Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Madère est en train de devenir l’un des terrains de jeu fiscaux les plus intéressants d’Europe pour les investisseurs immobiliers. L’île cumule en effet trois atouts rarement réunis au sein de l’Union européenne : un cadre juridique ultra sécurisé (droit portugais et européen), un régime fiscal régional clairement assumé comme « pro‑investisseurs », et une économie tournée vers l’international grâce au Madeira International Business Centre (MIBC), la zone franche officielle de l’archipel.
Derrière son paysage naturel, Madère dispose d’un système fiscal sophistiqué conçu pour attirer les capitaux et les résidents aisés, en parfaite conformité avec les règles européennes. Pour un investisseur immobilier (particulier fortuné, family office ou société patrimoniale), l’île propose une gamme d’avantages fiscaux rarement égalée au sein de l’Union européenne.
Un cadre fiscal autonome… mais 100 % européen
Madère est une région autonome du Portugal, intégrée au plein titre dans l’Union européenne et l’OCDE. Son régime fiscal spécifique a été approuvé pour la première fois par la Commission européenne à la fin des années 1980, puis régulièrement prolongé. Il ne s’agit pas d’un « paradis fiscal » au sens classique du terme : le dispositif est expressément reconnu comme une aide d’État à finalité régionale, encadrée par le droit européen (notamment l’article 349 du TFUE et le règlement d’exemption par catégorie).
Pour un investisseur immobilier international, structurer un patrimoine via Madère ne constitue pas un schéma exotique contesté. Ce dispositif repose sur le droit portugais, les directives de l’Union européenne et bénéficie du réseau de près de 80 conventions de non-double imposition signées par le Portugal.
La pierre angulaire de ce dispositif pro‑business est le Madeira International Business Centre (MIBC), parfois appelé Free Trade Zone ou International Business Centre of Madeira. C’est cette zone qui concentre les principaux avantages de fiscalité directe pour les sociétés – y compris celles qui détiennent et gèrent des actifs immobiliers.
Acheter de l’immobilier à Madère : les grands impôts à connaître
Avant même d’optimiser, il faut comprendre la grille de base. Toute acquisition immobilière à Madère fait intervenir trois couches fiscales principales : l’IMT (droit de mutation), le timbre (Imposto do Selo) et l’IMI (taxe foncière). S’y ajoute, pour les patrimoines élevés, un impôt supplémentaire sur la propriété (AIMI).
À l’achat : IMT et droit de timbre
L’IMT, l’équivalent portugais des droits de mutation, est un impôt progressif calculé sur le prix d’achat ou la valeur fiscale (VPT), en retenant la plus élevée des deux. Ses taux varient en fonction de la destination du bien (résidence principale, secondaire, investissement locatif, rural, commercial) et de sa valeur.
À Madère, les barèmes sont similaires à ceux du continent mais avec une particularité clé : une réduction automatique de 30 % sur les taux d’IMT, ce qui rend chaque tranche plus douce que sur le mainland. Pour une résidence principale, les seuils actualisés prévoient, par exemple, une exonération totale jusqu’à un certain niveau de prix, puis des taux marginaux progressifs pouvant aller jusqu’à 7,5 % pour les biens les plus chers.
Toute transaction immobilière supporte un droit de timbre de 0,8 % sur le prix ou la VPT, au montant le plus élevé.
Là où Madère se distingue vraiment, c’est par les nombreuses exemptions ciblées. Les primo‑accédants âgés de 18 à 35 ans, achetant leur résidence principale, peuvent bénéficier d’une exonération totale d’IMT et de timbre jusqu’à un plafond de valeur, avec un allègement partiel au‑delà. Les acquisitions dans le cadre de projets de réhabilitation urbaine peuvent également être totalement exonérées d’IMT, à condition de lancer les travaux dans les trois ans.
Chaque année : IMI et AIMI
Une fois propriétaire, l’investisseur est redevable de l’IMI, la taxe foncière municipale. Elle est calculée sur la valeur fiscale (VPT) du bien, généralement inférieure au prix de marché. À Madère, les taux d’IMI pour les immeubles urbains s’échelonnent en principe entre 0,3 % et 0,45 % (avec quelques cas jusqu’à 0,5 %), tandis que les bâtiments ruraux sont taxés à 0,8 %. L’île applique en outre une réduction automatique de 30 % sur les taux, ce qui la rend structurellement plus attractive que le continent pour la détention de biens de valeur.
Les municipalités peuvent accorder des exonérations temporaires d’IMI, notamment pour :
– une première résidence principale jusqu’à un certain VPT ;
– les logements neufs ou réhabilités destinés à l’habitation principale ou à la location longue durée ;
– les ménages à faibles revenus (sous certains seuils de revenu et de valeur taxable).
Pour les patrimoines immobiliers importants, intervient l’AIMI, une surtaxe nationale assimilable à un impôt sur la fortune immobilière. Elle s’applique sur la somme des VPT des biens résidentiels et terrains à bâtir :
– avec un abattement de 600 000 € pour chaque personne physique (1,2 M€ pour un couple déclarant conjointement) ;
– à des taux progressifs de 0,7 %, 1 % puis 1,5 % au‑delà de certains seuils ;
– au taux de 0,4 % pour les sociétés, mais sans abattement.
Les personnes morales situées dans des juridictions dites à fiscalité privilégiée sont, elles, frappées d’un taux confiscatoire de 7,5 %. À l’inverse, les immeubles à usage industriel, commercial ou de services sont exclus de l’AIMI, ce qui protège de nombreux actifs d’exploitation.
Fiscalité à la revente : plus‑values immobilières
Lors d’une cession, la plus‑value est calculée en retranchant du prix de vente le prix d’acquisition, les frais d’achat (IMT, timbre, notaire, enregistrement) et certains travaux de rénovation qualifiés. En cas de détention de plus de deux ans, le prix d’acquisition est revalorisé par un coefficient d’inflation, ce qui réduit mécaniquement la base taxable.
Pour les résidents fiscaux au Portugal (y compris à Madère), seule la moitié de la plus-value nette est intégrée dans le revenu imposable et soumise au barème progressif de l’IRS (avec un taux maximum régional inférieur à Madère). Suite à une décision de la Cour de justice de l’UE imposant l’égalité de traitement, les non-résidents sont théoriquement soumis au même mécanisme : imposition de 50 % du gain au barème progressif. Cependant, certains textes et pratiques mentionnent encore un taux forfaitaire de 28 % sur l’intégralité du gain pour les non-résidents, rendant un conseil fiscal individualisé nécessaire en pratique.
Deux grandes catégories d’exonération sont particulièrement stratégiques pour l’investisseur :
– l’exonération pour réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, applicable aux résidents et – point important – aux non‑résidents dont la famille vit au Portugal, y compris à Madère ;
– l’exonération totale pour les biens acquis avant 1989, ainsi que certaines situations de terrains reçus par donation ou succession très ancienne.
L’exception majeure : la réinvestition de la résidence principale
Un élément de droit portugais joue un rôle décisif dans la planification immobilière patrimoniale : la possibilité d’effacer totalement la plus‑value sur la vente d’une résidence principale à condition de réinvestir le produit de cession dans une nouvelle résidence principale.
Ce régime est détaillé dans l’article 10 du Code de l’IRS et a fait l’objet d’une interprétation officielle récente (avis contraignant n° 28272 de 2025) qui confirme qu’un non‑résident peut également en bénéficier.
Conditions à respecter
Pour que l’exonération s’applique, plusieurs conditions cumulatives sont exigées :
Pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, plusieurs conditions strictes doivent être réunies. Le bien vendu doit avoir été la résidence principale du foyer pendant au moins 12 mois avant la vente. Le produit de la vente doit être réinvesti dans l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un autre logement destiné à devenir la nouvelle résidence principale. Ce réinvestissement doit intervenir dans un délai précis : entre 24 mois avant la vente et 36 mois après. Le nouveau logement doit effectivement devenir la résidence principale dans les 12 mois suivant la fin de cette période. Enfin, l’intention de réinvestir doit être déclarée dans la déclaration d’impôt (modèle 3) de l’année de la vente.
Particularité confirmée par l’avis 28272/2025 : l’obligation de résidence peut être remplie soit par le contribuable lui‑même, soit par son foyer. Concrètement, un non‑résident fiscal dont la famille habite à Funchal peut vendre l’appartement familial, réaliser une plus‑value importante, et la neutraliser fiscalement en réinvestissant dans une autre résidence principale pour la famille, à Madère ou ailleurs dans l’UE/EEE. Pour des investisseurs mobiles – cadres expatriés, entrepreneurs internationaux – cette souplesse ouvre des marges de manœuvre considérables.
La location : fiscalité des loyers à Madère
Un investisseur immobilier s’intéresse rarement à la seule plus‑value ; la rentabilité locative est tout aussi déterminante. Là encore, Madère applique les règles portugaises, mais dans un environnement où certains régimes préférentiels restent accessibles plus facilement que sur le continent, notamment pour la location de courte durée.
Revenus locatifs classiques
Par défaut, les loyers perçus à titre privé sont taxés à un taux forfaitaire de 28 %, prélevé au moment de la déclaration annuelle. Le propriétaire peut toutefois opter pour l’intégration de ces revenus dans son revenu global, soumis au barème progressif de l’IRS, ce qui peut être avantageux pour des foyers faiblement imposés.
Un régime fiscal simplifié permet, dans certains cas, de n’imposer qu’une fraction des loyers perçus (par exemple 35% pour certaines locations de logements), réduisant ainsi le taux d’imposition effectif.
Les baux d’habitation signés ou renouvelés après octobre 2023 peuvent, sous conditions, bénéficier d’un taux réduit de 25 % au lieu de 28 %. Les loyers issus de biens réhabilités dans des zones de rénovation urbaine peuvent, eux, être taxés à un taux ultra préférentiel de 5 % pour les résidents, ce qui est particulièrement attractif pour des stratégies de « buy‑to‑renovate ».
Location courte durée et licences AL
Alors que plusieurs grandes villes du continent ont drastiquement limité l’octroi de licences d’hébergement local (Alojamento Local, AL), Madère conserve une approche plus ouverte. Il reste possible d’obtenir une licence AL pour des appartements (avec accord de copropriété) et, en pratique, les maisons individuelles obtiennent leur licence sans difficulté majeure.
Fiscalement, les revenus issus de l’auto-location (AL) sont traités soit comme des revenus immobiliers classiques, soit comme des revenus d’activité (catégorie B), selon la structure juridique choisie. Certains régimes simplifiés, comme la micro-entreprise, permettent de ne déclarer qu’une partie du chiffre d’affaires (par exemple 35% ou 50%) comme revenu imposable. Ce mécanisme d’abattement peut réduire significativement le taux d’imposition effectif, parfois bien en dessous du taux forfaitaire de 28%.
L’IMI, l’IMT et les remises : Madère plus douce que le continent
L’une des forces de Madère, pour un investisseur patrimonial, tient à la combinaison de trois facteurs : une réduction automatique de 30 % des barèmes d’IMT et d’IMI par rapport au mainland, des exonérations ciblées pour certaines opérations immobilières, et la possibilité – via le MIBC – d’obtenir des remises supplémentaires allant jusqu’à 80 % pour des sociétés licenciées.
Un tableau permet de visualiser les ordres de grandeur, hors régimes spéciaux :
| Impôt immobilier | Taux / règle à Madère (hors MIBC) | Particularités notables |
|---|---|---|
| IMT – Résidence principale | Barème progressif, 0 % à 7,5 % (‑30 % vs continent) | Exonération jusqu’à un certain seuil ; réductions jeunes acheteurs |
| IMT – Rural/commercial | 5 % (rural), 6,5 % (commercial) | Barème spécifique, sans progressivité |
| Droit de timbre – achat | 0,8 % | Sur prix ou VPT, valeur la plus élevée |
| IMI – Urbain | 0,3 % à 0,45 % (après réduction régionale) | Exonérations temporaires et permanentes possibles |
| IMI – Rural | 0,8 % | Taux uniforme |
| AIMI | 0,7 % à 1,5 % (personnes physiques), 0,4 % (sociétés) | Abattement individuel de 600 000 € |
Ce socle, déjà compétitif, devient encore plus avantageux si l’on mobilise les régimes spéciaux que Madère a mis en place pour attirer les investissements productifs, en particulier via le MIBC.
Le MIBC : la clé pour industrialiser une stratégie immobilière
Pour un investisseur qui ne se contente pas d’acheter un ou deux appartements mais envisage de structurer une activité plus large – portefeuille locatif significatif, opérations de promotion, détention internationale d’actifs – le Madeira International Business Centre joue un rôle central.
Un taux d’IS à 5 % sur les activités internationales
Les sociétés licenciées dans le MIBC bénéficient d’un taux d’impôt sur les sociétés de 5 % sur leurs bénéfices éligibles. Cet avantage, qui place Madère parmi les juridictions les plus « light » de l’UE, est garanti pour les entreprises qui obtiennent leur licence jusqu’au 31 décembre 2026, avec application jusqu’à fin 2028, et une prolongation du régime global jusqu’en 2033 étant déjà actée au niveau de principe.
Ce taux de 5 % s’applique aux profits tirés d’activités internationales : opérations avec des contreparties non résidentes ou avec d’autres sociétés du MIBC. Les revenus provenant d’activités domestiques au Portugal (hors MIBC) restent imposés au taux régional normal (autour de 13–14 % selon les années).
Conditions de substance : jobs et investissement minimum
L’accès au régime n’est pas automatique ; il suppose de démontrer une vraie présence économique à Madère. Deux voies principales sont prévues :
Investissement minimum en immobilisations requis sur deux ans pour la Voie A du statut de Jeune Entreprise Innovante.
Dans tous les cas, la société doit disposer d’une structure matérielle et humaine réellement implantée sur l’île, les salariés étant soumis aux cotisations sociales portugaises. Pour un véhicule immobilier gérant un parc de biens, ces conditions sont souvent compatibles avec l’embauche d’un directeur local et de quelques profils administratifs ou techniques.
Plafonds de bénéfices éligibles à 5 %
La réduction à 5 % ne s’applique pas de manière illimitée. Elle est plafonnée en fonction du nombre d’emplois créés, selon une grille précise :
| Nombre d’emplois créés | Plafond annuel de bénéfices au taux de 5 % |
|---|---|
| 1 à 2 | 2,73 M€ |
| 3 à 5 | 3,55 M€ |
| 6 à 30 | 21,87 M€ |
| 31 à 50 | 35,54 M€ |
| 51 à 100 | 54,68 M€ |
| Plus de 100 | 205,50 M€ |
Au‑delà de ces montants, les bénéfices supplémentaires sont imposés au taux normal de la région. Un second plafonnement existe : le montant global de l’avantage ne peut pas dépasser un pourcentage de la valeur ajoutée, de la masse salariale ou du chiffre d’affaires réalisés à Madère (20,1 %, 30,1 % et 15,1 % respectivement). Ces garde‑fous assurent la conformité du régime aux règles européennes d’aides d’État.
Avantages immobiliers spécifiques pour les sociétés MIBC
Pour un véhicule qui détient ou exploite de l’immobilier, les atouts du MIBC ne se limitent pas à l’impôt sur les sociétés. Le régime prévoit, pour les sociétés licenciées utilisant des biens à Madère pour leurs besoins d’activité :
Les Membres de l’Industrie des Biens de Capital (MIBC) bénéficient d’incitations fiscales majeures sur les biens immobiliers liés à leur activité.
Une réduction pouvant aller jusqu’à 80 % sur l’IMI due sur les biens immobiliers de l’entreprise.
Une réduction jusqu’à 80 % sur l’IMT lors de l’acquisition d’immeubles pour l’implantation de l’entreprise.
Une exonération de 80 % de droit de timbre sur les actes et contrats, si l’autre partie est non résidente ou également MIBC.
Une réduction équivalente (jusqu’à 80 %) sur les surtaxes municipales et régionales applicables.
Concrètement, une société de gestion ou de promotion immobilière correctement structurée dans le MIBC peut non seulement réduire à 5 % la fiscalité sur ses profits internationaux, mais aussi amputer très significativement ses coûts d’acquisition et de détention de l’immobilier d’exploitation local.
Dividendes, intérêts et plus‑values : un schéma de sortie optimisé
Le MIBC est conçu pour être attractif non seulement au niveau de la société, mais aussi au niveau des actionnaires non résidents. Sous réserve qu’ils ne résident pas dans une juridiction « liste noire », ces derniers bénéficient :
Les actionnaires peuvent bénéficier d’une exonération totale de retenue à la source sur les dividendes perçus, d’une exonération sur les intérêts et redevances reçus de la société, ainsi que d’une exonération de plus-value sur la vente de leurs titres. Toutefois, cette dernière exonération ne s’applique pas si la société détient principalement des immeubles situés au Portugal.
Du côté de la société, le régime de participation‑exonération portugais s’applique aux dividendes provenant de filiales qualifiées et aux plus‑values de cession de ces filiales (participation d’au moins 10 % détenue au moins 12 mois, société non située en territoire à fiscalité privilégiée). Pour un groupe immobilier paneuropéen, Madère peut ainsi servir de tête de pont européenne, agrégant les flux de dividendes et de plus‑values dans un environnement fiscal domestique à 5 % sur les bénéfices d’exploitation.
La fiscalité personnelle : NHR, IFICI et régime régional
Au‑delà de la détention via société, nombre d’investisseurs immobiliers choisissent de s’installer eux‑mêmes sur l’île. Cela leur permet de cumuler les avantages liés à la fiscalité des revenus et ceux appliqués à leur patrimoine immobilier.
Un barème d’IRS plus doux que sur le continent
Madère applique le Code général de l’IRS, mais ajuste ses taux à la baisse par rapport au Portugal continental. Les tranches d’imposition couvrent toujours un spectre progressif, mais le taux marginal maximal régional est programmé pour être significativement inférieur à celui du mainland, qui culmine à 48 %. Cela signifie que, pour un résident à hauts revenus, le coût marginal de l’agrégation des loyers ou de certaines plus‑values dans le revenu global peut être sensiblement réduit en choisissant Madère comme domicile fiscal plutôt que Lisbonne ou Porto.
Régimes spéciaux pour nouveaux résidents : NHR et IFICI
Le célèbre régime des Résidents Non Habituels (NHR), qui a longtemps permis de bénéficier d’un taux de 20 % sur certains revenus portugais à haute valeur ajoutée et d’exonérations quasi totales sur de nombreux revenus étrangers, a été fermé aux nouveaux candidats. Cependant, les personnes déjà inscrites continuent d’en bénéficier pour la durée prévue (10 ans), y compris si elles résident à Madère.
Le Portugal a introduit un nouveau régime fiscal incitatif, l’Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFIIC), communément appelé NHR 2.0. Il s’adresse aux professionnels exerçant dans des secteurs d’activité ciblés.
Ce régime s’applique aux professionnels œuvrant dans les domaines de la recherche, de l’innovation et des technologies.
Le dispositif officiel se nomme Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFIIC).
Il est souvent désigné sous le nom de NHR 2.0 ou simplement IFICI dans le langage courant.
– un taux d’IRS de 20 % sur les rémunérations de source portugaise liées aux activités éligibles, pendant jusqu’à dix ans ;
– une exonération très large des revenus de source étrangère (dividendes, intérêts, loyers…), hors juridictions à fiscalité privilégiée.
Pour un entrepreneur ou un cadre supérieur qui s’installe à Madère, investit dans des biens locaux et conserve un portefeuille financier à l’étranger, le régime fiscal résidentiel non habituel (RNH) peut réduire significativement la fiscalité sur les revenus professionnels générés au Portugal et sur les revenus patrimoniaux (tels que les dividendes, intérêts ou plus-values) provenant de sources étrangères.
Rénovation et réhabilitation : des carottes fiscales puissantes
La fiscalité madérienne ne se contente pas de favoriser la détention longue ; elle pousse clairement à la réhabilitation du parc existant. Pour un investisseur ciblant des opérations de rénovation dans des zones urbaines ou sur des bâtiments anciens, la combinaison des incitations est particulièrement généreuse.
Allègements sur IMT et IMI
Lorsqu’un bien est acquis en vue d’une réhabilitation dans un périmètre de rénovation urbaine, plusieurs avantages peuvent s’appliquer :
L’achat d’un bien à réhabiliter ouvre droit à une exonération de l’IMT, sous condition d’engager les travaux dans les trois ans. Après achèvement des travaux, le bien bénéficie d’une exonération d’IMI pendant trois ans, renouvelable pour cinq années supplémentaires si le bien est loué en logement permanent ou utilisé comme résidence principale. Ces avantages sont conditionnés au maintien de l’affectation du bien : tout changement d’usage dans les six ans entraîne la perte des exonérations.
Ces dispositifs réduisent brutalement le coût de portage d’un projet de rénovation, surtout dans les premières années où les loyers ou la valorisation ne compensent pas encore totalement l’investissement.
Fiscalité préférentielle à la revente et à la location
Les résidents fiscaux qui revendent pour la première fois un immeuble après travaux dans une zone de réhabilitation peuvent, selon les cas, être imposés sur la plus‑value à un taux autonome de 5 % seulement, au lieu du barème progressif. De même, les loyers issus de biens réhabilités situés en zone de rénovation urbaine peuvent être taxés à 5 %, ce qui accroît significativement la rentabilité nette après impôt.
Un investisseur structurant une série de projets ‘acheter‑rénover‑louer’ ou ‘acheter‑rénover‑revendre’ dans les zones éligibles de Madère peut bénéficier d’un montage fiscal combinant des avantages spécifiques.
– exonérations d’IMT et d’IMI ;
– TVA réduite (6 % au lieu du taux normal sur certains travaux) ;
– taux ultra réduits de 5 % sur les loyers et/ou plus‑values de première cession.
Capital gains et non‑résidents : égalisation et opportunités
La fiscalité des plus‑values immobilières des non‑résidents a longtemps été un point de tension au Portugal. Historiquement, ils étaient taxés à 28 % sur 100 % du gain, alors que les résidents ne voyaient que 50 % de leur plus‑value intégrée à un barème progressif. Une décision de la Cour de justice de l’UE a jugé cette différence discriminatoire, forçant Lisbonne à aligner progressivement les règles.
Dans les textes les plus récents, on retrouve deux approches :
Pour les non-résidents de l’UE/EEE, 50 % du gain est taxé au barème de l’impôt sur le revenu.
Pour l’investisseur immobilier visant Madère, cette zone grise signifie surtout une chose : la structuration et le choix du statut fiscal (résident vs non‑résident, NHR/IFICI ou non) peuvent faire varier l’impôt sur la plus‑value dans des proportions importantes. Dans plusieurs cas, l’installation comme résident à Madère quelques années avant une cession majeure – en profitant au passage d’un régime personnel avantageux – peut s’avérer une stratégie globale bien plus efficiente que de rester non‑résident.
Comparer un investissement direct et via société MIBC
Un investisseur qui envisage de bâtir un portefeuille significatif à Madère se trouve face à un choix structurant : détenir en direct, à titre privé, ou faire porter ses actifs par une société, potentiellement licenciée dans le MIBC. Les deux voies ont leurs mérites.
Détention directe
Elle reste pertinente pour un patrimoine limité ou lorsque l’investisseur recherche une grande simplicité administrative. Les plus‑values sont soumises au régime des particuliers (50 % au barème), les loyers à 28 % (avec quelques options d’agrégation). L’IMT et l’IMI sont réglés selon les barèmes de base, avec la possibilité d’exploiter les régimes de résidence principale, les exonérations jeunes acheteurs et les remises pour réhabilitation.
La détention directe d’un bien permet de bénéficier pleinement du régime d’exonération pour réinvestissement de la résidence principale. Cet avantage s’applique même si le contribuable ne réside pas personnellement à Madère, pourvu que sa famille y habite.
Détention via société MIBC
Elle prend tout son sens dès que l’activité devient entrepreneuriale : multipropriété locative, co‑investissement, structuration internationale. Une société MIBC :
Ce régime fiscal spécifique offre plusieurs bénéfices majeurs : il permet de réduire l’impôt sur les sociétés à 5% sur les profits internationaux, allège considérablement l’IMI, l’IMT et le timbre sur les biens d’exploitation, autorise le rapatriement de dividendes vers des actionnaires non-résidents sans retenue à la source, et offre la participation-exonération pour les filiales.
En contrepartie, il faut accepter des exigences de substance (emplois, investissement), des plafonds de bénéfices à 5 %, et une gouvernance formalisée (comptabilité selon les normes portugaises, déclarations périodiques, etc.).
Pour un groupe qui détient des actifs dans plusieurs pays, Madère peut servir de hub européen : les flux de loyers et de plus‑values de différents marchés remontent vers une holding MIBC à faible IS, qui réinvestit ensuite ou distribue aux actionnaires dans des pays ayant des conventions favorables avec le Portugal.
Une fiscalité « pro‑réinvestissement » plutôt que « anti‑riches »
À la lecture détaillée des dispositifs, une constante se dégage : le système portugais et madérien ne cherche pas tant à surtaxer la richesse immobilière qu’à orienter son usage. Il est possible, bien sûr, de payer des montants significatifs d’impôt si l’on accumule des biens résidentiels haut de gamme sans les exploiter (AIMI, IMI, plus‑values). Mais les règles les plus puissantes sont toutes tournées vers le soutien :
Les investissements à Madère se traduisent par plusieurs effets concrets : le réinvestissement dans une nouvelle résidence principale, la réhabilitation des centres urbains, la création d’emplois et de substance économique réelle via des projets comme le MIBC (Madeira International Business Centre) et des zones industrielles, ainsi que par l’internationalisation d’entreprises choisissant Madère comme base opérationnelle.
Pour l’investisseur immobilier, cela implique que la fiscalité maximale intervient lorsque le capital reste « paresseux » (biens vacants, non réinvestis, détention passive de titres sans stratégie claire). À l’inverse, chaque fois que le capital est remis au travail dans l’île ou dans l’UE – qu’il s’agisse de rénover, de densifier, de développer une activité de location structurée ou de créer des emplois – la fiscalité se détend de manière spectaculaire.
Conclusion : Madère, laboratoire fiscal au cœur de l’UE
Madère occupe aujourd’hui une position singulière : celle d’un laboratoire fiscal agressivement compétitif, mais pleinement intégré à l’architecture juridique et politique de l’Union européenne. Pour un investisseur immobilier, c’est un environnement rare où l’on peut :
En tant qu’étranger, il est possible d’acheter sans restriction à Madère et de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. Cela inclut des droits de mutation et une taxe foncière inférieurs à ceux du continent portugais, ainsi que l’accès à des régimes de défiscalisation des plus-values par réinvestissement. Il est également possible de structurer une activité professionnelle via une société soumise à seulement 5% d’impôt sur les sociétés dans le MIBC (Madère International Business Centre), avec des allègements significatifs sur l’IMI (impôt municipal sur l’immobilier), l’IMT (impôt municipal sur les transactions) et les droits de timbre. L’optimisation de la taxation des dividendes, intérêts et plus-values pour les actionnaires non-résidents est une autre possibilité. Enfin, en devenant résident, on peut bénéficier d’un impôt sur le revenu personnel allégé et de régimes fiscaux spéciaux pour nouveaux résidents.
Cette combinaison fait de Madère un candidat sérieux pour figurer dans la « boîte à outils » de tout investisseur international à la recherche d’une base européenne pour sa stratégie immobilière. La clé, toutefois, est de considérer la fiscalité non comme un but en soi, mais comme un levier à intégrer dans une approche globale : choix du statut (résident ou non), arbitrage entre détention directe et via société, calendrier des cessions, recours aux programmes de réhabilitation, articulation avec les conventions fiscales internationales.
Dans ce jeu de construction, Madère ne fournit pas un tour de magie, mais un ensemble de pièces très bien pensées. Aux investisseurs, ensuite, de les assembler avec méthode.
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