Checklist complète : 25 points essentiels à vérifier avant d’acheter au Paraguay

Publié le 13 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un bien immobilier au Paraguay peut être une excellente opération, que ce soit pour y vivre, investir, ou sécuriser un grand terrain rural à long terme. Mais derrière l’image d’un marché “facile” pour les étrangers, la réalité est bien plus complexe. Le risque principal ne vient pas du droit de propriété lui‑même – qui est très favorable aux étrangers – mais de la manière dont la transaction est montée, des failles du système foncier et des pratiques locales.

L’objectif n’est pas d’effrayer, mais de vous donner une grille de lecture très pratique pour ne pas “acheter un problème” au lieu d’acheter un bien.

1. Clarifier votre objectif et le type de bien visé

Avant de plonger dans les documents, il faut clarifier ce que vous cherchez vraiment. Au Paraguay, les risques, les règles et la complexité changent totalement selon que vous visez un petit studio à louer en courte durée, une maison familiale, un terrain agricole, un projet touristique ou un achat spéculatif de long terme.

Il est utile de mettre par écrit vos critères : usage (résidence, location, exploitation agricole…), horizon de temps, budget, tolérance au risque, besoin ou non de revenus locatifs, volonté d’être sur place ou de gérer à distance. C’est à partir de là que la checklist devient un outil, et pas une simple liste abstraite.

2. Statut de l’acheteur : personne, couple, société ou non‑résident

Le deuxième bloc à éclaircir concerne la structure avec laquelle vous allez acheter. Au Paraguay, vous pouvez acheter :

– à titre personnel, avec votre passeport,

– en couple (avec d’éventuels effets en matière de régime matrimonial et d’héritage),

– via une société locale (SA, SRL) fréquemment utilisée par les investisseurs étrangers,

– ou comme résident / non‑résident.

La structure d’achat va aussi conditionner l’accès au crédit local, la fiscalité sur les revenus (IRP ou régime non‑résidents), la plus‑value future et la façon dont le bien sera transmis aux héritiers. Il faut donc en parler clairement avec votre avocat et votre escribano avant même d’entrer en négociation.

3. Vérifier l’éligibilité légale du bien : étrangers, frontières et INDERT

Contrairement à beaucoup de pays, le Paraguay est très ouvert aux acheteurs étrangers. Mais cette ouverture a des limites bien précises qu’il faut intégrer dès le départ.

D’un côté, les étrangers peuvent, en principe, acheter directement à leur nom des appartements, maisons, locaux commerciaux et la plupart des terrains ruraux, avec les mêmes droits qu’un citoyen : usage, location, revente, transmission. Aucun visa, aucune résidence, aucun partenaire local n’est requis pour signer.

De l’autre côté, plusieurs catégories de terrains sont à très haut risque ou carrément inaccessibles :

– la restriction de 10 ans sur les premiers titres INDERT : quand un Paraguayen reçoit pour la première fois un titre de propriété INDERT, il ne peut pas le transférer à un étranger pendant 10 ans. Les contrats signés pendant cette période sont tout aussi invalides. Il est fréquent de voir des étrangers piégés par des ventes réalisées en toute bonne foi, mais juridiquement impossibles.

Enfin, certaines zones militaires stratégiques ou parcelles à expropriation programmée peuvent également poser problème. Un bon professionnel saura les détecter dans le cadre du contrôle de titres.

4. S’assurer que le vendeur est bien le propriétaire légitime

Dans le contexte paraguayen, il est courant que la personne qui vous présente le bien ne soit pas le véritable propriétaire inscrit au registre. Le pays n’ayant pas de régime strict de licence pour les agents, “tout le monde” peut se prétendre intermédiaire.

La première vérification structurante consiste à s’assurer que l’identité du vendeur correspond exactement au propriétaire enregistré :

Si la propriété a plusieurs co‑propriétaires (époux, héritiers, indivision), tous doivent signer la vente. Une seule signature quand plusieurs noms apparaissent au registre est un signal d’alarme. Si c’est une société qui vend, il faut vérifier :

– l’existence légale et l’activité de la société,

– les pouvoirs du signataire (représentant légal, procuration),

– l’absence de charges sur les parts sociales (livre de registres des actionnaires, certificats).

Il s’agit aussi de vérifier la capacité juridique du vendeur : une personne déclarée incapable, très âgée placée sous protection ou un mineur ne peuvent pas vendre sans les autorisations légales requises.

5. Contrôle approfondi du titre au registre public (DGRP)

La recherche de titres est, au Paraguay, l’étape la plus cruciale du processus. Tout le reste en découle. Ce contrôle s’effectue auprès de la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP), aujourd’hui intégrée dans le système unifié RUN.

L’outil clé est l’Informe de Condiciones de Dominio. Ce document de fond répond à trois questions vitales :

– qui est réellement propriétaire du bien,

– quelles dettes ou charges (hypothèques, embargos, usufruits) le grèvent,

– quelles restrictions juridiques pèsent sur les transactions (litiges, saisies, annotations).

Le tableau ci‑dessous synthétise les principaux documents de registre à demander, leurs fonctions et les risques couverts.

Le certificado de dominio con reserva de prioridad, demandé par votre escribano, gèle pendant une période (en pratique environ 30 jours) la situation juridique du bien : toute nouvelle charge ou hypothèque postérieure sera inopposable à votre achat. C’est un outil puissant pour verrouiller une transaction, à condition d’être utilisé correctement.

6. Ne jamais acheter sans cadastre et concordance des mesures

Posséder un titre propre ne suffit pas : il faut que ce titre corresponde bien à la réalité physique sur le terrain. Au Paraguay, les problèmes de limites, de superposition de titres et de “morceaux” de parcelles empiétant sur le voisin sont monnaie courante.

Deux niveaux de vérification sont indispensables :

– le plan cadastral et le Certificado Catastral, délivré par le Servicio Nacional de Catastro (SNC) ou la municipalité, qui indiquent la surface officielle, le numéro de parcelle, la valeur fiscale et certains éléments de localisation,

Il est fortement recommandé :

– de faire effectuer une mensura professionnelle avant l’achat, notamment en rural,

– de vérifier s’il existe un chevauchement avec des parcelles voisines,

– de faire enregistrer le plan actualisé au cadastre national,

– de confirmer les accès existants (chemins publics, servitudes enregistrées).

Sans cette étape, vous pouvez vous retrouver avec un titre “parfait” sur un terrain dont une partie se trouve en réalité… sous la maison du voisin ou dans le lit d’un ruisseau.

7. Examiner la situation fiscale et municipale du bien

Un point trop souvent négligé par les acheteurs étrangers concerne les impôts et dettes qui suivent la propriété. Au Paraguay, les impôts impayés – en particulier l’Impuesto Inmobiliario (taxe foncière municipale) – sont rattachés au bien, pas à la personne. Si vous achetez sans vérifier, vous héritez de la dette.

Il faut donc :

Sur le plan fiscal national, il est également recommandé de vérifier la situation du vendeur : certificat de conformité fiscale (certificado de cumplimiento tributario), absence de saisies sur ses biens pour dettes fiscales, etc. Certaines dettes peuvent amener l’administration à bloquer la vente ou à saisir le bien.

Le tableau suivant récapitule les principaux points fiscaux à contrôler au moment de l’achat.

8. S’assurer de l’absence d’occupants, locataires ou squatteurs

Un registre impeccable n’empêche pas la présence de personnes sur place. Au Paraguay, c’est un élément clé, en particulier pour les terrains ruraux : un terrain laissé à l’abandon peut être occupé et donner lieu, à terme, à des revendications de possession adverse (prescription acquisitive).

Lors de la visite physique, il faut : respecter les consignes de sécurité, observer l’environnement et interagir avec les personnes présentes.

Pour les terrains ruraux, ne jamais laisser un bien longtemps sans surveillance ou exploitation structurée : c’est ouvrir la porte à des occupations difficiles à faire cesser ensuite.

9. Toujours travailler avec votre propre escribano et, idéalement, un avocat

Dans le système paraguayen, l’escribano público n’a rien à voir avec un simple notaire au sens anglo‑saxon. C’est un juriste, nommé par la Cour suprême, qui dispose de la “fe pública” : ce qu’il acte est présumé vrai par les autorités. C’est lui qui :

– vérifie les titres au registre,

– demande les certificats fiscaux et cadastraux,

– rédige l’Escritura Pública de vente,

– lit et fait signer l’acte,

– enregistre la vente au registre,

– assure le respect des règles anti‑blanchiment (SEPRELAD) pour les montants importants.

Les erreurs les plus graves commises par les étrangers viennent d’un mauvais choix d’escribano

Observation générale

– écrire avec celui du vendeur (conflit d’intérêt évident),

– accepter un “notaire bon marché” qui bâcle la due diligence,

– se contenter d’un simple contrat privé non inscrit.

Il est conseillé d’engager :

– votre propre escribano, indépendant du vendeur et de l’agent,

– et, pour les dossiers complexes (rural, INDERT, grandes surfaces), un avocat spécialisé en immobilier pour doubler les vérifications.

Les honoraires de l’escribano tournent généralement autour de 1 à 2 % du prix, plus les frais de registre et taxes. Sur un achat immobilier, économiser quelques centaines ou milliers de dollars au détriment de cette étape est souvent la pire fausse économie possible.

10. Comprendre le rôle central de l’Escritura Pública et de l’enregistrement

Payer ne fait pas de vous propriétaire au Paraguay. La propriété ne se transmet juridiquement qu’au moment :

1. où le vendeur et l’acheteur signent l’Escritura Pública de vente devant l’escribano, 2. et où cette Escritura est inscrite au registre public (DGRP / RUN).

Sans cette inscription, vous ne disposez que d’un droit contractuel privé, fragile face aux tiers :

– vous ne pouvez pas hypothéquer le bien,

– une saisie postérieure sur le vendeur peut primer votre achat,

– un autre acheteur plus prudent peut vous “doubler” par une vente ensuite enregistrée.

Le processus se déroule en plusieurs étapes :

– préparation de l’acte par l’escribano (après toutes les vérifications),

– lecture intégrale de l’acte, signature des parties et enregistrement de la signature dans le protocole du notaire,

– paiement des taxes de transfert et des frais d’enregistrement,

– dépôt de l’acte au registre,

– inscription définitive, qui peut prendre quelques semaines à plusieurs mois selon la charge du registre.

Une fois l’inscription faite, vous recevez une copie certifiée de l’Escritura, qui constitue la preuve opposable à tous de votre droit de propriété.

11. Maîtriser la question des dépôts : ne payer que ce que vous pouvez perdre

La pratique locale est souvent déroutante pour un acheteur étranger : il est courant de verser un dépôt (seña) directement au vendeur, sans compte séquestre, parfois à hauteur de 10 à 50 % du prix. Les comptes d’escrow restent l’exception, réservés aux gros dossiers ou opérations gérées par des fiducies ou des cabinets d’avocats.

– le titre n’a pas été vérifié (Informe de Condiciones de Dominio),

– les dettes et impôts n’ont pas été contrôlés,

– le cadastre et les limites n’ont pas été confirmés,

– l’identité et la capacité du vendeur ne sont pas établies,

tout argent envoyé directement sur le compte personnel du vendeur est un pari. Dans la mesure du possible, faites transiter les fonds par l’escribano ou par un véhicule fiduciaire, et exigez des reçus formels.

12. Décoder les prix : “gringo pricing” et valeur de marché

Les étrangers sont régulièrement confrontés à des prix gonflés, typiquement 15 à 30 % au‑dessus de la réalité du marché. On parle localement de “gringo pricing” : même bien, même immeuble, prix différent selon que le vendeur pense avoir en face de lui un expatrié ou un habitant local.

Avant de faire une offre, il est indispensable de :

Le marché paraguayen traverse par ailleurs une forme de “piège de liquidité” : beaucoup de biens sont affichés à des prix qui ne correspondent plus à la réalité des loyers possibles ni à la demande effective, surtout dans certaines typologies d’appartements. Les retours sur investissement annoncés par les promoteurs – fondés sur des taux d’occupation irréalistes (75 % ou plus pour une nouvelle annonce) – ne tiennent pas toujours à l’épreuve de l’analyse.

13. Vérifier la structure de copropriété et les règles de gestion

Si vous achetez un appartement ou un lot dans un immeuble, il ne suffit pas de regarder les murs. Il faut lire attentivement :

– le règlement de copropriété (reglamento de copropiedad),

– les états financiers de l’immeuble,

– la structure de répartition des charges (gastos comunes),

– la constitution d’un fonds de réserve.

Pour un investissement locatif, il est essentiel d’obtenir par écrit les autorisations concernant la location saisonnière, la gestion par une société externe, la sous‑location et les règles de gestion des parties communes.

Le tableau ci‑dessous résume les principaux points à contrôler en copropriété.

14. Examiner la qualité de construction et les risques techniques

Le Paraguay connaît ce que certains appellent un phénomène de “ghost buildings” et une crise de confiance dans la qualité physique de certains ouvrages : insuffisances de contrôle acoustique et structurel, défauts cachés, normes mal appliquées. Un effondrement d’immeuble à Encarnación a illustré ce risque structurel.

Dans ce contexte, il est salutaire de ne pas se fier uniquement aux brochures marketing des promoteurs. Pour tout achat dans un immeuble récent ou en construction :

Pour un investissement locatif, il faut aussi chiffrer des réserves de maintenance réalistes, notamment en usage intensif courte durée (usure accélérée des équipements, remplacement du mobilier, réparations fréquentes).

15. Zoning, usage et contraintes environnementales

Pour les terrains, surtout ruraux, le Paraguay possède des classifications d’usage du sol qui impactent très concrètement vos projets : agricole, résidentiel, mixte, réserve environnementale. Ces classifications déterminent :

– ce que vous pouvez construire (surface, type de bâtiment),

– ce que vous pouvez cultiver,

– ce que vous avez le droit de défricher,

– les obligations de conserver un pourcentage de forêt native (souvent 25 % au‑delà de 20 ha).

Pour certains projets considérés à “impact environnemental élevé” (exploitation industrielle, grandes infrastructures, investissements sur ressources naturelles), la loi 294/93 impose une étude d’impact environnemental et l’obtention d’un avis favorable de MADES, avec un dossier souvent lourd (rapport imprimé, version numérique, cartes, analyses, pouvoirs spéciaux aux consultants agréés).

Il est donc indispensable, avant tout achat de terrain rural ou agricole, de vérifier :

– la classification d’usage du sol,

– les restrictions environnementales (zones protégées, recul le long des rivières),

– l’obligation ou non de CSA,

– l’historique de déforestation ou de mise en conformité.

16. Accès, voies et utilités : un détail qui change tout

Un terrain rural séduisant sur carte peut se transformer en cauchemar si, en saison des pluies, la route devient impraticable ou si l’accès passe par le terrain d’un voisin sans servitude formelle.

Les points à vérifier sur le terrain et auprès des autorités :

Pour un achat urbain, d’autres détails comptent : réseau d’égout ou fosse septique, drainage pluvial, qualité de la voirie, risques d’inondation dans les quartiers bas ou proches des cours d’eau.

17. Protéger son analyse d’investissement : les 10 points clés

Les projets vendus aux étrangers s’appuient souvent sur des présentations léchées, des tableaux de rendement alléchants et des promesses d’occupation élevée. Dans la pratique, de nombreux investisseurs se rendent compte, une fois le bien livré, que “les chiffres ne tiennent pas”.

Pour tout achat motivé par le rendement, une grille en dix points permet de garder les pieds sur terre :

18. Maîtriser les options de paiement et de financement

Le marché paraguayen est largement un marché cash. La plupart des transactions se font sans crédit bancaire, directement entre vendeur et acheteur. Trois grands schémas coexistent :

– Paiement comptant (compra al contado), qui permet souvent de négocier des remises de 5 à 15 %, d’accélérer le transfert de titre et d’éviter tout intérêt.

– Financement vendeur ou promoteur (compra en cuotas), avec 20 à 40 % d’apport et un étalement sur 12 à 60 mois, parfois jusqu’à 10 ans pour certains promoteurs. Les taux varient de 0 à 12 % l’an, souvent autour de 10‑11 %. Dans ce cas, la pleine propriété n’est transférée qu’au paiement intégral, via une Escritura finale. Un bon contrat de promesse de vente, notarié et enregistré, est indispensable.

Pour un résident ou un national, des programmes spécifiques comme Che Róga Porã ou Mi Casa (AFD/BBVA) offrent des conditions préférentielles (jusqu’à 30 ans de durée, financement de 80 à 100 % du projet, taux réduits). Mais ces programmes ciblent la résidence principale, pas l’investissement spéculatif.

Quel que soit le schéma, les virements importants feront l’objet d’un contrôle de la SEPRELAD. Il faut prévoir des justificatifs d’origine des fonds (vendre un bien à l’étranger, revenus déclarés, etc.).

19. Anticiper les coûts de transaction et la fiscalité courante

Beaucoup d’acheteurs se concentrent sur le prix affiché et oublient les frais périphériques. Au Paraguay, l’ensemble des coûts de transaction (acheteur + vendeur) se situe souvent dans une fourchette de 6 à 10 % du prix, répartis entre :

– taxes de transfert (souvent autour de 1,5 à 3 % selon le montage, le type de bien, l’interprétation des règles IVA / ITI),

– frais de notaire (environ 0,5 à 2 % + TVA),

– frais d’enregistrement judiciaire (environ 0,5 à 0,8 %),

– taxe municipale de transfert (0,2 à 0,3 %),

– honoraires d’avocat (1 à 2 % dans les dossiers complexes),

– commission d’agent (3 à 5 %, habituellement payée par le vendeur).

Du côté des charges récurrentes, le Paraguay est en revanche très compétitif :

Pour un investisseur international, cela crée un cadre fiscal plutôt favorable, à condition de bien structurer son acquisition et de tenir une comptabilité claire.

20. Déjouer les fraudes, arnaques et signaux rouges

Le marché paraguayen a connu plusieurs scandales immobiliers retentissants (comme le cas Vista Lago), et certaines pratiques douteuses sont encore répandues. Quelques signaux rouges doivent immédiatement alerter :

Le meilleur antidote reste toujours le même : ne jamais s’engager (ni signer, ni payer) tant que les documents n’ont pas été passés au crible par votre propre escribano et, si nécessaire, votre avocat, et tant que toutes les zones d’ombre n’ont pas été dissipées.

21. Prendre en compte la barrière linguistique et les normes culturelles

Tous les documents juridiques, actes notariés et démarches administratives se font en espagnol. Les promesses verbales, même faites de bonne foi, n’ont aucune valeur contraignante. Se fier à un “pas de problème, on s’arrangera” est la meilleure manière de rencontrer des problèmes.

Pour un acheteur qui ne maîtrise pas l’espagnol, il est prudent de : vérifier les informations auprès d’une personne de confiance parlant la langue, utiliser des outils de traduction, et se familiariser avec les termes clés relatifs à l’achat.

Par ailleurs, il faut accepter que certaines pratiques locales (dépôts sans escrow, informalité, usage de réseaux personnels) ne correspondent pas à un schéma “occidental” standard. L’important est de ne jamais renoncer aux vérifications essentielles sous prétexte “qu’ici, ça marche comme ça”.

22. La transformation du système de registre : opportunités et zones de flou

Le Paraguay est en plein chantier de modernisation de son système foncier. La création du Registro Único Nacional (RUN) a fusionné :

– la Direction générale des registres publics (DGRP),

– le Service national du cadastre (SNC),

– le département de topographie et géodésie,

sous l’égide du pouvoir judiciaire, avec un objectif : digitaliser et unifier les données, réduire les doublons, résoudre les chevauchements de titres.

Ce mouvement est globalement positif pour la sécurité juridique :

– suppression des procédures papier,

– introduction d’un code unique cadastral‑enregistrement (CUICR) pour chaque parcelle,

– procédures standardisées de présentation, qualification, inscription ou refus.

Mais une réforme d’une telle ampleur s’accompagne forcément d’une phase de transition, avec :

– coexistence de vieux dossiers papier et de nouveaux enregistrements numériques,

– délais d’adaptation des notaires et des administrations,

– risques d’erreurs lors de la migration des données.

Dans les prochaines années, il sera donc crucial de travailler avec des professionnels qui maîtrisent ce nouveau système RUN, ses procédures et ses codes, pour ne pas vous retrouver dans un “angle mort” administratif.

23. Risques spécifiques aux terrains ruraux : titres, accès, frontières, environnement

Si vous envisagez d’acheter une ferme, une grande parcelle agricole ou une estancia, les points de vigilance se multiplient par rapport à un achat urbain :

L’achat de terres rurales sans présence physique et sans équipe de confiance sur le terrain (avocat, notaire, agrimensor) est particulièrement risqué. Beaucoup d’investisseurs étrangers à distance sont ceux qui se retrouvent plus tard au cœur de litiges de titres ou d’occupations.

24. Conditions du contrat et signature : comprendre ce que vous signez

Entre la première offre et l’Escritura finale, plusieurs documents juridiques peuvent intervenir :

– un Boleto de Compraventa ou promesse de vente, souvent utilisé pour bloquer le bien dans l’attente de la due diligence,

– une promesse d’achat‑vente notariée, qui peut être enregistrée au registre et conférer une certaine protection,

– l’Escritura Pública de transfert, qui consacre définitivement la vente.

La loi de protection des consommateurs (loi 1334) garantit aux acheteurs certains droits (information claire, protection contre les clauses abusives, etc.), mais elle ne remplace pas une lecture attentive et une négociation intelligente du contrat.

25. La règle d’or : ne jamais avancer d’argent ni signer sous pression

Tous les éléments ci‑dessus peuvent se résumer en une règle simple : au Paraguay, comme ailleurs, la précipitation est l’ennemi de la sécurité. Entre la peur de “rater une opportunité” et la pression d’un vendeur ou d’un agent, beaucoup d’acheteurs acceptent de:

– signer des documents qu’ils ne comprennent pas vraiment,

– payer des dépôts avant toute vérification sérieuse,

– renoncer à une due diligence complète sous prétexte d’urgence.

La meilleure protection consiste à vous donner, noir sur blanc, les conditions minimales avant tout engagement :

Si un seul de ces points reste flou, il vaut mieux faire une pause, reposer des questions et, si nécessaire, laisser passer l’affaire. Le Paraguay restera là demain, avec bien d’autres biens à vendre. Votre capital, lui, ne se reconstitue pas aussi facilement.

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En suivant rigoureusement cette checklist de 25 points – et en vous entourant de professionnels réellement indépendants – vous transformerez un marché parfois opaque en opportunité maîtrisée. Le cadre légal paraguayen est globalement favorable aux étrangers ; à vous de faire en sorte que la façon dont la transaction est menée soit, elle aussi, irréprochable.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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