Investir dans l’immobilier à Kalamariá : le guide complet pour comprendre un marché en pleine ascension

Publié le 30 mars 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Kalamariá s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers les plus convoités de Thessalonique. Quartier côtier, haut niveau de services, arrivée du métro, forte demande locative et hausse continue des prix : tous les ingrédients sont réunis pour en faire un territoire clé pour les investisseurs, qu’ils soient grecs ou internationaux.

Kalamariá, quartier côtier prisé de Thessalonique

Située à l’est de Thessalonique, Kalamariá est un district directement intégré à l’agglomération mais avec une personnalité bien à part. Le quartier combine un caractère résolument résidentiel avec une façade maritime recherchée, des promenades en bord de mer, des marinas et un tissu commercial dense.

La partie côtière, en particulier à Aretsou, Nea Krini et Karabournaki, bénéficie d’une excellente réputation auprès des communautés étrangères installées à Thessalonique. Ces secteurs offrent un quotidien plus calme que le centre historique, mais avec un accès rapide à la ville, à l’aéroport et, demain, au métro.

Un marché immobilier haut de gamme et sous tension

Kalamariá se situe clairement dans le haut du panier des quartiers de Thessalonique, tant pour les prix d’achat que pour les loyers. On y trouve une large palette de biens : appartements neufs avec vue sur le golfe Thermaïque, immeubles des années 70–80 rénovés, maisons individuelles et maisonnettes dans les rues plus calmes, bureaux et commerces sur les grands axes comme Komninon ou Ethnikis Antistaseos.

Niveaux de prix et évolution récente

Les données les plus récentes montrent un marché en forte progression.

En centre de Kalamariá, les niveaux sont encore plus significatifs : le secteur figure parmi les trois plus chers de l’agglomération, avec des prix qui se situent entre 2 800 et 3 100 €/m², et une valorisation cumulée estimée à 45–55 % sur les cinq dernières années pour le centre du quartier.

Les données d’une grande plateforme indiquent aussi que plus le nombre de pièces augmente, plus le prix au mètre carré grimpe, ce qui traduit l’appétit pour les grands appartements familiaux dans cette zone.

À cela s’ajoute un segment luxe particulièrement dense pour un quartier de taille modeste. Sur une plateforme internationale comme JamesEdition, on recense plus de 70 biens de standing en vente dans la municipalité, avec un prix moyen autour de 704 673 $ et des biens qui peuvent dépasser 2,5 millions de dollars. Les maisons individuelles dominent ce segment, accompagnées d’appartements haut de gamme offrant souvent ascenseur, climatisation, balcon et cheminée.

Un marché tiré par la qualité de vie et la rareté foncière

Plusieurs facteurs expliquent cette tension haussière sur les prix à Kalamariá :

Les acheteurs sont prêts à payer un supplément pour un appartement dans un immeuble récent, bien isolé, avec parking et accès facile aux transports ou aux services. Cette logique de « prime à la qualité de vie » est particulièrement marquée à Kalamariá, et elle se reflète dans la rapidité avec laquelle se vendent les biens bien positionnés.

Un marché locatif profond et dynamique

Investir à Kalamariá ne se résume pas à parier sur la hausse des prix : le marché locatif y est également très solide, tant en location longue durée qu’en location meublée ou saisonnière près du front de mer.

Niveaux de loyers et évolution

Les données sur deux ans montrent une progression régulière des loyers, dans un contexte de demande soutenue.

Dans le centre, les données de mi-2025 confirment cette tendance :

Si l’on raisonne par type de bien, les loyers mensuels moyens observés dans le quartier donnent un aperçu assez concret du ticket d’entrée locatif.

Les appartements haut de gamme ou très bien situés, notamment dans les secteurs les plus chers de Thessalonique comme Kalamariá, peuvent atteindre – voire dépasser – 700 à 900 € par mois, et certains biens meublés de grand standing se louent bien au-delà, jusqu’à plusieurs milliers d’euros dans des configurations exceptionnelles.

Demande locative : profils et critères

La demande locative à Kalamariá est qualifiée de « structurellement forte ». Elle se nourrit de plusieurs segments :

Les locataires sont de plus en plus exigeants sur certains critères : rénovation récente, bonne performance énergétique, chauffage autonome (gaz ou autre), climatisation, double vitrage, ascenseur, place de parking, et accès rapide aux transports et aux principaux axes. Les biens qui réunissent ces caractéristiques se louent vite, souvent en quelques semaines, parfois en quelques jours, et permettent de pratiquer des loyers plus élevés.

A contrario, les appartements anciens non rénovés voient leurs délais de vacance s’allonger. Le marché fonctionne donc à deux vitesses, avec une vraie prime donnée à la qualité du bien, ce qui doit être intégré dans toute stratégie d’investissement à Kalamariá.

Rendements : un quartier plus patrimonial que « rendement brut »

À l’échelle de la Grèce, les rendements bruts moyens se situent autour de 4,8 % et peuvent aller, dans les meilleurs cas, au-delà de 6,5 %. Thessalonique, en particulier dans ses quartiers plus abordables, se distingue même comme l’un des marchés locatifs les plus rentables de la zone euro, avec des rendements bruts pouvant atteindre 6,5 à 9 %.

Le quartier est classé dans la catégorie des zones à rendement brut plutôt bas, autour de 3 à 4,5 %, pour une raison simple : les prix ont augmenté plus vite que les loyers. Autrement dit, on paye cher au mètre carré pour un loyer qui, bien qu’élevé, ne suffit pas à produire les mêmes pourcentages de rendement qu’en périphérie populaire.

Kalamariá

Ce positionnement ne signifie pas qu’il faille fuir Kalamariá pour un investissement locatif. Il implique simplement que l’on se situe davantage dans un profil « patrimonial + croissance de valeur » que dans une stratégie purement orientée « cash-flow ». Pour des investisseurs visant la valorisation à moyen terme, combinée à une demande locative profonde et à un risque de vacance faible, le quartier reste particulièrement attractif.

Le rôle décisif de l’extension du métro de Thessalonique vers Kalamariá

La variable qui change tout dans l’équation Kalamariá, c’est le métro. L’extension de la ligne 2 vers la côte orientale de la ville est sans doute le principal catalyseur de hausse des prix et de renforcement de la demande.

Un projet structurant : cinq nouvelles stations au cœur de Kalamariá

L’extension dite de Kalamaria (ligne 2) ajoute près de 4,6 à 4,8 km de tunnels et cinq stations souterraines : Nomarchia, Kalamaria, Aretsou, Nea Krini et Mikra. Les travaux lourds (tunnels, gros œuvre) sont largement achevés, les essais techniques ont démarré fin 2025 et l’ouverture commerciale est annoncée pour février 2026.

Cette extension prolonge la ligne existante depuis Nea Elvetia jusqu’à Mikra, aux portes du corridor menant à l’aéroport. La station de Mikra est appelée à devenir un pôle intermodal majeur, avec des correspondances vers les bus d’accès à l’aéroport et vers les autocars régionaux. La ligne, entièrement automatisée et sans conducteur, doit permettre des fréquences de 3,5 minutes aux heures de pointe, avec un objectif à terme de 90 secondes.

Impact attendu sur les prix immobiliers

Le métro de Thessalonique a déjà montré, sur les tronçons existants, sa capacité à faire grimper les prix dans les zones desservies, avec des hausses pouvant atteindre +30 % dans certains quartiers. Pour l’extension vers Kalamariá, les analyses convergent vers un impact significatif :

Kalamariá est ainsi classée parmi les quartiers de Thessalonique où les prix montent le plus vite à l’approche de 2026. L’ouverture du métro est décrite comme le plus gros « déclencheur » de demande côté acheteurs dans toute la ville, et plus largement comme le projet d’infrastructure le plus influent sur les prix immobiliers en Grèce à ce moment.

Effets urbains et touristiques

Au-delà de l’impact strictement immobilier, l’extension du métro vers Kalamariá doit transformer la manière dont la façade maritime orientale est utilisée. La desserte directe du front de mer, de la promenade de Nea Krini et des tavernes de poisson, ainsi que la meilleure connexion avec les marinas, favorisent une montée en puissance des usages de loisirs.

Le projet vise aussi à réduire de 12 000 le nombre de véhicules privés circulant chaque jour, avec une baisse annoncée de 43 tonnes quotidiennes de CO₂. La diminution du trafic sur les grands axes côtiers et l’amélioration de la qualité de l’air renforceront encore l’attrait résidentiel du quartier, ce qui se traduit à terme par une nouvelle prime sur les biens bien placés.

Stratégies d’investissement à Kalamariá : quoi acheter, et pour quel objectif ?

Un même quartier peut accueillir plusieurs profils d’investisseurs, du propriétaire-occupant qui vise une résidence principale de qualité au bailleur qui recherche un flux de revenus pérenne. À Kalamariá, il est utile de distinguer les logiques patrimoniales des stratégies plus opportunistes.

Acheter pour habiter : sécuriser un emplacement de premier choix

Pour ceux qui envisagent Kalamariá comme lieu de vie, la priorité va naturellement au confort quotidien. Les biens les plus recherchés dans ce cadre sont :

– des appartements de 3 ou 4 pièces dans des immeubles récents ou rénovés, idéalement avec une bonne performance énergétique (étiquette A, A+ ou au moins B),

– une localisation à proximité d’une future station de métro ou des principaux axes de bus,

– la possibilité de rejoindre facilement les écoles, les parcs et les commerces à pied,

– une place de parking ou un garage, devenu un critère déterminant dans un quartier où le stationnement est très sollicité.

Dans cette optique résidentielle, la perspective de hausse des prix liée au métro ajoute un argument supplémentaire : acheter avant l’ouverture effective peut permettre de verrouiller un prix avant une nouvelle vague de revalorisation.

Acheter pour louer sur le long terme : viser la stabilité

Pour un investisseur locatif classique, l’atout de Kalamariá tient à trois éléments principaux : une demande locative profonde et solvable, une vacance structurellement basse pour les biens de qualité, et un quartier considéré comme « valeur sûre » à l’échelle de Thessalonique.

Les segments les plus pertinents dans ce cas sont :

– les appartements de 60 à 90 m², standard du marché, en 2 ou 3 chambres, avec ascenseur et chauffage autonome,

– les logements proches des stations Aretsou, Nea Krini ou Mikra, qui attirent les familles et les salariés utilisant les transports en commun,

– les biens récemment rénovés avec une bonne isolation et des équipements modernes (climatisation, double vitrage, porte blindée).

Investir dans le haut de gamme et le front de mer

Kalamariá abrite aussi un sous-marché premium très actif, particulièrement autour de Karabournaki, Nea Krini et des abords de la marina. Les investisseurs ciblent alors :

– des appartements de grande surface avec vue mer,

– des maisons et villas de 250 à plus de 600 m² avec jardin, piscine éventuelle, stationnement aisé,

– des biens combinant usage de résidence secondaire et location saisonnière ou de moyenne durée.

Les produits référencés à l’international (par exemple une villa de 805 m² avec 5 chambres et 5 salles de bain aux alentours de 2,8 M$) s’adressent clairement à une clientèle à fort pouvoir d’achat, souvent internationale, qui voit dans Kalamariá une alternative plus calme et plus abordable que certains quartiers d’Athènes ou les îles les plus chères de la mer Égée.

Location saisonnière et court séjour : potentiel, mais cadre réglementaire à surveiller

La proximité de la mer et les atouts touristiques globaux de Thessalonique font de Kalamariá un terrain prometteur pour la location de courte durée. Les appartements proches du front de mer, desservis par le futur métro, se prêtent particulièrement bien à cet usage.

Le contexte réglementaire grec évolue toutefois rapidement en matière de meublés de tourisme. Le gouvernement tend à encadrer davantage ce type d’activité, notamment via :

– des exigences accrues en matière de sécurité et de qualité,

– un contrôle fiscal renforcé rendu possible par la numérisation des données et la plateforme nationale MIDAS,

– des règles spécifiques pour les investisseurs Golden Visa, qui, dans certains cas, n’ont plus le droit de louer leurs biens en courte durée.

Il est donc crucial, pour un investisseur visant la location saisonnière à Kalamariá, de s’entourer d’un conseil local (avocat, fiscaliste, agence spécialisée) afin de structurer l’activité de manière conforme, d’optimiser la fiscalité et de limiter le risque de requalification en activité hôtelière soumise à TVA.

Environnement macroéconomique et fiscal : ce qu’un investisseur doit savoir

Investir à Kalamariá, c’est investir en Grèce. Il est donc indispensable de replacer le quartier dans le contexte national en matière de croissance, de prix immobiliers, de fiscalité et de réglementation.

Tendances nationales et marché de Thessalonique

À l’échelle du pays, les prix résidentiels ont augmenté d’environ 14,5 % depuis 2020 et devraient encore progresser de 3 à 6 % par an en 2026, selon les projections. Certains observateurs estiment que le marché est désormais « surévalué », mais sans pour autant parler de bulle, dans la mesure où les loyers et les revenus restent globalement en phase avec les prix, surtout en province.

Thessalonique, et Kalamariá en particulier, surperforment la moyenne nationale. Sur la dernière décennie, les prix de la ville ont bondi d’environ 70 % en nominal et de 45 % en réel (après inflation). Rien qu’en 2025, Thessalonique a enregistré une hausse d’environ 10 à 11 %, supérieure à celle d’Athènes. La combinaison d’une base de prix plus faible, de la construction du métro, du développement logistique du port et de la demande étudiante (plus de 88 000 étudiants à l’université Aristote) explique cette dynamique.

Fiscalité immobilière : principaux points de vigilance

La Grèce a engagé une réforme profonde de son système fiscal immobilier, avec une forte digitalisation des données et une multiplication des croisements d’informations. Pour un investisseur à Kalamariá, plusieurs dispositifs sont à intégrer.

Impôt foncier annuel (ENFIA)

Tous les propriétaires paient chaque année une taxe foncière (ENFIA), calculée notamment en fonction de la localisation, de la surface, de l’étage, de l’âge du bâtiment et de son usage. Le taux effectif se situe généralement entre 0,15 et 0,60 % de la valeur fiscale de la propriété. Un dispositif de réduction est prévu pour les logements assurés contre les catastrophes naturelles, avec des rabais de 20 à 10 % selon la valeur assurée.

Les valeurs fiscales (« valeurs objectives ») sont gelées jusqu’en 2027, ce qui apporte une certaine stabilité à moyen terme. À partir de 2026, une nouvelle approche basée sur les valeurs de marché doit progressivement se mettre en place via un cadastre fiscal modernisé.

Taxes à l’achat

Pour l’achat d’un bien existant non soumis à TVA, le droit de mutation est de l’ordre de 3,09 % de la valeur taxable. Pour les constructions neuves, un taux de TVA de 24 % est normalement applicable, mais une suspension temporaire a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 pour de nombreux programmes résidentiels. Concrètement, cela signifie que dans beaucoup de cas, un appartement neuf à Kalamariá sera soumis au même taux de transfert que l’ancien sur cette période, ce qui améliore l’attractivité du neuf pour les acheteurs.

Fiscalité des loyers

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif, avec un changement important à compter des revenus de 2026.

À partir de 2026, un détail pratique mais important change : tous les loyers doivent être payés via le système bancaire. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire perd une réduction fiscale de 5 % sur le revenu déclaré. La transparence fiscale devient donc centrale, d’autant que le système MIDAS croise automatiquement les données cadastrales, bancaires et déclaratives.

Plus-value à la revente

La Grèce applique un impôt sur les plus-values immobilières, mais son application est suspendue jusqu’à fin 2026. Dans la pratique, un investisseur achetant aujourd’hui et revendant avant cette date bénéficierait donc d’un environnement fiscal plus favorable sur les gains réalisés, sous réserve de l’évolution de la législation.

Golden Visa et seuils relevés à Thessalonique

Pour les investisseurs non européens intéressés par le programme de résidence par investissement, il est essentiel de noter que Thessalonique, et donc Kalamariá, fait partie des zones à seuil élevé. Depuis la réforme de 2024 (loi 5100/2024), il faut investir au moins 800 000 € dans un bien résidentiel unique d’au moins 120 m² pour prétendre au Golden Visa dans la ville.

Le gouvernement a aussi précisé que les immeubles transformés de commercial en résidentiel, les bâtiments classés et certaines parcelles assorties de permis de construire peuvent être éligibles dans des conditions spécifiques, parfois à un seuil réduit (250 000 €). Toutefois, les biens détenus au titre du Golden Visa ne peuvent plus être facilement loués en courte durée, ce qui oriente de facto ces investissements vers la résidence principale, la location longue durée ou l’usage secondaire.

Gestion, agences locales et accompagnement

Un projet immobilier à Kalamariá, surtout à distance, nécessite souvent de s’appuyer sur des professionnels locaux. Le district concentre un grand nombre d’agences et de sociétés de gestion, du réseau international à la structure locale spécialisée.

On trouve, par exemple, des enseignes comme Invista, présentes à Kalamariá depuis le début des années 2000, ou des franchises comme Aspis Real Estate, qui dispose d’un vaste réseau national et propose des services allant de la gestion locative à l’évaluation de biens, en passant par l’accompagnement juridique. D’autres acteurs se sont spécialisés dans les opérations plus complexes, combinant gestion de portefeuille, conseil en développement, rénovation énergétique ou montage de projets d’investissement.

Pour un propriétaire qui ne réside pas sur place, ces coûts doivent être intégrés dans le calcul du rendement net, sachant que, de manière générale en Grèce, l’écart entre rendement brut et net (avant impôt sur le revenu) est de l’ordre de 1,5 à 1,6 point de pourcentage.

Kalamariá dans le paysage thessalonicien : comparaison avec d’autres quartiers

Pour mesurer l’intérêt d’un investissement à Kalamariá, il est utile de rappeler comment se situent les autres quartiers de Thessalonique.

Kalamariá se distingue ainsi comme un compromis haut de gamme : plus cher que la moyenne, moins rentable en pourcentage brut mais plus stable, plus « prime » et soutenu par des catalyseurs forts (métro, développement de la marina, qualité de vie). Pour un investisseur qui valorise la sécurité du placement, la liquidité à la revente et la perspective de plus-value, ce positionnement a beaucoup de sens.

Perspectives : quel futur pour l’immobilier à Kalamariá ?

Plusieurs éléments laissent penser que Kalamariá continuera de surperformer le reste de la ville au cours des prochaines années.

1. Effet durable du métro L’ouverture d’une ligne lourde de transport ne produit pas seulement un « coup de fouet » initial. L’expérience d’autres villes montre que la revalorisation se prolonge sur plusieurs années, au fur et à mesure que les habitants réorganisent leurs trajets, que les commerces s’implantent autour des stations et que de nouveaux projets immobiliers voient le jour. La municipalité de Kalamariá devrait donc bénéficier du métro bien au-delà de 2026, d’autant que la rareté foncière limitera la construction de masse.

3. Offre limitée de logements de qualité À Thessalonique, les permis de construire ne suffisent pas à combler la demande en appartements modernes et bien situés. Ce déséquilibre est particulièrement marqué dans les secteurs centraux et orientaux comme Kalamariá, où le foncier disponible est rare et où les projets neufs se vendent souvent sur plan. Cette pénurie relative soutient les prix et limite le risque de surconstruction à court terme.

Dans ce contexte, Kalamariá apparaît comme un quartier appelé à rester dans le trio de tête des zones les plus recherchées de Thessalonique, avec une appréciation des prix attendue dans le haut de la fourchette pour les prochaines années.

Conclusion : pour quel profil d’investisseur Kalamariá est-elle adaptée ?

Investir dans l’immobilier à Kalamariá, ce n’est pas chercher le rendement brut maximal du marché grec. C’est miser sur un quartier côtier premium, au sein d’une ville en plein renouveau, porté par un métro flambant neuf, une qualité de vie élevée et un front de mer en cours de valorisation.

Le quartier correspond particulièrement bien à plusieurs profils :

Le succès d’un projet à Kalamariá repose ensuite sur la qualité de l’exécution : bien choisir le micro-emplacement (idéalement à proximité d’une station de métro), viser un bien énergétiquement performant et bien entretenu, calibrer le financement en intégrant pleinement les frais d’entrée et la fiscalité, et s’appuyer sur des professionnels locaux pour la gestion.

Dans un marché grec globalement en hausse mais déjà bien valorisé, Kalamariá incarne ainsi une forme de « prime de sécurité » : on y paye cher, mais pour des fondamentaux solides. Pour ceux qui cherchent un investissement immobilier à la fois tangible, lisible et adossé à des infrastructures lourdes, le quartier mérite clairement de figurer en haut de la short-list.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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