Investir dans l’immobilier à Zollikofen : le guide complet pour profiter d’un marché tendu aux portes de Berne

Publié le 14 février 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Située à quelques minutes seulement du centre de Berne, la commune de Zollikofen s’impose discrètement comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants de l’agglomération bernoise. Ville à part entière sur le plan statistique – elle dépasse les 11 000 habitants – mais encore très « village » dans l’esprit, elle combine plusieurs atouts rares en Suisse : proximité immédiate de la capitale fédérale, excellente desserte en transports publics, fiscalité compétitive, forte croissance démographique et vacance locative inférieure à 1 %. Pour un investisseur, cela signifie un marché structurellement tendu, où la demande dépasse durablement l’offre.

Zollikofen : une petite ville dynamique dans l’ombre de Berne

Zollikofen est une commune de 5,39 km² située à 557 mètres d’altitude, au nord de Berne. Elle fait partie du district de Bern‑Mittelland et est considérée par l’Office fédéral de la statistique comme une « commune urbaine de travail », c’est‑à‑dire un pôle d’emplois intégré à la grande agglomération bernoise.

Le profil socio‑démographique est favorable à un marché résidentiel solide. Le revenu moyen avoisine 74 360 CHF, le taux de chômage tourne autour de 1 %, plus d’un cinquième de la population possède un diplôme universitaire, et environ 18 % ont suivi une formation professionnelle supérieure. Autrement dit : une population relativement aisée, qualifiée, susceptible de soutenir des loyers et des prix de vente élevés.

Zollikofen est aussi un lieu de travail important : environ 9 200 emplois sont recensés, soit un ratio emploi/habitant très élevé. Là encore, bon signal pour l’immobilier : la commune n’est pas un simple dortoir, elle concentre des emplois et attire donc des navetteurs.

Un marché sous tension : forte demande, vacance minimale

La première chose qui frappe lorsqu’on regarde les chiffres de l’habitat à Zollikofen, c’est à quel point le marché est tendu. La commune compte 5 760 logements, répartis sur tout le spectre de tailles : studios, petits appartements, logements familiaux et grands appartements.

On peut résumer la structure du parc résidentiel ainsi :

Sur ce parc, le taux de vacance global n’est que de 0,94 %, en dessous même de la moyenne suisse (environ 1–1,15 %). En pratique, cela signifie que quasiment tous les logements sont occupés. Le détail par taille est encore plus parlant :

Pour un investisseur, un tel niveau de vacance est un indicateur puissant : le risque de laisser un appartement vide plusieurs mois est faible, surtout si le bien est bien situé (proche de la gare, des écoles ou des commerces) et en bon état. Il faut cependant le lire à la lumière d’une autre donnée : la demande dépasse clairement la capacité de construction nationale. À l’échelle suisse, il manquerait chaque année 10 000 à 15 000 logements par rapport aux besoins estimés, et plus de 520 000 logements supplémentaires seraient nécessaires d’ici 2040 pour absorber la croissance démographique.

Malgré ce dynamisme constructif, la vacance reste inférieure à 1 %, ce qui montre que chaque nouvelle livraison est quasiment absorbée immédiatement par le marché. Du point de vue d’un investisseur, c’est un signe fort de soutenabilité de la demande.

Prix d’achat : à mi‑chemin entre Berne et les grandes métropoles suisses

Les données disponibles sur Zollikofen montrent un marché en plein mouvement, avec des variations selon le type de bien. En 2025, une moyenne a été avancée à 6 647 CHF/m², mais les sources plus récentes pour fin 2025 et début 2026 donnent des valeurs supérieures, autour de 8 100 à 8 200 CHF/m². Un relevé de décembre 2025 situait le prix moyen à 8 176 CHF/m² tous biens confondus, avec un léger différentiel entre appartements et maisons :

D’autres sources évoquent une moyenne d’environ 7 932 CHF/m² avec 8 870 CHF/m² pour les appartements et 7 043 CHF/m² pour les maisons, ce qui montre qu’il faut toujours lire les chiffres avec prudence selon la méthodologie et le périmètre exact (commune vs. code postal, type de transaction, etc.). Mais la tendance est claire : Zollikofen se situe nettement au‑dessous des prix zurichois (autour de 14 000 CHF/m²) et des quartiers les plus chers de Genève, mais dans la fourchette haute d’une agglomération bernoise où Berne ville affiche en moyenne 8 540 à 11 960 CHF/m² selon le quartier.

Une forte hausse sur les maisons, une correction récente sur les appartements

L’évolution des prix est contrastée selon la catégorie de biens. Les données sur 12 mois montrent :

– pour l’ensemble des biens à Zollikofen, une hausse moyenne d’environ 9–10 % du prix au m² ;

– pour les appartements, une légère baisse sur 12 mois (environ –6 à –9 % selon la source), après des années de hausse ;

– pour les maisons, une flambée impressionnante, avec +30 à +38 % sur un an.

En résumé, le marché a longtemps été tiré par les appartements, comme dans le reste de la Suisse, puis les maisons individuelles ou en rangée ont connu un rattrapage marqué, porté par la rareté des terrains, le désir de plus d’espace et l’attractivité renforcée des communes de couronne.

Des écarts sensibles entre grands et petits logements

Les statistiques de prix par taille sont également instructives. Pour les maisons, on observe une montée en puissance des prix au m² jusqu’aux 6‑6,5 pièces, puis une baisse au‑delà :

Les grands objets de plus de 7 pièces se vendent donc moins cher au m², probablement parce que le ticket global est élevé et la demande moins large. Côté appartements, la hiérarchie est un peu différente :

Les 3–3,5 pièces sont les plus chers au m², ce qui reflète une demande très forte sur ce segment, typiquement celui des jeunes couples, des petits ménages et des investisseurs buy‑to‑let. À l’inverse, les grands appartements de 5 pièces et plus s’échangent à un prix au m² nettement inférieur, ce qui peut intéresser des familles à la recherche d’une surface plus généreuse ou des investisseurs visant des colocs ou des locations à long terme pour fonctionnaires.

Un marché locatif solide, soutenu par la démographie et la rareté

Du point de vue de l’investisseur bailleur, le marché locatif de Zollikofen offre plusieurs signaux encourageants. On recense actuellement une cinquantaine d’appartements à louer (56 annonces pour le code postal 3052). Ce volume est modeste au regard d’un parc de plus de 5 700 logements, ce qui confirme la pénurie relative.

Le loyer médian tourne autour de 2 743 CHF par mois pour les biens actuellement proposés, avec une dispersion assez large : 80 % des offres se situent entre 1 451 CHF et 5 113 CHF. Les données mentionnent aussi un loyer « moyen » autour de 1 600 CHF, avec un 25e percentile à 1 395 CHF et un 75e percentile à 1 980 CHF. Ces chiffres ne se réfèrent clairement pas aux mêmes échantillons (types de biens, surfaces), mais ils montrent que :

– un segment d’entrée de gamme reste accessible autour de 1 400–1 600 CHF/mois ;

– des objets plus spacieux ou récents dépassent facilement 2 500–3 000 CHF/mois.

Comparé à la moyenne suisse, où le rendement locatif brut est d’environ 2,9–3 %, et à la moyenne du canton de Berne estimée autour de 2,98 %, Zollikofen se situe probablement dans cette même zone, avec des variations selon les segments. À Bern‑ville, des calculs donnent par exemple :

On peut raisonnablement considérer que Zollikofen offre des rendements comparables, voire légèrement supérieurs sur certains biens bien négociés, tout en restant dans l’ADN suisse : rendements bruts modérés, mais très grande stabilité, risque de vacance limité et plus‑value potentielle à long terme.

Des projets structurants qui renforcent l’attractivité

Si Zollikofen attire autant, ce n’est pas un hasard. Plusieurs grands projets renforcent sa polarité dans l’espace berno‑mittelland, et donc sa capacité à soutenir la valeur de l’immobilier.

Le quartier « Im Klee » à Oberzollikofen : 175 logements et 1 350 m² commerciaux

À côté de la gare d’Oberzollikofen, un nouveau quartier mixte, baptisé « Im Klee », est en cours de réalisation. À seulement une dizaine de minutes de train de Berne, il proposera :

– 175 appartements de 1,5 à 5,5 pièces, tous à la location ;

– 1 350 m² de surfaces commerciales au rez‑de‑chaussée ;

– des espaces de coworking partagés ;

– une crèche, un café, un grand espace extérieur avec prairie de jeux et aire de jeux ;

– une conception sans barrières (accessible à tous) et un fonctionnement sans émissions directes de CO₂.

L’énergie sera en grande partie produite sur place, grâce à des installations photovoltaïques en toiture et en façade. Les quatre bâtiments, de 4 à 9 étages, présentent chacun une architecture et des matériaux distincts. Le projet est le fruit d’un concours remporté par un bureau bernois, et fait l’objet d’un plan partiel d’affectation coordonné avec la commune et plusieurs grands propriétaires fonciers voisins.

Le campus fédéral de « Meielen » : plus de 2 000 postes de travail

Autre moteur majeur : le campus administratif développé par la Confédération sur le site de « Meielen ». Le projet, piloté par l’Office fédéral des constructions et de la logistique, prévoit quatre bâtiments abritant des services informatiques et des directions du Département fédéral des affaires étrangères.

Au‑delà de la vitrine écologique, ce campus signifie surtout que Zollikofen accueille durablement plusieurs milliers d’employés de la Confédération, ce qui stabilise fortement la demande de logements à proximité et crée un socle de locataires solvables, souvent à la recherche de logements de qualité, bien desservis, dans un rayon de quelques arrêts de bus ou de train.

D’autres opérations résidentielles : Lättere, Schäferei, Paradiso…

La commune a engagé depuis plusieurs années une stratégie de densification interne, validée par la population lors de la révision du plan d’aménagement en 2017. Plusieurs projets résidentiels conséquents jalonnent le territoire : Lättere, Schäferei, Paradiso, Lüftere, Bärenareal, Wahlacker‑Ost, etc. Entre 2022 et 2030, ces développements devraient livrer au total environ 656 nouveaux logements supplémentaires.

Le quartier LÄTTERE, par exemple, est décrit comme un secteur très recherché, combinant proximité de la ville et caractère villageois, avec vue sur les Alpes et accès direct aux espaces de détente (Aare, forêts, Rütti). Pour un investisseur privé, se positionner dans ce type de micro‑quartier peut offrir un bon compromis entre valorisation à long terme et facilité de relocation.

Qualité de vie et infrastructures : un socle de valeur difficilement remplaçable

Un investissement immobilier ne se résume pas à un rendement Excel. À long terme, ce sont la qualité de vie et les infrastructures qui font tenir les prix. De ce point de vue, Zollikofen coche plusieurs cases importantes.

La commune dispose d’une excellente desserte en transports publics, avec des connexions rapides vers Berne (en train, bus et RER), ce qui la rapproche des logiques de communes de « ceinture » très prisées autour de Zurich ou Genève. La proximité immédiate de la ville‑centre, combinée à un cadre plus vert et plus calme, est devenue un critère clé pour de nombreux ménages, surtout depuis l’essor du travail hybride.

Sur place, les habitants trouvent :

Zollikofen porte aussi le label « Energiestadt », ce qui traduit un engagement proactif en matière de politique énergétique locale. Pour les investisseurs intéressés par les enjeux ESG et par les biens à haute performance énergétique, cette orientation est importante : les communes labellisées ont tendance à encourager les rénovations énergétiques, la mobilité douce et les réseaux de chaleur efficients, autant de facteurs qui peuvent renforcer l’attractivité des quartiers et limiter les coûts d’exploitation à long terme.

Fiscalité, financement et cadre juridique : ce qu’il faut savoir

Investir à Zollikofen, c’est investir dans le cadre fiscal et réglementaire du canton de Berne et plus largement de la Suisse. Quelques éléments sont particulièrement pertinents.

Une fiscalité plutôt compétitive à l’échelle cantonale

Zollikofen est souvent citée comme une commune à fiscalité avantageuse dans le canton de Berne. Le taux de base communal (multiplicateur) a été de 1,4 en 2018, avec des taux spécifiques pour les communautés religieuses (0,21 % catholique, 0,18 % protestante). Un exemple de calcul montre qu’un couple marié avec deux enfants et 100 000 CHF de revenu pouvait se retrouver, dans un scénario donné, avec une charge d’impôt communal très faible voire nulle.

À l’inverse, les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable certains frais d’entretien, les intérêts hypothécaires (dans certaines limites) et des investissements améliorant l’efficacité énergétique (panneaux solaires, isolation, pompe à chaleur…), étalables sur plusieurs années.

Conditions de financement : l’ADN suisse

Les conditions de financement à Zollikofen sont celles de la Suisse dans son ensemble. Les banques exigent en règle générale un apport de 20 % du prix d’achat pour une résidence principale et davantage (25 % et plus) pour un bien d’investissement. Au moins 10 % de cet apport doit provenir de fonds propres hors 2e pilier. Le test d’accessibilité intègre un taux d’intérêt théorique d’environ 4,5–5 %, de l’amortissement et des charges, et ne doit pas représenter plus de 30–40 % du revenu brut du ménage.

Les produits hypothécaires classiques sont disponibles : hypothèques à taux fixe, variables, et SARON (taux du marché monétaire suisse). La baisse progressive des taux directeurs de la Banque nationale suisse jusqu’à 0 % a redonné de l’attrait à des durées plus longues, mais les établissements restent prudents sur l’octroi, surtout pour des biens purement d’investissement ou pour des acheteurs étrangers.

Acheteurs étrangers : Lex Koller et réalités locales

Pour les investisseurs non résidents ou non suisses, il faut rappeler que la Suisse applique la loi dite Lex Koller, qui encadre strictement l’accès des étrangers à la propriété résidentielle. Concrètement :

En revanche, l’acquisition de biens commerciaux (locaux de bureaux, surfaces commerciales exploitées) est en principe possible sans restriction, même pour des étrangers résidant à l’étranger, dès lors que le bien n’est pas destiné à l’habitation.

Pour un investisseur étranger intéressé par Zollikofen, il est donc crucial d’obtenir d’abord un statut de résident (permis B ou C), ou de se concentrer sur des objets clairement commerciaux. Sans cela, le champ des possibles est très limité.

Comment positionner sa stratégie d’investissement à Zollikofen ?

Une fois ce cadre posé, reste la question centrale : dans quoi investir à Zollikofen, et pour quel horizon ?

Appartement de 3–4 pièces proche de la gare : le cœur de marché

Au vu des données, les appartements de 3–3,5 pièces sont ceux qui se vendent le plus cher au m² et qui concentrent une forte demande locative. Ils plaisent aux jeunes actifs, aux petits ménages, aux couples travaillant à Berne ou sur le campus fédéral. Proches des gares de Zollikofen ou d’Oberzollikofen, ils cumulent accessibilité et attractivité.

Pour un investisseur, ce segment offre :

– un ticket d’entrée encore inférieur à celui de Berne‑centre, mais pas bon marché ;

– des rendements bruts situés probablement autour de 2,8–3,2 %, selon la qualité de l’objet et le niveau de loyer ;

– un risque de vacance faible, compte tenu des chiffres actuels et des fondamentaux démographiques.

Un 4–4,5 pièces bien situé peut aussi être intéressant, notamment pour viser des familles cherchant une alternative à Berne ville, mais le prix au m² y est un peu plus bas, ce qui peut améliorer légèrement le rendement.

Maison individuelle ou mitoyenne : plus‑value potentielle, rendement courant modeste

Les maisons ont fortement monté en prix sur les 12 derniers mois à Zollikofen, avec des hausses supérieures à 30 % sur certains segments. Acheter aujourd’hui une maison de 5–6 pièces au cœur de la commune revient donc à se positionner après un fort rattrapage. Le potentiel de plus‑value à court terme est plus incertain, même si, à long terme, la combinaison de rareté du foncier, d’une population en hausse et d’une bonne accessibilité devrait continuer de soutenir les prix.

Projet neuf et PPE de qualité : viser la durabilité et la demande future

Les nouvelles promotions comme Lättere ou Wahlackerstrasse (avec 11 appartements PPE de 2,5 à 4,5 pièces, finitions de haut standing et vue sur les Alpes) répondent à une demande croissante pour des logements modernes, performants sur le plan énergétique, bien isolés et bien situés. Ces biens se vendent cher, mais attirent :

– des propriétaires occupants exigeants, souvent solvables ;

– des locataires prêts à payer un surloyer pour la qualité du bâti et la sobriété énergétique.

Locatif long terme dans un immeuble existant : l’équilibre suisse classique

Compte tenu de la stabilité du marché suisse, de la faible vacance et de la modération des rendements, la stratégie la plus « suisse » demeure l’achat d’un appartement dans un immeuble existant, à un prix réaliste, pour une location longue durée à des ménages solvables. À Zollikofen, cela suppose :

– de viser un bien bien desservi et proche des commodités ;

– de vérifier l’état technique de l’immeuble et de budgéter l’entretien ;

– de positionner le loyer dans la fourchette du marché pour éviter des contentieux, dans un pays où le droit du bail protège fortement les locataires.

Cette stratégie n’offrira pas des rendements spectaculaires, mais elle capitale sur les fondamentaux robustes : démographie en hausse, vacance basse, qualité de vie élevée, institutions stables et monnaie forte.

Comparaison avec Berne et le reste de la Suisse : pourquoi Zollikofen se distingue

Pour juger de l’intérêt de Zollikofen, il faut le comparer à son environnement. À l’échelle nationale, la Suisse connaît une hausse modérée mais continue des prix résidentiels, de l’ordre de 3–4 % par an, avec des prévisions de 2–3 % pour 2026–2027. Les grandes villes comme Zurich ou Genève restent beaucoup plus chères et offrent des rendements bruts plus faibles (autour de 2–2,5 % dans les quartiers premium).

– le déplacement de ménages quittant la ville pour des communes de couronne mieux adaptées au télétravail ;

– la croissance du campus fédéral et d’autres emplois tertiaires ;

– un parc de logements récemment densifié, ce qui offre une offre plus moderne que dans certains quartiers historiques de Berne.

Sur le long terme, une commune comme Zollikofen, bien desservie, attractive pour les familles, stable fiscalement et dotée de réserves de densification, a de bonnes chances de surperformer des communes plus périphériques, moins connectées ou en déclin démographique.

Risques et points de vigilance pour les investisseurs

Investir à Zollikofen ne signifie pas absence de risques. Quelques éléments doivent être surveillés.

Le premier est l’accessibilité financière. Les prix ont déjà beaucoup monté en Suisse ces vingt dernières années, plus que doublé au niveau national, et Zollikofen n’échappe pas à cette tendance. Si les taux devaient remonter ou si la croissance économique suisse ralentissait plus fortement, la capacité des ménages à payer toujours plus cher pourrait se heurter à un plafond, entraînant des phases de stagnation voire de correction de 5–15 %, comme certains scénarios prudents l’envisagent.

Enfin, pour les investisseurs étrangers, le risque principal est juridique et administratif : méconnaître les restrictions de la Lex Koller, sous‑estimer les délais et les exigences des banques suisses (tests d’accessibilité stricts, exigences de fonds propres élevés) ou ignorer les particularités fiscales cantonales peut transformer un investissement attractif sur le papier en casse‑tête coûteux.

Conclusion : Zollikofen, un marché de fond pour investisseurs patients

Zollikofen n’est pas une destination de spéculation rapide. Les droits de mutation, la fiscalité sur les gains immobiliers à court terme, la régulation stricte du marché locatif et les rendements modérés découragent d’emblée les stratégies opportunistes. En revanche, pour un investisseur qui cherche :

– un actif tangible dans une monnaie forte ;

– une commune en croissance démographique, bien connectée et en développement ;

– un marché locatif tendu avec un risque de vacance très faible ;

– une valorisation portée par des projets structurants (campus fédéral, nouveaux quartiers durables) ;

investir dans l’immobilier à Zollikofen peut constituer un choix particulièrement pertinent.

Dans un pays où l’immobilier est avant tout un jeu de patience et de résilience, Zollikofen offre un terrain de jeu discret mais solide, à deux pas de la capitale fédérale, pour ceux qui privilégient la constance et la qualité de vie aux coups d’éclat.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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