Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Madère n’est plus un “secret bien gardé” pour les investisseurs. En quelques années, l’archipel portugais est passé du statut de destination de vacances exotique à celui de marché immobilier parmi les plus dynamiques du pays. Les prix montent, les loyers explosent, la demande étrangère reste soutenue et l’offre peine à suivre. Derrière cette flambée se cachent plusieurs moteurs : tourisme record, arrivée massive de télétravailleurs, rareté foncière et transformation rapide du segment haut de gamme.
Le marché immobilier madérien est caractérisé par un croisement d’intérêts entre investisseurs internationaux et ménages locaux, créant à la fois des opportunités et des tensions. Les politiques publiques cherchent activement des solutions pour équilibrer cette dynamique complexe.
Madère se situe désormais clairement dans le haut de la fourchette portugaise. Selon les dernières données disponibles, le prix moyen de l’immobilier sur l’archipel tourne autour de 2 500 à 3 800 € le m², avec des sources officielles (INE) situant la médiane à 2 512 €/m² au troisième trimestre et d’autres indicateurs plus récents indiquant une moyenne de 3 825 €/m² début 2026. Dans tous les cas, l’archipel se place au-dessus de la moyenne nationale, évaluée autour de 3 076 €/m² en 2026 et 2 111 €/m² pour la médiane des transactions en 2025.
Pourcentage de hausse annuelle des prix médians au mètre carré à Madère à certains moments en 2025, dépassant la moyenne nationale.
Cette montée en gamme se reflète aussi dans les prix unitaires : la valeur moyenne d’un bien résidentiel à Madère avoisine 300 000 € (en très forte hausse, +41,2 % en un an dans un des relevés), tandis qu’un autre indicateur, pour certaines catégories de biens, fixe un “palier” moyen autour de 600 000 €, en progression de plus de 17 % sur un an. À titre de comparaison, le prix moyen national par logement est estimé autour de 430 000 €.
Madère face aux autres régions portugaises
Si Madère reste moins chère que Lisbonne ou certaines zones de l’Algarve, elle n’en demeure pas moins l’un des marchés les plus chers du pays, juste derrière la capitale et Faro. Lisbonne affiche des prix au-delà de 5 000 €/m² (jusqu’à 5 900 €/m² pour les annonces dans la ville), tandis que Funchal se situe autour de 3 800 à 3 900 €/m² pour les offres et 3 300 à 3 500 €/m² pour les transactions récentes.
Les comparaisons régionales mettent en lumière cet écart.
| Région / Ville | Prix moyen / médian (€/m², ordre de grandeur) | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Lisbonne (ville) | 5 000–5 900 | Marché le plus cher du pays |
| Cascais | ≈ 5 000 | Très haut de gamme côtier |
| Funchal (Madère) | 3 500–3 900 | 3ᵉ ville la plus chère après Lisbonne et Porto |
| Algarve (Faro, district) | ≈ 3 800 | Forte pression internationale |
| Porto (ville) | ≈ 3 600–3 900 | Grande métropole du nord |
| Madère (région) | 2 500–3 800 | Au-dessus de la moyenne nationale |
| Portugal (national) | 2 100–3 100 | Prix médians et moyens selon les sources |
On le voit : Madère se positionne comme un marché “premium intermédiaire”, moins onéreux que Lisbonne ou Cascais, mais bien au-dessus de régions comme Braga, Coimbra ou l’intérieur du pays.
Une demande internationale massive, malgré la fin des avantages fiscaux phares
L’une des caractéristiques les plus marquantes du marché immobilier à Madère est la part très élevée de la demande étrangère, en particulier sur l’île principale et à Funchal. Les données des portails immobiliers confirment que l’archipel se situe régulièrement en tête des régions portugaises pour la proportion de recherches venues de l’étranger.
Sur certaines périodes récentes, environ 42 à 47 % des recherches de biens à vendre sur Madère provenaient de non-résidents. Sur Porto Santo, cette proportion tournait autour de 26 %. À l’échelle du pays, les recherches internationales représentaient environ 18,8 % de la demande au troisième trimestre 2024, ce qui montre à quel point Madère est “surdotée” en intérêt étranger.
Pourcentage des recherches d’achat immobilier à Funchal fin 2023 provenant d’acheteurs étrangers, la part la plus élevée du Portugal.
Les nationalités dominantes reflètent l’ancrage historique et les nouvelles vagues d’expatriation : Allemands, Britanniques et Américains arrivent en tête des recherches pour Madère. À l’échelle de l’archipel, les grandes communautés installées sont notamment composées de Vénézuéliens, de Britanniques et d’Allemands, tandis qu’au niveau national les principaux flux d’acheteurs étrangers viennent de France, du Royaume-Uni et des États-Unis.
Fin du Golden Visa immobilier, mais continuité de la demande
La fin de la voie immobilière du Golden Visa et la clôture du régime fiscal des résidents non habituels (NHR) dans sa formule initiale ont certes fait baisser l’attrait du Portugal pour une partie des investisseurs, en particulier nord-américains. On observe ainsi en 2023 une légère contraction de la part des étrangers dans les transactions nationales, tombée à 5,1 % au début 2025, son plus bas niveau depuis 2021.
Contrairement à Lisbonne ou Porto qui subissent un recul de l’intérêt étranger, Funchal enregistre une légère hausse de la demande internationale sur certains trimestres. Selon les données d’agences comme REMAX, l’archipel reste plus internationalisé que les Açores, avec environ 30 % des transactions réalisées par des étrangers sur certaines périodes, contre 12–13 % dans l’archipel voisin.
Les profils étrangers sont divers : Américains, Vénézuéliens, Russes, Néo-Zélandais ou encore Européens du Nord figurent parmi les principaux acheteurs. Sur le segment de luxe, les acheteurs portugais restent majoritaires (environ 56 %), mais 44 % des transactions impliquent des clients étrangers, surtout originaires du Royaume-Uni, des États-Unis, du Brésil et de l’Allemagne.
Télétravailleurs, nomades digitaux et nouvelle pression sur les prix
L’un des grands bouleversements de ces dernières années tient à l’essor de Madère comme “île des nomades digitaux”. Depuis le lancement en 2021 du Digital Nomad Village à Ponta do Sol, en partenariat avec Startup Madeira et le gouvernement régional, des milliers de travailleurs à distance ont séjourné sur l’archipel. Entre 2021 et 2023, plus de 10 000 nomades digitaux auraient ainsi fait étape à Madère et Porto Santo.
Ces télétravailleurs, souvent très mobiles, dépensent en moyenne autour de 1 800 € par mois sur place, alors que le revenu moyen local tourne autour de 800 €. Les statistiques suggèrent que leur présence injecte plus d’1,5 million d’euros par mois dans l’économie madérienne. Elles alimentent aussi une demande de logement spécifique : locations d’un à trois mois, appartements meublés avec fibre optique, colivings, villas partagées.
Le loyer mensuel moyen d’une petite surface dans les quartiers prisés du centre de Funchal.
Au niveau régional, loyer moyen et tensions suivent la même trajectoire. Les chiffres les plus récents situent le loyer moyen à Madère autour de 1 700 € par mois, après une envolée mensuelle de plus de 20 % sur une période donnée et une hausse annuelle supérieure à 13 %. L’archipel se hisse parmi les marchés locatifs les plus “sous pression” du pays, avec un niveau de loyer au mètre carré (10,44 €/m² pour les nouveaux baux au premier trimestre 2025) nettement supérieur à la médiane nationale (8,22 €/m²).
Ralentissement relatif, mais pas de baisse de fond
Malgré ce contexte de flambée, plusieurs indicateurs suggèrent un début de normalisation. La croissance annuelle des loyers au Portugal ralentit depuis 2025, passant de près de 10 % à un peu plus de 5 % à l’automne. L’augmentation annuelle des loyers à Madère reste la plus élevée du pays (7,4 % en octobre 2025), mais le rythme se modère par rapport aux années précédentes.
Le gouvernement portugais a fixé le plafond de revalorisation annuelle des loyers pour 2026 à 2,24 %. Cependant, les propriétaires qui n’ont pas procédé à d’augmentation depuis plusieurs années peuvent appliquer des rattrapages cumulés pouvant dépasser 11 %. Parallèlement, de nouveaux incitatifs fiscaux sont mis en place pour encourager les baux de longue durée avec des loyers modérés : pour des loyers inférieurs de 20 % à la médiane locale, la fiscalité sur les revenus locatifs peut être significativement réduite, voire totalement exonérée.
Pour l’instant, ces mesures n’ont pas suffi à renverser la tendance structurelle : la demande – portée par le tourisme, les expatriés, les retraités et les nomades digitaux – dépasse largement l’offre disponible, surtout dans les zones côtières les plus recherchées.
Funchal, Calheta, Santa Cruz : une géographie des prix très contrastée
À l’intérieur même de Madère, les écarts sont considérables entre les différentes communes et micro-marchés. La façade sud concentre la majorité des nouvelles constructions et des biens les plus chers, tandis que le nord reste plus abordable, bien qu’en forte progression.
Les données récentes d’annonces montrent clairement cette hiérarchie.
| Municipalité | Prix moyen annoncé (€/m²) | Commentaire sur la dynamique |
|---|---|---|
| Calheta | ≈ 4 234 | Forte demande de villas avec vue mer |
| Ribeira Brava | ≈ 3 912 | Hausse rapide, rendement locatif attractif |
| Funchal | ≈ 3 901–3 993 | Marché le plus cher et le plus liquide |
| Ponta do Sol | ≈ 3 514 | Pôle nomade digital, prix en accélération |
| Santa Cruz | ≈ 3 012 | En plein essor, proche de l’aéroport |
| Câmara de Lobos | ≈ 2 995 | Davantage abordable mais en nette progression |
| Porto Moniz | ≈ 2 200 | Prix plus bas, rendement locatif 5–6 % |
| Santana | ≈ 1 800 | Segment le plus abordable de l’île |
En ville, Funchal reste clairement le moteur du marché. Le prix moyen d’un bien y dépasse souvent 3 400–3 500 €/m² pour les transactions, tandis que les annonces d’appartements bien situés tournent fréquemment entre 2 500 et 4 000 €/m². Le centre historique (Sé, São Pedro, Zona Velha), les quartiers littoraux de Lido et São Martinho, ou encore les collines de São Gonçalo sont particulièrement recherchés, notamment pour les vues mer et la proximité des équipements.
Prix au mètre carré dépassé par les complexes premium de villas contemporaines à Calheta et Ponta do Sol.
Santa Cruz, où se trouve l’aéroport, profite d’une dynamique de rattrapage. Les prix y étaient historiquement plus bas mais progressent vite. Caniço et Garajau, dans la même zone, attirent nomades digitaux et expatriés, avec des prix au mètre carré autour de 2 500–3 000 € pour des biens en bon état.
Centres, périphéries et nord de l’île
La répartition des prix reflète aussi l’opposition entre urbain et rural. Les centres urbains (Funchal, Santa Cruz, Câmara de Lobos, Machico) affichent les niveaux les plus élevés, tandis que les communes du nord (São Vicente, Santana, Porto Moniz) restent plus accessibles, souvent entre 1 500 et 2 200 €/m².
Un tableau synthétique est un outil recommandé pour mesurer et visualiser clairement les écarts entre différentes données ou éléments.
| Zone de Madère | Fourchette indicative (€/m²) | Typologie dominante |
|---|---|---|
| Centre de Funchal | 3 000–4 000 | Appartements récents, projets haut de gamme |
| Façade sud (Calheta, Ribeira Brava, Ponta do Sol) | 2 700–3 500+ | Villas vue mer, résidences touristiques |
| Est (Santa Cruz, Machico, Caniço) | 2 000–3 000 | Appartements et maisons familiales |
| Nord (São Vicente, Santana, Porto Moniz) | 1 500–2 200 | Maisons traditionnelles, eco-houses, quintas |
Pour un investisseur, ce gradient sud–nord ouvre différents scénarios : arbitrer entre potentiel de plus-value et ticket d’entrée, ou viser des rendements locatifs supérieurs dans des zones encore peu valorisées mais touristiquement attractives, comme Porto Moniz ou São Vicente.
Quel type de bien se vend le mieux à Madère ?
Le marché madérien est très segmenté, mais certains formats sortent du lot en termes de demande. Les statistiques de transactions et de recherches convergent : ce sont principalement les appartements T2, T3 et T4, ainsi que les maisons T5 et les villas de luxe qui attirent le plus les acheteurs.
Les données au pied carré permettent de comparer les niveaux de prix selon la typologie.
| Type de bien | Prix médian indicatif (€/sq ft) | Commentaire |
|---|---|---|
| Studio | 499 | Segment le plus cher au pied pour les flats |
| Appartement 2 pièces | 434 | Très recherché par couples / nomades |
| Appartement 3 pièces | 404 | Format familial le plus liquide |
| Appartement 4 pièces | 400 | Bon compromis taille/prix |
| Appartement 5 pièces | 475 | Segment plus rare, prix au pied qui remonte |
| Maison 4 pièces | 400 | Format standard de maison individuelle |
| Maison 5 pièces | 385 | Légère décote au pied, volume plus grand |
| Maison 6 pièces | 362 | Idem, plus de surface |
| Maison 7–8 pièces | 453–454 | Haut de gamme, prix au pied qui repart à la hausse |
On constate que les petites surfaces (studios, T1) affichent un prix au pied carré particulièrement élevé, reflet d’une forte demande locative court terme et de la rareté des biens. Les grands logements, surtout au-delà de cinq pièces, retrouvent des niveaux de prix au pied plus élevés, correspondant à un positionnement luxe ou prestige.
Le prix de départ pour une villa contemporaine avec piscine et vue océan à Calheta, à Madère.
Des loyers élevés… mais des rendements qui restent attractifs
Malgré le coût d’entrée élevé, la rentabilité locative à Madère demeure l’un des atouts du marché. Pour les locations longue durée, les rendements bruts moyens oscillent entre 4 et 6 %, soit des niveaux comparables voire supérieurs à ceux constatés dans d’autres régions portugaises. À Funchal, les estimations font état de rendements pouvant atteindre 6,6 % dans le centre et près de 7,7 % en périphérie pour certains appartements.
Loyer médian en euros par mètre carré pour les nouveaux baux au Portugal au premier trimestre 2025.
Le segment saisonnier et les locations de courte durée via plateformes type Airbnb ou équivalentes amplifient encore ces taux. Les données sectorielles indiquent un score de marché de 100/100 pour Madère sur certains outils d’analyse (AirDNA), avec un taux d’occupation moyen autour de 74 % et un revenu annuel pouvant dépasser 27 000 $ par logement exploité en location touristique.
Les exemples détaillés de rentabilité illustrent bien la situation.
| Type d’hébergement (Funchal et côte sud) | Tarif nuit haute saison (approx.) | Taux d’occupation annuel | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 chambre | 95–150 € | 72–80 % | 6–8 % |
| Appartement 2 chambres (AL) | 140–220 € | 70–75 % | 7–9 % |
| Villa avec piscine et vue mer | 250–450 € | 75–85 % | 9–12 % |
Même en basse saison (janvier–février), les taux d’occupation restent généralement autour de 55–60 %, ce qui limite la saisonnalité du revenu et renforce la prévisibilité des cash-flows pour les investisseurs.
Luxe : explosion de l’offre… et sélection des produits
Le segment haut de gamme de Madère connaît une véritable accélération. En 2025, les ventes d’immobilier de luxe y ont progressé de 75 %, selon des acteurs spécialisés comme Portugal Sotheby’s International Realty, qui y a enregistré ses plus fortes hausses de chiffre d’affaires. Sur ce créneau, Madère a même affiché la hausse la plus marquée du pays pour le top 10 % des biens les plus chers, avec une progression annuelle de 21,7 %, quand la moyenne nationale se situait à 6,5 %.
Au troisième trimestre 2025, l’offre de biens de luxe sur les îles portugaises a connu une croissance rapide, avec environ 1 200 villas et 370 appartements premium en vente, concentrés à 98% à Madère et São Miguel. Le prix médian des villas à Madère dépassait 1,8 million d’euros, avec une légère baisse de 3% sur un an, indiquant une phase de ‘tri’ du marché où seuls les biens les mieux situés et conçus trouvent preneur.
Les opérateurs parlent d’ailleurs d’une “phase de sélection” : le temps des hausses uniformes cède la place à une différenciation accrue selon l’emplacement, la qualité architecturale, la performance énergétique ou les services proposés (conciergerie, sécurité, gestion locative intégrée).
Les nouveaux développements emblématiques, notamment à Funchal et sur la côte ouest, proposent des résidences haut de gamme avec des équipements luxueux (piscines à débordement, ascenseurs privés vers la plage, grandes terrasses) et une haute performance énergétique (classification A/A+). Ces projets, comme la Savoy Residence | Insular ou les Madeira Acqua Residences, renforcent l’attrait premium de l’archipel.
Une offre structurellement limitée et un BTP sous tension
Si les prix montent autant, ce n’est pas seulement à cause de la demande. Madère est une île montagneuse avec une surface constructible limitée par la topographie, le littoral et les zones protégées. La mise sur le marché de nouveaux logements est mécaniquement contrainte, ce qui accentue la pénurie.
Le secteur de la construction aux Açores est confronté à une pénurie de 90 000 travailleurs qualifiés, à des coûts élevés des matériaux et de l’énergie, ainsi qu’à des procédures administratives longues. Conséquence de ces difficultés, les logements neufs ne représentent qu’environ 27% de l’offre totale à la vente, le reste étant des biens de seconde main, parfois à rénover.
Les projets neufs se concentrent principalement à Funchal, Câmara de Lobos, Calheta et Machico, majoritairement sur la côte sud. Ils prennent la forme d’appartements de 70 à 120 m² et de villas de 150 à 300 m², à des prix généralement compris entre 3 500 et 4 800 €/m², avec quelques résidences très haut de gamme à 6 000 €/m².
Sur le marché secondaire, les prix se situent plutôt entre 2 200 et 3 200 €/m², mais le coût réel d’un investissement grimpe de 20 à 25 % si l’on ajoute la rénovation et l’obtention d’une licence de location touristique (Alojamento Local). Ce différentiel explique pourquoi certains investisseurs privilégient le neuf malgré un prix facial plus élevé : meilleure efficacité énergétique, moins de travaux, plus grande facilité à attirer une clientèle internationale.
Des tensions croissantes sur l’accessibilité pour les locaux
Cette dynamique favorable aux investisseurs se traduit en revanche par des difficultés croissantes pour les ménages locaux. À Madère, le salaire moyen reste sensiblement inférieur à celui du continent, autour de 800 € par mois selon certaines estimations, alors que les loyers dans Funchal et les communes côtières rivalisent déjà avec ceux de grandes capitales européennes pour des biens de qualité.
Seuil de revenu annuel dépassé par de nombreux télétravailleurs et expatriés de pays à devise forte, creusant l’écart de pouvoir d’achat avec les résidents locaux.
Sur le terrain, cette fracture se traduit par une frustration grandissante : la montée des prix réduit l’accès à la propriété pour les jeunes, raréfie les locations longue durée et pousse certains habitants vers des communes plus éloignées ou vers le nord de l’île. Le développement de locations de courte durée au détriment de baux classiques renforce ce sentiment, même si des voix locales soulignent que la hausse des prix est aussi le fruit de tendances de fond (sous-investissement historique, retour d’une diaspora, hausse nationale de l’immobilier) et non des seuls nomades digitaux.
Réponse des pouvoirs publics : programmes sociaux et régulation des locations touristiques
Face à cette tension, le gouvernement régional de Madère et l’État portugais multiplient les initiatives. À l’échelle de l’archipel, un programme soutenu par le Plan de Relance et Résilience (PRR) prévoit l’acquisition de 805 nouveaux logements dédiés à la location abordable d’ici 2026, pour un investissement de 128 millions d’euros. Les livraisons sont étalées : 146 logements doivent être livrés rapidement, 467 l’année suivante, puis 192 l’année suivante encore, répartis sur toutes les communes.
Nombre de logements supplémentaires que la ville de Funchal prévoit de mettre à disposition d’ici 2026, financés par l’IHRU et le PRR.
Un programme de soutien à l’auto-construction est également annoncé, avec la mise à disposition de terrains prêts à bâtir à Caniçal et Porto Santo, première tranche d’environ 30 lots destinés à des familles qui construiront elles-mêmes leur maison.
Au niveau national, le plan “Mais Habitação” encadre davantage les locations de courte durée en limitant les nouvelles licences d’Alojamento Local dans les zones déjà denses, tout en offrant des avantages fiscaux pour les bailleurs qui louent durablement à des loyers modérés. Les discussions autour d’une possible hausse de l’IMT (taxe de mutation) pour les non-résidents illustrent également la volonté de réguler davantage l’investissement purement spéculatif.
Une ville et une île en mutation : grands projets et nouvelles infrastructures
La morphologie urbaine de Madère évolue vite, en particulier à l’ouest de Funchal. Les autorités municipales évoquent la construction de près de 1 800 logements sur cinq à six ans dans cette partie de la capitale, accompagnée de nouveaux axes routiers pour améliorer la mobilité, notamment un tunnel horizontal reliant les quartiers ouest à l’hôpital et à la voie rapide.
Montant, en millions d’euros, de l’investissement prévu pour un programme immobilier de luxe dans le quartier de l’Ajuda.
D’autres opérations marquantes, comme Madeira Acqua Residences sur l’ancien site du Madeira Palácio (181 appartements, 25 piscines privées, piscine à débordement, accès direct à la plage), ou la réhabilitation de friches urbaines emblématiques au centre de Funchal (Savoy Residence | Insular), accentuent la transformation du front de mer et la montée en gamme des quartiers centraux.
Parallèlement, des projets mixtes intégrant hôtels, résidences touristiques, espaces publics et promenades littorales, tels que le programme “O Portinho” à Caniço, visent à concilier développement touristique, amélioration des infrastructures locales (parkings publics, accès à la plage, réhabilitation de cours d’eau) et attractivité internationale.
Fiscalité, coûts annexes et cadre réglementaire pour les acheteurs
Pour l’investisseur étranger qui envisage d’entrer sur le marché madérien, la fiscalité suit globalement les mêmes règles que sur le continent, avec quelques spécificités de taux. La taxe de mutation immobilière (IMT) est calculée par tranches, avec une exonération totale pour l’achat d’une résidence principale jusqu’à environ 115 500 €, puis des taux progressifs allant de 2 à 8 %, avant de retomber à 6 % pour les très hauts montants (au-delà d’environ 688 500 €). Une taxe de timbre de 0,8 % du prix de vente s’applique en sus, et l’achat de terrains non bâtis est taxé forfaitairement à 6,5 %.
L’IMI annuel est en moyenne de 0,3 % de la valeur cadastrale. Des réductions peuvent s’appliquer pour une résidence principale ou pour des constructions neuves à haute performance énergétique.
Le cadre d’acquisition reste relativement simple pour les non-résidents : aucune restriction de nationalité, nécessité d’obtenir un numéro fiscal portugais (NIF), possibilité de recourir à des visas de résidence pour rentiers ou télétravailleurs (D7, D8) à condition de justifier de revenus suffisants et d’un logement (achat ou location). L’ancienne voie “immobilier” du Golden Visa est désormais fermée, mais le pays maintient des canaux d’investissement via des fonds ou des projets culturels.
Perspectives : poursuite de la hausse ou début de stabilisation ?
Les grands organismes de prévision convergent sur un scénario de “atterrissage en douceur” pour l’immobilier portugais d’ici 2026 : les hausses à deux chiffres devraient laisser place à des progressions annuelles plus modérées, de l’ordre de 2 à 6 % au niveau national, et plutôt 3 à 7 % dans les marchés prime comme Madère. Des analyses plus agressives, comme celles d’agences de notation internationales, évoquent néanmoins la possibilité de hausses encore robustes (jusqu’à 15 % sur une année) en raison du déséquilibre persistant entre offre et demande.
Plusieurs éléments soutiennent la valorisation continue de Madère : une rareté foncière, un pouvoir d’attraction international intact, un climat politique et économique stable, et son statut de destination touristique majeure (plus de 2 millions de visiteurs et 11 millions de nuitées, principalement par des étrangers). Le développement des segments haut de gamme et du télétravail renforce également cette dynamique.
En face, quelques éléments pourraient tempérer la dynamique : hausse des taux d’intérêt récente (même si les prévisions tablent sur une stabilisation des Euribor entre 1,9 et 2,1 %), fin des grands régimes fiscaux d’exception, régulation plus stricte des locations touristique, efforts publics pour développer le logement abordable.
Aucun scénario de krach crédible n’est envisagé. Le marché entre dans une phase de normalisation avec une sélection accrue basée sur la qualité et la localisation précise. Les biens bien conçus, aux standards élevés et situés dans les micro-localisations prisées (front de mer de Funchal, crêtes de São Gonçalo, baies de Calheta et Ponta do Sol) devraient continuer à surperformer.
Ce que cela implique pour les différents acteurs
Pour un investisseur international, les tendances actuelles du marché immobilier à Madère dessinent un profil attractif mais exigeant. Les niveaux de prix, déjà élevés, imposent d’être sélectif, d’analyser finement la demande locative cible (touristique, long terme, coliving, retraite) et de tenir compte des coûts fiscaux et de gestion. En contrepartie, les perspectives de plus-value à moyen terme, combinées à des rendements locatifs qui restent compétitifs (souvent 5–8 % bruts sur le court terme bien géré), constituent un argument solide.
Pour les ménages locaux, le succès touristique menace de rendre certains quartiers de Funchal et villages côtiers inaccessibles, transformés en biens touristiques ou résidences secondaires. Les programmes de logement abordable et la régulation des locations touristiques sont essentiels pour éviter une fracture entre le marché globalisé et les besoins sociaux.
Pour les autorités, enfin, Madère illustre les dilemmes des destinations très attractives : comment tirer parti de l’investissement international, du dynamisme touristique et de la demande de télétravailleurs tout en préservant un tissu social équilibré et un accès au logement pour les habitants ? Les politiques annoncées montrent une prise de conscience, mais l’ampleur des hausses de prix et la force des tendances structurelles suggèrent que la bataille ne fait que commencer.
Madère connaît une dynamique immobilière complexe, marquée par son attractivité internationale, l’essor du nomadisme digital et du télétravail, mais aussi par des tensions croissantes sur l’accès au logement. Pour investir ou s’installer, il est essentiel de comprendre que ce marché reflète désormais les mutations économiques et sociales de l’île.
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