Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée aux portes de Berne, la commune de Zollikofen attire de plus en plus les investisseurs qui cherchent un compromis entre stabilité suisse, accessibilité, fiscalité avantageuse et potentiel de valorisation à long terme. Loin des prix stratosphériques de Zurich ou Genève, ce marché de proximité bénéficie pourtant d’infrastructures de haut niveau, d’un tissu économique solide et d’une démographie en nette croissance.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier de Zollikofen, basée sur des données communales et nationales récentes. Il couvre tous les types de biens : appartements en PPE, maisons individuelles, immeubles de rendement et surfaces commerciales, en s’appuyant sur des tendances actuelles et des projets concrets sur place.
Zollikofen, une commune résidentielle stratégique aux portes de Berne
Zollikofen se trouve dans le canton de Berne, au sein du district administratif Bern-Mittelland. Avec une superficie de 5,39 km² et une altitude d’environ 557 mètres, la commune s’inscrit dans un paysage fait de collines, prairies, forêts, ruisseaux et bords de l’Aar. Elle appartient au réseau des « Energiestadt », un label qui distingue les communes engagées dans la transition énergétique – un point loin d’être anecdotique pour la valeur des bâtiments récents.
Près de 44,3 % de la surface communale est consacrée à l’agriculture, ce qui contribue à un équilibre entre urbanisation et espaces verts.
La commune se décrit elle-même comme une communauté d’agglomération « ni ville ni village », mais attractive pour y vivre et y travailler. Concrètement, elle profite de tous les avantages de la proximité de Berne, tout en restant plus calme et moins chère que la capitale fédérale.
Démographie : une population en hausse et de plus en plus internationale
Pour un investisseur, l’évolution démographique est un indicateur clé. Or, à Zollikofen, la tendance est clairement à la hausse.
Les données montrent une progression nette de la population :
| Année / période | Population (approx.) | Commentaire |
|---|---|---|
| 2008 | 10 000 | Seuil des 10 000 habitants franchi en mars |
| 2018 | 10 306 | Densité d’env. 1 900 hab./km² |
| 2020 | 10 640 – 10 798 | Légère croissance continue |
| 2023 | 11 477 – 11 679 | Densité d’env. 2 130,5 hab./km² |
| Variation 3 ans récents | +7,87 % | Soit env. +2,56 % par an |
La commune avait fixé un objectif de 11 100 habitants pour 2040 ; tout indique que ce seuil est atteint bien plus tôt que prévu. Cette croissance démographique supérieure à la moyenne suisse, couplée à une surface communale limitée, exerce une pression constante sur le marché du logement et soutient les prix.
La structure de la population est également intéressante :
– âge moyen : 43 ans
– répartition en 2010 : env. 19,1 % de 0-19 ans, 60,4 % de 20-64 ans, 20,5 % de 65 ans et plus
– part d’étrangers : 18,4 % en 2010, 25,1 % en 2023
Cette internationalisation progressive de la population, combinée à une proportion importante d’actifs, joue en faveur d’une demande locative soutenue, particulièrement pour les appartements 2,5 à 4,5 pièces proches des transports publics.
Un centre économique régional avec un marché de l’emploi robuste
Au-delà de la démographie, Zollikofen se positionne comme un centre économique régional proche de Berne. On y trouve environ 9 200 emplois, ce qui est considérable pour une commune de cette taille. La commune est même décrite comme un importateur net de main‑d’œuvre : plus de personnes entrent chaque jour pour travailler qu’il n’en sort.
En 2008, on recensait déjà 4 776 emplois dans les secteurs primaire, secondaire et tertiaire sur le territoire.
Sur le plan du marché du travail, tout indique une situation saine :
– taux de chômage 2011 : 3,17 %
– taux de chômage actuel : env. 1 %
Combiné à des revenus moyens compris entre 59 000 et 74 360 CHF selon les sources, cela crée un socle financier solide pour absorber des loyers relativement élevés et sécuriser les encaissements pour les bailleurs.
Accessibilité et infrastructures : un atout majeur pour les investisseurs
L’accessibilité est l’un des points forts de Zollikofen. Sur un territoire réduit, on trouve pas moins de quatre gares : Zollikofen, Oberzollikofen, Unterzollikofen et Steinibach. Les liaisons ferroviaires vers Berne sont extrêmement fréquentes et rapides, au point que certains trajets entre Zollikofen et le centre de Berne sont plus rapides que des déplacements intra‑urbains dans la capitale.
La commune est connectée aux lignes : ligne 1, ligne 2, ligne 3.
– Zollikofen–Berne
– Solothurn–Worblaufen, avec connexions standard vers Bienne (Biel/Bienne) et Thoune
La construction du pont de Tiefenau et de l’axe Bernstrasse a déclenché une importante croissance dès les années 1960. Aujourd’hui, la forte circulation sur Bernstrasse, préoccupante pour les habitants, témoigne du trafic intense lié à la fonction de carrefour régional du secteur.
Au‑delà du rail, Zollikofen dispose d’écoles (jardin d’enfants, primaire, secondaire), de places en accueil de jour et parascolaire, d’une offre de commerces étoffée et de nombreuses activités sportives et culturelles. Les zones de loisirs le long de l’Aar, les forêts et la Rütti complètent le tableau pour les familles, les seniors actifs et les jeunes couples, ce qui renforce encore l’attrait résidentiel.
Un environnement fiscal compétitif à l’échelle cantonale
Pour un investisseur, la fiscalité locale pèse lourd dans le rendement net. De ce point de vue, Zollikofen se situe parmi les communes les plus attractives du canton de Berne.
Le multiplicateur d’impôt communal de Zollikofen, bien inférieur à la moyenne cantonale de 170,9, la classant parmi les communes les plus avantageuses fiscalement.
Des exemples de charge fiscale moyenne (en pourcentage du revenu brut, hors fédéral) donnent un aperçu concret :
| Profil de contribuable | Charge fiscale moyenne |
|---|---|
| Couple de retraités mariés (> 65 ans) | 18,24 % |
| Couple marié avec deux enfants | 9,92 % |
| Couple marié sans enfant | 13,89 % |
| Personne seule sans enfant | 19,03 % |
Pour un propriétaire‑bailleur, ces paramètres se traduisent par un cadre fiscal relativement doux sur les revenus et la fortune, comparé à d’autres communes du canton ou à des cantons plus taxés. Ce différentiel renforce l’attrait de Zollikofen comme lieu de détention de biens locatifs sur le long terme.
Structure du parc immobilier et tension du marché
Le parc de logements de Zollikofen compte environ 5 760 appartements, répartis sur un large éventail de tailles :
| Taille de logement | Nombre d’unités existantes |
|---|---|
| 1 pièce | 231 |
| 2 pièces | 842 |
| 3 pièces | 1 830 |
| 4 pièces | 1 792 |
| 5 pièces | 753 |
| 6 pièces et plus | 312 |
Cette structure montre une prédominance des appartements de 3 et 4 pièces, typiques des ménages de taille moyenne, mais aussi une offre non négligeable de grands logements, intéressante pour les familles ou la colocation encadrée.
Au cours des cinq dernières années, 586 nouveaux appartements ont été construits, avec la distribution suivante :
| Taille (pièces) | Nouveaux logements (5 ans) |
|---|---|
| 1 pièce | 40 |
| 2 pièces | 164 |
| 3 pièces | 171 |
| 4 pièces | 184 |
| 5 pièces | 22 |
| 6 pièces et + | 5 |
S’y ajoutent environ 500 logements supplémentaires déjà planifiés pour les prochaines années. Malgré cet effort de construction, la vacance reste très basse :
– taux de vacance 2011 : 1,25 %
– taux de vacance actuel : 0,94 %
L’exemple mentionné consiste à présenter des informations en les segmentant selon différentes tailles. Cela permet d’organiser les données de manière structurée et comparative, par exemple pour des vêtements (S, M, L, XL), des produits techniques ou toute catégorie nécessitant une classification par dimensions.
| Taille de logement | Taux de vacance actuel |
|---|---|
| 1 pièce | 0 % |
| 2 pièces | 0,83 % |
| 3 pièces | 0,98 % |
| 4 pièces | 1,12 % |
| 5 pièces | 0,93 % |
| > 5 pièces | 0,85 % |
Un taux de vacance inférieur à 1 % signale un marché tendu, proche du plein emploi locatif. Pour un investisseur, cela se traduit en pratique par un faible risque de vacance prolongée, à condition de proposer un logement correctement entretenu, bien situé et à un loyer réaliste.
Niveau des loyers : quelles recettes espérer ?
À l’échelle de la commune, le loyer moyen tourne autour de 1 600 CHF par mois. Plus précisément :
– 25 % des loyers se situent à 1 395 CHF ou moins par mois
– 75 % des loyers sont inférieurs à 1 980 CHF par mois
Le loyer médian annoncé pour les appartements disponibles à la location sur le marché en ligne est d’environ 2 743 CHF par an.
Les loyers varient évidemment selon la taille, l’état du bâtiment, la proximité des gares, la présence d’un balcon, d’une place de parking, ou encore les performances énergétiques du bien. Les nouveaux projets dotés de technologies durables (pompe à chaleur, photovoltaïque, isolation performante) tendent à se louer plus cher à surface équivalente, mais à des charges plus faibles, ce qui séduit de plus en plus de locataires sensibles aux coûts d’énergie.
Prix d’achat : où se situe Zollikofen par rapport au reste de la Suisse ?
Les données les plus récentes indiquent une fourchette de prix par mètre carré en forte progression ces dernières années.
Évolution et niveaux moyens
En 2025, le prix moyen à Zollikofen s’établissait à 6 647 CHF/m², en hausse d’environ 4,1 % sur un an. En février 2026, plusieurs sources convergent autour d’un niveau moyen supérieur, autour de 8 000 CHF/m², avec quelques variations selon les méthodologies :
| Source (février 2026) | Prix moyen total | Appartements | Maisons |
|---|---|---|---|
| Source A | 8 104 CHF/m² | 8 263 CHF/m² | 7 946 CHF/m² |
| Source B (Lookmove) | 7 932 CHF/m² | 8 870 CHF/m² | 7 043 CHF/m² |
| Autre valeur agrégée | 7 957 CHF/m² | – | – |
Malgré ces écarts, l’ordre de grandeur est clair : investir à Zollikofen reste nettement moins coûteux que dans les grandes villes comme Zurich (où l’appartement moyen dépasse 14 000 CHF/m²) ou Genève (plus de 20 000 CHF/m² dans certains secteurs).
Zollikofen se classe autour de la 1 335e place des localités les plus chères de Suisse, ce qui en fait un marché ni bon marché ni premium. Son prix présente une marge de progression intéressante, notamment grâce à sa proximité avec Berne et à la rareté des terrains disponibles.
Répartition des valeurs par segment
Les statistiques montrent que :
– 60 % des appartements se situent entre 7 580 et 8 789 CHF/m²
– les 20 % les moins chers sont en dessous de 7 580 CHF/m²
– les 20 % les plus chers dépassent 8 789 CHF/m²
Pour les maisons :
– 60 % des biens sont entre 5 946 et 9 625 CHF/m²
– les 20 % les moins chers sont en dessous de 5 946 CHF/m²
– les 20 % les plus chers sont au‑delà de 9 625 CHF/m²
Par type et taille, les prix moyens au mètre carré sont approximatevement les suivants :
| Type de bien | Taille (pièces) | Prix moyen indicatif (CHF/m²) |
|---|---|---|
| Maison | 3–3,5 | 5 971 |
| Maison | 4–4,5 | 7 460 |
| Maison | 5–5,5 | 8 184 |
| Maison | 6–6,5 | 8 927 |
| Maison | > 7 | 6 475 |
| Appartement | 2–2,5 | 8 687 |
| Appartement | 3–3,5 | 9 604 |
| Appartement | 4–4,5 | 8 529 |
| Appartement | 5–5,5 | 6 779 |
On note que les appartements de 3–3,5 pièces se situent clairement dans le haut de la fourchette, ce qui reflète leur forte demande auprès des couples et petites familles. Les maisons de 5–6 pièces bien situées se paient aussi à des prix élevés au mètre carré, traduisant la rareté de cette typologie.
Exemple de budgets typiques
Sur la base du prix moyen de 6 647 CHF/m² (données 2025), on obtient des ordres de grandeur :
– appartement de 50 m² : env. 402 000 CHF
– appartement de 90 m² : env. 592 000 CHF
Prix en CHF permettant une vente rapide d’un appartement de 70 m² selon les simulations.
Rendement locatif : quelles performances espérer à Zollikofen ?
Au niveau suisse, les rendements bruts restent globalement modérés mais stables. D’après les données 2025, le rendement locatif brut moyen des appartements dans le canton de Berne tourne autour de 2,98 %. Les cantons les plus rentables comme le Valais dépassent 3,5 %, tandis que Zurich se situe autour de 2,4 %.
Pour Zollikofen, les rendements exacts par segment ne sont pas publiés de manière détaillée, mais on peut extrapoler à partir des loyers et prix moyens :
– prix moyen de l’ordre de 8 000 CHF/m²
– loyer annuel d’environ 280 à 300 CHF/m² (24–25 CHF/m² par mois) pour un bien standard bien situé
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du bien. À Zollikofen, il se situe généralement entre 3 % et 3,5 % pour des appartements standard. Il peut atteindre des pics légèrement plus élevés pour des appartements de 2,5 à 3,5 pièces bien optimisés, situés près de la gare et dans des immeubles efficaces sur le plan énergétique.
Il faut garder à l’esprit que les rendements nets sont généralement inférieurs de 1,5 à 2 points aux rendements bruts, une fois prises en compte les charges d’entretien, la gestion, les assurances, et la fiscalité.
Dynamique des prix : correction sur les appartements, envolée des maisons
Les données 2025–2026 mettent en lumière une évolution contrastée entre appartements et maisons à Zollikofen sur les 12 derniers mois :
– prix des appartements : baisse d’environ 9,2 % sur un an (–2,4 % sur 3 mois, –9,5 % sur 6 mois)
– prix des maisons : hausse spectaculaire d’environ 38,3 % sur un an (+5,5 % sur 3 mois, +29,3 % sur 6 mois)
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette divergence :
1. repositionnement de la demande vers des maisons familiales, possiblement dans un contexte de taux d’intérêt plus stables et de recherche d’espace 2. correction sur certains segments d’appartements qui avaient peut‑être surchauffé ou dans lesquels une offre neuve plus abondante (nouveaux projets) a joué un rôle de modération 3. rareté des maisons bien situées dans une commune densément construite et proche de Berne
Pour un investisseur, cela signifie que : le risque et le rendement sont étroitement liés, et qu’il est essentiel d’évaluer ces deux aspects pour prendre des décisions éclairées.
– les maisons ont connu une forte revalorisation récente, ce qui limite le potentiel de plus‑value très rapide à court terme, mais confirme la solidité de ce segment
– les appartements offrent peut‑être des points d’entrée plus attractifs après une phase de correction, surtout si l’on raisonne à horizon 5–10 ans dans un pays où la pression démographique et la pénurie de logements restent fortes
Au niveau suisse, les prévisions tablent d’ailleurs sur une hausse d’environ 3 % par an en 2026, puis sur un ralentissement progressif vers 2–3 % par an, avec un cumul attendu de 10–16 % sur 5 ans et 15–28 % sur 10 ans. Les appartements, surtout en PPE, devraient continuer d’afficher des performances légèrement supérieures aux maisons individuelles sur la durée.
Projets neufs structurants : « Klee Zollikofen » et autres développements
Les nouveaux quartiers jouent un rôle clé dans le renouvellement du parc immobilier et dans l’attractivité de la commune, notamment pour les jeunes ménages et les ménages internationaux.
Le projet phare des prochaines années est le quartier « Im Klee » ou « Klee Zollikofen », situé juste à côté de la gare d’Oberzollikofen, à environ 10 minutes de train de la ville de Berne. Le projet prévoit la réalisation de 175 appartements locatifs, allant du 1,5 pièce au 5,5 pièces, ainsi que 1 350 m² de surfaces commerciales principalement en rez‑de‑chaussée, avec accès de plain‑pied et conception sans barrières.
Ce nouveau quartier se veut mixte, animé et d’inspiration urbaine, mais intégré au tissu local. Il comprend :
Découvrez les équipements et espaces qui font la richesse de ce projet de vie, alliant habitat, services de proximité et lieux de partage.
Quatre bâtiments distincts de 4 à 9 étages, chacun bénéficiant d’une identité architecturale unique.
De vastes espaces extérieurs communs, dont une grande prairie de jeu de 600 m² et une place de jeux.
Une crèche (Kita), un café et une boulangerie pour la vie de tous les jours.
Des espaces de coworking dédiés pour travailler à proximité de chez soi.
Commerces annoncés : un cabinet dentaire (Zahnarzt Praxis Schmid), un magasin de vélos (Veloladen Leuthold) et un institut de beauté (Beautiness by Cátia Gonçalves).
Le tout est conçu comme un modèle pionnier de construction sans émissions directes de CO₂, avec une part importante de l’électricité produite sur place par des panneaux photovoltaïques installés en toiture et en façade. Pour un investisseur, même si les appartements sont proposés en location par un développeur institutionnel, l’existence de ce type de projet tire l’image globale de la commune vers le haut, notamment auprès d’un public sensible à la durabilité et aux nouvelles formes de travail (coworking, mobilités douces).
Pour un projet résidentiel de 11 appartements en propriété par étages (PPE) offrant un standard de finition élevé et une vue sur les Alpes, deux stratégies d’investissement sont envisageables. Un investisseur peut opter pour un achat suivi d’une location en longue durée pour générer un revenu locatif régulier. Alternativement, il peut privilégier une revente à moyen terme, en capitalisant sur la rareté des nouvelles constructions de standing dans ce segment de marché pour réaliser une plus-value.
Enfin, les investissements fédéraux sur le campus administratif de Meielen, très exigeants en matière de durabilité (Minergie‑P‑ECO, SNBS Platine), contribuent à ancrer une culture de la construction performante dans la commune, ce qui rejaillit sur les exigences des acheteurs et locataires, et donc sur la valeur des biens rénovés ou neufs respectant ces standards.
Cadre réglementaire pour les investisseurs étrangers : Lex Koller et co.
Investir dans l’immobilier en Suisse, y compris à Zollikofen, implique de s’intéresser aux restrictions spécifiques pesant sur les acquéreurs étrangers, en particulier la fameuse « Lex Koller », officiellement Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE).
Cette loi vise principalement à éviter une concentration excessive de la propriété foncière entre des mains étrangères, à contenir la spéculation et à préserver l’accessibilité au logement pour les résidents suisses. Elle s’applique sur tout le territoire, mais avec des modalités d’application qui peuvent varier sensiblement d’un canton à l’autre.
Les grandes lignes à connaître sont les suivantes :
Les règles d’achat immobilier en Suisse varient selon la nationalité et le permis de séjour. Les citoyens de l’UE/AELE domiciliés en Suisse et les titulaires d’un permis C peuvent acheter un logement (résidence principale) sans autorisation. Les non‑résidents et les ressortissants hors UE/AELE sans permis C y sont soumis à autorisation, avec des possibilités très limitées. L’acquisition de biens à usage purement commercial (bureaux, commerces, hôtels, surfaces artisanales) est généralement possible sans autorisation spécifique pour les étrangers, si l’usage reste professionnel. Les résidences secondaires et logements de vacances sont soumis à des quotas nationaux et cantonaux stricts, notamment dans les communes touristiques, en application de la « Lex Weber » qui limite leur part à 20 % du parc dans les stations de montagne.
Dans un contexte comme Zollikofen – commune d’agglomération non touristique, principalement résidentielle – la règle pratique pour un investisseur étranger est donc :
Si vous êtes résident en Suisse avec un permis B (UE/AELE) ou C, l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif est beaucoup plus accessible. Si vous êtes non-résident, les options les plus réalistes sont l’investissement indirect (via des fonds immobiliers suisses, SICAV immobilières, etc.) ou l’acquisition de surfaces purement commerciales, à condition de mettre en place un montage juridique conforme et d’obtenir l’accord des autorités cantonales.
Dans tous les cas, la complexité du cadre juridique justifie largement de recourir à un conseil spécialisé (avocat, notaire ou fiduciaire expérimentée en Lex Koller), afin d’éviter tout montage susceptible d’être remis en cause, avec à la clé des sanctions lourdes (nullité de la transaction, revente forcée, amendes, voire sanctions pénales en cas de fraude manifeste).
Contexte macro : un marché suisse tendu mais relativement stable
Comprendre Zollikofen suppose aussi de replacer la commune dans le paysage immobilier suisse. À l’échelle nationale, plusieurs tendances fortes structurent le marché :
Synthèse des principaux indicateurs structurels et conjoncturels du marché résidentiel en Suisse, basée sur les données récentes.
Un taux de vacance d’environ 1 % au niveau national confirme un manque structurel de logements sur le marché.
Hausse annuelle des prix de 3 à 4 % ces dernières années, avec un ralentissement anticipé mais aucun scénario d’effondrement massif.
Demande portée par une croissance nette de plus de 80 000 habitants en 2024 et une projection de +0,8 à 1 % par an sur les 5 prochaines années.
Taux d’intérêt relativement bas après les baisses de 2024-2025, le taux directeur de la BNS étant désormais stabilisé autour de 0 %.
Les projections à moyen terme évoquent une appréciation cumulée des logements de 10–16 % sur 5 ans, et de 15–28 % sur 10 ans, avec une performance légèrement supérieure pour les appartements en PPE par rapport aux maisons individuelles. Le risque de bulle est jugé globalement « modéré » au niveau suisse, avec des déséquilibres plus marqués dans certains marchés de vacances (stations des Grisons, etc.) ou dans les hyper‑centres de Zurich.
Progression annuelle des prix des appartements dans la région de Berne.
Dans ce contexte, une commune comme Zollikofen cumule plusieurs avantages :
1. proximité immédiate d’un centre urbain important (Berne) 2. prix inférieurs à ceux de la capitale, mais connectivité quasi équivalente 3. tension locative marquée, avec vacance inférieur à 1 % 4. fiscalité locale compétitive
Autant d’arguments en faveur d’une stratégie d’investissement patrimoniale, visant davantage la sécurité, la conservation de valeur et une plus‑value progressive que des rendements explosifs à court terme.
Acteurs locaux : agences et intermédiaires sur place
Pour se positionner efficacement sur le marché, s’appuyer sur des professionnels implantés localement est souvent décisif. Zollikofen et ses environs immédiats abritent plusieurs agences et régies immobilières, par exemple :
Présentation des principaux acteurs immobiliers de la région de Thoune, incluant des agents traditionnels et des approches innovantes comme Properti.
Agent immobilier technologique basé Webergutstrasse 4A. Propose vente, location, recherche, évaluation, offres off-market et accompagnement investisseurs. Approche digitale (visites virtuelles, alertes), transparence tarifaire et garantie locative 5 ans pour certains mandats.
Agence immobilière située au Hessweg 9.
Agence immobilière située Augsburgerstrasse 11.
Agence immobilière située Häberlimatteweg 41.
Agence immobilière située Tannholzstrasse 1.
Agence du réseau REMAX située Bernstrasse 131.
Plusieurs de ces acteurs disposent d’excellentes évaluations en ligne (5/5 pour Properti, Rothenbühler ou Stebler, sur la base de quelques avis), ce qui peut aider à sélectionner un partenaire de confiance pour la recherche de biens, la mise en location ou la gestion.
À l’échelle plus régionale (Berne, agglomération), d’autres sociétés comme Luginbühl Liegenschaften GmbH ou MGL Mössinger Gurtner Liechti Immobilien‑Verwaltungs AG interviennent également, notamment pour des portefeuilles de biens plus importants.
Typologie d’investissement : résidentiel, immeubles de rendement, commercial
À Zollikofen, la palette d’investissements possibles se répartit grosso modo en trois grandes catégories.
Dans le résidentiel, il s’agit d’appartements en PPE ou de maisons individuelles/mitoyennes. Les appartements de 2,5 à 4,5 pièces proches des gares et des commodités constituent le cœur du marché, avec une demande locative forte, y compris de la part de ménages internationaux travaillant à Berne ou dans le campus fédéral. Les maisons familiales, plus rares, ont connu une forte revalorisation récente, ce qui les rend intéressantes pour des stratégies patrimoniales de long terme (occupation propre combinée à une perspective de revente).
Les immeubles de rendement (copropriétés locatives entières) sont adaptés aux investisseurs professionnels. Dans un marché aux rendements bruts souvent inférieurs à 3,5%, la rentabilité nette dépend de l’optimisation des loyers, de la gestion des charges (rénovation, entretien) et de la fiscalité, dans un contexte généralement favorable de faible vacance locative.
Sur le segment commercial, la présence du campus fédéral, de commerces de proximité, de services médicaux et de bureaux génère un besoin de surfaces adaptées. Les projets mixtes comme « Klee Zollikofen » illustrent cette tendance, avec des surfaces commerciales de plain‑pied destinées à des services très ancrés dans le quartier (cabinet dentaire, magasin de vélos, salon de beauté, café, etc.). Pour un investisseur, ces surfaces commerciales de quartier peuvent offrir des rendements supérieurs au résidentiel, au prix d’une vacance potentiellement plus longue entre deux locataires et d’une plus grande sensibilité aux cycles économiques.
Stratégies d’entrée et gestion des risques
Comme sur tout marché suisse, investir dans l’immobilier à Zollikofen impose une approche structurée, surtout pour les investisseurs qui ne sont pas déjà familiers du contexte helvétique.
Plusieurs axes stratégiques ressortent :
Pour un investissement locatif réussi à Zollikofen, privilégiez les biens situés près des gares (Zollikofen, Oberzollikofen, Unterzollikofen, Steinibach) et des axes de transport doux, où la demande locative est la plus forte. Ciblez des logements déjà performants sur le plan énergétique ou avec un bon potentiel de rénovation (isolation, chauffage renouvelable, solaire), afin de répondre à la demande et aux futures réglementations. Utilisez les outils en ligne d’évaluation et d’historique des prix pour fixer un loyer juste et éviter de surpayer sur un marché tendu. Pour les investisseurs étrangers, orientez-vous vers des biens compatibles avec la Lex Koller, en privilégiant le statut de résident, les surfaces commerciales ou un investissement indirect via des fonds suisses.
Du côté des risques, les principaux points de vigilance concernent : les facteurs de vulnérabilité, les menaces potentielles et l’impact sur les opérations.
– la dépendance au marché bernoise : une part importante des emplois étant liée à Berne et à l’administration fédérale, une crise économique majeure pourrait peser sur la demande
– la hausse possible des coûts de rénovation énergétique à moyen terme, si des exigences réglementaires supplémentaires étaient introduites
– la relative modération des rendements bruts, typique de la Suisse, qui implique de viser un horizon de détention de long terme et de ne pas compter sur de fortes plus‑values rapides
En contrepartie, la combinaison de faible vacance, de stabilité politique et institutionnelle, et de croissance démographique soutenue confère au marché de Zollikofen un profil de risque globalement faible par rapport à de nombreux marchés étrangers.
Conclusion : un marché de proximité, solide et appelé à monter en puissance
Investir dans l’immobilier à Zollikofen revient, en quelque sorte, à parier sur la poursuite de la dynamique de l’agglomération bernoise, mais avec un ticket d’entrée plus abordable et une fiscalité locale plus clémente que dans de nombreuses communes du canton.
Les éléments clés qui se dégagent sont les suivants :
Synthèse des caractéristiques démographiques, économiques et immobilières clés de la commune de Zollikofen.
Population en croissance nette, de plus en plus internationale, avec un âge moyen autour de 43 ans.
Taux de chômage proche de 1 %, rôle de centre économique importateur de main‑d’œuvre.
Quatre gares et des liaisons rapides vers Berne, souvent plus rapides que certains trajets intra‑urbains.
Taux de vacance global inférieur à 1 % et parc dominé par les appartements de 3–4 pièces.
Prix en nette hausse mais encore éloignés des sommets de Zurich ou Genève, avec un potentiel de rattrapage.
Projets neufs ambitieux comme « Klee Zollikofen » qui modernisent l’image et attirent une clientèle jeune et mobile, dans un cadre fiscal communal compétitif.
Pour un investisseur à la recherche d’un marché suisse relativement accessible, bien connecté, et disposant de marges de progression raisonnables, Zollikofen mérite clairement une analyse approfondie. Reste ensuite à définir une stratégie adaptée à son profil : pied‑à‑terre mis en location, appartement de rendement dans un immeuble récent, participation à un projet mixte, ou encore achat de surfaces commerciales de proximité.
Une bonne préparation est essentielle. Elle implique l’analyse des données de prix et loyers, la compréhension de la réglementation (comme la Lex Koller pour les non-résidents), et le recours à des professionnels locaux expérimentés pour la recherche, la négociation et la gestion. Avec cette approche, l’immobilier à Zollikofen peut devenir un pilier solide d’une stratégie patrimoniale en Suisse.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Zollikofen, canton de Berne, Suisse
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Zollikofen, canton de Berne, Suisse, pour rechercher un rendement locatif stable et une exposition au franc suisse. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (ville de Berne, Köniz, Ostermundigen), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel de petite taille ou un ensemble d’appartements à Zollikofen, commune bien desservie par les transports et en croissance démographique, combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 CHF. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseiller fiscal), choix de la structure (propriété directe ou société immobilière locale) et définition d’un plan de diversification patrimoniale en Suisse.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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