Utiliser l’effet de levier dans l’immobilier en Suisse

Publié le 23 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans le contexte économique dynamique de la Suisse, l’immobilier demeure un secteur prisé et compétitif, incitant de nombreux investisseurs à chercher des moyens efficaces pour maximiser leurs retours sur investissement.

L’effet de levier, outil financier permettant d’accroître son pouvoir d’achat sur le marché, se révèle être un allié de choix pour quiconque souhaite optimiser ses transactions immobilières. En intégrant des emprunts stratégiques à leurs portefeuilles, les investisseurs peuvent ainsi transformer des opportunités en avantages financiers substantiels.

Cet article explore comment exploiter cet effet puissant dans le paysage immobilier suisse, tout en naviguant les spécificités juridiques et économiques de ce marché unique.

Tirer parti du crédit pour investir intelligemment

Types de crédits hypothécaires en Suisse

• Hypothèque à taux fixe : taux d’intérêt déterminé dès la signature, durée de 1 à 25 ans. Avantage : budget prévisible. Inconvénient : frais élevés en cas de résiliation anticipée.
• Hypothèque à taux variable : pas de durée fixe, possibilité de résilier avec un préavis (3 à 6 mois). Taux qui évolue selon le marché ; option peu utilisée aujourd’hui.
• Hypothèque SARON : taux ajusté tous les trois mois sur la base du SARON (Swiss Average Rate Overnight), généralement souscrite pour 3 ou 5 ans. Taux souvent plus bas mais budget moins prévisible.

Type d’hypothèque	Durée	Prévisibilité du coût	Flexibilité
Taux fixe	1 à 25 ans	Élevée	Faible
Taux variable	Indéterminée	Faible	Élevée
SARON	3 ou 5 ans	Moyenne	Moyenne

Effet de levier et maximisation des rendements

L’effet de levier consiste à financer une grande partie d’un achat immobilier par l’emprunt plutôt que par des fonds propres. En Suisse, il est courant d’apporter au minimum 20 % du prix via des fonds propres et le reste via un prêt hypothécaire.

Exploiter l’effet de levier permet :

• D’augmenter la rentabilité des capitaux investis si le rendement locatif est supérieur au coût du crédit.
• D’acquérir un bien plus conséquent qu’en autofinancement intégral.

Cependant, lorsque les taux montent ou que la valeur du bien baisse, l’effet peut s’inverser et accentuer les pertes.

Taux d’intérêt actuels et impact sur l’emprunt

En Suisse, après une période historiquement basse marquée par le passage aux hypothèques indexées sur le SARON, les taux ont légèrement remonté ces dernières années. Cela influence directement :

• La charge mensuelle pour l’emprunteur,
• Le seuil minimal requis pour obtenir une hypothèque,
• Le risque lié au refinancement futur si vous optez pour un taux variable ou court terme.

Les banques suisses recommandent généralement que les coûts liés au logement n’excèdent pas un tiers du revenu brut afin d’éviter tout risque excessif lors des hausses potentielles.

Conseils pratiques pour gérer le risque lié à l’endettement

• Privilégier une part raisonnable d’endettement (maximiser sans dépasser sa capacité financière).
• Diversifier ses financements entre différents types d’hypothèques selon son appétit au risque.
• Maintenir une réserve financière suffisante face aux imprévus (hausse des charges ou travaux).
• Anticiper la fin des périodes fixes en surveillant régulièrement l’évolution des taux.

Liste récapitulative :

• Calculer précisément sa capacité financière avant tout engagement
• Comparer plusieurs offres bancaires
• Penser aux frais annexes liés à l’achat immobilier
• Simuler différents scénarios économiques

Exemple concret

Un investisseur achète un appartement locatif valant CHF 1’000’000 :

1. Apport personnel : CHF 200’000 (20%)
2. Crédit hypothécaire : CHF 800’000 (80%) réparti comme suit :
   • Premier rang : CHF 666’667
   • Deuxième rang : CHF 133’333

Si le rendement net annuel généré par la location atteint CHF 35’000 alors que les intérêts annuels s’élèvent à CHF 16’000 :

Sans effet de levier (achat comptant), ce même rendement serait seulement :

Cette différence illustre comment optimiser son retour grâce au crédit — tant que les charges restent maîtrisées et que le marché reste stable.

À retenir : L’utilisation judicieuse du crédit dans le cadre suisse doit toujours respecter ses réglementations strictes concernant notamment la quotité maximale financée ainsi qu’une évaluation prudente du ratio dette/revenus afin garantir sécurité et performance patrimoniale durable.

Les avantages de l’effet de levier dans l’immobilier Suisse

L’effet de levier en immobilier consiste à utiliser l’emprunt bancaire, principalement sous forme d’hypothèque, pour acquérir un bien immobilier avec un apport personnel limité. En Suisse, ce mécanisme est largement utilisé : l’investisseur mobilise une fraction du capital requis (généralement 20% à 25%), le reste étant financé par la banque. Cette stratégie permet ainsi de « soulever » des investissements bien supérieurs au montant de fonds propres disponibles.

Principaux avantages financiers de l’effet de levier dans l’immobilier suisse :

• Augmentation du rendement sur fonds propres : grâce à la valorisation potentielle du bien et aux loyers encaissés, les gains sont calculés sur le capital initial investi et non sur la totalité du prix d’achat.
• Optimisation du patrimoine : possibilité d’acquérir plusieurs biens ou des biens plus importants qu’en autofinancement pur.
• Démultiplication des gains en cas d’appréciation immobilière.

Accès facilité à des biens immobiliers plus précieux :

• L’utilisation du crédit permet aux investisseurs suisses d’accéder à des propriétés dont la valeur serait inatteignable sans effet de levier.
• Par exemple, avec un apport initial modeste (100 000 CHF), il est possible d’acquérir un bien valant jusqu’à 400 000 ou 500 000 CHF selon les politiques bancaires locales.

Cadre fiscal et règlementaire suisse favorable :

• Les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles fiscalement, ce qui réduit le coût réel du crédit.
• La réglementation helvétique encadre strictement le taux maximal d’endettement (environ deux tiers pour une résidence principale) tout en garantissant stabilité et prévisibilité aux emprunteurs.

Exemples concrets et réussites :

Apport personnel	Valeur du bien acquis	Taux hypothécaire moyen	Rendement brut potentiel
100 000 CHF	500 000 CHF	~1.5%	>5%

Un investisseur ayant misé sur une croissance annuelle modérée (+2%) a vu son apport doubler en dix ans grâce à l’effet combiné valorisation/location. Les politiques bancaires suisses favorisent cet effet via la stabilité historique des taux hypothécaires bas.

Comprendre le calcul du retour sur investissement immobilier

Le calcul du retour sur investissement (ROI) immobilier en Suisse repose sur des principes fondamentaux adaptés aux spécificités locales, notamment la prise en compte de la vacance locative, des frais d’acquisition élevés et de la fiscalité helvétique.

Principes fondamentaux du calcul du ROI immobilier

• Le ROI immobilier se mesure principalement à travers deux indicateurs :
  • La rentabilité brute : (text{(Loyer annuel charges comprises x 11.5 mois) / Prix d’achat total} times 100)
  • La rentabilité nette : similaire à la rentabilité brute mais après déduction des charges récurrentes (entretien, gestion, assurances, taxes foncières).
• En Suisse, il est courant de prendre une hypothèse prudente concernant les vacances locatives en ne comptant que 11.5 mois de loyers perçus par an.

Processus détaillé de calcul

Liste des éléments à intégrer :

• Prix d’achat du bien
• Frais annexes (notaire : env. 2% à 3%, agence immobilière, éventuels travaux)
• Revenus locatifs potentiels (en tenant compte d’une vacance moyenne annuelle)
• Charges récurrentes :
  • Entretien et réparations
  • Charges copropriété/ PPE
  • Assurance bâtiment
  • Impôts fonciers et taxes locales
  • Frais administratifs ou gestion immobilière

Tableau simplifié pour un bien suisse typique :

Élément	Montant (CHF)
Prix d’achat	450’000
Frais annexes (~3%)	13’500
Total coût acquisition	463’500
Loyer mensuel charges comprises	1’500
Revenu locatif annuel estimé*	(1’500 times 11.5 =)17’250
Charges annuelles totales	~3’750

*Revenu annuel basé sur une location effective de seulement 11.5 mois.

Fiscalité suisse

La fiscalité impacte le rendement net :

• Les revenus locatifs sont imposables au titre du revenu.
• Certaines charges peuvent être déduites selon le canton.

Impact de l’effet de levier

L’effet de levier consiste à financer une part significative du projet via un emprunt bancaire plutôt qu’en fonds propres.

Points clés :

• En cas d’emprunt (exemple : mise initiale CHF 90’000 soit environ 20 %, emprunt CHF 373’500), le rendement sur les fonds propres peut être fortement augmenté si le taux hypothécaire est inférieur au rendement brut/nette obtenu.

Exemple chiffré :

Supposons un taux hypothécaire fixe à 2 %. Intérêts annuels : (373’500times0.02=7’470 CHF)

Tableau résumé :

Scénario	Sans effet levier	Avec effet levier
Fonds propres investis	CHF 463 500	CHF 90 000
Cash-flow net	CHF 13 500	CHF 6 030
(après charges & intérêts)

Rendement net sur fonds propres sans effet levier:
(13,500 / 463,500times100 ≈ 2.9%)

Rendement net avec effet levier:
(6,030 / 90‚000times100 ≈ 6.7%)

Ainsi l’effet de levier permet d’amplifier significativement le ROI, tant que le rendement dépasse le coût réel des intérêts bancaires.

Risques associés et critères pour optimiser son investissement avec effet de levier

Liste des risques majeurs :

• Hausse soudaine des taux hypothécaires lors du renouvellement
• Vacance prolongée ou baisse inattendue des loyers
• Dépréciation immobilière locale ou nationale
• Sous-estimation des coûts imprévus

Critères essentiels pour maximiser son ROI avec l’effet de levier en Suisse :

• Sélectionner soigneusement la localisation et analyser la demande locative réelle ;
• Prendre une marge conservatrice dans les prévisions ;
• Comparer systématiquement les taux fixes/variables ;
• Anticiper différentes évolutions macro-économiques suisses ;
• Ajuster régulièrement ses paramètres financiers selon évolution fiscale locale.