Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Les dark stores : un nouveau phénomène immobilier en Suisse
Alors que l’immobilier en Suisse est souvent associé à des paysages pittoresques et à une architecture traditionnelle, un nouveau phénomène urbain attire l’attention : les « dark stores », ces entrepôts urbains transformés en centres logistiques pour le commerce en ligne.
En pleine expansion dans les grandes villes suisses, ils soulèvent des questions sur l’évolution des espaces commerciaux et leur impact sur la vie quotidienne des citoyens.
Ce phénomène modifie non seulement la dynamique économique et l’utilisation des espaces urbains, mais soulève également des débats sur la régulation et l’impact environnemental de ces nouveaux acteurs du secteur immobilier.
Essor des dark stores en Suisse
Un dark store est un entrepôt ou un point de distribution dédié exclusivement à la préparation et à la livraison de commandes passées en ligne, principalement dans le secteur du quick commerce. Contrairement aux magasins traditionnels accessibles au public, les dark stores sont fermés aux clients ; ils ressemblent souvent à des supermarchés classiques mais servent uniquement de centres logistiques où les produits sont stockés en rayons pour faciliter une préparation rapide des commandes. Leur mission principale est d’assurer une livraison très rapide (parfois en moins de 15 minutes) ou la collecte sur place via un service « click-and-collect ».
| Critère | Magasin traditionnel | Dark store |
|---|---|---|
| Accès client | Ouvert au public | Fermé au public |
| Fonction principale | Vente physique | Préparation/livraison commandes web |
| Localisation typique | Zones commerçantes | Proximité zones urbaines denses |
Depuis 2020, le nombre de dark stores a connu une forte croissance en Suisse, surtout dans les grandes villes telles que Zurich, Genève et Lausanne. Cette expansion géographique répond à la nécessité d’être proche des consommateurs pour garantir des délais courts. Les centres urbains concentrent donc l’essentiel de ces structures.
Plusieurs facteurs économiques et sociaux ont favorisé leur développement :
- Explosion du commerce en ligne et attentes accrues pour des livraisons rapides.
- Changements dans les habitudes de consommation (préférence pour le digital).
- Pression concurrentielle accrue poussant distributeurs traditionnels à optimiser leur logistique.
- Investissements massifs par fonds privés cherchant à capter ce nouveau marché dynamique.
La pandémie de COVID-19 a joué un rôle catalyseur : avec la fermeture temporaire ou partielle des commerces physiques et l’augmentation soudaine du télétravail, la demande pour la livraison rapide s’est envolée. De nombreux acteurs ont réaffecté leurs surfaces commerciales inutilisées en dark stores afin d’écouler leurs stocks tout en maintenant leur activité.
En Suisse, plusieurs entreprises se distinguent sur ce créneau :
- Filiales digitales des grands distributeurs suisses.
- Pure players spécialisés issus du quick commerce européen ou international.
Les avantages principaux offerts par les dark stores sont :
- Pour les consommateurs : rapidité inégalée, disponibilité élargie des produits via applications mobiles, flexibilité horaire.
- Pour les opérateurs : optimisation logistique grâce à l’automatisation et l’analyse avancée des données.
- Pour le marché immobilier : valorisation temporaire ou nouvelle utilisation d’actifs commerciaux vacants.
Les inconvénients identifiés incluent :
- Perte du lien social associé au magasin physique classique.
- Nuisances potentielles (trafic accru lié aux livraisons) dans certains quartiers résidentiels densément peuplés.
- Impact possible sur l’emploi local traditionnel lié au commerce physique.
Pour le marché immobilier suisse — notamment urbain — cette mutation implique une reconversion accélérée d’espaces commerciaux parfois vacants vers ces nouvelles formes hybrides entre entrepôt et point relais. Cela pose aussi question quant à l’évolution future du tissu commercial traditionnel face au risque d’une « désertification » progressive.
À moyen terme, plusieurs défis attendent ce secteur émergent :
- Régulations potentielles concernant le zonage commercial/logistique (pour limiter nuisances).
- Contrôle accru autour du respect du droit local sur l’utilisation foncière urbaine.
- Recherche constante de rentabilité alors même que beaucoup d’acteurs fonctionnent encore sous perfusion financière externe sans atteindre rapidement leur seuil critique économique.
Bon à savoir :
Les dark stores, des entrepôts dédiés exclusivement à la préparation de commandes en ligne, diffèrent des magasins traditionnels par leur absence de clients en physique. En Suisse, leur nombre a accru, principalement dans les zones urbaines comme Zurich et Genève. L’essor de ces structures a été catalysé par la pandémie de COVID-19, la demande croissante pour les livraisons rapides, et le besoin de surfaces moins onéreuses que celles des locaux commerciaux traditionnels. Des entreprises telles que Migros et Coop sont des acteurs clés. Si les dark stores offrent des avantages, comme la rapidité pour les consommateurs, ils posent des contraintes aux communautés locales, telles que l’augmentation du trafic et la redéfinition de l’utilisation des espaces urbains. Ils influencent aussi le marché immobilier, en convertissant des zones commerciales en superficielles, ce qui suscite des préoccupations réglementaires et sur les niveaux de bruit, et leur expansion future pourrait être limitée par des régulations strictes sur l’usage des sols.
L’impact des dark stores sur l’immobilier urbain
L’émergence des dark stores en Suisse transforme profondément le marché immobilier urbain. Les dark stores, espaces logistiques fermés au public conçus pour la préparation et la livraison rapide de commandes en ligne, stimulent une reconversion massive d’anciens locaux commerciaux ou industriels vacants, mais posent aussi plusieurs défis réglementaires et sociaux.
Principales tendances observées :
- Conversion accélérée de surfaces commerciales traditionnelles (boutiques, petits supermarchés) en espaces logistiques optimisés pour l’e-commerce.
- Augmentation sélective des loyers sur certains segments immobiliers proches du centre-ville ou bien desservis par les axes routiers ; les acteurs du e-commerce sont prêts à payer plus cher pour optimiser leur réseau de distribution.
- Valorisation progressive d’espaces périphériques et industriels auparavant sous-exploités.
| Zone urbaine | Effet sur les prix | Évolution attendue |
| Centre-ville | Hausse ciblée | Loyers élevés pour entrepôts adaptés ; vacance accrue des boutiques |
| Périphérie/industrielle | Valorisation modérée | Optimisation progressive selon densité urbaine |
Conséquences sur l’offre immobilière :
- Réduction de la disponibilité des locaux commerciaux classiques dans certains quartiers stratégiques.
- Pression accrue sur le parc immobilier existant, pouvant entraîner une hausse générale des prix dans les zones recherchées.
- Risque accru de désertification commerciale dans certaines rues commerçantes si trop d’espaces sont convertis.
Réactions des développeurs et régulateurs :
Les promoteurs immobiliers voient dans cette mutation une opportunité de revaloriser rapidement leurs actifs inoccupés mais restent attentifs au risque d’obsolescence accélérée des commerces traditionnels.
Les autorités locales s’interrogent sur la classification réglementaire à adopter : entrepôt ou commerce ? Cette ambiguïté entraîne parfois un gel temporaire des autorisations ou l’instauration de quotas spécifiques par quartier.
Plusieurs villes européennes ont déjà instauré un droit de préemption commercial permettant aux municipalités d’encadrer ces transformations afin de préserver un tissu commercial diversifié.
Effets sur le commerce traditionnel :
« La prolifération excessive peut contribuer à une baisse d’attractivité commerciale du quartier concerné… Quid du lien social jusqu’alors entretenu par ces animations de rue ? »
Les dark stores entraînent :
- Une diminution possible du passage piétonnier autour des commerces physiques restants
- Un affaiblissement potentiel du tissu économique local (commerces indépendants fragilisés)
Dans ce contexte, certains acteurs prônent l’utilisation prioritaire d’espaces inoccupés (parkings souterrains inutilisés) plutôt que la transformation systématique du rez-de-chaussée commercial classique afin limiter l’impact négatif sur la vie urbaine animée.
Évolution récente :
Bien que peu chiffrée précisément en Suisse à ce jour, la tendance européenne montre qu’en 2024–2025 plusieurs grandes agglomérations ont vu jusqu’à 10–15 %*de leur stock locatif commercial muter partiellement vers le modèle “dark store” dans leurs zones centrales ou périurbaines (*source secteur). Cette dynamique devrait s’accentuer avec l’essor continu du quick commerce urbain.
Bon à savoir :
L’émergence des dark stores en Suisse entraîne une restructuration notable du marché immobilier urbain, car de plus en plus de magasins traditionnels sont convertis en dark stores pour répondre à la demande croissante de livraisons rapides. Ce phénomène tend à réduire la disponibilité de locaux commerciaux dans les centres-villes, poussant parfois les prix à la hausse. Les développeurs immobiliers et les régulateurs sont confrontés au défi d’équilibrer cette transformation avec la préservation des commerces traditionnels, dont la demande diminue au profit des modèles logistiques modernes. Des études récentes montrent que dans certaines grandes villes suisses, jusqu’à 20 % des nouveaux contrats de location commerciale concernent des dark stores, accentuant ainsi la pression sur le marché immobilier classique. Cette tendance impose une reconfiguration des infrastructures urbaines pour mieux intégrer ces espaces spécialisés tout en minimisant les répercussions négatives sur le tissu économique local.
Immobilier logistique et défis du last mile
Le « last mile » ou « dernier kilomètre » désigne la phase finale de la chaîne logistique, correspondant à l’acheminement d’un colis depuis un centre de distribution ou un hub jusqu’au destinataire final. Cette étape, qui ne représente pas littéralement une distance précise mais plutôt le segment ultime du parcours du colis, est cruciale car elle concentre les attentes des consommateurs en matière de rapidité et de flexibilité.
Pourquoi le last mile prend-il une importance croissante ?
- Explosion du e-commerce et des livraisons à domicile.
- Attentes élevées pour des délais courts et une traçabilité accrue.
- Poids financier : cette étape peut représenter jusqu’à 53 % du coût total logistique.
Particularités suisses et adaptations immobilières
En Suisse, la densité urbaine élevée, les spécificités géographiques (relief alpin) et la fragmentation territoriale exigent :
- Des plateformes logistiques urbaines compactes pour limiter les distances parcourues en ville.
- L’utilisation accrue d’espaces polyvalents (entrepôts mutualisés entre plusieurs acteurs).
- Une intégration architecturale soignée dans les zones résidentielles pour minimiser l’impact visuel et sonore.
| Spécificités suisses | Adaptations immobilières |
|---|---|
| Densité urbaine | Mini-hubs urbains |
| Relief montagneux | Entrepôts modulaires |
| Réglementations strictes | Sites multi-usages |
Problématiques urbaines/périurbaines & solutions émergentes
Les défis majeurs dans ces zones incluent :
- Congestion routière rendant les livraisons lentes ou imprévisibles
- Restrictions environnementales sur les véhicules thermiques
- Accès limité aux points de livraison (vieilles villes piétonnes, immeubles sans ascenseur)
Solutions innovantes observées :
- Véhicules électriques dédiés au dernier kilomètre
- Points relais automatisés (« consignes »)
- Mutualisation des tournées via plateformes numériques
Rôle clé des dark stores comme hubs logistiques
Les dark stores sont des espaces dédiés exclusivement au stockage et à la préparation rapide de commandes en ligne. Sans accueil client physique, ils optimisent le picking grâce à leur localisation stratégique proche des bassins d’habitation. Ils servent ainsi de mini-hubs capables d’assurer :
- Réactivité maximale sur la livraison rapide
Les dark stores s’imposent comme un maillon essentiel pour fluidifier la supply chain jusqu’au consommateur final tout en limitant l’empreinte carbone globale.
Défis & opportunités pour l’immobilier suisse
Défis :
- Rareté foncière dans les centres-villes adaptés au développement logistique
- Acceptabilité sociale : crainte d’une dégradation urbaine (nuisances sonores/visuelles)
- Adaptation réglementaire nécessaire face aux nouveaux usages hybrides
Opportunités :
- Valorisation accrue d’actifs sous-exploités (anciens parkings souterrains convertis en micro-hubs)
- Croissance soutenue par le e-commerce alimentaire/livraison express B2C/B2B
- Déploiement accéléré de solutions technologiques (automatisation entrepôts urbains)
L’essor du last mile transforme profondément le paysage immobilier helvétique : il impose agilité spatiale, innovation technologique et collaboration étroite entre opérateurs privés/publics afin d’accompagner durablement cette nouvelle donne économique.
Bon à savoir :
Le concept de last mile dans le secteur logistique se réfère à la phase finale de la livraison d’un produit chez le consommateur, et revêt une importance croissante en Suisse en raison de la demande accrue pour une livraison rapide et efficace. Pour répondre aux exigences de ce segment, l’immobilier logistique doit s’adapter en intégrant des installations plus proches des zones urbaines, souvent sous la forme de « dark stores », qui servent de hubs pour optimiser la distribution. Les livraisons en ville posent des défis uniques, notamment en matière de circulation et de restriction d’accès, incitant au développement de solutions innovantes telles que l’utilisation de véhicules électriques ou la mise en place de points relais. Ces transformations offrent au marché immobilier suisse de nouvelles opportunités par l’implantation stratégique de ces micro-entrepôts, bien que cela s’accompagne de défis liés à la réaffectation d’espaces et à la réglementation locale.
Investissement e-commerce et nouvelles tendances
Les dark stores transforment profondément le marché immobilier suisse, particulièrement dans les zones urbaines où la demande pour des locaux commerciaux et entrepôts adaptés explose. Cette évolution s’explique par la nécessité de disposer d’espaces logistiques proches des consommateurs pour garantir des livraisons ultra-rapides, un critère clé du e-commerce moderne.
Impact sur le marché immobilier suisse :
- Hausse de la demande pour :
- Locaux commerciaux convertibles en centres logistiques urbains
- Entrepôts de taille moyenne bien desservis et situés à proximité des centres-villes
- Tension accrue sur l’offre immobilière urbaine, accentuant la concurrence avec d’autres usages (bureaux, commerces traditionnels)
- Risque de saturation du marché : multiplication rapide des dark stores pouvant entraîner une vacance ou une reconversion forcée si le modèle économique évolue
| Type d’espace | Tendance observée | Conséquence immobilière |
|---|---|---|
| Locaux centraux | Forte augmentation de la demande | Hausse des loyers |
| Entrepôts urbains | Conversion d’anciens commerces | Rareté accrue |
| Zones périphériques | Recherche optimisée mais moins prisée | Pression moindre |
Opportunités et défis pour les investisseurs immobiliers suisses :
Opportunités :
- Valorisation accélérée des biens compatibles avec l’activité logistique urbaine
- Nouveaux segments locatifs à haut rendement grâce au e-commerce alimentaire et express
Défis :
- Adaptation continue aux besoins techniques (accessibilité, stockage réfrigéré)
- Incertitude réglementaire liée à l’acceptabilité sociale (nuisances sonores, circulation accrue)
- Risque réputationnel en cas de rejet local ou régulation restrictive
Nouvelles technologies & stratégies adoptées par les dark stores :
Liste non exhaustive :
- Automatisation avancée du picking grâce à la robotique interne
- Systèmes informatiques optimisant le stock en temps réel selon l’évolution de la demande locale
- Solutions dernier kilomètre innovantes (flottes électriques légères, vélos cargos connectés)
Tableau comparatif :
| Technologie/Stratégie | Objectif visé |
|---|---|
| Picking automatisé | Réduire délais & coûts |
| IA prédictive | Optimiser gestion stock |
| Livraisons écologiques | Limiter impact environnemental |
Implications à long terme sur l’urbanisme et la régulation :
Liste synthétique :
- Nécessité d’adapter les plans locaux d’urbanisme afin de définir clairement les zones autorisées aux activités logistiques rapides
- Possibles limitations ou quotas imposés dans certains quartiers résidentiels sensibles aux nuisances générées par ces flux nouveaux
- Émergence probable d’une réglementation spécifique encadrant horaires, signalétique extérieure et accessibilité afin de préserver qualité de vie urbaine
Les investissements dans ce segment exigent une lecture fine du tissu urbain suisse : anticiper autant l’évolution réglementaire que technologique devient essentiel pour sécuriser durablement ses placements face aux transformations rapides impulsées par le e-commerce.
Bon à savoir :
L’essor des dark stores en Suisse transforme le marché immobilier en augmentant la demande pour des locaux commerciaux et des entrepôts urbains adaptés aux besoins spécifiques du e-commerce. Cette tendance offre aux investisseurs immobiliers des opportunités attrayantes, mais présente également des défis, notamment la nécessité d’adapter les infrastructures logistiques pour optimiser les livraisons. Les dark stores adoptent des technologies avancées telles que l’automatisation et les systèmes de gestion des stocks en temps réel pour améliorer l’efficacité opérationnelle et répondre rapidement aux exigences des consommateurs. À long terme, cela pourrait influencer l’urbanisme et nécessiter de nouvelles régulations pour équilibrer l’usage des surfaces commerciales dans les centres urbains suisses.
Passionné par l’immobilier international et à la recherche de conseils éclairés pour vos prochains investissements ? Profitez de mon expertise pour saisir les meilleures opportunités et faire fructifier vos projets. Que ce soit pour un simple conseil ou pour l’élaboration d’une stratégie sur mesure, je suis à votre disposition pour vous guider vers le succès. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos ambitions et découvrir comment je peux vous accompagner vers des résultats concrets et satisfaisants.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
