Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier hongrois, et en particulier celui de Budapest, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers en quête de rendements attractifs et de plus-values potentielles. Avec une économie en croissance et un marché immobilier dynamique, la Hongrie offre de belles opportunités pour diversifier son patrimoine. Plongeons dans les quartiers les plus prometteurs pour un investissement immobilier réussi dans ce pays d’Europe centrale.
Le Cœur Battant de Budapest : Les Quartiers Centraux Incontournables
Au cœur de la capitale hongroise se trouvent les quartiers les plus prisés pour l’investissement immobilier. Ces zones centrales offrent un mélange unique d’histoire, de culture et de modernité, attirant aussi bien les touristes que les résidents locaux.
Le 5e arrondissement (Belváros-Lipótváros) est considéré comme le joyau de Budapest. Situé sur la rive de Pest, il abrite des monuments emblématiques comme le Parlement hongrois et la Basilique Saint-Étienne. Les prix immobiliers y sont les plus élevés de la ville, atteignant en moyenne 2 millions de forints hongrois (environ 5 000 euros) par mètre carré. Malgré ces tarifs, l’investissement dans ce quartier reste très attractif en raison de sa popularité constante auprès des touristes et des expatriés.
Les 6e et 7e arrondissements (Terézváros et Erzsébetváros) sont également très recherchés. Ces quartiers, connus pour leur vie nocturne animée et leurs « ruines bars », attirent une clientèle jeune et branchée. Les prix immobiliers y sont légèrement plus abordables, oscillant autour de 1,3 à 1,5 million de forints (3 200 à 3 700 euros) par mètre carré. La demande locative y est forte, notamment pour les locations de courte durée.
Le 13e arrondissement (Angyalföld) connaît un développement rapide ces dernières années. Situé au nord du centre-ville, il bénéficie de nombreux projets de rénovation urbaine et de constructions neuves. Les prix y sont encore relativement abordables, autour de 800 000 à 1 million de forints (2 000 à 2 500 euros) par mètre carré, offrant un potentiel de plus-value intéressant.
Bon à savoir :
Les quartiers centraux de Budapest offrent les meilleurs rendements locatifs, notamment grâce à la forte demande touristique. Cependant, les récentes restrictions sur les locations de type Airbnb pourraient impacter la rentabilité à court terme. Il est conseillé de diversifier entre location courte et longue durée.
Buda : L’Élégance et le Prestige pour un Investissement Haut de Gamme
La rive ouest du Danube, Buda, est réputée pour ses quartiers résidentiels huppés et son ambiance plus calme. Bien que les prix y soient généralement plus élevés, ces zones attirent une clientèle aisée et stable.
Le 1er arrondissement (Várkerület), qui comprend le célèbre Château de Buda, est l’un des quartiers les plus prestigieux de la capitale. Les prix immobiliers peuvent y dépasser les 1,5 million de forints (3 700 euros) par mètre carré. L’investissement dans ce quartier historique est particulièrement intéressant pour les biens de standing visant une clientèle haut de gamme.
Le 2e arrondissement (Rózsadomb) est connu pour ses villas luxueuses et ses vues panoramiques sur la ville. Très prisé par les familles aisées et les expatriés, ce quartier offre un cadre de vie exceptionnel. Les prix immobiliers y varient entre 1,2 et 1,8 million de forints (3 000 à 4 500 euros) par mètre carré, selon l’emplacement et la qualité du bien.
Le 11e arrondissement (Újbuda) connaît un développement important, notamment autour de la zone universitaire. Ce quartier attire de plus en plus d’étudiants et de jeunes professionnels. Les prix y sont encore relativement abordables, autour de 700 000 à 900 000 forints (1 700 à 2 200 euros) par mètre carré, offrant un bon potentiel de croissance.
Bon à savoir :
Les quartiers de Buda sont particulièrement adaptés pour des investissements à long terme, visant une clientèle stable et des revenus locatifs réguliers. La demande pour des biens de qualité reste forte, même en période de ralentissement économique.
Au-delà de Budapest : Les Villes Secondaires en Plein Essor
Bien que Budapest concentre la majorité des investissements immobiliers en Hongrie, certaines villes secondaires offrent des opportunités intéressantes à des prix plus abordables.
Debrecen, deuxième ville du pays, connaît une croissance économique soutenue grâce à son pôle universitaire et industriel. Le prix moyen au mètre carré y atteint 882 000 forints (environ 2 200 euros), avec des zones plus abordables autour de 700 000 forints (1 700 euros). L’arrivée de grandes entreprises internationales stimule la demande locative.
Győr, située à mi-chemin entre Budapest et Vienne, bénéficie de sa position stratégique et de son industrie automobile florissante. Les prix immobiliers y sont en moyenne de 792 000 forints (2 000 euros) par mètre carré, avec des options plus abordables à partir de 650 000 forints (1 600 euros).
Szeged, ville universitaire du sud du pays, attire de plus en plus d’investisseurs grâce à son cadre de vie agréable et son potentiel de développement. Les prix moyens s’établissent autour de 650 000 forints (1 600 euros) par mètre carré, offrant des rendements locatifs attractifs, notamment sur le marché étudiant.
Bon à savoir :
Les villes secondaires hongroises présentent l'avantage de prix d'entrée plus bas et de rendements locatifs potentiellement plus élevés qu'à Budapest. Cependant, la liquidité du marché y est généralement moins importante, ce qui peut rendre la revente plus difficile.
Perspectives d’Avenir : Une Croissance Soutenue Malgré les Défis
Le marché immobilier hongrois a connu une croissance impressionnante ces dernières années, avec des augmentations de prix parfois spectaculaires dans certains quartiers de Budapest. Bien que le rythme de croissance se soit légèrement ralenti, les perspectives restent positives pour les années à venir.
La demande reste forte, notamment dans les zones centrales de Budapest et les villes secondaires en développement. L’afflux continu d’investisseurs étrangers et la demande locale soutenue par des taux d’intérêt historiquement bas contribuent à maintenir une pression à la hausse sur les prix.
Le gouvernement hongrois continue de soutenir le marché immobilier à travers diverses initiatives, notamment des programmes d’aide à l’accession à la propriété pour les familles hongroises. Ces mesures stimulent la demande et soutiennent les prix, en particulier dans les segments moyen et haut de gamme.
Le développement des infrastructures, notamment l’extension du réseau de métro à Budapest et l’amélioration des connexions ferroviaires entre les grandes villes, devrait continuer à valoriser certains quartiers périphériques et villes secondaires.
Cependant, il convient de rester vigilant face à certains défis :
– La volatilité du forint hongrois peut impacter la valeur des investissements en devises étrangères. – Les nouvelles réglementations sur les locations de courte durée pourraient affecter la rentabilité dans certains quartiers touristiques. – La saturation potentielle du marché dans certains segments, notamment les appartements de luxe dans le centre de Budapest.
Malgré ces défis, les analystes restent optimistes quant à l’évolution du marché immobilier hongrois. Les prévisions tablent sur une croissance annuelle des prix comprise entre 5% et 8% pour les prochaines années, avec des variations importantes selon les quartiers et les types de biens.
Bon à savoir :
Pour maximiser le potentiel de croissance de votre investissement, privilégiez les quartiers en développement bénéficiant d'améliorations infrastructurelles, comme les zones autour des nouvelles stations de métro à Budapest ou les quartiers en rénovation dans les villes secondaires.
Conclusion : La Hongrie, un Marché Immobilier Attractif pour les Investisseurs Avisés
L’investissement immobilier en Hongrie, et particulièrement à Budapest, offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs à la recherche de rendements attractifs et de potentiels de plus-value. Les quartiers centraux de Budapest restent les valeurs sûres, tandis que certaines zones en développement et villes secondaires présentent un potentiel de croissance prometteur.
La clé d’un investissement réussi réside dans une analyse approfondie du marché local, une compréhension des tendances démographiques et économiques, et une stratégie d’investissement adaptée à vos objectifs. Que vous visiez la location courte durée dans les quartiers touristiques ou un investissement à long terme dans les zones résidentielles prisées, la Hongrie offre une diversité d’options pour tous les profils d’investisseurs.
N’oubliez pas de vous entourer de professionnels locaux pour naviguer dans les spécificités du marché hongrois et optimiser votre investissement. Avec une approche réfléchie et une bonne connaissance du terrain, l’immobilier hongrois peut constituer un excellent moyen de diversifier votre portefeuille et de générer des revenus stables sur le long terme.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
