Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel en Suisse : Guide complet pour investisseurs
Acheter un hôtel en Suisse peut représenter une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs, mais cela nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie du marché. En tant que destination prisée par les touristes du monde entier, la Suisse offre un cadre unique pour le secteur hôtelier grâce à ses paysages alpins captivants et son héritage culturel riche.
Toutefois, se lancer dans un tel projet demande d’examiner de nombreux aspects, depuis la législation locale jusqu’aux tendances du marché hôtelier. Ce guide complet vous permettra de décrypter les critères essentiels à considérer lors de l’achat d’un hôtel, et de naviguer en toute confiance à travers les complexités de ce marché dynamique.
Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un novice curieux, cette checklist vous aidera à transformer votre ambition de posséder un hôtel en une réalité fructueuse en terre helvétique.
Bon à savoir :
La Suisse compte parmi les destinations touristiques les plus prisées au monde, avec une clientèle internationale exigeante et fidèle.
Aperçu du marché hôtelier en Suisse
Le marché hôtelier suisse affiche une dynamique remarquable, avec des résultats records au cours des dernières années. En 2024, la Suisse a enregistré près de 43 millions de nuitées, un sommet historique soutenu par la reprise du tourisme international et le maintien d’une forte demande domestique.
| Indicateurs clés (2024-2025) | Valeur |
| Nombre d’hôtels et établissements de cure | ~5000 |
| Nuitées totales en 2024 | 43 millions |
| Nuitées hiver 2023-24 (nov-avr) | 18,5 millions |
| Nuitées janvier 2025 | 3,2 millions (+3,5% vs. janv. précédent) |
Répartition géographique
- Forte concentration dans les grandes villes (Zurich, Genève, Bâle), les destinations alpines (Valais, Grisons), et les régions touristiques du Tessin et du lac Léman.
- Les stations de montagne restent très attractives durant la saison hivernale.
Catégories d’établissements
- Luxe : Présence marquée dans les centres urbains internationaux et stations réputées (Gstaad, St-Moritz).
- Milieu de gamme : La majorité du parc hôtelier suisse appartient à cette catégorie.
- Économique : De plus en plus développée pour répondre à une clientèle diversifiée.
Taux d’occupation & saisonnalité
Les taux d’occupation varient fortement selon la région et la saison ; ils culminent durant l’hiver dans les Alpes et lors des grands événements urbains.
L’hiver reste le point fort grâce aux sports d’hiver ; l’été attire aussi une clientèle importante pour le tourisme nature.
Sources principales de clientèle internationale
Liste des marchés émetteurs majeurs :
- Allemagne
- États-Unis : part passée de 5% à 8% entre 2015 et 2024
- Royaume-Uni
- France
Les touristes suisses conservent toutefois un poids important depuis la pandémie.
Tendances actuelles & perspectives futures
Liste des tendances majeures :
- Croissance annuelle projetée autour de +5,8 % jusqu’en 2032, supérieure à celle du PIB mondial.
- Montée en puissance du tourisme durable : hôtels écoresponsables recherchés par une nouvelle génération de voyageurs.
Impact économique & politique récente
Les mesures gouvernementales post-Covid ont favorisé le redressement rapide du secteur. Le retour complet aux niveaux pré-pandémiques a été atteint dès fin 2024 grâce au soutien aux entreprises hôtelières locales ainsi qu’à l’assouplissement progressif des restrictions sanitaires internationales.
Défis rencontrés par les hôteliers suisses
Liste synthétique :
- Concurrence accrue :
- Montée en puissance des plateformes numériques (Airbnb)
- Arrivée constante de nouveaux concepts hôteliers internationaux
- Coûts opérationnels élevés :
- Main-d’œuvre qualifiée rare
- Prix élevés liés à l’énergie ou aux matières premières
- Réglementations environnementales strictes :
- Nécessité d’investir dans la rénovation énergétique pour répondre aux exigences légales croissantes
Enjeux cruciaux pour demain : adaptation technologique rapide face aux attentes numériques clients ; transition écologique accélérée ; capacité à fidéliser tant clientèle locale qu’internationale malgré un contexte concurrentiel intense.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier en Suisse, bien réparti géographiquement avec environ 4500 hôtels, est marqué par une concentration dans des régions touristiques clés comme Zurich, Genève, et les Alpes. En 2022, les établissements de luxe représentaient 15% du parc hôtelier, le milieu de gamme 60%, et l’économique 25%. Le taux d’occupation moyen se situait autour de 65%, atteignant jusqu’à 80% durant la haute saison estivale. La Suisse attire majoritairement des clients internationaux, notamment grâce à une clientèle asiatique et européenne. Les récents événements économiques, tels que les fluctuations monétaires, ainsi que les mesures gouvernementales de soutien post-COVID ont influencé le marché. Les propriétaires d’hôtels doivent naviguer à travers des défis comme une concurrence accrue, des coûts opérationnels en hausse et des réglementations environnementales strictes, ce qui nécessite une grande adaptabilité et une optimisation constante des services proposés.
Étapes clés pour acquérir un hôtel en Suisse
Une étude de marché approfondie constitue la première étape incontournable pour acquérir un hôtel en Suisse. Cette démarche permet d’évaluer la demande touristique dans la région ciblée, d’identifier les tendances de fréquentation (nuitées, profils des clients) et d’analyser l’évolution du secteur face aux cycles économiques récents. Par exemple, 2024 a marqué un record historique avec près de 43 millions de nuitées enregistrées dans plus de 5000 hôtels suisses, signe d’une forte reprise du tourisme tant national qu’international après la pandémie. Comprendre ces dynamiques locales et nationales aide à anticiper le potentiel commercial et à adapter son projet aux attentes du marché.
La recherche du bien immobilier s’effectue via différentes plateformes spécialisées (sites immobiliers suisses dédiés à l’hôtellerie), agences immobilières locales ou réseaux professionnels tels que les associations hôtelières régionales. Le recours à des événements sectoriels ou au bouche-à-oreille local peut également permettre d’accéder à des opportunités non publiées.
Les critères essentiels lors du choix portent sur :
- L’emplacement : proximité des attractions touristiques majeures, accessibilité par transports publics ou routiers.
- La taille : nombre de chambres adaptées au segment visé (petit hôtel familial vs établissement urbain plus grand).
- Les équipements : présence ou possibilité d’ajouter un restaurant, spa, salles de séminaire.
- L’état général du bâtiment : coûts éventuels de rénovation ou mise aux normes énergétiques/sécurité.
L’aspect financier implique plusieurs étapes clés :
- Élaboration d’un plan financier incluant le prix d’achat, les frais annexes (notaire, taxes), et une estimation réaliste des revenus/exploitations futurs.
- Recherche et obtention d’un financement auprès des banques suisses qui exigent généralement un apport personnel conséquent ainsi qu’une analyse rigoureuse du projet.
- Vérification préalable que l’établissement détient toutes les licences nécessaires pour exploiter légalement un hôtel en Suisse (autorisation cantonale/communale).
Les démarches administratives et juridiques comportent :
| Étape | Description |
|---|---|
| Due diligence | Analyse juridique/fiscale approfondie sur le bien et son exploitation |
| Vérification réglementaire | Conformité avec législation locale (urbanisme/hygiène/sécurité) |
| Transfert propriété | Passage devant notaire suisse pour signature acte authentique |
Il est vivement recommandé de s’entourer dès le début par :
- Un avocat spécialisé dans l’immobilier/hôtellerie suisse
- Un agent immobilier local connaissant parfaitement le marché
- Des experts-comptables/conseillers fiscaux
Ces partenaires facilitent chaque étape technique/juridique tout en garantissant que l’ensemble du processus respecte strictement la réglementation helvétique.
À retenir
L’acquisition réussie passe par une préparation minutieuse : connaissance fine du marché régional ; sélection rigoureuse selon critères objectifs ; montage financier solide ; respect scrupuleux des procédures administratives locales grâce à l’appui systématique d’experts reconnus.
Bon à savoir :
Pour acquérir un hôtel en Suisse, commencez par mener une étude de marché pour évaluer la demande touristique locale, essentielle pour un investissement judicieux. Explorez les plateformes immobilières et les réseaux professionnels pour trouver des offres intéressantes, en prêtant attention à l’emplacement, la taille, les équipements et l’état de l’établissement. Assurez-vous d’avoir les financements nécessaires et de vérifier que l’hôtel dispose des licences requises pour son exploitation. Les démarches administratives incluent la conformité aux réglementations locales et le transfert de propriété, étapes cruciales où le recours à un avocat ou un agent immobilier suisse peut s’avérer indispensable pour une transaction fluide et conforme aux lois.
Due diligence essentielle pour l’achat d’un hôtel suisse
L’achat d’un hôtel en Suisse nécessite une due diligence rigoureuse pour garantir la viabilité et la conformité de l’investissement. Cette démarche permet d’identifier les risques potentiels, de vérifier la santé financière et légale de l’établissement, et d’évaluer sa rentabilité à long terme.
Étapes clés de la due diligence lors de l’acquisition d’un hôtel :
- Analyse approfondie des états financiers :
- Examiner les bilans, comptes de résultats et flux de trésorerie des dernières années.
- Vérifier la sincérité des comptes afin d’éviter toute mauvaise surprise sur la situation financière réelle.
- Évaluer les charges d’exploitation en comparaison avec les ratios usuels du secteur hôtelier.
- Revue des contrats en cours :
- Inventorier tous les contrats liés à l’hôtel (bail commercial, fournisseurs, franchise éventuelle).
- Analyser leur durée, conditions suspensives ou clauses restrictives pouvant affecter le futur acquéreur.
- Vérification des obligations fiscales :
- S’assurer que toutes les obligations fiscales sont respectées (TVA, impôts locaux/nationaux).
- Évaluer le risque fiscal potentiel qui pourrait remettre en cause le projet après acquisition.
- Examen du marché hôtelier suisse :
- Analyser l’environnement concurrentiel local et régional.
- Étudier les tendances actuelles du secteur pour anticiper l’évolution future (taux d’occupation moyen, saisonnalité).
- Contrôle réglementaire immobilier et hôtellerie :
- Vérifier que toutes les normes locales relatives aux établissements recevant du public sont respectées.
- Examiner si le bien est conforme aux lois suisses sur la propriété immobilière par un étranger si applicable.
- État des permis d’exploitation :
- Confirmer que tous les permis nécessaires à l’activité hôtelière sont valides.
| Étape clé | Objectif principal |
| États financiers | Santé économique & pertinence prix |
| Contrats en cours | Sécurité juridique & continuité opérationnelle |
| Obligations fiscales | Conformité & gestion du risque fiscal |
| Tendances marché hôtelier | Pérennité commerciale |
| Réglementations locales | Respect cadre légal |
| Permis d’exploitation | Légalité activité |
Collaboration avec des experts locaux :
Pour sécuriser chaque étape du processus :
- Travailler avec un avocat spécialisé dans le droit immobilier/hôtelier suisse pour vérifier tous les aspects juridiques.
- Consulter un expert-comptable ou fiduciaire connaissant parfaitement la fiscalité locale afin de valider les données financières et fiscales fournies par le vendeur.
Une due diligence complète protège non seulement contre tout vice caché mais optimise aussi vos chances de réussite dans ce secteur exigeant.
Bon à savoir :
La due diligence est cruciale lors de l’achat d’un hôtel en Suisse et comprend plusieurs étapes clés pour assurer une transaction réussie. Commencez par un examen approfondi des états financiers de l’hôtel, en vérifiant les rapports de profit et de perte, les flux de trésorerie, et tout passif potentiel. Étudiez les contrats en cours, notamment ceux avec les fournisseurs et le personnel, pour déceler des clauses problématiques. L’évaluation des obligations fiscales est aussi indispensable pour éviter les surprises post-achat. Analysez les tendances du marché hôtelier suisse pour comprendre son dynamisme et identifier les opportunités ou risques potentiels. Familiarisez-vous avec les réglementations locales concernant l’immobilier et l’hôtellerie suisses et assurez-vous que tous les permis d’exploitation sont à jour. Il est conseillé de collaborer avec des experts légaux et financiers en Suisse pour garantir la conformité à la législation locale, maximiser votre investissement et éviter d’éventuels litiges.
Statistiques et tendances du tourisme en Suisse
En 2024/25, le tourisme en Suisse a poursuivi sa croissance, avec des indicateurs clés en progression et une fréquentation record pour les hôtels. Les données récentes montrent une hausse continue du nombre de nuitées et un intérêt marqué de certains marchés internationaux.
Statistiques de fréquentation et provenance des touristes
- La Suisse a enregistré 18,4 millions de nuitées durant l’hiver 2024/25, soit un nouveau record.
- Pour l’été à venir, les prévisions annoncent 24,9 millions de nuitées (+2% par rapport à 2024).
- Les principaux pays d’origine restent la majorité des pays européens (avec une demande robuste), suivis par les États-Unis qui affichent une croissance à deux chiffres.
- De nouveaux marchés gagnent du terrain : le Brésil et la Turquie figurent parmi les sources principales d’augmentation cette saison.
Variations saisonnières
| Saison | Nuitées enregistrées | Particularités |
|---|---|---|
| Hiver 2024/25 | 18,4 millions | Fréquentation record |
| Été (prévision) | 24,9 millions | +2% vs été précédent |
- L’hiver est particulièrement porteur grâce aux stations alpines et aux périodes festives (Noël/Nouvel An).
- L’été attire aussi bien la clientèle européenne que mondiale pour ses paysages naturels.
Tendances émergentes dans l’hôtellerie suisse
- Le tourisme durable s’impose comme un critère majeur dans le choix des hébergements.
- Le segment du tourisme de luxe affiche une forte résilience et continue d’attirer une clientèle internationale haut-de-gamme.
- Les voyages d’affaires retrouvent progressivement leur niveau pré-pandémique mais intègrent désormais davantage d’exigences en matière écologique.
Comparaison régionale
| Région | Niveau de fréquentation | Points forts |
|---|---|---|
| Alpes suisses | Très élevé | Sports d’hiver, séjours nature |
| Grands centres urbains (Zurich, Genève) | Élevé | Tourisme culturel & affaires |
| Tessin & région lémanique | Modéré à élevé | Lac Léman/Tessin attractifs toute l’année |
Les Alpes restent incontournables en hiver tandis que les villes comme Zurich ou Genève bénéficient aussi bien du tourisme urbain que professionnel.
Impact des événements majeurs
Des événements internationaux tels que festivals culturels ou compétitions sportives stimulent notablement la demande hôtelière lors de leur tenue. Leur programmation régulière contribue au dynamisme touristique même hors haute saison. En outre, ces rendez-vous drainent souvent une clientèle internationale qui découvre alors différentes régions suisses lors d’un même séjour.
Tendances post-pandémie sur les habitudes touristiques
Après la pandémie :
- La demande domestique reste stable à un niveau élevé ; cependant elle n’affiche plus la progression rapide observée juste après le Covid.
- La reprise est surtout tirée par le retour progressif mais marqué des visiteurs américains ainsi que certains marchés émergents extra-européens.
On note également :
- Un allongement moyen du séjour
- Une préférence accrue pour des établissements affichant engagements environnementaux clairs
Prévisions & opportunités pour investisseurs hôteliers
Les projections tablent sur la poursuite modérée mais solide de cette croissance au moins jusqu’en 2026. Des opportunités sont identifiées notamment :
- Dans le haut-de-gamme/luxe
- Pour l’offre orientée vers durabilité/environnement
- Dans certaines régions encore sous-exploitées hors grandes stations classiques
Le marché hôtelier suisse reste donc porteur malgré quelques incertitudes conjoncturelles liées au contexte international ou aux politiques douanières. Les investisseurs attentifs aux nouvelles tendances (durabilité/luxe/nouveaux segments) disposent ainsi de leviers solides pour réussir leurs acquisitions ou créations dans ce secteur dynamique.
Bon à savoir :
En Suisse, le tourisme attire chaque année environ 11 millions de visiteurs, principalement originaires d’Allemagne, des États-Unis, de Chine et d’Inde. La haute saison touristique s’étend de juin à août pour le tourisme estival et de décembre à février pour les sports d’hiver, avec une affluence marquée dans les Alpes et les stations de ski comme Zermatt et St. Moritz. Les tendances émergentes favorisent le tourisme durable avec une demande accrue pour les écotours et hébergements éco-responsables, ainsi que les voyages d’affaires et le tourisme de luxe axé sur des expériences sur mesure. Les destinations telles que Zurich, Berne, et Genève voient une forte fréquentation hôtelière toute l’année grâce aux congrès internationaux et événements culturels majeurs. La pandémie a modifié les habitudes de voyage, augmentant la durée moyenne des séjours et l’intérêt pour les voyages en pleine nature. Les prévisions indiquent une croissance de 3 à 4 % annuelle du tourisme jusqu’en 2025, offrant des opportunités aux investisseurs dans les régions émergentes comme le Tessin. Les événements récurrents, tels que le Festival de Jazz de Montreux ou le Salon de l’Automobile de Genève, continuent de stimuler l’attrait touristique, soutenant ainsi le secteur hôtelier.
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