitées à 30‑40 % des revenus nets, l’âge maximal est de 65‑70 ans à échéance, et une assurance‑vie ainsi qu’une assurance habitation sont obligatoires.
Les taux d’intérêt locaux pour étrangers sont en général plus élevés que ceux offerts aux résidents et supérieurs aux standards français, ce qui rend ces financements intéressants surtout lorsqu’on manque d’apport immédiat mais que l’on souhaite absolument sécuriser un bien donné.
Financement via la France
Un acheteur français peut aussi envisager de se financer via une banque en France, en s’appuyant sur son patrimoine ou ses revenus français :
Les taux pour non‑résidents sont d’environ 3,5 % à 4,25 % sur 20‑25 ans. L’apport exigé est de 20 % à 30 % (LTV 70‑80 %) et le taux d’endettement maximal de 35 % des revenus. Certaines banques privées ou internationales peuvent adosser le prêt à un portefeuille d’investissement pour une structuration patrimoniale.
Ce type de montage est particulièrement pertinent si vous disposez déjà de liquidités ou d’actifs en Europe et que vous souhaitez bénéficier de la stabilité du système bancaire français, tout en investissant dans un bien paraguayen.
Acheter à distance : procuration, signatures et conformité
Pour un Français vivant encore en France, il n’est pas toujours possible de se rendre plusieurs fois au Paraguay. Heureusement, le système paraguayen permet de gérer une grande partie du processus à distance.
Pouvoir spécial et signatures électroniques
Si vous ne pouvez pas vous déplacer : des solutions existent pour vous aider. Vous pouvez envisager des options comme le télétravail, les services de livraison ou encore des consultations à distance.
– Vous pouvez signer une procuration spéciale (Poder Especial) au bénéfice d’un avocat ou d’un proche de confiance au Paraguay.
– Ce document doit être :
– signé devant notaire en France,
– apostillé (ou légalisé) puis
– traduit en espagnol par un traducteur assermenté au Paraguay.
Avec cette procuration, votre mandataire pourra :
– signer les contrats préliminaires,
– signer l’acte authentique,
– effectuer les démarches d’enregistrement,
– gérer l’ouverture d’un compte bancaire local si nécessaire.
De nombreux promoteurs et agents immobiliers acceptent les signatures scannées ou les signatures électroniques sécurisées pour les réservations et certains contrats. Cependant, l’acte final signé devant notaire reste soumis à des règles strictes et ne peut être remplacé par ces méthodes.
Traçabilité des fonds et conformité SEPRELAD
Comme partout, la lutte contre le blanchiment d’argent impose :
– de justifier la provenance des fonds, notamment pour des montants supérieurs à 10 000 USD ;
– de fournir, sur demande, relevés bancaires, attestations de revenus, parfois certificat de casier judiciaire.
L’organisme paraguayen en charge de ces contrôles (SEPRELAD) peut demander au notaire de s’assurer que les flux financiers sont légitimes et traçables. Préparez donc à l’avance les documents montrant :
– vos revenus,
– vos économies antérieures,
– les transferts effectués depuis vos comptes français vers le compte recevant les fonds de l’achat.
Résidence par investissement : l’Investor Pass et l’immobilier
Même si acheter un appartement ne donne pas automatiquement droit à un titre de séjour, le Paraguay a récemment mis en place un dispositif de résidence par investissement qui peut intéresser les Français souhaitant s’installer à long terme.
Le Paraguay Investor Pass – Volet immobilier
Une nouvelle réglementation (résolution 0283/2026) a créé un Investor Pass permettant d’obtenir directement la résidence permanente en investissant, entre autres, dans l’immobilier :
Le seuil d’investissement est fixé à **200 000 USD** dans l’immobilier, calculé au taux officiel en dollars ou guaraníes. Cet investissement doit être **productif** (location, activité commerciale, etc.), pas uniquement personnel. Il peut être justifié soit par un **acte d’achat enregistré** (propriété payée), soit par un **contrat privé notarié** avec au moins **30 % payé** (ex. 60 000 USD sur 200 000 USD), le solde financé sur 24 à 36 mois.
Une fois les pièces rassemblées, le ministère délivre un Certificat d’Investisseur qui sert de base à la demande de résidence permanente auprès de l’immigration. La résidence peut ainsi être obtenue sans passer par une phase de résidence temporaire de deux ans, ce qui constitue un gain de temps considérable.
Un couple doit investir 400 000 USD dans l’immobilier productif pour obtenir la résidence, car le seuil s’applique par personne.
Alternative : le programme SUACE
Une autre voie pour obtenir la résidence permanente consiste à passer par le programme SUACE pour investisseurs, qui repose sur :
– la création ou le développement d’une société paraguayenne,
– un engagement d’investir 70 000 USD sur 10 ans,
– la création d’emplois locaux (en pratique, au moins 5 postes),
– la mise en avant de secteurs industriels, commerciaux ou de services.
Dans ce cas, l’achat d’un appartement ne suffit pas s’il est réalisé à titre strictement privé. Il doit être intégré dans un projet d’entreprise (par exemple une société immobilière locale) pour être pris en compte.
Conseils pratiques et erreurs à éviter pour un Français
Pour conclure ce parcours, quelques points d’attention spécifiques aux acheteurs français peuvent faire la différence entre un investissement réussi et une mauvaise expérience.
Toujours avoir son propre notaire / avocat
Au Paraguay, le notaire est un acteur central, bien plus qu’en France où les rôles sont plus largement partagés. Mais cela ne signifie pas que vous devez accepter le notaire proposé par le vendeur ou l’agent :
– choisissez un escribano indépendant, qui ne soit pas lié au vendeur ;
– mettez noir sur blanc le montant de ses honoraires et le détail des démarches qu’il couvrira (obtention de tous les certificats, étude de titre, dépôt au registre, etc.) ;
– n’hésitez pas à confier à un avocat le soin de relire les contrats établis par le notaire, surtout si vous ne maîtrisez pas l’espagnol juridique.
Ne jamais payer d’acompte important sans vérifications
Avant de verser 10, 20 ou 30 % du prix :
Avant tout achat, assurez-vous que le vendeur détient au minimum le certificat de propriété, le certificat d’absence de charges, le certificat de situation fiscale correcte et un contraste cadastral satisfaisant. Privilégiez le paiement via le compte professionnel du notaire ou un service d’escrow pour éviter un virement direct au vendeur, surtout s’il vous est inconnu.
Vérifier la réalité physique et les parties communes
Pour un appartement :
– inspectez ou faites inspecter tous les éléments structurels visibles : fissures, humidité, état des parties communes, ascenseurs, toitures ;
– contrôlez que les équipements que vous pensez acheter avec l’appartement figurent explicitement dans le contrat ;
– pour un immeuble récent, assurez-vous que le régime de copropriété horizontale a bien été formalisé et que chaque unité dispose de son propre numéro de titre.
Se méfier des affaires « trop belles »
Les signaux d’alerte sont classiques :
Méfiez-vous des prix très inférieurs au marché local, d’un vendeur refusant de présenter le titre de propriété original et renvoyant systématiquement à un notaire familial sans transparence, ainsi que d’une forte pression pour signer rapidement ou verser des acomptes sans documents clairs.
Dans tous ces cas, mieux vaut s’abstenir que de supporter un contentieux à distance dans un pays dont on ne maîtrise pas encore tous les codes.
Penser dès le départ à la sortie et à la mise en location
Avant même d’acheter, posez-vous les questions suivantes :
– Si je dois revendre dans 5 ou 10 ans, y aura‑t‑il des acheteurs pour ce type de bien dans ce quartier ?
– Quel est le niveau de loyer réaliste que je peux espérer aujourd’hui, et quel est le taux de vacance courant dans le secteur ?
– Est‑il plus judicieux de détenir ce bien à mon nom ou via une société paraguayenne, en termes de succession, de fiscalité, de transmission patrimoniale à mes héritiers en France ?
Une brève consultation avec un fiscaliste local ou un avocat habitué aux investisseurs étrangers peut largement rentabiliser ces réflexions.
En résumé
Pour un Français, acheter un appartement au Paraguay est juridiquement simple, fiscalement attractif et financièrement accessible, à condition de respecter quelques règles de bon sens :
Pour investir sereinement au Paraguay, veillez à bien choisir la localisation (Asunción étant l’option la plus sûre pour un premier achat), à vous entourer de professionnels fiables (notaire, avocat, agent recommandé), à ne jamais négliger la due diligence (titre, charges, cadastre, fiscalité locale), à anticiper les modalités de financement et les contraintes de transfert de fonds, et à penser dès l’achat à la mise en location ainsi qu’à la sortie éventuelle.
Avec une préparation sérieuse et une vision à moyen ou long terme, l’acquisition d’un appartement au Paraguay peut devenir une brique intéressante de votre stratégie patrimoniale internationale, que ce soit pour diversifier vos actifs, préparer une retraite sous des cieux plus cléments ou construire un portefeuille locatif dans un marché encore loin de la saturation européenne.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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