Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à Madère, investir dans une résidence secondaire face à l’Atlantique ou préparer sa retraite au soleil: pour beaucoup d’étrangers, l’île est devenue une cible prioritaire. Climat doux, stabilité politique, système de santé performant, sécurité élevée, communauté d’expats bien implantée, et un marché immobilier encore compétitif par rapport à d’autres destinations européennes: tout concourt à attirer retraités, télétravailleurs, investisseurs et familles.
L’achat immobilier à Madère, au-delà de son attrait, est soumis à des règles strictes. Une préparation minutieuse est cruciale, incluant la compréhension des spécificités juridiques portugaises, de la fiscalité propre à cette région autonome, des modalités de financement et de l’anticipation des coûts cachés.
Cet article propose un décryptage complet – mais accessible – du processus d’achat immobilier pour les étrangers à Madère, en s’appuyant sur les données et règles en vigueur, sans jargon inutile.
Un marché ouvert aux étrangers, sans restriction de nationalité
Le point de départ est simple: le droit portugais ne fait aucune distinction entre un acheteur portugais et un acheteur étranger pour l’acquisition d’un bien immobilier. La Constitution portugaise et plusieurs traités internationaux consacrent un principe de non‑discrimination en matière de propriété. Madère, même en tant que région autonome, applique ces règles nationales.
En clair, quels que soient votre passeport et votre statut de résidence, vous pouvez acheter une maison, un appartement ou un terrain à Madère, y compris en étant totalement non‑résident. Les seules limites tiennent à:
Des contrôles renforcés peuvent s’appliquer aux transferts de capitaux en provenance de pays sous sanctions internationales. Par ailleurs, certaines zones protégées (espaces naturels, zones agricoles, domaine maritime) nécessitent des autorisations administratives spécifiques, appliquées de manière identique aux ressortissants portugais et étrangers.
Il est important de comprendre cependant qu’être propriétaire à Madère ne donne pas automatiquement un droit de résidence à long terme. Pour rester au‑delà des 90 jours de séjour touristique (ou des 183 jours au regard de la fiscalité), il faut une base de résidence distincte: visa D7 (revenus passifs), visa D8 (digital nomad), autres titres de séjour classiques, ou anciens régimes comme le Golden Visa via d’autres types d’investissements. L’achat immobilier et le titre de séjour sont donc deux dossiers séparés.
Comprendre le marché immobilier de Madère avant d’acheter
Madère est décrite comme un marché attractif mais sous tension: forte demande d’expats, d’investisseurs et de touristes, stock limité, et hausse régulière des prix, surtout dans les zones les plus recherchées.
Les données disponibles montrent:
– Un marché en forte demande, avec un potentiel de plus‑value significatif.
– Des appartements dès environ 200 000 € et des maisons à partir de 250 000 €, avec des moyennes nettement supérieures dans les zones premium.
– Un prix moyen annoncé autour de 3 760 €/m² pour les maisons à l’échelle de l’île.
– Des loyers et prix au mètre carré en forte croissance, tirés par l’attrait international et l’essor du télétravail.
Funchal concentre l’essentiel de l’activité économique et immobilière de l’île. Ses quartiers présentent des profils distincts : Sé (centre urbain), Zona Velha (Vieille Ville historique), São Martinho / Lido (zone touristique), Monte (collines résidentielles avec vue panoramique), São Gonçalo et Santa Maria Maior. Cette diversité illustre la gamme des opportunités, du cœur urbain dense aux environnements résidentiels en hauteur.
Les prix d’un T2 (deux chambres) illustrent assez bien ces écarts:
| Zone de Funchal | Type de bien | Prix de départ indicatif |
|---|---|---|
| São Martinho / Lido | Appartement T2 | ≈ 300 000 € |
| São Martinho / Lido | Maison T2 | ≈ 400 000 € |
| São Gonçalo / Santa Maria Maior | Appartement T2 | ≈ 280 000 € |
| São Gonçalo / Santa Maria Maior | Maison T2 | ≈ 400 000 € |
L’ouest de l’île (Ponta do Sol, Calheta, Ribeira Brava), la zone de Câmara de Lobos ou Caniço offrent des alternatives souvent plus abordables ou plus authentiques, avec de beaux potentiels locatifs.
Dans ce contexte, se précipiter est rarement une bonne idée. L’enjeu est de comprendre non seulement le prix d’achat, mais aussi la fiscalité, les coûts de détention, les perspectives de revente et la réalité du coût de la vie.
Étape 1: obtenir un NIF, la clé de toute démarche
Le sésame pour toute opération financière au Portugal est le NIF, Número de Identificação Fiscal, c’est‑à‑dire votre numéro d’identification fiscale. Il est indispensable pour:
– Acheter un bien immobilier.
– Ouvrir un compte bancaire portugais.
– Signer un contrat d’électricité, d’eau, d’internet.
– Contracter un prêt immobilier.
– Déclarer et payer les taxes liées au bien (IMT, IMI, etc.).
L’obtention est en principe simple:
Pour obtenir un numéro d’identification fiscale (NIF) portugais, plusieurs voies sont possibles. Vous pouvez vous rendre en personne dans un bureau des Finanças (impôts) muni de votre passeport et d’un justificatif d’adresse. Il est également courant de passer par un intermédiaire, comme un avocat ou un représentant fiscal, ou d’utiliser des services en ligne spécialisés, ces deux dernières options étant très prisées par les non-résidents. Pour les ressortissants hors de l’Union Européenne, la loi exige souvent la désignation obligatoire d’un représentant fiscal résidant au Portugal pour pouvoir obtenir un NIF.
Le NIF en lui‑même ne vous rend pas résident fiscal portugais. Il s’agit simplement d’un identifiant, qui sera utilisé pour toutes les démarches liées à votre bien.
Étape 2: ouvrir un compte bancaire portugais
Même si vous payez votre bien comptant avec des virements internationaux, un compte bancaire local reste pratiquement indispensable:
– Pour payer l’IMT (taxe de transfert), le droit de timbre, l’IMI annuel.
– Pour régler les factures de services (électricité, eau, internet).
– Pour mettre en place un prélèvement automatique en cas de crédit immobilier.
– Pour encaisser les loyers si vous mettez votre bien en location.
Plusieurs établissements bancaires au Portugal sont reconnus pour leur ouverture et leurs services adaptés aux clients non-résidents.
Banque portugaise majeure proposant des services aux non-résidents avec des interlocuteurs souvent anglophones.
Établissement bancaire important travaillant volontiers avec une clientèle non-résidente.
Fait partie des grandes banques réputées pour accueillir les clients internationaux.
Propose des services bancaires adaptés aux non-résidents au Portugal.
Banque publique portugaise ouverte aux clients non-résidents.
Bankinter, Banco CTT et UCI (pour le crédit) sont également des alternatives pour les non-résidents.
L’ouverture de compte requiert en général: la présentation d’une pièce d’identité valide, un justificatif de domicile et un minimum de dépôt initial.
– Votre NIF.
– Un passeport ou carte d’identité.
– Un justificatif de domicile dans votre pays (facture d’énergie, etc.).
– Des preuves de revenus (fiches de paie, avis d’imposition).
Certaines banques ouvrent ce compte à distance (procédure de 3 à 4 semaines), d’autres exigent une présence physique ou une visio‑vérification.
Étape 3: s’entourer des bons professionnels
Acheter dans un autre pays, dans une langue différente, nécessite de s’appuyer sur quelques acteurs clés.
D’abord, un avocat spécialisé en immobilier, indépendant de l’agence et du vendeur, est fortement recommandé. Son rôle est central:
– Obtenir et analyser la documentation légale du bien.
– Vérifier la chaîne de propriété et l’absence de charges, hypothèques ou litiges.
– Confirmer l’existence du permis d’habitation et la conformité urbanistique.
– Rédiger ou relire le contrat de promesse (CPCV) et l’acte final (Escritura).
– Vous représenter par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.
Les honoraires d’avocat varient, généralement entre 1 000 € et 3 000 €, ou autour de 1 % du prix pour les dossiers complexes. Des coûts dédiés à la due diligence (600 à 1 000 €) sont souvent facturés à part.
Commission typique payée par le vendeur à l’agent immobilier à Madère, exprimée en pourcentage du prix de vente.
– Des agences dûment licenciées (numéro AMI délivré par l’IMPIC).
– Des professionnels habitués aux clients étrangers et anglophones.
– Des interlocuteurs transparents sur les prix, les défauts et les contraintes du marché.
Un notaire intervient enfin au moment de la signature de l’acte authentique. Il est un officier public neutre, dont la mission est de vérifier les identités, la régularité de l’acte et le paiement des impôts. Les frais de notaire et d’enregistrement tournent généralement entre 500 € et 1 500 €.
Étape 4: définir un budget réaliste, au‑delà du prix affiché
Un des pièges classiques consiste à raisonner seulement en termes de prix affiché sans intégrer la fiscalité et les frais annexes. Or à Madère, comme dans tout le Portugal, l’acheteur doit prévoir un “sur‑coût” significatif.
Les principales lignes de dépense additionnelles sont:
– L’IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, la taxe de transfert, calculée de façon progressive.
– Le droit de timbre (Imposto do Selo), fixe à 0,8 % du prix.
– Les honoraires de notaire et frais d’enregistrement au registre foncier.
– Les honoraires de l’avocat.
– Éventuels frais de traduction et d’apostille de documents étrangers.
– Le coût du crédit immobilier, s’il y a financement (éventuelle taxe de 0,6 % sur le montant du prêt, intérêts, frais de dossier).
De manière générale, on recommande de prévoir entre 6 % et 11 % du prix de vente pour couvrir l’ensemble des taxes et frais, avec un pourcentage plus proche de 10‑11 % pour les biens plus chers.
Un exemple concret issu d’un cas réel illustre bien cette logique: pour une maison achetée environ 302 500 €, les coûts annexes se répartissaient ainsi:
| Poste de coût | Montant approximatif |
|---|---|
| IMT (taxe de transfert) | 7 191 € |
| Droit de timbre (0,8 %) | 2 120 € |
| Enregistrement au registre foncier | 250 € |
| Acte notarié | 325 € |
| Honoraires d’avocat | 2 650 € |
| Total frais & taxes | ≈ 12 500 € |
Le taux d’IMT était réduit car le bien était déclaré comme résidence principale, ce qui a un impact significatif sur l’imposition.
Étape 5: déchiffrer la fiscalité d’acquisition (IMT et droit de timbre)
L’IMT est la grande taxe ponctuelle qui s’applique lors de l’achat. Elle est payée par l’acheteur, sur la base du montant le plus élevé entre le prix de vente et la valeur fiscale du bien (valor patrimonial tributário). À Madère, comme sur le continent, elle est calculée par tranches et dépend:
– Du type de bien (résidentiel, terrain, commercial).
– Du fait qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
– De sa localisation (Madère ayant des barèmes proches mais parfois spécifiques).
Pour une résidence principale à Madère, un barème indicatif récent est le suivant:
| Tranche de valeur (résidence principale) | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu’à 115 509 € | 0 % |
| 115 510 € – 158 004 € | 2 % |
| 158 005 € – 215 435 € | 5 % |
| 215 436 € – 359 016 € | 7 % |
| 359 017 € – 688 544 € | 8 % |
| Au‑delà de 688 545 € | 6 % (taux spécial) |
Le calcul exact ne se fait pas en appliquant simplement le taux de la tranche supérieure: il existe une formule avec un montant de déduction propre à chaque tranche. Votre avocat ou votre comptable pourra vous fournir le détail pour votre cas.
Pour les résidences secondaires et les biens d’investissement, les tranches d’imposition sont plus pénalisantes. Les terrains et les biens non résidentiels sont généralement taxés à un taux fixe de 6,5 %. Les acheteurs résidant dans des juridictions dites ‘liste noire’ peuvent être soumis à un taux aggravé.
Le droit de timbre, beaucoup plus simple, correspond à 0,8 % du prix ou de la valeur fiscale, et doit être réglé avant la signature de l’acte.
Étape 6: financer l’achat – crédit immobilier pour non‑résidents
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les banques portugaises prêtent volontiers aux étrangers, y compris totalement non‑résidents. Elles sont habituées à traiter avec des acheteurs d’Europe, du Royaume‑Uni, des États‑Unis ou d’ailleurs.
Les grandes lignes du financement sont les suivantes :
Pour un non-résident, les banques financent généralement 60% à 75% du prix d’achat ou de la valeur d’expertise (la plus basse des deux), nécessitant un apport personnel de 25% à 40% plus les frais d’achat. La durée maximale du prêt est d’environ 30 ans. Les taux d’intérêt, légèrement plus élevés que pour les résidents (environ 3,5% à 4,2%), sont souvent variables, indexés sur l’Euribor plus une marge bancaire. Des formules à taux fixe ou mixte sont également disponibles.
Les banques exigent aussi un profil financier sain:
Pour obtenir un crédit, vos mensualités totales (tous crédits confondus) ne doivent généralement pas dépasser 30 à 35 % de vos revenus nets mensuels, avec un maximum absolu à 50 %. Les revenus acceptés peuvent provenir de l’étranger (salaires, pensions, loyers, etc.), mais doivent être justifiés par des documents probants (fiches de paie, avis d’imposition, bilans). Le dossier doit également inclure vos relevés de compte des 3 à 6 derniers mois, une lettre de référence bancaire et parfois un rapport de crédit de votre pays d’origine.
Le processus de demande de prêt prend entre 8 et 12 semaines pour un non‑résident, avec une pré‑approbation possible en 1 à 2 semaines. D’où l’intérêt de commencer les démarches de financement avant même de signer un compromis.
Étape 7: rechercher, visiter et faire son offre
Une fois le budget clarifié (prix maximum + 6‑10 % de frais + éventuelle capacité d’emprunt), commence réellement la phase de recherche. Beaucoup d’acheteurs commencent en ligne, mais à Madère, comme ailleurs, tous les biens ne sont pas visibles sur les portails.
C’est là qu’un agent local compétent apporte une vraie valeur:
– Il connaît les micro‑marchés (différences de prix entre Funchal centre, São Martinho, Monte, Calheta, etc.).
– Il sait si un immeuble souffre de nuisances (route, bar, glissements de terrain) ou si un quartier est réellement calme.
– Il peut organiser une “visite marathon” sur quelques jours pour optimiser votre séjour sur place.
La négociation fait partie du jeu, surtout dans les segments où l’offre dépasse la demande. Mais à Madère, sur des biens très recherchés (maisons de vue mer, centre de Funchal, produits d’investissement bien calibrés), les marges peuvent être faibles et certains biens partent au prix ou au‑dessus.
Expert du marché immobilier de Madère
L’offre se matérialise généralement par un document écrit préparé par l’agence, précisant:
– Le prix proposé.
– Le délai de signature du contrat de promesse (CPCV) et de l’acte final.
– Les conditions particulières éventuelles (obtention de prêt, travaux, mobilier inclus, etc.).
Une fois acceptée, on entre dans la phase contractuelle.
Étape 8: le contrat de promesse (CPCV) et le dépôt
En pratique, la quasi‑totalité des transactions passent par un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Ce contrat de promesse, signé par l’acheteur et le vendeur, est juridiquement très contraignant.
Il précise notamment: notamment
– L’identité des parties.
– La description du bien (référence cadastrale, numéro de registre).
– Le prix de vente total.
– Les modalités de paiement.
– Le montant du dépôt (habituellement 10 % à 30 % du prix).
– La date limite de signature de l’acte définitif.
– Les pénalités en cas de désistement de l’une ou l’autre partie.
Le dépôt est versé à la signature du CPCV, généralement quelques jours après l’accord. La pratique portugaise protège fortement le vendeur : si l’acheteur se rétracte sans motif valable, il perd son dépôt. Si le vendeur se rétracte, il doit habituellement rembourser le double du dépôt.
D’où l’importance, au moment du CPCV:
– D’avoir déjà obtenu un accord de principe de votre banque si vous financez.
– D’avoir fait réaliser les vérifications principales par votre avocat.
– De prévoir une clause suspensive claire en cas de refus de prêt (sinon vous prenez un risque considérable).
À ce stade, le bien est en pratique sorti du marché.
Étape 9: la due diligence juridique et technique
Entre le CPCV et l’acte final, l’avocat mène une série de vérifications systématiques. Il s’agit de confirmer que:
Avant tout engagement, il est crucial de confirmer que le vendeur est le propriétaire légal incontesté, que le bien est libre de toute hypothèque, saisie, dette fiscale ou de copropriété (ou que leur règlement est prévu à l’acte), et que ses caractéristiques correspondent aux documents officiels. Assurez-vous également de l’existence de la licence d’utilisation/habitation (sauf exceptions pour biens anciens), de la disponibilité du certificat énergétique, que la copropriété n’a pas de dette significative et que le vendeur est à jour de ses contributions, et enfin que toutes les taxes municipales sont payées.
Parallèlement, la banque mandate un expert pour établir une valeur de marché du bien, ce qui conditionne le montant du crédit. Cette expertise, facturée généralement entre 300 € et 600 €, est à la charge de l’acheteur.
Si des travaux importants sont envisagés, il peut être judicieux de missionner un architecte ou un ingénieur pour un diagnostic structurel, surtout sur des maisons anciennes ou des terrains en pente, fréquents à Madère.
Étape 10: l’acte de vente (Escritura) et l’enregistrement
Une fois la due diligence achevée, le financement sécurisé et les taxes prêtes à être payées, on peut fixer la date de l’acte définitif, la Escritura Pública. Elle se signe:
– Chez un notaire.
– Dans certains cas, dans un bureau d’enregistrement (Conservatória) ou via le service “Casa Pronta”, guichet unique modernisé par la réforme SIMPLEX.
Avant la signature, l’acheteur doit:
– Payer l’IMT et le droit de timbre, les preuves de paiement devant être présentées au notaire.
– S’assurer que la banque a bien transféré les fonds (ou que son propre virement est arrivé sur le compte du notaire ou du vendeur).
Pendant l’acte, le notaire:
– Vérifie les identités, les NIF, la capacité juridique des parties.
– Relit l’acte (en portugais) qui reprend les principaux éléments de la vente.
– Fait signer l’ensemble des parties ou leurs représentants (par procuration).
Une fois la Escritura signée, le transfert de propriété est effectif. Il reste à:
– Enregistrer le changement de propriétaire au Registre Foncier (Conservatória do Registo Predial).
– Mettre à jour l’enregistrement auprès de l’administration fiscale pour le calcul de l’IMI.
– Transférer les contrats d’électricité, d’eau, d’internet au nom du nouveau propriétaire.
Le délai pour que tout soit à jour est en général de l’ordre de deux semaines.
Les impôts après l’achat: IMI, AIMI et revente
Au‑delà des frais d’acquisition, détenir un bien à Madère implique des impôts récurrents.
L’IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis, est une taxe annuelle calculée sur la valeur fiscale du bien, le VPT. À Madère, les taux pour les biens urbains résidentiels se situent en général entre 0,3 % et 0,45 %. La municipalité fixe le taux précis chaque année.
Concrètement, pour un appartement dont la valeur fiscale est de 200 000 €, l’IMI annuel représentera typiquement entre 600 € et 900 €. Le paiement peut se faire en une, deux ou trois échéances selon le montant:
– Une échéance en mai pour des montants inférieurs à 100 €.
– Deux échéances (mai et novembre) entre 100 € et 500 €.
– Trois échéances (mai, août et novembre) au‑delà de 500 €.
L’Additional Municipal Property Tax (AIMI) est un impôt supplémentaire qui s’applique aux propriétaires d’un patrimoine immobilier résidentiel important. Pour les particuliers, il ne taxe que la part excédant 600 000 € par personne (soit 1,2 million d’€ pour un couple). Les taux varient de 0,7% à 1% selon la valeur totale. Attention, un régime beaucoup plus sévère, avec un taux de 7,5%, s’applique aux sociétés établies dans des juridictions dites ‘liste noire’.
En cas de revente, la question de la plus‑value se pose. Le mécanisme est le suivant:
La plus-value brute se calcule en soustrayant du prix de vente le prix d’acquisition corrigé et les frais déductibles (IMT, droits de timbre, frais de notaire, commissions, travaux avec factures, etc.). Depuis 2023, seulement 50% de la plus-value nette est intégrée au revenu imposable, soumis aux taux progressifs de l’IRS. À noter : Madère applique des barèmes d’imposition légèrement plus bas que le continent portugais.
Pour les non‑résidents, la loi a été alignée suite à des décisions de la Cour constitutionnelle et de la Cour de justice de l’UE qui jugeaient discriminatoire le régime antérieur (imposition à 28 % de 100 % de la plus‑value). En pratique, l’administration calcule un taux effectif en tenant compte de votre revenu mondial, puis l’applique à la moitié de la plus‑value portugaise.
Les résidents fiscaux peuvent, dans certains cas, être exonérés ou bénéficier d’un report d’imposition s’ils réinvestissent le produit de la vente de leur résidence principale dans une nouvelle résidence principale dans un délai déterminé (24 mois avant, 36 mois après la vente), que ce soit au Portugal ou dans un autre pays de l’UE/EEE. Des règles spécifiques existent également pour les plus de 65 ans qui réinvestissent dans un produit de retraite.
Les biens acquis avant le 1er janvier 1989 sont exonérés de taxe sur la plus‑value.
Location, revenu locatif et imposition
Nombre d’étrangers achètent à Madère avec l’idée de louer leur bien, que ce soit à l’année ou en courte durée. L’île bénéficie d’un flux touristique important, ce qui peut se traduire par des rendements bruts de 5 à 10 % du prix dans les zones les plus tendues.
Sur le plan fiscal:
Les non-résidents sont imposés à un taux forfaitaire de 28 % sur les loyers, après déduction de charges autorisées (frais de gestion, travaux, assurances). Les résidents fiscaux peuvent opter soit pour ce même taux forfaitaire de 28 %, soit pour l’intégration des revenus locatifs à leur revenu global, soumis alors au barème d’imposition progressif.
Les règles sont plus complexes pour les biens déclarés en Alojamento Local (location touristique type Airbnb) et la revente de ces biens: une partie de la plus‑value peut être traitée comme revenu professionnel (catégorie B) et ne pas bénéficier de l’exonération de 50 %. Une cessation d’activité trois ans avant la vente est parfois nécessaire pour revenir au régime classique.
Là encore, un conseil fiscal personnalisé s’impose si l’objectif est clairement l’investissement locatif.
Coût de la vie, rendement et réalité quotidienne
Acheter à Madère, ce n’est pas seulement comparer des prix au mètre carré. C’est aussi intégrer le coût de la vie générale et le niveau des loyers si l’on vise une rentabilité.
Les données disponibles indiquent que: les tendances actuelles du marché sont favorables à une croissance continue.
Le coût de la vie au Portugal est en moyenne 37 % inférieur à celui des États‑Unis.
Pour un investisseur, cela signifie que les rendements bruts sont attractifs mais que l’accès à un bien bien placé devient coûteux, et que la pression à la hausse sur les prix pourrait se poursuivre, avec tous les risques associés aux marchés en tension: rareté de l’offre, concurrence entre acheteurs, possible saturation de certains segments touristiques.
Acheter à distance: la procuration comme outil clé
Beaucoup d’acheteurs étrangers ne peuvent pas se déplacer plusieurs fois à Madère. La bonne nouvelle est que tout le processus peut, en théorie, être réalisé à distance, grâce à une Procuração (procuration) accordée à votre avocat ou représentant.
Cette procuration doit:
Pour être valable, une procuration pour une transaction immobilière au Portugal doit : être rédigée en des termes précis listant les pouvoirs accordés (signature du CPCV, représentation auprès des impôts, signature de l’acte, etc.) ; être signée devant un notaire dans votre pays d’origine ; être légalisée par une apostille de La Haye ; être, si nécessaire, accompagnée d’une traduction certifiée en portugais ; et enfin, être enregistrée au Portugal pour pouvoir être utilisée.
Une fois ce mandat en place, votre avocat peut signer tous les documents en votre nom, payer les taxes depuis votre compte local, et finaliser l’achat. Vous recevez les scans des documents et les originaux ultérieurement.
C’est cette possibilité qui permet à des investisseurs d’acquérir un bien à Madère tout en résidant à plein temps dans un autre pays, en ne se déplaçant parfois qu’une seule fois pour choisir le bien, voire en s’appuyant sur des visites virtuelles.
Résidence, Golden Visa et autres statuts: où en est‑on?
Pendant longtemps, un des moteurs majeurs de l’investissement étranger au Portugal a été le programme de résidence par investissement, plus connu sous le nom de Golden Visa. L’investissement immobilier direct faisait partie des voies d’accès les plus populaires, y compris à Madère qui bénéficiait de conditions plus souples que Lisbonne ou Porto pour certaines périodes.
Depuis octobre 2023, cette porte est fermée: l’achat d’un bien immobilier, même à Madère, ne donne plus droit à un Golden Visa. Le programme existe toujours, mais recentré sur d’autres voies:
– Fonds d’investissement éligibles (minimum 500 000 €).
– Création ou capitalisation d’entreprise et emplois.
– Financement de recherche scientifique.
– Soutien à la culture et au patrimoine, à partir de 250 000 €.
Pour un étranger souhaitant acquérir un bien immobilier à Madère et obtenir un droit de séjour, il existe des alternatives au programme de résidence habituel. Par exemple, l’investissement dans des projets d’intérêt public ou la création d’entreprise peut ouvrir des voies d’accès à un titre de séjour, en complément ou en dehors d’un achat immobilier classique.
– Le visa D7 (revenus passifs), adapté aux retraités ou personnes avec revenus stables provenant de l’étranger.
– Le visa D8 (digital nomad), pour les travailleurs à distance avec un certain niveau de revenus.
– Les visas de travail classiques, les statuts d’étudiant, etc.
Mais dans tous les cas, l’achat immobilier est un élément qui peut renforcer un dossier (preuve d’ancrage, etc.), pas un motif suffisant en soi.
En résumé: une procédure claire, mais un environnement exigeant
Acheter un bien immobilier à Madère en tant qu’étranger est, juridiquement, relativement simple: pas de quotas, pas de restrictions de nationalité, un cadre protecteur et modernisé (réforme SIMPLEX, service “Casa Pronta”), des banques habituées aux non‑résidents. Les grandes étapes sont bien balisées:
1. Obtenir un NIF. 2. Ouvrir un compte bancaire. 3. S’entourer d’un avocat et, idéalement, d’un agent fiable. 4. Définir un budget intégrant taxes et frais (6 à 11 % en plus du prix). 5. Trouver le bien, négocier et signer un CPCV avec dépôt. 6. Laisser l’avocat réaliser la due diligence juridique, et la banque l’expertise. 7. Signer l’acte chez le notaire, payer IMT, droit de timbre, et enregistrer le bien. 8. Gérer ensuite IMI, éventuelle AIMI, et la fiscalité des loyers ou de la plus‑value à la revente.
La complexité vient moins de la procédure elle‑même que de la combinaison de facteurs:
– Un marché en tension, avec hausse des prix et des loyers.
– Une fiscalité qui varie selon le type de bien, l’usage (résidence principale ou non), votre statut de résidence fiscale, l’éventuel recours à la location touristique ou à une structure sociétaire.
– Des démarches bancaires parfois longues pour les non‑résidents.
– La nécessité de sécuriser la transaction à distance, avec des documents étrangers à faire traduire, certifier et apostiller.
Avec une préparation sérieuse, un encadrement professionnel compétent et une compréhension claire des chiffres, acheter à Madère peut toutefois s’avérer être une opération solide: pour y vivre, pour y passer plusieurs mois par an, ou comme pilier d’une stratégie d’investissement européenne à long terme.
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