Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Asunción s’impose en 2026 comme l’un des marchés immobiliers les plus atypiques de la région. Les prix restent bas par rapport aux autres capitales sud-américaines, alors même que les loyers et les rendements ont nettement augmenté depuis le Covid. Résultat : le rendement locatif au Paraguay, et en particulier à Asunción, attire désormais investisseurs régionaux, expatriés et chasseurs de rendement qui, ailleurs, doivent se contenter de 3 à 5 % brut.
Le rendement dépend du quartier, du type de bien et du modèle de location (classique ou courte durée). Selon les données de Numbeo, Expatistan, portails immobiliers et plateformes de location courte durée, on obtient une image précise du marché.
Un marché en pleine mutation mais encore sous‑évalué
Le marché immobilier d’Asunción entre en 2026 avec des transformations profondes qui se consolident en véritable changement structurel. Après plusieurs années de baisse ou de stagnation des prix post‑Covid, les valeurs repartent à la hausse, mais à partir d’un niveau encore modeste par rapport aux grandes métropoles régionales.
Le prix moyen des appartements au Paraguay se situe autour de 1 624 $ le m² en juin 2026, avec un prix résidentiel moyen proche de 1 237 $/m². À Asunción, la plupart des sources convergent vers une fourchette générale de 1 000 à 2 000 $/m², avec un prix résidentiel médian d’environ 1 673 $/m² et un prix moyen de 1 678 $/m² à mi‑2026. Dans les bons quartiers, il faut plutôt compter entre 1 500 et 2 000 $/m², voire plus dans les secteurs les plus huppés.
Le prix moyen au mètre carré dans le quartier résidentiel prisé de Manorá est d’environ 2 107 dollars.
Cette base de prix, encore inférieure à São Paulo, Buenos Aires, Santiago ou Bogotá pour des produits équivalents, explique en partie les rendements élevés observés à Asunción. Le marché sort progressivement de son statut « émergent bon marché » et commence à s’aligner sur les grandes capitales régionales, mais le rattrapage n’est clairement pas terminé.
Acheter ou louer : des ratios favorables aux investisseurs
Pour mesurer l’intérêt de l’investissement locatif, les analystes suivent de près le Price‑to‑Rent Ratio, qui compare le prix d’achat au loyer annuel. Plus ce ratio est bas, plus l’achat est attractif pour un investisseur ou un occupant de long terme.
À Asunción, les indicateurs de 2026 sont remarquablement bas pour une capitale :
| Indicateur (Asunción) | Valeur 2026 approximative |
|---|---|
| Price to Rent Ratio global | 11,04 |
| Price to Rent Ratio centre urbain | 14,01 |
| Price to Rent Ratio centre‑ville | 14,42 |
| Price to Rent Ratio hors centre (version 1) | 16,69 |
| Price to Rent Ratio hors centre (version 2) | 12,60 |
| Ratio Prix/Revenu (accessibilité) | 12,17× |
Avec un prix d’achat médian d’environ 132 000 $ et des loyers débutant autour de 983 $ par mois, les calculs montrent qu’il est financièrement plus intéressant d’acheter plutôt que de louer à partir d’un horizon de trois ans de résidence ou d’investissement, ce qui est rare dans une grande ville.
For an investor, a Price-to-Rent Ratio around 11-14 means that theoretically, it takes about 11 to 14 years of rent to repay the purchase price, which corresponds to a gross yield of around 7-9%. This estimate is consistent with consolidated data: the average gross rental yield for apartments in Paraguay is 8.3% per year, which equates to about 12 years of rent to amortize the investment.
Combien coûte un appartement à Asunción en 2026 ?
Le ticket d’entrée pour un achat reste étonnamment accessible pour une capitale. Les données rassemblées sur le marché d’Asunción donnent les ordres de grandeur suivants :
| Type de bien (Asunción) | Prix d’achat typique 2026 |
|---|---|
| Studio | 45 000–75 000 $ |
| Appartement 1 chambre | 60 000–110 000 $ |
| Appartement 2 chambres | 90 000–180 000 $ |
| Segment premium (entrée) | À partir de 200 000 $ |
| Prix médian d’un bien | 130 000–137 000 $ |
| Prix médian d’un 2 chambres | ~138 000 $ |
| Prix médian demandé (tous biens) | ~132 000 $ |
| Prix médian demandé appart. | ~110 000 $ |
| Prix médian demandé maisons | ~245 000 $ |
| Prix médian demandé terrains | ~230 000 $ |
Cette structure des prix montre que l’investisseur peut entrer sur le marché d’Asunción avec 60 000 à 80 000 $ pour un petit 1 chambre, ou avec 90 000 à 140 000 $ pour un deux‑pièces ou un deux‑chambres dans un quartier intermédiaire. À Villa Morra ou Carmelitas, les tickets pour des produits de meilleure facture démarrent plus haut, généralement entre 100 000 et 150 000 $ pour des petites surfaces, et grimpent au‑delà de 200 000 $ dans le segment premium.
Niveaux de loyers : du budget à l’exécutif meublé
Côté loyers, Asunción reste abordable pour les locataires, tout en offrant des revenus confortables aux propriétaires. Les chiffres disponibles pour 2026 se recoupent autour des fourchettes suivantes :
| Type de location longue durée | Loyer mensuel typique Asunción 2026 |
|---|---|
| Studio | 250–400 $ |
| 1 chambre standard | 350–650 $ |
| 2 chambres | 500–900 $ |
| 1 chambre centre‑ville (moyenne) | ~418–450 $ |
| 1 chambre hors centre (moyenne) | ~255–300 $ |
| 3 chambres centre‑ville | ~700–1 350 $ |
| 3 chambres hors centre | ~450–815 $ |
| 1 chambre meublé (quartiers premium) | 500–900 $ selon zone |
Les données en guaraní confirment ces ordres de grandeur. Par exemple, un 1 chambre en centre‑ville se loue autour de 3,25 à 3,45 millions de guaraníes (environ 418–425 $), tandis qu’en périphérie, un 1 chambre tourne autour de 2,0 à 2,66 millions de guaraníes (environ 255–300 $).
Dans des secteurs comme Villa Morra, Las Lomas ou Manorá, les petites surfaces meublées pour cadres ou expatriés dépassent souvent 600 $ par mois, atteignant parfois 800 $ pour les logements neufs ou très bien situés.
Rendements bruts : 6 à 10 % sur le long terme
En agrégeant les sources, le consensus est clair : les rendements locatifs bruts à Asunción en 2026 se situent dans une fourchette de 6 à 10 % par an pour les appartements, avec des poches où l’on atteint, voire dépasse, les 10–12 %.
Pour le marché dans son ensemble, plusieurs indicateurs convergent :
Fourchettes de rendement brut global selon le type de bien et le mode de location
Rendement brut usuel de 6 à 8 %, avec une moyenne citée de 8,3 %
Rendement brut de 7 à 10 %, pour un rendement brut global de 5 à 8 % selon le type de bien
En pratique, les rendements varient fortement d’un quartier à l’autre. Un panorama par zone permet de mieux saisir où se situent les opportunités.
Analyse par zones : où investir à Asunción en 2026 ?
Les études de marché segmentent Asunción en plusieurs zones d’investissement, chacune avec son profil de prix, de loyers et de rendement. Voici un résumé des principaux corridors et quartiers étudiés.
Zone 1 : corridor Surubi’í / Aviadores del Chaco
Le corridor Aviadores del Chaco, prolongé vers Surubi’í, est décrit comme la zone la plus dynamique sur la période 2024‑2026. On y trouve des tours de bureaux emblématiques (Torre Ayfra, Torre Avenida), des centres commerciaux (Paseo La Galería) et des hôtels internationaux (Wyndham, Sheraton). La demande locative provient d’un mix d’exécutifs de multinationales, d’expatriés et de nomades digitaux à hauts revenus.
Les chiffres pour 2026 sont les suivants :
| Indicateur – Zone 1 (Aviadores / Surubi’í) | Valeur 2026 estimée |
|---|---|
| Prix moyen au m² | 1 800–2 400 $ |
| Loyer 1 chambre meublé | 650–900 $/mois |
| Rendement brut annuel | 6–8 % |
| Appréciation annuelle 2023–2026 | +15–20 % |
Cette zone offre un duo très rare : forte appréciation du capital (jusqu’à 20 % par an sur la période 2023‑2026) et rendement locatif encore correct (6–8 % brut). Le risque principal tient à la quantité de nouveaux projets : plus de 8 tours en construction ou en pré‑vente au 1er trimestre 2026. En cas de surproduction, la tension locative pourrait se détendre temporairement, mais la profondeur de la demande corporate et expatriée limite ce risque à moyen terme.
Zone 2 : Villa Morra
Villa Morra est le quartier emblématique de la montée en gamme d’Asunción : résidences modernes, restaurants, commerces, offre de bureaux et de services. Les prix y sont parmi les plus élevés de la capitale, mais la demande locative est très solide avec une vacance inférieure à 5 %.
| Indicateur – Zone 2 (Villa Morra) | Valeur 2026 estimée |
|---|---|
| Prix moyen au m² | 2 000–2 800 $ |
| Loyer 1 chambre meublé | 600–800 $/mois |
| Rendement brut annuel | 5–6 % (long terme) |
| Rendement brut (autres données) | 5–7 % |
| Rendement net estimé | 4–5,5 % |
| Appréciation annuelle 2023–2026 | +10–12 % |
| Capex d’entrée typique | 110 000–150 000 $ |
D’un point de vue strictement rendement, Villa Morra n’est pas la zone la plus explosive, mais elle combine :
– une vacance très faible,
– des loyers élevés et stables,
– une valorisation soutenue à deux chiffres,
– un positionnement « core » dans le portefeuille.
Pour un investisseur prudent souhaitant un actif facilement revendable avec un flux locatif stable, un studio ou deux-pièces meublé à Villa Morra est un choix pertinent. Bien que le rendement brut se situe autour de 5 à 7 %, cette option offre sécurité et liquidité.
Zone 3 : Carmelitas
Carmelitas, souvent associé à Las Lomas, est un autre pôle haut de gamme, avec un mélange de résidentiel, commerces et vie nocturne. On y observe un profil assez proche de Villa Morra, légèrement moins cher, avec des rendements un peu plus élevés.
| Indicateur – Zone 3 (Carmelitas) | Valeur 2026 estimée |
|---|---|
| Prix moyen au m² | 1 900–2 600 $ |
| Loyer 1 chambre meublé | 550–750 $/mois |
| Rendement brut annuel | 5–6 % (long terme) |
| Rendement brut (autres données) | 6–8 % |
| Rendement net estimé | 5–6,5 % |
| Appréciation annuelle 2023–2026 | +8–10 % |
| Capex d’entrée typique | 100 000–140 000 $ |
Pour un investisseur, Carmelitas offre un compromis intéressant entre prix d’entrée, qualité des locataires et rendement. Dans certains sous‑quartiers comme Las Lomas, les loyers courts séjours sont particulièrement performants grâce à une bonne demande de nomades digitaux et d’expatriés.
Zone 4 : Mburicaó / Manorá
Mburicaó et Manorá sont en pleine reconversion urbaine. Les prix sont plus bas que dans les zones premium traditionnelles, mais la dynamique est très forte, notamment à Manorá où les prix dépassent déjà 2 100 $/m² en moyenne.
| Indicateur – Zone 4 (Mburicaó / Manorá) | Valeur 2026 estimée |
|---|---|
| Prix moyen au m² | 1 200–1 800 $ |
| Loyer 1 chambre meublé | 500–700 $/mois |
| Rendement brut annuel | 7–9 % |
| Appréciation annuelle 2023–2026 | +12–18 % |
| Capex d’entrée typique | 65 000–100 000 $ |
Dans cette zone, les rendements se rapprochent de la borne haute d’Asunción, tout en offrant une appréciation de capital spectaculaire. Pour un petit investisseur ciblant 70 000 à 90 000 $, un 1 chambre meublé à Mburicaó ou Manorá peut générer autour de 8–9 % brut, avec une plus‑value potentielle à deux chiffres sur quelques années.
Zone 5 : Las Mercedes
Las Mercedes est décrite comme une zone résidentielle/mixte avec une bonne centralité, mais déjà plus chère que certains secteurs en reconversion, pour des rendements plus comprimés.
| Indicateur – Zone 5 (Las Mercedes) | Valeur 2026 estimée |
|---|---|
| Prix moyen au m² | 1 600–2 200 $ |
| Loyer 1 chambre meublé | 500–650 $/mois |
| Rendement brut annuel | 4–5 % |
| Appréciation annuelle 2023–2026 | +6–8 % |
| Capex d’entrée typique | 80 000–120 000 $ |
Ce secteur est davantage un pari de plus‑value modérée avec une bonne liquidité, plutôt qu’une chasse aux rendements élevés. Il reste néanmoins attractif pour des investisseurs qui privilégient la qualité du quartier et le profil des locataires.
Périphérie : Lambaré, Luque et zones émergentes
En périphérie immédiate de la capitale, certaines municipalités comme Lambaré ou Luque affichent des rendements encore plus généreux, au prix d’une localisation moins centrale.
| Zone périphérique | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|
| Lambaré | 8–10 % | 6,5–8 % |
| Luque | 8–10 % | 6,5–8 % |
Les prix au mètre carré dans ces secteurs se situent souvent entre 500 et 1 100 $/m², avec une appréciation projetée de 10 à 15 % par an pour les meilleures poches. Pour des investisseurs à budget limité cherchant à maximiser le couple rendement/appréciation, des 1–2 chambres avec finitions correctes dans ces communes peuvent offrir des net yields de 6–8 % après charges, soit très au‑dessus de la plupart des capitales régionales.
Location courte durée : un turbo sur les rendements
L’un des grands changements post‑Covid à Asunción est la montée en puissance de la location courte durée, portée par l’essor du nomadisme digital, des expatriés fiscaux et des voyageurs d’affaires de long séjour. La ville figure désormais dans le top 3 % sud‑américain en termes de rendement sur la location saisonnière.
Les données agrégées sur plusieurs milliers d’annonces donnent le profil suivant pour 2026 :
| Indicateur location courte durée Asunción | Valeur 2026 approximative |
|---|---|
| Tarif moyen par nuit | 45–60 $ (médiane ~52 $) |
| Taux d’occupation moyen | 55–70 % |
| Revenu mensuel moyen par unité | 600–900 $ (médiane ~700–800 $) |
| Revenu mensuel médian (exemple) | ~702–814 $ |
| Revenu annuel médian (cas représentatif) | ~12 000 $ |
| Classement régional | Top 3 % pour le rendement STR |
Dans certains quartiers, les chiffres sont encore plus parlants. Par exemple, Las Lomas (Carmelitas) enregistre un tarif moyen autour de 60–62 $ la nuit, un taux d’occupation supérieur à 50 % et un revenu mensuel moyen flirtant avec 900 $, ce qui se traduit par des rendements bruts à deux chiffres sur prix d’achat.
Globalement, les études estiment : les tendances générales de l’évolution des marchés et des comportements des consommateurs.
– rendement brut en courte durée : 10–12 % sur l’ensemble de la ville en 2025–2026,
– projection 2026 pour le segment Airbnb : 11–15 % brut selon le quartier,
– net yield après frais de gestion et charges : 8–11 % pour les projets bien exploités.
Un propriétaire bien positionné sur un studio ou un 1 chambre dans un quartier stratégique (Villa Morra, Carmelitas, Recoleta, Axe corporatif) peut ainsi espérer des revenus de 600 à 900 $ par mois à partir d’une base de prix d’environ 70 000–120 000 $, soit des rendements supérieurs à ceux de la location longue durée classique.
Fiscalité et stabilité monétaire : des atouts décisifs pour l’investisseur
Au‑delà des chiffres bruts, la rentabilité nette d’un investissement dépend fortement du cadre fiscal et monétaire. Sur ce terrain, le Paraguay marque des points par rapport à ses voisins.
Le pays applique un système fiscal territorial : seuls les revenus de source paraguayenne sont imposables. Pour un investisseur immobilier, cela signifie que les loyers encaissés à Asunción sont taxés localement, mais sans cumul avec ses revenus étrangers (sous réserve de la structuration de sa résidence fiscale).
Pour les particuliers, les grandes lignes sont les suivantes :
Les revenus de capital sont généralement taxés à un taux forfaitaire d’environ 8 %.
Le tout s’inscrit dans un environnement monétaire relativement stable : le guaraní affiche une bonne tenue face au dollar, avec une volatilité limitée. Pour un investisseur en devise forte, le risque de change apparaît donc faible, surtout comparé à l’Argentine ou au Brésil.
Cette combinaison — rendements bruts élevés, charges fiscales modérées, absence d’impôt sur la fortune, droit de propriété ouvert aux étrangers et stabilité relative de la devise — fait du Paraguay, et d’Asunción en particulier, l’une des meilleures équations risque/rendement d’Amérique du Sud en 2026.
Paraguay, Asunción
Exemple chiffré : que rapporte concrètement un 1 chambre à Asunción ?
Pour se faire une idée concrète, imaginons un investisseur qui achète un 1 chambre meublé dans un quartier intermédiaire dynamique, par exemple Mburicaó ou un secteur proche de l’axe corporatif, avec les paramètres suivants :
– prix d’achat : 80 000 $ (environ 1 400–1 600 $/m² pour 50–55 m²),
– loyer long terme meublé : 550 $ / mois (6 600 $/an).
Le rendement brut annuel est alors :
– 6 600 $/80 000 $ ≈ 8,25 % brut.
Rendement net annuel après déduction des charges et impôts, hors appréciation du capital estimée entre 12 et 18 % par an sur 2023-2026.
Sur un modèle courte durée, si le même appartement est exploité via des plateformes avec :
– tarif moyen : 50 $ / nuit,
– taux d’occupation : 60 %,
– revenu mensuel moyen : 900 $ (10 800 $/an),
le rendement brut passe alors dans la zone des 13–14 % avant charges. Après gestion professionnelle, rotation, nettoyage et fiscalité, de nombreuses analyses terrain situent le rendement net entre 8 et 11 %, à condition de maintenir un bon taux d’occupation et un niveau de service élevé.
Dans les deux cas, même en intégrant des hypothèses prudentes, un 1 chambre bien placé à Asunción en 2026 dépasse sans peine les 5 % nets, ce qui reste très compétitif face aux obligations ou aux marchés immobiliers occidentaux saturés.
Croissance des loyers et appréciation du capital : le double moteur
La rentabilité d’un investissement immobilier à Asunción ne repose pas uniquement sur le flux locatif. Depuis plusieurs années, deux tendances se conjuguent :
– les loyers augmentent rapidement,
– les prix au m² repartent à la hausse après une période de compression.
Les données indiquent que les loyers ont progressé de 6–8 % en 2023, puis de 10–12 % en 2025, avec une dynamique similaire attendue pour 2026. L’explosion de la demande locative — alimentée par l’urbanisation, l’arrivée d’expatriés, de nomades digitaux et de PGY‑résidents — se heurte à une offre de logements modernes encore limitée, malgré un boom de la construction.
Ces années délimitent la période pour laquelle les estimations d’appréciation annuelle du capital sont fournies.
– 6–8 % dans les quartiers plus mûrs ou déjà valorisés,
– 8–10 % dans les secteurs intermédiaires,
– 10–12 % dans les zones premium bien établies,
– 12–18 %, voire 15–20 % sur les corridors les plus chauds comme Aviadores del Chaco.
De nombreux analystes avancent une fourchette globale de 7–9 % de hausse annuelle des prix à Asunción, avec des scénarios plus optimistes allant jusqu’à 8–20 % par an selon le quartier et la typologie du projet.
En combinant ces deux moteurs — rendement locatif (6–10 % brut) et appréciation du capital (7–15 % dans de nombreuses zones) — les retours totaux potentiels sur plusieurs années deviennent difficilement trouvables dans d’autres capitales sud‑américaines, à risque équivalent.
Un marché plus sélectif et plus professionnel
L’envers de cette médaille attractive, c’est que le marché se professionnalise rapidement. Les acheteurs de 2026 ne sont plus prêts à payer « n’importe quel prix pour n’importe quel produit ». Les projets mal conçus, mal intégrés dans le tissu urbain ou proposant des commodités uniquement « décoratives » peinent désormais à se vendre en pré‑commercialisation.
La tendance est à la spécialisation :
Les nouveaux projets immobiliers ciblent des publics spécifiques (jeunes actifs, seniors, familles, nomades digitaux) et intègrent un mélange d’usages résidentiel, commerces et bureaux. L’accent est mis sur des services réellement utilisables comme le coworking, des salles de sport fonctionnelles et des espaces communs bien conçus.
Cette sélectivité croissante renforce encore l’écart entre :
– les promoteurs expérimentés, bien financés et dotés d’équipes professionnelles,
– les acteurs opportunistes sans structure solide.
Pour l’investisseur, cela signifie qu’il ne suffit plus d’acheter « à Asunción » pour réussir. Le choix du micro‑emplacement, de la qualité de la copropriété, du standing des finitions et du plan de gestion locative devient central pour sécuriser un rendement élevé et une liquidité à la revente.
Profil de risque : quels points de vigilance pour 2026 ?
Même si le couple rendement/risque est très favorable, l’investissement locatif à Asunción en 2026 n’est pas exempt de risques. Parmi les principaux points d’attention :
Le marché présente un risque de suroffre localisée sur certains corridors comme Aviadores del Chaco, reste immature avec des délais de revente allongés, et dépend fortement de la qualité de gestion pour les rendements en courte durée. Il requiert un suivi fiscal rigoureux (RUC, déclarations, TVA réduite) et fait face à une hétérogénéité de qualité des constructions et des promoteurs.
Toutefois, en comparaison avec des marchés comme Buenos Aires, Santiago ou Bogotá, où les rendements se sont comprimés dans une fourchette de 3 à 6 % et où les incertitudes macroéconomiques sont plus fortes, Asunción apparaît en 2026 comme un compromis très attractif pour un investisseur recherchant à la fois rendement, stabilité monétaire relative et fiscalité prévisible.
Conclusion : combien rapporte vraiment un appartement à Asunción en 2026 ?
En synthèse, les données disponibles pour 2026 permettent de dresser un cadre assez clair :
Les rendements nets réalistes pour un investisseur sérieux en location courte durée se situent autour de 8 à 11 % après charges, gestion et fiscalité.
À la question « combien rapporte un appartement à Asunción en 2026 ? », la réponse, bien sûr, dépend de l’emplacement, du type de bien et de la stratégie locative. Mais tout indique qu’un investisseur discipliné, concentré sur les appartements meublés de petite et moyenne taille dans les bons quartiers, peut combiner :
– un rendement locatif net supérieur à la plupart des marchés développés,
– une plus‑value potentielle significative,
– un environnement fiscal et monétaire relativement prévisible.
Dans un contexte mondial où les rendements immobiliers se sont souvent effondrés, Asunción et, plus largement, le Paraguay font figure d’exception : un marché encore abordable, mais déjà suffisamment mûr pour offrir des chiffres solides et des perspectives de croissance crédibles sur la décennie à venir.
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