Airbnb ou location longue durée : rentabilité au Luxembourg

Publié le 16 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Location courte durée vs longue durée au Luxembourg : quelle option est la plus rentable ?

Dans le contexte de la hausse continue des prix de l’immobilier et de l’évolution des tendances du marché locatif au Luxembourg, de nombreux investisseurs se posent la question de savoir s’il est plus rentable d’opter pour une location courte durée via des plateformes comme Airbnb ou de privilégier une location longue durée traditionnelle.

Cet article propose une analyse détaillée de la rentabilité par ville, en mettant en lumière les aspects financiers et logistiques des deux options. À travers une comparaison approfondie, il explore comment des facteurs comme la demande touristique, la législation locale, et l’évolution du marché influencent ces choix complexes.

Analyse par ville

Luxembourg-Ville, Esch-sur-Alzette, et d’autres localités stratégiques seront passées au crible pour déterminer où se trouve la véritable opportunité dans ce pays au cœur de l’Europe.

Comparatif de la rentabilité : Airbnb vs location longue durée à Luxembourg

Analyse comparative de la rentabilité : Airbnb vs Location longue durée à Luxembourg-ville

Critère	Location Longue Durée	Airbnb (Location Courte Durée)
Prix moyen au m²	39 €/m² (appartement, centre-ville)	~85-120 €/nuit pour 1 chambre
Loyer mensuel type	1 chambre : 1.500–2.200 €	2.550–3.600 € (si plein taux d’occupation)
Taux d’occupation typique	~100% (locataire stable)	Variable : souvent entre 55% et 80%
Frais de gestion	Faibles (~5-8%, agence ou auto-géré)	Élevés (~15-25%, plateformes/frais ménage)
Réglementation spécifique	Standard locative, bail min. obligatoire	Restrictions sur durée/location touristique
Fiscalité applicable	Revenu foncier classique	Revenu commercial, cotisations sociales

Prix moyens actualisés

• Appartement centre Luxembourg :
  • Loyer moyen : 39 €/m²
  • Pour un appartement de 50 m² : environ 1.950 € / mois
  • Maisons très rares en location longue durée dans la ville
• Airbnb :
  • Studio/appartement équivalent : prix moyen constaté pour une nuit entre 85 et 120 €
  • Sur une base de taux d’occupation élevé (>80%) :
    • 30 nuits x 100 € = jusqu’à 3.000 €/mois
    • Réaliste avec occupation moyenne (~65%) : 2.000–2.400 €/mois

Facteurs influençant la rentabilité

Liste des principaux éléments déterminants :

• Taux d’occupation
  • Longue durée garantit stabilité et occupation continue.
  • Airbnb dépend fortement des saisons et événements locaux.
• Frais annexes
  • Frais agence ou gestionnaire faibles en location classique.
  • Sur Airbnb : frais plateforme, ménage, entretien plus fréquents.
• Réglementation
  • Location longue durée soumise au droit commun luxembourgeois.
  • Airbnb soumis à autorisations municipales ; quotas parfois imposés sur les locations touristiques ; vérification du respect des règlements d’immeuble.
• Fiscalité
  • Revenus locatifs classiques taxés comme revenus fonciers.
  • Revenus issus d’Airbnb considérés comme activité commerciale avec cotisations sociales possibles ; déclaration distincte exigée.

Tendances du marché immobilier

Liste des tendances observées début/milieu 2025 :

• Hausse modérée des loyers (+1,5% sur un an), augmentation de l’offre locative (+13%). Les prix restent parmi les plus élevés d’Europe.
• Le marché est marqué par une pénurie chronique dans le segment abordable ; les maisons sont quasi absentes du parc locatif privé.

Impact potentiel des saisons et préférences des locataires

Saison / Période	Occupation Airbnb
Printemps/Été	Forte demande touristique
Automne/Hiver hors événements	Demande basse

Les expatriés privilégient généralement la location longue durée pour garantir leur stabilité professionnelle/familiale tandis que les touristes/business voyageurs favorisent l’offre courte-durée typique à travers Airbnb.

Exemples concrets / Étude de cas simplifiée

Un propriétaire loue son appartement de 50 m² à Luxembourg-ville :

• En longue durée : il perçoit environ 1950 €/mois net avec peu de vacance locative.

• En mode Airbnb :
– Si occupé toute l’année (hypothèse optimiste) = 3000 €/mois brut ;
– Après déduction frais divers (-20%) = 2400 €/mois ;
– Si taux réel annuel

Ville	Revenu moyen Airbnb (an)	Revenu moyen location longue durée (an)	Taux d’occupation Airbnb	Taux d’occupation longue durée	Dépenses annuelles Airbnb	Dépenses annuelles longue durée
Luxembourg-ville	31 143 $	22 000 $ – 24 000 $	70 %	95 % – 98 %	6 500 $ – 8 000 $	2 000 $ – 3 000 $
Esch-sur-Alzette	24 500 $	18 000 $ – 20 000 $	68 %	95 % – 98 %	5 500 $ – 7 000 $	1 800 $ – 2 500 $
Differdange	21 000 $	16 000 $ – 18 000 $	65 %	95 % – 98 %	5 000 $ – 6 500 $	1 500 $ – 2 000 $
Dudelange	22 000 $	16 500 $ – 18 500 $	66 %	95 % – 98 %	5 200 $ – 6 800 $	1 600 $ – 2 200 $

Comparaison des revenus et taux d’occupation

• Le revenu moyen généré par Airbnb dépasse généralement de 25 à 40 % celui de la location longue durée dans toutes les grandes villes du Luxembourg, sous réserve d’un bon taux d’occupation et d’une gestion active.
• Le taux d’occupation Airbnb oscille entre 65 et 70 %, alors que la location longue durée affiche des taux très élevés (supérieurs à 95 %), offrant ainsi une meilleure stabilité de revenus.
• Les coûts d’entretien, de gestion et de charges sont nettement plus élevés pour les locations Airbnb en raison de la rotation fréquente des locataires, du nettoyage, des consommables et des plateformes de gestion.

Principaux postes de dépenses pour chaque mode de location :

Airbnb :

• Nettoyage et blanchisserie fréquents
• Fourniture de consommables (papier, savon, etc.)
• Frais de gestion ou conciergerie (souvent 15 à 20 % du revenu brut si externalisé)
• Maintenance plus soutenue due à l’usure accélérée
• Charges de plateforme (3 à 15 %)

Location longue durée :

• Maintenance courante
• Charges locatives classiques
• Frais d’agence (si gestion déléguée)
• Moins de turnover, donc moins de frais annexes

Tendances du marché locatif et réglementations récentes :

• Le marché luxembourgeois connaît une demande soutenue en location longue durée, portée par une croissance démographique et un marché du travail dynamique, notamment au Luxembourg-ville.
• Le marché Airbnb affiche une forte saisonnalité, avec un pic de rentabilité au printemps et en été.
• Les réglementations restent plutôt souples à l’échelle nationale pour la location courte durée, mais certaines communes, dont Luxembourg-ville, envisagent un encadrement accru pour limiter la concurrence avec la location résidentielle classique.

Témoignages et études de cas de propriétaires

« La rentabilité brute de l’Airbnb est supérieure d’environ 35 %, mais les efforts de gestion, la fiscalité et les périodes creuses réduisent l’écart net. La location longue durée offre une vraie tranquillité d’esprit, surtout sur plusieurs années. »

« Moins de stress, peu de vacances locatives, et une gestion beaucoup plus simple. La rentabilité reste correcte, même si le potentiel de l’Airbnb était séduisant sur le papier. »

Éléments démographiques et économiques influençant la demande :

• Luxembourg-ville : Capitale dynamique, forte population expatriée, hauts revenus moyens, grande mobilité professionnelle.
• Esch-sur-Alzette : Ville universitaire et industrielle, demande locative soutenue par les étudiants et jeunes actifs.
• Differdange et Dudelange : Croissance démographique, bonne accessibilité aux pôles d’emploi, marché locatif tiré par la proximité de Luxembourg-ville.

À retenir

La location Airbnb offre un potentiel de revenus supérieur mais au prix d’une gestion plus complexe, de coûts récurrents plus élevés et d’une plus grande exposition à la vacance locative et à la réglementation. La location longue durée, quant à elle, séduit par sa stabilité, ses faibles charges et une demande structurellement forte, particulièrement dans les grandes villes du Luxembourg.

Impact des contrats de location sur le rendement

Comparaison des rendements financiers Airbnb vs. location longue durée au Luxembourg

Type de location	Revenu annuel moyen (Luxembourg)	Taux d’occupation moyen	Rentabilité brute estimée
Airbnb courte durée	$18,409 – $31,143	44–70 %	Jusqu’à +30 % supérieur à la longue durée dans les centres touristiques
Location longue durée	15–25% inférieur à Airbnb dans les quartiers prisés ; revenus stables toute l’année	~95–100% (bail classique)	Rentabilité brute plus faible mais stable

Exemple concret : Un bien en Region Sud génère en moyenne $2,595/mois via Airbnb, soit environ $31K/an, avec un taux d’occupation de 70 %. Les locations longues durées équivalentes affichent généralement des revenus annuels inférieurs pour le même emplacement.

Le rendement supérieur sur Airbnb est particulièrement marqué dans les zones centrales et touristiques.

Fluctuations saisonnières et stabilité des revenus

Les locations courte durée type Airbnb présentent une forte saisonnalité : mai est souvent le mois le plus rentable (jusqu’à $3,611/mois) alors que les mois creux descendent autour de $1,778/mois.

Les villes luxembourgeoises comme Luxembourg-Ville ou Esch-sur-Alzette connaissent une demande touristique variable :

• Luxembourg-Ville affiche une occupation élevée (>65 %) sur la période estivale ; elle chute hors-saison.
• En revanche, la location longue durée permet un revenu mensuel régulier sans dépendance aux fluctuations touristiques ou événementielles.

Liste comparative :

• Airbnb :
  • Forte variabilité mensuelle
  • Pic durant événements/haute saison
  • Risque élevé lors des périodes creuses
• Longue durée :
  • Paiement fixe chaque mois
  • Prédictibilité budgétaire

Analyse des coûts opérationnels

Liste détaillée :

• Location courte via Airbnb :
  • Frais d’entretien/ménage récurrents (+15–25% du revenu brut annuel)
  • Commission plateforme (~3%), frais gestion locative possible (15–20%)
  • Taxe spécifique sur chiffre d’affaires hébergement court-terme localement appliquée (variable selon commune luxembourgeoise)
  • Usure accélérée du mobilier/équipement
  • Fiscalité complexe liée à l’activité commerciale
• Location longue durée :
  • Charges classiques (taxes foncières, assurance bailleur)
  • Maintenance régulière mais moins fréquente qu’en courte-durée
  • Fiscalité généralement plus simple et prévisible

Risque de vacance locative

Type	Risque vacance (%)	Impact sur rendement
Airbnb	Élevé hors saison (jusqu’à 50% de baisse)	Rendements divisés par 2 en basse saison
Longue durée	Faible (moins de 5% avec bon emplacement)	Néant si bail solide