Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Location Airbnb vs location longue durée en Hongrie : quelle stratégie adopter ?
Dans un contexte où l’immobilier prospère, l’intérêt croissant pour les locations Airbnb face aux locations longue durée soulève de nombreuses questions sur leur rentabilité, notamment en Hongrie. Alors que les grandes villes comme Budapest attirent une multitude de touristes chaque année, de nombreux propriétaires se demandent s’ils devraient se lancer dans l’aventure Airbnb ou opter pour la stabilité d’une location longue durée.
Notre étude explore ces deux stratégies dans plusieurs villes hongroises, analysant les revenus potentiels, les risques associés et les dynamiques économiques locales, offrant ainsi aux investisseurs une vision claire et précise pour maximiser leurs profits.
Bon à savoir :
Budapest représente le marché le plus dynamique pour les locations Airbnb en Hongrie, avec une demande touristique élevée toute l’année.
Analyse de la rentabilité d’Airbnb par rapport à la location longue durée en Hongrie
Analyse comparative de la rentabilité : Airbnb vs. location longue durée en Hongrie
| Critère | Location Airbnb (court terme) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Revenu mensuel moyen à Budapest | 1 379 € (1 483 $) | 600 – 900 € selon le quartier |
| Taux d’occupation annuel à Budapest | 76 % (277 nuits/an) | 90-98 % typiquement stable |
| ADR (prix/nuitée) à Budapest | 63 € (68 $) | – |
| Charges/frais de gestion (%) | 15–25 % du revenu brut* | Généralement <10 % |
⚠️ La rentabilité brute potentielle est plus élevée sur Airbnb. Cependant :
*Les risques réglementaires*, *la hausse rapide des taxes spécifiques*, *l’instabilité saisonnière*, ainsi que *les coûts opérationnels accrus* rendent ce mode bien moins prévisible que la location classique.
Dans un contexte où plusieurs arrondissements votent déjà localement l’interdiction partielle/totale d’Airbnb dès janvier 2026 et avec une taxation annuelle multipliée par cinq dès 2025 uniquement sur Budapest, le modèle long-terme gagne en attractivité par sa stabilité.
Bon à savoir :
En Hongrie, l’analyse de la rentabilité d’Airbnb comparée à la location longue durée révèle des différences significatives, influencées par divers facteurs. À Budapest, par exemple, le revenu mensuel moyen via Airbnb peut atteindre jusqu’à 50 % de plus qu’une location longue durée, bien que son taux d’occupation fluctue considérablement avec la saisonnalité touristique. En revanche, la location longue durée offre une stabilité de revenus, mais avec des marges plus faibles, une fois les charges et taxes déduites. Les coûts de gestion et de nettoyage, souvent inclus dans les frais Airbnb, sont à prendre en compte et peuvent réduire les bénéfices nets. La législation locale devient de plus en plus restrictive sur les locations à court terme, affectant ainsi la rentabilité potentielle d’Airbnb. Les locataires de longue durée, généralement des étudiants et jeunes professionnels dans des villes comme Debrecen et Szeged, offrent une stabilité dont les investisseurs à long terme peuvent bénéficier. Les récents changements de tendance, tels qu’une demande accrue pour des locations flexibles post-pandémie, pourraient également influencer ces mécanismes, rendant essentiel de considérer ces facteurs avant de privilégier un mode de location.
Comparaison des rendements locatifs : Airbnb vs location longue durée par ville
Analyse comparative des rendements locatifs Airbnb vs location longue durée en Hongrie
| Ville | Rendement locatif moyen Airbnb (€/mois) | Rendement locatif long terme (€/mois) | Taux d’occupation Airbnb (%) | Taux d’occupation Long terme (%) | Saison haute/basse Airbnb (%) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Budapest | 1 000 – 2 000 | 600 – 1 100 | ~60–75 | ~95 | ~85 / ~45 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Szeged | 500 – 900 | 350 – 650 | ~55–70 | >90 | ~80 / ~40 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Debrecen | 600 – 1 000 | 400 – 750 | ~50–65 | >90 | ~75 / 35 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Pécs | 90 | >70 /90 %) tout au long de l’année.
Frais annexes :
Avantages & inconvénientsListe comparative :
Impact des réglementations locales :À Budapest, notamment dans le centre-ville historique (5e & 6e arrondissements), plusieurs mesures limitent voire interdisent totalement l’activité Airbnb dès janvier 2026. La proportion maximale autorisée varie selon les immeubles. Ces restrictions réduisent fortement l’intérêt du modèle court-terme sur ces zones très prisées. Dans les autres grandes villes hongroises comme Szeged, Debrecen ou Pécs, aucune interdiction stricte n’est actuellement appliquée mais un durcissement potentiel est souvent évoqué si le phénomène prend trop d’ampleur. Le contrôle reste cependant nettement moins rigoureux qu’à Budapest actuellement. Études de cas récentes :Liste synthétique :
Encadrer sa stratégie locative hongroise nécessite donc un arbitrage attentif entre rendement maximal espéré via plateforme type Airbnb — très attractif lors des pics touristiques mais incertain sur toute l’année — versus sécurité financière offerte par la location longue durée qui s’avère particulièrement robuste hors centre-ville budapestois ou dans les cités universitaires. Bon à savoir : En Hongrie, les rendements locatifs des plateformes comme Airbnb et des locations longue durée varient significativement selon les villes et divers facteurs. À Budapest, par exemple, les hôtes Airbnb peuvent parfois bénéficier de rendements plus élevés en raison d’un taux d’occupation constant et de tarifs journaliers élevés, surtout pendant la haute saison touristique. À Szeged et Debrecen, les locations longue durée offrent souvent une rentabilité plus stable, les frais d’entretien et de gestion étant généralement inférieurs à ceux d’Airbnb. À Pécs, la saisonnalité joue un rôle clé, avec des rendements Airbnb fluctuants, alors que les locations longue durée assurent une occupation constante grâce à la population étudiante. Les réglementations locales, comme l’imposition de limites sur la durée des séjours, influencent également ces rendements; ainsi, connaître et respecter ces règles peut éviter des amendes et maximiser la rentabilité. Les statistiques récentes montrent que malgré des coûts plus élevés pour les frais de service et de gestion, Airbnb peut être plus lucratif dans les zones à forte affluence touristique, à condition de gérer efficacement les périodes creuses. Toutefois, les revenus réguliers et la simplicité des locations longue durée en font une option attrayante pour ceux recherchant moins de gestion au quotidien. Données chiffrées pour éclairer la décision de location en HongrieIndicateurs financiers principaux pour la location immobilière en Hongrie (Airbnb vs. longue durée)
BudapestLe marché locatif est très dynamique avec un revenu annuel potentiel sur Airbnb de 16 000 €, une occupation moyenne de 277 nuits/an et un taux d’occupation typique autour de 76%. Les loyers longue durée ont augmenté d’environ 12,5% en un an, conséquence directe de la forte demande urbaine, notamment portée par les étudiants internationaux et les expatriés. La saisonnalité est marquée, avec des pics de revenus au printemps et début été (mai = mois le plus rentable) et des creux en hiver (minimum mensuel autour de 850 €, maximum jusqu’à 1 950 €). Nombre actif d’annonces Airbnb à Budapest dépasse les 12 000, reflétant l’abondance du choix mais aussi une concurrence accrue. Debrecen & SzegedLes prix moyens pour une nuitée Airbnb varient entre 40€ et 60€, dépendant du standing et des périodes touristiques. Les loyers traditionnels restent nettement inférieurs à Budapest, entre environ 350€ à Szeged et jusqu’à environ 600€ à Debrecen, selon l’emplacement exact, le type du logement, ou la proximité des universités. Liste comparative des tendances actuelles du marché immobilier hongrois
Comparaison succincte demande court terme vs long terme
Tendances clésLa location courte durée reste rentable surtout à Budapest grâce au tourisme international, tandis que la location traditionnelle offre davantage de stabilité hors capitale ou dans certaines villes universitaires comme Debrecen/Szeged où l’afflux étudiant assure une demande constante toute l’année. Bon à savoir : En Hongrie, les investisseurs immobiliers doivent considérer que les revenus mensuels potentiels pour Airbnb à Budapest sont en moyenne de 1000 à 1200 euros, avec un taux d’occupation typique de 75 %, tandis que ceux pour Debrecen et Szeged atteignent respectivement 700 à 900 euros et un taux d’occupation de 65 %. À l’inverse, la location longue durée à Budapest génère environ 10 à 30 % de moins, avec des loyers mensuels moyens se situant entre 700 et 950 euros, et une demande stable toute l’année. En comparaison, Debrecen et Szeged affichent des loyers mensuels de 500 à 700 euros, mais avec une demande plus forte pour les locations à long terme en raison de la présence d’universités. Les fluctuations saisonnières des prix sur Airbnb sont notables, surtout en été à Budapest où les prix peuvent augmenter de 20 % à 30 %. Il est essentiel de suivre les tendances récentes qui indiquent une légère augmentation de la demande pour les locations à court terme, bien que la location longue durée reste une option solide pour la stabilité de revenus, notamment face aux fluctuations économiques. Impact des contrats de location sur la performance économique des biens immobiliersLes contrats de location à court terme via Airbnb offrent généralement des revenus mensuels supérieurs à ceux des locations longue durée, mais impliquent une gestion plus active, des risques accrus et sont fortement influencés par la réglementation locale et les dynamiques économiques propres à la Hongrie.
Facteurs économiques spécifiques à la Hongrie influençant la rentabilité :
Politiques locales et impact sur le marché :
Tendances du marché en 2025 :
Témoignages et études de cas de propriétaires hongrois :
Résumé des obligations fiscales (2025) :
À retenir :
La rentabilité d’Airbnb en Hongrie dépend donc étroitement du choix de la ville, du contexte réglementaire local et de la capacité du propriétaire à optimiser la gestion et la fiscalité de son bien. Bon à savoir : En Hongrie, les contrats de location à court terme via Airbnb offrent généralement des rendements plus élevés que les locations longue durée, particulièrement à Budapest, où la demande touristique est forte. Une étude récente a révélé que les locations Airbnb à Budapest peuvent générer jusqu’à 30 % de revenus supplémentaires comparés aux locations traditionnelles. Cela est accentué par le faible coût des rénovations et de la gestion en Hongrie, rendant ces investissements attractifs. Cependant, dans des villes plus petites ou émergentes comme Pécs, la stabilité des revenus longue durée est souvent préférée en raison de la moindre affluence touristique. Les politiques locales, telles que les réglementations sur les baux à court terme à Budapest, pourraient affecter la rentabilité future des Airbnb. Des propriétaires hongrois soulignent l’importance d’optimiser la gestion et la présentation de leurs propriétés pour maximiser le retour sur investissement, ce qui suggère l’avantage des contrats flexibles autorisant des ajustements rapides selon les variations du marché. Découvrez les opportunités immobilières internationales qui vous attendent grâce à mon expertise et bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour chaque étape de votre projet. Que vous souhaitiez investir, acheter ou vendre, je suis là pour vous guider et vous fournir les informations essentielles pour prendre des décisions éclairées. N’hésitez pas à me contacter pour bénéficier de conseils sur mesure et transformer vos ambitions immobilières en réalité. Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés. |
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
