Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Strovolos s’est imposée en quelques décennies comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de Chypre. Municipalité la plus peuplée de l’agglomération de Nicosie, deuxième plus grande de l’île, cette ville de près de 70 000 habitants concentre à la fois une forte demande résidentielle, un important tissu commercial et un environnement réglementaire globalement favorable aux investisseurs, locaux comme étrangers.
Strovolos présente un profil attractif pour l’investissement immobilier en Europe avec un rendement locatif d’environ 5 %, un prix au mètre carré inférieur aux zones côtières et des projets urbains ambitieux. Les investisseurs bénéficient également du cadre juridique de l’Union européenne et d’une stabilité macroéconomique confirmée.
Strovolos, cœur résidentiel et économique de Nicosie
Située au sud-est du centre de Nicosie, Strovolos n’est plus seulement une banlieue : c’est un véritable pôle urbain, avec ses propres zones commerciales, ses quartiers résidentiels, ses parcs et ses équipements culturels. La municipalité couvre environ 25 km² et s’organise en plusieurs paroisses aux identités marquées, de Chryseleousa à Agios Vasilios en passant par Agios Demetrios.
L’aéroport international de Larnaca se trouve à environ 40 kilomètres de Strovolos, un atout majeur pour les expatriés et les investisseurs.
Le cadre de vie compte également : collines, espaces verts, parcs comme Acropolis Park ou le parc linéaire du fleuve Pediaios, théâtre municipal très actif, bibliothèque, centre communautaire, sans oublier un tissu dense de cafés, tavernes et restaurants internationaux. Strovolos figure régulièrement parmi les zones les plus “vivables” du pays, avec un indice de sécurité élevé et une offre de services étoffée (supermarchés, banques, postes, cliniques, pharmacies).
Strovolos est le nerf commercial de Nicosie, avec ses avenues commerçantes, une zone industrielle historique stimulant la construction et les services, et une proximité avec les institutions gouvernementales qui génère une forte demande en bureaux et logements.
Un marché immobilier dynamique mais encore abordable
L’un des attraits majeurs de Strovolos tient à l’équilibre entre dynamisme et prix encore contenus par rapport aux grandes stations balnéaires chypriotes. Le district de Nicosie est généralement moins cher que les régions côtières comme Limassol ou Paphos, alors même qu’il offre une demande locative plus régulière sur l’année, portée par l’économie locale et le secteur universitaire.
Prix moyen au mètre carré des appartements à Nicosie, oscillant entre 1 800 € pour l’ancien en périphérie et 2 800 € pour le neuf en centre-ville.
Les données disponibles sur Strovolos montrent une réelle profondeur de marché, aussi bien en termes de volumes que de gamme de prix. En 2024, le prix moyen de vente des appartements s’y situait aux alentours de 257 000 €, avec une fourchette comprise entre environ 95 000 € et près de 880 000 €. Les maisons, beaucoup plus chères, se vendaient en moyenne autour de 791 000 €, avec un spectre allant d’environ 600 000 € à plus de 1,3 million d’euros. Les terrains résidentiels affichaient un prix moyen voisin de 414 000 €, soit à peu près 772 €/m².
Un tableau est utilisé pour visualiser et comparer l’ordre de grandeur des montants mentionnés dans l’article, offrant une représentation claire et synthétique des données chiffrées.
| Type de bien | Prix moyen de vente à Strovolos (2024) | Fourchette de prix observée |
|---|---|---|
| Appartement | ≈ 257 320 € | 95 057 € – 879 550 € |
| Maison | ≈ 791 115 € | 597 078 € – 1 323 078 € |
| Terrain résidentiel | ≈ 414 267 € (≈ 772 €/m²) | 285 978 € – 951 100 € (646–839 €/m²) |
Ces chiffres confirment la segmentation du marché : les appartements ciblent un public plus large (jeunes actifs, familles, investisseurs locatifs), tandis que les villas et grandes maisons individuelles se positionnent clairement sur le segment supérieur.
En parallèle, les relevés de petites annonces montrent une offre plus modeste, mais révélatrice des niveaux de prix. Un échantillon de biens à vendre dans la ville affiche par exemple un prix médian de 397 500 €, pour des budgets allant de 235 000 € (appartement neuf de 2 chambres) à 680 000 € (maison de 215 m² avec piscine privée). D’autres plateformes recensent des centaines de lots, du petit appartement à 250 000 € jusqu’au terrain ou immeuble commercial dépassant les 10 millions d’euros.
Quel budget pour quel type de bien à Strovolos ?
Pour un investisseur, l’une des premières questions est de savoir ce que permet un budget donné. Les fourchettes dégagées au niveau de Nicosie s’appliquent particulièrement bien à Strovolos, avec quelques nuances pour les quartiers les plus recherchés (Agios Demetrios, Dasoupoli, zones proches des grands axes ou des parcs).
On peut résumer les possibilités de la manière suivante :
| Budget indicatif | Typologie de biens accessibles à Strovolos (et Nicosie) | Profil d’investisseur/type de stratégie |
|---|---|---|
| 100 000 – 150 000 € | Studios ou petits 1 chambre (souvent hors Strovolos central) | Premier achat, pied-à-terre étudiant, entrée de gamme locatif |
| ≈ 200 000 € | Appartements 2 chambres ou petites maisonnettes / townhouses | Investisseur locatif long terme, jeune couple, expat |
| ≈ 300 000 € | Appartements 2–3 chambres en zone prisée ou maison familiale en secteur central | Famille, investisseur visant rendement + valorisation |
| 400 000 € et plus | Grands appartements, maisons modernes, petites villas en quartiers premium | Haut de gamme résidentiel, stratégie patrimoniale, location meublée de qualité |
Dans des quartiers demandés comme Dasoupoli (intégré à Strovolos), les prix moyens reflètent cette montée en gamme :
| Type de bien à Dasoupoli | Prix moyen demandé | Part dans l’offre locale estimée |
|---|---|---|
| Appartement | ≈ 317 016 € | 86 % des annonces |
| Maison | ≈ 780 000 € | 6 % |
| Terrain résidentiel | ≈ 435 000 € | 8 % |
Les tranches par nombre de chambres montrent aussi que le cœur du marché se situe sur les 2 et 3 chambres, particulièrement recherchés en location :
| Typologie à Dasoupoli | Part de l’offre | Prix moyen annoncé |
|---|---|---|
| 1 chambre (appart.) | 6 % | ≈ 170 000 € |
| 2 chambres (appart.) | 44 % | ≈ 273 428 € |
| 3 chambres (appart.) | 47 % | ≈ 377 300 € |
| 3 chambres (maison) | 3 % | ≈ 360 000 € |
Pour qui cible un investissement locatif, ces données sont précieuses : elles confirment que la demande se concentre justement sur les 2 et 3 chambres, qui représentent à la fois la majorité de l’offre et des besoins des familles et des professionnels.
Rendements locatifs : une ville calibrée pour le 5 % brut
Sur le plan des performances, Strovolos se situe dans la moyenne haute du district de Nicosie. Les études menées sur la capitale évoquent des rendements locatifs bruts oscillant entre 4,7 % et 6 %, avec une moyenne autour de 5 % pour les investissements résidentiels classiques. Strovolos se place dans cette fourchette, avec un avantage : des taux de vacance plus faibles, grâce à une demande soutenue de la part des familles et des actifs travaillant dans le centre de Nicosie.
– Le marché locatif de la capitale est porté par plusieurs moteurs structurants :
– présence de nombreuses universités et écoles supérieures ;
– forte concentration de ministères, ambassades et organismes internationaux ;
– statut de cœur économique de l’île, avec un grand nombre de sièges sociaux et de bureaux.
Analyse des prix de location et du potentiel de rendement pour un appartement de deux chambres dans la capitale chypriote.
La location d’un appartement de 2 chambres se situe généralement entre 800 et 900 € par mois.
Bien desservi et riche en équipements, il permet de construire un scénario de rendement sur un bien acheté entre 200 000 et 300 000 €.
Par exemple, un appartement de 2 chambres acquis 220 000 €, loué 850 € par mois, génère 10 200 € de loyers annuels, soit un rendement brut d’environ 4,6 %. Si le prix d’achat est négocié plus bas, ou si le loyer est légèrement supérieur dans un quartier prisé ou pour un bien neuf, la barre des 5 % est généralement atteignable.
Les loyers étant soutenus par une demande quasi permanente (professionnels, fonctionnaires, diplomates, familles, expatriés), le risque de vacance prolongée reste limité pour les biens correctement situés et entretenus.
Short-term rentals à Strovolos : un vrai sous-marché Airbnb
Strovolos n’est pas une station balnéaire, mais le marché des locations de courte durée y est loin d’être anecdotique. Les données d’analyse des plateformes de type Airbnb recensent autour de 100 locations actives dans la ville, dans un environnement encore faiblement régulé.
Ce segment est majoritairement composé d’appartements entiers (96 % des annonces), le plus souvent des condos, avec une prédominance nette des logements pouvant accueillir deux à quatre personnes. La configuration la plus fréquente reste l’appartement de 2 chambres, qui représente près de 40 % de l’offre, ce qui recoupe la structure du marché résidentiel classique.
Quelques indicateurs donnent la mesure de ce créneau :
| Indicateur clé (Strovolos, marché courte durée) | Valeurs observées |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | ≈ 100 |
| Part d’appartements complets | 96 % |
| Capacité moyenne par logement | 3,6 personnes |
| Taux d’occupation médian | ≈ 35 % |
| Taux d’occupation top 10 % | > 74 % |
| Revenu mensuel médian | ≈ 903 $ |
| Revenu mensuel top 10 % | > 2 445 $ |
| Tarif nuit médian | ≈ 91 $ |
| Tarif nuit top 10 % | > 131 $ |
La saisonnalité est marquée : les mois de septembre, octobre et novembre offrent les meilleurs compromis entre taux d’occupation et prix moyen par nuitée. Sur cette période de “haute saison” pour la ville (liée davantage au tourisme urbain, aux déplacements professionnels et à la vie universitaire qu’au balnéaire), les chiffres moyens tournent autour de 1 550 $ de revenu mensuel, avec une occupation avoisinant 46 %.
Malgré une baisse du taux d’occupation (autour de 19-29% en août) malgré des tarifs plus élevés, la réussite sur ce créneau repose sur trois piliers : un positionnement clair (séjour d’affaires, moyen séjour pour étudiants/stagiaires, location mensuelle) ; une gestion active (tarification dynamique, annonces et photos soignées, réactivité) ; et un bien doté de prestations adaptées (wifi fiable, climatisation, parking, proximité des transports et services).
Pour des locations orientées “moyen séjour” (30 nuits et plus), Strovolos présente un potentiel intéressant : plus de 30 % des annonces exigent déjà un minimum de 30 nuits, signe que de nombreux propriétaires misent sur les professionnels en mission, les étudiants ou les personnes en transition (nouveaux expatriés, travailleurs en détachement, etc.).
Revenus annuels projetés pour un appartement de 2 chambres en location touristique avec un tarif de 100$ la nuit et un taux d’occupation de 60%.
Typologie de biens et diversité des opportunités
L’offre immobilière de Strovolos est particulièrement diversifiée, ce qui permet d’adapter la stratégie d’investissement à son profil de risque et à son horizon de temps.
Le marché résidentiel propose des appartements neufs ou récents avec des commodités (balcon, parking, équipements sportifs), des appartements anciens bien situés offrant des opportunités de rénovation, des maisons de ville/jumelées recherchées par les familles, et des villas avec jardin et piscine dans des quartiers prestigieux.
Les annonces illustrent cette variété : on y voit par exemple un appartement neuf de 2 chambres et 2 salles de bains d’environ 100–120 m² autour de 235 000–300 000 €, un trois-pièces de plus de 200 m² avoisinant 500 000 €, ou encore une maison de 215 m² avec piscine privée à 680 000 €.
Pour les budgets plus élevés ou les stratégies plus entrepreneuriales, le marché des terrains et des ensembles de parcelles à fort coefficient constructible ouvre d’autres possibles. Plusieurs lots de grande taille sont en vente à Strovolos, avec des superficies s’échelonnant de quelques centaines à plusieurs milliers de mètres carrés, souvent sur des axes très passants comme Limassol Avenue.
Un ensemble de quatre parcelles totalisant près de 2 800 m², dont trois en zone commerciale (coefficient de construction 120 %, jusqu’à trois étages) et une en zone résidentielle (coefficient 90 %, deux étages). Cet actif peut accueillir un immeuble mixte combinant boutiques en rez-de-chaussée, bureaux en étage et appartements, permettant de diversifier les flux de revenus et de capitaliser sur la visibilité commerciale.
Un autre terrain, de 6 048 m², est proposé autour de 7,5 millions d’euros, dans un zonage mixte résidentiel et commercial offrant des coefficients de construction élevés. De tels produits s’adressent plutôt à des promoteurs ou à des investisseurs institutionnels, mais ils contribuent à structurer l’offre future de la ville et à soutenir la valorisation des biens environnants.
Cadre légal, fiscalité et Golden Visa : ce que doit savoir l’investisseur
Investir dans l’immobilier à Strovolos, c’est investir à Chypre, donc bénéficier du cadre juridique d’un État membre de l’Union européenne, doté d’un système de droit inspiré de la common law britannique mais harmonisé avec les directives européennes. Cet environnement est particulièrement protecteur pour les investisseurs étrangers.
La Constitution chypriote garantit à toute personne – y compris non ressortissant – le droit d’acquérir, de posséder et de jouir de biens immobiliers. Par ailleurs, la législation sur les investissements internationaux interdit à l’État de procéder à des expropriations sans motif d’intérêt public, respect d’une procédure régulière et indemnisation adéquate et rapide. Chypre a également signé plus de deux douzaines de traités bilatéraux de protection des investissements et est partie à la Convention de New York sur l’exécution des sentences arbitrales internationales.
Dans la pratique, cela se traduit par : un registre foncier réputé fiable et précis ; des procédures de transfert de propriété modernisées et digitalisées ; un recours possible à l’arbitrage pour régler les litiges complexes, comme l’a montré un cas impliquant un fonds du Golfe dans une société technologique basée à Strovolos.
Système juridique chypriote
Pour un acheteur non chypriote, le processus suit généralement plusieurs étapes : recherche du bien, versment d’un dépôt de réservation (souvent 5 000 à 10 000 €), vérifications juridiques (titres, charges, conformités urbanistiques), signature du contrat de vente, obtention de l’autorisation d’achat pour les non-ressortissants de l’UE, paiement du solde et enregistrement au cadastre. L’ensemble prend en moyenne deux à quatre mois.
Les ressortissants de l’UE bénéficient des mêmes droits que les citoyens chypriotes et peuvent acquérir plusieurs biens sans restriction spécifique. Les non-ressortissants de l’UE doivent obtenir une autorisation du Conseil des ministres (via les District Officers) pour tout achat. Ils sont généralement limités à une seule propriété résidentielle ou à un terrain de moins de 4 000 m². Des assouplissements sont possibles, permettant par exemple l’acquisition de deux unités résidentielles ou d’une combinaison logement et petit commerce/bureau.
Sur le plan fiscal, plusieurs éléments sont à intégrer au business plan :
Surface maximale en mètres carrés pour bénéficier du taux réduit de TVA à 5% pour l’achat d’une résidence principale à Chypre.
Pour les investisseurs non européens, un levier supplémentaire peut entrer en jeu : le programme de résidence permanente de Chypre (souvent appelé “Golden Visa”). Un investissement immobilier d’au moins 300 000 € (hors TVA), dans un bien neuf, accompagné de justificatifs de revenus stables en provenance de l’étranger, permet d’obtenir un statut de résident permanent en quelques mois. Cette option s’applique bien à Strovolos, même si la ville est moins populaire auprès des candidats au Golden Visa que les zones côtières, ces derniers privilégiant souvent la vue mer. Pour un investisseur qui vise avant tout le rendement locatif et la stabilité, la capitale reste toutefois un choix rationnel.
Rôle des agences locales et profondeur du marché
Strovolos dispose d’un vivier important de professionnels de l’immobilier. De nombreuses agences sont installées sur place – Mesitis Real Estate Agents, FOX Smart Estate Agency, 21 Property Finder Ltd, Stavrinos Estates, La Maison Real Estates, Sabbianco Properties, entre autres – et couvrent l’ensemble du spectre, du petit appartement locatif au grand terrain à développer, en passant par les locaux commerciaux et les immeubles mixtes.
Pour un investisseur étranger, il est crucial de travailler avec un intermédiaire reconnu et correctement licencié par le Conseil d’enregistrement des agents immobiliers chypriotes. Vérifiez son statut via son numéro de licence (RN/LN). Ces professionnels offrent des services essentiels : recherche ciblée de biens, estimation de la valeur de marché, coordination des inspections techniques, mise en relation avec des avocats, ingénieurs, architectes ou banques locales, et parfois la gestion locative pour les investisseurs non-résidents.
La concurrence entre agences, la multiplicité des portails (Properstar, Rightmove, Bazaraki, DOM, etc.) et la taille du marché à Strovolos (plusieurs dizaines de ventes et de mises en location chaque trimestre) contribuent à la transparence des prix et à une certaine liquidité. Les biens bien positionnés en termes de prix et de qualité trouvent généralement preneur en 6 à 9 mois, ce qui reste raisonnable pour un marché urbain de cette taille.
Infrastructures, projets urbains et impact sur la valeur
Au-delà des chiffres, le potentiel d’appréciation d’un bien dépend étroitement des projets urbains qui reconfigurent la ville. De ce point de vue, Strovolos s’est engagée dans une démarche très ambitieuse de transition énergétique et de modernisation.
La municipalité vise la neutralité climatique à l’horizon 2030, avec un plan d’action qui inclut la réduction des émissions de gaz à effet de serre, le déploiement massif du solaire, la rénovation énergétique des bâtiments, la mise en place de systèmes de gestion intelligente des déchets, ou encore l’extension des pistes cyclables et des infrastructures de mobilité douce.
Le parc linéaire du fleuve Pediaios, aménagé avec pistes cyclables, piétonnes, stations de vélos et aires de repos, augmente l’attractivité résidentielle. Un bien immobilier situé à proximité bénéficie d’un avantage concurrentiel significatif pour les familles et les personnes recherchant la qualité de vie, grâce à ses connexions avec d’autres espaces verts comme le parc Agios Demetrios.
– D’autres projets renforcent cette dynamique :
– régénération du centre historique de Strovolos, avec création d’une zone à faibles émissions et implantation d’une “Académie numérique” présentée comme le premier bâtiment public chypriote neutre en énergie et truffé d’applications “smart city” ;
– rénovation et extension du centre sportif municipal “Glafkos Clerides”, avec nouvelles pistes d’athlétisme, terrains de basket, courts de tennis et de padel ;
– modernisation de Tseriou Avenue, axe majeur de la ville, malgré les débats suscités par la préservation d’un réservoir historique ;
– projets de liaisons routières visant à désengorger d’autres grands axes de Nicosie.
Pourcentage maximal de hausse de valorisation attendu sur certaines micro-zones entre 2024 et 2025, grâce à l’amélioration de l’accessibilité, de la paysagère et des équipements publics.
Forces et limites d’un investissement à Strovolos
Comme tout marché, celui de Strovolos présente des atouts et des contraintes qu’il convient de peser avec lucidité.
– Parmi les points forts, on retrouve :
– une demande locative structurellement solide, moins saisonnière que sur le littoral ;
– des rendements bruts autour de 5 %, avec des pointes supérieures pour des stratégies de courte durée bien gérées ;
– des prix encore inférieurs à ceux des grandes villes balnéaires, avec une marge de progression portée par la croissance économique de Chypre (PIB en hausse et FDI en progression) ;
– un cadre juridique protecteur et relativement prévisible, encadré par les normes européennes ;
– un projet urbain orienté vers la durabilité, qui valorise les biens bien situés et performants énergétiquement.
Plusieurs contraintes doivent être prises en compte : un système de transport public perfectible accentuant le besoin de stationnement, des congestions routières aux heures de pointe, des coûts divers (taxes, frais, entretien) réduisant significativement le rendement net, et pour les non-Européens, des autorisations d’achat et des limitations sur les biens.
L’investisseur avisé compensera ces risques par une due diligence rigoureuse : analyse de la qualité du titre de propriété, vérification des autorisations d’urbanisme, inspection technique, vérification des servitudes éventuelles (accès route, raccordements aux réseaux, zonage, coefficients constructibles) pour les terrains, et recours systématique à un avocat local indépendant.
Conclusion : Strovolos, un marché rationnel pour un investisseur patient
Investir dans l’immobilier dans la ville de Strovolos, c’est miser sur un marché qui combine la stabilité d’une capitale européenne, la dynamique d’une ville en pleine modernisation et des prix encore raisonnables par rapport à d’autres destinations méditerranéennes.
Les chiffres convergent : rendements locatifs d’environ 5 %, croissance annuelle des prix de 4 à 6 %, forte profondeur de marché sur les appartements de 2 et 3 chambres, potentiel Airbnb réel mais exigeant en gestion, projets urbains structurants en cours, cadre juridique protecteur pour les investisseurs étrangers et possibilité, pour les non-Européens, de coupler investissement et obtention d’une résidence permanente via un programme clairement balisé.
Strovolos n’est pas le lieu pour des gains spéculatifs rapides, mais représente un marché adapté aux investisseurs recherchant la stabilité. Il offre un rendement correct et soutenable, une forte probabilité de revalorisation modérée mais régulière, et la sécurité d’un actif tangible dans un environnement politique et légal stable.
En se concentrant sur les bons quartiers, en ciblant des biens modernes ou facilement modernisables, bien desservis, proches des écoles, des commerces et des principaux axes, un investisseur peut construire à Strovolos un portefeuille immobilier équilibré, capable de générer des revenus prévisibles et de prendre de la valeur au rythme de la transformation de cette ville qui est devenue, sans bruit, l’un des véritables centres névralgiques de Chypre.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Strovolos, Chypre, pour chercher du rendement locatif et une exposition en euro dans un marché local dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs options autour de Nicosie, la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison de ville à Strovolos, quartier résidentiel recherché, combinant rendement locatif brut cible de 7 à 8% (« plus le rendement est grand, plus le risque est important ») et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société chypriote) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps, en intégrant les risques juridiques, fiscaux et locatifs propres à Chypre.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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