Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La Suisse, souvent perçue comme un havre de stabilité économique, n’est pas immunisée aux turbulences géopolitiques mondiales. La guerre en Ukraine, avec ses répercussions économiques et politiques, a créé des vagues qui se ressentent même dans le secteur de l’immobilier suisse.
Des facteurs tels que l’afflux de capitaux étrangers à la recherche d’une sécurité accrue, ainsi que les fluctuations des marchés financiers, jouent un rôle crucial dans la dynamique du marché suisse. Cette situation complexe est exacerbée par les incertitudes géopolitiques, modifiant non seulement les prix de l’immobilier, mais également les stratégies d’investissement des acteurs locaux et internationaux.
Les répercussions de la crise ukrainienne sur le marché immobilier suisse
La crise ukrainienne a généré des effets directs et indirects sur le marché immobilier suisse, tant du point de vue de la dynamique d’achat/vente que des influences macroéconomiques et financières.
Effets directs sur le marché immobilier suisse
- Dès 2022, la guerre en Ukraine a provoqué une hausse des prix à la consommation au niveau mondial, touchant également la Suisse.
- Pour contenir l’inflation liée notamment à cette crise, la Banque nationale suisse (BNS) a relevé son taux directeur rapidement : il est passé de -0.75% à 1.75% entre 2022 et mi-2023.
- Cette hausse brutale des taux hypothécaires a entraîné un ralentissement significatif de la demande immobilière en 2023. Les acheteurs se sont montrés plus prudents tandis que certains vendeurs ont retardé leurs transactions dans l’attente d’une stabilisation du marché.
Tendances récentes achat/vente
| Année | Prix maisons | Prix appartements PPE | Demande globale |
| 2023 | Stagnation / légère baisse | Stagnation | Ralentissement net |
| 2024 | Hausse +2% à +4% | Hausse +2% à +3% | Retour du dynamisme |
| Prévision 2025 | Hausse possible | Hausse possible | Demande en augmentation |
- Après les baisses successives du taux directeur par la BNS en 2024 (jusqu’à 0.5%), le marché immobilier retrouve une certaine vitalité : les conditions hypothécaires redevenant attractives soutiennent une reprise mesurée de la demande pour l’acquisition de logements en propriété.
- Les experts anticipent pour fin 2025 une hausse continue mais modérée des prix (+2 % à +4 % pour les maisons ; +2 % à +3 % pour les appartements PPE).
Effets indirects via le contexte financier et international
- L’instabilité économique mondiale générée par le conflit ukrainien pèse sur tous les marchés financiers européens ; cependant, l’immobilier suisse demeure un actif refuge privilégié par certains investisseurs étrangers cherchant sécurité et stabilité monétaire.
- La volatilité persistante incite toutefois d’autres acteurs internationaux à temporiser leurs investissements majeurs dans l’immobilier helvétique.
Déclarations d’experts économiques et immobiliers
« La majorité des professionnels s’attendent encore aujourd’hui à ce que cette crise ait un impact négatif sur leur activité dans les prochains mois »
Étude PriceHubble
55 % des professionnels interrogés anticipaient dès mi-2022 des répercussions négatives directes ou indirectes liées au contexte géopolitique. Toutefois, certains observateurs signalent aussi qu’en cas de prolongement ou aggravation du conflit ukrainien avec escalade régionale supplémentaire (ex : Moyen‑Orient), il devient difficile d’établir des prévisions fiables quant aux perspectives suisses.
Prévisions possibles si prolongement ou aggravation de la crise
- Maintien voire accentuation d’une forte demande due au statut-refuge du franc suisse
- Risque accru d’une nouvelle remontée rapide des taux directeurs si inflation importée persiste
- Ralentissement possible du segment luxe si afflux international diminue
- Pression haussière continue sur les biens économes en énergie
- Augmentation potentielle de projets différés ou annulés dans certaines régions moins dynamiques
Dans tous les scénarios envisagés par différents cabinets bancaires suisses pour fin 2025, aucune bulle majeure ni krach n’est attendu tant que l’équilibre entre offre limitée et demande solide subsiste – même sous tension internationale accrue.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a généré des répercussions notables sur le marché immobilier suisse, avec une augmentation de la demande de biens immobiliers dans les zones périphériques, soulignée par une hausse de 15 % des prix dans certaines régions alpines en 2023, contrairement à une stagnation dans les centres urbains. Les experts estiment que l’instabilité économique liée au conflit a miné la confiance des investisseurs étrangers, entraînant une baisse des investissements directs en immobilier de 10 %. Selon les analystes, la volatilité des marchés financiers suisses, exacerbée par cette crise, pourrait continuer à influencer la tendance à la hausse des taux hypothécaires, rendant l’acquisition de biens plus coûteuse. En cas de prolongation de la crise, les économistes prévoient un ajustement des stratégies d’investissement, avec un possible repli sur des actifs immobiliers jugés plus sûrs dans des zones non touchées par l’instabilité géopolitique.
L’impact des réfugiés ukrainiens sur le logement en Suisse
L’afflux de réfugiés ukrainiens en Suisse depuis 2022 a provoqué une augmentation notable de la demande de logements, générant des tensions sur le marché immobilier déjà tendu.
Données récentes et zones de concentration
- Début 2025, environ 68 000 réfugiés ukrainiens vivent en Suisse sous le statut de protection S, dont la majorité sont des femmes (environ 62 %). Ce chiffre représente près d’1 % du total des déplacés ukrainiens accueillis dans l’Union européenne.
- Les principales régions d’accueil incluent les grandes villes comme Zurich, Genève, Bâle et Berne où se concentrent les structures d’hébergement et l’accès aux services essentiels.
Défis sur le marché immobilier suisse
Le marché immobilier suisse était déjà confronté à une pénurie chronique de logements avant la crise. L’arrivée massive des réfugiés a accentué la compétition pour les logements abordables.
- Cette pression accrue entraîne :
- Une diminution rapide du nombre de logements vacants dans plusieurs cantons urbains.
- Une hausse significative des loyers dans certaines zones métropolitaines particulièrement sollicitées.
- Des difficultés accrues pour les résidents locaux à trouver ou conserver un logement adapté à leurs moyens.
| Facteurs | Conséquences observées |
|---|---|
| Pénurie préexistante | Moins d’offres disponibles |
| Afflux soudain | Hausse rapide des loyers |
| Forte concentration urbaine | Saturation temporaire des centres collectifs |
Réponses gouvernementales et municipales
Le Conseil fédéral a prolongé le statut S jusqu’en mars 2026 afin d’assurer stabilité juridique et accès au marché du travail pour les personnes concernées.
- Les cantons ont été incités à ouvrir ou transformer rapidement infrastructures publiques (centres sportifs désaffectés, casernes) en hébergements temporaires.
- Certaines municipalités ont mis en place un contingentement géographique pour répartir plus équitablement l’accueil entre communes afin d’éviter une surcharge locale.
Liste synthétique des mesures publiques :
- Création accélérée d’hébergements collectifs temporaires
- Soutien financier fédéral aux cantons proportionnel au nombre accueilli
- Simplification administrative temporaire pour faciliter l’accès au logement privé
Soutien par organisations locales et internationales
Des associations caritatives suisses telles que Caritas ou la Croix-Rouge jouent un rôle clé :
- Appui logistique lors de l’installation (meubles, traduction)
- Médiation avec propriétaires privés
Les ONG internationales apportent également ressources financières ou expertise technique via partenariats avec autorités cantonales.
L’arrivée massive mais inégale géographiquement accentue localement les tensions immobilières tout en révélant la capacité suisse à mobiliser rapidement son tissu institutionnel — public comme associatif — face à une urgence humanitaire inédite.
Dans ce contexte dynamique où persiste un risque accru d’exclusion résidentielle tant pour certains réfugiés que résidents précaires suisses, il reste essentiel que ces réponses soient adaptées sur la durée par une coordination étroite entre tous les acteurs impliqués.
Bon à savoir :
Depuis le début de la guerre en Ukraine, la Suisse a accueilli environ 80 000 réfugiés ukrainiens, ce qui a fortement accru la demande de logements, en particulier dans les cantons de Zurich, Vaud et Genève. Ce flux inattendu de demandes a entraîné une augmentation des prix des loyers et une diminution de la disponibilité des logements, soulignant les tensions déjà existantes sur le marché immobilier suisse. Pour faire face à cette situation, le gouvernement suisse, en collaboration avec les municipalités, a mis en place des initiatives telles que des hébergements d’urgence et le soutien aux familles d’accueil volontaires, tout en cherchant à équilibrer les besoins de tous les résidents. Des organisations locales et internationales, comme la Croix-Rouge suisse et l’Agence des Nations Unies pour les réfugiés (HCR), ont intensifié leurs efforts en fournissant des aides financières et logistiques, contribuant ainsi au mieux à intégrer les réfugiés tout en préservant le tissu social local.
Les dynamiques géopolitiques et l’investissement en immobilier en Suisse
La guerre en Ukraine a eu des effets indirects significatifs sur le marché immobilier suisse, principalement à travers l’évolution des flux de capitaux, les ajustements réglementaires potentiels et les changements dans le sentiment des investisseurs.
Effets de l’afflux de capitaux étrangers
- L’instabilité géopolitique liée au conflit ukrainien a renforcé la perception de la Suisse comme place refuge pour les investissements immobiliers.
- Des capitaux étrangers cherchent à se protéger contre la volatilité et l’incertitude croissantes dans d’autres régions, ce qui accroît la demande pour les biens immobiliers suisses.
- Cette dynamique soutient particulièrement le segment résidentiel haut-de-gamme ainsi que certains marchés commerciaux stables.
Changements législatifs éventuels
La pression internationale s’est accrue sur la Suisse concernant l’origine des fonds étrangers, notamment ceux provenant de pays directement impliqués ou sanctionnés. Cela pousse à une vigilance renforcée sur les transactions immobilières impliquant des ressortissants russes ou ukrainiens.
Aucun changement législatif majeur n’a été constaté depuis 2022 ; cependant, un débat subsiste autour d’un renforcement du contrôle sur les achats par des personnes politiquement exposées et une transparence accrue dans certaines transactions immobilières sensibles.
Impact sur le sentiment des investisseurs et acheteurs suisses
Les incertitudes géopolitiques ont conduit à une prudence accrue chez certains investisseurs locaux, tandis que d’autres y voient une opportunité : avec un franc fort et une inflation maîtrisée par rapport à ses voisins européens, la Suisse continue d’attirer ceux qui recherchent stabilité et rendement modéré mais sûr.
Le ralentissement temporaire de la hausse des prix en 2023–2024 lié aux relèvements puis baisses successives du taux directeur par la BNS a permis au marché immobilier suisse de retrouver progressivement son dynamisme initial.
| Secteur | Impact principal |
| Résidentiel | Forte demande soutenue par migration nette positive ; afflux étranger stabilise voire dope certains segments. |
| Commercial | Attractivité maintenue pour bureaux premium (Zurich/Genève), mais prudence face aux incertitudes économiques. |
| Industriel | Plus exposé aux tensions commerciales internationales : dépendance exportations rend ce secteur vulnérable. |
Relations diplomatiques et stabilité politique
La neutralité historique helvétique ainsi qu’une politique étrangère stable favorisent toujours l’image de havre sûr auprès des investisseurs internationaux.
Les relations diplomatiques pragmatiques avec ses voisins européens participent activement au maintien d’un climat propice à l’investissement : pas d’escalade majeure ni tension bilatérale susceptible de remettre en cause cette attractivité durablement.
En résumé, si le contexte international tendu alimente parfois incertitude ou attentisme chez certains acteurs locaux, il contribue surtout – via un afflux sélectif mais réel de capitaux – au maintien voire au renforcement du statut protecteur du marché immobilier suisse parmi les grandes destinations refuges mondiales.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a entraîné un afflux de capitaux étrangers cherchant refuge en Suisse, stimulant particulièrement le marché immobilier résidentiel et commercial, tandis que les secteurs industriels restent relativement stables. Cette dynamique est renforcée par la position de neutralité de la Suisse et ses solides relations diplomatiques avec d’autres pays européens, qui rassurent les investisseurs quant à la stabilité politique du pays. Toutefois, cette tendance pourrait inciter à des ajustements législatifs pour réguler la hausse des prix et l’offre de logements. Le sentiment des investisseurs suisses oscille entre prudence et opportunité, certains craignant une bulle spéculative malgré la réputation de la Suisse comme valeur refuge. Des projets commerciaux et résidentiels dans des zones économiquement dynamiques, comme Genève et Zürich, bénéficient d’une attention accrue, dans un contexte où les politiques suisses de zonage et de développement urbain sont scrutées pour leur flexibilité face à ces flux d’investissements accrus.
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