Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Rabat séduit de plus en plus d’acheteurs marocains et étrangers. Capitale administrative du pays, ville de fonctionnaires, de diplomates et d’organisations internationales, Rabat offre un marché beaucoup plus stable que d’autres grandes villes marocaines, avec une demande locative continue et des perspectives de valorisation portées par d’énormes projets urbains, notamment sur la vallée du Bouregreg.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier, incluant les rendements locatifs, les quartiers stratégiques, la fiscalité applicable et les coûts associés, avec un focus spécifique sur l’agglomération de Rabat-Salé.
Un marché immobilier capital, stable et en transformation
Rabat est décrite par de nombreux professionnels comme une zone d’investissement « bureaucratique » et sécurisée. Sa fonction de capitale politique attire des fonctionnaires, des cadres des ministères, des diplomates, des experts internationaux et un nombre croissant de salariés du secteur privé, notamment dans les services, la tech et les organisations internationales comme la BAD ou l’OIM. Cette population à revenus relativement stables alimente une demande locative régulière, moins volatile que celle de villes très touristiques.
Le prix moyen du mètre carré à Rabat est estimé autour de 17 000 MAD, avec des écarts importants selon les quartiers.
Parallèlement, le marché est loin d’être figé. La transformation urbaine engagée avec le programme « Rabat Ville Lumière » et la requalification de la vallée du Bouregreg modifient profondément le paysage. Le projet de la Tour Mohammed VI, les aménagements de la Marina, le Grand Théâtre, l’extension du tramway et la modernisation de l’aéroport Rabat-Salé renforcent l’attractivité de l’agglomération, en particulier pour le haut de gamme et les produits locatifs bien positionnés.
Rendements locatifs : ce que l’on peut réellement attendre à Rabat
Les chiffres les plus récents sur la zone Rabat-Salé convergent vers un niveau de rentabilité locative globalement intéressant à l’échelle régionale, même si certaines villes marocaines offrent des taux bruts plus élevés.
Rendements bruts et nets : les ordres de grandeur
Les études de marché pour 2024-2026 indiquent que les rendements locatifs bruts résidentiels à Rabat-Salé se situent dans une fourchette d’environ 5,5 % à 6,7 % pour la majorité des biens, avec une moyenne proche de 6,1 %. Si l’on affine uniquement sur les appartements, une moyenne de 6,68 % est souvent citée, avec des écarts sensibles selon la taille du logement.
Un tableau synthétique permet de visualiser ces différences de rendement selon le nombre de chambres, à partir de données de type Global Property Guide :
| Type d’appartement | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| 1 chambre | ~6,62 % |
| 2 chambres | ~7,14 % |
| 3 chambres | ~7,06 % |
| 4 chambres et + | ~5,91 % |
L’un des enseignements de ces données est que les petites et moyennes surfaces (1 à 3 chambres) sont généralement plus rentables que les grands appartements familiaux.
Le rendement net moyen de l’immobilier à Rabat-Salé, après déduction des charges, taxes, vacance et frais de gestion.
Un autre indicateur clé est le ratio loyer/prix. Pour la région Rabat-Salé, ce ratio mensuel se situe généralement entre 0,46 % et 0,56 % du prix du bien. Concrètement, chaque tranche de 100 000 MAD investie génère en moyenne entre 460 et 560 MAD de loyer par mois, soit autour de 6 % brut annuel.
Rendement par type de bien et taille : studios gagnants, villas modestes
Au-delà de la moyenne, la rentabilité dépend énormément du type de bien ciblé.
Les études de 2026 indiquent que les studios et appartements d’une chambre sont parmi les investissements locatifs les plus rentables, affichant des rendements bruts typiques de 6,3 % à 7,5 %. Leur succès s’explique par une forte demande de la part de jeunes actifs, d’étudiants et de petits ménages, particulièrement dans les quartiers bien connectés par le tramway ou situés à proximité des universités et des centres administratifs.
Les appartements de deux ou trois chambres restent un segment solide, avec des rendements généralement compris entre 4,8 % et 6,0 %. Ils s’adressent à des familles, des colocs ou des cadres, en particulier dans des secteurs comme Agdal, Hay Riad ou certains quartiers de Salé bien connectés.
Les villas, en revanche, offrent souvent les rendements bruts les plus faibles, parfois autour de 3,2 % seulement. Les prix d’achat y sont très élevés, la vacance locative plus longue et le public cible plus restreint. La rentabilité d’une villa à Souissi ou Hay Riad repose donc davantage sur la valorisation patrimoniale que sur le cashflow locatif immédiat.
Un autre point intéressant concerne la taille en mètres carrés : les unités de 25 à 50 m² offrent le meilleur rendement par m², avec un revenu locatif annuel typique d’environ 70 à 90 MAD/m². C’est un argument supplémentaire en faveur de petites surfaces bien situées, surtout pour un investisseur cherchant à optimiser son taux de rendement.
Des rendements très contrastés selon les quartiers
Rabat est loin d’être un marché homogène. Les écarts de prix, de demande et de vacance locative, donc de rentabilité, sont marqués d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à l’autre.
Où les rendements sont les plus élevés
Les meilleurs rendements bruts, autour de 6,3 % à 7,5 %, se trouvent majoritairement dans des quartiers populaires ou en développement, où les prix au mètre carré restent abordables alors que la demande locative est soutenue. Parmi eux, on retrouve à Rabat des secteurs comme Yacoub El Mansour et Akkari, ainsi que, à Salé, des quartiers comme Tabriquet et Bettana.
Ces zones profitent de plusieurs atouts : proximité de zones d’emploi, desserte correcte en transports (bus, tramway actuel ou en extension), prix d’achat encore raisonnables, et arrivée de nouveaux projets (gaming zone à Yacoub El Mansour par exemple, destinée à accueillir des entreprises du jeu vidéo et de la tech, avec jusqu’à 5 000 emplois visés à l’horizon 2030).
Dans les quartiers populaires, privilégiez l’acquisition de petites surfaces standards et non meublées. Positionnez le loyer légèrement en dessous des prix du marché pour minimiser les risques de vacance locative. Cette stratégie cible une demande diversifiée, incluant les jeunes actifs, les familles aux revenus modestes et les fonctionnaires.
Où les rendements sont les plus faibles
À l’autre extrême, les quartiers dits « prestige » affichent les rendements les plus bas, souvent dans la zone 3,2 % – 5,0 % de rendement brut. Souissi, Hay Riad et les meilleurs emplacements d’Agdal illustrent ce cas de figure : les prix d’acquisition y sont très élevés, notamment à Souissi où l’offre moyenne était de l’ordre de 21 000 MAD/m² en 2024, ce qui compresse mécaniquement la rentabilité. Il n’est pas rare d’observer des rendements tombant à 3,5 % pour les villas très haut de gamme.
Ces secteurs intéressent plutôt les investisseurs patrimoniaux, les familles aisées ou les acquéreurs étrangers cherchant un produit d’exception, avec logique de long terme, valorisation potentielle et usage mixte (résidence principale et location partielle, par exemple).
Vacance locative : où l’on loue le plus vite
La vacance locative est un élément crucial dans le calcul de la rentabilité réelle. Les données pour 2026 situent la vacance habituelle des appartements standards à Rabat-Salé entre 4 % et 7 %. Pour les villas de luxe, la vacance peut atteindre 8 % à 12 %, ce qui n’est pas anodin sur un rendement déjà faible.
Les quartiers centraux comme Hassan, le Centre Ville/Quartier Administratif, certaines parties d’Agdal, ainsi que Hay Riad, présentent des taux de vacance très bas (3% à 5%). Cette forte demande est portée par la présence d’administrations, de bureaux, de sièges d’entreprise et d’universités, attirant principalement les jeunes actifs (25-40 ans), les employés de l’État, les étudiants et les cadres d’entreprise.
Dans les secteurs les plus dynamiques, un bien bien positionné en prix se loue souvent en deux à trois semaines, ce qui limite fortement la vacance et améliore le rendement net.
Long terme ou courte durée : quelle stratégie locative à Rabat ?
L’un des choix structurants pour un investisseur à Rabat est de privilégier la location longue durée classique ou d’exploiter la montée du marché des locations de courte durée, type Airbnb.
Location longue durée : stabilité et prévisibilité
Sur le long terme, les rendements à Rabat se situent généralement entre 4 % et 5,5 %, légèrement sous la moyenne marocaine (6,72 % de rendement brut national au deuxième trimestre 2025) mais avec une volatilité plus faible et une demande plus prévisible.
Les loyers moyens relevés dans la capitale confirment cet ordre de grandeur : un appartement d’une chambre en centre-ville se loue autour de 4 000 MAD/mois, tandis qu’un trois chambres en centre atteint environ 10 300 MAD/mois. En périphérie, les loyers pour une chambre gravitent autour de 2 400 MAD, et pour trois chambres autour de 6 600 MAD.
Ces montants, rapportés au prix moyen de 17 000 MAD/m², donnent des ratios loyer/prix mensuels de l’ordre de 0,5 %, cohérents avec des rendements bruts proches de 6 %.
Location de courte durée : rendement plus élevé, mais plus complexe
Du côté des locations saisonnières et de courte durée, les chiffres montrent un potentiel de rendement brut plus élevé, souvent autour de 6 % à 7,5 % à Rabat, et parfois davantage pour des biens très bien gérés dans les meilleurs emplacements (Agdal, Medina, L’Océan, Hay Riad, Salé centre, Boulevard Mohammed V, etc.).
Revenu annuel estimé pour un 2 chambres à Rabat en location courte durée, soit un rendement brut de plus de 11%.
Les données AirROI montrent qu’en 2025-2026, Rabat compte environ 1 400 à 1 800 annonces actives sur les plateformes de type Airbnb, avec une très large majorité d’appartements entiers (près de 84 % du parc) et une domination des 1 à 2 chambres. La capacité moyenne est de 3,5 voyageurs, et la nuitée médiane est autour de 478 MAD, avec un taux d’occupation global d’environ 42 % (soit 150 à 170 nuits réservées par an en moyenne). Les meilleurs biens dépassent 80 % d’occupation et plus de 140 USD de revenu par nuit.
Ce marché est très majoritairement animé par des visiteurs internationaux (80 à 86 % des clients), avec une forte proportion venant de France, du reste de l’Europe et du Maroc. Environ la moitié de cette clientèle appartient aux jeunes générations Z/Alpha.
La rentabilité brute d’un bien exploité en courte durée peut ainsi dépasser de 30 à 35 % celle d’une location classique, mais au prix d’un travail de gestion plus soutenu, de coûts opérationnels plus élevés (ménage, conciergerie, plateformes, utilities, usure) et d’une plus grande dépendance à la saisonnalité (pic de revenus en décembre, mois les plus faibles autour de mars).
Coûts, charges et fiscalité : ce qui rogne la rentabilité
Pour passer du rendement brut au rendement net, l’investisseur doit intégrer une série de coûts souvent sous-estimés, qui pèsent fortement dans une ville comme Rabat.
Charges courantes et entretien
Les principaux postes de dépense pour un appartement standard à Rabat-Salé comprennent :
Le pourcentage minimum annuel de la valeur du bien à prévoir pour l’entretien courant et les réparations d’un logement.
Lorsque le propriétaire prend en charge les charges d’électricité, d’eau et d’internet, il faut ajouter 400 à 900 MAD par mois pour un petit appartement, et 700 à 1 500 MAD pour un logement familial, selon les consommations (climatisation, chauffage, télétravail).
Enfin, un matelas de sécurité pour la vacance locative est indispensable : la plupart des études recommandent de mettre de côté 5 % à 8 % du revenu locatif annuel pour couvrir les périodes sans locataire.
Fiscalité des loyers et du patrimoine
Sur le plan fiscal, le Maroc traite de façon identique résidents et non-résidents pour ce qui est des taux applicables. Les loyers bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu (IGR), avec un abattement forfaitaire de 40 % pour frais et une imposition sur le solde, ou, dans certains cas, par prélèvement libératoire de 10 % à 15 % du montant brut selon le niveau de revenu locatif annuel.
Les propriétaires doivent payer annuellement la Taxe d’Habitation et la Taxe des Services Communaux. Pour les résidences principales, des réductions importantes s’appliquent (jusqu’à 75 % d’abattement). De plus, les constructions neuves bénéficient d’une exonération totale de la taxe d’habitation pendant une durée de cinq ans.
En cas de revente, la plus-value immobilière est imposée au taux de 20 % sur le gain net, avec un minimum d’imposition de 3 % du prix de vente. Certaines exonérations existent, notamment pour la résidence principale occupée plusieurs années (généralement six ans ou plus) ou pour des plus-values de faible montant. Ces règles font de la détention longue durée une stratégie plus efficace fiscalement, surtout pour les biens destinés à un usage mixte résidence/placement.
Un cadre légal favorable aux étrangers
Pour les investisseurs étrangers, Rabat bénéficie, comme le reste du Maroc, d’un cadre juridique relativement protecteur. Les non-Marocains peuvent acquérir en pleine propriété des appartements, villas, riads et locaux commerciaux. La principale exception concerne les terres agricoles en dehors des périmètres urbains, en principe réservées aux nationaux, sauf requalification en zone urbanisable.
Les étrangers ont le droit d’acheter un bien immobilier en France en leur nom propre, sans être obligés d’y résider. Cependant, cet achat n’octroie pas automatiquement un droit de séjour. Il peut néanmoins servir d’élément complémentaire à l’appui d’une demande de carte de séjour, à condition de fournir les autres documents requis, tels que des preuves de revenus stables et un casier judiciaire vierge.
La procédure d’acquisition suit un schéma relativement standard : promesse ou compromis de vente, dépôt d’environ 10 % du prix, vérifications par le notaire, signature de l’acte authentique et inscription au registre foncier (ANCFCC). Les coûts de transaction totaux tournent autour de 7 % à 10 % du prix (droits d’enregistrement, notaire, frais de conservation foncière, éventuellement avocat et agence).
Les étrangers finançant un achat en devises doivent déclarer le transfert à l’Office des Changes et ouvrir un compte en dirhams convertibles. Cette démarche est essentielle pour garantir le droit futur de rapatrier les loyers et le produit de la revente dans la devise d’origine.
Les banques marocaines accordent des prêts immobiliers aux non-résidents, mais avec des conditions plus strictes qu’aux résidents : apports personnels souvent compris entre 30 % et 50 % du prix, durée de 20 ans maximum pour les non-résidents, taux généralement entre 4 % et 6 %, et plafond de prêt fréquemment limité autour de 1 million de dirhams. Les banques se montrent plus enclines à financer les biens situés dans des quartiers urbains établis de Rabat, plutôt que les terrains nus ou les propriétés rurales.
Les quartiers clés à Rabat et Salé : profils, prix et perspectives
Pour un investisseur, bien choisir son quartier est probablement la décision la plus déterminante. Rabat-Salé offre un panel de micro-marchés très différents en termes de prix, de public cible et de dynamique.
Agdal : le classique dynamique
Agdal est l’un des quartiers les plus recherchés pour l’investissement locatif. Situé non loin des universités et des centres d’affaires, il concentre une clientèle de jeunes actifs, d’étudiants de Mohammed V et de cadres du privé. Le quartier se subdivise en Haut et Bas Agdal, avec un tissu dense d’immeubles, de commerces, de cafés et de services.
Les prix y sont élevés, dans une fourchette souvent comprise entre 17 000 et 20 000 MAD/m² pour les bons emplacements. La demande locative est très soutenue pour les 1 et 2 chambres, qui constituent le produit le plus recherché du marché. Le rendement brut reste correct, mais inférieur à celui de zones populaires ou périphériques. Pour un investisseur cherchant un bon compromis entre vacance très faible, valorisation et rendement convenable, Agdal reste une valeur relativement sûre.
Hay Riad : villas, standing et expatriés
Créé dans les années 1970 comme quartier résidentiel moderne, Hay Riad est aujourd’hui un pôle important de bureaux, d’ambassades, de sièges d’entreprises et de résidences haut de gamme. On y trouve de nombreuses villas et quelques résidences de standing, recherchées des expatriés et familles aisées.
Les prix au mètre carré sont parmi les plus hauts de la capitale, similaires à ceux du quartier Agdal pour les appartements, et très élevés pour les villas. Les rendements locatifs sont relativement faibles, variant entre 3,5 % et 5 % brut pour les biens premium. Cependant, la demande locative reste stable, portée par les expatriés et cadres internationaux, et devrait être soutenue par des événements mondiaux comme la Coupe du monde 2030 et le développement de Rabat en tant que pôle de services.
Souissi : le très haut de gamme
Souissi est le quartier emblématique des grandes villas de prestige, des jardins luxuriants et des résidences de diplomates. Les annonces y indiquent des prix supérieurs à 20 000 MAD/m², avec une moyenne d’offre autour de 21 000 MAD/m² en 2024, voire plus sur les villas exceptionnelles. On y trouve aussi des résidences sécurisées très haut de gamme, recherchées par une clientèle de millionnaires marocains et étrangers.
Dans ce segment, la rentabilité locative est souvent secondaire. Les rendements bruts tombent à 3,5 % environ, voire moins sur les très grosses surfaces, mais le pari porte sur la valorisation à long terme et la sécurité patrimoniale, d’autant que la disponibilité de terrains pour de nouveaux projets de luxe est fortement réduite par les contraintes de la vallée du Bouregreg et les limites du plan d’urbanisme.
Yacoub El Mansour et Akkari : l’alliance prix bas et demande forte
Ces quartiers illustrent le profil « rendement ». Les prix d’entrée y sont plus abordables que dans les secteurs huppés, mais la demande locative est forte, notamment pour des logements de taille moyenne, proches des transports, des commerces et des services publics.
Nombre d’emplois visés par un projet de zone gaming financé à hauteur de plusieurs dizaines de millions de dollars dans le quartier Yacoub El Mansour.
Dans ce type de secteur, il est envisageable d’obtenir des rendements bruts à la limite haute de la fourchette rabatie (6,5 % à 7,5 %), en ciblant des appartements de 25 à 50 m² bien dessinés.
Hassan, Centre Ville, Quartier Administratif : la centralité avant tout
Le quartier Hassan, avec la Tour Hassan et ses monuments, ainsi que le Centre Ville/Quartier Administratif, regroupent nombre d’administrations et de bureaux publics. Ces secteurs bénéficient de taux de vacance très faibles (3 % à 5 %) et d’une présence importante de fonctionnaires, ce qui stabilise la demande locative, y compris pour les logements de type familial.
Les rendements bruts n’y sont pas forcément spectaculaires, mais la régularité des loyers, la possibilité de pratiquer des loyers plus élevés et la grande liquidité à la revente en font des secteurs défensifs appréciés.
Marina de Rabat, Bouregreg et Salé rive droite : effet projets phares
Le projet de réaménagement de la vallée du Bouregreg, entre Rabat et Salé, change en profondeur la perception de la rive droite et des abords du fleuve. La Marina, le Grand Théâtre et la Tour Mohammed VI sont autant de signaux forts de montée en gamme.
Les aménagements urbains, l’extension du tramway et la transformation de Salé (nouveaux quartiers, rénovation du patrimoine, projets de front de mer) devraient maintenir une hausse des prix des appartements bien situés près du fleuve. Les résidences avec vue, bonne accessibilité et services sont particulièrement concernées.
Salé : alternative plus abordable, mais attention à l’offre
Salé, située juste en face de Rabat, est souvent perçue comme une extension naturelle du marché de la capitale pour les budgets plus serrés. Les prix y sont nettement plus bas, autour de 6 000 à 14 000 MAD/m² pour les appartements selon les quartiers. Des secteurs comme Tabriquet, Bettana, Aviation ou Hay Salam proposent des biens offrant un compromis intéressant entre prix et demande locative, surtout pour les familles locales.
L’envers du décor tient au boom de la construction : les chiffres font état de plusieurs centaines de milliers de logements multifamiliaux livrés chaque année, avec près d’un million de logements en chantier, ce qui peut peser sur les loyers (baisse du loyer médian depuis 2022, fortes remises dans certains programmes). L’investisseur doit donc cibler des emplacements très précis (proximité du tram, écoles, nouveaux équipements), se méfier de l’oversupply dans certaines zones, et privilégier des produits différenciés (bonne qualité, vue, parking, espaces verts).
Grands projets et croissance démographique : pourquoi le long terme reste porteur
Au-delà des chiffres ponctuels, l’investissement immobilier à Rabat s’inscrit dans des tendances structurelles favorables. La région Rabat-Salé-Kénitra a vu sa population croître d’environ 1,1 % par an sur la décennie 2014-2024, pour dépasser 5,1 millions d’habitants. La ville de Rabat elle-même compte près de 580 000 habitants, et la population urbaine marocaine représente déjà plus de 65 % du total, avec une projection à 70 % à l’horizon 2030.
Cette urbanisation continue, ajoutée à un déficit national de logements toujours estimé à plusieurs centaines de milliers d’unités malgré les programmes publics, maintient une forte pression sur le foncier urbain et la demande de logements, en particulier pour les classes moyennes.
C’est le montant en milliards de dirhams prévu pour l’investissement public au Maroc en 2025.
Ces investissements améliorent l’accessibilité, l’attractivité touristique et le climat des affaires, autant d’éléments qui soutiennent la demande de logements à la location comme à l’achat. Les prévisions de prix tablent, pour Rabat, sur une croissance annuelle soutenue sur le moyen terme, autour de 3 % à 5 % pour le résidentiel classique, et jusqu’à 6 % à 8 % pour le segment de luxe dans des quartiers comme Souissi, Agdal ou La Palmeraie.
Coûts d’entrée et financement : combien faut-il prévoir pour investir à Rabat ?
L’acquisition d’un bien à Rabat n’est pas seulement une question de prix au mètre carré ; il faut intégrer les frais annexes, les droits et éventuellement le coût du crédit.
Coût d’acquisition global
Les coûts de transaction tournent généralement entre 7 % et 10 % du prix du bien. Ils incluent :
Détail des principaux coûts et taxes à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier, exprimés en pourcentage du prix d’achat.
Généralement fixés à 4 % du prix d’acquisition pour un logement standard.
Entre 1 % et 1,5 % du prix, auxquels s’ajoute la TVA.
Coûts d’enregistrement au registre foncier, avoisinant 1 % à 1,5 % du prix.
Représentent environ 1 % du prix d’achat.
Variables, généralement compris entre 1 % et 5 % selon la complexité du dossier.
Environ 3 % du prix, selon les usages et la négociation.
Un budget prudent consiste donc à rajouter environ 10 % au prix d’achat pour couvrir l’ensemble de ces postes. Cela signifie que pour un appartement de 100 m² à 17 000 MAD/m² (soit 1,7 million de dirhams), il faut anticiper un ticket total proche de 1,87 à 1,9 million de dirhams une fois intégrés frais et taxes de transaction.
Taux de crédit et conditions bancaires
Les banques marocaines proposent généralement des prêts sur 20 ans, avec possibilité parfois d’aller jusqu’à 25 ans pour les résidents. Les taux moyens observés au premier trimestre 2025 se situent autour de 5,18 % pour l’immobilier, avec une fourchette plus large de 4,5 % à 6 % pour les taux fixes, et de 3,75 % à 5 % pour les taux variables.
Les banques appliquent généralement un ratio d’endettement prudent, limitant les mensualités à 30-40% du revenu net. Pour un emprunteur étranger non-résident, un apport personnel d’au moins 30% à 35% du prix du bien est souvent exigé, et le prêt peut être soumis à des plafonds stricts sur le montant et la durée.
Dans un cas pratique présenté dans les études, un acheteur d’un appartement à Rabat d’une valeur de 1,2 million de dirhams, finançant 80 % sur 20 ans à 5,5 %, se retrouve avec une mensualité d’environ 7 200 MAD et un coût total des intérêts proche de 500 000 MAD sur la durée du prêt. Ce type de simulation permet de vérifier si le loyer attendu couvre la mensualité, tout en laissant une marge pour les charges et la vacance.
Tourisme, étudiants, seniors : trois moteurs de la demande locative
Rabat ne vit pas uniquement de l’administration. Trois moteurs importants de la demande locative méritent une attention particulière pour les investisseurs : le tourisme, les étudiants et les seniors.
Le tourisme d’abord : la région Rabat-Salé a vu le nombre de nuitées touristiques progresser de 4 % en 2024, avec plus de 713 000 nuitées enregistrées d’ici octobre, et une hausse spectaculaire du trafic de l’aéroport Rabat-Salé (+42 % de passagers sur la même période, soit plus de 500 000 voyageurs). Les taux d’occupation des hébergements touristiques ont atteint 51 % en juin 2023, puis 58 % en octobre 2024. Cette dynamique profite directement au marché des locations meublées, que ce soit en courte durée ou en medium stay (séjours mensuels).
Nombre d’étudiants inscrits à l’Université Mohammed V de Rabat en 2024, créant une forte demande pour les logements proches des campus.
Enfin, la population âgée : le Maroc compte près de 5 millions de personnes de 60 ans et plus, contre 3,2 millions dix ans plus tôt. La demande en logements adaptés aux seniors, en résidences services ou en copropriétés sécurisées, augmente rapidement, avec une hausse de 40 % des taux d’absorption sur ce segment au début de 2024. Rabat, ville calme et institutionnelle, se positionne logiquement comme un lieu d’accueil privilégié pour cette population, ce qui ouvre des créneaux de niche pour des produits adaptés.
Conclusion : quel profil d’investisseur pour Rabat ?
Investir dans l’immobilier à Rabat, ce n’est pas rechercher le jackpot spéculatif, mais plutôt miser sur la stabilité et la visibilité. La ville offre :
Principaux atouts et caractéristiques du marché immobilier de Rabat pour les investisseurs.
Des rendements bruts corrects, autour de 6 % en moyenne, avec des pointes jusqu’à 7,5 % dans certains quartiers populaires et sur les petites surfaces.
Une vacance locative modérée voire faible dans les secteurs centraux et administratifs de la ville.
Un cadre juridique relativement sécurisé pour les étrangers, avec possibilité de pleine propriété et de rapatriement des capitaux.
Une dynamique portée par l’urbanisation, les grands projets d’infrastructure, la montée en gamme de la vallée du Bouregreg et l’effet Coupe du monde 2030.
En contrepartie, les prix d’entrée restent élevés dans les meilleurs quartiers, les rendements sont plus modestes que dans des villes comme Tanger ou certaines zones très touristiques, et le marché demande une bonne connaissance locale pour éviter les secteurs sur-offerts ou mal desservis.
Pour un investisseur débutant, Rabat est recommandée comme marché « d’apprentissage », plus prévisible et moins volatil que d’autres villes. Pour un investisseur aguerri, la clé est de jouer sur les contrastes internes : cibler de petites surfaces bien positionnées dans des quartiers à forte demande (Agdal, Hassan, Yacoub El Mansour, certains secteurs de Salé) pour un rendement locatif, ou opter pour une logique patrimoniale dans des quartiers comme Souissi ou Hay Riad, en misant sur la valorisation future plutôt que sur le rendement immédiat.
Dans tous les cas, l’équation réussie passe par une bonne maîtrise des coûts (frais d’acquisition, charges, fiscalité), une attention particulière à la vacance et une sélection rigoureuse du quartier et du type de bien. Dans ce cadre, Rabat reste, pour l’investisseur patient et informé, une capitale immobilière à la fois solide et pleine de potentiel.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Rabat, Maroc pour rechercher du rendement locatif et une exposition au dirham. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Agdal, Hay Riad, Souissi), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison de standing dans un quartier en développement, combinant un rendement locatif brut cible proche de 8 à 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est élevé, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, expert-comptable), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via une société marocaine) et définition d’un plan de diversification patrimoniale intégrant ce nouvel actif.
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