Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier madeirain est sorti de l’ombre. Longtemps perçu comme une alternative discrète à Lisbonne ou à l’Algarve, il s’impose désormais comme l’une des zones les plus dynamiques et les plus convoitées du pays. En 2026, l’île conjugue hausse rapide des prix, explosion des loyers, pression sur l’offre et afflux d’investisseurs internationaux. Dans un contexte portugais de “soft landing” après des années de hausses à deux chiffres, le marché madeirain fait figure de laboratoire : celui d’un territoire au foncier limité, porté par un tourisme en plein essor et une demande résidentielle qui ne faiblit pas.
Pour 2026, l’enjeu n’est plus la spéculation mais la sélection d’actifs de qualité, avec une attention portée sur la durabilité des rendements et la résilience à long terme. L’objectif est de se positionner sans acheter trop tard ni trop cher.
Un marché qui change de vitesse, mais pas de direction
Le marché immobilier portugais dans son ensemble est entré dans une phase de normalisation. Après les hausses spectaculaires de l’après-Covid, les analystes convergent sur une prévision de croissance plus modérée, de l’ordre de 2 à 6 % par an pour 2026, avec une fourchette de 3 à 7 % dans les zones dites “prime”, dont fait partie le marché immobilier madeirain. Le scénario de chute brutale des prix est largement écarté : les institutions et agences de notation parlent plutôt d’atterrissage en douceur, dans un contexte où la pénurie structurelle de logements continue de soutenir le marché.
Prix moyen au mètre carré à Madère en février 2026, en euros.
Cette dynamique est portée par un déséquilibre fondamental : une demande extrêmement soutenue, face à une offre structurellement limitée et lente à se renouveler. Entre contraintes géographiques, règles d’urbanisme strictes et pénurie de main-d’œuvre dans la construction, l’archipel vit une décennie de sous-production de logements, typique de ce que connaît tout le Portugal, mais avec une intensité accrue.
Pression sur l’offre, foncier rare et nouvelle géographie de la demande
La clé de lecture du marché immobilier madeirain tient en trois mots : rareté, sélectivité, tension.
Sur le plan foncier, la libération de nouveaux terrains constructibles est extrêmement limitée en raison des protections littorales, des plans d’urbanisme restrictifs et de la rareté des terrains viabilisés. Cette rareté entraîne une hausse rapide des valeurs, estimée entre 15 et 20 % par an sur certains secteurs prisés. Parallèlement, la capacité de construction est bridée par une pénurie nationale d’environ 90 000 travailleurs, des coûts de matériaux élevés et des délais administratifs pouvant retarder les projets de 18 à 24 mois.
Le résultat est visible dans les chiffres : en 2024, seuls 27 % des biens disponibles à la vente dans la région relevaient du neuf, le reste étant constitué de revente. En 2025, Madeira a toutefois accéléré les mises en chantier et les livraisons : 511 permis de construire ont été délivrés au premier semestre (+34,8 % sur un an) et 549 opérations ont été achevées (+67,9 %). Malgré cet effort, la demande dépasse largement l’offre, en particulier sur la côte sud et dans les communes à forte dimension touristique.
La demande immobilière, historiquement concentrée sur Funchal et sa proche périphérie, se réorganise progressivement vers les zones ouest de l’île comme Calheta et Ponta do Sol. Ces secteurs attirent grâce à leur offre d’espace, de vues sur mer et d’authenticité. Cette tendance est renforcée par des projets d’infrastructure à moyen terme, tels que l’ouverture du golf de Ponta do Pargo et l’étude potentielle d’un second aéroport à l’ouest, accentuant l’intérêt pour les régions moins denses que l’axe traditionnel Funchal–Caniço–Câmara de Lobos.
La progression des prix sur le marché immobilier madeirain ne se résume pas à une simple tendance haussière ; elle dessine une véritable hiérarchie des territoires et des segments. Les données de début 2026 permettent d’y voir plus clair.
Panorama des prix au mètre carré
Le tableau ci-dessous synthétise les prix moyens au m² demandés dans plusieurs communes clés de l’île :
| Commune | Prix moyen au m² (jan. 2026) |
|---|---|
| Calheta | 4 234 € |
| Ribeira Brava | 3 912 € |
| Funchal | 3 901 € |
| Ponta do Sol | 3 514 € |
| Santa Cruz | 3 012 € |
| Câmara de Lobos | 2 995 € |
| Porto Moniz | ≈2 200 € |
| Santana | ≈1 800 € |
| São Vicente | 1 300–1 400 € |
| Côte nord (général) | 1 500–2 000 € |
On voit se dessiner trois grands ensembles :
– un axe sud et sud-ouest (Funchal, Calheta, Ribeira Brava, Ponta do Sol) qui concentre les prix les plus élevés ;
– un arc est (Santa Cruz, Machico) à des niveaux intermédiaires, avec l’avantage de la proximité de l’aéroport ;
– un nord plus abordable (São Vicente, Santana, Porto Moniz), où le mètre carré peut tomber entre 1 300 et 2 000 €.
Le prix au mètre carré le plus élevé à Funchal se trouve dans le centre historique, pouvant atteindre 5 000 €.
À Calheta, terre privilégiée des villas modernes avec vue océan, les prix moyens dépassent désormais ceux de la capitale régionale. Les maisons s’y négocient à partir de 400 000 €, avec un éventail fréquent de 400 000 à plus de 1,3 M €. À Ponta do Sol, la fourchette usuelle se situe entre 350 000 et 900 000 €, avec un ticket d’entrée autour de 400 000 € pour une maison.
Cette montée en gamme se traduit également dans le segment haut de marché. En 2025, le volume des ventes de biens de luxe a bondi de 75 %, avec un prix médian d’environ 1,82 M € pour les maisons haut de gamme et 1,58 M € pour les appartements de prestige. Si la demande a légèrement reculé sur ce segment (–30 % sur un an) et que les prix ont subi un ajustement ponctuel (–3 % sur le médian), l’augmentation reste spectaculaire sur plusieurs années, avec des cas de hausse annuelle approchant 90 % à Funchal pour certains biens.
Comparaison avec le reste du Portugal
À l’échelle nationale, le marché immobilier madeirain se situe juste derrière les champions historiques que sont Lisbonne, Cascais ou Algarve. Au troisième trimestre 2025, le prix médian au m² dans la région de Lisbonne atteignait 3 567 €, celui de l’Algarve 3 203 €, tandis que les îles de Madeira enregistraient 2 512 €/m² sur la base des transactions. Les dernières données de 2026 montrent toutefois que l’écart se réduit, avec un prix moyen de 3 825 €/m² à Madeira, désormais bien au-dessus de la médiane nationale.
En avril 2025, Madère a enregistré la plus forte hausse annuelle des prix immobiliers au Portugal (+24,54 %), devant la péninsule de Setúbal (+20 %) et l’Algarve (+18,55 %). Pour le segment des 10 % de biens les plus chers, la croissance a été de 21,7 % dans l’archipel, contre une moyenne nationale de seulement 6,5 %, confirmant sa surperformance sur le marché.
Pour un investisseur, la conclusion est double : le marché immobilier madeirain est devenu un marché premium à part entière, et il conserve encore un différentiel de prix par rapport à Lisbonne et à certaines poches de l’Algarve, offrant une marge de progression supplémentaire dans les années à venir.
Loyers, rendements et tension locative
La face “revenus” de l’équation est tout aussi impressionnante. Avec un loyer moyen de 1 700 € par mois, Madeira fait partie des marchés locatifs les plus tendus du pays. Ce niveau résulte d’une hausse brutale : +21,4 % sur un seul mois, +13,3 % sur un an, dans un contexte où la moyenne des régions autonomes portugaises se situe autour de 850 €.
À Funchal, les chiffres confirment la pression : un appartement d’une chambre se loue en moyenne 1 089 € dans le centre et 1 335 € en périphérie, tandis qu’un trois-pièces oscille entre 1 754 et 2 231 €. Les données du Portugal Housing Index placent la région en deuxième position derrière Lisbonne en termes de valeur locative au m², avec 10,44 €/m² au premier trimestre 2025, contre 13,16 €/m² pour la capitale.
Rendements bruts : où se situent les meilleures opportunités ?
Les rendements locatifs bruts sur le marché immobilier madeirain varient selon la typologie, la commune et la stratégie (location de longue durée, saisonnier, moyen séjour pour télétravailleurs). On peut toutefois dessiner un paysage indicatif :
| Zone / type | Rendement brut estimé |
|---|---|
| Funchal centre (appartements) | 6,61 % |
| Funchal hors-centre (appartements) | 7,74 % |
| Marché résidentiel Madeira (moyenne) | ≈4,9 % (jusqu’à 8 % sur certains biens) |
| Calheta (biens premium) | ≈7 % |
| Porto Moniz | 5–6 % |
| Maisons d’hôtes/boutique-hôtels | 9–12 % (gestion optimisée) |
Les données de Numbeo indiquent des rendements bruts autour de 6,7 à 7,4 % selon l’emplacement à Funchal. Les études locales montrent par ailleurs que les biens destinés aux digital nomads peuvent capter une prime de 15 à 20 % sur les loyers, améliorant sensiblement le rendement.
Analyse des indicateurs clés pour les locations de type Airbnb en janvier 2026, montrant une croissance robuste.
Un taux d’occupation moyen remarquable de 88 % en janvier 2026.
Un revenu médian annuel de 42 000 € par location.
Un tarif moyen à la nuitée de 129 €, en hausse de plus de 27 % sur un an.
Une augmentation des revenus de plus de 40 % sur les trois dernières années.
Le nombre d’annonces actives a bondi de 22,7 %.
Cette tension se voit aussi à travers le temps de retour sur investissement : un bien typique met entre 23 et 24 ans à “s’autofinancer” via ses loyers, ce qui, compte tenu des perspectives d’appréciation du capital, reste compétitif pour un marché prime européen.
Focus par typologie à Funchal et dans le district
Les statistiques détaillées par taille de logement montrent que les plus petits biens (studios et deux-pièces) offrent les meilleurs rendements bruts, un classique des marchés touristiques et urbains.
Exemple pour le district de Madeira.
| Typologie | Prix moyen de vente | Loyer moyen mensuel | Rendement brut | Revenu annuel |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 230 000 € | 1 060 € | 5,53 % | 12 720 € |
| T1 | 350 000 € | 1 300 € | 4,46 % | 15 600 € |
| T2 | 460 000 € | 1 800 € | 4,70 % | 21 600 € |
| T3 | 550 000 € | 2 000 € | 4,36 % | 24 000 € |
| T4+ | 537 500 € | 2 040 € | 4,55 % | 24 480 € |
Et pour Funchal :
| Typologie | Prix moyen de vente | Loyer moyen mensuel | Rendement brut | Revenu annuel |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 230 000 € | 1 100 € | 5,74 % | 13 200 € |
| T1 | 345 000 € | 1 300 € | 4,52 % | 15 600 € |
| T2 | 485 000 € | 1 850 € | 4,58 % | 22 200 € |
| T3 | 595 000 € | 2 200 € | 4,44 % | 26 400 € |
| T4+ | 847 500 € | 2 040 € | 2,89 % | 24 480 € |
Ces chiffres confirment qu’en 2026, le cœur de la demande résidentielle porte sur les T2, T3 et T4, mais que ce sont souvent les plus petites surfaces qui optimisent le rendement locatif, en particulier dans Funchal.
Qui achète et pourquoi ?
Le profil des acheteurs sur le marché immobilier madeirain illustre la mutation du marché portugais. La fin de la voie immobilière du Golden Visa et la réforme du régime fiscal des résidents non habituels (NHR) n’ont pas tari la demande étrangère ; elles l’ont transformée.
Les nouvelles vagues d’acquéreurs sont constituées de :
L’île de Madère séduit une diversité de profils internationaux, attirés par son cadre de vie, ses opportunités économiques et sa stabilité.
Plus de 9 000 travailleurs à distance par année sont attirés par des projets comme le Digital Nomad Village à Ponta do Sol.
Notamment britanniques et allemands, en quête d’un climat doux, de sécurité et d’un coût de la vie contenu.
Provenant des États-Unis, Royaume-Uni, Canada ou Brésil, arbitrant entre destinations méditerranéennes et atlantiques.
Gestionnaires de locations saisonnières et d’hébergements, séduits par une saison touristique potentielle de 12 mois.
En parallèle, la demande locale reste forte, notamment chez les jeunes ménages, mais se heurte à la flambée des prix. Le gouvernement régional a d’ailleurs mis en place des programmes pour développer du logement à coût maîtrisé, visant un prix environ 30 % inférieur au marché, et investit environ 128 millions d’euros dans le logement populaire, avec plus de 400 unités en construction.
Pour les investisseurs, cette diversité de profils est un atout : elle stabilise le marché, limite la dépendance à une seule catégorie (par exemple les spéculateurs de Golden Visa) et renforce la résilience face aux chocs externes.
Tourisme en plein boom : le moteur silencieux de l’immobilier
Difficile de comprendre le marché immobilier madeirain sans regarder la courbe du tourisme. L’archipel est l’une des régions les plus performantes du pays sur ce plan. Entre 2015 et 2025, le nombre de visiteurs est passé de 1,3 à 2,7 millions, tandis que les nuitées ont grimpé de 7,05 à 12,75 millions. Les recettes touristiques ont augmenté d’environ 170 %, et le revenu par chambre disponible (RevPAR) a quasiment triplé, de 39,38 € à 97,61 €.
Plus d’un million de croisiéristes sont attendus à Madère en 2025, générant près de 63 millions d’euros de retombées économiques.
Cette attractivité touristique, couplée au surnom de “l’île de l’éternel printemps”, explique le caractère quasi annuel de la demande locative. Les mois d’hiver, au lieu d’être une basse saison marquée, deviennent une haute saison alternative, portée par les voyageurs en quête de douceur climatique, les digital nomads et les retraités hivernants. Les taux d’occupation restent élevés même en janvier-février (55–60 % sur le segment court séjour), ce qui sécurise fortement les modèles économiques de location touristique.
Pour un investisseur, Madeira se distingue donc par un cycle locatif peu saisonnier comparé à d’autres îles ou régions balnéaires, ce qui rend les cash-flows plus réguliers et diminue le risque de vacance.
Règles du jeu : fiscalité, régulation et environnement légal
Depuis 2023, la voie immobilière du Golden Visa est définitivement fermée, y compris sur l’archipel : il n’existe pas de “Golden Visa madeirain” distinct sur le plan juridique. Les voies d’investissement restantes pour ce programme (fonds CMVM, recherche, culture, création d’emplois) n’impliquent plus directement la pierre résidentielle. La réforme du régime des résidents non habituels, remplacé par un NHR 2.0 plus restrictif, a également changé le profil de certains acheteurs.
Pour autant, le cadre reste globalement favorable à l’investissement immobilier :
Le marché immobilier portugais présente plusieurs atouts pour les investisseurs étrangers. Il n’existe aucun plafond empêchant les étrangers d’acheter, contrairement à certaines régulations débattues ailleurs. L’acquisition d’un bien est facilitée, car l’obtention d’un NIF (numéro fiscal portugais) suffit pour pouvoir acquérir. La fiscalité a été allégée, avec un taux d’imposition standard sur les revenus locatifs passé de 28 % à 25 %, assorti de réductions supplémentaires pour les baux de longue durée. Les contrats existants sont protégés par un plafonnement de la hausse des loyers, limitée à 2,24 % pour 2026. Enfin, la surtaxe foncière AIMI peut être supprimée pour les biens loués à loyers modérés dans le cadre de certains dispositifs publics.
Les grandes contraintes viennent davantage de la régulation de la location de courte durée et des projets de durcissement de la fiscalité pour les non-résidents (hausse proposée de l’IMT pour certains acheteurs internationaux) que d’une remise en cause de la propriété étrangère.
Le président du gouvernement régional s’est publiquement opposé à toute interdiction générale de vente aux étrangers, estimant qu’un tel choix serait “catastrophique”.
Président du gouvernement régional de Madère
Où investir sur le marché immobilier madeirain en 2026 ?
Sur un marché tendu et hétérogène, la localisation devient décisive. Toutes les zones ne présentent pas le même couple rendement/risque ni les mêmes perspectives de valorisation.
Funchal : le cœur battant
Capitale administrative, hub touristique et principal marché résidentiel (plus de 60 % du parc de logements de l’île), Funchal concentre l’activité économique et les projets de standing. Le centre historique et les quartiers comme Santa Maria Maior ou São Pedro attirent les amateurs de bâtis anciens, d’immeubles modernistes à réhabiliter et les nouveaux développements de luxe, à l’image de Monterosa Residence (13 appartements à partir de 970 000 €, avec piscine, services et architecture signée).
Sur le segment contemporain, les résidences comme Ferreiros Residences, en plein cœur historique avec des appartements A/A+, illustrent la montée en gamme : efficacité énergétique, parkings privés, services partagés. Ces produits visent clairement les télétravailleurs aisés, les retraités internationaux et les acheteurs recherchant un pied-à-terre urbain haut de gamme.
Pour l’investisseur, Funchal offre plusieurs avantages : liquidité élevée, demande locative soutenue (tourisme, étudiants, travailleurs), facilité de gestion, mais à des prix d’entrée élevés et des rendements parfois légèrement inférieurs à ceux de communes voisines moins chères.
Calheta et Ponta do Sol : le front de mer haut de gamme
Calheta s’est imposée comme le centre de gravité du marché des villas modernes avec piscine et vue océan. L’une des seules plages de sable doré de l’île, un ensoleillement généreux et une clientèle haut de gamme, mêlant résidents et touristes, en ont fait un hotspot. Les taux d’occupation annuels flirtent avec les 78 %, et les rendements bruts approchent 7 % sur les biens bien gérés.
Ponta do Sol allie une image de village ensoleillé à celle d’un hub technologique grâce à son Digital Nomad Village. Cette double identité, à la fois pittoresque et innovante, attire des télétravailleurs, entrepreneurs et investisseurs pour des séjours de moyenne durée (1 à 3 mois), ce qui réduit la dépendance aux fluctuations touristiques saisonnières.
Ces communes présentent un potentiel d’appréciation moyen-long terme significatif, en particulier si les infrastructures (routes, éventuelles nouvelles liaisons aériennes à l’ouest, golf de Ponta do Pargo) se concrétisent comme prévu.
Santa Cruz, Machico, Caniço : les portes d’entrée de l’est
Proches de l’aéroport, Santa Cruz et Machico intéressent ceux qui souhaitent s’éloigner légèrement du cœur très touristique de Funchal tout en restant connectés. Les prix y sont plus contenus, autour de 3 000 €/m² à Santa Cruz, avec parfois des opportunités autour de 150 000 € pour de petits appartements ou des maisons de caractère à moderniser.
Les quartiers de Caniço et Garajau, situés à flanc de colline, attirent particulièrement les familles et les actifs grâce à leurs villas spacieuses avec vue sur la mer et leur proximité des écoles internationales. Ces zones constituent principalement des marchés de résidence principale. Pour un investisseur, la location de longue durée y représente un axe d’investissement souvent plus stable et prévisible que le marché purement touristique.
Nord et extrême ouest : São Vicente, Santana, Porto Moniz, Ponta do Pargo
Sur la côte nord, les communes comme São Vicente ou Santana proposent des prix nettement plus abordables, de l’ordre de 1 300–1 800 €/m², avec la possibilité d’acheter des terrains et de construire des maisons écologiques entre 1 800 et 2 400 €/m² pour 100–160 m². Porto Moniz, au nord-ouest, combine paysages spectaculaires, bassins volcaniques naturels et rythme de vie très local. Les rendements locatifs y sont de l’ordre de 5–6 %, avec une croissance de la demande portée par un tourisme plus “nature”, en quête d’authenticité.
Enfin, toute la zone de Ponta do Pargo, long temps en marge des circuits touristiques, bénéficie d’une montée en puissance stratégique avec le projet de golf de 18 trous dessiné par Sir Nick Faldo, accompagné d’un plan d’ensemble incluant hôtels et environ 140 villas. Ce type d’infrastructure est typiquement créateur de valeur foncière à moyen terme : les investisseurs commencent déjà à acheter et conserver des terrains dans l’optique d’un développement sur 5 à 10 ans.
2026–2030 : quelles perspectives pour le marché immobilier madeirain ?
Les projections pour les prochaines années reposent sur un ensemble de facteurs convergents.
D’un côté, la macroéconomie portugaise reste solide : croissance du PIB attendue autour de 2,2 % en 2026, marché du travail résilient, baisse progressive des taux d’intérêt avec un Euribor 6–12 mois attendu entre 1,9 et 2,1 % au début de l’année. Les fonds européens du plan de relance (PRR) soutiennent un effort de construction de logements sociaux et abordables (59 000 unités d’ici 2030), mais l’impact réel sur le stock disponible à Madeira restera limité, au regard de la contrainte physique d’un territoire insulaire.
La demande est portée par des tendances structurelles : développement durable du télétravail, recherche de destinations sûres et stables, arbitrage climatique vers les zones tempérées, et désaffection pour certaines grandes métropoles. Madère répond à ces critères avec son climat doux, son exceptionnel environnement naturel, sa faible densité, ses infrastructures modernes et son haut niveau de sécurité.
Les prévisions chiffrées parlent d’elles-mêmes : les principaux cabinets estiment une hausse annuelle des prix de 3 à 7 % dans les marchés prime comme Madeira pour 2026, avec une perspective de progression cumulée de 25 à 30 % sur cinq ans. Les rendements locatifs, déjà solides, devraient rester stables voire progresser légèrement, alimentés par des loyers en hausse structurelle (Madeira a enregistré en 2025 la plus forte augmentation de loyers du pays, +7,4 % sur un an selon l’INE pour les nouveaux contrats).
Le marché immobilier de prestige présente des risques réglementaires (fiscalité, encadrement locatif) et des signes de surchauffe. Un recul de 23% des transactions au T3 2025 illustre sa sensibilité, notamment lorsque les prix demandés sont déconnectés de la réalité des acheteurs.
Mais dans l’ensemble, la combinaison rareté de l’offre / attractivité internationale / saison touristique complète / cadre de vie qualitatif dessine un scénario de croissance maîtrisée plutôt qu’une bulle prête à éclater.
Pourquoi investir sur le marché immobilier madeirain en 2026 ?
Au-delà des chiffres, trois grandes raisons se dégagent pour justifier un investissement sur le marché immobilier madeirain à l’horizon 2026.
Premièrement, le potentiel de valorisation du capital reste élevé. L’île a déjà affiché des hausses spectaculaires, mais se situe encore en dessous des niveaux extrêmes de Lisbonne ou de certains quartiers premium de l’Algarve. La pression structurelle sur l’offre, la montée en gamme continue des produits immobiliers et la consolidation de la demande internationale laissent penser que la trajectoire de croissance n’est pas arrivée à maturité.
Les rendements bruts locatifs dans ce marché varient de 5% à 12%, des niveaux difficiles à égaler sur d’autres marchés européens comparables.
Troisièmement, l’archipel apporte une dimension patrimoniale non chiffrable mais déterminante : la stabilité politique, la sécurité, la qualité de vie, l’environnement naturel et l’image consolidée de destination touristique de premier plan (Madeira a été élue à plusieurs reprises “Meilleure destination insulaire d’Europe” par les World Travel Awards). Pour de nombreux acheteurs, investir à Madeira, ce n’est pas uniquement optimiser un rendement, c’est aussi sécuriser un lieu de vie ou de retraite, ou un refuge climatique pour l’avenir.
Pour réussir, il est crucial de naviguer sur un marché complexe où les meilleures opportunités sont rarement sur le marché de masse. Une compréhension fine des micro-localisations (une rue, une orientation, un accès piéton à la mer) peut considérablement influencer le potentiel d’un bien. De plus, le choix des partenaires – agents immobiliers, avocats, gestionnaires – est essentiel pour limiter les risques.
En 2026, le marché immobilier madeirain n’est plus un secret, mais il récompense encore ceux qui arrivent avant que les prix ne se stabilisent au niveau des grandes capitales européennes. Pour qui accepte de penser à moyen et long terme, de privilégier la qualité des biens et la solidité des emplacements plutôt que la pure spéculation, l’île offre une combinaison rare : un actif tangible, dans un marché prime en maturation, porté par des moteurs structurels qui dépassent les effets de mode.
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