Fiscalité immobilière en Grèce pour les Français : impôts locaux, plus-values et convention fiscale

Publié le 9 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Pour un Français qui investit en immobilier en Grèce, le paysage fiscal est à la fois attractif et déroutant. Entre suspension de l’impôt sur les plus-values, taxe de transfert allégée, impôt foncier local (ENFIA), taxation des loyers et nouvelle convention fiscale franco‑grecque, le cadre a beaucoup bougé depuis 2023. L’enjeu est double : comprendre ce que l’on paie en Grèce, et ce que la France peut encore réclamer.

Acheter un bien en Grèce : transfert de propriété, TVA et premiers impôts

L’entrée dans la fiscalité grecque se fait dès l’acquisition du bien. La grande particularité du système grec est la place centrale de la taxe de transfert, avec une TVA largement suspendue sur le neuf, ce qui réduit fortement le ticket fiscal à l’achat pour les Français.

La taxe de transfert (FMA) et les surtaxes municipales

La taxe standard sur l’acquisition d’un bien immobilier ancien en Grèce s’appelle le Fóros Metavivasis Akinítou (FMA). Elle est due par l’acheteur, résident ou non-résident, grec ou étranger, au même taux.

La mécanique est la suivante : la taxe est calculée sur la « valeur objective » du bien, c’est‑à‑dire une valeur fiscale fixée par l’administration, souvent proche ou légèrement inférieure au prix de marché, surtout en province. Sur cette base, s’appliquent :

– 3 % de taxe de transfert

– une surtaxe municipale de 3 % sur cette taxe, soit 0,09 % de la valeur du bien

Le tout donne un taux effectif de 3,09 % du prix taxable.

On peut le résumer ainsi :

Cette taxe doit être réglée avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Sans preuve de paiement, la vente ne peut pas être formalisée.

À cela s’ajoutent classiquement les frais de notaire (environ 1 à 1,6 % du prix), l’inscription au registre foncier ou au cadastre (en général 0,4 à 0,7 %), et la commission d’agence (souvent 2 à 3 % plus TVA). Au total, un acheteur doit s’attendre à 5 à 7 %, parfois jusqu’à 7 à 10 % de coûts globaux, impôts et frais compris, en plus du prix.

TVA sur le neuf : un 24 % largement « gelé »

En principe, les constructions neuves dont le permis a été délivré depuis 2006 sont soumises à une TVA de 24 % (FPA) au lieu de la taxe de transfert. Mais dans les faits, cette TVA est gelée depuis plusieurs années sur la plupart des projets.

Pour un investisseur français, la différence est considérable. Pour un appartement neuf à 300 000 €, 24 % de TVA représenteraient 72 000 € ; avec la suspension, la charge fiscale directe à l’achat se limite autour de 9 270 € de taxe de transfert. C’est la principale explication de l’attractivité actuelle du neuf grec pour des non-résidents.

Cas particuliers : résidence principale et réductions de droits

Le droit grec prévoit des allégements de taxe de transfert pour l’acquisition d’une première résidence, sous conditions de domiciliation en Grèce, de valeur et de surface. Par exemple, un célibataire peut être exonéré jusqu’à 200 000 € pour l’achat de sa résidence principale, et 50 000 € pour un terrain. Ces régimes profitent surtout aux résidents grecs ; un Français purement non‑résident en bénéficie rarement.

À l’inverse, sur le plan professionnel, certains transferts (fusions-acquisitions, échanges de parcelles imposés par l’urbanisme, expropriations pour utilité publique) peuvent voir la taxe de transfert réduite à la moitié ou au quart, mais ces cas restent exceptionnels pour un particulier.

Posséder un bien : ENFIA, taxes municipales et avantages locaux

Une fois propriétaire, qu’on soit Français ou non, l’impôt qui structure la fiscalité locale grecque est l’ENFIA, l’« Unified Real Estate Property Tax ». C’est un impôt national, annuel, applicable à tous les droits réels sur des immeubles situés en Grèce (pleine propriété, nue-propriété, usufruit, etc.), détenus par des particuliers comme par des sociétés.

Comment fonctionne l’ENFIA ?

L’ENFIA n’est pas un pourcentage unique de la valeur du bien, mais un système par mètre carré, modulé par une multitude de critères : zone géographique, « valeur de zone » (cadastrale), surface, usage (habitation, commerce, terrain nu), âge du bâtiment, étage, nombre de façades, etc.

Pour les particuliers, il se compose de deux couches :

– une taxe principale calculée bien par bien

– une taxe additionnelle (ou surtaxe) déclenchée au-delà d’un certain volume patrimonial

Les fourchettes sont les suivantes :

– pour les bâtiments : environ 2 € à 16,20 € par m²

– pour les terrains : de 0,0037 € à 9,25 € par m²

La surtaxe patrimoniale s’applique à partir d’un certain seuil de valeur totale des biens détenus par un même contribuable, avec des taux progressifs. Un schéma de 2026 donne l’ordre de grandeur suivant :

Au-dessus de 500 000 € de valeur totale, une majoration de 5 à 20 % de la taxe principale peut en outre s’appliquer.

Pour les sociétés, la logique est similaire, avec une taxe principale au m² et un supplément de 0,55 % sur la valeur globale, à un taux réduit de 0,1 % pour les immeubles destinés à leur propre usage.

Le rôle de la taxe municipale (TAP)

À côté de l’ENFIA, chaque propriétaire paie une petite taxe immobilière municipale, le TAP, correspondant à 0,025 % à 0,035 % de la valeur objective du bien. Cette taxe sert notamment à financer l’éclairage public et la collecte des déchets. Elle apparaît généralement sur la facture d’électricité, ce qui surprend souvent les nouveaux propriétaires français.

Réductions d’ENFIA : assurance, petits villages et patrimoine

Le régime grec multiplie les points d’entrée pour des réductions ciblées d’ENFIA. Trois dispositifs intéressent particulièrement les investisseurs et retraités français.

D’abord, la réduction pour logements assurés contre l’incendie, le tremblement de terre et les inondations. Depuis 2025, une résidence assurée bénéficie d’une réduction de 20 % d’ENFIA si sa valeur taxable n’excède pas 500 000 €, ou de 10 % au-delà. L’assurance doit couvrir au moins trois mois sur l’année précédente ; si la durée est plus courte, la réduction est proratisée.

Enfin, les biens historiques, classés, peuvent être totalement exonérés d’ENFIA jusqu’à 400 000 € de valeur. Des exonérations temporaires existent aussi pour certaines zones en difficulté ou touchées par des catastrophes naturelles.

Il faut garder en tête que ces avantages ne concernent que l’ENFIA grecque. Ils n’ont aucun impact sur la fiscalité française, notamment sur l’IFI, qui se calcule sur la valeur nette du patrimoine immobilier mondial des résidents fiscaux français.

Louer un bien : impôt sur les loyers, réforme 2026 et interaction avec la France

Pour un Français propriétaire d’un appartement à Athènes ou d’une maison en Crète, l’autre grande brique fiscale est la taxation des loyers. Elle suit des règles propres, distinctes de l’impôt sur le revenu global, et touche aussi bien les résidents grecs que les non-résidents.

Barème grec des revenus fonciers : de 15 % à 45 %

La Grèce applique un barème progressif spécifique aux revenus de location, qu’ils émanent de baux classiques ou de locations meublées touristiques dans certaines limites. Jusqu’en 2025, la structure était la suivante :

– jusqu’à 12 000 € de loyers annuels : 15 %

– de 12 001 € à 35 000 € : 35 %

– au-delà de 35 000 € : 45 %

La réforme portée par la loi 5246/2025, applicable aux revenus de 2026, introduit un palier intermédiaire à 25 % pour lisser la marche entre 15 % et 35 %. Le barème devient alors :

Cette modification vise clairement les « petits et moyens bailleurs » : environ 160 000 propriétaires percevant plus de 12 000 € annuels devraient économiser jusqu’à environ 1 300 € par an.

Locations courte durée, statut « professionnel » et TVA

Les autorités grecques encadrent très finement la frontière entre location « civile » et activité para-hôtelière.

Les revenus issus de locations de courte durée (type plateformes) sont traités comme revenus immobiliers ordinaires, donc taxés à ce barème, à deux conditions : le propriétaire ne met pas plus de deux logements en location courte durée, et il ne fournit pas de services autres que le linge de lit. Dès qu’il gère trois biens ou ajoute de véritables services hôteliers (ménage quotidien, petit-déjeuner, conciergerie…), ses recettes basculent en « revenus d’activité professionnelle », soumis à l’impôt sur les bénéfices commerciaux et, le cas échéant, à la TVA à 13 %.

Cette distinction est cruciale pour un Français qui multiplierait les biens touristiques en Grèce : au-delà d’un certain volume et d’un certain niveau de services, l’administration grecque le traitera comme un professionnel, avec déclaration d’activité, obligations TVA, comptabilité spécifique et contrôle accru.

Incitations pour la location longue durée : exonération triennale

Pour soutenir le marché locatif résidentiel, Athènes a introduit un dispositif spectaculaire : une exonération totale d’impôt sur les loyers pendant trois ans pour les propriétaires qui convertissent un logement vacant ou exploité en courte durée en bail principal de longue durée.

Le mécanisme repose sur plusieurs conditions :

– le logement (jusqu’à 120 m², avec majoration par enfant à charge du locataire) doit être donné à bail comme résidence principale pour une durée minimale de trois ans

– pour les années précédentes, le bien doit avoir été déclaré comme vacant ou exploité uniquement en location de courte durée

– la période d’entrée dans le dispositif couvre des baux conclus jusqu’au 31 décembre 2026

Si le bail est rompu prématurément ou si le propriétaire revient à une activité de courte durée pendant cette période, l’exonération est rétroactivement remise en cause. En revanche, si un nouveau bail de trois ans est signé dans un délai de quelques mois, l’avantage peut être maintenu jusqu’au terme des trois ans initiaux.

Déclaration en Grèce et obligations formelles

Même en tant que non-résident, un Français doit obtenir un numéro fiscal grec (AFM), déclarer son bien via le formulaire E9 sur le portail myAADE, puis ses loyers via le formulaire E1 et l’annexe E2. Pour les locations de courte durée, il doit en plus :

– inscrire chaque logement au registre AADE (numéro AMA à afficher sur les annonces)

– déclarer chaque séjour pour la « Climate Crisis Fee » (taxe par nuitée, de 2 à 15 € selon saison et type de bien)

– veiller au dépôt mensuel des données de réservations via son comptable

Les amendes en cas de retard ou d’omission sont significatives (notamment sur la Climate Crisis Fee). Pour un propriétaire français, il est prudent de travailler avec un comptable grec dès le premier jour.

Vendre en Grèce : un régime de plus-values suspendu… mais pas inexistant

C’est l’aspect qui surprend le plus les investisseurs : en Grèce, pour un particulier, l’impôt sur la plus-value immobilière existe dans les textes… mais il est gelé depuis plus de dix ans.

La plus-value immobilière : une taxe de 15 % en sommeil

Le droit grec prévoit normalement une taxation de 15 % sur la plus-value immobilière des particuliers, calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, ajustée de certains coefficients et frais (travaux, notaire, droits, etc.). En théorie, ce régime s’applique aux résidents comme aux non-résidents, sur les biens situés en Grèce.

Dans la pratique, ce dispositif est suspendu depuis 2013. La dernière prorogation a été confirmée par plusieurs textes, et la suspension est actuellement annoncée jusqu’au 31 décembre 2026. Tant que cette suspension est en vigueur :

Cela signifie que pour 99,99 % des transactions privées classiques, la plus-value est de facto exonérée en Grèce jusqu’à fin 2026.

Quand la vente peut devenir une activité professionnelle

Cette absence d’imposition ne veut pas dire que tout est permis. L’administration fiscale grecque se réserve la possibilité de requalifier certaines opérations de particuliers en activité professionnelle, notamment lorsque :

– le vendeur enchaîne les achats-reventes sur des périodes courtes

– le nombre de transactions ou le volume des gains donne à penser qu’il exerce une activité de marchand de biens ou de promoteur

– des travaux de développement et de revente rapide s’apparentent à une activité de construction-vente

Et après 2026 ? Le retour programmé des 15 %

Si la suspension n’est pas à nouveau prorogée, les plus-values redeviendront imposables au 1er janvier 2027, au taux de 15 %. Des sources plus anciennes mentionnent une exonération pour les détentions de plus de cinq ans, mais les textes récents confirment surtout le principe d’un taux forfaitaire de 15 % sur le gain net.

Pour un Français qui vise une cession dans les années à venir, cette fenêtre jusqu’à fin 2026 est donc stratégique : vendre avant cette date peut permettre d’éviter complètement l’impôt grec sur la plus-value. Reste à voir comment la France traitera le gain, en vertu de la convention fiscale bilatérale.

Convention fiscale France–Grèce : qui taxe quoi, et comment éviter la double imposition ?

Au‑delà de la fiscalité grecque elle‑même, les investisseurs français doivent composer avec la nouvelle convention fiscale signée le 11 mai 2022 entre la France et la Grèce, entrée en vigueur le 30 décembre 2023. Elle remplace la convention de 1963 et modernise en profondeur la répartition des droits d’imposer.

Principe général : l’immobilier est taxé là où il est situé

Pour les revenus et plus-values immobiliers, la convention applique un principe très net : la priorité revient à l’État où se trouve l’immeuble.

Concrètement :

– les revenus locatifs d’un bien situé en Grèce sont imposables en Grèce

– les plus-values issues de la vente d’un bien immobilier en Grèce sont imposables en Grèce

– les gains tirés de la cession de titres d’une société dont la valeur est « principalement » immobilière en Grèce sont aussi imposables en Grèce, la prédominance immobilière étant examinée sur les 365 jours précédant la vente

– les autres plus-values (sur titres ordinaires, par exemple) relèvent en principe de l’État de résidence du vendeur

La convention reconnaît donc expressément le droit de la Grèce de taxer la plus-value immobilière grecque, même si le vendeur est résident fiscal français. Mais cela ne signifie pas que la France renonce automatiquement à toute imposition.

Comment la France élimine la double imposition : le crédit d’impôt

Côté français, la nouvelle convention généralise la méthode du crédit d’impôt. Pour un résident français qui détient un bien en Grèce :

Sur le plan pratique, cela revient à dire que les loyers grecs augmentent le revenu de référence français (et donc peuvent influencer les taux marginaux sur d’autres revenus), mais qu’ils ne subissent pas une double imposition stricte, puisque l’impôt grec vient en réduction.

Le même mécanisme vaut pour les plus-values, en théorie. La convention dispose que les plus-values immobilières sont imposables dans l’État de situation de l’immeuble (la Grèce). Si la Grèce taxe effectivement la plus-value, la France doit octroyer un crédit d’impôt qui neutralise en tout ou partie la double charge.

La nouveauté, cependant, tient au fait que certains gains qui n’étaient pas imposés en France sous l’ancienne convention deviennent aujourd’hui taxables. C’est notamment le cas de plus-values immobilières réalisées par des personnes domiciliées en France sur la vente d’un bien situé en Grèce : la convention n’interdit pas à la France de considérer ce gain dans son propre impôt, tout en concédant un crédit pour l’impôt grec éventuel.

Or, en phase de suspension de la plus-value en Grèce, le résident français pourrait se retrouver dans une situation paradoxale :

Autrement dit, pendant la période de suspension grecque, le gain immobilier réalisé en Grèce par un résident français peut se retrouver imposé uniquement en France, au régime des plus-values immobilières françaises des non‑résidents de facto, avec ses propres taux et abattements. Cette lecture est déjà évoquée dans la doctrine : « certains gains qui n’étaient pas imposables en France le deviennent », et il est explicitement cité l’exemple des plus-values étrangères.

Revenus fonciers et conventions : le cas type d’un Français bailleur en Grèce

Prenons un exemple simple : un contribuable fiscalement résident en France, qui possède un appartement loué à Athènes.

– En Grèce, il paie l’impôt sur les loyers selon le barème grec (15–25–35–45 %), ainsi que l’ENFIA et le TAP

– En France, il est tenu de déclarer ces loyers sur la 2047, puis sur la 2042, dans la catégorie des revenus fonciers, même si ceux‑ci ont déjà été taxés en Grèce

– L’administration française calcule l’impôt théorique sur ces loyers selon les règles françaises (micro‑foncier ou réel) et accorde ensuite un crédit d’impôt égal à l’impôt grec, dans la limite de l’impôt français dû sur ce même revenu

En pratique, deux cas peuvent se produire :

Dans tous les cas, la déclaration reste obligatoire. La France a d’ailleurs aligné sa pratique sur un système où les anciens « crédits d’impôt forfaitaires » ou figuratifs attachés à l’ancienne convention ont été supprimés au profit de crédits strictement limités à l’impôt étranger réellement acquitté.

Sociétés à dominante immobilière : plus-values sur actions et droit de taxer grec

Autre point important du nouveau texte : la vente d’actions ou de parts de sociétés dont la valeur provient essentiellement de biens immobiliers situés en Grèce (sociétés « à prépondérance immobilière ») est traitée comme une plus-value immobilière grecque. L’État de situation de l’immeuble garde le droit de taxer le gain, même si ce gain porte sur des titres et non sur la pierre elle‑même.

Le traité précise que l’on apprécie la « prépondérance immobilière » sur les 365 jours précédant la cession, et que certains immeubles utilisés directement par la société pour son activité opérationnelle peuvent être exclus du calcul.

Pour un Français qui structure son investissement grec via une société, cette règle signale que, même en passant par une holding, la Grèce conserve un droit de regard fiscal sur les plus-values de cession.

Français résident en France, investisseur en Grèce : points de vigilance

Du point de vue français, un investisseur qui reste résident fiscal en France tout en possédant un patrimoine immobilier en Grèce se trouve confronté à plusieurs couches fiscales et déclaratives.

IFI : le patrimoine immobilier grec entre dans l’assiette française

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français repose sur la valeur nette de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par un foyer fiscal, au 1er janvier de l’année, en France et à l’étranger, dès que ce patrimoine dépasse 1,3 million d’euros.

Un résident fiscal français doit donc intégrer la valeur de ses biens grecs (maisons, appartements, terrains, parts de sociétés immobilières…) dans son assiette IFI, sous déduction des dettes afférentes. La convention fiscale franco-grecque ne couvre pas l’IFI ; il n’y a donc aucun crédit d’impôt international venant en réduire le montant.

Exit tax, non‑dom grec et stratégie de changement de résidence

Le rapport de recherche évoque aussi la possibilité, pour un entrepreneur ou un rentier français, de déplacer sa résidence fiscale en Grèce pour bénéficier du régime grec « non-dom » (article 5A de la loi 4646/2019) : une flat tax annuelle de 100 000 € sur l’ensemble des revenus de source étrangère, pendant jusqu’à 15 ans, quelle que soit leur ampleur. À ce régime s’ajoute un forfait de 20 000 € par membre de la famille intégré.

Ce type de stratégie ne concerne qu’un profil restreint, avec des revenus internationaux massifs (au‑delà de 450 000 € par an, seuil à partir duquel le forfait devient en moyenne plus avantageux que le barème grec normal). Il suppose en outre de gérer la sortie de France, avec l’« exit tax » sur les plus-values latentes, la question du foyer fiscal, des centres d’intérêts économiques, etc.

Pour la très grande majorité des Français simplement non‑résidents en Grèce et restant résidents en France, cette ingénierie n’entre pas en jeu, mais elle illustre à quel point la combinaison France–Grèce peut servir de levier de planification patrimoniale.

Synthèse pratique pour un Français qui investit dans la pierre grecque

En rassemblant ces éléments, on peut esquisser le profil fiscal type d’un investisseur français dans la « Fiscalité immobilière en Grèce pour les Français : impôts locaux, plus-values et convention fiscale ».

– 1. À l’achat, la charge fiscale grecque est modérée :

– pas de distinction de nationalité

– taxe de transfert FMA à 3 %, surtaxe municipale de 0,09 %, soit 3,09 % au total

– TVA à 24 % largement suspendue sur le neuf, remplacée dans la pratique par la même taxe de transfert de 3,09 %

– frais de notaire, d’enregistrement et d’agence qui portent le coût global entre 6 et 10 % du prix

– 3. Sur les loyers, une fiscalité grecque distincte mais clairement bornée :

– barème spécifique allant de 15 à 45 %, avec une tranche intermédiaire à 25 % à partir de 2026

– régime identique pour résidents et non-résidents

– qualification « immobilière » des petites locations courtes durée, mais bascule dans l’activité professionnelle (et potentiellement la TVA) dès que l’offre devient importante ou que des services hôteliers sont fournis

– dispositif d’exonération totale de trois ans pour les propriétaires qui convertissent des logements vacants ou touristiques en locations longue durée de résidence principale

– 5. En France, la nouvelle convention fiscale encadre, mais ne supprime pas, l’impôt français :

– les loyers grecs doivent être déclarés en France, mais bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Grèce (dans la limite de l’impôt français correspondant)

– les plus-values immobilières grecques sont par principe imposables en Grèce ; si la Grèce les taxe effectivement, la France doit accorder un crédit d’impôt

– tant que la Grèce suspend son impôt, la France peut considérer le gain comme imposable, avec un crédit nul, ce qui revient à faire peser sur le résident français la charge unique de la taxation de la plus-value

– l’IFI français s’applique intégralement sur les biens grecs des résidents fiscaux français, sans aucun mécanisme conventionnel de réduction

La clé pour tirer parti de cette situation réside dans une planification fine : calendrier des acquisitions et des cessions par rapport à la suspension grecque, articulation des loyers grecs avec les tranches françaises grâce au crédit d’impôt, et éventuelle réflexion à plus long terme sur la résidence fiscale pour les patrimoines les plus importants. Dans tous les cas, l’investisseur français doit raisonner en binôme France–Grèce, et non en silo, pour que la promesse fiscale grecque se traduise réellement dans son budget global.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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