Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre les falaises de Cape Greco et les plages turquoise de Fig Tree Bay, la ville de Protaras attire depuis plusieurs années une nouvelle catégorie de visiteurs : les investisseurs immobiliers. Station balnéaire de l’est de Chypre, située dans le district de Famagouste et administrativement rattachée à la municipalité de Paralimni, Protaras cumule plusieurs atouts rarement réunis au même endroit : un tourisme en plein essor, des prix encore inférieurs aux grandes villes chypriotes, un cadre fiscal attractif et un programme de résidence permanente pour les non‑Européens.
Investir sur un marché immobilier étranger ne se limite pas à l’achat d’une villa. Il est essentiel de comprendre le fonctionnement spécifique du marché, les types de biens les plus adaptés, les perspectives de rendement réalistes et les règles légales applicables aux étrangers, qu’ils soient ressortissants de l’UE ou non.
Protaras, un resort familial devenu marché d’investissement
Protaras est un peu l’anti‑Ayia Napa. À seulement quelques kilomètres au nord de cette station connue pour sa vie nocturne, Protaras cultive une image plus calme, familiale, presque résidentielle. Sa population permanente dépasse largement celle de Paralimni et d’Ayia Napa, ce qui donne à la ville une vraie vie hors saison. L’économie locale reste dominée par le tourisme, mais une partie importante du parc immobilier est occupée à l’année par des familles chypriotes, des retraités étrangers et, de plus en plus, des freelances et télétravailleurs attirés par le climat et le statut de “digital nomad” que propose Chypre.
La ville de Protaras est construite sur une colline en pente douce surplombant la mer. Cette configuration permet à de nombreuses habitations de bénéficier de vues panoramiques sur la côte tout en restant proches des plages. Le littoral est organisé autour d’une longue promenade piétonne qui relie plusieurs anses de sable, dont Fig Tree Bay, les plages de Vryssi, Lombardi, Connos Bay, Pernera Beach et Louma Beach. Ces plages sont fréquemment distinguées par le label Pavillon Bleu, garantissant la qualité de leurs eaux.
À quelques minutes en voiture, le parc national de Cape Greco offre falaises, grottes marines, sentiers de randonnée et sites de plongée réputés comme Green Bay, The Blue Hole ou Cyclops Bay. Cet environnement naturel joue un rôle clé dans la demande touristique… et donc dans l’attrait des biens à la location.
Accessibilité et infrastructures
En matière d’accessibilité, Protaras est reliée à l’aéroport international de Larnaca par une voie rapide ; le trajet dure environ 40 minutes. La capitale Nicosie est accessible dans le même ordre de temps. Cette proximité est un atout majeur pour la clientèle internationale, qui peut arriver, récupérer une voiture et rejoindre sa villa ou son appartement sans complication.
Sur place, l’infrastructure locale (commerces, santé, éducation) est complète pour un resort de cette taille. Cependant, les transports publics sont peu pratiques au quotidien, rendant la voiture presque indispensable. Pour les services spécialisés, les habitants doivent se rendre à Paralimni, Larnaca ou Nicosie.
Un marché immobilier plus abordable que les grandes villes chypriotes
L’un des principaux arguments pour investir à Protaras tient aux prix : ils sont globalement inférieurs à ceux de Limassol, Nicosie, Paphos ou Larnaca, et même plus bas que ceux d’Ayia Napa voisine, alors que l’attrait touristique est comparable.
Les chiffres varient selon les sources et les segments, mais plusieurs ordres de grandeur se recoupent.
Niveaux de prix : du petit appartement à la villa de luxe
On peut résumer les fourchettes fréquentes de la manière suivante :
| Type de bien | Ticket d’entrée approximatif | Intervalle moyen couramment cité | Observations clés |
|---|---|---|---|
| Appartement (studio / 1 chambre) | 90 000 – 130 000 € | 120 000 – 140 000 € | Unités d’env. 50 m² à partir de 159 000 € en neuf |
| Appartement 2 chambres | 120 000 – 180 000 € | 250 000 – 300 000 € (neuf, résidence avec piscine) | Très prisé des familles en location saisonnière |
| Maison / cottage simple | 230 000 – 250 000 € | — | Souvent marché secondaire |
| Townhouse / maison mitoyenne | ≈ 130 000 € | — | Segment abordable pour mix résidence/rendement |
| Villa avec piscine (entrée de gamme) | 170 000 – 400 000 € | À partir d’environ 350 000 € pour une villa spacieuse avec piscine | Forte demande à la location courte durée |
| Villa front de mer / luxe | 3 500 € / m² et plus | Plusieurs millions (5–6 M€ pour les plus chères) | Gated communities, services haut de gamme |
En termes de prix au mètre carré, plusieurs indicateurs coexistent :
| Indicateur | Niveau de prix cité |
|---|---|
| Entrée de gamme (global Protaras) | 1 600 – 1 800 € / m² |
| Moyenne courante | 2 300 – 2 500 € / m² |
| Prix moyen selon une autre source | 4 197 € / m² |
| Immobilier neuf (moyenne) | ≈ 2 000 € / m² |
| Immobilier de luxe | À partir de 3 500 € / m² |
Les écarts s’expliquent par la localisation (distance à la mer, vue, proximité des marinas futures), l’âge du bâtiment, la qualité de la construction et l’appartenance à un complexe résidentiel avec services.
Les prix à Protaras sont environ 20 % plus bas qu’à Limassol.
Dynamique des prix : une hausse soutenue, mais pas explosive partout
Dans l’ensemble de Chypre, les prix immobiliers ont augmenté d’environ 50 % depuis 2019, avec un marché qui a enregistré une hausse des ventes de 19 % sur les dix premiers mois de 2023. Les acheteurs étrangers sont très présents : environ 6 900 acquisitions par des non‑résidents ont été recensées en 2023.
Protaras s’inscrit dans cette tendance haussière, mais avec des nuances. La ville a connu des progressions spectaculaires sur certains segments : une source évoque ainsi une hausse de 90 % des prix des maisons sur une période de 12 mois, liée à une pénurie d’offre sur les villas bien placées. D’autres analyses indiquent plutôt une progression régulière, moins violente que dans les spots les plus spéculatifs de l’île, mais continue et soutenue par une demande stable.
Analyse du marché immobilier de Protaras
Les prévisions pour la zone Ayia Napa / Protaras sur l’horizon 2025–2030 évoquent un potentiel d’appréciation compris entre +15 % et +24 %. Pour un investisseur à moyen terme, la perspective est donc celle d’un couple rendement locatif + hausse modérée mais durable du capital.
Quels types de biens pour quel projet d’investissement ?
L’offre de Protaras est étonnamment diversifiée pour une ville de cette taille. On y trouve à la fois de petits appartements en résidence, des maisons traditionnelles, des villas contemporaines en front de mer, mais aussi quelques immeubles ou petits hôtels à vocation purement d’investissement.
Appartements en résidence : le socle du marché locatif
Les immeubles d’appartements ne sont pas très nombreux et se présentent souvent sous la forme de petites résidences neuves, parfois qualifiées de “chambres” ou “boutique complexes” : 2 à 4 étages, une ou deux piscines communes, quelques services (parking souterrain, surveillance, jardins, parfois spa ou salle de sport).
Ce type de bien cible principalement : les investisseurs et les personnes souhaitant acheter leur première maison.
– les familles et couples en vacances qui préfèrent un appartement à l’hôtel,
– les “long‑stay tourists” qui restent un à trois mois,
– certains résidents permanents (retraités, télétravailleurs).
Dans les complexes immobiliers disposant d’une piscine et bénéficiant d’une bonne localisation, la demande locative est particulièrement forte. Cette attractivité se vérifie aussi bien pour les locations saisonnières en haute saison que pour les locations de plus longue durée à l’année.
Maisons mitoyennes, cottages, maisons de ville
Les townhouses et maisons mitoyennes constituent une option intermédiaire intéressante pour les investisseurs qui souhaitent un bien plus “résidentiel” qu’un appartement, mais avec un budget encore raisonnable. Les prix d’entrée avoisinent 130 000 € pour les unités les plus simples.
Les cottages indépendants appartiennent le plus souvent au marché secondaire et se situent parfois légèrement en retrait de la côte ou dans des quartiers plus anciens. Ils peuvent, après rénovation et modernisation, se transformer en produits locatifs très attractifs, notamment si l’on ajoute des éléments différenciants :
– aménagement paysager de qualité,
– jacuzzi ou petite piscine,
– panneaux solaires pour réduire les charges,
– décoration contemporaine.
Ces améliorations augmentent aussi la valeur de revente.
Villas en complexes sécurisés : le cœur de l’offre “investment + lifestyle”
C’est dans la catégorie des villas que Protaras se distingue particulièrement. Les nouvelles constructions sont fréquemment regroupées en complexes sécurisés (gated communities) de 2 à 4 villas, parfois 20 à 30 pour les opérations d’envergure. Avantages typiques :
Les résidences fermées offrent un cadre de vie privilégié grâce à une série de services et d’infrastructures de qualité, gérés de manière centralisée.
Jardins, allées et parfois aires de jeux maintenus en parfait état pour le confort des résidents.
Bonnes routes d’accès garantissant une desserte fluide et pratique vers la résidence.
Services de sécurité ou de surveillance pour assurer la tranquillité d’esprit des habitants.
Prise en charge de l’entretien des parties communes comme les piscines et les façades.
Bâti de haute qualité, souvent classé “A” pour un confort et une durabilité optimaux.
Un projet emblématique décrit dans les données de recherche propose :
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Nombre de villas | 60 |
| Surface couverte par villa | 175 m² |
| Chambres | 3 |
| Salles de bain | 2 |
| Équipements | Piscine privée, jardin privé |
| Distance à la mer | Environ 700 mètres |
| Proximité d’infrastructure | À ~1 km de la future Paralimni Marina |
| Prix de lancement | 495 000 € + TVA (offre spéciale à 475 000 € + TVA incluant une piscine 3×7 m) |
Ce type d’opération vise clairement un double public : les touristes recherchant une villa de standing et les investisseurs qui profitent d’un produit calibré pour la location saisonnière tout en pouvant l’utiliser en résidence secondaire.
Quartiers et micro‑localisations stratégiques
Pour un investisseur, la micro‑localisation fait une vraie différence, notamment en short‑term rental. Trois zones ressortent :
| Zone / Quartier | Profil et intérêt pour l’investissement |
|---|---|
| Protaras centre / Fig Tree Bay | Proximité immédiate des plages iconiques, forte demande touristique, prix plus élevés mais taux d’occupation très bons |
| Pernera | Petit resort attenant, accessible par la promenade littorale, plages comme Sirena Bay et Louma Beach, site de la future Paralimni Marina |
| Kapparis | Quartier plus abordable, un peu en retrait, bonnes opportunités sur le marché secondaire (appartements dès 100 000 €) |
L’arrivée de la marina de Paralimni, en cours de développement, est un élément clé : en se spécialisant dans un nautisme plus “détendu” que la très luxueuse Ayia Napa Marina, elle devrait dynamiser toute la frange côtière Protaras–Pernera.
Rendement locatif : ce qu’on peut vraiment espérer
Protaras vit avant tout du tourisme. La saison s’étend en pratique d’avril à novembre, avec un pic entre juin et septembre. C’est sur cette période que se joue l’essentiel du rendement locatif.
Location saisonnière : des taux bruts élevés, mais très saisonniers
Les données relatives à la région Ayia Napa / Protaras indiquent des rendements bruts généralement compris entre 8 % et 13 % pour la location de courte durée. Mais ce chiffre masque une forte saisonnalité : un bien qui se loue 300 à 500 € la nuit en plein été peut rester vide ou presque en janvier.
Quelques repères de prix cités pour Protaras et ses environs :
| Type de location et période | Niveau de loyer indicatif |
|---|---|
| Appartement 1 chambre (saison) | 70 – 120 € / nuit |
| Appartement spacieux (saison) | À partir d’environ 200 € / nuit |
| Villa avec piscine (saison) | 300 – 500 € / nuit, voire plus pour les biens premium |
| Long séjour en résidence avec piscine | Dès 1 250 € / mois |
| Maison / villa (location long terme) | À partir de 1 500 – 1 800 € / mois |
Sur l’ensemble de Chypre, les données Airbnb montrent un taux d’occupation moyen de 64 %, avec environ 234 nuits réservées par an. Protaras se situe dans la partie haute du spectre, avec un “score de demande locative” autour de 80 sur certaines plateformes de data, et un volume d’annonces en progression (environ 1 586 listings, +3 % sur un an).
Les locations se répartissent à peu près ainsi par taille :
| Taille du bien | Part des annonces |
|---|---|
| 1 chambre | 13 % |
| 2 chambres | 16 % |
| 3 chambres | 32 % |
| 4 chambres | 20 % |
| 5 chambres et + | 20 % |
Cette structure illustre l’importance des villas familiales de 3 chambres et plus, qui forment le cœur du marché.
Location longue durée : stabilité et usure moindre
Pour ceux qui préfèrent lisser la saisonnalité, la location à long terme, souvent à des familles ou des retraités européens, offre des rendements bruts plus modestes – entre 4 % et 5,5 % pour la région – mais avec :
– des revenus plus prévisibles,
– un taux d’occupation annuel élevé,
– une usure moindre (les locataires typiques étant familles, couples, seniors).
Le loyer mensuel de base pour une maison de qualité avec piscine en bord de mer.
Exemple de projection de rendement
Un exemple analysé dans les données (villa 3 chambres / 3 salles de bain à l’adresse “288 Leoforos Protara‑Kavo Gkreko”) montre :
– revenu annuel projeté : 38 979 $,
– cash‑on‑cash return estimé : –23,86 %.
Cette performance négative en cash‑on‑cash rappelle une réalité : un haut revenu brut ne suffit pas ; la structure de financement (niveau d’emprunt, taux, durée) et les charges (entretien, gestion, fiscalité, période de vacance) jouent un rôle crucial. Un investissement intégralement financé à crédit avec une faible mise de fonds peut générer un flux de trésorerie net négatif malgré un bon taux brut.
Fiscalité et coûts annexes : un environnement globalement favorable
Chypre est souvent présentée comme un pays “friendly” pour les investisseurs immobiliers, et Protaras bénéficie évidemment du même cadre.
Taxes à l’acquisition
Lors de l’achat, plusieurs postes sont à prendre en compte :
| Poste de coût | Taux / Montant principal |
|---|---|
| Droits de timbre (Stamp Duty) | 0 % jusqu’à 5 000 € ; 0,15 % de 5 001 à 170 000 € ; 0,20 % au-delà, plafonné à 20 000 € |
| TVA sur le neuf | 19 % standard ; 5 % possible sur les premiers 130 m² (ou jusqu’à 200 m² pour certains permis plus anciens) pour une résidence principale sous conditions |
| Frais de transfert (Land Registry) | 3 % jusqu’à 85 000 € ; 5 % de 85 001 à 170 000 € ; 8 % au-delà. 50 % de réduction dans la plupart des cas, et zéro si le bien a déjà été soumis à la TVA |
| Honoraires d’avocat | Environ 1–3 % du prix, plus TVA |
| Frais divers (évaluations, banque…) | Variables, à intégrer dans un budget additionnel global de 8–10 % du prix du bien |
À noter : la taxe nationale sur la propriété immobilière a été supprimée en 2017 et il n’existe pas d’impôt sur la fortune ni de droits de succession sur les biens à Chypre. En revanche, certaines taxes municipales et de services (déchets, égouts, éclairage) restent dues chaque année.
Taxes pendant la détention et la location
Les propriétaires paient des taxes locales modestes, souvent comprises entre 90 et 300 € par an pour un bien résidentiel standard, plus une taxe de réseau d’égout pour les propriétés raccordées. Dans les complexes, des charges de copropriété ou de gestion viennent s’ajouter (entretien des parties communes, piscines, jardins).
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu.
– le revenu foncier est ajouté aux autres revenus du propriétaire résident et imposé selon un barème progressif,
– un abattement de 20 % sur les loyers bruts est prévu,
– certains frais (intérêts d’emprunt, amortissement, travaux) sont déductibles.
Taux de la contribution spéciale pour la défense prélevée sur les loyers bruts des résidents chypriotes domiciliés.
Les non‑résidents sont imposés uniquement sur leurs revenus de source chypriote. L’existence de conventions de non double imposition avec plus de 60 pays permet bien souvent d’éviter une imposition cumulée dans le pays d’origine.
En cas de revente, une taxe sur les plus‑values immobilières de 20 % s’applique sur le gain net (prix de vente – prix d’acquisition – frais et investissements prouvés), avec des abattements à vie (jusqu’à 85 430 € pour la résidence principale détenue au moins 5 ans).
Foreign buyers : qui peut acheter et dans quelles conditions ?
La législation chypriote distingue clairement les citoyens de l’Union européenne des acheteurs “third‑country” (non‑UE).
Citoyens de l’UE
Les ressortissants de l’UE bénéficient des mêmes droits que les Chypriotes :
– aucune limite sur le nombre ou la taille des biens,
– aucun quota particulier,
– liberté de louer, d’occuper ou de revendre.
Ils n’ont pas besoin d’autorisation spécifique pour acheter, même si les formalités classiques restent obligatoires (contrat enregistré, paiement des droits, etc.).
Non‑Européens : un cadre plus restrictif… mais gérable
Les acheteurs non‑UE, y compris les Britanniques depuis le Brexit, sont soumis à des restrictions :
En Turquie, les acquisitions immobilières par des étrangers sont généralement limitées à un appartement ou une maison individuelle. Il est également possible d’acheter un terrain, dans la limite de 4 014 m². Dans certains cas, une autorisation peut être obtenue pour deux unités résidentielles, ou pour une combinaison comprenant un logement et un petit local commercial (d’une surface maximale de 100 m²) ou un bureau (jusqu’à 250 m² maximum).
Une autorisation du Conseil des ministres est requise pour finaliser le transfert de titre. Dans la pratique, pour un candidat sans antécédent judiciaire et des fonds d’origine claire, il s’agit d’une formalités qui prend généralement 2 à 3 mois.
Les non‑UE doivent démontrer :
– un casier judiciaire vierge,
– une origine étrangère des fonds (hors Chypre).
Il est interdit aux investisseurs étrangers d’acheter des terres purement agricoles. De plus, les acquisitions dans la partie nord de l’île (territoire occupé) présentent un risque juridique. Protaras, située dans la zone contrôlée par la République de Chypre, est en revanche pleinement ouverte aux investissements étrangers.
Pour contourner certaines limites (notamment sur le nombre de biens), certains investisseurs recourent à une société chypriote, qui, en tant qu’entité domestique, peut acquérir plusieurs propriétés. Cette option doit toutefois être analysée au cas par cas avec un avocat et un comptable, car elle implique des obligations comptables et fiscales propres (bilans, déclarations annuelles, etc.).
Résidence permanente par investissement : pourquoi Protaras est bien placée
Chypre propose un programme de résidence permanente – souvent appelé “golden visa” ou “Fast Track Permanent Residence” – destiné aux non‑Européens qui souhaitent obtenir un droit de séjour durable dans le pays en échange d’un investissement, généralement immobilier.
Conditions principales du programme
Pour la voie immobilière résidentielle, le dispositif repose sur plusieurs piliers :
| Élément | Condition clé |
|---|---|
| Montant d’investissement | Minimum 300 000 € (hors TVA) dans un bien résidentiel neuf acheté auprès d’un promoteur |
| Nature du bien | Obligatoirement du neuf (marché primaire) ; les reventes ne sont pas éligibles |
| Origine des fonds | Obligation de prouver que les 300 000 € viennent de l’étranger, sans recours à un prêt local |
| Revenu annuel minimal | 50 000 € de revenus sécurisés venant de l’étranger pour le demandeur principal, +15 000 € pour le conjoint, +10 000 € par enfant à charge |
| Dépôt bancaire | 30 000 € déposés dans une banque chypriote pendant au moins 3 ans |
| Casier judiciaire | Extrait vierge pour le demandeur et les adultes de la famille |
L’achat peut porter sur un ou deux logements neufs, éventuellement auprès de promoteurs différents. Les biens peuvent être loués, ce qui permet de combiner installation partielle et rendement.
Protaras, où certains projets de villas neufs commencent autour de 495 000 € + TVA, se trouve donc dans la bonne tranche pour atteindre le seuil des 300 000 €. Plusieurs programmes locaux sont explicitement présentés comme compatibles avec la résidence permanente.
Famille, durée, chemin vers la citoyenneté
Le permis de résidence permanente couvre :
– le demandeur,
– son conjoint,
– ses enfants à charge jusqu’à 25 ans (s’ils sont étudiants et financièrement dépendants).
Depuis une mise à jour en 2023, les parents et beaux-parents ne sont plus éligibles au dispositif mentionné.
Le statut est permanent, mais :
– la carte physique doit être renouvelée tous les 10 ans,
– il faut visiter Chypre au moins une fois tous les deux ans,
– il faut conserver l’investissement et continuer à répondre aux conditions de revenu.
Après plusieurs années de résidence légale (en pratique 7 à 8 ans, avec exigences de présence sur le territoire et de connaissances linguistiques), une demande de citoyenneté chypriote devient théoriquement possible, offrant alors l’accès complet à la citoyenneté européenne.
Financement : quelles options pour les acheteurs à Protaras ?
Les banques chypriotes accordent des prêts immobiliers, mais avec des critères relativement stricts, surtout pour les étrangers.
Emprunter localement
Les taux d’intérêt moyens sur 20 ans se situent autour de 4,3–4,4 % pour les prêts classiques, avec des fourchettes allant, selon les profils, de 3,5 % à 7,5 %. Dans un cas précis cité pour un projet de villas à Protaras, le développeur proposait un financement à 2,3 % d’intérêt, calé sur une structure :
| Paramètre | Détail |
|---|---|
| Prix de la villa | 495 000 € + TVA |
| Apport (40 %) | 198 000 € |
| Emprunt (60 %) | 279 000 € |
| Durée 20 ans | ≈ 1 545 € / mois |
| Durée 15 ans | ≈ 1 953 € / mois |
| Durée 10 ans | ≈ 2 773 € / mois |
Dans la vraie vie, la plupart des emprunteurs devront présenter :
– preuves de revenus stables (contrats de travail, déclarations fiscales),
– relevés bancaires,
– situation patrimoniale détaillée.
Le pourcentage de mise de fonds exigée pour les non-résidents souhaitant contracter un prêt.
Pour les investisseurs hors zone euro, la question du taux de change n’est pas anecdotique. Il est prudent de recourir à des services spécialisés de change pour optimiser les transferts (et éviter que les variations de devise n’effacent une partie du rendement).
Stratégies d’investissement adaptées à Protaras
Toutes les approches ne se valent pas à Protaras. Certaines sont particulièrement cohérentes avec la structure de la demande et l’évolution du marché.
Stratégie “vacances + rendement”
C’est probablement la plus fréquente : acheter une villa ou un appartement, l’utiliser quelques semaines par an pour ses propres vacances, puis le louer le reste du temps.
Les points forts de Protaras pour ce modèle :
– un climat qui permet d’occuper le bien en hiver avec des températures douces,
– un flux touristique fort en été,
– une clientèle familiale, moins risquée en termes de dégradations,
– des charges (énergie, gestion) souvent inférieures à celles de Limassol.
Il faut toutefois soigneusement calibrer :
Pour maximiser le potentiel de votre location saisonnière, trois éléments sont déterminants. Privilégiez d’abord un emplacement stratégique, idéalement à distance piétonne des plages et de la promenade pour attirer les vacanciers. Ensuite, assurez-vous d’un haut niveau d’équipement, comprenant au minimum le wifi haut débit, la climatisation, une cuisine entièrement équipée et un mobilier moderne. Enfin, anticipez la gestion de la location : vous pouvez faire appel à une agence professionnelle pour plus de sérénité, ou investir du temps personnel pour gérer les réservations et l’entretien via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
Stratégie “long terme + résidence permanente”
Pour les non‑Européens, l’achat d’un bien neuf d’au moins 300 000 € ouvre la porte à la résidence permanente. Dans ce cas, l’objectif n’est pas uniquement le rendement, mais aussi la sécurité juridique et la qualité de vie.
Une configuration typique :
– achat d’une villa ou d’un grand appartement neuf dans un complexe bien géré,
– occupation partielle (par exemple l’hiver) par le propriétaire,
– location saisonnière en été pour couvrir charges et une partie de la mensualité de crédit,
– inscription des enfants dans les écoles locales ou internationales (l’English School de la région, par exemple).
Protaras offre une ambiance paisible, la présence d’écoles et un coût de la vie inférieur à celui de nombreux pays occidentaux, ce qui en fait un lieu propice à l’installation.
Stratégie de plus‑value à moyen terme
Certains investisseurs s’intéressent avant tout à l’appréciation du capital. Dans ce cas, le levier principal est d’acheter :
– soit en phase de pré‑construction, quand les prix sont 10–20 % inférieurs à ceux de la livraison,
– soit dans des zones en cours de transformation, comme les abords de la future Paralimni Marina.
Les grands projets d’infrastructure annoncés pour la région de Famagouste (Paralimni Marina, Ayia Napa Marina, golf, université, camps d’entraînement, musée sous‑marin) devraient tirer les prix de certaines micro‑zones vers le haut. Le pari consiste alors à entrer avant que ce “repricing” ne soit intégralement intégré par le marché.
Avantages et limites d’un investissement à Protaras
Comme tout marché, Protaras a ses forces… et ses points de vigilance.
Points forts à mettre au crédit de Protaras
– Prix encore inférieurs aux grandes villes chypriotes et à beaucoup de stations européennes comparables.
– Demande touristique solide, avec un public qui choisit volontairement la destination pour sa tranquillité, ce qui se traduit par des séjours souvent plus longs.
– Rendements potentiels élevés en courte durée, avec des taux bruts fréquemment estimés entre 8 % et 13 %.
– Environnement fiscal compétitif, sans impôt national sur la propriété, ni droits de succession, et avec un cadre stable.
– Programme de résidence permanente accessible via un investissement immobilier neuf, atout clé pour les non‑Européens.
– Qualité de vie élevée : climat, sécurité, services de santé et d’éducation de bon niveau, infrastructures en amélioration grâce à des financements européens.
– Marché encore en phase de croissance, porté par la reprise économique de Chypre (croissance de plus de 2 % en 2023, prévisions supérieures à 3 %), le dynamisme du tourisme (près de 3 Mds € de revenus en 2023) et l’installation de grandes marques hôtelières et de groupes technologiques sur l’île.
Points de vigilance et risques à anticiper
– Saisonnalité marquée : même si la demande de longue durée progresse, les revenus saisonniers restent concentrés de mai à octobre ; il faut intégrer des mois à faible occupation.
– Concurrence croissante sur la location de courte durée, avec plus de 1 500 annonces dans la région et une progression du stock.
– Nécessité d’une licence pour la location touristique depuis 2020, ce qui implique de respecter les normes et procédures en vigueur.
– Fluctuations de change pour les investisseurs hors zone euro, qui peuvent impacter le coût réel de l’investissement et des remboursements.
– Capacité de revente : si les prix ont grimpé trop vite sur certains segments (hausse de 90 % sur 12 mois évoquée pour certaines maisons), il faut rester raisonnable dans les hypothèses de plus‑value future.
– Dépendance au tourisme européen : bien que diversifiée, la clientèle reste majoritairement européenne ; un choc durable sur ce marché pourrait affecter les taux d’occupation.
Conclusion : pour quel profil Protaras est‑elle vraiment adaptée ?
Protaras n’est pas un marché de “trader immobilier” cherchant des retournements rapides et spectaculaires. C’est plutôt une destination pour :
– des familles qui veulent conjuguer résidence secondaire au soleil, rendement locatif et éventuellement résidence permanente dans l’UE,
– des investisseurs débutants dans l’international, qui recherchent un marché relativement lisible, sécurisé juridiquement et encore abordable,
– des retraités ou pré‑retraités prêts à passer plusieurs mois par an à Chypre tout en conservant un pied financier dans un actif tangible,
– des propriétaires de capital en devises fortes qui souhaitent diversifier hors de leur pays d’origine, dans une juridiction stable et fiscalement modérée.
Investir dans l’immobilier à Protaras représente un compromis avantageux entre prix d’entrée, rendement potentiel et qualité de vie, grâce à ses plages, infrastructures, fiscalité attractive et programmes de résidence. Pour réussir, il est essentiel de s’entourer de professionnels sérieux (avocat, agent local, fiscaliste) et d’affiner sa stratégie, ce qui positionne la ville comme un point chaud méditerranéen pour un investissement raisonné à moyen terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Protaras, Chypre, pour rechercher du rendement locatif saisonnier et une exposition à un marché touristique dynamique. Budget alloué : 400 000 à 600 000 €, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Larnaca, Limassol, côte est), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement haut de gamme à Protaras, station balnéaire très prisée, combinant rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 €. La mission a inclus : sélection du quartier (proximité plages, services), mise en relation avec un réseau local (agent, avocat, comptable), choix de la structure (propriété directe ou société chypriote) et plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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