Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’intéresser à la fiscalité immobilière au Paraguay pour les Français, c’est se retrouver au croisement de deux mondes fiscaux presque opposés. D’un côté, un pays à système territorial, sans impôt sur la fortune, sans droits de succession ni de donation, avec des impôts locaux très faibles. De l’autre, la France, marquée par une forte pression fiscale sur le patrimoine, des plus-values immobilières lourdement taxées et un maillage serré de conventions internationales… dont le Paraguay ne fait justement pas partie.
Un Français investissant dans l’immobilier au Paraguay doit comprendre à la fois les règles fiscales paraguayennes (impôts locaux, plus-values) et le traitement de ces revenus par la France, car il n’existe pas de convention fiscale bilatérale entre les deux pays.
Un système territorial et un environnement fiscal très léger
Le point de départ, c’est la logique même du système paraguayen. Le Paraguay fonctionne avec une fiscalité dite « territoriale ». Concrètement, seuls les revenus de source paraguayenne y sont imposables. Les revenus de source étrangère – loyers, dividendes, plus-values mobilières, salaires perçus à l’étranger – sont taxés à 0 % au Paraguay.
L’environnement fiscal est très favorable : pas d’impôt sur la fortune, ni de droits de succession ou de donation. Les transmissions patrimoniales ne sont pas taxées et la détention d’actifs immobiliers ou financiers n’est pas soumise à une surtaxe annuelle comme l’IFI en France.
Pour les Français, habitués à cumuler impôt sur le revenu (avec une progressivité pouvant aller jusqu’à 45 %), prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus du capital, voire 18,6 % pour d’autres revenus passifs) et impôt sur la fortune immobilière (IFI à partir de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net, avec des taux progressifs jusqu’à 1,5 %), le contraste est radical.
Impôts locaux au Paraguay : un impuesto inmobiliario très modéré
Le principal impôt récurrent lié à la détention d’un bien immobilier au Paraguay est l’« impuesto inmobiliario », l’équivalent de la taxe foncière française. Il s’agit d’un impôt municipal annuel assis sur la valeur fiscale – aussi appelée valeur cadastrale – déterminée par les autorités locales.
Base taxable : une valeur cadastrale très inférieure au marché
La base de calcul n’est pas la valeur de marché du bien, mais une valeur fiscale fixée administrativement. Cette valeur est déterminée par le Service national du cadastre et les municipalités, puis ajustée progressivement vers la valeur de marché sur une période d’environ cinq ans, avec des limites pour éviter des bonds trop brutaux.
Dans la pratique, la valeur fiscale reste largement inférieure à la valeur réelle du bien. Les estimations issues des données disponibles indiquent que cette base tourne généralement entre 25 % et 40 % de la valeur de marché dans le centre d’Asunción et les zones urbaines, et qu’elle peut être encore plus basse dans l’intérieur du pays et les zones rurales.
Le taux effectif de la taxe foncière, rapporté à la valeur de marché du bien immobilier, se situe souvent entre 0,1 % et 0,3 % malgré un taux facial de 1 % de la valeur cadastrale.
Taux de l’impôt immobilier : 1 % en ville, 0,5 % possible en zone rurale
Le taux de base de l’« impuesto inmobiliario » est fixé à 1 % de la valeur fiscale pour les propriétés urbaines. Pour les propriétés rurales de petite taille – typiquement inférieures à 5 hectares utilisées pour une agriculture à petite échelle – un taux réduit de 0,5 % s’applique.
Autre spécificité pour les terrains ruraux : les constructions et améliorations (bâtiments, infrastructures) ne sont généralement pas incluses dans la base taxable, qui porte surtout sur la valeur du sol. Là encore, cela contribue à maintenir l’imposition foncière à un niveau très bas pour des exploitations ou de grandes surfaces de terres.
Dans les régions rurales à très grande superficie, des mécanismes particuliers existent. Les grandes propriétés de plus de 10 000 hectares dans la région orientale et de plus de 20 000 hectares dans la région occidentale supportent des taux différenciés allant de 0,5 % à 1 %, avec une surtaxe de 50 % sur l’impôt pour les grands domaines jugés « improductifs ». Mais pour un investisseur français visant un logement, un immeuble de rapport ou une propriété de taille classique, ces dispositions concerneront rarement son cas.
Réductions et bonus de paiement anticipé
Le système paraguayen permet des allègements ciblés. Lorsque le bien constitue la résidence principale unique du propriétaire et reste dans certains plafonds de valeur définis par la loi, une réduction de 50 % de la taxe foncière municipale peut être accordée. Il s’agit d’un mécanisme social destiné à alléger le poids de l’impôt pour les propriétaires occupants modestes.
Profitez d’une remise de 10 % offerte par la plupart des municipalités si vous payez vos impôts de manière anticipée, généralement au cours du premier trimestre de l’année, ce qui réduit encore une charge déjà modeste.
Illustration chiffrée : comparaison France / Paraguay
Pour mesurer l’écart avec la France, il suffit de regarder une estimation moyenne. En France, la taxe foncière se situe couramment entre 10 et 20 euros par mètre carré par an, avec un montant moyen d’environ 298 euros par propriétaire, mais qui peut monter très vite en zone tendue ou sur de grandes surfaces.
Au Paraguay, en se basant sur une valeur fiscale représentant 30 % de la valeur de marché et un taux de 1 %, le poids annuel reste minimal.
| Pays | Base taxable | Taux facial indicatif | Taux effectif sur la valeur de marché (ordre de grandeur) |
|---|---|---|---|
| Paraguay | Valeur fiscale (25–40 % de la valeur) | 1 % (urbain), 0,5 % (rural) | ≈ 0,1–0,3 % |
| France | Valeur cadastrale (proche de la réalité) | Fortement variable, local | ≈ 10–20 €/m²/an (souvent > 0,5–1 % de la valeur) |
Pour un appartement de 100 000 euros de valeur de marché, la taxe foncière paraguayenne peut tourner autour de 100 à 300 euros par an, là où en France on dépasse souvent ce niveau, avec en plus la perspective de l’IFI pour les patrimoines immobiliers importants.
Fiscalité des revenus locatifs : résidents paraguayens vs non-résidents
Du point de vue paraguayen, la question clé pour un Français qui loue un bien dans le pays est de savoir s’il est considéré comme résident fiscal paraguayen ou non. Car ce statut détermine la façon de taxer les loyers.
Résidents fiscaux paraguayens : impôt personnel à taux modéré
Un résident fiscal paraguayen est soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRP), dans un cadre toujours territorial : seuls les revenus de source paraguayenne sont imposables. Les revenus tirés de locations en France, par exemple, ne sont pas taxés au Paraguay, même si le contribuable y est résident.
Pour les revenus de capital, incluant les loyers, dividendes, intérêts et plus-values, le taux d’imposition est fixe à 8 %. En revanche, les revenus de services personnels suivent un barème progressif de 8 % à 10 %, mais les loyers sont classés dans les revenus de capital et donc soumis au taux fixe.
Dans certains dispositifs, la pratique est de retenir un taux effectif de l’ordre de 10 % sur le revenu net (loyers moins charges déductibles). Les textes disponibles évoquent également des mécanismes forfaitaires où seule une fraction du revenu brut est considérée comme bénéfice imposable, ce qui revient à réduire encore le taux effectif sur le loyer encaissé.
Non-résidents : retenues à la source et taux effectif réduit
Pour les non-résidents – typiquement un Français qui possède un appartement à Asunción tout en restant résident fiscal français –, le traitement passe par une retenue à la source sur les loyers.
Les données convergeantes indiquent que la règle suivante s’applique fréquemment : une retenue de 15 % sur une base réputée égale à 50 % du loyer brut. L’impôt effectif correspond alors à 7,5 % du loyer brut encaissé. Formellement, on retrouve ceci : 15 % × 50 % = 7,5 %.
Règle de retenue fiscale
Certains textes mentionnent des variantes, par exemple un taux de 10 % sur le loyer brut (sous l’appellation IRNR, impôt sur le revenu des non-résidents), ou des grilles modulées selon les services. Mais pour l’immobilier résidentiel, l’idée clé est que le Paraguay ne prélève qu’une fraction relativement faible des loyers des propriétaires étrangers.
En parallèle, les locations de logements à usage résidentiel bénéficient d’un taux de TVA (IVA) réduit, typiquement 5 %, ce qui allège encore la charge globale.
| Profil du propriétaire | Base imposable au Paraguay | Taux nominal | Taux effectif sur le loyer brut |
|---|---|---|---|
| Résident paraguayen | Revenu net (loyer – charges) | ≈ 8–10 % | Variable, souvent < 10 % |
| Non-résident | 50 % du loyer brut (base réputée) | 15 % (INR) | ≈ 7,5 % |
| Location résidentielle (TVA) | Loyer soumis à TVA réduite | 5 % (IVA réduit) | Supportée par le locataire |
Pour un Français non-résident au Paraguay, la fiscalité locale des loyers est donc modérée. Reste à voir comment la France traite ces mêmes revenus.
Plus-values immobilières au Paraguay : des taux faibles et une mécanique simplifiée
Lorsqu’un Français revend un bien au Paraguay, il réalise une plus-value immobilière de source paraguayenne. Là encore, le traitement fiscal varie selon son statut de résident ou non-résident au Paraguay.
Résidents : taxation à 8 % de la plus-value, avec options forfaitaires
Pour un résident fiscal paraguayen, les gains de capital sur la vente d’un bien immobilier entrent dans la catégorie des revenus de capital. Le taux indiqué par les règles de l’IRP pour les plus-values est de 8 %.
Deux méthodes existent : déduction du prix d’acquisition ou régime forfaitaire. Sous ce régime, la plus-value est fixée à 30 % du prix de vente, avec un taux d’imposition de 8 %, soit un prélèvement effectif de 2,4 % du prix de cession. Cette retenue est souvent prélevée par le notaire et solde l’impôt pour les vendeurs non professionnels.
La plus-value est calculée en soustrayant le prix d’acquisition et certains frais du prix de vente.
La plus-value est fixée à 30 % du prix de vente, avec un taux de 8 %, soit 2,4 % du prix, prélevé par le notaire pour solder l’impôt.
Dans les faits, pour des ventes occasionnelles par des personnes physiques, beaucoup de situations aboutissent à une imposition très faible, voire nulle, surtout si le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier ou si certaines tolérances administratives s’appliquent.
Non-résidents : retenues cumulées et taux effectif autour de 6–7,5 %
Pour un non-résident qui revend un bien au Paraguay, le mécanisme combine TVA et impôt sur le revenu, avec des bases réputées forfaitaires.
Les éléments chiffrés fournis indiquent qu’en pratique, le notaire retient :
– 5 % de TVA appliqués sur 30 % du prix de vente, soit environ 1,5 % du prix total, et
– 15 % d’impôt sur le revenu, toujours sur 30 % du prix, soit 4,5 % du prix.
Environ 6 % du prix de vente sont prélevés au titre de la fiscalité paraguayenne, ce qui permet au vendeur non-résident d’empocher environ 94 % du prix hors frais d’agence.
D’autres textes, plus anciens ou plus théoriques, parlent d’une « retenue standard » de 15 % sur une base réputée égale à 50 % du prix, soit 7,5 % effectif. La réalité, dans la pratique notariale récente, semble se concentrer autour de l’ordre de grandeur 5–7 % du prix, selon les schémas et la nature de la transaction.
| Situation | Base réputée | Taux appliqué | Taux effectif sur prix de vente |
|---|---|---|---|
| Résident, vente occasionnelle | 30 % du prix (profit) | 8 % | ≈ 2,4 % |
| Non-résident (schéma pratique) | 30 % du prix | 5 % TVA + 15 % IR | ≈ 6 % |
| Non-résident (règle générique) | 50 % du prix | 15 % IR | ≈ 7,5 % |
À comparer avec la France : sur une plus-value réalisée par un non-résident lors de la vente d’un bien situé en France, le taux de base est de 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, avec en plus une surtaxe progressive de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros de gain.
La France prévoit bien des abattements pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux), mais sur des durées plus courtes, la charge est considérable. Au Paraguay, même sans ancienneté, les taux restent modestes.
Pas de convention fiscale France–Paraguay : un point crucial pour les Français
L’un des éléments les plus sensibles pour un investisseur français est l’absence totale de convention de non-double imposition entre la France et le Paraguay. Le Paraguay a bien signé quelques accords de ce type avec d’autres États (Chili, Qatar, Taïwan, Émirats arabes unis, Uruguay), et la France possède plus de 120 conventions fiscales bilatérales, mais aucune ne lie les deux pays.
Conséquence directe : pour un résident fiscal français, les revenus et plus-values immobilières de source paraguayenne sont, en principe, pleinement imposables en France, sans mécanisme conventionnel automatique d’élimination de la double imposition.
Règle française : imposition mondiale et traitement des revenus immobiliers étrangers
Le droit français repose sur un principe d’imposition mondiale des résidents : une personne fiscalement résidente en France doit déclarer tous ses revenus, quels qu’en soient la nature et le pays d’origine. Cette obligation s’applique à la fois aux revenus récurrents (loyers) et aux gains en capital (plus-values immobilières), même si ces revenus ont été taxés à l’étranger.
En cas de convention fiscale, le droit d’imposer est déterminé entre le pays de la source et celui de la résidence, avec un crédit d’impôt fréquent pour éviter la double imposition économique intégrale.
En l’absence de convention – ce qui est le cas avec le Paraguay – la logique change : les revenus de source paraguayenne restent imposables en France comme n’importe quel autre revenu étranger, sans qu’un traité vienne organiser un crédit d’impôt obligatoire. La France se réserve donc la possibilité de taxer entièrement ces revenus, sans tenir compte de l’impôt payé au Paraguay, sauf dispositifs internes éventuels.
Revenus locatifs paraguayens vus de France
Pour un Français résident fiscal en France qui perçoit des loyers d’un bien situé au Paraguay, les règles françaises sont claires : les revenus fonciers étrangers doivent être déclarés en France, quel que soit le montant, et qu’ils soient ou non imposés à l’étranger.
Si le logement au Paraguay est loué nu, la France classe ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Le contribuable peut être au micro-foncier (si ses revenus fonciers totaux, France + étranger, n’excèdent pas 15 000 euros, avec un abattement automatique de 30 %) ou au régime réel (déclaration détaillée des charges sur le formulaire 2044, résultat reporté sur la 2042).
En parallèle, ces revenus supportent, en France, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Historiquement au taux de 17,2 %, ceux-ci ont été relevés à 18,6 % pour certains revenus passifs à compter de 2026, même si les revenus fonciers et plus-values immobilières restent souvent traités au taux de 17,2 % selon les régimes transitoires.
Les loyers s’ajoutent à la base de l’impôt sur le revenu, soumis au barème progressif (jusqu’à 45 %) et, pour les hauts revenus, à une contribution exceptionnelle supplémentaire. Le taux effectif maximum sur des loyers de biens non meublés en France peut atteindre 66,2 % (45 % d’IR, 4 % de contribution exceptionnelle, 17,2 % de prélèvements sociaux). Les loyers paraguayens, en tant que revenus fonciers étrangers, viennent s’ajouter à ce système.
Sans convention fiscale avec le Paraguay, la logique fiscale française ne prévoit pas automatiquement de crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Paraguay. Le risque de double imposition réelle (7,5 % au Paraguay + barème français plein) est donc élevé.
Plus-values immobilières paraguayennes pour un résident français
Du côté des plus-values, la règle française est tout aussi stricte. Un résident de France qui cède un bien immobilier situé à l’étranger, dans un pays sans convention fiscalement protectrice, est imposable en France comme s’il vendait un bien situé sur le territoire national, sauf dispositions spécifiques.
En l’absence de convention, la plus-value de cession d’un immeuble situé au Paraguay est donc taxable en France, au même régime que pour un immeuble situé en France :
– 19 % d’impôt sur la plus-value immobilière,
– 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total,
– plus, le cas échéant, une surtaxe de 2 % à 6 % pour les gains supérieurs à 50 000 euros.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent cependant : à partir de la 6ᵉ année de détention, un abattement annuel réduit progressivement la base taxable jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt de 19 %, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le point sensible réside dans l’absence de convention : hormis certaines règles internes permettant parfois de déduire l’impôt étranger ou de l’imputer partiellement (crédits d’impôt unilatéraux), le contribuable peut se retrouver à payer d’abord un impôt au Paraguay (par exemple 6 % effectif sur le prix en tant que non-résident), puis un impôt complet en France sur la plus-value, calculée selon les règles françaises. Sans mécanisme conventionnel, l’administration française n’est pas tenue d’accorder un crédit pour l’intégralité de l’impôt paraguayen.
Absence de convention fiscale et gestion de la résidence fiscale
Au-delà du traitement de chaque flux, l’absence de convention pose une autre question stratégique : celle du statut de résident fiscal. Car la France, de son côté, considère résidents les personnes remplissant certains critères (foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle principale ou centre des intérêts économiques en France).
Depuis 2025, si une convention fiscale qualifie un contribuable de non-résident de France, cette qualification prévaut sur le droit interne français, conformément aux « tie-breaker rules » utilisées pour résoudre les conflits de résidence entre États.
Avec le Paraguay, aucun traité de ce type n’existe : les règles de résidence fiscale française s’appliquent donc sans contrepartie conventionnelle. Un Français qui obtient la résidence au Paraguay, y paie ses impôts et y détient des biens, mais conserve en France un foyer, des enfants scolarisés ou le centre de ses activités, ne sera pas nécessairement considéré comme non-résident par l’administration française. Il peut donc se retrouver avec une imposition mondiale en France, alors même que le Paraguay lui applique un taux nul sur ses revenus étrangers.
Pour bénéficier de l’exonération paraguayenne (0 % sur les revenus étrangers), il faut être résident fiscal au Paraguay (cédula, RUC) et documenter des revenus étrangers, mais surtout ne pas négliger son statut fiscal en France, faute de quoi les avantages paraguayens pourraient être réduits par la loi française.
Droits de succession et de donation : un fossé franco-paraguayen
Même si ce n’est pas le cœur de l’investissement immobilier locatif, les aspects successoraux comptent pour les patrimoines importants. Sur ce point aussi, le contraste est marqué.
Paraguay : absence de taxation patrimoniale sur les transmissions
Au Paraguay, il n’existe pas de véritable impôt sur les successions ni sur les donations comparable à ce qu’on connaît en Europe. Les transmissions de biens, y compris immobiliers, entre vifs ou par décès, ne génèrent pas d’impôt successoral ou de donation au niveau national.
Une taxe spécifique d’environ 2,5 % peut être évoquée sur la valeur des biens hérités pour des questions d’enregistrement, mais il ne s’agit pas d’un impôt successoral progressif sur les héritiers. Des frais divers (honoraires d’avocats, notaires, publications) viennent s’ajouter, mais le système reste infiniment plus léger que le mécanisme français.
Au Paraguay, il n’y a pas d’impôt sur les successions, mais le droit civil impose une répartition entre héritiers selon un ordre précis (descendants, ascendants, conjoint, collatéraux) et une réserve héréditaire forte en faveur des enfants ou des parents. Ainsi, la liberté de disposition est limitée, bien que les transferts soient exonérés fiscalement.
France : taxation progressive jusqu’à 45 % et prise en compte des biens étrangers
En France, en revanche, les transmissions en ligne directe sont soumises à un barème progressif après un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Les tranches vont de 5 % à 45 % au-delà de 1,8 million d’euros de part nette. Et la France taxe, en principe :
– tous les biens, français ou étrangers, si le défunt (ou donateur) était résident fiscal de France,
– ou tous les biens, français ou étrangers, si l’héritier ou le donataire est résident fiscal de France depuis au moins six ans sur les dix dernières années,
– ou les seuls biens situés en France si ni le défunt ni l’héritier n’est résident fiscal français.
Cela signifie qu’un Français ayant un patrimoine immobilier au Paraguay, mais restant résident fiscal français au moment de son décès, verra cette propriété prise en compte dans l’assiette des droits de succession français, même si le Paraguay n’impose rien sur la transmission. L’absence de convention de succession spécifique entre la France et le Paraguay laisse donc la France libre de taxer ces biens.
Pour un contribuable ayant basculé sa résidence fiscale au Paraguay et répondant aux critères de non-résidence française, les règles deviennent plus complexes (notamment la condition des six années de résidence française pour les héritiers), mais là encore, les risques d’imposition française sur des biens étrangers demeurent.
Avantages et limites de l’immobilier paraguayen pour un Français
Au terme de ce panorama, le bilan est contrasté. Sur le plan strictement paraguayen, l’immobilier apparaît comme un actif attractif pour un Français :
– taxe foncière très faible, calculée sur une valeur cadastrale largement inférieure au marché,
– loyers taxés modérément, avec une retenue à la source limitée pour les non-résidents,
– plus-values immobilières faiblement imposées, surtout pour les résidents,
– absence d’impôt sur la fortune, de droits de succession et de donation.
Pour un résident fiscal français au Paraguay, l’absence d’accord double imposition expose les revenus locaux (loyers, plus-values) à une fiscalité française potentiellement cumulative sans crédit d’impôt automatique.
Cet écart crée une situation paradoxale : l’immobilier paraguayen est fiscalement très léger localement, mais peut être fortement taxé globalement une fois passé au filtre français. Seuls ceux qui parviennent réellement à organiser leur résidence fiscale hors de France, dans le respect des règles des deux pays, peuvent bénéficier pleinement de l’avantage du système territorial paraguayen.
Même en restant résident fiscal français, un projet immobilier au Paraguay peut être intéressant grâce à une fiscalité locale avantageuse : faible taxe foncière, droits de mutation et d’enregistrement modérés, et peu de taxation des plus-values sur place. Cependant, l’absence de convention fiscale entre la France et le Paraguay oblige à construire une stratégie patrimoniale, successorale et de résidence fiscale particulièrement soignée.
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