Les projets de développement urbain à venir à Madère

Publié le 21 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Entre grandes opérations immobilières, modernisation des mobilités, transition énergétique et nouveaux outils de planification, Madère entre dans une phase de transformation urbaine particulièrement dense. Derrière les grues et les chantiers, c’est un véritable changement de modèle qui se dessine : densifier sans défigurer, accueillir de nouveaux habitants et visiteurs sans sacrifier le paysage, moderniser les infrastructures tout en renforçant la résilience climatique.

Ce panorama propose une lecture structurée de ces développements urbains à venir à Madère, en s’appuyant sur les données les plus récentes disponibles.

Une armature de plans pour encadrer le développement

Avant de parler grues et béton, il faut rappeler à quel point Madère est aujourd’hui sur‑encadrée par les documents de planification. L’urbanisme de demain ne se conçoit pas en dehors de ces cadres, qui orientent la localisation des projets, leur densité, mais aussi leurs contraintes environnementales.

Le socle juridique régional est posé par le Décret législatif régional n° 18/2017/M, qui définit les bases de la politique du sol, de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme dans la Région autonome de Madère. Il s’articule avec la loi‑cadre nationale (Loi n° 31/2014) et avec les textes plus anciens qui ont façonné la planification insulaire, comme le POTRAM (Plan d’Occupation du Territoire de la Région Autonome de Madère) approuvé en 1995.

Autour de ce tronc commun, une constellation de plans thématiques influence directement les projets urbains :

À l’échelle locale, chaque municipalité dispose de son PDM (Plano Diretor Municipal), véritable clé d’entrée pour tout projet de construction ou de reconversion. Le PDM de Ponta do Sol, par exemple, illustre ce degré de finesse : zonage détaillé (urbain, agricole, forestier, domaines aquatiques, équipements), cartes de contraintes (risques, servitudes administratives, zones protégées), règles précises sur les indices de construction, hauteurs, usages permis et interdits.

Madère ne peut pas, de facto, se développer « au fil des opportunités » : qu’il s’agisse d’un grand ensemble résidentiel de luxe à Funchal, d’un lotissement abordable en périphérie ou d’un nouvel hôtel en centre‑ville, la compatibilité avec cette architecture réglementaire constitue le premier filtre.

Funchal, laboratoire de la nouvelle ville madérienne

Avec plus de cinq siècles d’histoire et un centre historique complexe, Funchal concentre une grande partie des projets et des enjeux. La ville est à la fois capitale politique, hub économique, vitrine touristique et terrain d’expérimentation de la transition urbaine.

Réinventer le centre par la réhabilitation

Longtemps, Funchal s’est étendue en s’appuyant sur des plans successifs (Ventura Terra, Carlos Ramos, puis le plan directeur des années 1965‑1970) qui ont ouvert de grandes avenues, restructuré la zone portuaire et accompagné la motorisation. Aujourd’hui, le défi s’est déplacé : il ne s’agit plus de conquérir du foncier, mais de requalifier l’existant, en particulier le cœur de ville.

La municipalité a ainsi lancé le programme « Cidade com Vida », qui délimite une Aire de régénération urbaine couvrant une grande partie du centre et des noyaux historiques (Sé, São Pedro, Santa Maria). Près de 1 934 bâtiments y sont éligibles à des incitations pour la réhabilitation, notamment dans les secteurs les plus anciens.

L’objectif est double : enrayer la dégradation d’un parc bâti dont une fraction significative est en mauvais état, et ramener des résidents permanents dans un centre trop dépendant du tourisme et des activités nocturnes. La révision annoncée de la réglementation municipale sur le bruit et les horaires des établissements de la Zona Velha va clairement dans ce sens : conserver le dynamisme économique, mais rendre la vie compatible avec l’habitat.

Une vague de projets immobiliers en centre et proche centre

Sur ce socle réglementaire viennent se greffer une série de projets privés qui redessinent la ville, surtout dans les quartiers centraux et para‑centraux.

Parmi les plus emblématiques :

– Ferreiros Residences, dans le centre historique : un projet haut de gamme porté par Yard Properties, avec 14 appartements (T1 entre 70,9 et 85,9 m², T2 entre 118,3 et 208,85 m²), piscine privée, stationnement et espaces communs. Investissement : 7 M€. Livraison prévue fin 2026 / début 2027, avec déjà plusieurs réservations.

– Un projet de reconstruction au cœur de Funchal rassemblant 49 appartements et 13 commerces dans 4 bâtiments interconnectés, avec jardins, espaces ouverts, piscine panoramique sur le toit, solarium, vues mer et montagne, service de conciergerie 24 h/24. Les boutiques sont livrées « à l’état brut », adaptées à différents usages.

– Carmo Palace Building, au centre‑ville, qui combine architecture traditionnelle et contemporaine et propose 19 unités (du T0 au T3) avec de bonnes surfaces et balcons.

– Le chantier annoncé pour l’ancien Hotel do Carmo, transformé en résidence de standing, et l’ouverture récente de deux hôtels urbains de la marque The Editory dans Funchal, illustrent cette montée en gamme du bâti central.

Estrada Monumental : le front ouest se verticalise

Déjà fortement urbanisé, le secteur ouest de Funchal connaît une accélération de projets, au croisement du résidentiel haut de gamme et du commerce.

Parmi les plus structurants :

– Savoy Residence | Monumentalis, développement de luxe sur l’Estrada Monumental, organise plus de 20 espaces commerciaux en pied d’immeuble (sur environ 200 m linéaires de façade commerciale, avec des surfaces de 180 à 320 m²), un parking souterrain public de 88 places et une promenade piétonne de 300 m de long sur 15 m de large. L’ensemble forme une copropriété fermée intégrant jardins, façades en béton apparent et parements pierre, typiques d’une architecture contemporaine intégrée au paysage.

– Le projet Dubai Madeira – 7Funchal, au sud‑ouest du développement dit « Dubai de Madère », à proximité immédiate de l’Estrada Monumental, combine 56 appartements (T1 à T4) et 5 commerces dans un immeuble à l’architecture très affirmée (bardage métallique bronze, balcons vitrés, jardinières, gymnase). Ce programme s’inscrit dans une zone en plein essor, à proximité du centre commercial Forum Madeira.

– Le récent rachat du Forum Madeira par le fonds Castellana Properties pour 63,3 M€, avec un rendement initial sur revenu net d’exploitation de 9,5 %, confirme ce positionnement : ce centre, entièrement loué, se trouve dans une aire en forte mutation, avec des projets résidentiels de luxe (dont le même ensemble « Dubai Madeira » à 400 appartements) et un bassin d’environ 250 000 résidents et 2,3 millions de touristes par an.

Nouveaux immeubles résidentiels : la « ceinture douce » de Funchal

Au‑delà du bord de mer, plusieurs opérations de logements structurent une ceinture résidentielle autour du centre, souvent à quelques minutes en voiture de la baie.

Quelques exemples significatifs :

– The Hills (quartier des Virtudes) : 8 blocs de trois étages pour un total de 104 logements (T1, T2, penthouses), avec piscine, solarium, espaces verts et stationnement visiteurs. L’architecture reprend certains codes de la maison traditionnelle madérienne, tout en offrant des prestations contemporaines. Chantier lancé début 2024, livraison annoncée fin 2025.

– Alfa Barreiros Building (Barreiros / Virtudes) : résidence fermée, perchée à 167 m d’altitude à moins de 5 km du littoral, avec piscine et salle de sport équipée, à proximité des grandes surfaces, restaurants, plages et promenade.

– Un immeuble Madalenas Living sur l’avenue des Madalenas, offrant 18 appartements (T1 à T3) avec grandes terrasses et places de parking, à quelques minutes du centre‑ville et des accès autoroutiers.

– Des projets plus compacts, comme une petite copropriété d’environ 10 appartements près du Jardim de Santa Luzia, ou d’autres ensembles avec rooftop lounge, piscine, jacuzzi, salle de sport et barbecues partagés, témoignent de la montée en puissance d’un standard résidentiel plus élevé, largement tourné vers un public de classes moyennes supérieures et d’investisseurs.

La plupart de ces projets mettent en avant la proximité des services (écoles, hôpitaux, supermarchés, transports publics) et des infrastructures de mobilité, signe que l’urbanisme fonctionnel (vivre près de tout) devient un argument clé, autant que la vue mer.

Le défi du logement abordable : un chantier massif à l’échelle de l’archipel

En parallèle de ces programmes privés parfois très haut de gamme, le gouvernement régional et les municipalités ont lancé une offensive sans précédent sur le front du logement abordable. Le constat est connu : explosion des prix, pression de l’hébergement touristique, salaires locaux modestes, rareté du foncier bien desservi. La riposte est quantitative, structurée et fortement soutenue par les fonds européens.

1 121 logements d’ici 2026 : l’objectif affiché

Le plan régional de logement piloté à travers Madeira’s Housing Investment (MHI) vise la construction ou l’achat de 1 121 logements d’ici 2026. L’effort financier est conséquent :

Sur ces 1 121 unités, 805 logements doivent être achetés pour une mise en location à loyer modéré, pour un investissement de 128 M€, sans coût supplémentaire pour le budget régional selon l’exécutif. Un calendrier échelonné prévoit la livraison de 146 logements la première année, 467 l’année suivante et 192 en 2026, répartis sur l’ensemble des municipalités.

Une mosaïque de projets locaux

Concrètement, ce plan se traduit par une série de chantiers répartis sur l’île :

Le dispositif ne se limite pas aux logements neufs. Le Programme de réhabilitation de biens dégradés (PRID), actif depuis 2015, a déjà mobilisé 6,8 M€ pour remettre à niveau le patrimoine de logements sociaux existants. Une aide à l’auto‑construction est également prévue dès 2025, avec la mise à disposition de 30 lots viabilisés à Caniçal et 30 à Porto Santo pour des familles prêtes à bâtir elles‑mêmes, accompagnées techniquement.

À ceci s’ajoute un volet original : dans certaines opérations, le régime de loyer réduit introduit une forme de location avec option d’achat, permettant aux familles, après six années de paiement régulier, de convertir ce droit en propriété via une rente résoluble. Une manière d’ancrer les habitants dans leur quartier et d’éviter les trajectoires résidentielles trop précaires.

Le littoral entre pression touristique et gestion des risques

Madère doit composer avec une double contrainte : une côte très attractive pour le tourisme, les loisirs et le résidentiel, et une vulnérabilité élevée aux risques naturels (inondations soudaines, glissements de terrain, houle, submersion).

De la gestion intégrée du littoral aux programmes côtiers

Au niveau national, la gestion du littoral ne repose pas sur une loi unique d’« Integrated Coastal Management », mais sur un empilement de plans sectoriels. Historiquement, neuf Plans d’Ordonnancement de la Zone Côtière (POOC) couvraient les façades maritimes portugaises, en superposition avec les PDM municipaux. Ce chevauchement a souvent conduit à des situations paradoxales : des constructions déjà implantées se retrouvaient dans des zones déclarées inconstructibles à posteriori.

Depuis 2017, ces POOC sont progressivement remaniés en Programmes de la Zone Côtière (POC), structurés par grandes régions hydrographiques. Pour Madère, ces POC doivent intégrer des objectifs de réduction des risques, articulés avec le PGRI‑RAM (plan de gestion des risques d’inondation) et les stratégies nationales d’adaptation au changement climatique.

Concrètement, pour les projets urbains à venir, cela se traduit par des contraintes accrues : reculs obligatoires par rapport au rivage, hauteur limitée, interdiction pure et simple dans certaines zones d’érosion ou de submersion, avis obligatoire d’autorités environnementales. À Porto Santo, par exemple, le Programme côtier POC – Porto Santo encadre précisément les projets touristiques et résidentiels.

Renforcer les infrastructures face au climat

Au‑delà des règles d’urbanisme, un gigantesque programme d’infrastructures climato‑résilientes est en cours, chiffré à environ 3 milliards de dollars. Il s’articule autour de trois axes : drainage, défense côtière, stabilisation des pentes.

Ces mesures s’articulent avec les actions financées par le programme POSEUR 2014‑2020, qui a soutenu 37 projets de réduction de risques à Madère (11 de régularisation de cours d’eau, 13 de prévention de glissements, 6 contre les incendies de forêt, 7 pour la planification et la surveillance), pour un investissement d’environ 147 M€ dont 121 M€ cofinancés par le Fonds de cohésion européen. L’objectif affiché est clair : éviter la répétition d’événements dévastateurs comme celui de 2010, qui avait causé 47 morts.

Mobilité : le big bang du réseau d’autobus SIGA

Si l’urbanisme des bâtiments évolue, celui des déplacements connaît lui aussi une mini‑révolution. Madère a longtemps fonctionné avec une mosaïque de compagnies d’autobus privées, chacune avec ses titres de transport, ses numérotations de ligne, ses applications. Une organisation peu lisible pour les usagers.

SIGA et GIRO, colonne vertébrale de la mobilité de demain

Depuis 2024, la Région autonome déploie le réseau SIGA, piloté par l’entité publique Transportes Integrados e Intermodais da Madeira (TIIM). Trois opérateurs – Companhia de Autocarros da Madeira (CAM), Siga Rodoeste et Horários do Funchal – exploitent désormais un réseau unifié, avec :

– une numérotation à trois chiffres harmonisée sur toute l’île, évitant les doublons ;

– un système billettique intégré baptisé GIRO, carte sans contact utilisable sur tous les opérateurs ;

– l’intégration des services particuliers comme l’Aerobus (liaison aéroport – zone hôtelière – Praia Formosa), aujourd’hui partie prenante du réseau SIGA.

Le déploiement du réseau s’accompagne d’un renouvellement massif de la flotte : 127 autobus neufs ont été introduits, dont 9 électriques, répartis entre CAM (59) et Siga Rodoeste (68), tandis que Horários do Funchal a réceptionné 9 véhicules supplémentaires. Les nouveaux bus arborent l’identité SIGA (blanc, bleu, jaune), à l’exception d’Horários do Funchal qui conserve son image tout en affichant le logo du réseau.

L’infrastructure numérique suit : plus de 500 consoles conducteurs ont été installées, une future application mobile SIGA est annoncée, et la prochaine phase doit intégrer le suivi en temps réel des bus, à bord et aux arrêts. Le système prévoit aussi un service sur réservation pour les personnes à mobilité réduite.

Vers une ville plus douce : métro de surface, téléphériques, navettes

Si le bus reste l’ossature du réseau, le débat sur un métro de surface à Funchal revient régulièrement depuis les années 1990. Plusieurs scénarios ont été étudiés : ligne suivant les rives des ribeiras (São João, João Gomes, Santa Luzia), desserte des zones hôtelières et de Nazaré, connexion des aires planes du centre (Avenida do Mar, Mercado dos Lavradores, Avenida Arriaga). Le coût élevé (estimé à environ 30 M€ au début des années 2000) et les doutes sur le niveau de fréquentation ont suspendu le projet.

Dans ce contexte, Funchal est devenue un véritable laboratoire de mobilité durable, reconnue par un CIVITAS LEGACY AWARD en 2020 après avoir réduit ses émissions de CO₂ de 27,3 % en dix ans, notamment grâce à la restriction progressive des voitures dans certains secteurs, à la requalification des espaces publics et à la promotion de la marche.

Smart city, énergie, tunnels : la ville-infrastructure se transforme

Au‑delà des immeubles et des bus, la transformation urbaine de Madère passe par des investissements massifs dans les infrastructures invisibles : énergie, eau, tunnels routiers, gestion numérique de la ville.

Funchal, ville‑pilote de la smart city

La municipalité de Funchal déploie une stratégie de ville inteligente fondée sur un centre nerveux, le CIGMA (Centro Integrado de Gestão Municipal Autónoma). Ce centre doit regrouper 11 services municipaux dans un bâtiment unique, intégrant un data center et une plateforme de gestion urbaine capable de suivre en temps réel :

– l’état des réseaux d’eau et d’assainissement ;

– le trafic et les feux tricolores ;

– l’éclairage public ;

– les déchets ;

– certaines données environnementales (qualité de l’air, bruit, météo).

La ville a également mis en place cinq zones de circulation restreinte (low traffic zones) financées en partie par des fonds FEDER, avec trottoirs élargis, passages surélevés, cheminements accessibles pour les personnes handicapées. Des évaluations montrent une augmentation de l’attractivité commerciale et une baisse des concentrations de NOx (de 0,26 à 0,21).

Transition énergétique et infrastructures hydrauliques

Madère reste fortement dépendante des énergies fossiles, mais les projets en cours visent à porter la part des renouvelables à près de 50 % de la production électrique, contre environ un tiers actuellement. L’Empresa de Electricidade da Madeira (EEM) pilote plusieurs chantiers :

Les levadas, ce réseau de canaux gravitaires vieux de plusieurs siècles, restent au cœur de la gestion de l’eau, alimentant à la fois l’agriculture, la consommation domestique et l’hydroélectricité. Les travaux récents (tunnels de transfert, réservoirs, renforcement de la centrale de Socorridos) visent à moderniser ce système tout en en conservant l’essence paysagère et patrimoniale.

Tunnels routiers : sécurité, énergie et environnement

Madère a largement misé sur les tunnels routiers pour assurer la continuité des liaisons tout en épargnant les versants les plus sensibles. Aujourd’hui, ces infrastructures font l’objet d’une vague de modernisation énergétique.

Les tunnels d’Avenida Calouste Gulbenkian suivent la même voie, avec une consommation attendue de 16 871 kWh (sens montant) et 22 990 kWh (sens descendant) par an, pour des économies énergétiques supérieures à 75 % et près de 4 340 € de gain annuel. Les travaux incluent également l’entretien des systèmes de ventilation et la remise en peinture des parois.

Plus largement, la stratégie régionale consiste à regrouper le trafic routier dans un maillage de tunnels et routes‑galeries afin de réduire l’impact sur les pentes à nu et les crêtes sensibles, contribuant ainsi à stabiliser les sols et à protéger la forêt de lauriers (Laurisilva) qui joue un rôle clé dans la régulation hydrique et climatique de l’île.

Tourisme, loisirs et nouveaux espaces publics

Le développement urbain à Madère ne se résume pas à des logements et des routes. Les projets de loisirs, de tourisme et de parcs publics sont au cœur de la stratégie régionale, à la fois pour soutenir l’économie et pour offrir des espaces de qualité aux habitants.

Réhabilitation des fronts balnéaires et des équipements touristiques

Plusieurs interventions ponctuelles montrent cette volonté de valoriser sans surexploiter les atouts naturels :

Ces interventions s’inscrivent dans une stratégie touristique qui, selon le secrétaire régional Eduardo Jesus, privilégie désormais la qualité de l’offre à la croissance purement quantitative, notamment pour éviter une pression excessive sur les écosystèmes et le marché du travail local.

Sentiers, réserves naturelles et gestion des flux

Madère capitalise sur son image de paradis de la randonnée avec 42 sentiers officiels classés, mais cette popularité pose aussi des problèmes de saturation et de dégradation. À partir de 2026, une innovation majeure change la donne : un système de réservation en ligne obligatoire pour l’ensemble de ces sentiers, via la plateforme SIMplifica, avec créneaux de 30 minutes de l’aube au crépuscule.

Six sites particulièrement sensibles (Pico do Areeiro, Ribeiro Frio, Queimadas, Ponta de São Lourenço, Fanal, Rabaçal) seront gérés comme de véritables parcs à capacité limitée, avec parkings réorganisés, quotas de fréquentation, réglementation stricte. L’idée est autant de protéger les habitats que de garantir une expérience qualitative aux visiteurs.

Nouvelle génération de parcs urbains et verts

Si une grande partie des exemples détaillés dans les documents de référence portent sur des parcs urbains ailleurs au Portugal (Porto, Matosinhos, São João da Madeira), la trajectoire de Madère pointe vers des logiques similaires : créer de grands espaces verts continus, connectés à la trame écologique, capables de jouer plusieurs rôles (loisir, biodiversité, régulation climatique, infiltration des eaux).

Les projets locaux de requalification (Jardim de Santa Luzia, Parque de Santa Catarina, front de mer) et la multiplication de jardins au pied des nouveaux ensembles résidentiels montrent que la dimension paysagère est devenue un critère central des nouveaux développements urbains, qu’ils soient publics ou privés.

Gouvernance, budget et perspectives

Derrière cet ensemble impressionnant de projets, se dessine une réalité budgétaire et politique complexe. Le budget régional 2026 atteint environ 2,329 milliards d’euros, dont 1,002 milliard consacré à l’investissement (PIDDAR). Le PRR représente à lui seul 32,9 % de cet effort en capital, avec près de 315 M€ à déployer cette année‑là.

La ventilation des ressources reflète les priorités :

Cette architecture budgétaire montre que le développement urbain à Madère n’est plus seulement une affaire de mètres carrés construits. Il s’agit d’un maillage de politiques – logement, mobilité, environnement, énergie, santé, tourisme – qui, ensemble, façonnent la ville de demain.

Vers quel modèle de ville madérienne ?

En observant ces tendances, quelques lignes de force se dégagent.

D’abord, Madère semble assumer un modèle de ville compacte : Funchal resserre ses fonctions, densifie le centre et les ceintures proches par des immeubles de moyenne hauteur, mise sur les bus, les tunnels, la marche, plutôt que sur une extension diffuse. La rareté du foncier plat et la topographie escarpée jouent ici un rôle de garde‑fou naturel.

Troisièmement, la transition écologique et énergétique n’est plus un supplément d’âme, mais un paramètre structurant : batteries géantes et levadas modernisées, tunnels LED, plans climatiques, projets de stabilisation des versants, programmes de reforestation et de gestion des risques naturels conditionnent la faisabilité même des projets urbains à venir.

Les prochaines années diront si cette profusion d’outils et de chantiers permettra réellement de faire émerger une ville madérienne durable et inclusive, capable d’accueillir de nouveaux habitants et visiteurs sans renier ses paysages, ses quartiers historiques et ses équilibres sociaux. Une chose est sûre : les projets de développement urbain à venir à Madère ne sont plus des opérations isolées, mais les pièces d’un grand puzzle territorial, dont l’image finale commence seulement à se dessiner.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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