Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située aux portes de la capitale fédérale, la commune d’Ostermundigen attire de plus en plus les investisseurs immobiliers. Son positionnement dans le premier anneau d’agglomération de Berne, son excellente desserte en transports publics, son accès autoroutier direct et son cadre semi‑rural au pied de l’Ostermundigenberg en font un marché très particulier : à la fois résidentiel, urbain et encore relativement abordable à l’échelle suisse.
Avec une population actuelle de 17 000 à 18 000 habitants et une croissance démographique prévue d’environ 14 % d’ici 2040, Ostermundigen est au cœur de projets de densification et de modernisation. Pour un investisseur, cela offre des rendements locatifs intéressants et un potentiel de plus-value grâce à la requalification urbaine, mais implique également de naviguer dans un environnement réglementaire et financier exigeant, caractéristique de la Suisse.
Cet article propose une plongée détaillée dans le marché local, les prix, les loyers, les grands projets urbains, le cadre fiscal et légal, ainsi que les opportunités spécifiques, y compris sur la location meublée de courte durée.
Ostermundigen : un marché de report dynamique aux portes de Berne
Ostermundigen est rattachée à la région Bern‑Mittelland et fait partie du premier cercle d’agglomération de Berne. Elle profite ainsi directement de la dynamique économique de la capitale, tout en offrant un environnement résidentiel plus calme et vert. Les quartiers se caractérisent par des rues tranquilles, des écoles de proximité comme le complexe scolaire de Dennigkofen, des espaces de jeux, de nombreux chemins piétons et l’accès rapide à la zone de loisirs de l’Ostermundigenberg avec forêt et eau.
La distance en mètres entre certains immeubles et l’arrêt de bus Waldheimstrasse, assurant une connexion fréquente vers Berne.
Cette combinaison de mobilité, de calme, de nature et de proximité immédiate avec le centre politique et administratif du pays explique pourquoi Ostermundigen est considérée comme une localisation résidentielle prisée. La commune propose par ailleurs une offre complète en infrastructures : services, commerces, crèches, écoles, activités sportives et culturelles.
Un marché immobilier en hausse, mais encore compétitif à l’échelle suisse
Les données disponibles pour 2025 et début 2026 montrent un marché en progression, avec des nuances selon le type de bien et la période considérée. Sur quatre ans, les prix ont augmenté d’environ 25 %, ce qui traduit une forte tension entre une demande soutenue et une offre limitée.
Niveaux de prix : où se situe Ostermundigen ?
Les différents relevés de prix au mètre carré donnent une image cohérente malgré quelques écarts méthodologiques entre sources.
| Indicateur (Ostermundigen) | Valeur approximative (CHF/m²) |
|---|---|
| Prix moyen global janv. 2025 | 7 192 |
| Prix moyen global fév. 2026 (Lookmove) | 8 023 |
| Prix moyen appartements fév. 2026 | 8 315 |
| Prix moyen maisons fév. 2026 | 7 781 |
| Médiane globale (différentes sources) | ~7 900 |
Pour les appartements, les statistiques de janvier 2025 indiquent une médiane d’environ 7 303 CHF/m², avec 60 % des logements en PPE situés entre 6 099 et 9 251 CHF/m². Pour les maisons, la médiane est proche de 6 750 CHF/m², avec une large dispersion entre 3 997 et 9 291 CHF/m² selon l’emplacement, l’état et la typologie.
Les données par taille de logement montrent également de fortes variations, révélatrices d’un marché où certaines catégories de biens sont plus recherchées.
| Type de bien (février 2026) | Prix moyen (CHF/m²) |
|---|---|
| Appartement 2–2,5 pièces | 6 995 |
| Appartement 3–3,5 pièces | 7 036 |
| Appartement 4–4,5 pièces | 9 390 |
| Appartement 5–5,5 pièces | 7 858 |
| Appartement 6 pièces et plus | 8 858 |
| Maison 4–4,5 pièces | 8 848 |
| Maison 5–5,5 pièces | 7 299 |
| Maison 6–6,5 pièces | 5 336 |
| Maison 7 pièces et plus | 9 332 |
On voit clairement une prime sur les appartements de 4 à 4,5 pièces, très recherchés par les familles et les ménages bi‑actifs, ainsi que sur certaines grandes maisons bien situées. À l’inverse, des maisons plus grandes mais moins centrales peuvent afficher des prix moyens au m² plus modestes.
Évolution des prix : volatilité à court terme, hausse sur la durée
À court terme, les variations peuvent être marquées, surtout sur un marché local de taille modeste où quelques transactions atypiques influencent les moyennes. À titre d’exemple, sur les 12 mois précédant janvier 2025, les prix moyens au m² ont reculé d’environ 14,1 % tous biens confondus, alors que les données longer terme parlent plutôt d’une hausse cumulative de plus de 25 % sur quatre ans.
Les appartements montrent des variations modérées, avec une légère baisse annuelle avant reprise, tandis que les maisons présentent une plus grande volatilité, avec une forte baisse suivie d’un rebond. Ces mouvements reflètent principalement la structure des biens transactés et non l’effondrement ou l’explosion d’un segment de marché.
À l’échelle de la Suisse, les observateurs (UBS, Wüest Partner, banques cantonales) anticipent pour 2026 et 2027 une croissance des prix résidentiels comprise en moyenne entre 2 et 3,5 % par an, avec un léger tassement du rythme lié à l’accessibilité financière. Ostermundigen, par sa proximité avec Berne et ses grands projets d’infrastructure (tram, gare), a de bonnes chances de se situer dans le haut de cette fourchette.
Prix par rue : prime à la centralité et aux axes structurants
Certaines rues se détachent particulièrement, ce qui intéresse directement un investisseur cherchant à cibler les secteurs les plus porteurs.
| Rue à Ostermundigen | Prix moyen (CHF/m²) |
|---|---|
| Bernstrasse | 8 985 |
| Oberdorfstrasse | 8 509 |
| Rütiweg | 6 706 |
La Bernstrasse, axe principal de la commune, concentre une partie des efforts de densification. Le renforcement de cette artère comme espace urbain structurant, prévu dans les documents de planification, se traduit déjà dans les prix par une prime notable au mètre carré.
Loyers et rendements : quels niveaux pour un investisseur locatif ?
Pour un investisseur, le rendement brut et la liquidité locative sont des indicateurs essentiels. Sur ce plan, Ostermundigen se positionne plutôt bien par rapport à la moyenne suisse, grâce à une demande portée à la fois par les actifs travaillant à Berne, les familles et, dans une moindre mesure, une clientèle de passage (location de courte durée).
Loyers moyens par type de bien
Les données de mai 2025 permettent d’avoir un ordre de grandeur des loyers mensuels pour les logements résidentiels.
| Type de logement | Loyer moyen mensuel (CHF) |
|---|---|
| Studio | ~920 |
| 2 pièces | ~1 400 |
| 3 pièces | ~1 700 |
| 4 pièces | ~2 200 |
| 5 pièces | ~3 000 |
| Maison 4 pièces | ~2 100 |
| Maison 5 pièces | ~2 800 |
| Maison 6 pièces | ~3 100 |
| Maison 7 pièces | ~3 500 |
| Maison 8 pièces | ~4 200 |
En parallèle, le loyer médian au m² pour les appartements est de l’ordre de 300 CHF/m² par an, ce qui correspond à environ 25 CHF/m² par mois. Cela s’inscrit dans la fourchette des grandes agglomérations suisses, avec des niveaux inférieurs à ceux de Zurich ou Genève, mais compétitifs pour la région de Berne.
Sur un marché locatif tendu mais fonctionnel, environ 83 appartements sont recensés à la location. Seulement 6 % d’entre eux sont en ligne depuis plus de 3 mois, ce qui indique une bonne rotation des biens. Cela montre que la plupart des logements bien situés et correctement positionnés en prix trouvent preneur en quelques semaines.
Rendements bruts : entre 3 et plus de 5 % selon le segment
En combinant les prix d’achat moyens et les loyers, il est possible d’estimer des rendements bruts typiques, qui se placent globalement dans la fourchette de 3 à 5 %.
– Un exemple concret d’immeuble de 8 logements à Ostermundigen affichait une rentabilité brute de 5,3 % pour un revenu locatif net d’environ 103 000 CHF par an, avant d’être vendu.
– Un bâtiment mixte commercial/bureaux à la Grubenstrasse 26 présente un rendement brut de 5,65 %, avec 2 225 m² de surfaces locatives (dont 714 m² de bureaux et 563 m² de stockage) et plus de 20 places de parking en garage, complétées par deux places extérieures.
Pour un investisseur résidentiel classique, les banques et conseillers suisses recommandent généralement de viser une rentabilité brute minimale de 4 à 5 % sur un immeuble de rendement. Ce seuil permet de dégager un surplus positif après déduction du financement, des charges, des coûts d’entretien et des impôts. Dans le contexte actuel de taux historiquement bas, cet objectif reste atteignable à Ostermundigen, notamment grâce à des stratégies de repositionnement d’actifs telles que la rénovation, la densification parcellaire ou l’amélioration de la performance énergétique du bien.
Location de courte durée : un marché de niche mais dynamique
Un rapport spécifique sur la location de courte durée (type Airbnb) recense une vingtaine d’annonces actives sur le segment Ostermundigen‑Berne sur une période de juillet 2024 à juin 2025. Le marché est encore restreint mais en croissance, avec une réglementation locale jugée à ce stade « peu contraignante » pour la courte durée.
Les principaux indicateurs donnent une idée du potentiel :
| Indicateur (location courte durée) | Valeur typique |
|---|---|
| Revenus mensuels médian (tous biens) | ~1 695 $ |
| Revenus mensuels top 25 % | ≥ 2 759 $ |
| Revenus mensuels top 10 % | ≥ 5 238 $ |
| Taux d’occupation médian | ~57 % |
| Taux d’occupation top 25 % | ≥ 76 % |
| ADR médian (prix par nuit) | ~109 $ |
| ADR top 25 % | ≥ 172 $ |
La saisonnalité est marquée : les meilleurs mois (notamment août) combinent une occupation autour de 68 % et un ADR de l’ordre de 125 à 140 $, tandis que les mois les plus calmes (novembre, janvier) voient les revenus et l’occupation baisser autour de 40 à 47 %. Le profil de clientèle est largement international (environ 82 % de visiteurs étrangers), avec une forte proportion de jeunes générations (post‑2000).
Pour un investisseur, la location de courte durée à Ostermundigen peut constituer une stratégie complémentaire, surtout pour des biens bien reliés aux transports vers Berne, mais elle reste un marché de niche comparé à Zurich, Genève ou aux destinations alpines. La question réglementaire reste à surveiller dans la durée.
Projets urbains et planification : pourquoi la densification change la donne pour les investisseurs
Ce qui distingue Ostermundigen de nombreuses communes périurbaines, c’est l’ampleur et la cohérence de sa stratégie de développement spatial. Sous la bannière « O’mundo », la municipalité a engagé une révision complète de son plan de zones et de ses règlements de construction, avec en socle une Stratégie de développement spatial (Räumliche Entwicklungsstrategie, RES) et un « guide » Raumentwicklungs‑Wegweiser 2025.
L’objectif est clair : permettre une croissance modérée sans étendre les surfaces bâties, conformément à la loi fédérale sur l’aménagement du territoire. En pratique, cela passe par une densification ciblée à l’intérieur du tissu existant, sur des « sites centraux » identifiés, tout en préservant les quartiers périphériques villageois et les zones de détente.
Les grands secteurs stratégiques
Plusieurs périmètres représentent des moteurs potentiels de valorisation pour les années à venir.
Axe de la Bernstrasse et secteur Tell / Alpenrösli
La Bernstrasse, artère principale de la commune, fait l’objet d’une stratégie de renforcement majeur. L’idée est de densifier en premier rideau de construction afin de créer un espace de rue réellement urbain, avec des rez‑de‑chaussée actifs, des commerces et des services. Dans ce contexte, les secteurs « Tell » et « Alpenrösli » sont classés comme « sites centraux » de priorité absolue.
Recettes estimées en millions de CHF pour la commune provenant de la capture de plus-value foncière sur le projet Tell.
Pour un investisseur, détenir aujourd’hui un bien ou un terrain bien placé le long de la Bernstrasse signifie s’exposer positivement à cette requalification, avec à la clé une hausse probable des valeurs moyennes au m² — déjà élevées sur cet axe.
Pôle gare et projet Tram Bern‑Ostermundigen
Le secteur de la gare (Bahnhofareal) est un autre chantier structurant. Il cumule plusieurs atouts : nœud de transports publics, proximité de l’autoroute, inscription dans un périmètre cantonal de développement économique (ESP‑D Ostermundigen Bahnhof) et dans une stratégie d’urbanisation mixte pilotée avec les CFF (SBB Immobilien).
Une étude de test menée entre 2018 et 2020 sur environ 65 000 m² et 15 propriétaires fonciers propose une densification modérée autour d’un nouveau hub de mobilité incluant tram, bus et trains, avec un immeuble‑signal d’environ 60 mètres de haut faisant contrepoint au Bärentower déjà visible dans le paysage.
Plusieurs sous‑secteurs avancent à des rythmes différents :
État d’avancement des procédures d’aménagement pour les secteurs concernés.
Une ordonnance de construction (Überbauungsordnung) a été établie et soumise à un examen préalable en 2023.
Ces deux aires doivent être fusionnées en une nouvelle zone avec obligation de planification (ZPP). Une étude de faisabilité est prévue à partir de 2025.
Le volume total de plus‑value à capter est estimé autour de 17 millions de CHF. Couplé au projet de tram Bern‑Ostermundigen et au remodelage complet de la gare (adaptation aux normes d’accessibilité BehiG, nouveaux passages inférieurs, quais rehaussés, réaménagement du passage sous Bernstrasse), ce pôle va profondément transformer l’attractivité immobilière du quartier.
L’expérience suisse montre qu’un bien situé à proximité immédiate d’un nouvel équipement de transport structurant bénéficie souvent d’une prime de 5 à 10 % pendant la phase de projet, puis de 3 à 5 % supplémentaires après mise en service. À Ostermundigen, les travaux de la nouvelle halte et du nœud de transports publics sont budgétés à près de 64 millions de CHF au total (29 pour l’accessibilité CFF, 35 pour le pôle TP), avec une mise en service complète prévue dans la prochaine décennie. C’est un signal fort pour les investisseurs de long terme.
Werkquartier, centre de protection civile, Oberfeld et autres secteurs
Sur l’Obere Zollgasse, le « Werkquartier » vise la création d’un quartier mixte, avec environ 70 % de logements et 30 % de surfaces commerciales. L’ouverture et la renaturalisation du ruisseau Lötschenbach, actuellement canalisé, doivent améliorer sensiblement la qualité des espaces extérieurs.
L’ancien site du centre de protection civile, situé près des carrières de grès, sera transformé en un quartier résidentiel conçu pour réduire l’usage de la voiture. Il proposera une diversité de logements, réutilisera les structures existantes et intégrera une production alimentaire locale pour une certaine autonomie.
Dans le secteur Oberfeld, la commune a par ailleurs consenti une réduction de 25 % du taux de redevance de droit de superficie pour permettre à un maître d’ouvrage d’utilité publique de développer des logements à loyers modérés, avec équipements de quartier (crèche, locaux communautaires, petits commerces). Cette politique montre une orientation claire vers une mixité sociale et un parc de logements abordables, ce qui peut intéresser les investisseurs à impact ou institutionnels.
Impact de la planification sur l’investissement
La Stratégie de développement spatial d’Ostermundigen, entrée en vigueur fin 2021, donne un cadre relativement stable aux investisseurs. Elle identifie les zones de forte transformation, les « poches de repos » où peu de changements sont attendus et les grands axes d’infrastructure. Cela permet de positionner une stratégie :
– Acheter dans un site central ou le long d’un axe en cours de densification pour miser sur la plus‑value à moyen terme.
– Cibler des quartiers résidentiels périphériques préservés pour une stratégie de revenus stables avec faible volatilité.
– S’intéresser aux projets de redéveloppement d’anciens sites industriels ou agricoles (fermes rénovées, anciennes halles commerciales) susceptibles d’être convertis en logements ou surfaces mixtes.
Des exemples concrets illustrent ce type de repositionnement, comme la ferme rénovée de Bühlweg 5 et 7, offrant plus de 360 m² de surface à un prix d’environ 9 016 CHF/m², combinant logement principal, logements secondaires et bureaux déjà loués.
Cadre financier et réglementaire : ce qu’un investisseur doit savoir
Investir à Ostermundigen ne se réduit pas à une question de localisation et de prix. L’environnement suisse est marqué par une réglementation stricte sur la propriété étrangère (Lex Koller), par des règles de financement prudentes et par une fiscalité locale spécifique.
Qui peut acheter à Ostermundigen ?
La Lex Koller (LFAIE) encadre l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Les grandes lignes sont les suivantes :
– Les citoyens suisses et les étrangers titulaires d’un permis C sont libres d’acheter n’importe quel type de bien (résidence principale, secondaire, investissement) sans autorisation particulière.
– Les ressortissants UE/AELE résidant en Suisse bénéficient des mêmes droits.
– Les non‑résidents non européens ne peuvent généralement acquérir que certains types de biens dans des communes touristiques désignées, ce qui n’est pas le cas d’Ostermundigen, qui est avant tout un marché résidentiel de première couronne urbaine.
Concrètement, un investisseur étranger sans lien de résidence avec la Suisse pourra beaucoup plus facilement acquérir un immeuble de bureaux ou un bâtiment mixte avec surface commerciale prédominante à Ostermundigen qu’un immeuble d’habitation purement locatif.
Financement : exigences de fonds propres et amortissement
Les banques suisses appliquent des critères prudents, tant pour les résidences occupées par le propriétaire que pour les immeubles de rendement.
Pour un logement occupé par son propriétaire :
– Apport minimal : 20 % de la valeur du bien.
– Au moins 10 % doivent provenir de fonds propres « liquides » (épargne, 3e pilier), le reste pouvant provenir du 2e pilier (caisse de pension), dans la limite de la moitié de l’apport.
– La dette doit être amortie jusqu’à environ 65 % de la valeur du bien sur une période de 15 ans.
Pour un bien d’investissement locatif :
– Apport minimal : typiquement 25 % du prix, parfois plus si le rendement brut est faible.
– Les capitaux de prévoyance (2e pilier) et 3a ne peuvent pas être utilisés, sauf si le propriétaire habite lui‑même une partie de l’immeuble, auquel cas une utilisation pro rata est envisageable.
– L’amortissement jusqu’à 65 % doit être réalisé en 10 ans, soit plus rapidement que pour les résidences principales.
Les banques calculent la capacité de financement sur la base d’un taux d’intérêt théorique de 5%, indépendamment des taux en vigueur, pour tester la résilience de l’emprunteur face à une hausse future. De plus, les charges totales liées au logement (intérêts, amortissement, entretien, charges) ne doivent généralement pas excéder un tiers du revenu brut du ménage.
Typologie des hypothèques et conditions de marché
Le marché des hypothèques suisses est dominé par deux grands modèles :
– L’hypothèque à taux fixe, avec un taux défini pour une durée déterminée (souvent de 2 à 10 ans, parfois jusqu’à 25 ans).
– L’hypothèque indexée SARON, à taux variable basé sur le Swiss Average Rate Overnight, avec la possibilité de convertir ensuite en taux fixe.
Les hypothèques à 80 % de valeur (ou 75 % pour un bien d’investissement) restent la norme. Les hypothèques à 100 % ou les prêts « interest only » sont rarissimes. Les banques intègrent également, dans leur analyse de l’« affordability », des coûts d’entretien théoriques et les primes d’assurance.
Même si les taux effectifs ont été historiquement bas ces dernières années (1–2 % pour les taux fixes typiques), les banques suisses conservent ce cadre de stress test à 5 %, ce qui contribue à la solidité du marché et limite le risque de bulle prononcée, malgré des signes de surchauffe dans certains segments (notamment les régions touristiques des Grisons ou le centre de Zurich).
Fiscalité locale : un contexte à suivre
Ostermundigen pratique un coefficient d’impôt communal (« Steueranlage ») de 1,69, légèrement inférieur à la moyenne cantonale de 1,709. À titre de comparaison, la ville de Berne applique un coefficient de 1,54, mais avec un pouvoir fiscal plus élevé (recettes par habitant environ 30 % au‑dessus de la moyenne cantonale, quand Ostermundigen se situe 12 % en dessous).
La commune fait face à un déficit structurel annuel supérieur à 2 millions de francs suisses.
Pour un investisseur, cela signifie que : les décisions d’investissement doivent être basées sur une analyse approfondie des risques et des opportunités.
– Le niveau d’impôt sur le revenu et la fortune à Ostermundigen reste compétitif à l’échelle cantonale.
– Un certain risque de hausse du coefficient communal existe à moyen terme si les déficits persistent.
– Les revenus locatifs sont imposés comme revenus, mais les intérêts hypothécaires et une partie des coûts d’entretien et de rénovation sont déductibles, ce qui atténue la charge fiscale nette.
Études de cas : quelques biens typiques à Ostermundigen
Pour mieux appréhender le marché, il est utile de regarder des exemples de biens actuellement ou récemment proposés à la vente.
Exemple 1 : maison jumelle Art nouveau en zone centrale
Une maison jumelle (Doppeleinfamilienhaus) de style Jugendstil, d’environ 125 m² habitables, a été mise en vente pour 890 000 CHF, soit un prix moyen de 7 120 CHF/m². Située dans un quartier calme mais central, en zone protégée, elle jouit d’un jardin et d’un charme architectural certain.
Pour un investisseur, ce type de bien peut convenir :
– soit à une stratégie de revente après rénovation de standing (valorisation du cachet Art nouveau),
– soit à une location à long terme pour un ménage aisé, avec un loyer mensuel pouvant se situer vers 2 800–3 200 CHF selon les prestations.
Exemple 2 : ferme avec potentiel de développement
Une ferme avec environ 193 m² de surface habitable nette, sur une parcelle de 2 317 m², a été proposée à 1,79 million de CHF, soit environ 6 393 CHF/m². Elle comprend deux appartements distincts et une grande partie agricole désaffectée avec un fort potentiel de transformation.
Ce type de bien est intéressant pour un investisseur de projet capable de : gérer les travaux de rénovation, supporter les délais de mise en conformité, et assumer les risques liés à la transformation du bien pour le rendre locable ou revendable.
– transformer le volume existant en plusieurs logements,
– ou développer une opération mixte (logements + activités artisanales/libérales),
– en profitant d’un foncier relativement généreux dans une région où les terrains à bâtir se raréfient.
Exemple 3 : ferme rénovée de Bühlweg 5/7
À Bühlweg 5 et 7, un complexe fermier rénové de 363,8 m² a été proposé pour 3,28 millions de CHF (9 016 CHF/m²). Le bâtiment principal accueille un appartement de 5,5 pièces sur trois niveaux, tandis qu’une ancienne partie agricole a été transformée en bureaux de qualité. Une habitation voisine comprend deux petits appartements. Ces unités secondaires et les bureaux sont déjà loués.
On se trouve ici dans une configuration d’immeuble de rendement rural‑urbain, combinant :
Principaux avantages et potentiels de valorisation d’un bien immobilier.
Des revenus locatifs déjà garantis, assurant une rentabilité immédiate et stable.
Un bien au charme authentique, très prisé par des locataires sensibles à la qualité de vie et au cachet.
Possibilité de valorisation supplémentaire via des travaux d’amélioration énergétique ou de réaménagement intérieur.
Exemple 4 : attique rénové à Blankweg
Un appartement attique de 4,5 pièces et 85 m², situé Blankweg 10, était proposé à 595 000 CHF, soit 7 000 CHF/m². L’immeuble d’origine date de 1968, mais une rénovation complète a été menée en 1997 (isolation, toiture, installations sanitaires et électriques, vitrages triples, balcons), complétée par des travaux dans l’appartement en 2019 et 2021.
Ce type de bien illustre le segment de la PPE rénovée des années 1960–1970, qui offre :
– un ticket d’entrée plus abordable qu’une construction neuve,
– des charges parfois maîtrisées grâce aux travaux déjà effectués,
– un bon compromis pour un investisseur qui souhaite acquérir un logement à louer à des couples ou petites familles sans se lancer dans un projet de transformation lourde.
Au‑delà des cas particuliers, certaines niches d’investissement se dessinent à Ostermundigen.
Un projet notable concerne un nouveau bâtiment de logements abordables et de logement accompagné, porté par Impact Immobilien AG sur une parcelle d’environ 10 732 m². L’objectif est de remplacer des bâtiments vétustes par un ensemble adapté aux besoins d’une institution sociale, mêlant habitat inclusif, logements à loyers modérés et services.
Impact Immobilien AG est une société spécialisée dans le développement d’immeubles pour des institutions sociales et publiques, qu’elle loue ensuite à long terme à conditions abordables. Ce type de montage intéresse :
Le financement d’un projet de logement social peut attirer différents acteurs : les investisseurs institutionnels en quête d’actifs stables, à impact social positif, les fondations de placement, et, indirectement, le marché local, car il contribue à la mixité et à la stabilité du tissu résidentiel.
Bureaux et surfaces mixtes
Le bâtiment de la Grubenstrasse 26 illustre l’attrait des surfaces commerciales bien situées :
– 2 225 m² de surface utile (stockage, bureaux),
– 1 660 m² de terrain,
– plus de 20 places de parking en sous‑sol, 2 places extérieures,
– rendement brut de 5,65 % garanti par des baux existants,
– possibilité de transformer un étage en logement.
Pour un investisseur, cette typologie mixte offre :
– une diversification du risque entre locataires commerciaux et, éventuellement, résidentiels,
– une valeur de revente potentiellement forte dans un contexte où les surfaces de qualité se raréfient près des nœuds de transport,
– une exposition à la dynamique de densification autour de la Bernstrasse et de la gare.
Location meublée et courte durée
Comme évoqué plus haut, la location de courte durée reste un marché de niche, mais les indicateurs laissent entrevoir un potentiel de revenus supérieurs à la location classique sur certains biens bien positionnés (proximité de la gare, du tram et de Berne, prestations supérieures).
Avec des ADR de l’ordre de 100 à 140 $ et des taux d’occupation pouvant dépasser 75 % pour les meilleurs opérateurs, un appartement bien géré peut générer, en haute saison, des revenus mensuels significativement plus élevés qu’un bail résidentiel traditionnel. En contrepartie, l’investisseur doit :
– gérer ou déléguer la gestion opérationnelle (ménage, remise de clés, service client),
– suivre de près l’évolution de la réglementation cantonale et communale sur les locations de courte durée,
– absorber une plus grande volatilité mensuelle des revenus.
Comment se positionner : stratégies d’investissement à Ostermundigen
Le contexte d’Ostermundigen – marché en croissance, grands projets de transports publics, politique communale de densification ciblée – ouvre plusieurs voies stratégiques.
Une première approche consiste à viser des logements de taille moyenne (3,5 à 4,5 pièces) en PPE dans des secteurs bien desservis, en s’appuyant sur des loyers autour de 1 700 à 2 400 CHF et des prix au m² autour de 7 500 à 9 500 CHF. L’objectif est ici un rendement brut de 3 à 4 %, complété par une plus‑value à la revente liée aux améliorations d’infrastructure (tram, gare, quartier central).
Une stratégie cible les immeubles de rendement ou maisons subdivisables dans des secteurs comme Bachstrasse, Rüti ou Oberdorfstrasse. Avec des loyers unitaires élevés (2 500 à 3 500 CHF pour 4,5–5,5 pièces) et des prix au m² inférieurs à ceux du centre-ville, des rendements bruts de 4,5–5 % sont envisageables, sous réserve d’une maîtrise des travaux de rénovation et des coûts d’exploitation.
Une troisième approche, plus opportuniste, mise sur les sites en mutation (anciennes fermes, friches artisanales, volumes agricoles désaffectés) pour les transformer en logements ou en micro‑quartiers mixtes, dans le sillage des grandes opérations comme le Werkquartier ou le secteur Tell. Elle nécessite une expertise fine en urbanisme, en droit de la construction et en montage financier, mais peut générer des marges importantes.
Enfin, une dernière approche peut être de se positionner sur un actif commercial ou mixte (à l’image de la Grubenstrasse 26), profitant à la fois de la demande soutenue en bureaux et services dans le périmètre de Bern‑Mittelland et de la relative liberté d’achat pour les étrangers sur ce type de bien.
Conclusion : un marché local à surveiller de près
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen, c’est miser sur une commune en plein repositionnement, à la jonction entre zone résidentielle calme et extension naturelle de la métropole bernoise. La conjonction d’une forte accessibilité (S‑Bahn, futur tram, autoroute), de projets urbains ambitieux (axe de la Bernstrasse, pôle gare, Werkquartier, requalification de sites agricoles et industriels) et d’un marché encore plus abordable que Zurich ou Genève crée un terrain de jeu attractif pour les investisseurs.
C’est la part très limitée des ménages propriétaires en Suisse, ce qui explique une demande locative structurelle soutenue.
La contrepartie, c’est un environnement réglementaire, fiscal et bancaire très exigeant : limitation de l’accès des étrangers à la propriété purement résidentielle, exigences élevées en fonds propres, amortissement rapide des hypothèques de rendement, sélection rigoureuse des projets par les banques.
Pour un investisseur patient, doté d’une bonne compréhension des règles suisses et prêt à travailler avec des partenaires locaux (banques cantonales, notaires, architectes, planificateurs), Ostermundigen apparaît comme un marché prometteur, au cœur d’un territoire où les grands projets d’infrastructure et de densification continueront de soutenir la valeur des biens à moyen et long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Ostermundigen, en Suisse, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au franc suisse. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Berne, Köniz, Ittigen), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison dans un quartier résidentiel d’Ostermundigen, bénéficiant de la proximité de Berne, d’une bonne desserte en transports et d’une demande locative soutenue. Objectif : rendement locatif brut cible de 4–5 % (en gardant en tête que plus le rendement est élevé, plus le risque augmente) et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 CHF.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (courtier immobilier, notaire, conseiller fiscal suisse), choix de la structure d’acquisition la plus adaptée et intégration de ce nouvel actif dans sa stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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