Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Marrakech fait fantasmer beaucoup d’Européens, de MRE et de retraités en quête de soleil. Entre riads de carte postale, villas sous les palmiers et appartements en ville nouvelle, l’offre semble infinie. Mais derrière les images d’Instagram, il y a un marché très chiffré, avec des rendements, des coûts cachés, des écarts de prix énormes entre quartiers et une fiscalité précise, côté Maroc comme côté pays de résidence.
Cette analyse se fonde exclusivement sur des données et études récentes pour transformer l’intention d’achat en un projet d’investissement concret, argumenté et réaliste, évitant ainsi les approximations.
Un marché touristique en surchauffe… mais aux prix encore abordables
Marrakech reste l’un des grands gagnants du boom touristique marocain. Le pays a accueilli environ 17,4 millions de touristes en 2024, puis 19,8 millions en 2025, et Marrakech concentre à elle seule près de 40 % des visites. Résultat : des millions de nuitées, une explosion des locations courte durée et une pression constante sur l’immobilier résidentiel comme touristique.
Le prix moyen au mètre carré des appartements à Marrakech peut atteindre 13 500 MAD, bien en deçà des capitales européennes.
Au niveau national, le marché sort doucement d’une phase de ralentissement : les transactions résidentielles ont reculé de 14,5 % au premier trimestre 2025, mais à Marrakech même, les prix continuent de progresser, de l’ordre de 3 à 7 % par an pour les biens « classiques », davantage sur le segment luxe.
Une ville plus chère, mais pas hors de prix
Comparée à Casablanca ou Rabat, Marrakech se situe dans la même zone de prix pour les biens haut de gamme, tout en restant un peu moins chère sur les petits appartements.
| Ville | Prix moyen appart. (MAD/m²) | Prix moyen villa (MAD/m²) |
|---|---|---|
| Marrakech | ~13 000 | ~20 700 |
| Casablanca | ~14 500 | ~20 300 |
| Rabat | ~14 500 | ~20 300 |
Autrement dit, pour un investisseur étranger, la « carte postale » Marrakech n’est pas hors marché : les prix restent compétitifs au regard de la demande touristique et des rendements locatifs observés.
Des rendements locatifs parmi les plus élevés de la région
Au niveau national, le rendement locatif brut moyen tourne autour de 6,72 % au deuxième trimestre 2025 (en baisse par rapport à 7,75 % fin 2024). Marrakech, elle, fait mieux que la moyenne.
Les données récentes donnent un rendement brut moyen d’environ 7,08 % pour le résidentiel à Marrakech, certaines sources montant jusqu’à 7,5 % en 2026. En pratique, la ville se situe dans une fourchette de 6 % à plus de 10 % selon le type de bien, le quartier et la stratégie locative (long terme ou saisonnier).
Un rendement net de 6 % est considéré comme la performance maximale sur le marché local de l’immobilier.
Studios vs villas : la taille compte vraiment
Les meilleurs rendements ne viennent pas des grandes villas de prestige, mais plutôt des petites surfaces bien situées. À Marrakech, les studios et petits appartements de 1 à 2 chambres surperforment systématiquement les grandes unités.
| Type de bien à Marrakech | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Studio / 1 chambre (25–45 m² / 45–65 m²) | Jusqu’à 10 % et plus (bien placé) |
| 1 chambre (moyenne globale) | ~6,00 % |
| 2 chambres | ~6,85 % |
| 3 chambres | ~8,38 % (selon une source, mais souvent à prix plus bas) |
| Grandes villas prestige (Palmeraie…) | ~5 % sur bail longue durée |
La logique derrière ces chiffres est simple : la demande locative se concentre sur les biens flexibles (1–2 chambres) pour jeunes actifs, couples, petits ménages et touristes. Les grandes villas se louent cher en valeur absolue, mais leur prix d’acquisition est tellement élevé que le rendement en pourcentage reste plus faible, surtout en location longue durée.
Bruts, nets : ce que vous gardez vraiment
En moyenne, à Marrakech, l’écart entre rendement brut et net se situe entre 2 et 3 points. Autrement dit, un 8 % brut se transforme facilement en 5–6 % net une fois intégrées :
– la fiscalité locale,
– les charges de copropriété,
– l’entretien courant,
– l’assurance,
– la gestion locative éventuelle,
– et un peu de vacance locative.
Le ratio loyer/prix d’achat mensuel se situe généralement entre 0,6 % et 0,7 %, ce qui équivaut à 7–8 % par an. Un ratio d’environ 0,65 % par mois est considéré comme favorable pour une opération locative.
Cartographie des quartiers : rendement, prix, vacance
Marrakech n’est pas un marché homogène. D’un quartier à l’autre, on observe jusqu’à 5 points d’écart de rendement, avec des profils de risque très différents.
Quartiers à hauts rendements : périphérie dynamique et zones étudiantes
Les meilleurs rendements bruts se trouvent dans des quartiers populaires en pleine croissance comme Semlalia, Daoudiat, Amerchich, Izdihar, Route de Safi ou Sidi Youssef Ben Ali. Les rendements constatés y naviguent entre 8 % et 10 % brut.
Ces secteurs sont portés par :
– une forte demande locale (étudiants, jeunes actifs),
– des prix au mètre carré encore modérés,
– et une tension locative réelle sur les petites surfaces.
En contrepartie, ce sont des quartiers moins « carte postale » et plus éloignés des parcours touristiques classiques.
Quartiers à faibles rendements, mais très recherchés
À l’opposé, Hivernage, Palmeraie, Amelkis ou certaines parties de Majorelle affichent les rendements bruts les plus bas, souvent entre 5 % et 6,5 %. Mais ce sont aussi les marchés les plus luxueux et ceux qui ont enregistré les plus fortes hausses de prix, notamment à Palmeraie (jusqu’à 15 % de hausse annuelle sur certaines périodes).
Vacance locative : où les logements restent-ils vides le moins longtemps ?
La vacance locative moyenne à Marrakech se situe entre 6 % et 9 %. Mais là encore, tout dépend du secteur :
Les quartiers centraux et prestigieux de Marrakech (Guéliz, Hivernage, Agdal) présentent des taux de vacance très bas (4% à 6%) en raison d’une forte demande. À l’inverse, les quartiers périphériques en développement peuvent afficher des taux nettement plus élevés, entre 8% et 12%.
Dans les meilleurs emplacements, un propriétaire peut tabler sur 3 à 5 semaines de vacance par an, à condition de proposer un bien bien géré et correctement positionné en prix.
Par type de quartier : synthèse prix / rendement
| Quartier / Zone | Prix typiques (MAD/m²) | Rendement brut observé | Profil de demande dominant |
|---|---|---|---|
| Medina (riads) | 6 000 (à rénover) – 15 000 (rénové) | 8–12 % (saisonnier) | Touristes internationaux |
| Guéliz | 12 620 – 18 000 | 6–9 % | Expatriés, actifs, touristes city |
| Hivernage | 20 000 – 35 000 | 5–7 % env. | Clientèle haut de gamme |
| Palmeraie | 15 000 – 30 000+ | 6–9 % (villa), 8–12 % (saisonnier) | Luxe, séjours villa |
| Agdal / Prestigia | 8 000 – 12 000 (zones émergentes) | 7–10 % | Familles, expatriés, golf |
| Targa | 10 000 – 12 500 | 7–10 % | Ménages locaux, MRE |
| Quartiers « rendement » (Semlalia, Daoudiat, etc.) | 8 000 – 11 000 (ordre de grandeur) | 8–10 % | Étudiants, actifs locaux |
Court terme vs long terme : deux stratégies, deux métiers
Investir à Marrakech, c’est d’abord choisir une stratégie locative. La location longue durée et la courte durée n’ont rien à voir, ni en gestion, ni en profil de risque.
Location longue durée : la stabilité avant tout
Sur des baux classiques, Marrakech offre généralement des rendements bruts entre 5 % et 7 % dans les secteurs centraux et jusqu’à 8–10 % dans certaines périphéries montantes. L’avantage majeur : une occupation supérieure à 90 % dans les meilleurs quartiers et un flux de trésorerie relativement prévisible.
Les profils de locataires sont :
Le marché immobilier locatif à Marrakech attire une clientèle variée, comprenant des professionnels du tourisme et des services, des familles locales, des étudiants (notamment des quartiers de Semlalia et Daoudiat), ainsi qu’une clientèle d’expatriés en plein essor dans les quartiers de Guéliz, Hivernage et Agdal.
Pour des loyers indicatifs, on trouve par exemple :
| Type de bien | Loyer mensuel typique (MAD) |
|---|---|
| 1 chambre centre-ville | ~3 400 à 4 200 |
| 1 chambre hors centre | 2 000 – 4 000 |
| 3 chambres centre-ville | 5 000 – 10 000 (sources diverses) |
| 3 chambres hors centre | 2 500 – 9 000 |
Courte durée (Airbnb, etc.) : revenus plus élevés, mais gestion plus lourde
Le marché des locations saisonnières à Marrakech est l’un des plus dynamiques d’Afrique. Les données issues d’Airbnb et d’outils d’analytics montrent :
– un taux d’occupation moyen d’environ 64–74 % selon les périodes,
– une moyenne autour de 234 nuits louées par an,
– un tarif moyen d’environ 799 MAD la nuit,
– et un chiffre d’affaires brut mensuel moyen aux alentours de 6 200 MAD, avec de fortes dispersions.
Dans la pratique, la grande majorité des biens se situent dans cette fourchette :
| Indicateur clé (Marrakech – courte durée) | Valeur typique |
|---|---|
| Taux d’occupation moyen | ~64–74 % (jusqu’à 80 % bien géré) |
| Nuitées louées / an | ~220–234 |
| Tarif moyen (ADR) | ~700–800 MAD |
| Revenu mensuel typique | 2 500 – 12 000 MAD (80 % des annonces) |
| Top biens (riads, villas) | 15 000 – 30 000 MAD / mois |
Les rendements bruts sur ce segment dépassent fréquemment de 1 à 2 points ceux des baux classiques, et peuvent grimper à 10–15 % pour les meilleurs riads de la Medina ou villas de la Route d’Ourika/Palmeraie.
Mais cet avantage brut se paie en gestion : conciergerie, ménage, maintenance, commissions plateformes, marketing, formalités réglementaires. Au final, les rendements nets convergent souvent vers les 5–7 %, voire 8–9 % pour les plus opérationnels.
Les charges d’exploitation sur une courte durée bien gérée peuvent représenter 43–55 % du chiffre d’affaires brut, surtout si l’on confie l’ensemble à un opérateur à 18–25 % de commission.
Exemple concret : un appartement à Guéliz-Hivernage
Les chiffres n’ont de sens que mis dans un cas pratique. Prenons un appartement de 54 m² à Guéliz-Hivernage, dont un dossier a chiffré précisément le coût global d’acquisition.
| Poste | Montant (MAD) |
|---|---|
| Prix d’achat (nu) | 1 350 000 |
| Droits d’enregistrement (4 %) | 54 000 |
| Conservation foncière | 20 450 |
| Émoluments de notaire | 15 000 |
| Commission agence | 40 500 |
| Frais administratifs divers | 5 000 |
| Investissement total | 1 484 950 |
Les coûts annexes représentent environ 10 % du prix de base, ce qui est dans la fourchette habituelle de 8–15 % pour Marrakech. Pour espérer un rendement net correct, il faut donc calculer sur 1,48 M MAD et non sur 1,35 M.
Pour un appartement loué en longue durée, meublé, à un loyer de 8 000 MAD par mois, le revenu locatif mensuel s’élève à 8 000 MAD.
– 96 000 MAD de loyer annuel brut,
– soit un rendement brut d’environ 6,5 % sur le prix total,
– et probablement 4,5–5 % net après charges ordinaires (taxe, syndic, assurance, entretien, vacance).
En courte durée, avec une offre bien gérée pouvant générer 11 000–12 000 MAD bruts par mois, le rendement brut grimperait vers 8–9 %, mais au prix d’une gestion plus complexe et de charges d’exploitation plus lourdes.
Charges courantes : ce que coûte vraiment un bien par an
Au-delà du coût d’acquisition, un bien locatif à Marrakech nécessite un budget annuel qu’il ne faut pas sous-estimer. Sur un appartement standard, on retrouve typiquement :
Coût annuel minimal estimé pour l’entretien et les réparations d’un bien immobilier d’une valeur de 1 million de dirhams, représentant 0,8% de sa valeur.
Pour une courte durée gérée de façon professionnelle, la structure de charges peut ressembler à ceci (exemple réel) :
| Poste de charge (courte durée) | Montant annuel (DH) | Commentaire |
|---|---|---|
| Conciergerie (18 %) | 41 580 | Commission sur chiffre d’affaires |
| Taxe urbaine + TSC | 12 500 | Fiscalité locale |
| Charges de copropriété | 9 000 | Résidence avec services |
| Assurance | 3 500 | Multirisque propriétaire |
| Eau / électricité / internet | 10 200 | Factures consommations |
| Maintenance | 9 000 | Petites réparations, climatisation |
| Consommables (linge, produits) | 5 000 | Rotation locative |
| Taxe de promotion touristique | 9 680 | Collectée auprès des hôtes |
On voit bien comment on arrive rapidement à 40–46 % du chiffre d’affaires en charges, surtout si l’on veut garder un niveau de service à la hauteur des attentes des voyageurs internationaux.
Financement : crédits, taux et apport
Pour financer un achat à Marrakech, les investisseurs étrangers peuvent recourir aux banques marocaines, qui ont développé une offre de crédit immobilier assez complète. Les grandes enseignes (Attijariwafa Bank, Bank of Africa, CIH, Crédit du Maroc, Banque Populaire, etc.) comme les banques participatives (Murabaha) financent aussi bien les résidents que les non-résidents.
Les données récentes donnent :
Principales caractéristiques et conditions des prêts immobiliers pour résidents et non-résidents.
Le taux moyen observé début 2025 est d’environ 5,18 %.
Les taux pour les prêts classiques se situent généralement entre 4 % et 6 %.
Les durées des prêts peuvent s’étendre jusqu’à 20-25 ans.
Les résidents peuvent généralement financer 70 à 80 % du projet.
Les étrangers non-résidents ont accès à des quotités de 50 à 70 %.
En pratique, les banques demandent presque systématiquement un apport entre 20 et 30 % du prix du bien, voire 30–50 % pour les non-résidents.
Les ratios d’endettement sont encadrés :
– 35 % de revenu pour les revenus jusqu’à 20 000 MAD,
– 40 % entre 20 000 et 40 000 MAD,
– 45 % au-delà de 40 000 MAD.
Certains dispositifs publics comme FOGARIM et FOGALOGE garantissent des crédits pour les ménages aux revenus modestes ou les Marocains résidant à l’étranger, mais ils concernent surtout le marché local de résidence principale, pas nécessairement l’investisseur étranger ciblant le locatif touristique.
Fiscalité marocaine du revenu locatif
La fiscalité locale a son importance dans le rendement final. Le Maroc applique un régime plutôt lisible sur les loyers perçus par les particuliers.
Le revenu locatif brut est soumis à un abattement forfaitaire de 40 % pour frais, le solde étant imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour certains loyers versés par des sociétés, un prélèvement à la source de 10 % ou 15 % peut s’appliquer. À partir de 2025, une option pour un taux libératoire unique de 20 % sera possible dans certains cas.
Pour un propriétaire non résident, il faut ajouter la fiscalité de son pays de résidence, avec toutefois la possibilité de crédit d’impôt grâce aux conventions de non double imposition (notamment avec la France).
Des simulations réalisées sur le profil d’investisseurs français montrent :
– un retraité avec TMI 0–11 % peut dégager un rendement « net-net » (après impôts marocains et français) de 6,6–7,2 %,
– un cadre avec TMI 30 % : 5,3–5,9 %,
– un cadre à TMI 41 % : 4,8–5,5 %,
avec des cash-flows mensuels qui peuvent aller de 590 à 890 euros selon les cas.
Plus-values et fiscalité à la revente
Sur la revente, la plus-value immobilière est en principe taxée à 20 % au Maroc, avec un minimum de 3 % du prix de cession. La plus-value nette se calcule en déduisant du prix de vente :
– le prix d’achat,
– les frais d’acquisition,
– certains travaux documentés,
– et des intérêts liés au financement.
Une exonération d’impôt sur la plus-value est possible si le bien a été une résidence principale pendant au moins six ans. Des régimes particuliers existent aussi pour les petites plus-values ou les petites surfaces. Pour un investisseur en pure location, cette exonération est rarement applicable ; il est donc crucial d’intégrer le taux d’imposition de 20% dans le business plan de sortie du projet.
Cadre juridique : droits des étrangers et procédure d’achat
Sur le plan légal, le Maroc offre un cadre relativement protecteur pour les investisseurs étrangers, sous réserve de respecter quelques principes simples.
Les points clés :
Les étrangers peuvent acquérir librement des biens urbains (appartements, villas, commerces) en pleine propriété. La principale restriction concerne les terrains agricoles destinés à l’exploitation agricole, qui sont soumis à des règles spécifiques. La sécurité des transactions repose sur le système de la Conservation foncière et l’obtention d’un « titre foncier ». Le notaire joue un rôle central pour vérifier le titre, rédiger l’acte, effectuer l’enregistrement et sécuriser les fonds.
Le processus type passe par un compromis de vente (souvent avec un dépôt de 10 %), suivi de la mise en forme notariale de l’acte définitif, puis de son inscription à la Conservation foncière. Les délais tournent généralement entre 4 et 12 semaines.
Pour sécuriser la future possibilité de rapatrier le produit de la revente à l’étranger, l’apport doit être effectué en devises via un compte en dirhams convertibles, déclaré à l’Office des Changes. Sinon, la sortie des fonds peut être limitée par tranches annuelles.
Off-plan et nouveaux quartiers : miser sur l’avenir
Au-delà du marché de l’ancien, l’immobilier neuf et les ventes sur plan (VEFA) prennent une place grandissante à Marrakech, portées par des projets aux quatre coins de la ville : Route de Casablanca, Route de l’Ourika, Targa, Agdal, Sidi Ghanem, etc.
Un exemple de programme neuf sur la Route de Casablanca illustre le positionnement :
– résidence de 166 appartements (1–2 chambres, duplex avec terrasses),
– immeuble R+5 avec piscine rooftop, salle de sport, aire de jeux,
– résidence fermée, sécurité 24/7, parking souterrain obligatoire (50 000 MAD),
– prix entre 962 000 MAD (52 m²) et 2 122 500 MAD (duplex 98 m² + 87 m² de terrasse),
– facilité de paiement sur 2 ou 4 ans (FlexyPay),
– à 10 minutes de Guéliz et du Jardin Majorelle.
L’intérêt de l’off-plan est double :
– prix d’entrée plus bas qu’en livraison, avec une revalorisation possible entre la réservation et la remise des clés,
– paiement échelonné au rythme de la construction, ce qui permet de lisser l’effort financier.
Des exemples concrets citent des appartements achetés off-plan autour de 130 000 € en plein Guéliz et valorisés à plus de 160 000 € à la livraison, soit une plus-value latente d’environ 20–25 % hors effet de levier du crédit.
Les risques existent toutefois : retards de livraison, projets au ralenti, qualité inférieure aux promesses commerciales. D’où l’importance de :
– vérifier l’enregistrement du projet,
– auditer le promoteur (réalisations passées),
– analyser avec un notaire le contrat VEFA et les garanties attachées.
Tendances à moyen terme : 2030 en ligne de mire
Les projections à moyen et long terme sont plutôt favorables à Marrakech.
Plusieurs moteurs soutiennent la demande :
Objectif national de visiteurs au Maroc à l’horizon 2030, dans le cadre de la croissance touristique.
Les projections évoquent :
– des hausses de loyers de 5 à 15 % dans les zones directement impactées par les nouveaux équipements (gares, voies rapides, axes touristiques),
– un accroissement global de la taille du marché et de la demande locative de 8 à 10 % d’ici 2035.
En parallèle, la demande pour des biens plus durables (éco-construction, économies d’énergie) est en forte progression dans le segment haut de gamme, créant un sous-marché capable d’absorber des prix supérieurs à la moyenne.
Pour quel profil d’investisseur Marrakech est-elle pertinente ?
Au vu des données, Investir dans l’immobilier à Marrakech convient surtout à plusieurs profils bien distincts.
Les amoureux de la ville et de son mode de vie, qui cherchent à la fois un pied-à-terre et un complément de revenus via de la location saisonnière, trouveront dans un riad de taille raisonnable ou un bel appartement à Guéliz/Hivernage un compromis réaliste. Les rendements bruts peuvent monter à 7–10 %, mais il faut accepter la gestion, ou déléguer en rognant sur le net.
Pour une approche d’investissement rationnelle axée sur le rendement, privilégiez les petits appartements (1-2 chambres) situés dans des quartiers dynamiques de Marrakech tels que Guéliz, Semlalia ou Agdal, ainsi que sur les axes en développement comme la Route de Casablanca et la Route de l’Ourika. Les studios à proximité des universités ou des pôles d’emploi offrent des rendements bruts pouvant atteindre ou dépasser 10%, avec l’avantage d’un risque locatif diversifié.
Les chasseurs de plus-value, enfin, regarderont davantage le segment luxe (Palmeraie, Hivernage, golf resorts) et le neuf off-plan dans les quartiers en pleine transformation. Les rendements locatifs y sont plus faibles en pourcentage, mais la hausse des prix – déjà observée à 9–12 % par an dans des secteurs comme Targa ou Agdal – peut compenser largement.
Ce qu’il faut impérativement sécuriser avant d’acheter
Investir à Marrakech peut se révéler très rentable, mais 90 % des erreurs commises par les étrangers tiennent à quelques points de vigilance souvent négligés.
Trois grands blocs à sécuriser :
1. Le titre et la conformité du bien Vérifier le titre foncier auprès de la Conservation, s’assurer qu’il n’y a ni hypothèque, ni indivision compliquée, ni contradiction avec le plan d’urbanisme. Dans la Medina en particulier, les histoires de propriété peuvent être longues et parfois floues.
Pour garantir la liberté de rapatriement des fonds à la revente, il est impératif que les fonds transitent par un compte en dirhams convertibles. Il faut également négocier attentivement les conditions du crédit (taux, durée, garanties) et évaluer la sensibilité du cash-flow à une éventuelle hausse, même légère, des taux d’intérêt.
3. La stratégie locative et la fiscalité globale Définir dès le départ si l’on vise du long terme, du saisonnier ou un mix, en intégrant les contraintes réglementaires sur les meublés touristiques (licences, assurance, sécurité). Faire chiffrer l’impact fiscal combiné Maroc + pays de résidence, surtout pour les contribuables fortement imposés.
En respectant ces étapes et en confrontant systématiquement les promesses commerciales aux chiffres réels de rendement net, Investir dans l’immobilier à Marrakech peut devenir plus qu’un rêve de carte postale : un actif patrimonial solide dans une ville dont l’attractivité touristique et économique ne faiblit pas.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Marrakech, Maroc, pour chercher du rendement locatif et une exposition au dirham. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (Guéliz, Hivernage, Palmeraie), la stratégie retenue a consisté à cibler un riad rénové ou une villa avec piscine dans une zone prisée des expatriés et du tourisme, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société marocaine) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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