Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Belp attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers en Suisse. Située dans le canton de Berne, bien connectée à la capitale fédérale et engagée dans une stratégie active de densification, la commune combine stabilité démographique, grands projets urbanistiques et marché locatif déjà tendu. Dans un contexte suisse marqué par la pénurie de logements, la rareté du terrain constructible et des taux hypothécaires encore bas, Belp commence à ressembler à un “petit hub” résidentiel au cœur de la région bernoise.
Pour un investissement immobilier judicieux en Suisse, il est crucial d’analyser des facteurs spécifiques au lieu, comme la commune de Belp. L’évaluation doit intégrer la démographie, la planification urbaine, le contexte hypothécaire actuel et la réglementation applicable aux investisseurs étrangers, le tout étayé par des données chiffrées, afin d’optimiser le couple rendement/risque.
Belp, un marché immobilier dans l’orbite de Berne
Belp se trouve dans le canton de Berne, au sein du district de Bern-Mittelland. La commune englobe notamment les secteurs de Belpberg et Hofstetten et dispose d’un territoire communal de 23,25 km². Sa situation géographique, à proximité immédiate de la ville de Berne, la place naturellement dans la catégorie des communes de ceinture très recherchées pour l’habitat, surtout dans un pays où l’offre de logements reste structurellement insuffisante.
La densité de population dépasse 2 600 habitants par km² dans le noyau urbain central de Belp, illustrant une forte densification.
Une croissance démographique soutenue mais maîtrisée
Sur le long terme, la population de Belp a fortement augmenté : plus de 8 450 habitants supplémentaires en un siècle, et le cap des 10 000 résidents franchi en 2009. Les recensements successifs illustrent cette progression régulière :
| Année | Population (commune de Belp) |
|---|---|
| 1980 | 7 966 |
| 1990 | 8 476 |
| 2000 | 9 566 |
| 2010 | 10 636 |
| 2023 | 11 678 |
Entre 1975 et 2015, une zone définie comme “Belp, Bern, Switzerland” a vu sa population grimper de près de 25 %, et de plus de 11 % entre 2000 et 2015. Depuis 2020, la cadence s’est légèrement calmée, avec une variation annuelle moyenne d’environ +0,21 % entre 2020 et 2023. En 2023, le solde global de population n’a été “que” de +100 personnes, alimenté principalement par l’immigration nette plutôt que par le solde naturel (naissances – décès).
Pour un investisseur, cette configuration est intéressante : la commune continue de croître, mais à un rythme modéré, ce qui limite le risque de surchauffe tout en maintenant une demande solide en logements.
Une structure démographique favorable à la location
Le profil démographique de Belp montre un équilibre hommes-femmes (49 % d’hommes, 51 % de femmes en 2023), avec une médiane d’âge relativement élevée, autour de 44,6 ans. On y trouve :
| Tranche d’âge | Nombre de résidents (2023) |
|---|---|
| 0–17 ans | 2 108 |
| 18–64 ans | 6 819 |
| 65+ ans | 2 751 |
Cette structure se traduit par une très forte proportion de personnes en âge de travailler, donc potentiellement locataires ou acquéreurs de résidences principales. À cela s’ajoute une composante étrangère non négligeable : environ 16,8 % de la population totale. La part de non-Suisses a presque doublé en 15 ans, passant de moins de 10 % à plus de 15 % au début des années 2020. Les principaux pays d’origine sont l’Allemagne, l’Italie, d’autres pays européens, ainsi que des pays d’Afrique et d’Asie.
La commune attire une population internationale mobile, souvent locataire, en plus d’une majorité d’habitants nés en Suisse, ce qui crée une base de demande locative solide et diversifiée pour les investisseurs.
Une demande de logements portée par la migration nette
En 2023, la dynamique démographique de Belp illustre parfaitement le rôle central de la migration dans la croissance de la population :
| Indicateur 2023 | Valeur |
|---|---|
| Naissances | 105 |
| Décès | 106 |
| Solde naturel | -1 |
| Nouvelles inscriptions (arrivées) | 759 |
| Désinscriptions (départs) | 658 |
| Solde migratoire | +101 |
| Solde total de population | +100 |
Le taux de natalité (9,0 ‰) et le taux de mortalité (9,1 ‰) se compensent presque, si bien que l’augmentation de population provient essentiellement du solde migratoire positif. Dans un pays où la pénurie de logements est généralisée, ce type de profil (croissance tirée par les arrivées) est typique des communes bien connectées aux centres urbains et attractives pour les actifs.
Pour un investisseur, il est important de considérer qu’une partie significative de la demande future sur le marché immobilier de Belp proviendra de nouveaux ménages s’y installant. Ces nouveaux arrivants sont souvent à la recherche de logements disponibles immédiatement à la location. Cette tendance favorise donc les projets résidentiels qui sont bien situés et qui peuvent être commercialisés rapidement.
Belp dans le paysage suisse : une commune moyenne dans un marché très tendu
À l’échelle nationale, Belp se classe 134e sur 2 134 communes suisses par la taille de sa population, et 13e au sein du canton de Berne. Ce n’est donc pas une métropole, mais une commune de taille moyenne, bien ancrée dans la hiérarchie cantonale.
Or, la Suisse est confrontée à une tension structurelle sur le logement. Le taux de vacance national est tombé à environ 1 % en 2025, ce qui témoigne d’une véritable pénurie de logements. Cette rareté est alimentée par plusieurs facteurs :
En Suisse en 2024, plusieurs facteurs concourent à la forte pression sur le marché immobilier : une croissance démographique nationale de plus de 80 000 habitants, une offre de terrains constructibles très restreinte en raison de la loi sur l’aménagement du territoire, des procédures de planification et d’autorisation particulièrement longues, et une demande soutenue, stimulée par la persistance de taux hypothécaires bas.
Dans ce contexte, les prix immobiliers ont poursuivi leur hausse au cours des douze mois précédant 2026, avec des augmentations de l’ordre de 3 à 4 % en moyenne nationale. Les appartements et PPE ont même progressé d’environ 4 à 5 %, tandis que les maisons individuelles et jumelées ont connu une croissance plus modérée, autour de 2 à 3 %.
Prix moyens en Suisse et dans le canton de Berne
Les données agrégées donnent un ordre de grandeur du niveau de valorisation en Suisse, et dans le canton de Berne en particulier :
| Zone | Type | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|---|
| Suisse (moyenne générale) | Tous biens | ~8 700 |
| Suisse | Appartements | 9 200–9 400 |
| Suisse | Maisons | 8 000–8 200 |
| Canton de Berne | Appartements | 7 264 |
| Canton de Berne | Maisons | 6 719 |
| Ville de Berne (commune) | Appartements | 9 572 |
| Ville de Berne (commune) | Maisons | 9 176 |
Le canton de Berne se situe en dessous de la moyenne suisse en termes de prix au mètre carré, mais la ville de Berne s’aligne plutôt sur les niveaux élevés des grands centres. En pratique, Belp se positionne comme un marché de report : les ménages et investisseurs qui trouvent les prix bernois trop élevés se tournent vers des communes bien connectées comme Belp, où les valeurs restent plus accessibles tout en conservant une bonne perspective de plus-value.
Prix typique d’un logement en propriété en Suisse, la majorité des transactions se situant entre 500 000 et 1,5 million de francs.
Un marché locatif à Belp déjà tendu
Les données spécifiques au marché locatif de Belp confirment ce ressenti de tension :
| Indicateur locatif à Belp | Valeur |
|---|---|
| Appartements à louer (annonces en cours) | 29 |
| Part des annonces en ligne depuis > 3 mois | 38 % (11 unités) |
| Loyer mensuel médian (appartements) | CHF 2 613 |
| Loyer mensuel pour 80 % des biens | CHF 1 382 – 4 870 |
| Loyer médian au m² (appartements) | CHF 273 /m²/an |
Le nombre d’unités annoncées comme disponibles reste faible pour une commune de plus de 11 000 habitants, et plus d’un tiers des annonces sont présentes depuis plus de trois mois. Ce dernier point suggère soit des niveaux de loyers élevés sur certains segments, soit des biens moins bien positionnés (qualité, localisation, état). Mais globalement, l’offre est loin d’être abondante, surtout pour des produits standard bien situés.
C’est le loyer médian annuel par mètre carré à Belp, un marché alternatif légèrement moins cher que la ville de Berne.
Pour un investisseur, cela ouvre deux portes :
– la location classique à long terme, dans un marché où les taux de vacance sont bas,
– et potentiellement des formes plus flexibles de location (semi-meublé, colocation, location à des expatriés) pour capter une prime de loyer.
Le grand chantier caché : la révision du plan de zones à Belp
L’un des éléments les plus importants pour comprendre les perspectives d’investissement à Belp ne se trouve pas dans les annonces, mais dans les documents de planification communale. La commune mène en effet une vaste révision de son plan de zones, avec un horizon de planification jusqu’en 2035.
L’idée directrice est claire : la “développement de l’urbanisation vers l’intérieur”. Autrement dit, la commune veut loger plus de monde sans se répandre sur les terres agricoles, conformément aux exigences cantonales et fédérales.
Comment la densification se traduira sur le terrain
Concrètement, Belp prévoit plusieurs leviers :
– surélévation de bâtiments existants,
– redéveloppement de certains îlots,
– remplacement de petites constructions par des immeubles plus grands,
– création de nouveaux quartiers résidentiels là où c’est possible, mais de façon très encadrée,
– évolution des règlements pour permettre davantage d’étages en zone centrale (4 niveaux au lieu de 3),
– suppression des coefficients de surface maximaux dans certaines zones, ce qui autorise des projets plus denses.
Nombre d’hectares de terrain à bâtir nécessaires pour accueillir la croissance démographique prévue d’ici 2035.
Pour un investisseur ou un développeur, cela signifie deux choses :
1. Les parcelles bien situées, déjà en zone à bâtir, gagnent en valeur grâce aux possibilités accrues de construction (plus d’étages, davantage de surfaces habitables). 2. Certains périmètres vont faire l’objet de plans de quartier ou de plans spéciaux soumis au vote populaire, ce qui peut offrir des fenêtres d’opportunité très intéressantes pour ceux qui se positionnent tôt.
Les secteurs clés à surveiller à Belp
La planification communale distingue plusieurs catégories de zones, à court, moyen et long terme. Parmi les plus importantes pour un investisseur :
| Catégorie | Secteurs mentionnés (exemples) | Nature des projets potentiels |
|---|---|---|
| Résidentiel, horizon court | Hühnerhubel/Neumatt, Schafmatt, Hohburg, Eichholzweg West | Logements denses, nouveaux immeubles |
| Mixte, horizon court | Eichholzweg Ost, Amtschreibermatte, Steinbach, Mühlestrasse, Wyhus Belp, Eichholzweg Nord | Habitation + activités |
| Résidentiel, moyen/long terme | Schönmatt, Baumgarten Süd, Husmatt, Montenach, Schützenweg, Werkhof Eissel, Ängi Süd | Développements par phases |
| Mixte, moyen/long terme | Spital, Güter-/Sägetstrasse, Sternen, Rössli, Steinbachstrasse, Rubigenstrasse | Pôles urbains multifonctionnels |
D’autres sites nommément cités dans la planification montrent l’ampleur de la transformation en cours :
Présentation des principaux projets résidentiels et des micro-opportunités d’aménagement identifiées sur le territoire de la commune.
Nouveau quartier résidentiel dense avec des immeubles élevés, situé entre le siège de l’entreprise Jordi et le site de QCM.
Projet porté notamment par la caisse de pension Migros, indiquant un intérêt institutionnel marqué pour la commune.
Sites incluant Muracher (derrière la poste), Traube (Seftigenstrasse), Steinbach (avec immeuble-tour), Amtschreibermatte (derrière l’école) et Hohburg (ancien bâtiment scolaire).
Cette liste n’est pas exhaustive, mais elle montre qu’une série de nouveaux pôles résidentiels et mixtes vont émerger à Belp. Pour un investisseur, repérer les premiers projets délivrés dans ces périmètres permet souvent de bénéficier des revalorisations futures du quartier (amélioration de l’image, nouveaux commerces, meilleure desserte, etc.).
Une urbanisation sans nouvelles routes : un pari sur les mobilités douces
Particularité notable : la révision du plan de zones ne prévoit pas de nouvelles routes majeures. L’objectif est de réduire le trafic automobile, de favoriser les déplacements à pied et à vélo, et de s’appuyer sur des transports publics jugés “suffisants”. Le Belpberg, lui, reste strictement protégé de tout développement urbanistique par la réglementation cantonale.
Cela renforce une tendance de fond en Suisse : les communes bien reliées par le rail et les bus, où la voiture devient moins centrale, voient la demande se concentrer à proximité des gares et arrêts principaux. À Belp, les biens situés dans ces périmètres de forte accessibilité ont donc toutes les chances de rester recherchés, voire de prendre une prime de valorisation.
Le contexte hypothécaire suisse : un atout pour les investisseurs à Belp
Pour juger de l’intérêt réel d’un investissement immobilier, les prix ne suffisent pas : il faut regarder le coût du financement. Or, la Suisse se trouve dans une situation très particulière par rapport à d’autres pays européens : les taux hypothécaires restent historiquement bas au milieu des années 2020.
La Banque nationale suisse (BNS) a ramené puis maintenu son taux directeur à 0 % depuis juin 2025. L’inflation est revenue dans la fourchette de stabilité (0–2 %) et tourne autour de 0–0,3 %, selon les projections de la BNS pour 2025–2027. Cette combinaison de faible inflation et de taux directeurs neutres se traduit par des conditions de crédit favorables.
Niveaux de taux hypothécaires et perspectives 2026
Les principaux indicateurs pour la fin 2025 / début 2026 sont les suivants :
| Produit hypothécaire | Taux moyen indicatif |
|---|---|
| Hypothèque fixe 5 ans | ~1,44 % |
| Point haut pour 5 ans en 2025 | ~1,72 % |
| Hypothèque fixe 10 ans (taux de base) | ~1,74 % |
| Meilleurs taux négociés (10 ans) | ~1,25 % |
| Taux moyen toutes durées (fixes) | ~1,73 % |
| Meilleurs taux toutes durées | ~1,37 % |
| Hypothèque SARON (marge minimale) | à partir de ~0,86 % |
Les marchés financiers anticipent globalement une évolution “latérale” des taux en 2026, avec éventuellement une légère remontée si certains risques géopolitiques se dissipent. Mais il n’est pas question, à ce stade, d’un retour aux niveaux très bas de 2020–2021, ni d’une flambée brutale du coût du crédit.
Croissance cumulée prévue des prix de l’immobilier en Suisse sur les 5 prochaines années.
Mécanismes d’accès au financement
En Suisse, le schéma standard reste le suivant :
Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut généralement : un apport minimal de 20 % du prix d’achat (dont au moins 10 % en fonds propres ‘durs’, non issus du deuxième pilier), que le ratio charges hypothécaires/revenu brut ne dépasse pas environ un tiers, et que la banque procède à une évaluation prudente de la valeur du bien.
Un élément important pour l’investisseur : une variation de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire modifie la capacité d’emprunt d’un ménage de 8 à 12 %. Autrement dit, une remontée nette des taux pourrait limiter la demande solvable, mais à l’inverse, des niveaux historiques bas soutiennent fortement le marché.
Les solutions mixtes (panachage de durées fixes, combinaison fixe + SARON) sont souvent recommandées pour lisser le risque de taux. Les grandes banques et assureurs (UBS, Raiffeisen, PostFinance, Swiss Life, etc.) offrent une palette large de produits, avec parfois des rabais si le client détient des assurances ou d’autres produits.
Investir à Belp en tant qu’étranger : ce qu’il faut savoir
Les règles suisses d’accès à la propriété pour les étrangers sont encadrées par la loi dite “Lex Koller”. Pour un investisseur qui regarde Belp depuis l’étranger, il est essentiel de comprendre ce cadre dès le départ.
Qui peut acheter quoi ?
En résumé :
– Les ressortissants UE/AELE résidant en Suisse jouissent en pratique des mêmes droits que les Suisses pour l’achat d’un logement.
– Les ressortissants de pays tiers titulaires d’un permis B ou C peuvent acquérir une résidence principale (avec quelques limitations pour les B), et plus largement pour les C.
– Les non-résidents (sans domicile fiscal en Suisse) ne peuvent en général acquérir que des résidences de vacances dans des zones touristiques, soumises à des quotas stricts. Belp n’étant pas une station touristique au sens de la loi, cette voie est limitée.
– L’immobilier commercial, lui, peut être acheté librement par des étrangers.
Pour un investissement locatif classique à Belp, le scénario le plus simple concerne un acquéreur déjà résident en Suisse ou une structure suisse. L’achat à distance par un non-résident est une démarche plus complexe.
Fiscalité applicable aux propriétaires à Belp
Les propriétaires, suisses ou étrangers, sont soumis à plusieurs prélèvements :
Pour un propriétaire en Suisse, plusieurs impôts s’appliquent. L’impôt sur la fortune cantonal/communal se calcule sur la valeur fiscale du bien, moins la dette hypothécaire. Un impôt immobilier complémentaire annuel (0,01% à 0,03% de la valeur) peut exister selon le canton. Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec déduction des charges (intérêts, entretien, assurances, rénovations énergétiques). À la revente, un impôt sur les gains immobiliers, au taux dégressif selon la durée de détention, est prélevé sur la plus-value. Enfin, des droits de mutation (1% à 3% du prix) sont dus lors d’une transaction. Les règles spécifiques (taux, répartition) varient par canton et commune.
La Suisse a signé de nombreuses conventions de double imposition. Un investisseur étranger peut souvent imputer l’impôt payé en Suisse sur sa charge fiscale dans son pays de résidence, en fonction des clauses du traité applicable.
Face à cette complexité, l’intervention d’un avocat ou d’un fiscaliste local est fortement recommandée pour optimiser la structure de détention et éviter les mauvaises surprises.
Rendement locatif : ce que l’on peut attendre à Belp
Il n’existe pas encore de base publique donnant un pourcentage de rendement brut moyen pour Belp, comme c’est le cas pour certains pays sur des portails internationaux. Néanmoins, en combinant :
– les niveaux de loyers à Belp,
– les prix moyens au mètre carré dans le canton de Berne et à la ville de Berne,
– et les taux de vacance très bas au niveau suisse,
on peut se faire une idée approximative des ordres de grandeur.
Un raisonnement simplifié consiste à appliquer la formule classique de rendement brut :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100
Supposons, à titre illustratif, un appartement de 80 m² à Belp :
Prix d’achat estimé d’un appartement de 80 m² à Belp, basé sur un prix hypothétique de 8 250 CHF/m².
Dans ce scénario hypothétique, le rendement brut serait :
21 840 ÷ 660 000 ≈ 3,3 %
Ce pourcentage reste indicatif, mais il montre qu’on se situe probablement dans une zone de rendement comparable à celle des grandes villes suisses, où les rendements bruts sont souvent compris entre 2 et 4 %. Dans un contexte de taux hypothécaires autour de 1,5–2 %, ce type de rendement, combiné à une perspective de plus-value à long terme, reste attractif.
À titre de comparaison, certaines grandes capitales européennes comme Bruxelles affichent des rendements bruts moyens autour de 4–4,5 %, mais avec un environnement macroéconomique et fiscal très différent et des risques de volatilité plus élevés. La Suisse, elle, mise plutôt sur la stabilité, avec des rendements plus modestes mais des risques de baisse de prix nettement plus faibles.
Où investir à Belp : lire la carte à travers le plan de zones
Pour choisir l’emplacement, l’investisseur doit déchiffrer la logique de la planification communale. Trois grandes familles de secteurs se dégagent :
Présentation des différents secteurs identifiés pour le développement de logements locatifs, classés selon leur horizon de réalisation.
Secteurs comme Hühnerhubel/Neumatt, Schafmatt, Hohburg ou Eichholzweg West, où des projets sont déjà à un stade avancé de réflexion. L’offre nouvelle de logements locatifs y arrivera probablement en premier.
Secteurs tels que Steinbach, Mühlestrasse, Amtschreibermatte ou Eichholzweg Ost. Ils combinent logements, services et parfois emplois, ce qui tend à stabiliser la demande locative.
Secteurs comme Schönmatt, Baumgarten Süd ou Husmatt. La valeur foncière pourrait fortement s’apprécier, mais avec des horizons plus incertains et des besoins de capital patient.
L’intérêt majeur de Belp est que ces périmètres ont été explicitement identifiés, avec un processus de planification transparent, incluant ateliers, expositions publiques, participation citoyenne et, pour les grands projets, votation populaire. Cela réduit le risque d’imprévu réglementaire brutal et permet aux investisseurs de suivre finement l’évolution des règles de construction.
Une commune qui se “mue” en petite ville
Les autorités locales parlent volontiers de Belp comme d’une commune en voie de “devenir ville”. La multiplication des projets (Mühlematt, place du village, zone d’emplois de Viehweid, etc.) et l’engouement des propriétaires fonciers (qui ont adressé de très nombreuses demandes de développement à l’administration) donnent la mesure de cette transformation.
La contrepartie pour les investisseurs est double :
D’un côté, la densification urbaine et l’ajout de nouveaux équipements peuvent renforcer l’attractivité d’une commune, soutenir le niveau des loyers et exercer une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier. De l’autre, cette dynamique peut intensifier à moyen terme la concurrence sur certains segments de marché, comme les appartements neufs de standing. Il est donc crucial d’adapter sa stratégie en sélectionnant attentivement la typologie de biens, en considérant des critères tels que la surface, la catégorie énergétique et un éventuel mix entre logement et activité.
La stratégie gagnante, dans ce type de contexte, consiste souvent à privilégier des emplacements très proches des axes de mobilité douce et des transports publics, avec une attention particulière à la qualité énergétique et aux services offerts dans l’immeuble (espaces communs, locaux vélos, connectivité numérique, etc.), qui sont de plus en plus déterminants pour la fixation des loyers.
Risques et points de vigilance pour un investisseur à Belp
Aucun marché n’est sans risque, même en Suisse. À Belp, plusieurs éléments méritent l’attention :
La croissance démographique de la commune ralentit, nécessitant une sélection rigoureuse des emplacements. La population vieillissante (âge médian proche de 45 ans) ouvre des créneaux pour des logements adaptés aux seniors, sous réserve d’une stratégie spécifique. Le contexte réglementaire se durcit (exigences énergétiques, environnementales, compensations agricoles), augmentant potentiellement les coûts. Ces derniers sont également sous tension par la hausse des prix des matériaux et de la main-d’œuvre. Une modélisation financière précise doit intégrer les taux d’imposition spécifiques du canton de Berne et de la commune de Belp.
Comment se positionner concrètement sur le marché de Belp
Pour un investisseur qui souhaite passer de l’analyse à l’action, plusieurs étapes pratiques s’imposent.
1. Cartographier les opportunités avec les outils locaux
La plateforme Acheteur.ch par exemple recense des biens disponibles à Belp, avec un tri par prix, typologie et localisation. L’identifiant “3123 Belp” attaché à une propriété de 3,12 millions de francs illustre l’existence d’un segment premium, mais la plupart des opportunités se situeront dans des gammes de prix plus proches de la médiane suisse.
En parallèle, les documents de la commune (plan de zones, rapports de planification, dossiers de mise en consultation) permettent d’identifier quartiers par quartiers les secteurs en mutation.
2. Croiser les données démographiques et d’urbanisme
Un bon investissement ne repose pas sur un seul indicateur. À Belp, il est utile de superposer :
Informations clés sur les caractéristiques démographiques, les infrastructures et les projets d’aménagement du territoire.
Cartographie des zones en développement telles que Hühnerhubel, Schafmatt et Eichholzweg.
Proximité et analyse des arrêts de transports publics pour évaluer la desserte du territoire.
Analyse de la population : répartition par âge et proportion d’habitants étrangers par quartier.
Suivi des projets de requalification des espaces publics, comme la place du village et les zones scolaires.
Cette grille de lecture aide à distinguer les quartiers susceptibles de devenir de futurs “cœurs de ville” de ceux qui resteront plus périphériques.
3. Choisir son type de bien et sa stratégie
La tendance nationale est à une demande accrue pour les appartements plutôt que pour les villas individuelles, les premiers affichant des hausses de prix plus soutenues. À Belp, les produits suivants semblent particulièrement pertinents :
– des appartements de taille moyenne (2,5 à 4,5 pièces), adaptés aux couples actifs, familles avec un ou deux enfants, ou seniors,
– des immeubles PPE avec une partie du parc destinée à la location,
– éventuellement des immeubles de rendement neufs ou récemment rénovés, énergétiquement performants, dans les périmètres du plan de zones.
Il est important d’intégrer dans les calculs une vacance potentielle, même faible, et un budget d’entretien annuel (souvent compris entre 0,5 % et 1 % de la valeur du bien), afin d’obtenir un rendement net réaliste.
4. Sécuriser le financement dans le contexte actuel
Avec des taux autour de 1,5–2 % pour des durées de 5 à 10 ans, un financement hypothécaire bien négocié est un véritable levier. De nombreux experts considèrent d’ailleurs que, pour 2026, une hypothèque fixe à 10 ans pourrait être, en moyenne, la formule la plus avantageuse, surtout dans une optique patrimoniale à long terme.
Les marges de négociation avec les banques et assurances existent, notamment en mettant plusieurs établissements en concurrence ou en bénéficiant d’un profil ‘premium’ caractérisé par des revenus stables, un faible endettement et un patrimoine financier complémentaire.
5. S’entourer d’experts locaux
Compte tenu de la spécificité du droit suisse (Lex Koller, fiscalité cantonale, normes énergétiques, droit de la construction) et de la technicité des plans de zones, s’appuyer sur :
– un notaire ou avocat spécialisé en immobilier,
– un fiscaliste connaissant le canton de Berne,
– et, pour les projets de développement, un urbaniste ou architecte,
permet de limiter les erreurs et d’optimiser la structure de l’investissement (détention privée, société, véhicule dédié, etc.).
Perspectives à long terme : pourquoi Belp a de solides atouts
Pour finir, il est utile de replacer Belp dans la dynamique plus large du marché immobilier suisse.
Au niveau national, les prévisions pour les 5 à 10 prochaines années tablent sur :
– une hausse cumulée des prix de 10 à 16 % sur 5 ans (soit 2 à 3 % par an),
– et de 15 à 28 % sur 10 ans (soit 1,5 à 2,5 % par an),
– dans un cadre de pénurie de logements persistante, malgré une relative décélération de la croissance démographique.
Les communes de ceinture bien desservies et offrant un cadre de vie attractif, comme Belp, devraient bénéficier pleinement de cette tendance, surtout si les grandes villes continuent de renchérir et de restreindre davantage les possibilités de construction.
Belp, avec :
– sa position de 13e commune du canton par la population,
– sa croissance démographique tirée par l’immigration,
– sa planification urbaine orientée vers la densification qualitative,
– et un marché locatif déjà sous tension,
a toutes les caractéristiques d’un marché “satellite” robuste, où l’on peut viser un rendement locatif modéré mais stable, assorti d’une appréciation du capital à long terme.
Pour l’investisseur patient, capable de lire les signaux de la planification communale et de négocier finement son financement, investir dans l’immobilier à Belp apparaît comme une stratégie cohérente pour s’exposer au marché suisse sans payer le prix d’entrée des grandes métropoles tout en profitant de leurs retombées économiques et démographiques.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Belp, dans le canton de Berne (Suisse) pour chercher du rendement locatif et une exposition au franc suisse. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés suisses (Berne, Thoune, Fribourg), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel ou un petit ensemble de logements à Belp, commune bien desservie par le rail et proche de Berne, combinant rendement locatif brut cible de 4–5 % (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 CHF. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société suisse) et définition d’un plan de diversification patrimoniale en Suisse dans le temps.
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