Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le tourisme joue un rôle crucial dans l’économie hongroise et exerce une influence considérable sur le marché immobilier du pays. Avec ses magnifiques paysages, son riche patrimoine culturel et ses attractions uniques, la Hongrie attire chaque année des millions de visiteurs, créant ainsi une demande croissante pour les biens immobiliers dans les zones touristiques. Examinons en détail comment le tourisme façonne le paysage immobilier hongrois et quelles opportunités cela représente pour les investisseurs.
Budapest : Joyau touristique et eldorado immobilier
Budapest, la capitale hongroise, est sans conteste le cœur battant du tourisme dans le pays. Cette ville historique, traversée par le majestueux Danube, attire à elle seule une grande partie des visiteurs étrangers. Son charme unique, mêlant architecture austro-hongroise, thermes célèbres et vie nocturne animée, en fait une destination de choix pour les touristes du monde entier.
L’attrait touristique de Budapest a un impact direct sur son marché immobilier. Les quartiers centraux de Pest, notamment le 5e, 6e et 7e arrondissements, sont particulièrement prisés des investisseurs étrangers. Ces zones regorgent d’appartements dans des immeubles historiques, parfaits pour la location courte durée ou l’investissement locatif à long terme.
Le quartier du Château à Buda, avec ses vues imprenables sur le Danube et le Parlement, est également très recherché. Les propriétés dans cette zone peuvent atteindre des prix élevés, mais offrent un potentiel de rendement intéressant grâce à la demande touristique constante.
Le marché immobilier de Budapest a connu une croissance significative ces dernières années, en grande partie grâce au tourisme. Les prix des biens immobiliers dans le centre-ville ont augmenté de manière constante, offrant des opportunités d’appréciation du capital pour les investisseurs avisés.
Bon à savoir :
Les appartements situés à proximité des sites touristiques majeurs comme le Bastion des Pêcheurs, le Parlement ou la Place des Héros bénéficient d'une forte demande locative, tant pour les locations courte durée que pour les séjours plus longs.
Le lac Balaton : La Riviera hongroise en plein essor
Surnommé la « mer hongroise », le lac Balaton est la deuxième destination touristique du pays après Budapest. Cette vaste étendue d’eau douce, bordée de charmantes villes balnéaires, attire chaque année des millions de visiteurs, hongrois et étrangers confondus.
L’engouement touristique pour le lac Balaton a considérablement stimulé le marché immobilier de la région. Les villes comme Siófok, Balatonfüred ou Keszthely ont vu leurs prix immobiliers grimper en flèche ces dernières années. Les maisons de vacances, les appartements avec vue sur le lac et les propriétés pouvant être transformées en pensions de famille sont particulièrement recherchés.
Le marché immobilier autour du lac Balaton offre une diversité intéressante pour les investisseurs. On y trouve aussi bien des appartements modernes dans des complexes récents que des maisons traditionnelles à rénover. La demande locative est forte pendant la haute saison estivale, offrant des possibilités de rendements attractifs pour les propriétaires.
L’amélioration des infrastructures dans la région, notamment la modernisation des routes et l’extension des lignes ferroviaires, a également contribué à l’attractivité immobilière du lac Balaton. Ces développements facilitent l’accès à la région depuis Budapest et d’autres grandes villes, augmentant ainsi son potentiel touristique et immobilier.
Bon à savoir :
Les propriétés situées sur la rive nord du lac, réputée plus calme et pittoresque, tendent à conserver mieux leur valeur et à attirer une clientèle plus haut de gamme.
Eger et Tokaj : Le charme viticole qui séduit les investisseurs
La Hongrie est également réputée pour ses régions viticoles, dont les plus célèbres sont Eger et Tokaj. Ces destinations attirent un nombre croissant d’œnotouristes, ce qui a un impact non négligeable sur le marché immobilier local.
À Eger, célèbre pour son vin rouge « Sang de Taureau » et son impressionnant château, le marché immobilier connaît un regain d’intérêt. Les maisons traditionnelles du centre-ville historique, souvent dotées de caves à vin, sont particulièrement prisées des investisseurs. Ces propriétés offrent un potentiel intéressant pour la création de chambres d’hôtes ou de petits hôtels boutiques, répondant ainsi à la demande croissante d’hébergements authentiques.
La région de Tokaj, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO pour son paysage viticole historique, attire également les investisseurs immobiliers. Les anciennes maisons de vignerons, les domaines viticoles et les propriétés rurales à rénover constituent des opportunités uniques pour ceux qui souhaitent combiner investissement immobilier et passion pour le vin.
L’essor de l’œnotourisme dans ces régions a entraîné une hausse modérée mais constante des prix de l’immobilier. Cependant, les prix restent généralement plus abordables que dans la capitale ou autour du lac Balaton, offrant ainsi un potentiel de croissance intéressant à moyen et long terme.
Bon à savoir :
Les propriétés disposant de caves à vin ou de parcelles de vignes sont particulièrement recherchées et peuvent offrir des opportunités de revenus complémentaires grâce à la production ou à la vente de vin.
L’explosion des locations courte durée : Une aubaine pour les investisseurs
L’essor du tourisme en Hongrie a considérablement stimulé le marché des locations courte durée, en particulier à Budapest. La plateforme Airbnb a connu un succès fulgurant dans la capitale hongroise, transformant de nombreux appartements en hébergements touristiques lucratifs.
Cette tendance a eu un impact significatif sur le marché immobilier, notamment dans les quartiers centraux de Budapest. Les investisseurs, attirés par les rendements potentiellement élevés des locations courte durée, ont massivement investi dans l’achat et la rénovation d’appartements destinés à ce marché.
Cependant, il est important de noter que la municipalité de Budapest a récemment introduit des restrictions sur les locations de type Airbnb pour préserver l’équilibre du marché locatif local. Ces nouvelles réglementations limitent la durée de location à 120 jours par an pour les particuliers et imposent des conditions plus strictes pour les locations professionnelles.
Malgré ces restrictions, le marché des locations courte durée reste attractif pour les investisseurs, en particulier pour ceux qui possèdent des bâtiments entiers ou qui peuvent obtenir les autorisations nécessaires pour une exploitation professionnelle.
Bon à savoir :
Les appartements situés dans des immeubles historiques rénovés, combinant charme d'antan et confort moderne, sont particulièrement appréciés des touristes et peuvent générer des revenus locatifs supérieurs à la moyenne.
L’impact du tourisme sur les prix de l’immobilier : Une hausse constante
L’afflux de touristes et l’intérêt croissant des investisseurs étrangers ont eu un impact significatif sur les prix de l’immobilier en Hongrie, en particulier dans les zones touristiques populaires.
À Budapest, les prix ont connu une augmentation spectaculaire ces dernières années. Selon les données récentes, les prix des appartements dans le centre-ville ont augmenté de plus de 50% entre 2015 et 2022. Cette hausse a été particulièrement marquée dans les quartiers prisés des touristes comme le 5e, 6e et 7e arrondissements.
Autour du lac Balaton, la tendance est similaire. Les prix des propriétés dans les villes balnéaires populaires comme Siófok ou Balatonfüred ont connu des augmentations significatives, parfois supérieures à 30% sur les cinq dernières années.
Dans les régions viticoles comme Eger et Tokaj, bien que moins spectaculaire, la hausse des prix est également notable. L’intérêt croissant pour l’œnotourisme a entraîné une appréciation constante des biens immobiliers, en particulier pour les propriétés de caractère ou celles offrant un potentiel pour l’accueil touristique.
Il est important de noter que malgré ces augmentations, les prix de l’immobilier en Hongrie restent relativement abordables comparés à d’autres destinations touristiques européennes. Cette situation offre encore des opportunités intéressantes pour les investisseurs étrangers, notamment en termes de potentiel d’appréciation du capital.
Bon à savoir :
Les quartiers en développement de Budapest, comme le 8e ou le 9e arrondissement, offrent encore des opportunités d'investissement à des prix plus abordables, avec un potentiel de croissance important à moyen terme.
Perspectives d’avenir : Un marché immobilier porté par le tourisme
L’avenir du marché immobilier hongrois semble étroitement lié à l’évolution du secteur touristique. Malgré les défis posés par la récente pandémie, les experts restent optimistes quant aux perspectives à long terme.
Le gouvernement hongrois a fait du tourisme une priorité nationale, avec des investissements importants dans les infrastructures et la promotion du pays à l’étranger. Cette stratégie devrait continuer à soutenir la croissance du secteur touristique et, par extension, du marché immobilier dans les années à venir.
À Budapest, malgré les restrictions sur les locations courte durée, la demande pour les biens immobiliers de qualité dans le centre-ville devrait rester forte. Les investisseurs se tournent de plus en plus vers des modèles de location à moyen terme ou des concepts d’appart-hôtels pour s’adapter aux nouvelles réglementations tout en profitant du potentiel touristique de la ville.
Le lac Balaton et les régions viticoles devraient continuer à attirer les investisseurs, notamment ceux intéressés par les maisons de vacances ou les projets de développement touristique à plus grande échelle. L’intérêt croissant pour le tourisme durable et l’écotourisme pourrait ouvrir de nouvelles opportunités dans ces régions.
Cependant, les investisseurs doivent rester vigilants face aux évolutions réglementaires et fiscales. Le gouvernement hongrois a récemment introduit des mesures visant à mieux encadrer les investissements immobiliers étrangers, notamment dans les zones rurales. Une bonne compréhension du cadre juridique et fiscal local est donc essentielle pour réussir son investissement immobilier en Hongrie.
Bon à savoir :
Les investisseurs qui misent sur des projets immobiliers intégrant des aspects de durabilité et de respect de l'environnement pourraient bénéficier d'un avantage concurrentiel dans les années à venir, compte tenu de l'importance croissante de ces critères pour les touristes.
En conclusion, le marché immobilier hongrois, porté par un secteur touristique dynamique, offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs avisés. Que ce soit à Budapest, autour du lac Balaton ou dans les régions viticoles, la diversité des options et le potentiel de croissance restent attractifs. Cependant, comme pour tout investissement immobilier à l’étranger, une analyse approfondie du marché local et un accompagnement professionnel sont essentiels pour maximiser les chances de succès.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
