Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement en Grèce fait rêver de plus en plus de Français, et ce n’est pas un hasard. La demande étrangère explose, les prix restent raisonnables dans beaucoup de régions, la fiscalité est lisible et, pour les ressortissants de l’Union européenne, les démarches de résidence sont étonnamment simples. Mais un achat immobilier à l’étranger ne s’improvise pas. En 2026, entre nouvelles règles fiscales, marché très dynamique et spécificités administratives grecques, il est indispensable d’avancer méthodiquement.
Ce guide français couvre la recherche, négociation, cadre légal, coûts réels, financement, fiscalité, rénovation et pièges à éviter pour l’achat d’un appartement en Grèce.
Comprendre le cadre général pour un Français
Pour un citoyen français, le premier avantage est juridique : en tant que ressortissant de l’UE, il n’y a aucune restriction pour acheter un bien immobilier en Grèce. Sur l’immense majorité du territoire, un Français peut acquérir un appartement exactement dans les mêmes conditions qu’un Grec. Pas besoin de “Golden Visa”, pas de quotas sur la propriété étrangère, pas d’obligation de partenaire local, ni de structure offshore ou de société écran.
Aucun investissement minimum ni seuil de revenus n’est requis pour qu’un Français réside en Grèce grâce à la liberté de circulation européenne.
Enfin, il faut garder en tête que l’achat immobilier et la résidence fiscale sont deux choses différentes. Un Français qui passe moins de 183 jours par an en Grèce reste, en principe, résident fiscal français, et ne sera imposé en Grèce que sur ses revenus de source grecque (par exemple, loyers provenant de son appartement). Cette distinction pèsera lourd dans la façon de structurer votre projet, surtout si vous comptez louer.
Où acheter son appartement : Athènes, îles ou provinces ?
La Grèce n’est pas un marché homogène. Les prix, les rendements et même les seuils des grands dispositifs d’investissement varient fortement selon la localisation.
Les acheteurs étrangers se concentrent surtout sur Athènes, Thessalonique et les grandes îles touristiques. Mais plusieurs signaux issus des données disponibles permettent d’affiner les choix.
À Mykonos ou Santorin, les prix atteignent 4 000 €/m² pour le luxe, avec un Golden Visa exigeant 800 000 € sur un bien de 120 m² minimum, ce qui exclut toute offre abordable et fait de ces destinations des placements statutaires saisonniers.
A l’opposé, certaines îles comme la Crète restent étonnamment abordables. Les prix moyens y demeurent nettement sous les 2 000 euros par mètre carré, avec des appartements d’une chambre autour de 50 000 à 70 000 euros et des deux chambres près de 100 000 euros. La Crète bénéficie d’un marché actif, de bonnes infrastructures et d’un fonctionnement quasi à l’année, ce qui en fait une des options les plus équilibrées pour un Français qui veut mêler usage personnel et location saisonnière.
Dans les districts centraux urbains comme Athènes, on trouve des biens sous 2000 €/m², rentables après rénovation, avec des rendements locatifs dépassant 6 % pour les petites surfaces bien placées. À l’inverse, les quartiers élitistes du sud près du littoral affichent des prix souvent au-dessus de 3000 €/m².
Les données de 2026 situent la médiane des prix grecs autour de 1 900 à 2 200 euros/m², et un budget type pour un appartement moderne se situe fréquemment entre 210 000 et 280 000 euros, selon la surface, le standing et la ville.
Pour se repérer, on peut résumer quelques ordres de grandeur :
| Type de bien / zone (2026) | Niveau de prix indicatif |
|---|---|
| Petite surface ancienne à rénover (Athènes/Crète) | ~1 500–1 800 €/m² |
| Appartement rénové 1–2 chambres, zone urbaine | ~2 600–4 200 €/m² |
| Maisonnette (maison de ville) | ~420 000 € en moyenne |
| Maison individuelle standard | ~390 000 € en moyenne |
| Villa haut de gamme | ~1 400 000 € en moyenne |
| Appartement de vacances (îles non prime) | ~320 000 € en moyenne |
Ces chiffres donnent un cadre, mais l’essentiel reste de définir votre priorité : usage personnel, rendement locatif, valorisation future, ou simple résidence secondaire.
Étape 1 : définir son budget réel (et pas seulement le prix d’achat)
La première erreur fréquente des acheteurs étrangers consiste à ne regarder que le prix affiché. En Grèce, comme ailleurs, le vrai coût d’acquisition est supérieur, car il faut intégrer les taxes, frais professionnels, frais de structure, et, le cas échéant, la rénovation.
En pratique, en 2026, un acheteur peut raisonnablement estimer que l’ensemble des frais liés à l’acte (taxes, notaire, enregistrement, avocat, agent immobilier, petites formalités) représente entre 6 % et 10 % du prix de l’appartement, voire un peu plus selon le montage et les intermédiaires.
Les coûts pour l’acheteur peuvent atteindre jusqu’à 8,77 %, selon certaines études.
Un ordre de grandeur utile consiste donc à raisonner ainsi : pour chaque 100 000 euros consacrés au prix, ajouter environ 10 000 euros pour être large. À cela peut s’ajouter une enveloppe de travaux, qui, en cas de rénovation lourde, peut mettre le budget global 15 à 35 % au-dessus du simple prix d’achat.
Une synthèse indicative des postes à intégrer peut aider :
| Poste de coût (achat en 2026) | Fourchette typique |
|---|---|
| Taxe de transfert (FMA) | ~3,09 % du prix taxable |
| Notaire | ~0,8–1,6 % + TVA 24 % |
| Avocat (recommandé) | ~0,5–2 % + TVA 24 % |
| Registre foncier / cadastre | ~0,5–0,8 % |
| Agent immobilier (côté acheteur, si mandat) | ~2–3 % + TVA 24 % |
| Divers (traductions, AFM, certificats…) | ~500–1 500 € |
Pour un appartement de 200 000 euros, il est donc parfaitement réaliste de voir la facture finale approcher 214 000 à 220 000 euros, hors rénovation.
Étape 2 : recherche et sélection du bien
La démarche de recherche ressemble à ce qu’un Français connaît déjà, mais avec des réflexes à adapter.
Il est largement conseillé de travailler avec un agent certifié en Grèce. La commission standard tourne autour de 2 % du prix (parfois jusqu’à 3–4 %), chaque partie – vendeur et acheteur – rémunérant son propre intermédiaire. Cette rémunération est négociable, surtout sur des budgets élevés, mais il faut rester lucide : un bon agent local vous fait gagner du temps, filtre les dossiers douteux, et connaît souvent les projets de développement ou les contraintes peu visibles dans un quartier.
En parallèle, il est fortement recommandé de repérer en amont les quartiers et villes qui correspondent à votre projet. Dans un marché où les Français figurent parmi les acheteurs étrangers les plus dynamiques (avec une hausse de leurs acquisitions de près de 80 % en 2024), les biens de qualité partent vite, surtout dans les zones bien connectées et touristiques.
La première phase de sélection doit donc combiner :
– une vision réaliste du prix au mètre carré dans le secteur ciblé,
– un travail de présélection à distance (annonces, visites virtuelles, rapports d’agence),
– et un programme de visites sur place concentré sur quelques jours, avec un agenda bien préparé.
Au moment des visites, mieux vaut se comporter comme un professionnel : prendre des photos systématiques, vérifier l’état de la copropriété, des parties communes, des façades, du toit, interroger l’agent sur les charges de copropriété, la taxe municipale, les travaux récents ou à venir, la qualité du voisinage, la disponibilité du stationnement et les temps d’accès aux services.
Étape 3 : inspection technique sérieuse avant de s’engager
Un appartement grec n’est pas qu’une vue sur la mer. L’état du bâti et la conformité aux règles urbaines peuvent faire la différence entre un très bon investissement et un casse-tête administratif.
En Grèce, contrairement à la France, le notaire ne réalise pas de contrôle approfondi de la situation technique ou urbanistique du bien. C’est à l’acheteur de mandater un ingénieur civil ou un architecte pour une “due diligence technique” et un avocat pour les aspects juridiques.
Pour un appartement de 80 m², comptez environ 450 euros hors TVA ; pour une maison plus grande avec terrain, 750 euros ou plus. L’inspection vérifie la conformité aux permis, l’absence d’annexes illégales, la correspondance des surfaces et l’absence d’obstacles juridiques au transfert, par exemple pour un Golden Visa.
L’expert contrôle aussi l’état structurel (murs, dalles, fers à béton parfois apparents dans les structures anciennes), la toiture, les menuiseries, la plomberie, l’électricité, les systèmes de chauffage/climatisation, l’isolation, les traces d’humidité, l’éventuelle présence de matériaux problématiques (amiante, plomb), ou encore les performances énergétiques via un certificat dédié. Sur des constructions individuelles ou des immeubles en flanc de colline, un diagnostic structurel complet est souvent recommandé compte tenu des risques de mouvements de terrain.
Les réparations liées à des fers à béton rouillés et visibles dans le béton sont extrêmement coûteuses, car elles nécessitent de casser, traiter, protéger et reconstituer une partie de la structure. Détecter cette pathologie avant l’achat change complètement l’équation financière.
Pour les connexions aux réseaux (eau, électricité, assainissement), mieux vaut vérifier la réalité sur place plutôt que de se contenter des affirmations du vendeur. En zone rurale, l’absence d’égout ou de raccordement à l’eau de ville peut impliquer la création coûteuse d’une fosse septique ou des travaux de raccordement importants.
Étape 4 : négociation, promesse et dépôt
Une fois l’appartement sélectionné et un premier accord de principe trouvé, la pratique grecque prévoit généralement la signature d’un accord préliminaire, souvent appelé “private agreement” ou “promise to sell”. Ce document va bien au-delà d’une simple réservation : il crée des obligations contractuelles pour les deux parties.
On y trouve :
– la description du bien et de ses limites,
– le prix convenu,
– les délais pour signer l’acte définitif,
– et les modalités de la commission d’agence.
Le pourcentage courant du prix versé comme acompte lors d’une transaction, représentant une avance typique de 5 à 10 %.
La règle est simple :
– si l’acheteur se retire sans motif prévu au contrat (par exemple, refus de prêt ou découverte d’un vice juridique avéré), il perd l’acompte,
– si le vendeur se désiste, il doit généralement rendre le double du dépôt.
Cet engagement oblige donc à ne signer qu’une fois la majorité des vérifications juridiques et techniques déjà effectuées ou en cours avancé, et après consultation de votre avocat.
Étape 5 : obtenir un numéro fiscal grec (AFM) et, éventuellement, un compte bancaire
Pour tout achat immobilier, l’obtention d’un numéro fiscal grec (AFM) est obligatoire, quelle que soit votre nationalité ou votre lieu de résidence. L’AFM sert à déclarer la transaction, payer la taxe de transfert, recevoir les avis de taxe foncière (ENFIA), et accomplir les formalités fiscales diverses.
Pour obtenir un numéro fiscal grec, présentez votre passeport (parfois un acte de naissance ou formulaire spécifique), remplissez les formulaires M1 et M7, et désignez un représentant fiscal si vous n’êtes pas résident grec. Un avocat ou comptable peut le faire via procuration.
Ouvrir un compte bancaire en Grèce n’est plus strictement obligatoire pour tout le monde, mais reste très fortement recommandé. De nombreuses banques exigent que les fonds d’achat transitent par un compte local pour simplifier la traçabilité, et certains prêts immobiliers ne sont accordés qu’aux clients titulaires d’un compte. De plus, le paiement des taxes, des charges et des factures d’eau/électricité est plus fluide quand on dispose d’un RIB grec.
Étape 6 : due diligence juridique approfondie
C’est probablement la phase la plus importante pour un acheteur étranger. En Grèce, le notaire authentifie l’acte, mais ne mène pas d’enquête complète sur le titre de propriété, les servitudes, les hypothèques ou les litiges. Cette mission incombe à l’avocat de l’acheteur.
La vérification comprend : vérifier les données et s’assurer de leur précision.
Avant d’acheter un bien immobilier en Grèce, effectuez un examen complet de la chaîne de propriété sur au moins 20 à 30 ans, en remontant via les actes et transmissions. Réalisez une recherche exhaustive au registre foncier ou au cadastre hellénique pour vérifier les hypothèques, saisies, privilèges, droits de passage, baux, expropriations et contentieux. Assurez-vous que le vendeur est le propriétaire incontesté, que le bien n’est pas grevé d’hypothèques insurmontables ou de procédures de saisie, et vérifiez la cohérence entre la surface officielle et la réalité physique. Enfin, examinez le statut urbanistique, notamment en zones rurales, forestières ou proches de sites archéologiques.
Si le vendeur est une société, l’avocat doit aussi s’assurer que celle-ci est en activité (pas en liquidation, ni sous gestion forcée), et que la personne signant l’acte dispose de pouvoirs valables. En cas d’héritage, il faut vérifier la régularité des dévolutions successorales sur une période pertinente (au moins 10 ans).
Le coût de cette due diligence juridique est souvent facturé au forfait pour un appartement standard, autour de 400–500 euros, mais peut atteindre 1–2 % de la valeur du bien si l’avocat prend en charge l’ensemble du dossier (négociation, représentation, enregistrement, suivi fiscal).
Étape 7 : financement et prêts immobiliers pour non-résidents
Contrairement à ce qu’on lit souvent, il est possible pour un non-résident – y compris un Français – d’obtenir un crédit immobilier en Grèce. Mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents, et les banques demandent un apport significatif.
En 2026, les taux proposés aux étrangers se situent généralement entre 4 % et 5,5 %, avec des variations selon la durée, la banque et la solidité du dossier. Les banques grecques offrent des formules à taux fixe sur 3, 5, 7, 10 ou 15 ans, parfois plus, avec des grilles de taux autour de 3 à 4,6 % pour certaines maturités fixes, même si les moyennes du marché tournent plutôt autour de 4,5 %.
La durée maximale de remboursement pour un non-résident est souvent limitée, par exemple
– jusqu’à 15 ans de durée pour certains profils étrangers,
– avec une exigence que l’emprunteur le plus jeune ne dépasse pas 70–75 ans à l’échéance.
Le ratio de financement reste prudent. La plupart des banques ne financent que 50 à 65 % de la valeur du bien (ou de sa valeur d’expertise, si elle est plus basse), ce qui implique un apport personnel de 35 à 50 % au minimum. Certains profils européens résidents dans l’UE peuvent monter à 70–80 % de financement, mais ce n’est pas la norme pour un Français résidant uniquement en France.
Pour un appartement à 250 000 euros, il faut apporter au moins 75 000 à 125 000 euros de fonds propres.
Les documents exigés ressemblent à ceux d’une banque française :
– justificatifs d’identité (passeport),
– AFM grec,
– preuves de revenus (fiches de paie, bilans pour indépendants, attestations d’employeur),
– déclarations fiscales des deux ou trois dernières années dans votre pays de résidence,
– relevés de comptes bancaires sur plusieurs mois,
– justificatif de domicile,
– détail de votre patrimoine et de vos dettes.
L’ouverture d’un compte dans la banque prêteuse est quasi systématique. Plusieurs grandes banques – Alpha Bank, National Bank of Greece, Eurobank – ont des offres spécifiques pour clients internationaux.
Étape 8 : la fiscalité à l’achat : taxe de transfert, TVA et exonérations
Sur un appartement de revente (c’est-à-dire dont le permis de construire a été délivré avant 2006 ou qui n’entre pas dans le régime de la TVA sur les constructions neuves), l’impôt principal à l’achat est la taxe de transfert, appelée FMA (Fóros Metavivasis Akinítou).
Son taux effectif est de 3,09 % de la valeur taxable du bien. Ce taux résulte d’un 3 % national, auquel s’ajoute une surtaxe municipale de 3 % sur ce montant, soit 0,09 % supplémentaire. La base de calcul est le prix déclaré, mais jamais inférieure à la “valeur objective” fixée par l’administration fiscale grecque.
Cette taxe, entièrement à la charge de l’acheteur, doit être réglée avant l’acte authentique. L’avocat la déclare à l’AADE et transmet le justificatif indispensable au notaire pour la signature.
Les choses se compliquent un peu pour les constructions neuves. En principe, les nouveaux logements – ceux dont le permis a été délivré ou renouvelé à partir de 2006 – sont assujettis à une TVA immobilière de 24 % (FPA). Toutefois, afin de relancer le marché, la Grèce a mis en place un régime de suspension optionnelle de cette TVA pour les développeurs, prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Concrètement, sur une large proportion des appartements neufs mis aujourd’hui en vente, c’est la taxe de transfert de 3,09 % qui s’applique, et non plus la TVA de 24 %. Le promoteur choisit d’opter (ou non) pour la suspension, mais cette option est très fréquente.
Il existe un régime d’exonération de taxe de transfert pour l’achat d’une résidence principale, sous conditions de valeur et de situation familiale. Ce dispositif favorise les résidents grecs, mais peut aussi s’appliquer à des ressortissants européens s’installant durablement et remplissant les critères. Pour un Français achetant un pied-à-terre de vacances, cette exonération n’est pas systématique sans l’avis d’un conseil fiscal.
Étape 9 : l’acte authentique chez le notaire et le paiement
Quand toutes les pièces sont réunies – certificats techniques, attestations fiscales, résultats de la due diligence, preuve du paiement de la taxe de transfert – l’avocat prépare avec le notaire le projet d’acte de vente.
Le notaire joue un rôle similaire à celui de son homologue français : il est officier public, neutre, et donne à l’acte sa force probante et son opposabilité. C’est cependant le juriste de l’acheteur qui s’assure que toutes les clauses reflètent les accords, que les garanties sur l’absence de dettes ou de vices sont correctement formulées, et que les déclarations fiscales sont exactes.
Le jour de la signature, l’acheteur, le vendeur et leurs avocats sont présents, sauf en cas de procuration (PoA), fréquente pour les étrangers. Le paiement du prix se fait au moment de la signature ou juste avant, par virement bancaire ou chèque de banque grec, selon les modalités déclarées devant le notaire.
Après la signature, le notaire fournit l’acte original et les copies nécessaires, et l’avocat se charge de la suite : inscription aux registres fonciers, notification aux services fiscaux, mise à jour des fichiers servant au calcul de la taxe foncière.
Étape 10 : enregistrement au registre foncier / cadastre
C’est seulement une fois l’acte inscrit au registre foncier ou au cadastre compétent que la propriété devient définitivement opposable aux tiers. La simple signature devant notaire n’agit pas comme un transfert complet en droit grec tant que l’inscription n’est pas effectuée.
Le taux des frais d’enregistrement pour un acte déposé au bureau du registre ou du cadastre varie entre 0,48 % et 0,68 % de la valeur du bien, parfois présenté comme 0,5 à 0,8 %.
C’est ce document, accompagné de l’acte notarié, qui constitue votre preuve définitive de propriété en Grèce.
Étape 11 : après l’achat : déclaration, taxes annuelles et frais courants
Une fois propriétaire, vous devez déclarer votre bien à l’administration fiscale grecque via le formulaire E9, généralement en ligne sur le portail Taxisnet. La plupart des acheteurs délèguent cette formalité à un comptable ou à leur avocat. Cette déclaration sert de base au calcul de l’ENFIA, la taxe foncière annuelle.
Pour un appartement standard de 60 à 90 m² dans une zone urbaine normale, l’ENFIA coûte entre 200 et 600 euros par an en 2026.
À cela peut s’ajouter un impôt complémentaire pour les patrimoines immobiliers élevés. Dès que la valeur globale de vos biens dépasse un certain seuil (en pratique autour de 250 000–300 000 euros selon les textes), un “supplément” d’ENFIA s’applique, selon un barème progressif qui commence aux alentours de 0,10 % pour la tranche jusqu’à 400 000 euros, puis monte par paliers jusqu’à 1,15 % au-delà de 5 millions d’euros.
Les TAP sont prélevées via la facture d’électricité à un taux de 0,025 % à 0,035 % de la valeur objective du bien. Elles sont incluses dans les coûts de possession. Il faut vérifier que l’ancien propriétaire les a payées jusqu’à la cession.
Outre les impôts, il faut prévoir :
– une assurance habitation, incluant si possible le risque sismique, souvent située entre 200 et 600 euros par an,
– les charges de copropriété, très variables mais fréquemment entre 300 et 800 euros annuels pour un appartement standard,
– l’entretien courant, qui, selon la taille et la fréquence d’occupation, peut représenter 500 à 2 000 euros par an,
– les factures de base (électricité, eau, éventuellement gaz), que l’on peut évaluer, pour un usage régulier, entre 100 et 250 euros par mois.
Étape 12 : louer son appartement en Grèce – et être imposé sur les loyers
Nombre de Français envisagent l’achat en Grèce comme un mix usage personnel / location saisonnière ou annuelle. La fiscalité grecque sur les revenus locatifs est assez simple : elle est progressive et s’applique que vous soyez résident ou non-résident, dès lors que le revenu est de source grecque.
Les tranches pour 2026 sont les suivantes :
– jusqu’à 12 000 euros de loyers annuels : 15 %,
– de 12 001 à 24 000 euros : 25 % sur la part correspondant à cette tranche,
– de 24 001 à 35 000 euros : 35 % sur la part au-dessus de 24 000 euros (ou selon les textes, tranche 12 001–35 000 à 35 % dans certaines configurations lissées),
– au-delà de 35 000 euros : 45 % sur la part excédant 35 000 euros.
Le système applique une déduction forfaitaire de 5% des loyers bruts pour les charges, remplaçant les dépenses réelles. Cette méthode est simple, mais peut être désavantageuse si vous avez des coûts élevés comme des gros travaux, des intérêts d’emprunt ou des frais de gestion.
Les loyers, qu’ils proviennent de locations longue durée ou de meublés touristiques de type courte durée, tombent sous le même régime de taux progressifs. Le statut de non-résident fiscal français ne vous exonère pas en Grèce : ce pays garde son droit d’imposer les revenus provenant d’un bien situé sur son territoire. La convention fiscale franco‑grecque évite toutefois une double imposition en France sur ces mêmes revenus, en prévoyant des mécanismes de crédit d’impôt ou d’exemption.
Étape 13 : préparer une éventuelle revente et les plus-values
En 2026, la situation de la fiscalité des plus-values immobilières est particulière. D’un côté, la loi grecque prévoit, pour les particuliers, un impôt de 15 % sur la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier, principalement si la revente intervient dans les cinq ans suivant l’achat. Au-delà d’une certaine durée de détention (par exemple plus de cinq ans), certaines dispositions prévoient même une exonération.
La taxe grecque sur la plus-value est suspendue au moins jusqu’à fin 2026 pour les ventes par des particuliers, y compris les non-résidents. Ainsi, un particulier revendant son appartement grec cette année-là ne paie en principe pas d’impôt sur la plus-value en Grèce.
Ce point doit cependant être suivi de près, car les prorogations sont décidées périodiquement. En cas de retour au régime normal, la plus-value (prix de vente moins prix d’achat ajusté, selon les règles) serait imposée à 15 %, de manière identique pour résidents et non-résidents.
Pour un résident fiscal français cédant un bien immobilier en Grèce, la convention franco-grecque donne priorité à la Grèce pour taxer la plus-value. La France peut ne pas imposer ou appliquer un crédit d’impôt selon les cas. Les règles françaises (durée de détention, abattements, impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % avec exonération à 22 et 30 ans) restent la référence. Une analyse avec un fiscaliste spécialisé est recommandée pour arbitrer entre les deux régimes.
Étape 14 : anticiper les travaux et la rénovation
Une grande partie des bonnes affaires à Athènes, en Crète ou dans d’autres régions se trouve sur des biens à rénover. Problème : les coûts de travaux en Grèce ont fortement augmenté, et les fourchettes sont larges. Il faut donc les intégrer sérieusement dès le début.
En 2026, on peut résumer les niveaux de rénovation comme suit :
Fourchette de prix indicatifs en euros par m² pour différents niveaux de rénovation :
Peinture, menuiseries simples, petites réparations, sans changement majeur de plan : 150 à 300 €/m²
Remplacement de revêtements, remise au propre des sanitaires et de la cuisine, corrections électriques et plomberie mineures : 300 à 400 €/m²
Nouvelle électricité, nouvelle plomberie, nouvelles fenêtres, cuisine et salle de bains refaites entièrement, isolation correcte : 500 à 700 €/m²
Matériaux premium, domotique, planchers chauffants, fenêtres très performantes, réaménagement complet, parfois restauration patrimoniale : 700 à 1 200 €/m², voire 1 800 à 3 500 €/m² pour des projets d’exception à Athènes
Pour un appartement de 80 m², une rénovation standard “clé en main” à Athènes se chiffre couramment entre 40 000 et 56 000 euros hors TVA, soit 47 000 à 55 000 euros environ avec la TVA de 24 %, selon les postes exacts (création ou reprise du réseau électrique, plomberie, plâtrerie, peinture, portes intérieures et porte blindée, fenêtres aluminium ou PVC avec rupture de pont thermique, nouveaux sols, cuisine équipée, salle de bains).
Certaines décompositions issues de chantiers types permettent de se faire une idée :
| Poste de travaux (80 m², rénovation standard) | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Démolition, évacuation gravats | ~2 000 € |
| Réseaux plomberie/électricité | ~5 000 € |
| Plâtrerie / enduits | ~3 500 € |
| Peinture (préparation + 2 couches) | ~3 200 € |
| Portes intérieures + porte blindée | ~1 750 € |
| Menuiseries extérieures (fenêtres) | 6 000–9 000 € |
| Total estimatif (avant TVA, avec fenêtres) | ~38 000–47 000 € |
| Total avec TVA 24 % | ~47 000–55 000 € |
Il est prudent de prévoir une marge de sécurité de 10 à 15 % sur les devis pour absorber les imprévus (mauvais état caché sous les revêtements, non-conformités électriques, défauts structurels mineurs, etc.). Sur les îles, le coût des matériaux et la rareté de la main-d’œuvre peuvent majorer les factures de 25 à 35 %.
Un programme d’aides publiques à la rénovation est annoncé pour 2026, avec des subventions pouvant atteindre 90 % des coûts sur certains travaux et des plafonds d’environ 27 000 à 30 000 euros pour des logements de 100 m². Ces dispositifs ciblent l’amélioration énergétique et la remise sur le marché de logements vacants. L’éligibilité dépend de critères comme les revenus, la surface et la nature des travaux. Il est recommandé de se renseigner au cas par cas avec un architecte ou un conseiller local.
Étape 15 : se faire accompagner intelligemment
Le cadre grec offre beaucoup d’opportunités pour les Français en 2026 : prix encore compétitifs dans de nombreuses régions, suspension de la TVA sur une grande partie des constructions neuves, absence actuelle d’impôt sur les plus-values pour les particuliers en Grèce, régime fiscal clair sur les loyers, et, surtout, liberté totale d’achat et de résidence pour les citoyens de l’UE.
Le cadre immobilier grec comporte des pièges pour l’acheteur non averti : complexité des titres anciens, multiples sources de droit affectant la validité des actes, responsabilités distinctes entre notaire, avocat et ingénieur, importance des valeurs cadastrales objectives pour le calcul des taxes, et obligation d’une documentation entièrement en grec.
L’expérience montre qu’un accompagnement sérieux par :
– un avocat indépendant spécialisé en immobilier, maîtrisant idéalement le français ou l’anglais,
– un ingénieur civil ou un architecte habitué aux contrôles de conformité,
– un agent immobilier certifié, bien introduit localement,
– et, pour la fiscalité, un comptable ou conseiller connaissant les conventions franco‑grecques,
Le coût des professionnels comme un agent immobilier représente 2 à 3 % du prix d’un bien, plus TVA, soit un montant bien inférieur au risque d’un contentieux.
Pour un Français qui souhaite acheter un appartement en Grèce en 2026, le meilleur conseil reste donc de considérer le processus comme un véritable projet d’investissement structuré, même s’il s’agit “juste” d’une résidence secondaire. En planifiant dès le début les coûts totaux (achat + frais + rénovation + fiscalité), en choisissant soigneusement la localisation, en menant une double due diligence juridique et technique, et en acceptant d’être accompagné par des professionnels locaux, il est tout à fait possible de sécuriser une opération durablement attractive – pour le plaisir de vivre la Grèce au quotidien autant que pour la solidité patrimoniale sur le long terme.
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