Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Capitale politique, centre administratif et poumon économique de Chypre, la ville de Nicosie offre un marché immobilier très différent des stations balnéaires comme Limassol ou Paphos. Ici, ce ne sont pas les touristes d’été qui dictent les prix, mais les fonctionnaires, les diplomates, les étudiants, les salariés des grandes entreprises et une nouvelle vague de professionnels du numérique. Résultat : une demande de logements régulière toute l’année, des loyers stables, et une progression des prix plutôt continue que spectaculaire.
Cet article fournit une analyse détaillée du marché immobilier de Nicosie, incluant l’évolution des prix au m², les rentabilités locatives, les quartiers recommandés, la fiscalité, les options de financement, ainsi que les risques et perspectives. Toutes les données chiffrées sont sourcées d’organismes officiels et d’études spécialisées (Banque centrale de Chypre, RICS, KPMG, Landbank Analytics, Ask Wire, Global Property Guide).
Un marché immobilier porté par les fondamentaux
Nicosie est souvent décrite comme un marché « tiré par les fondamentaux » plus que par la spéculation. Les prix montent, mais sans la volatilité observée sur le littoral. Cette dynamique tient à plusieurs facteurs structurants.
La ville concentre les principales institutions politiques (ministères, ambassades), académiques (universités majeures) et économiques (banques, fintech) du pays. Le gouvernement mise sur une stratégie de « headquartering » pour attirer les entreprises internationales, en s’appuyant sur des atouts fiscaux, l’appartenance à l’UE et un environnement juridique basé sur la common law britannique.
En parallèle, l’urbanisation se renforce : environ 67 % de la population du district vit en zone urbaine, avec une croissance d’environ 0,76 % par an. D’ici 2030, la population de la métropole devrait progresser d’environ 7 %, alors que l’emploi augmenterait de près de 17 %. Cette combinaison (plus d’habitants, encore plus d’emplois) exerce une pression durable sur la demande de logements, surtout dans les quartiers centraux et de première couronne.
Malgré un ralentissement général du marché chypriote, lié à une stabilisation des prix à l’échelle nationale, Nicosie affiche une remarquable résilience. En 2024, alors que d’autres districts voyaient leurs volumes de ventes reculer, la capitale a été la seule à enregistrer une hausse du nombre de transactions.
Évolution des prix : une progression régulière plutôt qu’une flambée
Sur les dernières années, les prix de l’immobilier à Nicosie suivent une pente ascendante relativement régulière.
Croissance récente des prix
En 2024, plusieurs indicateurs convergent :
– les prix des appartements dans la ville ont augmenté d’environ 4,2 %,
– les maisons ont progressé de l’ordre de 4,8 %,
– le prix moyen des biens résidentiels dans le district s’est apprécié d’environ 3 %,
– selon l’indice de la Banque centrale (RPPI), les appartements affichent une hausse annuelle de 5,1 % et les maisons de 4 %.
Progression moyenne annuelle des valeurs immobilières à Nicosie selon certaines analyses.
Niveaux de prix : où se situe Nicosie ?
La ville reste clairement plus abordable que Limassol ou Paphos. Alors que le prix moyen national des appartements neufs tourne autour de 281 000 € et qu’à Limassol les programmes neufs dépassent largement les 400 000 €, Nicosie offre encore des opportunités à partir de budgets beaucoup plus modestes.
Les principaux ordres de grandeur sont les suivants :
| Indicateur clé | Valeur indicative à Nicosie |
|---|---|
| Prix moyen résidentiel au m² (district) | ≈ 2 170 à 2 518 €/m² |
| Appartements centre-ville | ≈ 2 350 €/m² |
| Appartements hors centre | ≈ 1 850 €/m² |
| Fourchette générale appartements | ≈ 1 800 – 2 800 €/m² |
| Prix moyen maisons au m² | ≈ 2 095 – 2 376 €/m² |
| Prix médian logement (tous types) | ≈ 300 000 – 350 000 € |
| Prix médian appartement neuf | ≈ 190 000 € |
| Prix médian maison neuve | ≈ 314 500 € |
| Prix moyen maison 4 chambres | ≈ 350 000 € |
Pour un investisseur, cela signifie qu’un ticket entre 180 000 € et 350 000 € permet d’accéder à la majorité du marché résidentiel, en particulier aux appartements de 2 à 3 chambres dans les quartiers recherchés. C’est précisément cette fourchette de 180 000 € à 350 000 € qui concentre la plupart des transactions et l’intérêt des investisseurs.
Volume des transactions : un marché actif et en croissance
Alors que la plupart des zones côtières ont vu leur activité ralentir, la capitale suit un scénario différent.
En 2024, Nicosie a enregistré :
– 3 460 transactions résidentielles, soit une progression annuelle d’environ 4,2 %,
– dont 2 560 ventes d’appartements (+4,1 % sur un an) et 900 maisons (+4,7 %),
– un bond global d’environ 13,6 % des transactions par rapport à 2023,
– une hausse de 14 % des dépôts de contrats de vente, avec un pic en juin.
La valeur totale des ventes résidentielles en 2024 s’établit autour de :
– 236,9 M€ pour les appartements,
– 49,8 M€ pour les maisons.
Augmentation en volume des ventes résidentielles de neufs entre janvier et septembre 2024.
Ce dynamisme se confirme en 2025 : au premier trimestre, les ventes d’appartements atteignent environ 376 unités (+17,5 %), pour une valeur de 72 M€ (+18 %), tandis que les maisons progressent de près de 7,8 % en nombre et de 25 % en valeur. En mars 2025, le nombre de transactions dans le district augmente encore de 18 % par rapport à l’année précédente.
Nicosie est donc, statistiquement, le seul grand district chypriote où l’activité transactionnelle continue de croître franchement, ce qui est un signal rassurant pour un investisseur à moyen-long terme.
Un marché locatif profond, stable et rentable
Pour tout investisseur, la question clé reste : peut-on louer facilement, à quel prix, et avec quelle rentabilité ?
Une demande locative structurelle et peu saisonnière
Contrairement aux villes côtières très dépendantes du tourisme, la demande de location à Nicosie repose presque exclusivement sur :
– les fonctionnaires et employés des ministères,
– le personnel des ambassades et organisations internationales,
– les salariés de banques, sociétés de services, fintech et IT,
– les enseignants, chercheurs et personnels universitaires,
– une importante population étudiante,
– une communauté d’expatriés et de jeunes professionnels attirés par les sièges d’entreprise.
Cette base locative est présente toute l’année. Les taux d’occupation dans les quartiers centraux et de première couronne tournent en moyenne entre 92 % et 95 %, avec des périodes de vacance généralement limitées à deux à quatre semaines entre deux locataires. On est loin de la volatilité liée à la haute saison touristique.
Niveaux de loyers : combien rapporte un appartement ?
Plusieurs sources montrent une progression notable des loyers au cours des dernières années :
– en 2022, les loyers d’appartements avaient bondi d’environ 11 %,
– en 2023, ils ont encore progressé d’environ 5,5 %,
– en 2024, la hausse marque une forme d’accalmie, autour de 1,6 % sur le quatrième trimestre, avec une progression annuelle d’environ 4,5 %,
– pour les maisons, la hausse est plus modérée (environ 3,2 % par an).
Les loyers moyens observés sont les suivants :
| Type de bien (Nicosie) | Loyer mensuel moyen |
|---|---|
| Studio | ≈ 500 – 600 € |
| 1 chambre | ≈ 700 – 850 € (centre : ≈ 550–850 €, hors centre : ≈ 450–800 €) |
| 2 chambres | ≈ 800 – 1 200 € (centre souvent ≈ 800–900 €) |
| 3 chambres | ≈ 1 200 – 1 600 € (jusqu’à 2 000 € au centre) |
| Maison / villa | ≈ 1 300 – 2 200 € |
| Loyer moyen tous types (Q2 2025) | ≈ 1 330 €/mois |
Une autre analyse place le loyer moyen projeté d’un appartement de deux chambres autour de 800 € par mois, avec des niveaux pouvant atteindre 1 500–1 700 € pour des biens récents bien situés en centre-ville.
En janvier 2025, les loyers annoncés s’établissaient en moyenne à 1 017 €/mois pour les appartements et 1 900 €/mois pour les maisons, avec 917 appartements et 190 maisons disponibles à la location.
Rendements locatifs : la place de Nicosie à l’échelle chypriote
À l’échelle de Chypre, les rendements locatifs bruts moyens sur l’immobilier résidentiel oscillent entre 4 % et 6 %. Les appartements sont le type de bien le plus rentable (environ 5,42 % de rendement moyen national), devant les maisons (environ 3 %). Les bureaux, eux, peuvent atteindre des rendements proches de 5,6 %.
Nicosie se distingue de la façon suivante :
– plusieurs études chiffrent la rentabilité brute moyenne des appartements autour de 4,63 % à 4,78 %,
– d’autres la placent plus haut, avec des fourchettes de 5 % à 7 % selon le quartier et le type de logement,
– l’indice RICS/KPMG indique un rendement moyen d’environ 5 % pour la capitale, contre 6 % pour Limassol et 4 % pour Larnaca ou Paphos.
Dans les zones les plus centrales (quartier d’affaires, Engomi, Ayios Omologites, zones universitaires), certains segments d’appartements 1 ou 2 chambres atteignent des rendements calculés entre 6 % et parfois plus de 8 % lorsque le prix d’achat reste modéré.
Pour illustrer la logique de rendement, prenons l’exemple d’un appartement à 200 000 € à Nicosie, générant un loyer mensuel de 1 000 € (soit 12 000 € par an). Cela donne un rendement brut de 6 %. Avec une rentabilité moyenne du marché autour de 5 %, Nicosie représente un compromis intéressant entre rendement et stabilité, offrant en plus une perspective de plus-value annuelle estimée entre 4 % et 6 %.
Location longue durée vs location de courte durée
Le modèle dominant à Nicosie reste la location longue durée de 12 à 24 mois. La ville dispose certes d’un marché Airbnb actif, avec environ 590 annonces sur une année récente, largement dominées par des appartements entiers. Mais les séjours y sont souvent plus longs (beaucoup d’annonces imposent un minimum de 30 nuits ou plus), et la saisonnalité est moins marquée qu’en bord de mer.
Les meilleurs biens en location courte durée (top 10 % du marché) dépassent des revenus mensuels d’environ 1 980 $, avec des taux d’occupation supérieurs à 80 % et des tarifs journaliers moyens à partir de 126 $. La médiane des biens se situe plutôt autour de 829 $ par mois pour un taux d’occupation proche de 38 %. Autant dire que, sauf positionnement très pertinent (proximité immédiate des universités, du centre historique ou des ministères) et gestion professionnelle, la location saisonnière n’est pas, à Nicosie, l’eldorado de rendement qu’on peut trouver sur la côte.
Pour un investisseur à la recherche de prévisibilité et de simplicité, la location classique à long terme reste clairement la stratégie reine.
Comprendre les quartiers de Nicosie : où investir ?
La ville est loin d’être homogène. Les prix, les loyers, la demande locative et le potentiel de plus-value varient sensiblement d’un secteur à l’autre.
Les cœurs de marché : Strovolos, Engomi, Aglandjia
Ces trois quartiers forment la « première couronne » dynamique de la capitale.
– Strovolos C’est l’un des secteurs les plus demandés par les familles et les cadres. On y trouve de bonnes écoles, de nombreux commerces, des services de proximité et un accès rapide aux axes routiers. Les appartements se négocient en moyenne autour de 2 100 €/m², avec un marché de revente actif entre 180 000 € et 320 000 €. La demande locative est solide, les taux d’occupation élevés et la perspective d’appréciation des prix jugée parmi les plus fortes pour les prochaines années. Seul bémol : la circulation peut être très dense aux heures de pointe.
Engomi est considéré comme le quartier premium de Nicosie, caractérisé par la présence d’ambassades, d’organisations internationales, de campus universitaires et d’entreprises. Les prix de l’immobilier y sont plus élevés, avec un coût moyen d’environ 2 600 €/m² pour les appartements, et pouvant être supérieur pour les programmes récents. Les biens de 2 à 3 chambres sont généralement proposés entre 280 000 € et 450 000 €. Ce marché offre une contrepartie attractive : les taux de vacance sont très faibles, les loyers sont élevés, et les rendements pour des biens meublés de qualité dépassent la moyenne de la ville.
– Aglandjia (ou Aglantzia) Ce quartier combine proximité du centre, espaces verts, développement de programmes neufs et présence d’établissements universitaires. Les prix y restent plus abordables que dans Engomi tout en offrant un bon potentiel de réévaluation. Aglandjia est régulièrement citée comme l’un des meilleurs compromis valeur/prix pour investir à moyen-long terme, en particulier sur des appartements de deux chambres.
Les prévisions indiquent que Strovolos, Aglandjia et Dasoupoli (secteur attenant) devraient enregistrer les plus fortes hausses de prix à l’horizon 2026, avec des progressions attendues entre 4 % et 6 % par an, voire davantage sur les segments les plus tendus.
Autres quartiers prometteurs
– Dasoupolis Situé à la jonction de plusieurs grands axes, ce quartier est présenté comme un pôle de développement futur, avec des projets d’infrastructures, des immeubles de bureaux modernes et une bonne accessibilité. Les prix actuels sont encore légèrement inférieurs à ceux d’Engomi, ce qui laisse un potentiel de rattrapage.
Un quartier proche du centre, offrant un bon mélange de maisons de ville et d’immeubles modernes, avec une demande locative saine.
Le prix moyen au m² tourne autour de 1 850 €.
Les biens sont généralement proposés entre 160 000 € et 280 000 €.
Le secteur propose un mélange de maisons de ville et d’immeubles modernes.
La demande locative dans ce secteur reste saine.
– Lakatamia et Latsia Deux districts suburbains en forte croissance, avec une offre importante de maisons et de petits immeubles neufs. L’accessibilité par la route et les prix encore raisonnables en font des zones appréciées des familles qui acceptent de s’éloigner légèrement du centre pour gagner en surface. Les projets récents peuvent se positionner autour de 288 000 € + TVA pour des maisons familiales.
– Pallouriotissa et Kaimakli Quartiers historiques et en voie de requalification, situés à l’est du centre-ville, où les prix au m² restent relativement bas (environ 1 600–1 650 €/m²). Ils peuvent accueillir des stratégies d’investissement sur de petits appartements (studios ou 1 chambre) dans des budgets de 100 000 € à 150 000 €, avec une bonne demande locative locale.
– Ayios Omologites / Makedonitissa / centre-ville Ces secteurs, proches des grands axes administratifs et universitaires, présentent des rendements locatifs intéressants, parfois supérieurs à 6 % sur les petites surfaces (1 chambre) lorsque le prix d’achat reste contenu. Le centre-ville, en particulier, peut afficher des rendements calculés à partir de données de marché au-dessus de 10 % sur certains micro-segments 1 chambre, même si ces chiffres théoriques supposent une occupation quasi permanente.
Résumé des principaux positionnements par budget
| Budget | Types de biens & zones typiques |
|---|---|
| ≈ 100 000 € | Studios ou 1 chambre à Kaimakli, Lakatamia, secteurs en développement, souvent dans l’ancien ou à rénover |
| 150 000 – 200 000 € | Appartements 2 chambres en périphérie, petites maisons de ville dans Lakatamia/Latsia |
| 200 000 – 300 000 € | Appartements modernes 2–3 chambres à Strovolos, Aglandjia, Ayios Omologites, maisons familiales simples |
| 300 000 – 400 000 € | Appartements haut de gamme 2–3 chambres à Engomi, Strovolos, maisons familiales bien situées |
| > 400 000 € | Biens de luxe (penthouses, villas, grandes maisons) à Engomi, centre-ville, secteurs premium |
Typologie de biens : quel segment choisir ?
Le rapport de marché souligne une diversification de l’offre, mais avec une dominante très nette pour les appartements.
Appartements abordables et studios
C’est le segment privilégié des investisseurs à la recherche de rentabilité pure. Les avantages sont clairs : prix d’entrée relativement bas, charges de copropriété maîtrisées, forte liquidité à la revente, vacance limitée et demande constante de la part des étudiants, jeunes actifs et expatriés.
Les points d’attention :
– loyers unitaires plus faibles,
– rotation de locataires plus fréquente,
– croissance de valeur à long terme souvent moins rapide que sur les biens plus rares,
– risque d’encadrement des loyers ou de mesures sur le logement abordable si la tension sociale augmente (ce point est mentionné comme potentiel dans les analyses, même si aucun plafonnement spécifique n’est en place aujourd’hui).
Appartements haut de gamme et penthouses
Ce segment se développe dans des quartiers comme Engomi, Strovolos ou autour des nouveaux grands projets (comme les tours de The Landmark Nicosia). La clientèle y est composée de dirigeants d’entreprise, diplomates, cadres de multinationales et expatriés fortunés.
Atouts :
– loyers élevés,
– locataires en général solvables et stables,
– forte dimension patrimoniale et potentiel de valorisation à long terme,
– bénéfice de la fiscalité chypriote attractive (absence de droits de succession, régime avantageux pour les résidents non domiciliés).
Inconvénients :
– ticket d’entrée nettement plus élevé,
– sensibilité accrue aux cycles économiques internationaux et à la demande étrangère,
– revente parfois plus longue sur un marché moins profond que celui de l’accession classique,
– coûts d’entretien plus élevés.
Maisons et villas
Les maisons individuelles et villas s’adressent surtout aux familles locales, à certains expatriés, à des dirigeants d’entreprise ou à des diplomates qui privilégient l’espace et un environnement résidentiel plus calme.
Elles offrent généralement :
– des loyers mensuels supérieurs à ceux des appartements,
– des baux de longue durée pour les familles bien installées,
– la possibilité d’aménager ou de rénover plus librement.
Mais elles impliquent aussi :
Investir dans une maison plutôt qu’un appartement implique généralement un capital immobilisé plus important, des coûts de maintenance (jardin, toit, climatisation, etc.) significativement supérieurs, une liquidité moindre à la revente, et une rentabilité brute souvent inférieure à celle des petits appartements, même si la plus-value peut compenser sur le long terme.
Bureaux, commerces et entrepôts
Nicosie étant le centre administratif et économique du pays, le marché des bureaux est particulièrement actif dans les quartiers centraux, avec de nombreux projets récents et à venir : The Hill Business Center, The Cross Point, The Loop, The Asteroid, ou encore de grands ensembles mixtes comme le projet Landmark.
Les entrepôts et locaux industriels, quant à eux, sont surtout concentrés dans:
– les zones de Latsia, Dali, Tseri,
– la zone industrielle de Strovolos,
avec des prix au m² compris entre 1 200 € et 2 500 €, des loyers autour de 5 à 12 €/m² et des rendements bruts moyens oscillant entre 6 % et 9 %, sur des baux de 5 à 10 ans. C’est un segment plus technique, très dépendant des conditions macroéconomiques et des régulations, mais qui peut constituer un excellent outil de diversification pour un portefeuille déjà établi.
Financement et conditions d’emprunt pour les acheteurs étrangers
Les banques chypriotes proposent des financements immobiliers à la fois aux résidents et aux non-résidents. Le marché du crédit est régulé par la loi sur le transfert et l’hypothèque des biens immobiliers, et fonctionne en grande partie en euros avec des taux variables indexés sur la Banque centrale européenne.
Conditions générales
Les grandes lignes des prêts immobiliers à Chypre sont les suivantes :
Principales caractéristiques et conditions des prêts immobiliers pour les investisseurs étrangers.
Durée moyenne de 20 à 25 ans (de 10 à 40 ans possibles). Montant minimal généralement autour de 75 000 €, avec un maximum fréquent de 500 000 €.
Taux variables courants : 4,2 % à 4,6 % en moyenne. Offres à partir d’environ 3,3 % sur du neuf et jusqu’à 7,5 % sur de la revente à risque élevé. Taux fixes possibles sur 3, 5 ou 10 ans.
Pour les non-résidents : 30 % à 50 % de la valeur du bien. Pour les résidents ou citoyens de l’UE : 10 % à 30 %.
Pour les étrangers, le financement couvre souvent 60 % à 70 % de la valeur estimée par l’expert.
Les banques exigent que la mensualité ne dépasse pas environ 30–35 % des revenus mensuels de l’emprunteur, avec un examen complet de la solvabilité (bulletins de salaire, déclarations fiscales, relevés bancaires, etc.). L’âge de fin de prêt se situe habituellement avant 65–70 ans.
Spécificités pour les non-Européens
Les ressortissants de pays tiers (Royaume-Uni, États-Unis, etc.) doivent, en plus des exigences bancaires, obtenir une autorisation d’acquisition du Conseil des ministres pour acheter un bien dans la République de Chypre, et ne peuvent en principe détenir qu’un nombre limité de propriétés (en pratique, souvent un ou deux biens, ou un terrain jusqu’à 4 014 m²).
Pour accéder au statut de résident permanent via l’investissement, il faut :
– acheter un bien neuf d’au moins 300 000 € (hors TVA),
– disposer d’un revenu annuel d’au moins 50 000 € provenant de l’étranger (majoré de 15 000 € pour le conjoint et de 10 000 € par enfant),
– accepter de ne pas exercer d’activité salariée à Chypre.
La procédure de résidence permanente par investissement est accélérée (environ deux mois de traitement) et peut constituer un argument décisif pour certains investisseurs ciblant Nicosie comme base pour l’Europe.
Fiscalité immobilière : achat, détention, location et revente
L’environnement fiscal chypriote est l’un des éléments clés qui rendent l’investissement immobilier attractif.
À l’achat : TVA, droits de timbre et frais de transfert
Sur les biens neufs, la TVA standard est de 19 %. Un régime réduit à 5 % existe pour la résidence principale, sous conditions :
– acheteur personne physique de plus de 18 ans,
– logement destiné à être résidence principale et permanente,
– absence de bénéfice antérieur du taux réduit,
– bien neuf, non encore occupé,
– application du taux réduit sur la première tranche de 350 000 € (dans la limite d’un prix total de 475 000 €) ou sur les 130 premiers m² (dans la limite de 190 m²), avec des règles transitoires plus favorables pour certains permis anciens.
Les droits de timbre sur le contrat de vente sont progressifs :
| Tranche de valeur du contrat | Taux de droit de timbre |
|---|---|
| 0 – 5 000 € | 0 % |
| 5 001 – 170 000 € | 0,15 % |
| > 170 000 € | 0,20 % (plafond global 20 000 €) |
Les frais de transfert de titre, payés au Département du cadastre au moment de l’enregistrement à votre nom, suivent une échelle :
| Tranche de valeur par acquéreur | Taux de frais de transfert |
|---|---|
| 0 – 85 000 € | 3 % |
| 85 001 – 170 000 € | 5 % |
| > 170 000 € | 8 % |
Un abattement de 50 % sur ces frais est en vigueur, et lorsque la TVA a été payée sur le bien, ils sont généralement supprimés. Pour des achats en indivision, la valeur est répartie entre les coacheteurs pour le calcul.
Outre le prix d’acquisition, il faut anticiper les honoraires de l’avocat (environ 1% du prix), ainsi que les frais potentiels de montage de crédit et les frais de dossier de la banque.
Fiscalité de détention
La taxe foncière nationale (Immovable Property Tax) a été supprimée en 2017. Il ne reste donc que :
– les taxes municipales annuelles (ordures, éclairage, etc.), variables selon la commune, généralement entre 85–90 € et 300–500 € par an,
– les contributions au service d’assainissement, proportionnelles à la valeur du bien,
– les charges de copropriété dans les immeubles,
– l’assurance habitation, particulièrement bon marché à Chypre (environ 50 € par mois pour une couverture confortable).
Revenus locatifs
Les loyers perçus à Nicosie par un non-résident sont imposables à Chypre dans la mesure où il s’agit de revenus de source chypriote.
La fiscalité se décompose en deux volets :
– une déduction forfaitaire de 20 % sur le loyer brut est généralement admise pour couvrir les charges,
– l’impôt sur le revenu est appliqué selon un barème progressif :
| Tranche de revenu annuel | Taux d’impôt sur le revenu |
|---|---|
| 0 – 19 500 € | 0 % |
| 19 501 – 28 000 € | 20 % |
| 28 001 – 36 300 € | 25 % |
| 36 301 – 60 000 € | 30 % |
| > 60 001 € | 35 % |
Pour les résidents fiscaux domiciliés à Chypre, s’ajoute une contribution spéciale de défense (Special Defence Contribution) de 3 % sur 75 % des loyers bruts. Les non-résidents, eux, ne sont imposés que sur leurs revenus chypriotes et ne sont généralement pas concernés par cette contribution.
À la revente : plus-values et taxes de sortie
Les plus-values sur les ventes de biens immobiliers à Chypre sont soumises à une taxe de 20 % (Capital Gains Tax, CGT), calculée sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (augmenté des améliorations justifiées et de certains frais).
Chaque contribuable bénéficie d’abattements à vie sur ses impôts.
– 85 430 € sur la plus-value de la résidence principale, sous réserve d’y avoir résidé au moins cinq ans,
– 25 629 € sur la cession de terrains agricoles,
– 17 086 € sur les autres ventes de biens.
Le cumul des abattements ne peut pas dépasser 85 430 € par personne sur l’ensemble de sa vie. Certaines transmissions sont totalement exonérées (héritages, donations entre proches).
En complément, une taxe de vente de 0,4 % du prix est due par le vendeur pour financer des programmes de logement pour les réfugiés chypriotes.
Grands projets et perspectives de développement à Nicosie
Au-delà des dynamiques de marché, la valeur d’un investissement immobilier dépend aussi de l’environnement urbain futur. Sur ce point, Nicosie bénéficie d’un pipeline exceptionnel de projets publics et privés.
Le président de la République a présenté plus de 80 projets pour la capitale et sa périphérie, dépassant ensemble le milliard d’euros. Ils couvrent des domaines variés : infrastructures routières (périphérique de Nicosie, nouvelles avenues), culture (grand musée archéologique), santé, éducation, mobilité, réaménagement urbain et logement.
Parmi les projets phares :
Un aperçu des principaux projets de développement urbain et de régénération en cours ou prévus dans la capitale chypriote, visant à transformer son paysage et ses infrastructures.
Reconversion du site en une vaste place avec parc, commerces, amphithéâtre de 700 places et un parking souterrain de plus de 500 véhicules.
Projet majeur incluant la rénovation d’un hôtel 5 étoiles Marriott et la construction de deux tours (bureaux & 53 appartements de luxe). Investissement > 100 M€.
Construction d’un musée de 40 000 m² avec espaces d’exposition, ateliers, parking souterrain, cafés et espaces publics.
Complexe combinant hôpital, résidences, bâtiments universitaires, commerces et hôtel-condo. Investissement > 150 M€.
Construction de plusieurs immeubles ministériels pour centraliser des administrations clés au cœur de la ville.
Améliorations massives autour des remparts vénitiens : place Eleftheria, promenades, pistes cyclables, rénovation de rues historiques.
Ces investissements devraient :
Le développement du centre-ville permet de renforcer son attractivité résidentielle, de dynamiser la valeur des biens immobiliers à proximité, d’accroître le nombre d’emplois locaux et d’améliorer la mobilité ainsi que la qualité de vie des habitants.
Pour un investisseur, surveiller l’implantation de ces projets permet d’anticiper les futurs « hotspots » : certaines zones aujourd’hui en transition pourraient connaître un important rattrapage de prix une fois les chantiers achevés.
Avantages et risques d’un investissement à Nicosie
Aucun marché n’est exempt de risques. Toutefois, le profil de la capitale présente plusieurs points forts pour un investisseur prudent.
Les atouts majeurs
– Stabilité de la demande : moteur économique, administratif et universitaire du pays, Nicosie génère une demande continue, relativement indépendante des cycles touristiques.
– Rendements attractifs : autour de 5 % brut en moyenne sur les appartements, avec possibilité de viser 6–7 % sur des micro-marchés bien ciblés.
– Environnement juridique et fiscal favorable : droit inspiré de la common law, appartenance à l’UE, impôt sur les sociétés à 12,5 %, absence de droits de succession, suppression de la taxe foncière nationale, réseau étendu de conventions fiscales internationales.
Les principaux risques et contraintes
– Croissance des prix plus lente que sur la côte : l’appréciation du capital est plus régulière que spectaculaire ; ce n’est pas un marché pour la spéculation rapide.
– Sensibilité au contexte macroéconomique : une récession ou un choc géopolitique régional pourrait freiner l’arrivée de nouvelles entreprises et réduire la demande haut de gamme.
– Hausse des coûts de construction : depuis 2021, les coûts de construction et de rénovation ont augmenté d’environ 18 %, ce qui peut impacter la rentabilité des projets neufs ou des rénovations.
– Bureaucratie et délais de permis : l’obtention de permis de construire reste un processus parfois long, même si une réforme numérique est en cours.
– Contraintes pour les non-Européens : limitation du nombre de biens, obligation d’autorisation gouvernementale, apport élevé et restrictions sur certains usages (par exemple, certaines banques n’aiment pas financer des biens destinés à la location de courte durée).
Comment aborder concrètement un projet d’investissement à Nicosie ?
Même si chaque situation doit être étudiée au cas par cas, quelques principes émergent du panorama chiffré.
Un investisseur à la recherche de revenus récurrents, avec un horizon d’au moins dix ans, aura intérêt à se concentrer :
– sur les appartements de deux ou trois chambres, dans la fourchette de 180 000 € à 350 000 €,
– dans des quartiers comme Strovolos, Engomi, Aglandjia, Dasoupolis ou Ayios Omologites,
– dans des immeubles récents ou bien rénovés, offrant une bonne performance énergétique (classe A), des balcons ou terrasses, et une connexion internet de qualité.
La recherche d’une meilleure plus-value long terme pourra orienter vers :
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Investissez dans des projets d’envergure comme les GSP, les musées ou le long des grands axes en cours de requalification.
Explorez les nouvelles constructions dans les secteurs d’Aglandjia, Latsia ou Lakatamia, offrant un bon rapport qualité-prix.
Optez pour l’exclusivité dans les tours et ensembles mixtes de nouvelle génération, tels que le Landmark Nicosia.
Dans tous les cas, quelques précautions s’imposent : vérification minutieuse des titres de propriété, des permis de construire, des documents cadastraux, recours à un avocat indépendant, simulation fiscale incluant les droits de timbre, frais de transfert et potentielle TVA, étude de marché locatif réelle (pas seulement les annonces), et, si nécessaire, conseil auprès d’un courtier hypothécaire ou d’un professionnel local.
Conclusion : Nicosie, une capitale pour investisseurs patients
Investir dans l’immobilier dans la ville de Nicosie, ce n’est pas parier sur une vague spéculative portée par une mode touristique, mais s’inscrire dans un marché qui progresse au rythme de l’économie réelle du pays. La capitale chypriote combine :
Principaux facteurs contribuant à la performance et à la sécurité d’un investissement dans l’immobilier.
Bénéficiez de des rendements locatifs solides, assurant une rentabilité régulière.
Profitez d’une valorisation régulière des biens sur le long terme.
Investissez dans un environnement juridique et fiscal attractif.
Soutenu par des programmes d’infrastructures et d’urbanisme ambitieux.
Bénéficiez d’une demande locative diversifiée et pérenne.
Pour un investisseur à horizon moyen-long terme, notamment européen ou en quête de résidence permanente dans l’Union européenne, Nicosie offre un compromis rare entre sécurité, rentabilité et perspective de valorisation. La clé reste de choisir soigneusement son quartier, son type de bien, et de s’entourer des bons professionnels pour naviguer un marché à la fois mature, technique et riche en opportunités discrètes.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier locatif à Nicosie, Chypre, pour chercher du rendement et une exposition à l’euro dans un marché dynamique du sud de l’Europe. Budget alloué : 400 000 à 600 000 euros, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs quartiers (centre historique, Strovolos, Engomi), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou un petit immeuble résidentiel dans un secteur en développement, combinant rendement locatif brut cible de 7 à 8 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 euros. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société chypriote) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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