Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre Glacier et Yellowstone, posée sur les rives du Missouri, la ville de Great Falls combine paysages spectaculaires, base militaire stratégique, hôpitaux de référence et universités. Sur le papier, tout cela ressemble à une carte postale touristique. Pour un investisseur immobilier, c’est surtout un cocktail de moteurs économiques durables, de loyers en hausse et de prix encore raisonnables à l’échelle des États-Unis.
Ce guide explore le marché immobilier de Great Falls, en détaillant les opportunités d’investissement en location classique et courte durée, ainsi que dans les secteurs résidentiel et commercial. Il présente également une analyse des rendements potentiels et des risques associés.
Great Falls, Montana : un contexte local très porteur pour les investisseurs
Great Falls n’est pas une mégalopole. C’est la troisième ville du Montana, avec environ 60 à 63 000 habitants dans la commune et plus de 80 000 dans l’aire métropolitaine (MSA). Pourtant, son rôle dépasse largement sa taille : nœud économique régional, centre médical, hub militaire et porte d’entrée vers quelques-unes des plus grandes attractions naturelles du pays.
L’économie de la ville repose sur un socle diversifié incluant la santé, l’éducation, l’agriculture et le tourisme. Elle bénéficie également d’une présence militaire significative via la base aérienne de Malmstrom et la Garde nationale aérienne du Montana. Des institutions comme le Benefis Health System, l’Université de Providence et le Great Falls College MSU en font un pôle régional pour les soins et l’enseignement, générant une demande importante en locataires.
Le profil socio-économique est plutôt solide : environ 27 % des adultes possèdent au moins une licence, le revenu par tête tourne autour de 30 765 dollars, le revenu familial moyen dépasse 123 000 dollars, et le temps de trajet domicile-travail reste très court, un peu plus de 16 minutes. La qualité de vie est renforcée par un coût de la vie environ 4 % inférieur à la moyenne nationale, un réseau de sentiers le long du Missouri (River’s Edge Trail) et un centre-ville vivant, avec musées, bars iconiques et une petite scène culturelle.
Du point de vue de l’investisseur, cela se traduit par une demande locative portée par plusieurs segments stables : militaires, soignants, étudiants, retraités et télétravailleurs attirés par le cadre et les prix.
Un marché résidentiel encore abordable mais en hausse
Comparée à d’autres villes du Montana comme Bozeman, Missoula ou Kalispell, Great Falls reste une opportunité d’achat à moindre coût. Les chiffres récents confirment une trajectoire de croissance, sans emballement spéculatif.
Prix, valeurs et dynamique récente
Les données de 2024–2025 montrent un marché en progression, mais encore éloigné des excès des marchés côtiers ou des destinations “star” du Montana.
Voici une synthèse des principaux indicateurs de prix :
| Indicateur (logements résidentiels) | Valeur approximative |
|---|---|
| Prix médian de mise en vente (août 2025) | 379 900 $ |
| Prix médian de vente (août 2025) | 336 300 $ |
| Prix médian de vente (novembre 2025) | 359 900–360 000 $ |
| Valeur moyenne d’une maison (octobre 2025) | 327 711 $ |
| Prix médian “ville” dans une autre source | 352 250 $ |
| Prix médian au m² (août 2025, env. 186–192 $/sqft) | ~1 990–2 060 €/m²* |
| Valeur médiane historique (2017) | 181 300 $ |
Conversion indicatives en euros/m² uniquement pour repère, selon taux courant.
Le prix médian des maisons à Great Falls reste inférieur de près de 38 % au prix médian national.
Volume de transactions et rythme des ventes
La dynamique du marché peut se lire à travers les volumes et les délais de vente. En 2025 :
– environ 331 à 362 maisons sont proposées à la vente selon les mois de l’année,
– le nombre de ventes mensuelles tourne autour de 70 à 74 transactions,
– le stock représente environ 3,7 mois d’offre, ce qui correspond à un marché légèrement favorable aux vendeurs, mais en voie de rééquilibrage,
– les délais de mise en vente moyens oscillent autour de 44 à 54 jours, après un plancher à une trentaine de jours en 2021.
Ces chiffres montrent un marché encore solide, avec une demande réelle, mais davantage de marge de négociation qu’en pleine période de surchauffe post-Covid.
Expert immobilier
Accessibilité : un marché moins cher que le reste du Montana
D’un point de vue macro, Great Falls reste moins chère que le reste de l’État : la valeur médiane d’un logement à l’échelle du Montana tourne autour de 317 000 $, et certains marchés (Kalispell, Bozeman, Missoula) ont franchi la barre des 500–700 000 $. Great Falls se positionne ainsi comme une porte d’entrée “discount” dans un État devenu très recherché.
Cette relative modération s’explique par une croissance démographique plus lente que dans les marchés “à la mode”, mais aussi par un positionnement plus fonctionnel : ville de garnison, pôle médical et éducatif, plutôt que station ultra-touristique ou cluster de start-ups.
Loyers, rendement locatif et demande : un marché tendu mais rentable
Pour un investisseur, les loyers et la vacance sont au moins aussi importants que les prix d’acquisition. Sur ces deux plans, Great Falls présente des signaux favorables.
Niveaux de loyer et évolution récente
Les loyers montent sensiblement, portés par une demande forte et un parc encore limité. Les données agrégées donnent un panorama assez précis :
| Indicateur locatif résidentiel | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer moyen (tous types, 2025) | 1 500 $ / mois |
| Médiane des loyers (autre source) | 1 460 $ / mois |
| Loyer moyen (jeu de données Mashvisor, env.) | 1 815 $ / mois |
| Loyer moyen 1 chambre (source locale) | ~1 080–1 081 $ / mois |
| Loyer moyen 2 chambres | ~1 549 $ / mois |
| Évolution annuelle récente (1 chambre) | +3 à +4,5 % |
| Évolution annuelle (2 chambres) | +8,7 % |
| Loyer moyen 2024–début 2025 (série mensuelle) | 1 295 à 1 500 $ selon le mois |
| Vacance institutionnelle appartements (2021) | 1,9 % |
Les séries mensuelles montrent un loyer moyen qui progresse, avec quelques oscillations saisonnières, mais toujours bien en dessous de la moyenne nationale (environ 1 800 $). Cet écart joue clairement en faveur des locataires… mais aussi des bailleurs : les loyers gagnent du terrain plus vite que le coût de la vie, dans un contexte de sous-offre.
Rendement locatif et cash-flow
Sur la base des prix moyens d’achat et des loyers, les rendements bruts restent attractifs pour un marché américain déjà bien revalorisé.
Une analyse type fait apparaître : les points essentiels et les tendances importantes.
| Stratégie / Indicateur | Valeur indicative pour Great Falls |
|---|---|
| Rendement cash-on-cash moyen (locatif LT) | ~4 % |
| Revenu locatif moyen (source investissement) | 1 815 $ / mois |
| Rémunération Airbnb moyenne (ex. 3 ch / 2 sdb) | ~2 611 $ / mois |
| Revenu Airbnb top 10 % (tous types, 2024–25) | 4 205 $+ / mois |
| Taux d’occupation médian Airbnb | ~51 % |
À prix médian d’environ 340 000 $ et loyer proche de 1 800 $, on se situe autour de 6–6,5 % de rendement brut théorique avant charges et financement, avec un cash-on-cash moyen autour de 4 % selon les simulations de marché. Les investisseurs capables d’acheter en dessous du prix médian ou de valoriser à travers des rénovations ciblées peuvent facilement améliorer ces ratios.
Un déficit chronique d’offre qui soutient les loyers
Les études de marché locales sont sans ambiguïté : la région de Great Falls manque de logements. Une analyse de 2021 estimait une demande annuelle d’environ 190 nouveaux logements locatifs et 250 logements en accession pour la seule aire métropolitaine, avec un déficit déjà constitué sur plusieurs segments de prix.
Une évaluation de 2024 pour le comté de Cascade a estimé un besoin de 650 nouveaux logements par an pour stabiliser les prix. Cependant, en 2025, la ville n’a délivré que 38 permis pour des maisons individuelles, et seulement environ 10 % de la valeur totale des permis de construire (180 millions de dollars) était consacré à ce segment, ce qui est très insuffisant pour répondre à la demande.
Conséquence : vacance très faible, loyers en hausse, et concurrence accrue entre locataires – un contexte typique de marché porteur pour des investisseurs patients.
Fiscalité immobilière à Great Falls : un coût à intégrer, mais des outils à exploiter
Les États-Unis ne forment pas un bloc homogène en matière de taxes foncières. Le Montana affiche globalement des niveaux d’imposition inférieurs à la moyenne nationale, mais Great Falls et le comté de Cascade se situent légèrement au-dessus de la moyenne de l’État. Pour un investisseur, il est crucial de comprendre cette nuance.
Taux effectifs et montants moyens
Les chiffres disponibles permettent de situer précisément Great Falls :
| Territoire / Zone | Taux effectif médian | Valeur médiane logement | Taxe foncière médiane annuelle |
|---|---|---|---|
| Great Falls (ville) | 1,01–1,03 % | ~240 200–241 000 $ | 2 402–2 436 $ |
| Comté de Cascade | 1,01 % | 227 600–239 000 $ | 2 379 $ |
| Montana (État) | 0,78–0,79 % | ~317 000 $ | 2 559 $ |
| États-Unis (moyenne) | ~0,90–1,02 % | ~235 294 $ | 2 400 $ |
Dans le détail de la ville, les différents codes postaux montrent des variations intéressantes :
| ZIP de Great Falls | Taux effectif médian | Valeur médiane logement | Taxe annuelle médiane |
|---|---|---|---|
| 59401 | 1,07 % | 213 100 $ | 2 238 $ |
| 59402 | 0,74 % | 72 530 $ | 588 $ |
| 59404 | 1,00 % | 272 300 $ (plus élevée) | 2 671 $ (plus élevée) |
| 59405 | 1,03 % | 234 650 $ | 2 384 $ |
On voit que les zones plus chères (59404) portent naturellement une facture plus élevée. Pour un investisseur, ces chiffres restent cependant raisonnables au regard des loyers perçus.
Classes de biens et traitement différencié
Le Montana utilise une classification en 14 catégories de biens avec 12 taux différents. Pour un investisseur, plusieurs points sont déterminants.
À partir de 2026, la taxation foncière à Vancouver évolue selon le type de propriété. Les résidences principales bénéficient de taux échelonnés et d’un rabais temporaire. En revanche, les résidences secondaires et les locations de courte durée seront soumises à un taux uniforme plus élevé de 1,90 %. Les immeubles multifamiliaux suivent désormais la même structure progressive que les biens résidentiels classiques, avec une taxe plus forte sur les valeurs supérieures à 2 millions de dollars. Par ailleurs, les terrains vacants résidentiels seront également taxés à 1,90 % pour décourager la rétention spéculative.
Un élément majeur à intégrer pour les investisseurs dans le tourisme : la réforme récente dite “second-home tax” va alléger les taxes pour les propriétaires occupants et les bailleurs en location longue durée, mais alourdir fortement la charge pour les résidences secondaires et locations de courte durée. Les projections évoquent une baisse moyenne de 18 % pour les résidences principales et les locations long terme sur deux ans, contre une hausse pouvant atteindre 68 % pour les biens “non-homestead”.
Synthèse des impacts de la réforme sur les différents modes de location, déplaçant l’avantage fiscal.
Bénéficie d’un avantage fiscal renforcé par la réforme, devenant le régime le plus favorable.
Supporte un surcoût fiscal substantiel, rendant ce modèle moins avantageux.
Exonérations et allègements : des outils à examiner
Plusieurs programmes de réduction ou de crédit d’impôt existent au Montana et dans le comté de Cascade : exonérations pour résidence principale (homestead), pour revenus modestes, pour personnes âgées, pour vétérans invalides, ainsi que des crédits d’impôt remboursables pour locataires et propriétaires âgés. Ces dispositifs s’adressent surtout aux occupants, mais peuvent influer sur la capacité des ménages à payer un loyer ou un crédit.
Pour les investisseurs professionnels, un autre levier puissant se trouve du côté des abattements fiscaux sur les projets de rénovation ou d’industrialisation :
| Type d’abattement | Conditions principales | Bénéfice fiscal |
|---|---|---|
| Rénovation/extension de bâtiment commercial | +5 % de valeur taxable, bâtiment non utilisé pendant 6 mois | Exonération dégressive sur 5 ans (100 → 20 %) |
| Nouvelle industrie ou expansion industrielle | 50 000 $ d’amélioration (exist.), 125 000 $ (nouveau) | Taxation à 50 % de la valeur pendant 5 ans, puis remontée progressive jusqu’à 100 % en 10 ans |
Ces programmes, décidés après audition publique par la commission municipale, peuvent transformer l’équation économique d’un projet de reconversion d’entrepôt ou de friche, surtout dans le centre-ville ou en bord de rivière où la ville cherche explicitement à attirer des capitaux.
Quartiers et micro-marchés : où investir à Great Falls ?
Great Falls compte une vingtaine de quartiers aux profils très différents, de la banlieue familiale arborée aux franges semi-industrielles, en passant par un centre historique en pleine relance. Bien choisir son emplacement est aussi stratégique que dans n’importe quelle grande métropole.
Quartiers résidentiels familiaux : Fox Farm, Riverview, Meadowlark, Valley View
Plusieurs secteurs se distinguent par leur attractivité auprès des ménages et leur potentiel de valorisation.
Fox Farm est l’un des micro-marchés les plus recherchés : rues bordées d’arbres, atmosphère très familiale, grands parcs, proximité des écoles et des centres commerciaux, ainsi que du Missouri et des golfs de prestige comme Meadow Lark Country Club. La demande y est forte : une maison dans la Fox Farm Edition s’est vendue en deux jours pour 427 000 $, et certaines propriétés de grande taille dépassent largement les 800 000 $.
Le quartier Riverview bénéficie de vues directes sur le Missouri et d’un accès rapide au centre-ville. Son plan en grille comprend un mélange de maisons historiques et de constructions récentes. Sa proximité avec l’école Riverview Elementary et le West Bank Park en fait un secteur très prisé, notamment par les familles et les militaires.
Meadowlark, Valley View, West Hill, Belview ou Skyline Heights offrent un esprit de banlieue tranquille, des parcelles généreuses, des vues dégagées et une forte cohésion communautaire. Les écoles locales (Valley View Elementary notamment) renforcent l’attrait de ces quartiers pour des stratégies de location longue durée destinées aux ménages stables.
Proximité des pôles d’emploi : Malmstrom, hôpitaux, université
Pour un investisseur locatif, s’implanter à proximité des grands employeurs est une règle d’or. À Great Falls, trois pôles s’imposent :
La présence de la base aérienne de Malmstrom, du pôle médical Benefis et des établissements d’enseignement supérieur crée une demande structurelle et diversifiée pour les logements en location. Les militaires et leurs familles recherchent des locations longue durée, souvent meublées. Les étudiants et soignants privilégient la proximité et la flexibilité, boostant le marché des petites surfaces et des colocations, notamment dans les quartiers comme l’Upper West Side.
Investir à quelques minutes de ces pôles – que ce soit dans les quartiers résidentiels déjà cités, dans Lions Park, Great Falls South ou Gibson Flats – revient à se positionner sur une demande de fond et relativement peu corrélée aux aléas conjoncturels.
Centre-ville, bords de rivière et quartiers en reconversion
Le cœur historique de Great Falls fait également l’objet d’une attention particulière des urbanistes et des investisseurs. Le centre-ville concentre les équipements culturels (C.M. Russell Museum à proximité, Paris Gibson Square Museum of Art, salles de concert comme The Newberry), les cafés, restaurants et boutiques.
Objectif annuel d’investissement privé à générer dans le centre-ville et le front de rivière de Great Falls.
Pour un investisseur, ces secteurs – Downtown Core & Historic District, West Bank Landing, certaines anciennes zones commerciales le long de 10th Avenue South ou de la Northwest Bypass – offrent un levier de plus-value à moyen terme, à condition d’accepter un peu plus de complexité (réglementations historiques, travaux lourds, montage financier avec TIF et prêts GFDA).
Quartiers à surveiller avec prudence
Tous les secteurs ne présentent pas le même potentiel. Certains franges plus industrielles ou en déclin, parfois sur l’East End ou proches de zones d’activité lourde, cumulent plusieurs handicaps : nuisances, image dégradée, moindre demande locative, surcoûts éventuels d’assurance (proximité de zones inondables ou risques environnementaux). Ces zones peuvent intéresser des investisseurs très expérimentés en reconversion et en négociation foncière, mais représentent un risque disproportionné pour un primo-investisseur.
Location courte durée à Great Falls : opportunité réelle, mais encadrement fiscal renforcé
Le Montana attire plus de 13 millions de touristes chaque année, en route vers les parcs nationaux et les grands espaces. Great Falls profite d’environ un million de nuitées touristiques annuelles, pour près de 185 millions de dollars de dépenses. Naturellement, la location de courte durée a pris son essor, et Great Falls n’y échappe pas.
Le marché Airbnb : volumes, prix et saisonnalité
Une analyse sur un an (septembre 2024 – août 2025) permet de dresser le portrait des locations type Airbnb à Great Falls :
– environ 162 annonces actives,
– plus de 93 % des annonces correspondant à des logements entiers,
– deux tiers des biens sont des maisons, la majorité offrant 1 à 3 chambres,
– la capacité moyenne se situe autour de 4 à 5 voyageurs.
Côté performances :
| Indicateur Airbnb (Great Falls, 2024–25) | Valeur approximative |
|---|---|
| Revenu médian mensuel | ~2 067 $ |
| Revenu mensuel top 25 % | ≥ 3 074 $ |
| Revenu mensuel top 10 % | ≥ 4 205 $ |
| Taux d’occupation médian | ~51 % |
| Taux d’occupation top 25 % | ≥ 71 % |
| ADR (tarif journalier moyen) médian | ~122 $ |
| ADR top 25 % | ≥ 166 $ |
| ADR top 10 % | ≥ 231 $ |
| Revenu moyen saison haute (juin–août) | ~3 154 $ / mois |
| Revenu moyen saison basse (janvier–février–avril) | ~1 607 $ / mois |
La saisonnalité est marquée : le pic de revenus se situe en été, alimenté par les touristes, festivals, événements sportifs et amoureux de plein air. À l’inverse, les mois d’hiver sont nettement plus calmes, même si la ville reste fréquentée par les voyageurs d’affaires et les familles.
Un cadre réglementaire encore léger, mais une fiscalité qui se durcit
À ce jour, Great Falls ne s’est pas dotée d’un arsenal lourd de régulation des locations de courte durée : le cadre est décrit comme faiblement réglementé, et seulement une très petite partie des annonces est officiellement licenciée. Cela laisse une marge de manœuvre confortable aux hôtes, avec un marché encore ouvert.
À partir de 2026, un taux unique de 1,90 % s’appliquera aux résidences non principales (dont les locations de courte durée), augmentant significativement leur fiscalité. En parallèle, les biens occupés à long terme (résidences principales ou locations de plus de 6 mois) bénéficient de taux plus bas et d’un traitement proche du ‘homestead’.
En clair, la location courte durée reste rentable à Great Falls, mais :
– elle sera nettement plus taxée que la location longue durée,
– elle nécessite une gestion active (variation saisonnière, marketing, entretien intensif),
– elle est plus exposée à d’éventuels changements réglementaires futurs.
La stratégie la plus prudente consiste à viser des biens pouvant fonctionner en hybride (location longue durée meublée pour professionnels et militaires, bascule partielle sur Airbnb en haute saison) dans des quartiers à forte demande structurelle.
Financement, outils publics et montage de projet
Investir à Great Falls ne se résume pas à trouver un bien à bon prix. Le paysage financier local offre une palette d’outils qui peuvent améliorer fortement la rentabilité nette, à condition de savoir en tirer parti.
Prêts privés, DSCR et hard money : la boîte à outils des investisseurs
Les données recensent pas moins de 47 prêteurs privés opérant sur Great Falls, avec un montant moyen de prêt hard money autour de 348 889 $, un taux moyen de 10,7 %, des durées de 21 mois et des frais d’origine d’environ 3,8 %. Les ratios prêt/valeur (LTV) tournent autour de 71 %.
Pour les investisseurs “value-add” (fix-and-flip, rénovation lourde, construction neuve), ces financements à court terme ont un avantage clé : une mise en place rapide. Certains prêteurs peuvent clore un dossier en 7 à 14 jours, voire moins de 5 jours pour quelques acteurs, quand un prêt bancaire conventionnel exigera 30 à 45 jours et une montagne de justificatifs.
Des acteurs comme Longleaf Lending proposent des prêts locatifs à long terme dont l’octroi est fondé sur le DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Ce ratio évalue la capacité du bien immobilier à générer un loyer suffisant pour couvrir le remboursement du prêt (service de la dette).
– taux à partir d’environ 5,75–6,6 % pour un prêt locatif 30 ans,
– LTV de 70 à 80 % selon le profil,
– exigence d’un DSCR d’au moins 1,25, parfois plus selon le risque.
Ce type de financement est particulièrement adapté au marché de Great Falls, où les loyers ont tendance à progresser et où les investisseurs peuvent parfois afficher des niveaux de revenu personnel modestes, mais des biens très rentables.
GFDA : un levier décisif pour les projets ambitieux
Au-delà des banques et des prêteurs privés, la Great Falls Development Alliance (GFDA) joue un rôle central. Organisée comme CDFI (Community Development Financial Institution), elle dispose de fonds dédiés pour combler les trous de financement (gap financing), financer des friches industrielles contaminées (Brownfields Revolving Loans), soutenir le logement (y compris les parcs de maisons mobiles), et accompagner les projets d’entreprise ou de promotion.
Découvrez les principales initiatives et engagements de l’organisation.
Mise en œuvre de programmes de conservation des écosystèmes et de réduction de l’impact environnemental.
Développement de projets locaux visant à améliorer les conditions de vie et à renforcer l’autonomie.
Promotion et financement de technologies et de pratiques innovantes pour un avenir durable.
Organisation d’ateliers et de campagnes pour informer et mobiliser le public sur les enjeux clés.
– gestion de High Plains Financial, un organisme qui distribue des prêts SBA 504 à long terme (jusqu’à 25 ans) avec seulement 10 % d’apport et des taux fixes,
– financement de projets comme l’AgriTech Park, un parc industriel rail-served en expansion,
– participation à la Downtown Development Partnership et aux projets de renouveau du centre-ville,
– priorisation du logement comme “industrie cible”, avec la volonté de construire davantage de logements abordables et de lancer un programme régional d’aide au logement des salariés (Employer Workforce Housing Program).
Pour un investisseur de taille moyenne ou un promoteur, se rapprocher de la GFDA (et de sa vice-présidente du crédit, par exemple) permet d’imaginer des montages plus complexes : combiner prêt bancaire, prêt GFDA à taux préférentiel, TIF (tax increment financing), abattements fiscaux, et éventuellement grants publics sur les thématiques d’efficacité énergétique ou de dépollution.
Immobilier commercial et développement : au-delà du résidentiel
L’immobilier d’entreprise à Great Falls recouvre un large spectre, des petits locaux de détail du centre aux grands entrepôts industriels en périphérie. Les données recensées indiquent une grande dispersion des prix, certains actifs atteignant plusieurs centaines de millions de dollars en valeur.
Plusieurs types d’actifs se distinguent :
– retail (commerces de détail), avec des actifs valorisés individuellement autour de 16 à 17 millions de dollars,
– showrooms et bâtiments polyvalents, à plus de 25 millions,
– terrains commerciaux (parfois de plusieurs dizaines d’acres) aux abords des grandes artères,
– motels et petits hôtels pouvant jouer un rôle hybride entre immobilier tertiaire traditionnel et produit touristique.
La stratégie économique régionale met clairement l’accent sur : l’innovation, le développement durable, et la compétitivité des entreprises.
– le développement industriel, avec l’AgriTech Park et la recherche de nouvelles implantations logistiques et agroalimentaires,
– l’énergie (expansion de Montana Renewables, projets de Berkshire Hathaway Energy),
– le tourisme et les loisirs, avec des investissements ciblés sur l’hôtellerie, les parcs aquatiques et les équipements de conférence (projet de complexe de la Little Shell Tribe).
Pour un investisseur, cela signifie que certains segments – entrepôts logistiques, petites surfaces commerciales dans des corridors en réaménagement, actifs hôteliers – peuvent bénéficier d’un courant porteur dès lors qu’ils s’inscrivent dans ces axes stratégiques.
Stratégies d’investissement recommandées à Great Falls
Le marché de Great Falls se prête à de nombreuses approches, mais toutes ne présentent pas le même rapport rendement/risque compte tenu des spécificités locales.
Buy & Hold et BRRRR : tirer parti de la demande locative structurelle
La stratégie la plus naturelle consiste à acheter des biens dans les quartiers à forte demande (Fox Farm, Riverview, Valley View, proximité de Malmstrom, de Benefis ou de l’université), les rénover si nécessaire, les louer en longue durée, puis les refinancer.
Les fondamentaux qui soutiennent cette approche :
– croissance lente mais réelle des valeurs,
– loyers en hausse régulière,
– vacance faible, notamment pour les produits de qualité,
– fiscalité plus favorable pour la longue durée que pour la courte durée à partir de 2026,
– stabilité relative de l’économie locale.
Le modèle BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) se prête particulièrement bien aux quartiers de classe moyenne avec un parc des années 60–80 à moderniser (isolation, chaudières, fenêtres, finitions). L’investisseur libère de la valeur, se rembourse en grande partie via un refinancement DSCR et conserve un cash-flow positif.
Immeubles multifamiliaux : mutualiser le risque et optimiser les flux
Le marché de Great Falls est encore largement dominé par la maison individuelle, mais les immeubles de 2 à 8 unités (et les petits complexes) constituent une excellente façon de diversifier l’exposition et de lisser la vacance. De plus, la nouvelle structure de taux immobiliers du Montana, qui aligne les immeubles multifamiliaux sur la grille résidentielle standard, améliore leur profil fiscal.
Les petits immeubles situés à proximité des principaux pôles d’emploi (centres hospitaliers, bases militaires, universités) sont très adaptés pour un portefeuille locatif, ciblant une demande étudiante, militaire et hospitalière. Leur succès nécessite une gestion rigoureuse dès l’acquisition, incluant la détention via une société (LLC), la séparation des flux financiers et un plan de maintenance préventive.
Fix & Flip : une opportunité sélective
Avec un prix médian encore abordable et des marges de rénovation élevées sur certains biens vétustes, le fix-and-flip est envisageable à Great Falls. Toutefois, ce marché est moins explosif que ceux des grandes métropoles : il convient d’être discipliné sur les chiffres.
L’investisseur doit suivre de près : les tendances du marché, l’évolution des entreprises dans lesquelles il a investi, les nouvelles réglementations susceptibles d’affecter ses investissements, ainsi que l’état de l’économie globale et les changements politiques.
Données clés pour évaluer un investissement dans un quartier spécifique, incluant les aspects financiers, les délais et les coûts des travaux d’adaptation.
Analyse des prix d’achat et de revente dans le quartier ciblé, ainsi que les délais de vente moyens (DOM) et le nombre d’offres reçues.
Évaluation du coût des travaux spécifiques à un climat exigeant : isolation renforcée, système de chauffage performant, toiture adaptée, etc.
Estimation de l’impact potentiel des réévaluations fiscales suite à la réalisation de rénovations importantes.
Les prêts hard money, relativement accessibles et rapides, permettent de financer ce type d’opération, mais leur coût (taux souvent supérieurs à 9–10 %, frais d’origine) impose des marges confortables et une exécution sans retard majeur.
Location courte durée ciblée : viser la qualité et la polyvalence
Comme on l’a vu, les meilleurs hôtes sur Airbnb à Great Falls réalisent plus de 4 000 $ par mois sur les périodes les plus favorables, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 %. Mais ce sont des opérations très travaillées : biens bien situés (centre-ville, bord de rivière, proximité attractions), décoration soignée, stratégie tarifaire dynamique, présence digitale forte.
Compte tenu du durcissement fiscal à venir pour les résidences non principales, il paraît prudent de privilégier :
– des biens pouvant se louer à l’année à des professionnels ou militaires, avec bascule courte durée seulement en haute saison,
– des logements de 2–3 chambres, très demandés par les familles et groupes, offrant une capacité de 4 à 6 personnes,
– des secteurs sûrs et attractifs (Fox Farm, Riverview, centre-ville rénové, Riverfront).
Risques, limites et profil d’investisseur adapté
Investir à Great Falls est loin d’être une loterie. Mais, comme partout ailleurs, ce marché comporte des risques qu’il faut comprendre.
Parmi les principaux :
Le marché de l’emploi dans le nord-centre du Montana ne crée qu’environ 60 nouveaux emplois par an, selon les projections du département du Travail.
En pratique, le marché de Great Falls convient particulièrement :
– aux investisseurs disposant d’un horizon long terme (au moins 7 à 10 ans),
– à ceux qui visent un cash-flow modéré mais stable, avec une revalorisation progressive,
– aux profils capables de travailler avec des équipes locales (agents, gestionnaires, artisans) et d’utiliser les outils disponibles (GFDA, prêts SBA 504, abattements),
– aux investisseurs à l’aise avec la gestion d’un parc locatif dans un climat exigeant (prévention des dégâts liés au froid, à la neige, etc.).
Il est beaucoup moins adapté aux spéculateurs à la recherche de plus-values rapides ou aux profils très faiblement capitalisés comptant sur un “boom” soudain des prix.
Conclusion : pourquoi Great Falls mérite une place dans un portefeuille immobilier diversifié
Great Falls coche plusieurs cases rarement réunies sur un même marché :
Le marché immobilier de Great Falls présente plusieurs atouts : un prix d’entrée inférieur à de nombreuses autres villes, une demande locative forte et diversifiée (militaires, soignants, étudiants, touristes), un faible taux de vacance et des loyers en hausse régulière. L’économie locale est stable, portée par les secteurs de la santé, de la défense et de l’agro-industrie. Les autorités locales mènent une stratégie active de développement urbain et économique. Enfin, un écosystème de financement riche est disponible, incluant la CDFI GFDA, les prêts DSCR, des abattements fiscaux et les programmes SBA.
Ce cocktail en fait un marché de “fond de portefeuille” particulièrement intéressant pour un investisseur qui cherche à se positionner sur un actif tangible, potentiellement sous-valorisé à l’échelle de l’État, avec une perspective de rendement stable plutôt que de spéculation effrénée.
La clé du succès repose sur quelques principes simples : choisir des quartiers soutenus par la demande réelle, tenir compte de la fiscalité (surtout pour la courte durée), anticiper les coûts d’entretien dans un climat rude, s’entourer de professionnels locaux, et s’inscrire dans le temps long. Dans ces conditions, investir dans l’immobilier à Great Falls peut devenir une brique solide d’une stratégie patrimoniale bien construite.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux États‑Unis pour obtenir du rendement locatif et une exposition au dollar. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Floride, Texas, Tennessee), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle à Great Falls, Montana, ville offrant un bassin d’emplois stable (base aérienne, santé, services) et une demande locative soutenue. L’objectif : un rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
