Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter une maison ou un appartement en Grèce fait rêver, mais le marché local est beaucoup plus complexe qu’il n’y paraît. Titres de propriété incomplets, constructions illégales, règles de zonage très techniques, fiscalité et financements spécifiques aux étrangers… sans une préparation minutieuse, le risque de se retrouver piégé dans un bien invendable ou sur‑taxé est réel.
Cette checklist en 25 points rassemble tout ce qu’il faut contrôler avant de signer : elle s’appuie sur les pratiques des banques grecques, la réglementation cadastrale, les règles urbanistiques et les erreurs fréquentes des acheteurs étrangers.
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1. Clarifier votre projet d’achat avant même de chercher un bien
Avant de parler notaire, banque ou cadastre, il faut définir précisément pourquoi vous achetez. Le projet conditionne presque tout le reste : type de bien, localisation, structure juridique, fiscalité, voire niveau de financement possible.
Avant d’acheter un bien immobilier, identifiez précisément votre projet : résidence personnelle, location saisonnière, investissement pour un Golden Visa ou terrain à bâtir. Vérifiez ensuite les contraintes spécifiques à chaque cas : règlement de copropriété pour la location, seuils d’investissement pour le visa, ou restrictions de construction sur le terrain.
C’est aussi à ce stade qu’il faut décider si vous achetez en nom propre ou via une société (locale ou étrangère), ce qui peut modifier tant la fiscalité que la façon dont les banques et les autorités examineront votre dossier.
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2. Vérifier si votre profil de non‑résident impose des autorisations spéciales
En Grèce, l’achat immobilier est ouvert aux citoyens de l’UE comme aux non‑UE, sans obligation d’être résident. Mais il existe une nuance importante : certaines zones dites de “frontière” ou de “zone militaire” sont soumises à autorisation préalable, notamment pour les acheteurs non‑UE.
L’acquisition de biens situés près de frontières extérieures ou d’îles stratégiques peut nécessiter une autorisation préalable du ministère de la Défense, sous peine de nullité juridique de l’acte signé.
Avant de vous attacher à un bien, vérifiez donc avec votre avocat si le secteur est classé en zone restreinte et si vous êtes concerné par ces formalités.
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3. Obtenir votre numéro fiscal grec (AFM) et ouvrir un compte bancaire local
Impossible d’acheter un bien en Grèce sans AFM, le numéro d’identification fiscale qui vous suit pour toutes les démarches : achat, paiement des taxes, déclaration de propriété, connexion des compteurs, etc. Il est délivré par le fisc grec (AADE), en général via le bureau des impôts local, et votre avocat peut l’obtenir pour vous par procuration.
Bien que l’ouverture d’un compte bancaire grec ne soit pas toujours légalement obligatoire après obtention de l’AFM, elle est fortement recommandée. En pratique, banques, notaire et administration exigent que les flux financiers transitent par un compte local pour respecter les règles anti-blanchiment (AML). Pour l’ouvrir, préparez votre passeport, justificatif de domicile, déclarations de revenus étrangères, relevés bancaires et votre AFM.
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4. Constituer en amont votre équipe : avocat, notaire, ingénieur, éventuellement courtier
En Grèce, une transaction immobilière repose sur un quatuor de base :
– un avocat indépendant, qui représente vos intérêts et réalise le contrôle juridique complet ;
– un notaire, qui rédige l’acte, vérifie les pièces exigées par la loi et procède à la formalisation ;
– un ingénieur ou architecte, qui vérifie la conformité technique et urbanistique et délivre les certificats requis ;
– éventuellement un courtier en crédit, si vous sollicitez un financement local.
Environ 60 à 70 % des biens anciens en Grèce présentent des violations de permis de construire, telles que des extensions ou des terrasses fermées.
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5. Caler un budget réaliste en incluant les coûts “cachés” (8–12 % du prix)
En Grèce, il est dangereux de ne raisonner que sur le prix affiché. Les frais annexes sont à la fois nombreux et parfois plus élevés qu’anticipé. Il est prudent de prévoir 8 à 12 % supplémentaires par rapport au prix d’achat, voire davantage si le bien présente des irrégularités à régulariser.
Résumé des principaux postes de coûts
Description du premier poste
Description du deuxième poste
Description du troisième poste
| Poste de coût | Ordre de grandeur typique |
|---|---|
| Taxe de transfert (FMA) | 3,09 % de la valeur objective du bien |
| Frais de notaire | Environ 1–2 % du prix |
| Frais de Registre foncier / Cadastre | < 0,6 % du prix |
| Honoraires d’agence immobilière | En pratique 2 % par partie (acheteur / vendeur) |
| Honoraires d’avocat (achat standard) | Environ 1–2 % du prix (souvent 400–500 € pour un appt à Athènes pour la seule due diligence) |
| Honoraires d’ingénieur (inspection, certificats) | Généralement 500–1 500 € |
| Coûts de régularisation d’irrégularités | Variable, parfois plusieurs milliers d’euros |
| Traductions, procurations, apostilles, etc. | Variable |
À ces frais de transaction s’ajouteront ensuite les taxes annuelles (ENFIA, taxes municipales TAP) et, le cas échéant, des travaux de rénovation ou de mise aux normes.
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6. Comprendre le financement bancaire local et votre apport minimum
Les banques grecques prêtent désormais de nouveau, y compris aux étrangers non résidents, mais avec des conditions plus strictes qu’aux emprunteurs locaux. L’accès au crédit dépend d’une analyse globale de votre situation financière internationale : revenus, actifs, dettes, historique de crédit dans votre pays, etc.
Le financement maximum pour un non‑résident représente 60 à 65 % de la valeur du bien, nécessitant un apport de 35 à 40 %.
Un exemple de grille de ratios selon le profil montre bien cette logique de prudence :
| Profil d’acheteur | LTV maximal indicatif | Durée max usuelle |
|---|---|---|
| Non‑résident (UE ou hors UE) | Jusqu’à 65 % | En général jusqu’à 15 ans |
| Citoyen grec ou chypriote | Jusqu’à 70–80 % | Jusqu’à 25 à 30 ans |
| Résident permanent UE (pour certains produits) | Jusqu’à 80 % | Jusqu’à 25 ans |
| Résident permanent hors UE | Jusqu’à 70 % | Jusqu’à 20 ans |
Certaines banques proposent des taux fixes de départ (par exemple 2,70–2,90 % pour quelques années) avant de basculer sur un taux variable indexé sur l’Euribor 3 mois. Pour les étrangers, les taux variables constatés tournent autour de 4,2 à 4,8 %. Il est crucial de vérifier les pénalités de remboursement anticipé et la possibilité de passer du fixe au variable ou inversement.
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7. Rassembler les pièces exigées par les banques grecques
Si vous comptez solliciter un prêt local, anticipez la lourdeur du dossier. Les banques exigent habituellement :
Pour constituer un dossier de prêt immobilier, vous devez fournir : une preuve de revenus (contrats de travail, bilans, fiches de paie ou déclarations fiscales), des relevés bancaires des 3 à 12 derniers mois de vos comptes principaux, une liste certifiée de vos actifs (immobilier, placements, liquidités) et dettes, d’éventuels rapports de crédit étrangers, et un justificatif de votre apport personnel couvrant au moins 30 à 40 % du prix d’achat.
Par ailleurs, il vous sera demandé d’ouvrir un compte dans la banque prêteuse et de domiciliere les mensualités sur ce compte. Les critères sont plus stricts pour les non‑résidents, et pour les non‑UE en particulier : attendez‑vous à un filtrage serré des justificatifs d’origine des fonds, dans le cadre des règles AML.
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8. Se protéger des risques de change si vos revenus ne sont pas en euros
Si vous n’êtes pas payé en euros, ignorer le risque de change est l’une des erreurs les plus fréquentes. Entre la signature du compromis et le versement du solde, une variation de quelques points du taux de change peut vous coûter plusieurs milliers d’euros supplémentaires.
Ce risque est double : d’une part, lors du transfert de votre apport et du règlement des frais ; d’autre part, sur la durée du crédit si vous empruntez en euros tout en remboursant avec des revenus dans une autre devise. Il est donc judicieux de discuter très tôt avec votre banque ou un spécialiste des changes pour envisager des solutions de couverture ou un étalement intelligent des transferts.
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9. S’interdire tout acompte avant la fin des vérifications essentielles
Nombre de problèmes sérieux surviennent parce que les acheteurs se pressent de “bloquer” un bien en versant 5 à 10 % du prix, sans avoir encore obtenu les résultats complets des recherches juridiques et techniques. En Grèce, cette précipitation est particulièrement risquée, car un simple pré‑contrat ne vous protège pas contre des défauts de titre ou des irrégularités d’urbanisme.
L’ordre de marche sûr consiste à effectuer d’abord les recherches au registre foncier et au Cadastre, l’analyse de la chaîne de propriété, le contrôle des permis de construire et des éventuelles constructions illégales ; ensuite seulement, la signature d’un avant‑contrat encadré par votre avocat, avec des clauses suspensives claires (obtention de financement, disparition d’hypothèques, etc.) et la mise en place d’un mécanisme d’escrow (compte séquestre).
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10. Faire réaliser un examen complet des titres sur au moins 20 ans
Le système cadastral grec est encore en cours de finalisation, avec des zones où les registres anciens (hypothèques, saisies, droits réels) coexistent avec le système moderne du Cadastre. De nombreux biens, surtout en zone rurale ou insulaire, ont des chaînes de propriété (éclatées ou incomplètes), souvent en raison de successions mal formalisées.
Votre avocat doit donc :
Pour sécuriser un achat immobilier, il faut remonter au minimum 20 à 30 ans d’historique des titres, vérifier chaque transmission, relever toutes les charges (hypothèques, servitudes, baux, usufruit) et comparer surface, limites et affectation avec la réalité.
Une particularité grecque est la fréquence des erreurs ou omissions à l’enregistrement (biens non déclarés, surfaces erronées, “propriétaire inconnu” au Cadastre). Ces anomalies doivent être corrigées, parfois via des procédures contentieuses, avant de finaliser l’achat.
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11. Identifier et traiter les charges, hypothèques et saisies éventuelles
La simple existence d’une hypothèque ou d’une saisie n’interdit pas en soi la vente, mais la façon dont elle est gérée est déterminante. Votre avocat doit obtenir les certificats d’encumbrances les plus récents auprès du registre compétent et vérifier :
– le montant exact des dettes garanties par chaque hypothèque ou saisie ;
– la capacité du prix de vente à couvrir totalement celles‑ci ;
– l’accord écrit des créanciers pour lever ces sûretés le jour de la signature, conditionnée au paiement.
Le notaire exigera les certificats et consentements prouvant que le prix suffira à désintéresser les créanciers. Dans le cas contraire, vous risquez d’acquérir un bien toujours grevé d’hypothèques ou exposé à une saisie future.
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12. Contrôler la conformité urbanistique et les “Afthaireta”
La Grèce a été longtemps tolérante envers les constructions sans permis ou dépassant les droits à bâtir. Résultat : une proportion considérable de biens (60–70 % des anciens logements, selon les estimations) présente des irrégularités : extensions, annexes, fermetures de balcons, mezzanines, surélévations, etc.
La loi est aujourd’hui stricte : il est interdit de transférer un bien comportant des travaux illégaux non régularisés. Pour que la vente soit possible, le vendeur doit avoir :
Vous devez faire régulariser les irrégularités via les procédures légales (notamment la loi 4495/2017), obtenir un certificat d’un ingénieur attestant l’absence de violations ou la régularisation complète, et fournir les plans et schémas actualisés (topographique, diagramme de couverture, etc.).
Votre ingénieur, indépendant de celui du vendeur, doit vérifier sur place la correspondance entre l’état réel du bien, les plans d’origine, les permis, et les éventuels dossiers de régularisation. Sans ce contrôle, vous pouvez héritiez de travaux illégaux entraînant, à terme, des amendes lourdes, des impossibilités de rénovation ou même une interdiction de revente.
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13. Examiner les contraintes de zonage, les cartes forestières et les zones archéologiques
Pour les terrains constructibles ou les maisons en zone rurale, le volet “planification et environnement” est aussi crucial que les titres. L’ingénieur et l’avocat doivent notamment vérifier :
Pour savoir si un terrain est constructible en Grèce, il faut vérifier s’il est dans ou hors plan d’urbanisme (hors plan, droits à bâtir très restreints), les coefficients de construction (hauteur, emprise au sol), le statut forestier via les cartes forestières (δασικοί χάρτες) qui peut bloquer ou très encadrer la construction, les servitudes archéologiques (“arxaiologia”) imposant fouilles ou limitations, et les protections littorales, Natura ou réserves naturelles.
Un terrain qui semble idyllique peut en réalité être inconstructible, ou constructible “sous conditions” lourdes. Les autorités forestières et archéologiques doivent parfois délivrer des autorisations ou des avis favorables, que votre avocat devra obtenir et archiver.
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14. Vérifier l’accès routier et les nouvelles règles de façade sur voie
Une réforme récente a bouleversé le marché des terrains constructibles : il ne suffit plus que la parcelle soit “dans le plan” pour être bâtissable, il faut désormais qu’elle ait un accès direct à une voie adoptée par la commune (route publique) avec une façade minimale de 40 mètres (contre 25 m auparavant).
Jusqu’à 70 % des terrains précédemment constructibles ont été déclassés.
– un plan topographique récent, géo‑référencé, indiquant la façade effective sur une voie adoptée ;
– une confirmation écrite de l’ingénieur sur la constructibilité au regard des nouvelles règles ;
– la preuve qu’il ne s’agit pas d’un simple chemin privé ou agricole, sans statut de voie publique.
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15. S’assurer de la bonne inscription au Cadastre et corriger les erreurs éventuelles
Depuis 2021/2022, la Grèce accélère la mise en place d’un Cadastre numérique (Hellenic Cadastre), mais de nombreuses zones restent en transition, et les erreurs sont fréquentes : surfaces mal reportées, limites approximatives, propriétaires inexistants, etc. Un bien non correctement enregistré peut être exposé à des amendes ou à un blocage administratif, voire à une reprise par l’État si la situation n’est pas régularisée à temps.
Votre avocat doit vérifier :
Le numéro de parcelle (KAEK) et la fiche cadastrale doivent être à jour. Les limites cadastrales doivent concorder avec le terrain réel, vérifiées avec l’ingénieur. Aucune contestation ou procédure en cours sur la fiche ne doit exister.
En cas d’erreur manifeste (surface, limites, identifiant du propriétaire), il faudra parfois déposer une requête de correction ou engager une procédure judiciaire. Il est impératif que ces corrections soient faites avant de finaliser l’achat, afin d’éviter que vous n’héritiez du problème.
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16. Analyser les risques de litiges de voisinage et de servitudes de passage
En Grèce, en particulier dans les zones rurales ou sur les îles, des droits de passage non formalisés sont fréquents : routes agricoles, chemins utilisés depuis des décennies par les voisins, accès aux oliveraies ou aux pâturages. Ils peuvent ne pas apparaître clairement dans l’acte de vente, alors qu’ils limitent très concrètement votre usage du terrain.
L’examen des registres et des plans doit donc porter sur :
– la présence de servitudes enregistrées (droit de passage, d’écoulement des eaux, etc.) ;
– les usages de fait observés sur le terrain (chemins, clôtures, accès partagés) ;
– les éventuels litiges en cours avec les voisins, même non encore jugés.
Ignorer ces éléments revient à risquer des années de conflit pour une clôture déplacée ou un accès contesté.
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17. Contrôler les certificats fiscaux du vendeur et l’absence de dettes
Avant que le notaire puisse établir l’acte, le vendeur doit prouver qu’il est en règle :
Lors de la vente d’un bien, vous devez fournir le certificat ENFIA (taxe foncière) des 5 dernières années sans arriéré, les certificats de non‑dette fiscale et sociale (si applicable), ainsi que la preuve de régularisation des taxes municipales (TAP), souvent prélevées via la facture d’électricité.
Un vendeur en dette peut théoriquement vendre, mais l’opération sera alors encadrée de près : le prix devra couvrir le paiement de ces dettes, avec accord des créanciers et de l’administration pour lever les éventuelles inscriptions bloquantes. Votre avocat doit s’assurer que ces certificats sont valides et couvrent l’ensemble de la période exigée.
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18. Comprendre le coût fiscal de la détention : ENFIA et taxes locales
Une fois propriétaire, vous serez redevable chaque année de :
Le taux de la taxe municipale TAP, appliqué à la valeur objective d’un bien immobilier et perçu via la facture d’électricité.
Pour que l’ENFIA soit correctement calculée, il faut déclarer le bien dans votre formulaire fiscal E9 (toujours via votre AFM). Un oubli ou une erreur peut entraîner des redressements et des pénalités.
Pour les investisseurs possédant un patrimoine élevé, une surtaxe ENFIA peut s’ajouter au‑delà d’un certain seuil de valeur globale.
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19. Vérifier la conformité énergétique et l’Energy Performance Certificate (EPC)
La Grèce impose une réglementation énergétique stricte : aucune vente ne peut être finalisée sans certificat de performance énergétique (EPC/PEA), qui classe le bien de A+ à H. Depuis 2021, cette classe doit aussi apparaître dans toutes les annonces immobilières.
Le vendeur a l’obligation de : livrer la chose vendue dans le délai convenu et de garantir à l’acheteur un droit de propriété sans vices cachés.
Pour être en règle, vous devez faire réaliser un audit énergétique par un ingénieur certifié, fournir l’EPC lors de la mise en vente et le joindre à l’acte, et respecter les exigences minimales du règlement KENAK (isolation, chauffage, énergies renouvelables) pour les constructions neuves ou rénovations lourdes.
Pour vous, l’EPC est à la fois une obligation formelle et un indicateur pratique du niveau de consommation du bien. Un logement très mal classé impliquera souvent des travaux importants (isolation, changement de menuiseries, chauffage), à prendre en compte dans le budget global.
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20. Pour les projets de construction ou rénovation : maîtriser les permis et la procédure numérique
Si votre projet implique de construire ou de rénover en profondeur, l’obtention d’un permis est totalement dématérialisée, via des plateformes gérées par l’Ordre des ingénieurs. Seul un ingénieur agréé peut soumettre un dossier.
Le processus standard comprend :
Le processus inclut une étude architecturale et technique complète (plans, études structurelles, installations), l’upload de tous les documents sur la plateforme e‑permitting (titres, plan topographique, diagramme de couverture, attestations), un examen par les services d’urbanisme et d’autres autorités (environnement, archéologie, pompiers), puis l’émission du permis, parfois automatique, avec des délais de contrôle et de rectification.
Les délais officiels sont souvent ambitieux, mais dans la pratique un permis complet pour un projet significatif peut prendre de nombreux mois, surtout dans les zones touristiques ou à forte contrainte patrimoniale. Sans permis valide, vous ne pouvez légalement ni bâtir, ni transformer en profondeur.
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21. Gérer correctement les dépôts, réservations et séquestres
Une fois un accord de principe trouvé sur un bien, l’agent demandera presque toujours une somme de réservation (souvent 5 à 10 % du prix) pour retirer le bien du marché. Cette étape est légitime, mais elle doit être extrêmement encadrée.
Quelques principes de prudence s’imposent :
Ne versez jamais d’argent directement au vendeur ou à un agent sans contrat écrit rédigé ou relu par votre avocat. Privilégiez un dépôt sur un compte séquestre (escrow) contrôlé par un avocat ou un notaire, avec des conditions précises de libération (achèvement des vérifications, levée des hypothèques, obtention de financement). Assurez-vous que le contrat de réservation prévoit clairement ce qu’il advient du dépôt si le vendeur renonce, si des problèmes juridiques majeurs sont découverts ou si le prêt est refusé.
En Grèce, un pré‑contrat ne vous confère pas de “titre” au sens strict : seule l’inscription de l’acte notarié au registre foncier crée un droit réel opposable. D’où l’importance de considérer le dépôt comme une avance à risque, et non comme une quasi‑acquisition.
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22. Se protéger contre les arnaques et la pression pour signer vite
Les escroqueries les plus fréquentes envers les étrangers tournent autour de trois thèmes :
Méfiez-vous des vendeurs sans droits complets, des charges non divulguées comme hypothèques ou saisies, et des violations d’urbanisme faussement présentées comme régularisées avec des certificats manquants.
Le signal d’alerte principal reste la pression pour signer rapidement, payer une réservation “avant que quelqu’un d’autre ne le prenne” ou accepter des assurances verbales à la place de documents officiels. Tant que votre avocat n’a pas achevé son contrôle et donné un avis écrit, ne signez rien et ne virez aucun montant significatif.
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23. Finaliser l’acte notarié et l’inscription au registre : la seule protection réelle
En Grèce, vous n’êtes véritablement propriétaire qu’une fois trois étapes franchies :
La procédure comprend trois étapes clés : 1. Signature de l’acte de vente chez le notaire en présence (ou par procuration) des parties et de leurs avocats. 2. Paiement intégral du prix selon le schéma prévu, souvent par virement bancaire immédiat. 3. Inscription de cet acte au registre compétent (Land Registry ou Cadastre) et obtention d’une copie ou d’un certificat de cette inscription.
Sans inscription, même un acte notarié parfaitement rédigé ne vous protège pas contre les tiers (créanciers, héritiers, autres acheteurs). Votre avocat doit donc suivre jusqu’au bout la procédure de transcription, récupérer le certificat d’inscription, mettre à jour votre déclaration E9 et s’assurer que vous disposez de l’ensemble des pièces (acte, plans, certificats, quittances fiscales) dans un dossier unique.
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24. Anticiper les implications fiscales (achat, détention, revente, location)
Outre les coûts de transaction et les taxes annuelles déjà mentionnés, il est utile de réfléchir dès l’achat :
La location du bien est soumise à l’impôt en Grèce, avec un barème progressif de 15 % à 45 % selon le montant des loyers. En cas de revente, les plus‑values sont imposées selon un système complexe pouvant inclure suspensions ou exonérations partielles. Pour une transmission, les droits de succession ou de donation s’appliquent.
Pour les investisseurs non résidents, la fiscalité peut rogner 20 à 30 % des rendements espérés si elle est mal anticipée. Un échange avec un fiscaliste habitué aux situations internationales est donc fortement recommandé avant d’arrêter votre montage.
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25. Se donner une feuille de route réaliste et ne pas sous‑estimer la durée
Enfin, la dernière case à cocher de cette checklist est la gestion du temps. La Grèce reste un pays où la bureaucratie, les retards et les allers‑retours entre administrations peuvent rallonger considérablement les délais. Entre le premier contact avec votre avocat et l’inscription de votre acte au Cadastre, compter 8 à 12 semaines dans un scénario fluide n’a rien d’excessif. Pour des biens complexes (irrégularités à régulariser, cadre forestier/archéologique, financement bancaire, etc.), cela peut être beaucoup plus.
Une chronologie réaliste ressemble à ceci :
| Période indicative | Étapes principales |
|---|---|
| Semaines 1–2 | AFM, compte bancaire, mandat à l’avocat, premières visites |
| Semaines 2–4 | Offre, accord de prix, début de la due diligence juridique & technique |
| Semaines 4–6 | Finalisation des contrôles, collecte des certificats du vendeur |
| Semaines 6–8 | Rédaction de l’acte, paiement de la taxe de transfert, bouclage du financement |
| Semaines 8–10 | Signature chez le notaire, paiement, dépôt pour inscription |
| Semaines 10–12 (et +) | Confirmation d’inscription, mise à jour fiscale (E9, ENFIA), transfert des contrats d’énergie |
S’armer de patience, accepter que tout ne sera pas “instantané” et refuser les raccourcis douteux est probablement la meilleure assurance pour que votre projet en Grèce reste ce qu’il doit être : une opportunité et un plaisir, pas un cauchemar juridique.
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En vérifiant rigoureusement la définition du projet, la conformité juridique et technique, la maîtrise du financement et de la fiscalité, ainsi que la sécurisation des dépôts et de l’inscription, vous réduisez considérablement les risques d’acquérir un bien problématique. Le marché grec offre de belles opportunités mais exige de s’entourer de bons professionnels, de documenter chaque promesse et d’éviter toute précipitation.
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