Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre la capitale fédérale et la vallée de la Worble, la commune d’Ittigen ne fait pas grand bruit. Pourtant, sur le plan immobilier, elle coche de plus en plus de cases que recherchent les investisseurs : accès ultra-rapide à Berne, fiscalité douce, projets urbains ambitieux, cadre de vie verdoyant et marché tendu qui soutient les prix. Dans un contexte suisse marqué par la hausse continue des valeurs et des loyers, Investir dans l’immobilier à Ittigen devient une stratégie à regarder de près.
Un marché local tendu dans un pays structurellement sous-offreur
Avant d’entrer dans le détail du terrain, il faut situer Ittigen dans le paysage immobilier suisse. Le pays connaît une pénurie chronique de logements : le taux de vacance tourne autour de 1 %, les loyers ont progressé de plus de 6 % en 2024, et les prix résidentiels continuent d’augmenter, entre 3 et 4 % par an selon les prévisions pour 2025–2026. L’immigration nette annuelle (80 000 à 100 000 personnes), la faiblesse durable des taux hypothécaires et le manque de terrains constructibles alimentent cette tension.
Les prix sur le marché restent élevés et une correction à la baisse est peu probable à court terme. L’indice UBS du risque de bulle indique un risque « modéré », très éloigné des excès des années 1990, ce qui signifie que le marché, bien que cher, est soutenu par des fondamentaux solides.
À l’échelle cantonale, Berne se situe dans la moyenne suisse en termes de prix, loin derrière Zurich ou Genève. Le prix moyen au mètre carré d’un appartement dans le canton avoisine 7 200–7 300 CHF, pour un peu plus de 6 700 CHF pour une maison. Mais ces moyennes cachent de fortes disparités : la ville de Berne dépasse 9 800 CHF/m² pour les appartements, quand des localités périphériques restent nettement en dessous.
Ittigen se trouve justement dans cette première couronne très recherchée, avec des prix supérieurs à la moyenne cantonale mais encore nettement inférieurs à la ville-centre.
Ittigen en chiffres : des prix élevés, mais sous Berne et très loin de Zurich
Pour Investir dans l’immobilier à Ittigen, il faut d’abord prendre la température des prix. Plusieurs sources convergent vers un niveau moyen autour de 8 400 CHF/m², avec un léger recul récent sur les maisons mais une stabilité, voire une légère hausse, sur les appartements.
Niveaux de prix à Ittigen
En février 2026, les données agrégées pour Ittigen (code postal 3063) donnent l’image suivante :
| Indicateur | Valeur estimée |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens) | ~8 402 CHF |
| Prix moyen au m² – appartements | ~8 570 CHF |
| Prix moyen au m² – maisons | ~8 234 CHF |
| Médiane au m² (tous biens) | 8 358 CHF |
| Médiane au m² – appartements | 7 317 CHF |
| Médiane au m² – maisons | 10 866 CHF |
Les écarts entre moyenne et médiane révèlent un marché segmenté : côté maisons, quelques biens très prisés (grandes villas, belles parcelles) tirent la médiane vers le haut, tandis que les appartements couvrent un spectre plus large de produits, de l’objet plutôt simple au logement très bien situé et rénové.
Les distributions par tranche confirment cette hétérogénéité :
| Segment | Seuil bas | Seuil haut |
|---|---|---|
| 60 % des appartements | 6 920 – 10 072 CHF/m² | |
| 20 % des appartements les moins chers | < 6 920 CHF/m² | |
| 20 % des appartements les plus chers | > 10 072 CHF/m² | |
| 60 % des maisons | 6 251 – 10 630 CHF/m² | |
| 20 % des maisons les moins chères | < 6 251 CHF/m² | |
| 20 % des maisons les plus chères | > 10 630 CHF/m² |
Par rapport au reste du canton, Ittigen se situe clairement dans le haut du panier, sans atteindre pour autant les niveaux de la ville de Berne :
| Zone | Prix moyen appartement (CHF/m²) | Prix moyen maison (CHF/m²) |
|---|---|---|
| Suisse (moyenne) | ~8 671 | ~7 876 |
| Canton de Berne (offre) | ~7 264 | ~6 719 |
| Ville de Berne | ~9 843 | ~9 457 |
| Ostermundigen | ~7 929 | ~8 054 |
| Ittigen (tous biens) | ~8 402 | ~8 234 |
Pour un investisseur, cela se traduit par un rapport qualité‑prix intéressant : on paie environ 30 % moins cher qu’à Berne pour une maison (1,3 million CHF en moyenne à Ittigen contre 1,8 million dans la capitale), tout en restant à un quart d’heure de la gare de Berne en train ou à vélo.
Dynamique des prix : stabilisation sur les maisons, résilience des appartements
Si l’on zoome sur l’évolution récente, Ittigen montre des signaux contrastés entre maisons et appartements, dans un contexte national de hausse généralisée.
Sur les douze mois précédant février 2026, le prix moyen au mètre carré dans la commune aurait reculé de 5,8 %. Ce mouvement est largement tiré par les maisons :
| Horizon d’analyse | Appartements (Δ prix/m²) | Maisons (Δ prix/m²) |
|---|---|---|
| 3 mois | +0,9 % | −5,0 % |
| 6 mois | −0,1 % | −8,8 % |
| 12 mois | +0,3 % | −11,3 % |
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette correction ciblée sur les maisons : base de comparaison très élevée après plusieurs années de hausse, sensibilité plus forte aux conditions de financement sur les grands objets et moindre profondeur de marché. À l’inverse, les appartements profitent d’une demande structurellement forte, portée par la pénurie de logements et l’arrivée de nouveaux ménages.
Hausse annuelle prévue des prix des maisons au niveau national pour la période 2025-2026.
Un marché locatif très serré et des rendements modestes mais stables
Investir dans l’immobilier à Ittigen, c’est aussi jouer la carte du locatif. La commune se caractérise par un taux de vacance très bas, inférieur au niveau suisse déjà réduit, et par une demande soutenue qui absorbe rapidement toute nouvelle offre.
Les chiffres de 2023 montrent un taux de vacance d’environ 0,77 %, principalement sur des logements anciens de 3 et 4 pièces, les produits les plus standardisés. Historiquement, chaque vague de construction provoque une brève hausse des logements vacants, suivie d’un retour sous la barre des 0,5 % l’année suivante, ce qui indique une absorption rapide par le marché.
Côté loyers, les données de marché actuelles donnent l’aperçu suivant :
| Indicateur locatif à Ittigen | Valeur estimée |
|---|---|
| Nombre d’appartements à louer (env.) | 67 – 137 annonces selon les sources |
| Part des annonces > 3 mois | ~10 % |
| Loyer médian (tous appartements) | 2 289 CHF/mois |
| Fourchette 80 % des loyers | 1 210 – 4 266 CHF/mois |
| Loyer médian au m² (tous segments) | ~283 CHF/m²/an |
| Loyer médian au m² – Worblaufen (3048) | ~293 CHF/m²/an |
| Loyer médian au m² – Ittigen (3063) | ~281 CHF/m²/an |
En comparant au reste du canton et du pays, Ittigen se situe dans la moyenne supérieure :
| Zone | Loyer moyen au m²/an (appartements) |
|---|---|
| Suisse (médian) | ~240 CHF |
| Canton de Berne | ~247 CHF |
| Ville de Berne | ~270 CHF |
| Ittigen | ~283 CHF |
| Worblaufen (3048) | ~293 CHF |
Pour un investisseur, la question clé reste le rendement. À l’échelle suisse, les rendements bruts résidentiels tournent autour de 2,9 %, et tombent parfois sous 2,6 % dans les grandes villes comme Zurich ou Genève. Le canton de Berne fait légèrement mieux, avec des rendements bruts moyens proches de 3 % pour les appartements.
Les simulations cantonales donnent par exemple :
| Type d’appartement – canton de Berne | Prix d’achat moyen (CHF) | Loyer mensuel moyen (CHF) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | ~524 300 | 1 500 | ~3,43 % |
| 2 pièces | ~757 000 | 1 770 | ~2,81 % |
| 3 pièces | ~845 300 | 1 980 | ~2,81 % |
| 4+ pièces | ~1 048 600 | 2 500 | ~2,86 % |
Ittigen, avec des loyers légèrement supérieurs à la moyenne cantonale et des prix également un peu plus élevés, offre typiquement des rendements bruts dans ces eaux‑là, autour de 2,7–3,0 % pour des objets bien positionnés. Net de charges (entretien, administration, impôts fonciers, frais non récupérables), on se situe plutôt entre 1,5 et 2 %.
Le rendement locatif en Suisse peut sembler modeste comparé à d’autres pays européens, mais cette apparence doit être nuancée par trois éléments-clés : la stabilité exceptionnelle du marché immobilier local, un taux de vacance locative très faible et la perspective de réaliser des plus-values à long terme. Ce marché est davantage orienté vers la préservation et une croissance douce du capital que vers la spéculation et les rendements immédiats élevés.
Un investissement immobilier ne tient que si la demande suit dans la durée. De ce point de vue, Ittigen coche plusieurs cases rassurantes.
La commune compte environ 11 600 habitants, avec une tendance globalement à la hausse sur le long terme, malgré quelques années de stagnation. La densité atteint près de 2 770 habitants au km², ce qui en fait un espace urbain dense à l’échelle bernoise. Depuis 2020, la variation annuelle moyenne est positive (+0,57 % en moyenne sur 2020–2023), principalement portée par l’attraction de la périphérie de Berne.
La structure par âge, avec un âge moyen de 44 ans, influence fortement la demande en logements. La part des seniors (65 ans et plus) a explosé, passant de 9% en 1990 à environ 23% aujourd’hui, dépassant la moyenne suisse (19%) et se rapprochant de celle du cœur d’agglomération bernois.
Cela se traduit par un double mouvement intéressant pour les investisseurs :
– une demande croissante pour des appartements adaptés aux personnes âgées (2,5 pièces, 3,5 pièces, accessibles, proches des services) ;
– une rotation accrue dans le parc existant, des grandes maisons devenant disponibles à la vente lorsque leurs occupants vieillissants quittent le marché de la propriété individuelle.
Plus de 5 300 familles résident dans la structure familiale, marquant sa composition démographique.
Enfin, Ittigen est une commune relativement cosmopolite : environ 27–28 % de résidents étrangers, un niveau proche de la moyenne suisse (26 %). Cette diversité se traduit par une rotation résidentielle relativement élevée dans l’agglomération bernoise, avec un flux important vers et depuis Berne, Ostermundigen, Köniz, Zollikofen ou Bolligen. Un investisseur peut donc raisonnablement compter sur un vivier constant de locataires potentiels, notamment si le bien se situe à proximité des axes de transport.
Infrastructures, accessibilité et emploi : les moteurs silencieux de la valeur
Investir dans l’immobilier à Ittigen, c’est miser sur une périphérie bien connectée à un pôle économique solide. La commune se niche dans l’agglomération de Berne, sur un plateau du Mannenberg, à proximité immédiate de la vallée de l’Aar. La localisation est un atout majeur : compter environ 15 minutes pour rejoindre la gare de Berne en transports publics, c’est un argument de poids pour les navetteurs qui veulent éviter les prix du centre-ville.
La gare S-Bahn d’Ittigen bénéficie d’une rénovation majeure (10,7 millions CHF) incluant de nouveaux quais, une couverture, un passage souterrain et une meilleure accessibilité. Ce projet s’inscrit dans le programme national de développement ferroviaire pour absorber la croissance du trafic. Les études suisses confirment qu’une gare bien desservie est un facteur clé de valorisation immobilière.
Sur le plan routier, Ittigen bénéficie de la proximité de l’autoroute A1 (axe Genève–Zurich), même si un projet de demi‑jonction (Halbanschluss Grauholz) a été abandonné pour des raisons politiques. Le maillage interne est en cours de mise à niveau, avec par exemple le renouvellement de conduites d’eau potable et la réfection partielle de la chaussée de la Beundenstrasse, ou encore l’amélioration des espaces de retournement pour la logistique autour de certains grands bâtiments.
Le nombre d’emplois à Ittigen a augmenté de 41 % entre 2005 et 2021, dépassant largement les moyennes cantonale et nationale.
Cette concentration d’emplois crée un bassin de locataires solvables, souvent prêts à payer un premium pour vivre à proximité de leur lieu de travail et éviter des déplacements longue distance. Pour un investisseur, ce facteur réduit le risque de vacance et contribue à la stabilité des loyers.
Fiscalité locale : un multiplicateur communal très compétitif
Au-delà des loyers et des prix, la fiscalité est un paramètre central pour tout investisseur. Sur ce terrain, Ittigen joue clairement dans le haut du classement cantonal.
Le multiplicateur d’impôt communal s’établit à 113, alors que la moyenne cantonale dépasse 170.9. Concrètement, cela signifie qu’à revenu et fortune égaux, la charge fiscale communale d’un propriétaire à Ittigen sera sensiblement plus faible que dans la plupart des autres communes bernoises. Ittigen se classe ainsi 7e du canton pour l’attractivité de son multiplicateur.
Les impôts ecclésiastiques, souvent perçus comme un irritant par les investisseurs étrangers, restent là aussi modérés :
| Type de taxe ecclésiastique | Taux à Ittigen | Moyenne cantonale | Rang cantonal |
|---|---|---|---|
| Église catholique | 19,0 % | 20,2 % | 16e |
| Église réformée | 18,4 % | 20,7 % | 56e |
S’ajoute à cela un impôt foncier de 1,1 ‰ de la valeur officielle, facturé avec la taxe déchets. Cet impôt, courant dans de nombreux cantons suisses, reste modéré et vient financer les infrastructures locales. La valeur officielle, fixée par l’administration cantonale sur la base de caractéristiques spécifiques du bien, sert aussi de base à la taxation de la fortune. Elle est en général inférieure à la valeur de marché, ce qui réduit la pression fiscale effective.
Pour un investisseur, résident ou non, la commune offre un attrait fiscal significatif grâce à un multiplicateur faible, un impôt foncier modeste et un environnement cantonal stable. Cette combinaison est plus avantageuse que dans des zones fiscalement plus chères, comme les cantons de Genève ou Vaud.
Grands projets résidentiels : la densification qualitative comme moteur de valeur
Ce qui distingue aujourd’hui Ittigen d’autres communes périphériques, c’est l’ampleur et l’ambition de ses projets de développement résidentiel. La stratégie communale Ittigen 2040 fixe un cap clair : densifier intelligemment, valoriser le paysage, favoriser la mobilité durable et l’efficacité énergétique. De nombreux projets concrets traduisent déjà cette vision.
Worblentalstrasse 68 : d’un immeuble de bureaux à un quartier habité
Le cas de Worblentalstrasse 68 est emblématique. Ce grand bâtiment de bureaux, aujourd’hui occupé par des services fédéraux, sera libéré à l’été 2026. Plutôt que de le démolir, la commune et le propriétaire ont opté pour une reconversion lourde en immeuble d’habitation.
Le projet, présenté comme un exemple de réemploi circulaire, prévoit environ 135 appartements pouvant accueillir environ 300 résidents. Le spectre de typologies est large : petites unités de 1,5 ou 2,5 pièces pour seniors, célibataires ou couples, appartements de 3,5 et 4,5 pièces pour familles, logements en colocation, mais aussi des « townhouses » en attique avec terrasses privatives.
Plusieurs atouts se dégagent pour un investisseur :
Les caractéristiques clés de ce développement immobilier, conçu pour un mode de vie durable et connecté.
À proximité immédiate des nœuds de transport (Papiermühle, Ittigen), des commerces du Talgut‑Zentrum, des écoles et dans un bassin d’emplois dense.
Seulement 44 places de parking souterrain (0,25 à 0,4 place/logement) et 435 places vélo, dont 33 pour vélos spéciaux, pour un mode de vie réduit en voiture.
Reconversion d’une prairie en parc public, création d’une cour intérieure végétalisée, terrasses plantées, toit commun et conservation d’un biotope existant.
Rez‑de‑chaussée ouvert avec commerces, ateliers et une salle commune pour associations, animant le quartier au‑delà des heures de bureau.
Sur le plan énergétique, le bâtiment vise une production photovoltaïque importante (toitures des townhouses et façades), une utilisation prioritaire de l’eau de nappe pour le chauffage (en cohérence avec le plan directeur énergétique communal) et un recours éventuel au biogaz ou au chauffage à distance. L’option bois a été écartée pour des raisons d’exploitation.
Pour un investisseur, ce type de projet est intéressant à deux niveaux :
– à l’achat d’unités individuelles, il offre des appartements neufs, performants et très bien situés dans un marché très tendu, avec un potentiel locatif élevé ;
– à l’échelle institutionnelle, il illustre le potentiel d’Ittigen pour des opérations de requalification d’actifs de bureaux en logements, un thème majeur dans les années à venir dans toute la Suisse.
« Wohnen im Park » à la Jurastrasse : rénovation lourde d’un ensemble des années 1980
Autre chantier majeur : la rénovation et l’extension de la cité « Wohnen im Park » à la Jurastrasse. Construite dans les années 1980, cette copropriété locative va être entièrement modernisée et densifiée. Le programme, piloté par Allianz Suisse, prévoit la rénovation des logements existants, le remplacement du chauffage au mazout par un raccordement au réseau thermique et l’installation de panneaux photovoltaïques.
De nouveaux volumes, comprenant un bâtiment principal et quatre annexes, viendront compléter l’ensemble. Le projet accorde une attention particulière aux espaces verts et aux cheminements. L’objectif est d’utiliser le foncier plus efficacement tout en améliorant la qualité de vie sur le site.
Ce type de projet intéresse au premier chef les investisseurs institutionnels, mais il a aussi un impact sur le marché local : il injecte une offre locative moderne, économe en énergie, attractive pour les ménages souhaitant rester à Ittigen mais dans des logements contemporains. À terme, cela tire vers le haut l’ensemble du parc environnant.
Aarerain Worblaufen : le quartier à énergie positive
Au bord de l’Aar, le projet de quartier « Aarerain » à Worblaufen se veut un phare en matière de durabilité. Porté par Losinger Marazzi et un fonds de pension de la Coop (CPV/CAP), en partenariat avec la commune, il prévoit 189 appartements pour environ 400 personnes, complétés par une crèche et des ateliers en rez‑de‑chaussée.
Le concept : un quartier qui produit, sur l’année, plus d’énergie qu’il n’en consomme, grâce à un mix photovoltaïque ambitieux (toits et façades) et une géothermie optimisée. Les accès à la zone de loisirs de l’Aar sont rendus sans obstacles, et un nouveau centre communal dédié aux loisirs nautiques est intégré.
Pour un investisseur, un projet durable est doublement stratégique. D’une part, il répond à une demande croissante et à des réglementations environnementales, assurant une pertinence à long terme. D’autre part, il peut générer des économies d’échelle, améliorer la réputation de l’entreprise et offrir un avantage concurrentiel, combinant ainsi rentabilité et impact positif.
– il répond à la demande croissante pour des logements certifiés et économes en énergie, ce qui réduit les charges et limite le risque de dépréciation future face à des normes plus strictes ;
– il renforce l’image d’Ittigen comme commune pionnière en matière de durabilité, un argument de valeur intangible mais puissant pour des acheteurs de plus en plus sensibles aux critères environnementaux.
Autres opérations structurantes
Au-delà de ces « grands chantiers », d’autres développements donnent le ton de la transformation en cours :
– le secteur « Talgut Ost », qui vise à offrir une nouvelle centralité avec des logements variés, des surfaces de services et de commerce, et des espaces publics de qualité, sur un site déjà partiellement bâti mais sous‑utilisé ;
– le projet « Zentrum Papiermühle », issu d’un concours d’architecture, qui doit requalifier un site stratégique de l’agglomération et renforcer le rôle d’Ittigen comme pôle dans le Worblental ;
– l’extension d’écoles (Altikofen, Kappelisacker, Eyfeld) avec de nouvelles salles, cantines et structures de jour, qui montrent l’anticipation par la commune de la croissance démographique et de l’évolution des modes de garde.
L’ensemble compose une image claire : Ittigen ne se contente pas de subir la proximité de Berne, elle construit son propre récit urbain, avec une densification maîtrisée, des quartiers mixtes, des infrastructures adaptées et un fort accent sur l’énergie et la nature.
Cadre réglementaire et accès pour les investisseurs étrangers
Pour un investisseur non résident intéressé par Investir dans l’immobilier à Ittigen, il est indispensable de garder à l’esprit le cadre légal suisse, très particulier en matière d’acquisition de biens par des étrangers (Lex Koller).
Les grandes lignes sont les suivantes :
L’acquisition d’un logement à Ittigen dépend fortement du statut de résidence de l’acheteur. Un citoyen suisse ou un résident titulaire d’un permis C peut acheter librement, pour y habiter ou investir. Un ressortissant UE/AELE avec permis B peut acquérir une résidence principale, mais pas un bien purement locatif ou une résidence secondaire à but spéculatif. Un non-résident (sans permis de séjour) est très limité : il ne peut en principe acquérir que des résidences de vacances dans des zones touristiques désignées, ce qui n’est pas le cas d’Ittigen. Ainsi, un investisseur étranger sans résidence en Suisse ne pourra pas y acheter un appartement purement locatif.
En revanche, l’acquisition de surfaces commerciales (bureaux, commerces) pour une activité économique est possible sans les mêmes restrictions, sous réserve des autorisations cantonales classiques. Ce point peut intéresser des investisseurs souhaitant se positionner sur des actifs de bureaux à reconvertir à moyen terme, dans la continuité de l’exemple de Worblentalstrasse 68.
Les taux hypothécaires fixes sur 10 ans en Suisse peuvent se négocier autour de 1,3 à 1,5 %, un plancher historique.
Les banques exigent généralement un apport de 20 % pour les résidents (jusqu’à 40–50 % pour les non‑résidents), et appliquent la règle des « 33 % » : les charges théoriques (intérêts calculés à un taux de test plus élevé, amortissement et entretien) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Cette approche prudente contribue à la résilience du marché face aux chocs.
Forces et risques d’un investissement à Ittigen
Rassembler les différentes pièces du puzzle permet de dresser un bilan nuancé.
Du côté des atouts, Investir dans l’immobilier à Ittigen offre :
Principaux facteurs soutenant la dynamique et l’attractivité du marché immobilier de la commune.
Située dans l’orbite immédiate de Berne avec un temps de trajet très court vers la gare principale.
Taux de vacance structurellement bas, porté par plus de 13 000 emplois locaux et la proximité de la capitale.
Multiplicateur communal bien inférieur à la moyenne cantonale et impôt foncier modéré.
Orientation claire vers une densification qualitative, la mobilité douce et l’efficacité énergétique.
Modernisation et diversification du parc via des projets résidentiels (Worblentalstrasse 68, Aarerain, Wohnen im Park, etc.).
Population stable et vieillissante créant des besoins adaptés, et communauté étrangère significative dynamisant la location.
Du côté des risques ou limites, il faut garder en tête :
Le marché immobilier fribourgeois présente des rendements locatifs nets faibles (1,5 à 2 %), des prix déjà élevés et une exposition aux variations des taux d’intérêt. De plus, l’accès est limité par un cadre légal restrictif pour les investisseurs non-résidents.
Sur le long terme, la combinaison d’un marché locatif très serré, d’un environnement économique solide et d’une fiscalité favorable plaide pour la résilience d’Ittigen. Les légers replis récents sur le segment des maisons peuvent même être perçus comme une occasion d’entrer sur une commune de première couronne à un moment un peu plus raisonnable, dans un pays où les corrections à deux chiffres restent rares.
Comment se positionner concrètement à Ittigen ?
Pour un investisseur particulier déjà domicilié en Suisse, plusieurs stratégies se dessinent.
L’appartement de 2,5 à 3,5 pièces proche des gares (Ittigen, Papiermühle) ou des grands employeurs offre un compromis intéressant entre coût d’entrée et liquidité locative. Ce format touche à la fois les jeunes actifs, les couples sans enfants et les seniors souhaitant se rapprocher des commodités. Avec un loyer annuel autour de 280–300 CHF/m² et un prix d’achat entre 7 000 et 9 000 CHF/m² selon l’état et l’emplacement, le rendement brut se calera autour de 2,5–3 %, avec un risque de vacance très faible.
Les appartements familiaux de 4,5 pièces et plus, situés dans des ensembles neufs éco-performants, ciblent une clientèle aisée, souvent locale, prête à payer un prix d’entrée plus élevé pour un cadre vert et des écoles à proximité. Bien que le rendement locatif brut puisse être légèrement inférieur, ces biens offrent une forte perspective de plus-value à long terme, surtout si la qualité architecturale et énergétique est élevée.
Enfin, les investisseurs plus institutionnels ou les gros portefeuilles peuvent regarder les opérations de reconversion ou de densification. Ittigen démontre qu’elle sait traiter ce type de dossiers avec une approche concertée (concours d’architecture, planifications spéciales, liens avec le canton), ce qui réduit les incertitudes réglementaires.
Pour une approche prudente, il est essentiel de procéder à une analyse fine des micro-localisations (en examinant les différences entre quartiers sur la part de seniors, de bénéficiaires de l’aide sociale ou la proportion d’étrangers), de vérifier la demande réelle sur le segment de marché visé, et de comparer les rendements nets avec ceux disponibles dans d’autres communes du canton (comme Thun, Köniz, Ostermundigen) ou dans des régions légèrement plus éloignées mais plus abordables.
Conclusion : une périphérie bernoise qui a pris une longueur d’avance
Dans un pays où la valeur immobilière repose autant sur la stabilité institutionnelle que sur la rareté du foncier, Investir dans l’immobilier à Ittigen ressemble davantage à un placement de fond de portefeuille qu’à un pari spéculatif. Le marché n’y est ni bon marché ni spectaculaire en termes de rendement, mais il est épaulé par un faisceau de facteurs rarement réunis : proximité immédiate d’une capitale politique, bassin d’emplois en croissance, politique communale proactive, fiscalité avantageuse, projets urbains tournés vers la durabilité.
Face à l’inaccessibilité des grandes métropoles suisses comme Zurich ou Genève, des communes telles qu’Ittigen représentent une alternative crédible pour les investisseurs. Elles offrent un marché immobilier tendu mais encore abordable, avec des flux de loyers stables et une progression lente mais régulière de la valeur des biens.
Pour qui accepte cette logique de marathon plutôt que de sprint, et qui réunit les conditions légales pour accéder au marché suisse, Ittigen mérite clairement une place sur la carte des opportunités immobilières à étudier de près.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Ittigen, canton de Berne (Suisse) pour rechercher un revenu locatif en francs suisses et une exposition à un marché réputé stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones du canton de Berne (ville de Berne, Köniz, Ostermundigen), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement en PPE ou une petite maison mitoyenne à Ittigen, commune bien desservie par les transports vers Berne, combinant rendement locatif brut cible de 3–4 % (rendement modéré mais risque contenu) et potentiel de valorisation à moyen / long terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 CHF.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (courtier immobilier, notaire, fiscaliste suisse), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société patrimoniale) et définition d’un plan de diversification en Suisse dans le temps.
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