Prix de l’immobilier en Grèce en 2026 : comparer Athènes, Thessalonique, Crète et Corfou

Publié le 9 juin 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Le marché immobilier grec entre dans une phase de maturité en 2026. Les prix continuent de grimper, mais à un rythme plus mesuré qu’en 2023–2024. Pour un acheteur ou un investisseur, la vraie question n’est plus « est‑ce que ça monte ? », mais « où et à quel prix ? ». Athènes, Thessalonique, la Crète et Corfou illustrent quatre visages très différents de cette hausse généralisée : capitale métropolitaine, grande ville du Nord en plein boom, île de grande taille portée par le tourisme, et destination ionienne haut de gamme.

Un marché grec toujours haussier, mais plus sélectif

Avant de zoomer sur chaque destination, il faut rappeler le cadre national. En 2026, le prix médian d’un logement en Grèce tourne autour de 190 000 €, pour un prix moyen proche de 260 000 €. Rapporté à la surface, cela se traduit par un prix médian d’environ 1 900 €/m² et un prix moyen autour de 2 200 €/m². Ces moyennes masquent des écarts énormes entre régions, mais elles donnent une base de comparaison utile.

Les données agrégées montrent que :

Pour 2026, la plupart des prévisions convergent vers une hausse « normalisée » d’environ 3 à 6 % par an pour l’ensemble de la Grèce, avec un scénario central autour de 4–7 %. Les marchés les plus prisés – certains quartiers d’Athènes et les îles touristiques – peuvent aller au‑delà, tandis que les zones moins dynamiques risquent de ralentir nettement.

Dans ce contexte, Athènes, Thessalonique, la Crète et Corfou ne se comportent pas de la même manière. Leurs fondamentaux – infrastructures, saison touristique, tension de l’offre, appétit des investisseurs étrangers – expliquent de fortes divergences de prix et de trajectoires.

Athènes : moteur national et laboratoire des écarts de prix

Athènes reste le cœur du marché immobilier grec. La capitale concentre le plus gros volume de transactions, la majorité des projets de rénovation et une part importante des investissements liés au programme Golden Visa.

En 2026, plusieurs repères se dégagent pour la ville et son agglomération :

– prix moyen autour de 2 900 €/m², tous segments confondus ;

– fourchette centrale dans le centre entre environ 3 000 et 3 500 €/m² ;

– moyenne proche de 2 770 €/m² pour Athènes Centre au printemps 2026, soit +8,46 % sur un an ;

– prix supérieurs à 4 000 €/m² sur la Riviera sud (Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Elliniko), avec des programmes neufs dépassant couramment les 10 000–12 000 €/m².

Athènes, une ville à plusieurs vitesses

Les variations intra‑urbaines sont impressionnantes. À quelques stations de métro d’écart, les prix peuvent être divisés par deux.

Un tableau permet de visualiser les grands sous‑marchés d’Athènes en 2025–2026.

Les chiffres montrent deux dynamiques simultanées. D’un côté, les zones très prime – Sud et Nord – restent chères mais augmentent désormais à un rythme un peu moins explosif que certains secteurs en rattrapage. De l’autre, Athènes Centre, l’Ouest et l’Est continuent d’afficher des hausses à deux chiffres ou proches, sous l’effet de la gentrification, de la future ligne 4 du métro et des conversions de logements pour location.

– la Riviera Sud forme la zone la plus chère du pays, avec une moyenne autour de 4 125 €/m² fin 2025 et des micro‑marchés très au‑dessus : Vouliagmeni dépasse 7 400 €/m² en moyenne, avec des villas côtières à plus de 8 000 €/m² et des biens « trophées » bien au‑delà de 10 millions d’euros ;

– Glyfada, autre pôle de la Riviera, se situe en moyenne entre 4 250 et 5 000 €/m² pour l’ancien, mais les programmes neufs haut de gamme y atteignent 7 500 à 12 000 €/m² ;

– Kolonaki, quartier central bourgeois, avoisine 4 000 €/m², alors que Pangrati tourne autour de 2 900 €/m² ; Kypseli, Galatsi ou certaines parties d’Exarchia demeurent encore sous les 2 500 €/m², mais bénéficient directement des travaux du métro 4.

Exemple concret : combien coûte un appartement « type » à Athènes ?

En utilisant le repère d’Athènes Centre à environ 2 770 €/m², un appartement de 70 m² affiche un prix demandé proche de 194 000 € hors frais. Pour un appartement de 80 m² à Athènes, la transaction « type » se fait autour de 240 000 €, soit à peu près 3 000 €/m².

Pression sur l’accessibilité et rôle du crédit

L’essor des prix à Athènes s’accompagne d’une tension croissante sur l’accessibilité. De nombreux témoignages indiquent qu’un ménage peut consacrer 40 à 50 % de son revenu à son loyer dans la capitale. Eurostat estime qu’en 2024, les ménages grecs consacraient en moyenne 35,5 % de leur revenu disponible au logement, soit le pourcentage le plus élevé de l’Union européenne.

Athènes en 2026 : croissance modérée mais soutenue

La plupart des estimations situent la hausse des prix résidentiels à Athènes autour de 4 à 6 % pour l’année 2026, après +7,6 % sur douze mois au début de l’année. Sur cinq ans, les projections indiquent une progression cumulée d’environ 25 % pour la ville, ce qui ferait passer le prix moyen du centre d’environ 2 900 €/m² aujourd’hui à près de 3 600 €/m² vers 2031.

La capitale reste donc le moteur du marché grec, mais la progression n’est plus uniforme. Les quartiers déjà au sommet de l’échelle européenne, comme certains secteurs de la Riviera, semblent proches d’un plafond ; à l’inverse, des districts comme Peristeri (où le prix au mètre carré est passé de 1 350 € en 2020 à 2 245 € en 2024, soit +42,3 %) ou les quartiers de la ceinture du métro 4 disposent encore d’un potentiel de rattrapage.

Thessalonique : croissance la plus rapide et entrée plus accessible

Si Athènes concentre l’attention, la véritable locomotive de la hausse des prix en 2025–2026 est Thessalonique. La deuxième ville du pays affiche les taux de progression les plus élevés parmi les grandes métropoles grecques, tout en restant nettement plus abordable que la capitale et que les îles prime.

Un marché en plein boom

Les chiffres de la Banque de Grèce et des portails d’annonces convergent. Thessalonique a enregistré :

– une hausse de 9,61 % des valeurs résidentielles en glissement annuel au 3ᵉ trimestre 2025 ;

– une progression de 10 % des prix d’appartements au 1ᵉʳ trimestre 2025 par rapport à l’année précédente ;

– une augmentation de 9,7 % des prix demandés au 1ᵉʳ trimestre 2026, supérieure à celle de l’Attique (environ 6,5 %) sur la même période.

Sur une période plus longue, entre 2021 et 2025, le prix moyen demandé dans la ville a bondi de 63,5 %, contre 41,5 % pour la région d’Attique. En une décennie, les valeurs nominales ont grossièrement augmenté de 70 %, soit environ +45 % en termes réels (hors inflation).

Les hausses ne sont pas homogènes. Les banlieues de Thessalonique ont vu les prix grimper d’environ 13,6 % sur un an, alors que la municipalité centrale affichait une augmentation plus modérée de 9,4 %. Les secteurs périphériques du département, longtemps en retard, ont progressé encore plus vite, avec +15,3 % pour les zones hors centre et banlieues.

Demande et transactions : un marché très liquide

La dynamique ne se limite pas aux prix. Le rythme des ventes est élevé :

– plus de 4 800 transactions résidentielles au 2ᵉ trimestre 2026 ;

– part des acheteurs étrangers autour de 22 % sur la même période ;

– durée moyenne de mise sur le marché ramenée à 65 jours, contre 82 un an plus tôt.

Autrement dit, les biens bien positionnés en prix et en localisation se vendent vite. Le marché est quasiment un marché de vendeurs dans les secteurs centraux les plus recherchés (centre‑ville, front de mer, quartiers universitaires), et plus équilibré dans les communes périphériques.

Effet des infrastructures : le métro comme catalyseur

Un élément clé pour comprendre l’attrait de Thessalonique est le calendrier des infrastructures. La ligne principale du métro est désormais opérationnelle avec 13 stations, du Nouveau Gare ferroviaire à Nea Elvetia. L’extension vers Kalamaria – cinq stations supplémentaires vers l’Est – doit être finalisée courant 2026.

Thessalonique face à Athènes : avantage prix

Comparée à Athènes, Thessalonique offre un rapport prix‑surface nettement plus doux, tout en maintenant une dynamique de croissance forte. Là où le centre athénien se situe désormais plutôt autour de 3 000–3 500 €/m², le centre de Thessalonique demeure proche de 2 600–2 700 €/m², avec des banlieues à environ 2 050 €/m². Pour un appartement de 70 m² :

– à Athènes Centre, la fourchette d’acquisition se situe souvent entre 150 000 et 250 000 €, avec un médian autour de 194 000 € ;

– à Thessalonique, un produit similaire se négocie entre 90 000 et 150 000 € selon le quartier.

Cette différence explique que la ville du Nord soit considérée comme une « étoile montante » pour les investisseurs : croissance de prix comparable, investissement initial nettement inférieur, rendements corrects et potentiel d’upside dans les corridors de métro et les zones de reconversion.

Les projections pour 2026 prévoient une hausse des prix de 4 à 7 % sur l’année pour Thessalonique, avec un scénario plus optimiste à 8–9 % dans les secteurs directement desservis par le métro et les projets de rénovation du front de mer.

Crète : grande île, marché structuré et prix très variables

La Crète occupe une place à part dans le paysage immobilier grec. C’est l’une des rares îles capables de conjuguer taille importante, saison touristique longue, aéroport(s) international(aux) et structure économique diversifiée. Résultat : un marché à la fois très recherché par les étrangers et suffisamment large pour offrir des niveaux de prix très différents selon les régions.

Niveaux de prix : entre accessibilité et segments premium

Les chiffres disponibles pour 2025–2026 donnent plusieurs repères.

Au niveau agrégé, la moyenne des prix demandés en Crète tournait autour de 2 105 €/m² en 2025 selon les données Spitogatos, soit une hausse de plus de 40 % depuis 2019. Début 2026, d’autres sources indiquent une moyenne d’environ 2 456 €/m² sur l’île, confirmant cette tendance haussière mais avec des écarts importants entre l’Ouest (plus cher) et l’Est (plus abordable).

Un tableau par micro‑zones permet de mieux visualiser ces différences.

Quelques constats apparaissent nettement. Chania est, de loin, le marché le plus cher de l’île, avec un niveau moyen entre 2 800 et 3 400 €/m², et des pointes au‑delà de 4 500 €/m² dans la vieille ville ou le long du front de mer. Elounda, haut lieu du tourisme de luxe, affiche également des prix très élevés, avec un médian autour de 4 200 €/m² et des villas au‑delà de 6 000 €/m².

Hausse récente et profils d’acheteurs

Entre 2019 et 2025, les prix moyens demandés en Crète ont progressé d’environ 40,4 %. Sur les seuls quatre premiers mois de 2026, le prix moyen basé sur des transactions effectives est passé d’environ 442 000 à 456 600 € pour les biens observés, soit +3,3 %. En 2025, la dépense moyenne par acheteur avait déjà bondi de 37,3 % pour atteindre 450 000 €.

Pour les résidences de vacances, la demande est tirée par :

Les maisons de vacances non prime sur l’île se négocient souvent entre 250 000 et 450 000 €, tandis que les villas de grand standing, notamment dans la région de Chania ou à Elounda, se situent plutôt entre 1,2 et 6 millions d’euros dans le segment très luxueux.

Rendements et coûts d’acquisition

Sur le plan locatif, la Crète se place parmi les marchés les plus intéressants pour les investisseurs orientés rendement, surtout autour de Chania. Les rendements bruts y atteignent fréquemment 5,5 à 7 % pour des appartements ou maisons exploités en location saisonnière, avec un écart de prix moindre que dans les îles hyper‑prime comme Mykonos ou Santorin.

Crète : une alternative structurée aux îles ultra‑prime

En résumé, la Crète offre un compromis rare dans le paysage grec :

– des prix moyens (autour de 2 100–2 450 €/m²) inférieurs aux Cyclades luxueuses (où la moyenne des Cyclades tourne autour de 4 000 €/m²) ;

– une saison touristique étendue, qui sécurise les revenus locatifs sur une grande partie de l’année ;

– un choix varié allant des centres historiques vivants (Chania, Rethymno) aux villages calmes de l’Est encore relativement peu chers.

Pour un budget jusqu’à 400 000 €, il est possible d’envisager non seulement des appartements mais aussi des maisons ou petites villas dans de nombreux secteurs hors des hotspots les plus chers. C’est ce qui fait de la Crète l’un des marchés les plus recommandés par de nombreux analystes pour un équilibre entre prix d’entrée, demande et potentiel d’appréciation.

Corfou : île prestige, tension de l’offre et envolée du haut de gamme

Corfou occupe de plus en plus la première place dans l’imaginaire des investisseurs internationaux. C’est la tête de pont du « corridor ionien » en matière d’investissement immobilier, avec une combinaison rare : patrimoine UNESCO, destination historique des familles aisées européennes, fréquentation touristique supérieure au milliard d’euros de recettes annuelles, et marché de luxe en forte croissance.

Niveaux de prix : du milieu de gamme en recul au luxe triomphant

Les données disponibles indiquent que la fourchette des prix au mètre carré à Corfou s’étend globalement de 3 400 à 8 000 €/m² selon les localisations. La côte nord‑est, entre Nissaki et Kassiopi, concentre une grande partie du segment haut de gamme, avec des villas de prestige oscillant entre 3 500 et 6 000 €/m². Dans la vieille ville et les secteurs proches comme Kontokali et Gouvia, les appartements et maisonnées de 80 à 120 m² se vendent généralement entre 220 000 et 650 000 €.

Le tableau suivant synthétise les ordres de grandeur.

Depuis 2019, les prix dans les îles grecques ont fortement progressé, et Corfou n’y fait pas exception. Selon une étude de 2025, la valeur moyenne des biens à Corfou a augmenté de plus de 10 % sur un an, plaçant l’île en tête de la plupart des autres îles en matière d’appréciation du capital. Sur la seule année 2025, on estime que les prix y ont avancé d’environ 12 %, avec une projection de nouvelle hausse de 6 à 8 % pour 2026.

La dynamique est cependant très polarisée.

Agences locales

– une baisse de 60 à 70 % de la clientèle à revenus modestes ou moyens ;

– un recul jusqu’à 15 % des prix de vente dans les segments moyen et bas (petites maisons de village entre 50 000 et 200 000 €) ;

– une progression jusqu’à 10 % pour les biens de luxe, notamment les villas côtières.

Autrement dit, le milieu de gamme recule en volume et en prix, tandis que le haut de gamme se renchérit sous l’impulsion d’acheteurs fortunés d’Israël, du Royaume‑Uni, des États‑Unis, d’Australie, de pays arabes ou de Chine. Entre 65 et 70 % des acheteurs à Corfou seraient désormais des étrangers.

Rendements : un haut de gamme très profitable

La combinaison d’une saison touristique désormais étalée sur environ huit mois et d’une offre limitée de villas de luxe crée un environnement locatif très porteur. Un exemple souvent cité : une villa moderne de 300 m² avec vue mer, piscine privée et 4–5 chambres, affichée entre 1,5 et 2 millions d’euros, peut générer en haute saison :

– un revenu hebdomadaire de 10 000 à 15 000 € ;

– sur 16 à 18 semaines « pleines », soit 160 000 à 240 000 € de revenu brut annuel.

Corfou face à la Crète et à Athènes

À première vue, certaines statistiques agrégées indiquent qu’il serait encore possible de trouver de « bons biens » à moins de 2 500 €/m² à Corfou, notamment dans les quartiers plus populaires ou dans l’intérieur de l’île. Mais ce chiffre ne reflète pas ce qui tire réellement le marché : la rareté des villas côtières avec vue panoramique et accès à la mer, la protection patrimoniale de la vieille ville, et la concurrence forte sur les parcelles en front de mer.

Sur le plan de la dynamique de prix, Corfou se classe parmi les trois îles grecques les plus demandées par les acheteurs étrangers, juste devant ou à égalité avec des icônes comme la Riviera athénienne ou Mykonos. La zone de Kassiopi, sur la côte nord‑est, figure même parmi les quartiers insulaires avec la plus forte progression, enregistrant des hausses de l’ordre de 14 à 16 % sur un an début 2026.

Tableau comparatif : Athènes, Thessalonique, Crète, Corfou

Mettre côte à côte les quatre marchés permet de mieux saisir les différences de niveaux de prix et de trajectoires. Le tableau ci‑dessous synthétise les principaux indicateurs pour 2025–2026.

Ces données montrent clairement une hiérarchie : Thessalonique est la plus abordable à l’achat, Athènes se situe au‑dessus de la moyenne nationale mais reste loin des tout premiers prix des îles emblématiques, la Crète occupe un milieu de gamme large avec un segment prime, tandis que Corfou s’affirme comme un marché de prestige où la barre d’entrée monte vite dès que l’on vise une vue mer et une zone touristique forte.

Ce que l’on peut acheter avec différents budgets

Pour rendre ces écarts plus parlants, il est utile de raisonner en budgets plutôt qu’en simples prix au mètre carré.

Budget d’entrée : 100 000–150 000 €

Avec un budget de 100 000 à 150 000 €, la marge de manœuvre varie fortement selon la destination.

– Athènes : on se dirige vers un appartement de 45–50 m² construit dans les années 1970 dans un quartier « raisonnable » de la banlieue nord (Marousi, Chalandri), ou vers 30–45 m² dans des zones en cours de gentrification comme Kypseli, Metaxourgeio ou Sepolia. Les prix au mètre carré se situent alors entre 2 800 et 3 000 € pour les secteurs nord plus établis, et entre 2 000 et 2 500 € dans les secteurs ouest/émergents.

– Thessalonique : un appartement de 70 m² dans un quartier correct de la ville ou des banlieues reste envisageable. Les repères donnés pour des appartements de 70 m² montrent des fourchettes entre 90 000 et 150 000 €. La ville offre donc le meilleur rapport surface/prix dans ce budget.

– Corfou : ce budget donne accès surtout à des maisons de village ou des appartements anciens dans des zones non touristiques, justement celles où la demande locale est en recul et les prix ont baissé jusqu’à 15 %. Sur la côte ou dans la vieille ville, il sera difficile de trouver autre chose qu’un petit studio ou un bien à rénover fortement.

Budget intermédiaire : 250 000–400 000 €

Dans cette tranche, on entre dans le cœur du marché national, qui couvre environ 80 % des transactions (80 % des propriétés grecques se vendant entre 110 000 et 450 000 €).

– Athènes : un appartement de 70 m² dans un quartier central établi (Kolonaki, Pangrati, Koukaki) se négocie entre 150 000 et 250 000 €. À 300 000–350 000 €, on commence à pouvoir viser des surfaces plus généreuses ou des biens rénovés de standing. Sur la Riviera Sud, ce budget ne permet en général que de petites surfaces ou des biens plus anciens à Glyfada ou Palaio Faliro.

– Crète : c’est le budget « sweet spot » de l’île. Il permet d’envisager des appartements de belle taille dans Chania ou Rethymno, ou des maisons/maisons mitoyennes en zone côtière dans l’Est, en restant sous le seuil des très gros tickets d’Elounda. C’est dans cette fourchette que se concentrent bon nombre de résidences secondaires et d’investissements locatifs à bon rendement.

– Corfou : 250 000–400 000 € offrent l’accès à des appartements ou maisons de taille moyenne dans la vieille ville ou autour de Kontokali/Gouvia, souvent déjà rénovés. Sur la côte nord‑est, ce budget permet parfois des biens plus modestes ou des propriétés à moderniser, mais la concurrence est forte sur cette bande littorale où la demande internationale est la plus soutenue.

Budget haut de gamme : 900 000–2 500 000 €

Au‑delà de 900 000 €, on entre dans le segment « luxe » du marché grec, qui représente une enveloppe typique pour des villas de grand standing ou des appartements/misons de 150 à 220 m² dans des emplacements premium.

– Thessalonique : la ville est beaucoup plus accessible. Les biens excédant 900 000 € restent rares. Ils concernent des immeubles entiers, des ensembles haut de gamme à Panorama ou Kalamaria, ou des propriétés avec fort potentiel de reconversion.

– Crète : dans cette tranche se trouvent les villas avec piscine, vue mer et grands terrains dans la région de Chania, ainsi que les villas de marque ou intégrées à des complexes cinq étoiles à Elounda. Ce sont les produits qui se rapprochent le plus du positionnement de Mykonos ou Santorin en termes d’image et de prix.

– Corfou : c’est le cœur du marché de luxe local. Les villas de prestige vont de 500 000 à 10 millions d’euros, avec un focus très fort sur la côte de Nissaki à Kassiopi. C’est dans cette gamme de prix que l’on trouve les rendements les plus élevés (5,5–7,5 % nets) combinés à un fort potentiel d’appréciation du capital, notamment pour les biens avec accès direct à la mer et possibilité de mouillage.

Tendances 2026 : où vont les prix dans ces quatre marchés ?

L’environnement macroéconomique grec en 2026 reste favorable à une poursuite de la hausse des prix, mais sans emballement. La croissance du PIB est attendue autour de 2,1–2,2 %, l’inflation sous contrôle, et les taux hypothécaires, bien qu’en hausse par rapport au passé, demeurent relativement bas par rapport au reste de la zone euro.

Les acteurs du marché s’accordent pour dire que :

Pour Athènes, les prévisions tablent sur une hausse annuelle de 4 à 6 %, portée par les projets de grande envergure comme Ellinikon (8 milliards d’euros de réaménagement de l’ancien aéroport en parc urbain et quartiers résidentiels), la future ligne 4 du métro, le réaménagement de la baie de Faliro et l’extension de l’aéroport international.

En Crète, la plupart des estimations parlent d’une progression de 4 à 7 % sur l’année, avec 8–12 % possibles dans quelques micro‑marchés en surchauffe, comme Agia Marina près de Chania (déjà en hausse de 17–19 % sur un an) ou certains fronts de mer de l’Ouest. Les zones de l’Est encore moins exposées devraient connaître des hausses plus modérées, mais partent aussi de niveaux plus bas.

Corfou enfin, après environ 12 % de hausse cumulée jusqu’en 2025, semble se diriger vers une augmentation annuelle de 6 à 8 % pour 2026, principalement concentrée sur le segment luxe. Les segments moyen et bas de gamme pourraient rester atones ou en légère baisse, en l’absence de reprise significative de la demande locale.

Conclusion : quel marché pour quel profil d’acheteur ?

Pris ensemble, Athènes, Thessalonique, la Crète et Corfou offrent un échantillon représentatif des stratégies possibles sur l’immobilier grec en 2026.

– Athènes convient à ceux qui cherchent un marché liquide, très structuré, avec une profondeur de demande domestique et internationale, et une logique de long terme (infrastructures, Golden Visa, projets urbains majeurs). Les écarts de prix intra‑urbains permettent encore de trouver des quartiers en rattrapage, notamment le long de la future ligne 4 du métro, mais l’investisseur doit accepter une concurrence intellectuelle et financière très forte.

– La Crète propose un compromis rare entre qualité de vie, prix moyens encore raisonnables au regard de la demande internationale, et potentiel de rendement locatif particulièrement intéressant dans les zones touristiques structurées. Pour un investisseur équilibré, cherchant à la fois usage personnel et revenus de location, c’est probablement l’une des destinations les plus cohérentes de Grèce.

Dans tous les cas, le temps où « tout montait partout » est révolu. Le marché grec de 2026 récompense la sélectivité : localisation précise, qualité énergétique, potentiel locatif réel, et prix d’achat en ligne avec la réalité du segment. Athènes, Thessalonique, la Crète et Corfou illustrent cette nouvelle donne : quatre marchés en hausse, mais quatre histoires très différentes derrière les mêmes pourcentages.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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