Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier serbe a longtemps été un marché de niche, réservé à la diaspora et à quelques initiés. Ce temps-là est révolu. Portée par une croissance économique solide, une trajectoire vers l’Union européenne, des prix encore abordables et des rendements locatifs attractifs, la Serbie attire désormais de plus en plus d’investisseurs étrangers, notamment francophones. Mais derrière les opportunités se cachent aussi des spécificités juridiques, fiscales et politiques qu’il faut maîtriser avant d’engager le moindre euro.
Cet article offre un guide complet pour investir dans l’immobilier serbe. Il explique les raisons et les méthodes pour un tel investissement, en mettant l’accent sur la capitale Belgrade, mais aussi sur les autres grandes villes et les stations touristiques du pays.
Un pays charnière aux portes de l’UE
La Serbie occupe une position stratégique au cœur des Balkans, véritable point de jonction entre l’Europe occidentale, l’Europe de l’Est et la Turquie. Cette géographie explique en grande partie la dynamique actuelle du pays. L’économie progresse à un rythme autour de 3,5 à 4 % par an selon les prévisions du FMI et de la BERD, avec une croissance cumulée d’environ 12 % entre 2020 et 2023. Le PIB par habitant avoisine 9 400 dollars, mais progresse rapidement.
Sur les quatre dernières années, la Serbie a été numéro un mondial pour le nombre d’emplois créés par les investissements directs étrangers par million d’habitants.
La Serbie a construit un réseau dense d’accords de libre-échange : quasi libre-échange avec l’UE, accords avec la Turquie, l’Union économique eurasiatique (dont la Russie), plusieurs pays balkaniques non membres de l’UE, plus des accords préférentiels avec les États-Unis et le Japon. Elle est également intégrée à l’Initiative chinoise des Nouvelles routes de la soie. Pour un investisseur, cela signifie un environnement tourné vers le commerce international, une industrialisation en cours, et un flux constant de projets d’infrastructures qui tirent le foncier vers le haut.
Belgrade et d’autres villes renforcent leur rôle de hubs IT et de services. Le pays dispose d’une main-d’œuvre qualifiée, d’une scène technologique en plein boom et d’une base industrielle solide, évoluant ainsi d’un marché ‘low cost’ vers un écosystème économique de niveau supérieur.
Pourquoi l’immobilier serbe attire de plus en plus de capitaux
L’immobilier occupe une place démesurée dans le patrimoine des ménages serbes : environ 90 % des habitants sont propriétaires, l’un des taux les plus élevés d’Europe. Cette culture de la pierre, couplée à une faible confiance dans les banques et à des marchés de capitaux très peu développés, fait de l’immobilier l’actif de référence pour l’épargne locale.
Pour un investisseur étranger, plusieurs facteurs rendent la Serbie particulièrement intéressante.
Prix encore compétitifs à l’échelle internationale
Par rapport à l’Europe de l’Ouest ou aux États-Unis, le niveau de prix reste attractif. À titre de comparaison, l’écart moyen avec les grandes villes américaines donne une idée de la marge de progression potentielle.
| Localisation | Prix moyen centre (€/m²) | Hors centre (€/m²) | Prix moyen appart. 120 m² |
|---|---|---|---|
| Serbie (moyenne) | 2 660 | 1 700 | 218 000 € |
| Belgrade | 3 710 | 2 200 | 295 000 € |
| Novi Sad | 2 820 | 1 925 | 236 000 € |
| Niš | 1 930 | 1 335 | 163 000 € |
| États-Unis (moyenne) | 7 855 | 5 330 | 659 000 € |
Au sein même de la Serbie, les écarts sont considérables entre Belgrade et les villes secondaires. Belgrade restait autour de 2 180–2 440 €/m² pour le neuf selon les périodes de 2024, contre 1 700–2 000 €/m² pour Novi Sad et 1 320–1 700 €/m² pour Niš.
Un marché en croissance, mais en phase de stabilisation
Après un véritable coup d’accélérateur entre 2021 et 2022 (20 à 30 % de hausse des prix résidentiels dans certaines zones), la courbe s’est tassée, mais reste orientée à la hausse. En 2024, les prix des appartements ont progressé d’environ 4,7 % en moyenne au niveau national, 5,1 % pour le neuf. En mars 2025, l’augmentation annuelle dépassait encore 5 %.
Les projections de cabinets comme Cushman & Wakefield et les analyses locales prévoient une croissance modérée de 3 à 7 % par an jusqu’en 2030, sans correction majeure. Cette tendance est soutenue par des fondamentaux solides : croissance économique, investissements massifs dans les infrastructures (autoroutes, modernisation ferroviaire, EXPO 2027 à Belgrade), flux d’Investissements Directs Étrangers (IDE), urbanisation, développement du tourisme et perspective d’adhésion à l’Union Européenne.
Des rendements locatifs compétitifs
La Serbie offre des rendements supérieurs à ceux de nombreuses capitales de l’UE, surtout pour un marché déjà bien inséré dans l’économie européenne.
| Ville / Zone | Rendement brut moyen appart. | Observations principales |
|---|---|---|
| Serbie (moyenne 2025) | 5,57 % | Rendement brut résidentiel national Q3 2025 |
| Belgrade (global) | 6,35 % | Rentabilité médiane tous types d’apparts |
| Nouveau Belgrade | 6,40 % à 6,79 % | Rendements parmi les plus élevés du pays |
| Vračar | 5,36 % à 6,32 % | Forte demande locative, quartier central prisé |
| Centres urbains | 3 % à 4 % (long terme) | Pour les quartiers très premium |
| Locations touristiques | >7 % souvent | Stations de ski, zones touristiques, courte durée |
En pratique, la différence entre rendement brut et net est significative : les analyses montrent souvent 1,5 à 2 points d’écart une fois l’ensemble des coûts pris en compte (charges, gestion, entretien, fiscalité). Un exemple concret à Vračar (Belgrade) illustre bine ce phénomène : un appartement historique rénové de 115 m² offre 4,7 % de rendement brut, mais seulement 2,8 % net après frais, charges et impôts.
Un cadre fiscal relativement favorable
Sur le plan fiscal, la Serbie se situe dans une moyenne attractive pour l’investisseur, surtout si l’on compare à la France ou à d’autres pays très taxés.
Aperçu des principaux taux et modalités d’imposition applicables aux particuliers et aux sociétés.
Taux d’imposition fixé à 15 % pour les bénéfices.
Taux de base de l’impôt sur le revenu des personnes physiques à 15 %.
Taux d’imposition de 15 %, avec une exonération totale après 10 ans de détention du bien.
Jusqu’à 0,4 % de la valeur cadastrale, souvent moins pour les bâtiments anciens.
Taxation forfaitaire à 20 % avec un abattement automatique de 25 % pour les charges, soit un taux effectif d’environ 15 % sur le revenu net présumé.
En comparaison avec d’autres juridictions européennes, la combinaison de faibles taxes foncières, d’une flat tax modérée sur les revenus locatifs et de l’exonération de plus-value après 10 ans est un argument sérieux pour les investisseurs à horizon long terme.
Comment acheter en tant qu’étranger : règles et réalités
L’un des éléments clés à comprendre avant d’investir dans l’immobilier en Serbie est le principe de réciprocité. Le pays n’applique pas une politique “open bar” à tous les étrangers, mais ouvre largement la porte à la plupart des ressortissants de pays développés.
Réciprocité : qui peut acheter quoi ?
En Serbie, un étranger peut acheter un bien immobilier résidentiel ou commercial (appartement, maison avec son terrain, local, bureau, entrepôt) si et seulement si les citoyens serbes ont, eux aussi, le droit d’acheter des biens comparables dans son pays d’origine. C’est ce qu’on appelle la réciprocité de fait ou de droit.
Dans la pratique, les ressortissants de la quasi-totalité des pays de l’UE, des États-Unis, du Royaume-Uni, du Canada, de l’Australie, de la Suisse, d’Israël, de la Russie, des Émirats arabes unis et de nombreux autres États ne rencontrent aucun obstacle pour acheter un bien immobilier en Serbie. Il est recommandé de consulter les listes officielles des pays à réciprocité, tenues à jour par le ministère serbe des Affaires étrangères et le cadastre, pour une confirmation formelle avant toute transaction.
Certaines nationalités d’Asie, d’Afrique ou du Moyen-Orient peuvent en revanche être limitées ou exclues pour l’achat direct, d’où l’importance de vérifier en amont la situation, idéalement via un avocat local.
Les restrictions à connaître
Même en cas de réciprocité, quelques interdictions demeurent.
– Un particulier étranger ne peut généralement pas acheter directement de terres agricoles, de forêts ou de terrains nus.
– La loi interdit l’acquisition de biens à proximité de zones militaires ou de sites stratégiques.
– L’achat de parcelles agricoles est très encadré, même pour les Européens, avec des conditions strictes.
L’astuce classique pour contourner ces limites consiste à créer une société serbe (DOO, l’équivalent d’une SARL), même détenue à 100 % par un étranger. Cette société, considérée comme entité locale, peut alors légalement acquérir des terrains agricoles ou industriels, dans le respect des lois sectorielles.
Droit de propriété et cadastre : un système fondé sur l’enregistrement
La Serbie fonctionne avec un système cadastrale dit “constitutif” : ce n’est pas la signature du contrat qui fait de vous propriétaire, mais l’inscription de votre droit au registre foncier (Real Estate Cadaster). Tant que la transaction n’est pas enregistrée, le transfert de propriété n’a pas d’effet juridique complet.
Le cadastre est accessible en ligne et son contenu fait foi. Un acheteur de bonne foi, qui s’est basé sur les informations du cadastre, est protégé en cas d’erreur. C’est donc l’outil de base de toute due diligence.
Processus d’achat : du repérage à l’acte notarié
Le calendrier classique d’un achat immobilier en Serbie pour un étranger se situe entre 30 et 60 jours. La chronologie type comporte plusieurs grandes étapes.
Recherche, négociation, promesse
La plupart des investisseurs commencent par les grands portails immobiliers locaux (Nekretnine, 4zida, Sasomange, etc.), éventuellement épaulés par une agence. Les agents sérieux sont enregistrés auprès de la Chambre de commerce ; il est fortement conseillé de vérifier leur licence.
Une promesse de vente (pré-contrat) peut être signée pour réserver un bien, avec un dépôt de 10 à 20 % du prix. Cette étape n’est pas obligatoire, mais très fréquente, notamment dans les zones demandées où les biens partent en quelques jours (centre historique de Belgrade, certains quartiers de Vračar ou Dorćol).
Due diligence : une phase incontournable en Serbie
Compte tenu de l’histoire foncière mouvementée du pays (nationalisations, privatisations, constructions illégales dans les années 1990, restitutions post-communistes), la vérification juridique préalable ne doit jamais être bâclée.
Un avocat spécialisé va notamment : conseiller ses clients sur des questions juridiques, représenter ses clients devant les tribunaux, négocier des contrats, étudier les lois et règlements, et élaborer des stratégies juridiques adaptées.
Avant tout achat, il est crucial de : vérifier la chaîne de propriété au cadastre (titres antérieurs, surfaces, copropriété) ; rechercher d’éventuelles hypothèques, servitudes, saisies ou litiges ; confirmer l’existence des permis de construire et d’habiter ou leur régularisation ; contrôler l’absence de demande de restitution par d’anciens propriétaires spoliés ; et s’assurer qu’il n’y a pas de dettes d’impôts fonciers, de charges de copropriété ou de factures impayées.
Les gros écueils résident souvent dans les immeubles construits sans permis ou mal enregistrés durant les années 1990. Des lois de légalisation ont permis de régulariser une partie du stock, mais une vigilance maximale s’impose encore aujourd’hui.
Signature chez le notaire et enregistrement
Le contrat de vente doit être rédigé en serbe, signé devant notaire dans le ressort où se trouve le bien, avec la présence (physique ou via procuration) de l’acheteur et du vendeur. Un interprète assermenté est requis si vous ne parlez pas serbe.
Il vérifie l’identité, la capacité juridique des parties et la conformité formelle du contrat, y compris la fameuse clausula intabulandi, c’est-à-dire l’autorisation expresse du vendeur permettant l’inscription du nouveau propriétaire au cadastre.
Le notaire
Le paiement se fait via le système bancaire serbe, les transactions en liquide étant plafonnées (maximum 10 000 € en cash au profit du vendeur). Une fois l’acte notarié signé, la demande d’inscription est déposée auprès du cadastre, qui délivre en quelques jours à quelques semaines un extrait officialisant votre statut de propriétaire.
Coûts de transaction : à intégrer dans le calcul de rendement
Les frais d’acquisition en Serbie sont raisonnables, mais non négligeables. Pour un acheteur, il faut compter environ 7,6 à 10 % du prix du bien, en additionnant :
| Poste de coût | Fourchette indicative |
|---|---|
| Taxe de transfert (marché secondaire) | 2,5 % du prix d’achat |
| TVA sur le neuf (résidentiel) | 10 % (intégrée dans le prix affiché) |
| Commission d’agence | env. 2 % (souvent à la charge de l’acheteur, parfois partagée) |
| Honoraires d’avocat | 1 à 3 % du prix (1,5 % courant) |
| Frais de notaire | 0,1 à 0,5 % du prix (300–500 € usuels pour 130 000 €) |
| Frais d’enregistrement au cadastre | env. 50 € |
| Traductions, apostilles, divers | quelques centaines d’euros |
Cette structure de coût implique qu’un investissement purement spéculatif à très court terme (flip rapide) est plus difficile à rentabiliser, sauf forte décote à l’achat ou hausse de prix exceptionnelle.
Financement : un marché dominé par le cash
L’une des spécificités du marché serbe est la part écrasante des transactions au comptant. En 2024, environ 70 % des achats d’appartements se sont faits sans crédit, et seulement 10 à 22 % des acquisitions immobilières ont été financées par des emprunts bancaires selon les segments et les périodes.
Hypothèques pour résidents et non-résidents
Pour les résidents serbes, l’offre bancaire est relativement classique : prêts sur 20 à 30 ans, majoritairement indexés sur l’euro (EURIBOR + marge), avec des taux variables entre 4,5 et 7 % en 2025. Des dispositifs subventionnés existent pour les primo-accédants de moins de 35 ans, avec des taux autour de 3,5 % jusqu’à 100 000 €.
Pour les étrangers non résidents, l’obtention d’un prêt immobilier en Serbie est complexe. Seules quelques banques (API Bank, Raiffeisen Bank Serbia, UniCredit, Erste Bank) acceptent de financer sous conditions strictes : exigence d’un apport personnel de 30 à 50 %, application de taux d’intérêt plus élevés (entre 6,5 % et 8 %), et soumission d’un dossier justificatif conséquent (revenus, situation professionnelle, garanties).
En pratique, nombre d’investisseurs étrangers paient comptant, parfois en s’appuyant sur un crédit hypothécaire dans leur pays d’origine ou des montages de type prêt relais, voire sur des solutions de financement privées.
Résidence et citoyenneté : l’immobilier comme levier migratoire
Un des attraits majeurs pour certains investisseurs est la possibilité d’utiliser un achat immobilier comme base pour obtenir un titre de séjour, puis éventuellement la nationalité.
Résidence par investissement immobilier
La Serbie n’a pas de “passeport doré” stricto sensu, mais elle propose un régime de résidence par investissement relativement souple. Il n’existe aucun seuil minimum officiel : tout achat immobilier, quel qu’en soit le montant, peut servir de fondement à une demande de résidence temporaire, à condition que l’investisseur prouve :
– sa propriété (titre au cadastre) ;
– une couverture d’assurance santé (environ 75 € par an) ;
– des ressources suffisantes (un niveau souvent évoqué autour de 50 000 € d’épargne ou revenus) ;
– un casier judiciaire vierge.
La procédure de demande de titre de séjour peut aboutir en environ 30 jours.
Après cinq ans de résidence temporaire (avec une présence minimale annuelle, typiquement 183 jours par an), il est possible de demander la résidence permanente. Au bout de plusieurs années supplémentaires (les sources mentionnent globalement un total autour de 10 ans, avec parfois un schéma 3 ans de résidence + 3 ans de résidence permanente dans d’autres textes), le candidat peut envisager la naturalisation, sous réserve de maîtriser la langue serbe et de connaître l’histoire et la culture du pays. La double nationalité est généralement acceptée.
Belgrade, cœur battant du marché immobilier serbe
Belgrade concentre à elle seule l’essentiel de l’attention des investisseurs. Capitale politique, économique et culturelle, elle regroupe plus d’un tiers de la valeur des transactions et environ 36–37 % des ventes d’appartements au niveau national.
Un marché cher à l’échelle locale, mais porteur
Les prix à Belgrade sont élevés par rapport au pouvoir d’achat local, mais restent abordables pour un Européen de l’Ouest. Les nouvelles constructions en 2024 affichaient un prix médian autour de 2 440 €/m², tandis que le marché de l’ancien se situait légèrement en dessous (environ 2 381 €/m²). À mi-2025, la moyenne globale grimpait déjà vers 2 990 €/m², avec une hausse annuelle de 9,4 %.
Dans les quartiers les plus prisés, les niveaux sont nettement supérieurs.
| Quartier de Belgrade | Prix moyen (€/m²) approximatif |
|---|---|
| Savski Venac | 4 369 |
| Stari Grad (vieille ville) | 4 260 |
| Vračar | 4 103 |
| Palilula (en forte hausse) | ~2 600 (soit +32,7 % en un an) |
| Nouveau Belgrade (neuf) | 2 600–2 900 |
L’afflux massif de Russes (estimé à 200 000 personnes depuis le début de la guerre en Ukraine, dont une grande majorité à Belgrade) a fait exploser les loyers en 2022–2023, parfois de plus de 20 % par an. Même si cette pression s’est un peu calmée, elle a laissé un nouveau niveau de prix durablement plus élevé.
Les rendements locatifs bruts tournent autour de 4–6 % pour des locations longue durée, avec des pointes à 8–10 % brut en courte durée (Airbnb, location saisonnière) dans les zones touristiques. La ville accueillait déjà plus de 1,3 million de touristes internationaux avant la pandémie, et dépasse aujourd’hui 1,5 million, avec plus de 5 000 annonces actives sur Airbnb et un taux d’occupation médian d’environ 64 %.
Cartographie des principaux quartiers
Belgrade est un patchwork de micro-marchés très différents les uns des autres. Quelques repères utiles pour un investisseur.
Stari Grad et Dorćol : le cœur historique
Stari Grad est le centre historique, très touristique, avec certaines des rues les plus connues de la ville. Les prix y figurent parmi les plus élevés, comparables aux meilleurs quartiers de Budapest. L’inconvénient principal : sur-tourisme, parkings quasi impossibles, et offre limitée en immeubles neufs.
Le quartier central de Dorćol se divise en deux parties aux caractéristiques et prix différents. Le Haut Dorćol, proche de la vieille ville, est historique, animé avec bars et restaurants, mais les prix y sont très élevés en raison d’une forte demande et d’une offre limitée. Le Bas Dorćol, plus proche du Danube, propose plutôt des immeubles de l’ère yougoslave, rénovés ou quelques projets neufs avec parkings et équipements modernes, à des prix relativement plus abordables.
Pour un investisseur, l’intérêt principal réside dans la location courte durée ou aux expatriés, mais il faut accepter un rendement plus modéré, typiquement 3–4 % brut dans certaines rues ultra-centrales.
Vračar : rendement locatif et vie de quartier
Vračar est l’un des quartiers les plus prisés. On y trouve une mixité de bâtiments de toutes époques, des petits immeubles anciens aux nouvelles résidences modernes, en passant par des constructions de l’époque yougoslave. C’est là que se trouve la monumentale cathédrale Saint-Sava.
La demande locative y est considérable, portée par les jeunes actifs, les familles, les touristes et les expatriés. Les études citées indiquent des rendements bruts entre 5,36 % et 6,32 % selon les types d’appartements. C’est aussi un quartier où la valeur du foncier a beaucoup grimpé ces dernières années, parfois au point que certains le jugent désormais un peu surévalué par rapport à la qualité architecturale effective.
La rentabilité nette réelle d’un investissement locatif dans un appartement historique rénové, après négociation et intégration de tous les coûts.
Nouveau Belgrade (Novi Beograd) : modernité et bureaux
Novi Beograd est un immense quartier moderne, construit à l’origine sur d’anciens marécages, caractérisé par de larges avenues, de grands blocs d’immeubles et un développement tertiaire intense. On y trouve une grande partie des bureaux Grade A de la ville, avec un taux de vacance très faible (environ 3 %), principalement occupés par des entreprises IT, de services partagés et des multinationales.
Sur le segment résidentiel, les projets récents comme Wellport ou The One s’adressent à une clientèle recherchant confort moderne, parking, espaces verts et bonnes liaisons de transport. Les prix varient fortement d’un “bloc” à l’autre.
| Zone de Nouveau Belgrade | Prix moyen (€/m²) |
|---|---|
| Bloc 21 | 3 200 |
| Bloc 22 | 3 400 |
| Bloc 70 | 2 800 |
| Bloc 45 | 2 500 |
| Ušće | 3 000 |
Pour l’investisseur, l’enjeu est de bien sélectionner la micro-localisation. Nouveau Belgrade dispose encore de beaucoup de terrains disponibles : les nouveaux projets peuvent cannibaliser la demande pour les immeubles un peu plus anciens, générant une obsolescence accélérée dans certains ensembles. D’un autre côté, les rendements locatifs y sont parmi les plus élevés de la capitale (autour de 6,4–6,8 % brut) pour des logements récents bien situés.
Palilula, Karaburma, Mirijevo : les gagnants de l’effet métro
L’un des projets structurants pour Belgrade est la création du métro, qui desservira notamment la zone du Belgrade Waterfront, Karaburma et Mirijevo. Or, l’effet “transport lourd” est un puissant moteur de plus-value.
Le prix au mètre carré a augmenté de plus de 30% en un an dans certains secteurs de Palilula, atteignant environ 2 600 €.
Les études locales estiment que les biens situés le long de la future ligne de métro (de Makiš à Mirijevo) pourraient bénéficier d’une revalorisation de 8 à 11 % à mesure que les travaux avancent.
Savski Venac et Belgrade Waterfront : le segment haut de gamme
Savski Venac regroupe plusieurs sous-quartiers prestigieux : Dedinje et ses villas diplomatiques, Savamala, Zeleni venac, la zone de Kneza Miloša, sans oublier le gigantesque projet Belgrade Waterfront sur la rive de la Save.
Belgrade Waterfront, joint-venture entre l’État serbe (1/3) et le développeur émirati Eagle Hills (2/3), illustre l’ambition de transformer la capitale : tours résidentielles luxueuses, bureaux, hôtels (St. Regis, W Hotel), le plus grand centre commercial des Balkans, parcs et promenade. Les prix y sont nettement supérieurs à la moyenne de la ville :
– appartements “standard” dans le complexe : à partir de ~5 000 €/m², avec certaines unités davantage autour de 3 000–4 000 €/m² pour les surfaces les moins recherchées ;
– tours hôtelières ultra-luxe (St. Regis) : environ 9 000 €/m².
Les rendements bruts y sont plus bas (3–4 %) car on paye une forte prime à la marque et à la localisation, mais les investisseurs misent sur la valorisation à long terme, notamment à l’approche d’EXPO 2027 qui doit se tenir à Belgrade et sur l’effet “quartier vitrine”.
Au-delà de Belgrade : Novi Sad, Niš, Kragujevac et les stations touristiques
Même si Belgrade concentre une part majeure de l’activité, d’autres villes offrent des profils d’investissement différents, parfois plus équilibrés en termes de rendement et de prix d’entrée.
Novi Sad : deuxième ville et capitale culturelle
Novi Sad, seconde ville du pays et capitale de la province de Voïvodine, se distingue par sa qualité de vie, sa scène culturelle (festival EXIT, notamment) et son pôle universitaire (plus de 50 000 étudiants). C’est également un hub IT régional.
Les prix moyens se situent autour de 2 483 €/m², avec environ 2 820 €/m² au centre et 1 925 €/m² en périphérie. La croissance annuelle tourne autour de 4,7 %, et les rendements locatifs bruts avoisinent en moyenne 4,8 %, légèrement inférieurs à Belgrade, mais avec une demande locative très stable grâce aux étudiants et jeunes actifs.
Niš : hub industriel et technologique du Sud
Niš, troisième ville du pays, bénéficie d’un aéroport international, d’un parc technologique et d’une base industrielle solide. Les prix y sont beaucoup plus accessibles : environ 1 661 €/m² en moyenne, avec un centre autour de 1 930 €/m² pour le neuf et 1 335 €/m² pour l’ancien.
Taux de croissance dynamique des prix de l’immobilier à Niš, porté par l’industrialisation, l’emploi et la demande locative.
Kragujevac, Subotica et autres villes régionales
Kragujevac, quatrième ville du pays, est un pôle automobile majeur (présence de Stellantis, ex-Fiat) et voit se multiplier les projets industriels. Les prix y restent modestes (environ 1 478 €/m²) pour une croissance annuelle de plus de 5 %. La demande locative y est tirée par les ouvriers et les étudiants.
Le prix moyen au mètre carré à Subotica, en hausse de plus de 4%, offrant un bon point d’entrée sur le marché immobilier.
D’autres villes comme Čačak, Sremska Mitrovica, Pančevo ou Užice bénéficient de grands projets industriels ou touristiques et commencent à attirer des investisseurs plus opportunistes, prêts à parier sur la croissance régionale plutôt que sur la sécurité perçue de Belgrade.
Kopaonik, Zlatibor et la vague des résidences de loisirs
Les stations de montagne comme Kopaonik (ski) et Zlatibor (tourisme vert, santé) connaissent un véritable boom immobilier. Les prix peuvent atteindre ou dépasser 2 000 €/m² (Kopaonik affichait un prix moyen autour de 2 190 €/m²), tirés par la demande de résidences secondaires, de locations saisonnières et de projets hôteliers.
La croissance des transactions à Kopaonik a atteint +12 % sur une année récente, et les taux de remplissage en saison permettent souvent des rendements bruts de 7 % et plus. L’inconvénient majeur : un marché très saisonnier et plus exposé aux aléas du tourisme.
Tendances structurelles : durabilité, smart homes et co-living
Comme ailleurs en Europe, les préférences des acheteurs serbes évoluent.
La demande pour des logements modernes, économes en énergie et “intelligents” explose, en particulier pour des appartements de 45 à 67 m² (T1/T2) qui combinent cible locative idéale et coût d’acquisition contenu. Les promoteurs misent sur les certifications environnementales (LEED, BREEAM), des matériaux bas carbone (comme ceux fournis par Xella Serbia) et la domotique pour justifier une prime de 10 à 15 % sur le prix.
Environ 70 % des acheteurs actifs recherchent désormais des fonctionnalités de smart home, stimulé par la hausse des prix de l’énergie et les politiques de rénovation.
Parallèlement, on observe une montée du co-living et des espaces flexibles, stimulée par la présence croissante de freelances (plus de 100 000 personnes), de nomades digitaux et de start-up. À Belgrade, le nombre d’espaces de co-living devrait tripler d’ici 2025, tandis que des projets emblématiques comme Mokrin House illustrent le potentiel du télétravail rural.
Risques et pièges : ce qu’il faut absolument anticiper
Investir dans l’immobilier en Serbie n’est pas exempt de risques. Plusieurs catégories méritent une attention particulière.
Risques juridiques et administratifs
Le passé communiste et post-communiste a laissé des traces complexes : nationalisations, privatisations controversées, constructions sans permis, titres mal enregistrés, restes de droits d’usage sur terrains publics. Des affaires retentissantes comme le scandale de Savamala ont mis en lumière les tensions entre investisseurs, autorités et population sur les grands projets urbains.
Concrètement, les risques les plus fréquents sont :
– absence ou irrégularité des permis de construire et d’habiter ;
– biens non ou mal enregistrés au cadastre ;
– hypothèques ou servitudes non détectées ;
– litiges d’héritage, notamment pour les immeubles anciens ;
– risques de restitution aux anciens propriétaires ou à leurs héritiers ;
– constructions illégales passibles d’une démolition.
Pour répondre aux risques, il est essentiel de réaliser une due diligence approfondie. Il est recommandé de confier cette tâche à un avocat local expérimenté, même si cela nécessite d’y allouer un budget significatif.
Risques politiques et géopolitiques
La Serbie se trouve à l’intersection de plusieurs blocs : l’Union européenne, la Russie, la Chine, et les États-Unis. Elle bénéficie de cette position en multipliant accords de libre-échange et investissements d’infrastructures, mais elle en subit aussi les tensions. La dépendance énergétique au gaz et au pétrole russes a été remise en cause sous la pression de l’UE, forçant Belgrade à trouver des approvisionnements plus coûteux (Azerbaïdjan, Irak) et à construire de nouveaux oléoducs et gazoducs vers les pays voisins.
Le marché immobilier serbe a montré une résilience notable, y compris lors des turbulences politiques fin 2024–début 2025. Cependant, un investisseur doit intégrer dans son analyse les risques liés aux sanctions occidentales contre des entreprises serbes, aux droits de douane punitifs américains sur certains produits et au dossier du Kosovo, qui peuvent créer de la volatilité macroéconomique.
Risques de marché : accessibilité et possible surévaluation locale
Dans les centres de Belgrade (Stari Grad, Vračar, Dorćol), les prix ont parfois “pris de l’avance” sur les fondamentaux locaux : ils sont très élevés au regard des revenus serbes, et certains quartiers affichent des rendements nets relativement modestes. Cela ne signifie pas forcément une bulle imminente, mais plutôt un scénario plausible de stagnation ou de correction légère dans certains micro-marchés, surtout si les taux restaient durablement élevés.
L’accessibilité devient aussi un problème pour les ménages locaux, avec un écart croissant entre prix des logements et salaires moyens (autour de 838 € nets par mois en 2024). Les autorités surveillent la question, mais, à ce stade, aucune politique de refroidissement drastique n’a été mise en œuvre.
Stratégies d’investissement : quel positionnement choisir ?
Face à ce paysage contrasté, la stratégie à adopter dépendra du profil et des objectifs de chaque investisseur.
Un investisseur orienté rendement et cash-flow pourra privilégier :
– des T1/T2 dans des quartiers en développement de Belgrade (Karaburma, Mirijevo, Palilula) ou dans Novi Sad et Niš ;
– de petits appartements dans des zones bien desservies par les transports et proches des universités (forte demande étudiante) ;
– des biens récents, économes en énergie, faciles à louer en longue durée.
Un investisseur cherchant la valorisation patrimoniale et la diversification géopolitique pourrait, de son côté, cibler :
Découvrez les principales catégories de biens pour investir dans la capitale serbe, allant du neuf prestigieux à la rénovation stratégique.
Des appartements haut de gamme situés dans les meilleurs quartiers de Belgrade : Stari Grad, Vračar, haut Dorćol et Savski Venac.
Investissement dans des unités au sein de projets comme Belgrade Waterfront, avec une anticipation de la plus-value liée à l’EXPO 2027 et au rapprochement avec l’Union Européenne.
Acquisition d’immeubles ou ensembles à rénover dans des emplacements de choix. Une stratégie de valorisation par l’amélioration du bâti, nécessitant un suivi de chantier plus exigeant.
Enfin, un profil plus spéculatif pourrait miser sur :
– des terrains ou des biens à proximité des futures stations de métro ;
– des villes régionales bénéficiant de gros investissements (Kragujevac pour l’automobile, Pančevo pour l’énergie, etc.) ;
– des résidences de tourisme dans les stations de montagne, avec une forte saisonnalité mais un potentiel de prix élevé.
Dans tous les cas, l’obsession doit rester la micro-localisation : proximité des transports, écoles, universités, centres médicaux, commerces, espaces verts, mais aussi qualité immédiate de l’environnement (bruit, stationnement, vue, exposition, etc.).
Conclusion : un marché émergent, pas un Far West
Investir dans l’immobilier en Serbie, ce n’est plus parier sur un pays “post-conflit” à très fort rabais, mais entrer sur un marché émergent déjà bien valorisé dans certaines zones, porté par une économie en croissance, une trajectoire européenne et une intense urbanisation. Les prix ont déjà beaucoup monté, mais les niveaux restent attractifs à l’échelle internationale, surtout au regard des rendements locatifs et de la fiscalité.
Pour un investisseur francophone, la Serbie offre une diversification géographique hors de l’UE occidentale et un arbitrage rendement/prix par rapport aux marchés saturés. Elle peut également servir de tremplin vers une résidence ou une citoyenneté supplémentaire à moyen terme. Il est essentiel d’aborder ce marché avec rigueur, non comme une opportunité facile, mais comme un environnement juridique exigeant où chaque transaction doit être soigneusement préparée et encadrée.
La clé est de s’entourer : avocat rompu aux transactions avec des étrangers, notaire rigoureux, agent immobilier licencié, et, si nécessaire, expert fiscal. Avec ces garde-fous, l’immobilier serbe peut devenir une brique solide dans une stratégie patrimoniale internationale, au croisement de l’Europe, de l’Asie et du Moyen-Orient.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Serbie pour chercher du rendement locatif et une exposition au dinar serbe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Belgrade, Novi Sad, Niš), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle dans un quartier en développement de Belgrade ou Novi Sad, combinant rendement locatif brut cible d’environ 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et plan de diversification dans le temps, afin d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale tout en maîtrisant les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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