Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincé entre la capitale fédérale et les rives de l’Aar, Investir dans l’immobilier à Ittigen n’a rien du spot tapageur qui fait la une des magazines de luxe. Pourtant, les chiffres racontent une autre histoire : tension locative chronique, nouveaux quartiers à énergie positive, projets de reconversion exemplaires, fiscalité plutôt clémente dans le canton de Berne. Pour un investisseur patient qui cherche du rendement robuste plus que du bling, la commune fait clairement partie des dossiers à ouvrir sérieusement.
Un micro-marché dans un environnement macro très porteur
Pour comprendre la logique d’un investissement à Ittigen, il faut d’abord replacer la commune dans le paysage suisse. Le marché immobilier helvétique reste l’un des plus stables au monde. Les prix résidentiels ont plus que doublé en vingt ans, sans gros krach, avec des hausses annuelles actuellement projetées autour de 2 à 4 % au niveau national à l’horizon 2026. Les indices nationaux (IMPI, indices UBS, Wüest Partner) convergent : après une phase d’accélération, la hausse se poursuit mais à un rythme plus mesuré, ce qui ressemble davantage à une maturité qu’à une surchauffe.
Dans ce cadre global, le canton de Berne se distingue par des niveaux de prix plus accessibles que Zurich ou Genève, mais avec une dynamique qui reste positive. Les données récentes indiquent, pour le canton :
| Indicateur (canton de Berne) | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix moyen appartement (m²) | ~7 264 CHF |
| Prix moyen maison (m²) | ~6 719 CHF |
| Loyer moyen annuel (m²) | ~247 CHF |
| Hausse annuelle appartements (région de Berne, Q3 2025) | +6,0 % |
| Hausse annuelle maisons (région de Berne, Q3 2025) | +3,1 % |
| Rendement locatif brut moyen (canton) | ~2,98 % |
La région bernoise affiche donc une progression des prix significative, surtout pour les appartements, tout en restant en dessous des excès observés dans certains hotspots touristiques ou dans la ville de Zurich. C’est ce contexte qui sert de toile de fond à Investir dans l’immobilier à Ittigen.
Ittigen : petite commune, vraie centralité
Ittigen appartient au district de Bern-Mittelland et est officiellement classée comme faisant partie de l’« espace central urbain » dans le plan directeur cantonal. Avec 4,2 km² de superficie et environ 11 600 habitant·e·s (11 628 résidents permanents en 2023), la commune affiche une densité de près de 2 770 habitants par km². Autrement dit : ce n’est plus un village périurbain, mais bien un tissu urbain dense, intégré à l’agglomération de la capitale.
L’évolution démographique sur le long terme est intéressante. La population a explosé entre 1950 et 1990, avant de se stabiliser puis de repartir légèrement à la hausse ces dernières années :
| Année | Population |
|---|---|
| 1950 | 2 543 |
| 1970 | 6 530 |
| 1990 | 11 411 |
| 2000 | 10 969 |
| 2015 | 11 390 |
| 2020 | 11 435 |
| 2023 | 11 656 |
Depuis le début des années 1990, la croissance est faible (+3 %), bien en dessous de la moyenne de l’agglomération bernoise (+11 % hors ville de Berne) et du canton (+13 %). Ce calme relatif peut paraître peu glamour, mais il est typique d’un marché « de fond » : peu spéculatif, mais stable, avec une base de population fidèle et des flux migratoires continus.
La commune présente une structure démographique équilibrée (48,9% d’hommes, 51,1% de femmes) avec un âge moyen de 43,9 ans. La part d’étrangers (27-28,5%) est proche de la moyenne suisse. Le taux de seniors (23%, supérieur à la moyenne nationale) est comparable aux communes aisées de la région. Pour un investisseur, cette combinaison d’une population vieillissante mais intégrée, d’une forte proportion de ménages suisses et étrangers, et d’une bonne mixité d’âges, indique un tissu résidentiel diversifié et une demande locative répartie sur plusieurs segments.
Tension locative : la vraie force du marché d’Ittigen
L’indicateur clé, pour tout investisseur résidentiel, c’est le taux de vacance. Et sur ce point, Ittigen envoie un signal très clair : nous sommes en situation de pénurie.
Sur les 20 dernières années, le taux de logements vacants est resté la plupart du temps à 0,5 % ou moins, au niveau de la ville de Berne. En 2023, il se situe encore à 0,77 %, toujours sous la moyenne suisse (environ 1,2 %) et légèrement sous la moyenne de l’agglomération bernoise (0,8 % hors ville). Les rares appartements vides sont en majorité des petits 3 et 4 pièces plutôt anciens, ce qui traduit un décalage entre l’offre disponible et la demande actuelle, davantage tournée vers des objets plus modernes.
On peut résumer ainsi :
| Zone | Taux de vacance récent |
|---|---|
| Ittigen | ~0,77 % |
| Agglomération de Berne (hors ville) | ~0,8 % |
| Moyenne nationale | ~1,2 % |
Pour un propriétaire-bailleur, un taux inférieur à 1 % signifie en pratique une très forte probabilité de louer vite, à condition de proposer un objet en phase avec le marché (état, loyer, taille). À l’échelle suisse, les études montrent qu’un marché devient clairement « favorable au propriétaire » quand la vacance tombe vers 1 % : c’est exactement la situation d’Ittigen.
La commune enregistre environ 80 arrivées et 80 départs par 1 000 habitants et par an, ce qui explique une forte mobilité résidentielle et une demande locative soutenue.
Prix au mètre carré : un marché « cher raisonnable »
Les données spécifiques à Ittigen montrent un marché déjà haut dans l’échelle bernoise, mais encore nettement inférieur aux hyper-centres suisses. Pour 2025, le prix moyen indiqué pour les appartements est d’environ 6 964 CHF/m², ce qui place la commune au 1 116e rang des localités les plus chères de Suisse.
| Indicateur (Ittigen, appartements) | Valeur 2025 |
|---|---|
| Prix moyen m² | 6 964 CHF |
| Variation annuelle | +7,59 % |
| Rang national (prix) | 1 116e |
La hausse de près de 7,6 % sur un an est supérieure aux prévisions générales pour la Suisse (autour de 3 %), ce qui indique que le marché local est actuellement dans une phase d rattrapage ou de valorisation accélérée, probablement liée aux projets urbains récents et à la rareté de l’offre neuve de qualité.
L’exemple d’un appartement de 50 m² à environ 421 000 CHF et d’un autre de 90 m² autour de 620 000 CHF illustre que le prix au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces. Ceci s’explique par une forte demande pour les logements compacts et une répartition des coûts fixes sur moins de mètres carrés. Pour un investisseur, ce différentiel représente une opportunité : les petits appartements offrent souvent de meilleurs rendements bruts, mais nécessitent une gestion plus attentive des rotations de locataires.
Les simulations de prix pour une revente rapide ou au contraire optimisée sont parlantes. Par exemple, pour un 70 m² :
| Scénario de vente (70 m²) | Prix indicatif |
|---|---|
| Vente rapide | ~482 606 CHF |
| Vente avec plus de temps (optimisée) | ~589 851 CHF |
Ce simple écart d’environ 100 000 CHF rappelle à quel point la stratégie de sortie (timing, qualité du bien, marketing) est déterminante pour la performance globale d’un investissement à Ittigen, comme ailleurs.
Rendements : entre rendement suisse typique et plus-value potentielle
Au niveau cantonal, les rendements locatifs bruts résidentiels tournent autour de 2,98 % pour le canton de Berne. Ils varient selon la taille :
| Type d’appartement (canton de Berne) | Rendement brut moyen |
|---|---|
| 1 pièce | ~3,43 % |
| 2 pièces | ~2,81 % |
| 3 pièces | ~2,81 % |
| 4 pièces et plus | ~2,86 % |
Ittigen, avec ses prix un peu en dessous de Zurich mais situés dans la moyenne haute bernoise, devrait se situer dans cet ordre de grandeur, voire légèrement en dessous pour des objets très prisés (neuf, labellisé, quartier recherché), légèrement au-dessus pour des immeubles plus anciens ou des reconversions intelligentes.
En Suisse, les rendements bruts immobiliers sont généralement d’environ 3 %. Après déduction des charges, de l’entretien et des impôts, les rendements nets se situent plutôt entre 1,5 % et 2 %. Le gain principal pour l’investisseur provient de la plus-value à long terme.
– La sécurisation des flux de loyers grâce à une vacance très faible.
– La valorisation du capital sur le long terme (2 à 4 % de hausse de prix par an projetée au niveau national, récemment davantage à Ittigen).
Investir dans l’immobilier à Ittigen revient donc souvent à accepter un rendement courant modeste, en échange d’une forte probabilité de plus-value progressive et d’un risque de vacance très limité.
Une économie locale solide qui tire la demande de logements
Pour juger de la robustesse d’un marché immobilier, il faut regarder l’économie réelle. À Ittigen, le nombre de personnes employées sur le territoire a bondi de 41 % entre 2005 et 2021, bien plus que l’agglomération bernoise (+15 %), le canton (+12 %) ou la Suisse (+24 %). Aujourd’hui, on compte plus de 13 000 emplois pour 11 600 habitants, ce qui en fait une commune clairement importatrice de main-d’œuvre.
En 2008, Ittigen comptait environ 8 090 emplois dans le secteur tertiaire, dominant largement les autres secteurs.
Pour la demande locative, cela veut dire :
– Beaucoup de navetteurs qui cherchent des logements bien connectés aux transports publics.
– Une population active stable, avec un revenu moyen d’environ 62 000 CHF.
– Un taux de chômage bas (2,61 % en 2011), typique des zones suisses à forte intensité de services.
Autre élément non négligeable : la fiscalité. Le coefficient communal d’impôt (Steuerfuss) est de 113, dans un canton où la moyenne tourne autour de 170,9. Ittigen se classe ainsi au 7e rang des communes bernoises les plus attractives fiscalement. Ce positionnement renforce l’attrait résidentiel et limite le risque de fuite des contribuables, donc soutient la demande en biens à acheter comme à louer.
Une démographie contrastée… mais riche en niches d’investissement
Sur le plan démographique, Investir dans l’immobilier à Ittigen impose de comprendre deux réalités simultanées.
D’un côté, la commune vieillit. La proportion de plus de 64 ans est passée de 9 % en 1990 à 15 % en 2000, puis 23 % aujourd’hui. Ce niveau est supérieur à la moyenne suisse et comparable à certaines communes de la ceinture aisée de Berne. Cela ouvre la voie à des produits adaptés :
– Appartements accessibles (ascenseurs, rez-de-chaussée, logements protégés).
– Immeubles peu énergivores et faciles à entretenir.
– Projets de rénovation visant à adapter des typologies d’appartements anciens aux besoins de seniors autonomes.
La commune d’Ittigen se caractérise par une mobilité résidentielle élevée et une diversité de ménages (nombreux ménages d’une personne, familles, colocations). Entre 2011 et 2022, elle a enregistré, avec Ostermundigen et Zollikofen, les flux d’entrées et sorties les plus dynamiques de l’agglomération (environ 80 entrées et 80 sorties pour 1 000 habitants annuellement). Une part significative de ces mouvements s’effectue avec la ville de Berne et les communes avoisinantes, soulignant le rôle d’Ittigen comme territoire d’échanges au sein de la région.
En clair : profil idéal pour un parc locatif diversifié, allant du 1,5 pièce pour jeunes actifs ou étudiants à des 4,5–5,5 pièces pour familles, en passant par des objets adaptés aux seniors.
Les grands projets qui redessinent le marché local
L’un des atouts majeurs d’Investir dans l’immobilier à Ittigen, ce sont les projets urbains en cours. Ils ne se contentent pas d’ajouter des mètres carrés : ils introduisent des standards énergétiques élevés, renforcent l’attractivité paysagère et contribuent à repositionner la commune comme laboratoire bernois de l’urbanisme durable.
Aarerain : un quartier PlusÉnergie qui change l’image de Worblaufen
Dans le secteur de Worblaufen, en bord d’Aar, le projet Aarerain marque un vrai tournant. Porté par Losinger Marazzi, en partenariat avec la caisse de pension CPV/CAP et la commune, il a été présenté comme le premier « quartier PlusÉnergie » de la région bernoise.
Le programme : 189 logements répartis dans des bâtiments de six à huit étages, pour environ 400 habitants, avec crèche, ateliers et une place de quartier. Plus de la moitié de la parcelle reste non bâtie et naturelle, ce qui respecte et met en valeur le paysage de rive. Côté technique, l’objectif est de produire plus d’énergie qu’on en consomme sur l’année :
Découvrez les éléments clés de ce projet d’aménagement durable et innovant.
Façades et toitures équipées de panneaux photovoltaïques, incluant des modules colorés vert-bleu pour une meilleure intégration architecturale.
Chauffage assuré par des sondes géothermiques, régénérées en été via le rafraîchissement des logements par le sol.
Quartier quasi sans voiture, avec un accès facilité à la nouvelle base nautique et de loisirs de la commune.
Pour un investisseur, même sans être directement propriétaire d’un lot dans Aarerain, l’impact est réel : ce type de projet revalorise tout le secteur, crée une nouvelle centralité résidentielle de haut standing énergétique, et tire vers le haut les attentes des locataires pour le reste du parc. Il contribue à justifier les hausses de prix constatées ces dernières années.
Talgut Ost : densifier le centre sans l’étouffer
En plein centre, le projet Talgut Ost vise à moderniser l’offre résidentielle et à exploiter au mieux un emplacement très central, en combinant logements et surfaces de services/commerces. Il s’agit d’une opération de densification qualitative plutôt que de sprawl.
L’intérêt pour l’investisseur est évident : les surfaces nouvelles créées en hyper-centre sont rares et, si le projet est mené avec une bonne mixité typologique, elles feront partie des biens les plus recherchés, en particulier par les ménages qui privilégient la proximité immédiate des commerces, écoles et transports.
Worblentalstrasse 68 : la reconversion exemplaire
À Worblentalstrasse 68, un ancien bâtiment de bureaux datant des années 1990, occupé par l’Office fédéral de l’environnement jusqu’en 2026, est en passe d’être transformé en environ 135 logements, avec un parc public attenant.
Le projet coche plusieurs cases très actuelles :
Le projet
– Réemploi maximal de la structure existante (réutilisation sur place d’éléments de dalle, fenêtres, planchers techniques).
– Principe de « circularité » pour réduire l’énergie grise et les émissions de CO₂ par rapport à une démolition-reconstruction.
– Extension modérée (ajout d’un niveau, création de maisons de ville en attique).
– Forte réduction des places de stationnement voiture (44 places pour environ 135 appartements), mais 435 places vélo.
– Chauffage et eau chaude principalement via les nappes d’eau souterraines, complétés éventuellement par du biogaz, PV en toiture pour couvrir une large part des besoins électriques.
La programmation résidentielle vise un mélange volontaire : environ deux tiers de 3,5–4,5 pièces ou plus, plus d’un quart de 1,5–2,5 pièces, des lofts/maisons de ville en toit, des loyers étagés pour différentes capacités de paiement. Cette diversification réduit le risque locatif et augmente l’attractivité du projet.
Pour un investisseur institutionnel ou collectif, ce type de reconversion est stratégique : il offre un volume significatif, une localisation centrale avec excellente desserte en transports publics, et un profil ESG attractif – de plus en plus apprécié par les caisses de pension et fondations de placement.
Wohnen im Park : rénover, densifier, verdir
Autre opération majeure : la transformation de la cité « Wohnen im Park », propriété d’Allianz Suisse. L’idée n’est pas d’ériger un nouveau quartier ex nihilo, mais de moderniser en profondeur un ensemble existant et de l’agrandir par des ajouts ponctuels (nouveau bâtiment, surélévations, extensions de duplex) tout en conservant l’esprit de parc, les arbres remarquables et les aires de jeux.
Il est essentiel pour l’investisseur de bien identifier et comprendre les éléments importants qui influenceront ses décisions et la performance de ses investissements.
– Rénovation lourde des immeubles actuels (enveloppe, fenêtres, cuisines, salles de bains, techniques).
– Passage à un chauffage de réseau, abandon du mazout, installation de panneaux solaires.
– Phasage des travaux pour permettre des déménagements internes des locataires – un signal fort en termes de gestion sociale et d’acceptabilité.
– Nouvelle zone d’aménagement (ZPP S) validée par la commune, préfigurant la densification maîtrisée du site.
Ce type d’opération montre à quel point la valeur d’un patrimoine à Ittigen dépendra, dans les prochaines décennies, de la capacité à le mettre à niveau sur le plan énergétique et fonctionnel. Pour un investisseur privé qui dispose d’un petit immeuble ancien, l’exemple est clair : sans rénovation, le risque de décote augmentera à mesure que des produits comme Aarerain ou Wohnen im Park fixeront de nouveaux standards.
Règlementation et fiscalité : ce qui change (ou va changer)
Au-delà de la micro-situation d’Ittigen, l’environnement fiscal et réglementaire suisse est en mouvement, et cela concerne directement Investir dans l’immobilier à Ittigen.
Une réforme fédérale, acceptée en votation, supprime la valeur locative théorique pour les propriétaires-occupants et met fin à la plupart des déductions d’entretien et d’intérêts privés au niveau de l’impôt fédéral. Les cantons devront adapter leur législation, probablement vers 2028. Cette mesure devrait, à terme, favoriser les ménages peu endettés et rendre le recours à un levier hypothécaire très élevé pour les résidences principales légèrement moins attrayant.
Pour un investisseur locatif, deux points importent :
– Les intérêts hypothécaires ne resteront plus aussi facilement déductibles au niveau cantonal/communal, ce qui peut rogner légèrement la rentabilité nette.
– Les déductions d’entretien risquent d’être plus limitées, même si certains travaux énergétiques pourraient rester favorisés selon les choix du canton.
La réforme permet aux cantons d’instaurer une taxe spécifique sur les résidences secondaires occupées principalement par leurs propriétaires. Cette mesure, illustrée par le cas d’Ittigen, vise à réorienter la fiscalité vers l’usage résidentiel ‘non productif’ plutôt que vers le marché locatif traditionnel.
Côté Lex Koller et Lex Weber, la commune n’est pas concernée par les quotas de résidences secondaires qui frappent les stations de montagne. En revanche, les règles générales sur l’achat par des non-résidents restent valables : un investisseur étranger sans permis ne pourra pas facilement acquérir un immeuble purement résidentiel à but locatif dans la région ; il devra plutôt passer par des structures commerciales, un permis de séjour ou se tourner vers des actifs à usage commercial.
Financement et rendement : ce qu’implique un achat à Ittigen
Les règles de financement applicables à Investir dans l’immobilier à Ittigen sont celles de toute la Suisse :
– Apport personnel minimum de 20 % pour un objet à usage propre, et plutôt 25–30 % pour un immeuble de rendement ou un appartement loué.
– Hypothèque maximale de 80 % de la valeur, segmentée en première (0–65 %) et deuxième (65–80 %) hypothèque, cette dernière devant être amortie en 10 ans pour un bien d’investissement.
– Test de capacité financière réalisé avec un taux théorique d’environ 5 %, plus 1 % de frais d’entretien et amortissement, afin de garantir la solidité de l’opération même en cas de remontée des taux.
Sur un appartement moyen de 70 m² à, disons, 600 000 CHF à Ittigen, un investisseur suisse résident pourrait, par exemple :
– Apporter 150 000 CHF (25 %).
– Contracter une hypothèque de 450 000 CHF, dont 390 000 CHF en première tranche et 60 000 CHF en deuxième.
Loyer brut annuel estimé pour un bien immobilier dans la région, basé sur un rendement brut d’environ 3 %.
Les taux hypothécaires restent historiquement bas par rapport aux standards internationaux, même après la normalisation post-négatif. Une grosse majorité des emprunts suisses sont à taux fixes, avec des durées fréquentes de 5 à 10 ans, voire 15 ans. Les hypothèques indexées sur SARON offrent de la flexibilité et permettent de basculer vers du fixe en cas de retournement de cycle.
Risques à surveiller : pas de catastrophe en vue, mais pas d’euphorie non plus
Sur le plan national, les analystes évoquent un « risque modéré de bulle » sur la propriété du logement, surtout dans les régions touristiques surchauffées (Grisons, grandes stations) et certains segments urbains très chers. Ittigen ne figure pas dans ces cartes rouges.
Les principaux risques identifiés à l’échelle suisse sont :
– Une remontée brutale des taux, qui ferait passer les tests d’effort hypothécaire au-dessus de 6 % et réduirait la capacité d’achat.
– Un ralentissement économique marqué (croissance du PIB ralentie, hausse du chômage, baisse de l’immigration nette), qui toucherait la demande de logements.
– Un durcissement réglementaire sur le locatif (plafonnement des hausses de loyers, contraintes sur les rénovations).
Le scénario central prévoit une croissance économique lente mais continue, une offre de logements insuffisante et une immigration nette soutenant la demande. À Ittigen, la pénurie locative, les grands projets de densification qualitative et la centralité dans l’agglomération bernoise plaident pour une bonne résilience du marché en cas de choc économique.
Le seul indicateur local qui invite à la vigilance est le taux d’aide sociale, relativement élevé (7,8 % contre 4,8 % pour l’agglomération et 4,0 % pour le canton). Il varie cependant fortement selon les quartiers (entre 1 et 14 %). Pour un investisseur, cela signifie qu’il faut savoir choisir ses emplacements dans la commune, et adapter son produit (niveau de loyer, type de locataires visés) au contexte micro-local.
Stratégies d’investissement pertinentes à Ittigen
À partir de ce panorama, plusieurs axes s’imposent pour Investir dans l’immobilier à Ittigen.
Un premier angle consiste à viser le résidentiel classique locatif dans des immeubles bien situés, proches des nœuds de transport (Papiermühle, centre Talgut, axes en direction de Berne). Sur ce segment, l’intérêt est la grande sécurité de location et une valorisation progressive du capital, à condition de maintenir les biens au niveau technique et énergétique exigé par le marché.
Le projet Worblentalstrasse 68 illustre une opération de reconversion et de densification à grande échelle, où d’anciens bureaux sont transformés en logements. Ce principe est également applicable à plus petite échelle sur des immeubles privés, sous réserve de maîtriser les règles d’urbanisme et les coûts de construction, par exemple via des surélévations ou l’ajout de logements dans des ensembles existants.
Un troisième angle, plus institutionnel, concerne les participations dans de grands projets comme Aarerain ou Wohnen im Park, via des véhicules collectifs (fonds, fondations de placement, coopératives). Ces projets combinent souvent :
Les principaux atouts de ce projet immobilier, alliant connectivité, responsabilité et performance.
Situé dans une commune bien connectée, bénéficiant d’un accès optimal aux transports et services.
Engagements concrets avec label PlusÉnergie, politique de réemploi des matériaux et décarbonation des systèmes de chauffage.
Effet de masse assurant une gestion optimisée, des coûts maîtrisés et des rendements locatifs stables sur le long terme.
Enfin, la dimension long terme ne doit pas être négligée. Les projections démographiques suisses annoncent pour les prochaines décennies une augmentation du nombre de ménages âgés, souvent désireux de rester dans leur environnement habituel mais dans des logements plus petits et plus adaptés. Ittigen, avec sa part élevée de seniors, son bon niveau d’équipement et ses futurs quartiers verts, est bien positionnée pour accueillir et fidéliser cette clientèle. Un concept de « logements adaptés au vieillissement » ou de petites résidences intergénérationnelles pourrait y trouver facilement sa place.
Conclusion : un marché de fond, exigeant mais cohérent
Investir dans l’immobilier à Ittigen, ce n’est ni parier sur la prochaine station à la mode ni chasser le rendement spectaculaire. C’est miser sur une commune dense, très bien insérée dans l’agglomération de Berne, qui combine :
Analyse des principaux facteurs influençant le marché immobilier local, mettant en lumière les dynamiques actuelles et les perspectives d’évolution.
Un taux de vacance très bas, indicateur d’un déséquilibre durable entre l’offre et la demande de logements.
Des prix immobiliers déjà élevés pour le canton, mais qui restent en deçà de ceux des hyper-centres urbains suisses.
Une économie locale en forte croissance, portée par une augmentation significative des emplois dans le secteur tertiaire.
Une fiscalité communale relativement attractive dans le contexte du canton de Berne, constituant un avantage compétitif.
Des projets ambitieux en cours qui rehaussent les standards en matière de qualité de vie, d’urbanisme et de durabilité.
L’envers de la médaille, ce sont des rendements bruts modérés, une réglementation de plus en plus exigeante sur l’énergie et les rénovations, et la nécessité de travailler finement l’emplacement et la typologie des biens.
Pour l’investisseur prêt à embrasser une logique patrimoniale de long terme, en s’appuyant sur un financement prudent et une gestion professionnelle, Ittigen offre un profil rare : un marché discret mais solide, où la pénurie structurelle de logements et la montée en gamme des projets urbains laissent espérer des performances régulières, loin des excès mais aussi loin des mauvaises surprises.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Ittigen, canton de Berne, Suisse
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, disposant d’un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Ittigen (canton de Berne) pour rechercher du rendement locatif en francs suisses et une exposition à un marché sûr et stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones en Suisse alémanique (Berne, Köniz, Ostermundigen), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison en PPE dans un quartier bien desservi d’Ittigen, combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % – plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuelles rénovations légères) d’environ 500 000 CHF. La mission a inclus : analyse des restrictions aux étrangers, mise en relation avec un réseau local (courtier, notaire, fiscaliste), choix de la structure de détention la plus adaptée (propriété directe, structure patrimoniale) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
