Fiscalité immobilière au Luxembourg pour les Français : comprendre impôts locaux, plus-values et convention fiscale

Publié le 20 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir au Grand-Duché fait clairement partie des stratégies favorites des épargnants français qui cherchent stabilité, rendement locatif et diversification hors de l’Hexagone. Mais dès qu’un bien franchit la frontière, la fiscalité se complexifie aussitôt. Entre impôts locaux luxembourgeois, taxation des loyers et des plus-values, et effets de la convention fiscale franco-luxembourgeoise, le risque est double : payer trop… ou se mettre en faute sans même s’en rendre compte.

Acheter un bien au Luxembourg quand on est Français

Pour un résident fiscal français, acquérir un appartement ou une maison de l’autre côté de la frontière n’implique ni quota ni restriction particulière. La législation luxembourgeoise traite les étrangers exactement comme les nationaux pour l’acquisition d’un bien : aucun quota de propriété étrangère, pas de visa spécifique, pas de programme de « golden visa » lié à l’immobilier, et l’achat ne donne aucun droit particulier à la résidence ou à la nationalité.

Droits d’enregistrement et frais annexes

À l’achat d’un logement existant, le cœur des coûts est constitué par les droits d’enregistrement et la transcription au registre foncier :

Pour un investissement locatif pur (« buy-to-let »), le régime est simple : la totalité des 7 % de droits (6 % + 1 %) est due, sans abattement particulier. En revanche, pour un Français qui achète pour y loger sa famille, le dispositif Bëllegen Akt peut venir alléger très fortement la facture.

Bëllegen Akt : un crédit d’impôt puissant… mais réservé à la résidence principale

Le Bëllegen Akt est un crédit d’impôt sur les droits d’enregistrement qui peut aller jusqu’à :

– 40 000 € par acheteur,

– 80 000 € par couple.

– le bien doit devenir la résidence principale effective de l’acheteur ;

– l’entrée dans les lieux doit intervenir dans les deux ans suivant l’acte ;

– en cas d’investissement locatif pur, le Bëllegen Akt est exclu.

Point très important pour un Français : ce crédit est ouvert aux non-résidents, à condition que le bien devienne réellement leur nouvelle résidence principale. Un frontalier qui s’installe réellement au Grand-Duché peut donc en profiter, alors qu’un pur investisseur locatif n’y aura droit sous aucun prétexte.

Impôts locaux luxembourgeois : IFON, IMOB, INOL et taxes communales

Dès que vous devenez propriétaire d’un bien situé au Luxembourg, vous entrez dans le champ de la fiscalité locale, que vous soyez résident luxembourgeois ou non-résident français. La réforme récente de la fiscalité foncière a introduit une nouvelle architecture en trois volets :

– IFON : impôt foncier « classique » sur les terrains bâtis et non bâtis,

– IMOB : impôt sur la mobilisation des terrains (terrains constructibles laissés en friche),

– INOL : impôt sur les logements non occupés comme résidence principale (intégré dans le cadre IMOB).

Les trois leviers s’appliquent de façon parfaitement identique aux résidents et aux non-résidents.

L’impôt foncier (IFON) : un coût modéré mais incontournable

L’impôt foncier luxembourgeois reste modeste en comparaison de nombreuses grandes villes françaises. Il est prélevé par la commune sur la base d’une valeur cadastrale historique, déterminée par l’Administration des contributions directes, selon un mécanisme en deux temps :

– calcul d’une base d’assiette = valeur unitaire × taux d’assiette (coefficient compris en pratique entre 0,7 % et 1 %) ;

– application d’un taux communal (taux propre à chaque commune, voté annuellement).

Le propriétaire redevable est celui qui figure comme tel au 1er janvier de l’année, même s’il revend au cours de l’année. Le paiement se fait en une ou plusieurs échéances en fonction du montant : de une (montant très faible) à quatre échéances annuelles (15 février, 15 mai, 15 août, 15 novembre) pour les montants les plus élevés.

Pour un investisseur français, cet IFON est un impôt local pur : il n’est ni plafonné par un quelconque bouclier ni annulé par la convention fiscale. En revanche, il est déductible comme charge dans le calcul du revenu foncier luxembourgeois.

IMOB et logement inoccupé : le nouveau cadre (taux 0 % mais mécanisme en place)

La réforme foncière a aussi créé une nouvelle couche de taxation destinée à lutter contre la rétention de terrains constructibles et les logements laissés vides. Le dispositif IMOB/INOL repose sur l’idée suivante : un terrain ou un logement doit être mis en valeur dans un délai raisonnable, faute de quoi une surtaxe progressive devient exigible.

Pour les logements, la mécanique est la suivante :

– Un logement est considéré comme inoccupé s’il n’y a aucune personne physique déclarée à cette adresse pendant six mois consécutifs ;

– L’IMOB/INOL pèse alors sur les résidences secondaires entièrement vides ou sur certains biens locatifs laissés vacants de longues périodes entre deux locataires ;

– Juridiquement, le mécanisme est en vigueur, mais le taux a été fixé à 0 % pour les cinq premières années de mise en œuvre (au moins jusqu’aux alentours de 2030).

Pour un propriétaire français, la conséquence pratique immédiate est nulle en termes de montant (taux 0 %), mais non en termes de risque : le cadre juridique étant actif, il suffira d’une décision politique future pour relever les taux sans autre formalité.

Taxes et services communaux

Au-delà de l’IFON, les communes peuvent prélever diverses contributions pour les services locaux : collecte des déchets, eau, parfois taxe d’égout, etc. Ces charges restent toutefois d’un ordre de grandeur bien inférieur au coût global du logement et sont, pour un bailleur, imputables dans son calcul de rentabilité (et en partie, refacturables au locataire selon le bail).

Revenus locatifs au Luxembourg : imposition pour un résident fiscal français

Une fois le bien acheté, deux catégories d’impôts coexistent :

– en Luxembourg : l’impôt sur les revenus locatifs (et l’impôt foncier),

– en France : la prise en compte de ces loyers pour calculer le taux d’imposition global du foyer, via la convention fiscale.

Qui a le droit d’imposer les loyers ?

La convention fiscale franco-luxembourgeoise de 2018 reprend le principe classique de l’OCDE : les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où se situe physiquement le bien. Concrètement, un Français qui loue un appartement ou un immeuble au Grand-Duché est imposé sur ces loyers au Luxembourg, et non en France.

Cela vaut :

– pour les revenus d’habitation classique ;

– pour les revenus agricoles ou forestiers liés à des terrains ;

– pour les mêmes revenus dès lors que le bien est détenu par une société.

Déclaration locale : la case « non-résident » au Luxembourg

Un Français propriétaire qui encaisse des loyers doit déposer une déclaration d’impôt luxembourgeoise en tant que non-résident. Le revenu foncier est alors intégré dans sa base taxable soumis au barème progressif.

Pour un particulier, les grandes lignes sont les suivantes :

– les loyers bruts perçus sont additionnés aux autres revenus de source luxembourgeoise éventuellement perçus ;

– l’impôt suit le barème progressif de l’impôt sur le revenu luxembourgeois, de 0 % jusqu’à une tranche marginale avoisinant 45,78 % (taux comprenant la contribution de solidarité) ;

– la tranche de base est exonérée jusqu’à environ 12 438 € de revenu annuel, mais avec des règles spécifiques pour les non-résidents.

Comme en France, la fiscalité ne repose pas sur le loyer brut mais sur le revenu net après charges.

Charges déductibles et amortissement

Le Luxembourg offre une palette de déductions pour les revenus locatifs, très structurante pour la rentabilité après impôt. Sont notamment déductibles :

Les règles d’amortissement sont très précises et dépendent de la date d’acquisition / d’achèvement :

Ce mécanisme permet, surtout pour les biens récents, de réduire fortement le revenu imposable sur les premières années grâce à un amortissement significatif. Pour un Français fortement imposé, le gain est réel, même si ce revenu luxembourgeois réapparaît en France pour le calcul du taux effectif.

Barème d’imposition et taux effectif maximal

Pour les personnes physiques, qu’elles soient résidentes ou non-résidentes, les revenus locatifs sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoute une contribution de solidarité pour l’assurance chômage. Le taux marginal peut approcher 42 % de base, auquel s’ajoute une majoration de 7 % à 9 % pour solidarité, soit un taux effectif pouvant monter autour de 45,78 %.

Cas des sociétés : CIT et taxe professionnelle

Si le propriétaire est une société, luxembourgeoise ou étrangère, la logique change :

– pour une société pleinement résidente au Luxembourg ou une société étrangère opérant via un établissement stable, le revenu locatif est soumis à l’impôt sur les sociétés (CIT) et à la taxe commerciale communale (MBT) ; le taux combiné pour Luxembourg-ville tourne autour de 23,87 % ;

– pour une société non résidente sans établissement stable au Luxembourg, le revenu locatif du bien situé au Luxembourg est soumis uniquement à l’impôt sur les sociétés luxembourgeois, au taux d’environ 16–17,12 % selon l’année considérée, sans taxe communale.

Dans certains cas particuliers de véhicules collectifs d’investissement, un prélèvement immobilier spécifique de 20 % sur les revenus liés à l’immobilier luxembourgeois peut s’ajouter.

Plus-values immobilières au Luxembourg : le nouveau paysage pour les Français

Le traitement des plus-values est sans doute l’élément le plus sensible pour un Français qui investit au Grand-Duché, car le cadre luxembourgeois a connu plusieurs ajustements récents, notamment l’allongement de la période dite « spéculative ».

Qui taxe la plus-value sur un bien luxembourgeois ?

Pour un résident fiscal français qui revend un appartement ou un immeuble luxembourgeois, la convention de 2018 est claire : le droit de taxer la plus-value appartient à l’État où se situe l’immeuble, c’est-à-dire le Luxembourg. France et Luxembourg se coordonnent pour éviter la double imposition :

– le Luxembourg calcule et perçoit l’impôt sur la plus-value selon son propre droit interne ;

– la France tient compte de ce gain pour le calcul du taux d’imposition global du foyer, puis accorde un crédit d’impôt qui neutralise, en principe, tout second prélèvement.

Le contribuable français ne se retrouve donc pas taxé deux fois sur la même plus-value, mais l’existence du gain peut le faire basculer dans des tranches supérieures pour ses autres revenus.

Court terme vs long terme : la notion de gain spéculatif

Le droit luxembourgeois distingue deux grandes catégories de plus-values immobilières pour les particuliers :

– les gains dits « spéculatifs » : vente intervenant dans les cinq ans suivant l’acquisition ;

– les gains de long terme : vente au-delà de cinq ans de détention.

Dans le second cas (plus de cinq ans), le régime est plus doux : la plus-value bénéficie d’un taux d’environ la moitié du taux marginal, ce qui conduit à un taux effectif maximum de l’ordre de 21–22,89 % selon les méthodes de calcul et les périodes considérées. En outre, un abattement important s’applique.

Abattement de 50 000 € / 100 000 € : un atout clé

Pour les ventes de long terme, un mécanisme d’abattement vient encore adoucir la note :

– abattement de 50 000 € par personne ;

– abattement de 100 000 € pour un couple imposé conjointement ;

– abattement mobilisable tous les 10 ans.

Il faut toutefois noter que certains régimes temporaires ultra-favorables (par exemple imposition au quart du taux global – autour de 10,5 %) pour des ventes dans une fenêtre de temps déterminée ont pris fin. Désormais, le cœur du dispositif repose sur la coupure à cinq ans et sur la règle « demi-taux ».

Que se passe-t-il en France sur cette plus-value ?

Même si la France n’a pas le droit de taxer directement la plus-value immobilière luxembourgeoise, elle l’utilise pour déterminer le taux effectif d’imposition des autres revenus du foyer. Le schéma est le suivant :

– le gain luxembourgeois est déclaré par le contribuable français dans la rubrique dédiée aux revenus de source étrangère (notamment la case 8TK) ;

– ce montant vient augmenter le revenu global servant à déterminer le taux moyen d’imposition ;

– la France applique ensuite ce taux moyen à ses propres bases imposables (salaires, pensions, revenus fonciers de source française…) ;

– un crédit d’impôt égal à l’impôt français théorique sur le gain étranger est accordé, ce qui neutralise la double imposition.

Résultat : le contribuable ne paie pas une seconde fois d’impôt sur la plus-value, mais cette plus-value peut mécaniquement alourdir la facture sur ses autres revenus.

Impôts français et convention fiscale : comment se coordonnent les deux pays ?

La convention fiscale signée le 20 mars 2018 entre la France et le Luxembourg (entrée en vigueur fin 2019, applicable notamment aux revenus et gains immobiliers à compter des exercices suivants) a profondément modernisé les règles de répartition du droit d’imposer.

Principe de base pour l’immobilier : taxation dans l’État de situation du bien

L’article 6 de la convention consacre un principe simple : les revenus provenant d’un immeuble sont imposables dans l’État où cet immeuble est situé, qu’il s’agisse de loyers ou de revenus d’exploitation agricole ou forestière. Ce principe s’applique même lorsque l’immeuble est intégré dans une entreprise ou qu’il n’est pas rattaché à un établissement stable dans ce pays.

L’article 13 de la convention précise la même logique pour les gains en capital : la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est imposable dans l’État de situation du bien. Pour un Français, cela signifie concrètement :

À l’inverse, un résident luxembourgeois qui détient un bien en France reste imposé en France sur les loyers et la plus-value correspondants, le Luxembourg neutralisant ensuite la double imposition.

Mécanisme français d’élimination de la double imposition

Pour un résident français, la convention s’appuie sur la méthode dite du crédit d’impôt. Dans le cas des loyers et des plus-values immobilières luxembourgeoises, le mécanisme est le suivant :

– les revenus luxembourgeois sont ajoutés aux autres revenus pour déterminer le revenu global ;

– la France calcule l’impôt théorique sur ce revenu mondial ;

– elle accorde ensuite un crédit d’impôt égal, selon les cas, soit à l’impôt français correspondant à ces revenus, soit à l’impôt effectivement payé au Luxembourg, dans la limite de l’impôt français.

Obligations déclaratives en France pour un propriétaire de bien luxembourgeois

Même si les revenus et plus-values sont imposés au Luxembourg, le résident français doit les déclarer dans sa déclaration de revenus française :

– les loyers nets imposables au Luxembourg sont reportés, pour information, dans la partie « revenus étrangers soumis à un crédit d’impôt égal à l’impôt français » (notamment via la fameuse case 8TK) ;

– les plus-values peuvent également être intégrées dans cette même mécanique pour le calcul du taux effectif ;

– les biens immobiliers luxembourgeois doivent être déclarés pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le patrimoine immobilier du foyer dépasse le seuil de 1,3 M€.

Cette dernière obligation est cruciale : même si le Luxembourg ne connaît pas, pour les particuliers, d’impôt général sur la fortune, la détention d’un patrimoine immobilier substantiel au Grand-Duché peut déclencher l’IFI côté français.

IFI et patrimoine immobilier luxembourgeois

Pour un résident fiscal français, l’IFI cible l’ensemble des actifs immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, dès lors que le patrimoine net dépasse 1,3 M€. Un appartement ou un immeuble au Luxembourg entre donc pleinement dans l’assiette de l’IFI, au même titre qu’un bien parisien.

Le résident français doit, dans ce cadre, déclarer son bien luxembourgeois dans les formulaires IFI (formulaire 2042-IFI et annexes détaillant les actifs et dettes). La convention fiscale ne couvre pas spécifiquement l’impôt sur la fortune immobilière, de sorte que la France conserve ici un large pouvoir de taxation.

Assurance, financement et autres coûts à ne pas négliger

Au-delà des impôts stricto sensu, plusieurs postes ont un impact direct sur la rentabilité nette d’un investissement immobilier luxembourgeois pour un Français.

Assurance habitation

Les primes d’assurance logement au Luxembourg se situent, pour les ordres de grandeur les plus courants, autour de :

Ces primes dépendent de la surface, de la localisation et des garanties souscrites (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, vol, etc.). Pour un investisseur qui loue le bien, ces charges sont en principe déductibles de ses revenus fonciers imposables au Luxembourg.

Taux d’intérêt et financement des non-résidents

Les taux hypothécaires luxembourgeois début 2026 se situent dans une fourchette moyenne comparable à celle de nombreux pays européens :

Pour un non-résident français, les banques peuvent exiger un apport plus important qu’à un résident luxembourgeois (par exemple 20–30 % du prix au lieu de 10–20 %). Les intérêts restent néanmoins fiscalement déductibles des revenus locatifs luxembourgeois, ce qui réduit l’impact de la charge financière.

Synthèse : ce que doit retenir un investisseur français au Luxembourg

Pour un résident fiscal français qui souhaite investir dans la pierre au Grand-Duché, plusieurs messages-clés se dégagent.

D’abord, la fiscalité sur l’acquisition est élevée mais stable, avec 7 % de droits d’enregistrement et de transcription, plus les honoraires de notaire. Le Bëllegen Akt peut atténuer massivement cette facture pour un projet de résidence principale, y compris pour un non-résident qui s’installe effectivement au Luxembourg, mais reste inaccessible pour le locatif pur.

Ensuite, l’impôt foncier luxembourgeois (IFON) reste modéré, souvent de quelques centaines d’euros par an pour un appartement. Une nouvelle architecture IMOB/INOL institue un cadre pour taxer les logements inoccupés et les terrains non bâtis, aujourd’hui à taux zéro sur plusieurs années, mais potentiellement plus coûteux à terme pour les biens laissés durablement vacants.

Pour les plus-values, l’élément structurant est la coupure à cinq ans de détention : avant ce délai, le gain est traité comme un revenu ordinaire fortement taxé ; au-delà, il bénéficie d’un régime de « demi-taux » et d’un abattement de 50 000 € par personne (100 000 € pour un couple), réutilisable tous les dix ans. La France ne taxe pas directement ces plus-values, mais les fait entrer dans le calcul du taux moyen, avec un crédit d’impôt comme garde-fou.

En pratique, la combinaison d’un droit d’enregistrement significatif, d’une fiscalité sur les loyers pouvant être optimisée par l’amortissement et d’un régime de plus-value plus favorable à long terme qu’à court terme fait du Luxembourg un marché adapté à des stratégies de détention longue, patrimoniales ou « buy & hold ». À condition d’anticiper, du côté français, l’effet de ces revenus et gains étrangers sur le taux effectif et sur un éventuel IFI, l’investissement immobilier au Grand-Duché peut ainsi jouer un rôle structurant dans une stratégie de diversification internationale d’un patrimoine français.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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