Lois Et Régulations Immobilières Essentielles En Hongrie

Publié le 3 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’investissement immobilier en Hongrie attire de plus en plus d’étrangers, séduits par les opportunités offertes par ce marché dynamique au cœur de l’Europe centrale. Cependant, avant de se lancer dans l’achat d’un bien en Hongrie, il est crucial de bien comprendre le cadre légal et réglementaire qui régit le secteur immobilier dans ce pays. Voici un aperçu complet des principales lois et régulations à connaître pour investir sereinement dans l’immobilier hongrois.

Accès à la propriété pour les étrangers : une ouverture progressive

La Hongrie a considérablement assoupli sa législation concernant l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers. Depuis son adhésion à l’Union européenne en 2004, le pays a progressivement levé les restrictions pour les ressortissants de l’UE. Aujourd’hui, les citoyens de l’UE bénéficient des mêmes droits que les Hongrois pour acheter des biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou d’investissements locatifs.

Pour les ressortissants hors UE, la situation est un peu plus complexe mais reste favorable. Ils peuvent acquérir des biens immobiliers en Hongrie, mais doivent obtenir une autorisation préalable du bureau administratif du comté compétent. Cette procédure, bien que parfois perçue comme une formalité administrative supplémentaire, vise principalement à garantir la transparence des transactions et à prévenir d’éventuels problèmes de blanchiment d’argent.

Il est important de noter que certaines restrictions subsistent concernant l’achat de terres agricoles par des étrangers, une mesure visant à protéger le patrimoine agricole national. Cependant, ces limitations ne concernent généralement pas les investisseurs immobiliers classiques qui s’intéressent aux propriétés urbaines ou résidentielles.

Cadre juridique de l’immobilier hongrois : les piliers essentiels

Le marché immobilier hongrois est régi par un ensemble de lois et de réglementations qui visent à encadrer les transactions et à protéger les droits des propriétaires et des locataires. Voici les principales dispositions légales à connaître :

• Le Code civil hongrois (2013) : Il constitue la base juridique pour toutes les transactions immobilières, définissant les droits et obligations des parties impliquées dans une vente ou une location.

• La loi sur le registre foncier (1997) : Elle régit l’enregistrement des propriétés et des droits de propriété, garantissant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières.

• La loi sur les agents immobiliers et les gestionnaires de propriétés (2015) : Cette loi encadre les activités des professionnels de l’immobilier, imposant des normes de qualification et de conduite pour protéger les intérêts des clients.

• La loi sur la location résidentielle (1993) : Elle définit les droits et obligations des propriétaires et des locataires, réglementant notamment les conditions de bail et les procédures d’expulsion.

Ces lois ont été conçues pour créer un environnement stable et transparent pour les investissements immobiliers. Elles offrent une protection juridique solide aux propriétaires tout en garantissant des procédures claires pour les transactions et la résolution des litiges.

Fiscalité immobilière en Hongrie : un régime attractif pour les investisseurs

La fiscalité immobilière hongroise est généralement considérée comme avantageuse pour les investisseurs, avec des taux d’imposition relativement bas comparés à d’autres pays européens. Voici les principaux aspects fiscaux à prendre en compte :

• Taxe sur l’achat de propriété : Elle s’élève à 4% de la valeur du bien, payable par l’acheteur. Cependant, pour les biens résidentiels d’une valeur inférieure à 15 millions de forints hongrois (environ 40 000 euros), le taux est réduit à 2%.

• Impôt sur le revenu locatif : Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 15%. Les propriétaires peuvent déduire certaines dépenses liées à la location, réduisant ainsi la base imposable.

• Taxe foncière : Elle varie selon les municipalités et dépend généralement de la surface et de l’emplacement du bien. Les taux sont généralement modérés.

• Plus-value immobilière : Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien sont imposées au taux de 15%. Cependant, ce taux diminue progressivement avec la durée de détention du bien, jusqu’à une exonération totale après 5 ans de propriété.

Le système fiscal hongrois offre également des incitations intéressantes pour la rénovation et l’amélioration énergétique des bâtiments, avec des déductions fiscales pour les travaux de rénovation et d’isolation thermique.

Droits et protections des propriétaires : un cadre juridique solide

Le droit hongrois accorde une forte protection aux droits de propriété, offrant aux investisseurs immobiliers un environnement juridique sécurisé. Voici les principaux aspects à connaître :

• Garantie du titre de propriété : Le système de registre foncier hongrois assure une grande sécurité juridique, permettant aux propriétaires de prouver facilement leur titre de propriété.

• Droits d’expulsion : En cas de non-paiement du loyer ou de violation du contrat de bail, les propriétaires disposent de procédures légales claires pour expulser les locataires défaillants. Cependant, ces procédures doivent suivre des étapes précises définies par la loi.

• Liberté contractuelle : Les propriétaires bénéficient d’une grande liberté dans la négociation des termes des contrats de location, tant que ceux-ci respectent les dispositions légales de base.

• Protection contre l’expropriation : La constitution hongroise garantit le droit à la propriété privée. Bien que l’expropriation soit possible pour des raisons d’intérêt public, elle doit être accompagnée d’une indemnisation juste et préalable.

Ces protections juridiques solides contribuent à faire de la Hongrie une destination attractive pour les investisseurs immobiliers étrangers, offrant un cadre stable et prévisible pour leurs investissements.

Évolutions réglementaires récentes : vers une modernisation du secteur

Le cadre réglementaire de l’immobilier en Hongrie continue d’évoluer pour s’adapter aux nouvelles réalités du marché et aux standards internationaux. Voici quelques changements récents ou à venir qui méritent l’attention des investisseurs :

• Réglementation des locations de courte durée : Face à l’essor des plateformes comme Airbnb, de nouvelles règles ont été introduites pour encadrer les locations de courte durée, notamment à Budapest. Ces règles visent à équilibrer les intérêts des propriétaires, des résidents locaux et du secteur hôtelier traditionnel.

• Renforcement des normes énergétiques : En ligne avec les directives européennes, la Hongrie a renforcé ses exigences en matière de performance énergétique des bâtiments. Les propriétaires sont encouragés à améliorer l’efficacité énergétique de leurs biens, avec des incitations fiscales à la clé.

• Digitalisation des procédures immobilières : Le gouvernement hongrois poursuit ses efforts de modernisation des procédures administratives liées à l’immobilier, avec une tendance croissante à la digitalisation des démarches d’enregistrement et de déclaration.

• Assouplissement des règles pour les investisseurs non-UE : Des discussions sont en cours pour simplifier davantage les procédures d’autorisation pour les investisseurs non-européens, dans le but d’attirer davantage d’investissements étrangers dans le secteur immobilier.

Ces évolutions témoignent de la volonté de la Hongrie de maintenir un environnement attractif et moderne pour les investissements immobiliers, tout en s’adaptant aux nouveaux défis du secteur.

Conclusion : Un marché immobilier attractif et en pleine évolution

Le cadre légal et réglementaire de l’immobilier en Hongrie offre un environnement globalement favorable aux investisseurs étrangers. Avec ses procédures d’acquisition simplifiées, sa fiscalité avantageuse et ses protections juridiques solides, le pays se positionne comme une destination attractive pour l’investissement immobilier en Europe centrale.

Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial de bien se renseigner et de s’entourer de professionnels locaux compétents pour naviguer efficacement dans le paysage réglementaire hongrois. Les évolutions récentes et à venir du cadre juridique témoignent de la dynamique positive du secteur, avec une tendance à la modernisation et à l’ouverture qui devrait continuer à attirer les investisseurs internationaux dans les années à venir.

Que vous envisagiez d’acquérir une résidence secondaire, un bien locatif ou un investissement commercial en Hongrie, une compréhension approfondie de ces lois et régulations vous permettra de prendre des décisions éclairées et de maximiser le potentiel de votre investissement immobilier dans ce marché prometteur.