Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
En Suisse, pays réputé pour son excellence académique et sa haute qualité de vie, la demande en logements étudiants ne cesse de croître, suscitant ainsi l’intérêt des investisseurs. Avec une population étudiante toujours en augmentation et un marché immobilier stable, l’attrait pour les résidences étudiantes en tant qu’investissement se renforce. Toutefois, la réglementation stricte, les coûts élevés de construction et la concurrence accrue posent des défis à ceux qui cherchent à se lancer dans cette aventure prometteuse. Cet article explore les opportunités et les risques associés à cet investissement potentiellement lucratif et examine si les résidences étudiantes en Suisse représentent un choix judicieux pour les investisseurs avisés.
Le marché des résidences étudiantes en Suisse
Aperçu général du marché actuel des résidences étudiantes en Suisse
Le marché suisse des résidences étudiantes est marqué par une demande structurellement supérieure à l’offre, particulièrement dans les grandes villes universitaires. Le taux de vacance moyen y reste très bas : à Zurich, il était de 0,8 % en 2025, contre déjà un faible 1,1 % en 2023. Ce déséquilibre entraine une concurrence élevée pour accéder à un logement étudiant et exerce une pression haussière sur les loyers.
Dans la plupart des cantons suisses, le taux de vacance global demeure inférieur au seuil considéré comme “régulé” (1,5 %), ce qui souligne la tension persistante sur le parc immobilier destiné aux étudiants. L’offre existante ne suffit pas à absorber la croissance du nombre d’étudiants attendue jusqu’en 2045.
Tableau comparatif – Offre et demande selon région
| Ville | Taux de vacance (2025) | Offre disponible | Demande étudiante |
| Zurich | 0,8% | Insuffisante | Forte |
| Genève | Très faible | Très insuffisante | Forte |
| Lausanne | Les avantages d’investir dans l’immobilier étudiant |
Avantages de l’investissement dans l’immobilier étudiant en Suisse
- Demande locative soutenue : La forte population étudiante, notamment dans les grandes villes universitaires suisses comme Lausanne, Genève et Zurich, garantit une demande constante pour les logements étudiants. Ce flux continu d’étudiants nationaux et internationaux favorise un faible taux de vacance et une occupation optimale des biens.
- Stabilité du marché immobilier suisse : Le marché immobilier suisse demeure particulièrement résilient face aux fluctuations économiques mondiales. En 2025, on observe une augmentation moyenne des loyers de 1,9 % à l’échelle nationale ainsi qu’une hausse des prix résidentiels comprise entre 3 % et 4 %, soulignant la solidité structurelle du secteur.
- Rendements attractifs : Les résidences étudiantes offrent généralement un rendement net compris entre 3,5 % et 5 %, supérieur à celui observé sur d’autres segments immobiliers résidentiels classiques ou sur certains marchés voisins. Ce potentiel de rentabilité s’explique par la tension locative sur le segment étudiant ainsi que par la flexibilité d’occupation (location annuelle ou saisonnière).
- Soutien institutionnel et infrastructures universitaires modernes : La Suisse investit continuellement dans ses infrastructures académiques (universités polytechniques fédérales reconnues mondialement) ainsi que dans le développement urbain pour accueillir cette population croissante. Les politiques publiques visent à encourager la construction de logements étudiants afin de répondre à la pénurie récurrente constatée chaque rentrée universitaire.
- Diversification patrimoniale : L’intégration de biens dédiés au logement étudiant permet aux investisseurs d’élargir leur portefeuille immobilier avec un actif moins corrélé au cycle économique général tout en profitant du dynamisme démographique spécifique à ce segment.
Exemple illustratif :
| Ville | Population étudiante estimée | Taux d’occupation moyen | Rendement locatif net |
| Lausanne | >40’000 | >97% | ~4,2% |
| Genève | >30’000 | >96% | ~4% |
| Zurich | >60’000 | >98% | ~3,8–4% |
- Incitations fiscales potentielles : Certaines communes ou cantons suisses mettent en place des allègements fiscaux temporaires ou facilitent les démarches administratives lors d’investissements visant explicitement le parc étudiant neuf ou rénové ; ces mesures varient selon les zones mais contribuent localement à améliorer le rendement global après impôt.
Liste synthétique des points forts :
- Demande stable liée au flux permanent d’étudiants
- Marché suisse protégé contre la volatilité extérieure
- Rentabilité supérieure comparativement aux autres actifs résidentiels
- Politiques publiques incitatives pour soutenir ce segment
- Infrastructures universitaires parmi les plus performantes en Europe
- Outil efficace pour diversifier son patrimoine immobilier
À retenir
L’investissement dans l’immobilier étudiant en Suisse combine stabilité, rentabilité attractive et sécurité locative grâce à un environnement académique dynamique soutenu par des politiques publiques ambitieuses. Ce type d’actif s’impose comme une solution pertinente tant pour sécuriser que dynamiser un portefeuille immobilier moderne.
Bon à savoir :
Investir dans l’immobilier étudiant en Suisse présente plusieurs avantages notables. La forte population étudiante, alimentée par des infrastructures universitaires d’excellence comme l’Université de Genève et l’École polytechnique fédérale de Lausanne, assure une demande locative constante. De plus, le marché immobilier suisse est réputé pour sa stabilité, offrant des rendements attractifs malgré la volatilité économique mondiale. Selon une étude récente, les rendements dans ce secteur peuvent atteindre 4 à 6 %, surpassant d’autres segments immobiliers. Les politiques gouvernementales favorisent cet investissement en proposant des incitations fiscales attractives pour les investisseurs. La diversification du portefeuille immobilier grâce à l’intégration de résidences étudiantes est stratégique, minimisant les risques associés à d’autres types d’actifs. En effet, avec une croissance annuelle du nombre d’étudiants de 2 à 3 %, les prévisions de rentabilité demeurent positives, renforçant l’attrait pour ce type d’investissement en Suisse.
Comparaison entre résidences universitaires et colocations Erasmus
| Critères | Résidences universitaires | Colocations Erasmus |
| Coût moyen mensuel | Entre 500 et 900 CHF selon la ville et le standing | Entre 450 et 800 CHF par chambre, variable selon l’offre |
| Expérience culturelle | Rencontre surtout d’autres étudiants internationaux, parfois plus homogène culturellement | Immersion multiculturelle forte, vie partagée avec locaux ou autres Européens |
| Confort | Chambres individuelles ou partagées, infrastructures adaptées (buanderie, internet), mais confort standardisé ; peu de personnalisation possible | Confort très variable : dépend du logement choisi ; possibilité de personnaliser son espace |
| Proximité avec l’université | Souvent situées à proximité immédiate des campus | Peut varier : certains appartements sont proches des universités, d’autres moins |
| Opportunités sociales / réseautage | Forte vie communautaire organisée (soirées étudiantes, événements universitaires), réseau centré sur la communauté académique locale | Opportunités sociales intenses grâce à la pluralité culturelle ; création rapide d’un réseau international et amical plus large |
| Retour sur investissement pour les propriétaires | Rendement locatif stable assuré par des contrats institutionnels avec les universités. Rotation élevée mais faible vacance locative. Maintenance régulière requise. Demande constante dans les grandes villes universitaires suisses. | Rentabilité parfois supérieure si colocation optimisée (plusieurs chambres louées séparément) mais gestion plus complexe (turn-over élevé, risque d’impayés). Attractivité forte auprès des étudiants étrangers cherchant flexibilité et expérience conviviale. |
Avantages résidences universitaires :
- Sécurité administrative (bail institutionnel)
- Vie étudiante structurée
- Proximité du campus
- Entretien facilité
Inconvénients résidences universitaires :
- Moins de liberté dans le choix du logement
- Moins d’immersion dans la culture locale hors sphère universitaire
- Places limitées
Avantages colocations Erasmus :
- Coût souvent inférieur aux résidences selon l’offre locale
- Enrichissement culturel intense au quotidien
- Flexibilité dans le choix du quartier ou type de logement
- Soutien mutuel entre colocataires pour démarches administratives
Inconvénients colocations Erasmus :
- Qualité/standing inégal selon logements disponibles
- Risque potentiel de conflits ou mésentente en colocation
- Distance possible vis-à-vis du campus
Effet sur le retour sur investissement immobilier en Suisse :
Les deux formules profitent au marché locatif estudiantin suisse particulièrement tendu autour des grandes villes comme Genève, Lausanne ou Zurich. Les résidences assurent une rentabilité stable grâce à une demande continue liée aux flux étudiants annuels tandis que les colocations permettent souvent un rendement supérieur via la location « à la chambre », mais nécessitent une gestion accrue.
Pour un étudiant étranger Erasmus en Suisse :
- La résidence universitaire offre confort administratif et proximité académique.
- La colocation permet une immersion linguistique/culturelle maximale ainsi qu’un réseau social élargi – idéale pour découvrir pleinement le pays hôte.
Le choix dépendra donc des priorités personnelles : sécurité/confort contre aventure/expérience humaine enrichissante.
Bon à savoir :
En Suisse, les résidences universitaires, généralement plus abordables avec un coût moyen mensuel d’environ 500 à 800 CHF, offrent un environnement structuré proche des campus, tandis que les colocations Erasmus, avec des loyers variant de 600 à 1,200 CHF selon la ville, proposent une immersion culturelle enrichissante et une flexibilité géographique. Les résidences universitaires garantissent confort, sécurité et proximité, idéales pour un étudiant étranger souhaitant minimiser les déplacements. En revanche, les colocations privilégient les interactions sociales et le réseautage avec des étudiants de divers horizons, stimulant ainsi l’expérience interculturelle. Pour les propriétaires, investir dans une colocation peut être plus rentable grâce à la demande constante et la possibilité de partager des espaces entre plusieurs locataires, mais les résidences offrent un flux locatif plus stable avec des contrats souvent annuels. Le choix entre ces options dépend donc des priorités personnelles de l’étudiant et de l’objectif financier de l’investisseur.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
