Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Depuis l’arrivée de la pandémie, le marché de l’immobilier à Chypre a subi un changement drastique, révélant de nouvelles tendances parmi les acheteurs. La crise sanitaire a redessiné les priorités, poussant de nombreux investisseurs à reconsidérer leur conception d’un habitat idéal. Les villas avec jardin et les appartements spacieux ont pris le pas sur les petites résidences urbaines, alors que la demande pour des propriétés offrant un espace extérieur et une connexion à la nature s’est fortement accentuée.
Tandis que Chypre se transforme en une destination privilégiée pour ceux cherchant un cadre de vie plus serein, l’évolution des préférences met en lumière l’importance croissante du télétravail et du bien-être personnel, des facteurs qui redéfinissent les dynamiques du secteur immobilier sur l’île.
Impact de la pandémie sur le marché immobilier chypriote
La pandémie de COVID-19 a provoqué une contraction brutale du marché immobilier chypriote en 2020, avec une baisse des ventes d’environ 23 % sur l’ensemble du territoire. Les régions touristiques telles que Paphos et Limassol ont été particulièrement touchées, enregistrant respectivement des diminutions de 41 % et 29 % du volume de transactions. Cette chute s’explique par l’incertitude économique mondiale, la restriction des déplacements internationaux et le ralentissement temporaire des investissements étrangers.
Cependant, dès la levée progressive des restrictions sanitaires et grâce à la résilience du secteur touristique local, le marché a rapidement rebondi. Entre janvier et août 2023, on recensait près de 11 655 transactions immobilières pour une valeur cumulée proche de 2,8 milliards d’euros. Durant cette période, les ventes aux acheteurs internationaux ont augmenté de 31 %, représentant jusqu’à 46 % des enregistrements totaux – témoignant d’un retour massif des investisseurs étrangers.
| Année | Variation générale ventes | Variation Limassol | Variation Paphos |
| 2020 | -23 % | -29 % | -41 % |
| Jan-Août ’23 (vs N-1) | +31 % (internationaux) | n.d | n.d |
Les prix affichent également une tendance haussière marquée depuis la reprise post-pandémie :
- À Limassol : le prix moyen au mètre carré pour un appartement en bord de mer a bondi de +25 % entre 2023 et début 2025 (jusqu’à environ 4 500 €).
- À Paphos : hausse plus modérée (+15 %) mais toujours significative sur les propriétés bénéficiant d’emplacements privilégiés ou panoramiques (2 500–3 500 €/m² selon prestations).
Cette flambée est alimentée par plusieurs facteurs :
- Rareté foncière dans les zones côtières
- Qualité accrue des nouvelles constructions
- Demande soutenue d’investisseurs étrangers cherchant résidences secondaires ou placements locatifs
Concernant l’offre et la demande :
- L’offre s’est resserrée dans les secteurs attractifs (bord de mer/centres historiques), tandis que certains segments urbains périphériques restent davantage accessibles.
- La demande étrangère dépasse désormais celle locale dans certaines villes majeures.
- De nouveaux profils émergent grâce à l’essor durable du télétravail : jeunes actifs nomades numériques recherchent appartements modernes avec espaces extérieurs ou villas adaptées à un mode hybride vie/travail.
Les préférences évolutives se manifestent ainsi :
- Prédilection pour les appartements neufs/modernes disposant d’espaces extérieurs privatifs (terrasses/jardins)
- Intérêt croissant pour les maisons individuelles/villas offrant piscine privée ou vue mer
- Emplacements privilégiés : proximité plages/tourisme à Limassol/Larnaca/Paphos ; accessibilité aux infrastructures numériques haut débit
- Importance accrue accordée à l’efficacité énergétique/construction durable
Parmi les mesures gouvernementales ayant influencé le marché récent figurent :
- Augmentation progressive depuis début 2025 de la TVA sur achats immobiliers neufs portée à 19 %, ce qui peut peser sur certains segments primo-accession tout en incitant à investir rapidement avant durcissement fiscal.
- Initiatives ciblées visant à attirer investisseurs étrangers malgré contexte international volatil : simplification procédures administratives/d’octroi permis résidence contre achat immobilier majeur.
« Le marché immobilier chypriote fait preuve d’une durabilité considérable malgré des pressions croissantes… L’appétit pour les propriétés parmi les acheteurs locaux et internationaux est resté largement robuste », souligne George Foukarides (Delfi Properties).
En résumé :
- Baisse initiale forte puis rebond rapide stimulé par retour tourisme/investisseurs étrangers
- Hausse généralisée mais différenciée selon emplacements/prestations (+25 % bord mer Limassol)
- Modification offre/demande au profit marchés premium/touristiques
- Émergence nouveaux besoins liés au télétravail/mobilité internationale
- Mesures fiscales ajustées susceptibles influencer dynamique future
Bon à savoir :
La pandémie de COVID-19 a eu un impact significatif sur le marché immobilier chypriote, entraînant une réorientation des préférences des acheteurs vers des propriétés plus spacieuses en périphérie des villes. Selon une étude de KPMG, les prix des propriétés ont globalement diminué de 4,8 % en 2020, bien que certaines régions, comme Limassol, aient observé une hausse de la demande de villas avec jardins. Le nombre total de ventes a fluctué, avec une baisse initiale suivie d’une reprise partielle grâce à des initiatives gouvernementales comme la réduction des taxes de transfert. Les nouveaux acheteurs privilégient désormais les résidences offrant des espaces de télétravail, une tendance accentuée par les incitations fiscales pour rénover ou acheter des maisons écoénergétiques. Le soutien au secteur immobilier par des politiques de relance a également contribué à stabiliser le marché, bien que les incertitudes économiques continuent d’influencer la dynamique d’achat.
Nouveaux critères d’achat des maisons à Chypre
L’évolution des critères d’achat immobilier à Chypre depuis la pandémie de Covid-19 reflète un changement notable dans les attentes et priorités des acheteurs, qu’ils soient locaux ou internationaux.
Nouvelles préférences observées :
- Importance accrue des espaces extérieurs : Les acquéreurs recherchent désormais en priorité des biens dotés de jardins privés, de grandes terrasses ou au minimum de balcons spacieux. Cette tendance s’explique par le besoin d’accéder à un environnement extérieur privé après les confinements successifs.
- Espaces adaptés au télétravail : La demande pour des logements offrant une pièce dédiée ou suffisamment d’espace pour aménager un bureau s’est considérablement intensifiée. Les maisons avec plusieurs chambres ou plans modulables sont particulièrement prisées.
- Recherche d’emplacements plus ruraux ou suburbains : L’attrait pour les zones rurales, semi-rurales et périurbaines a augmenté au détriment du cœur urbain dense. Les acheteurs souhaitent bénéficier d’un environnement plus calme, moins exposé aux foules et souvent mieux adapté à la vie familiale post-pandémie.
| Critère | Avant Covid-19 | Après Covid-19 |
|---|---|---|
| Espaces extérieurs (jardins/balcons) | Peu priorisé | Très recherché |
| Espace pour télétravail | Rarement exigé | Essentiel |
| Localisation rurale/suburbaine | Moins demandée | En forte hausse |
Tendances du marché immobilier chypriote en 2025 :
- Le prix médian d’un appartement atteint 508 000 €, soit environ 4 000 €/m².
- Pour une maison/villa, le prix médian est désormais proche de 500 000 €.
« Les familles privilégient désormais les maisons individuelles avec jardin plutôt que les appartements en centre-ville ; beaucoup demandent également une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau. »
Les agents immobiliers constatent que :
Synthèse des retours professionnels et experts du secteur :
- Augmentation significative de l’intérêt pour les propriétés hors centres urbains.
- Demande croissante pour la flexibilité intérieure (pièces multifonctions).
- Maintien élevé des transactions sur le segment résidentiel neuf répondant à ces nouveaux critères.
Bon à savoir :
Les nouveaux critères d’achat des maisons à Chypre, influencés par la pandémie de Covid-19, révèlent une nette préférence pour des propriétés avec espaces extérieurs, comme des jardins ou des balcons, et des maisons adaptées au télétravail, dotées de pièces supplémentaires pour bureaux. La demande s’oriente désormais vers des emplacements plus ruraux, loin des zones urbaines denses, reflet d’un désir de tranquillité et de nature. Selon les experts locaux, les recherches pour des maisons avec ces caractéristiques ont augmenté de 30% au cours de l’année dernière. En outre, les agents immobiliers signalent que les propriétés situées dans les régions moins centrales, mais bien connectées au réseau internet, connaissent une popularité accrue.
À retenir :
L’après-pandémie a profondément redéfini l’acte d’achat immobilier à Chypre — espaces extérieurs généreux, adaptation au télétravail et éloignement relatif du tumulte urbain figurent parmi les incontournables recherchés par la majorité des acquéreurs actuels.
L’essor du télétravail et ses effets sur les préférences immobilières
La montée du télétravail, accélérée par la pandémie de COVID-19, a profondément transformé les préférences immobilières des acheteurs à Chypre. Même si la pratique du travail à distance n’était pas aussi répandue qu’ailleurs avant la pandémie, elle s’est progressivement imposée comme une nouvelle norme pour de nombreux professionnels.
Principaux changements dans les critères de recherche immobilière :
- Recherche accrue d’espaces permettant l’installation d’un bureau à domicile ou d’une pièce supplémentaire dédiée au travail.
- Préférence marquée pour les maisons disposant d’un jardin, d’une terrasse ou d’autres espaces extérieurs privatifs permettant de s’isoler et se détendre pendant ou après le travail.
- Attractivité croissante des zones périurbaines et rurales offrant plus de surface habitable et un meilleur cadre de vie que les centres urbains densément peuplés.
| Critère immobilier | Évolution observée depuis la pandémie |
|---|---|
| Bureau à domicile | Forte hausse de la demande |
| Jardin / terrasse / balcon | Demande en nette augmentation |
| Logements en périphérie | Popularité en forte progression |
| Appartements urbains compacts | Désintérêt relatif |
Les témoignages recueillis auprès des agences et promoteurs locaux révèlent que l’espace intérieur modulable est devenu un argument clé lors des visites. Les familles privilégient désormais les biens offrant une pièce polyvalente, tandis que les jeunes actifs recherchent systématiquement un coin bureau lumineux.
On observe également une demande supérieure pour :
- Des logements avec bonne connexion internet (fibre optique).
- Des quartiers calmes favorisant concentration et bien-être.
- Des propriétés avec vue dégagée ou proximité avec espaces verts.
Ces nouvelles exigences ont plusieurs conséquences sur le marché chypriote :
« Depuis 2020, nous constatons une migration vers l’extérieur des grandes villes. Les ventes dans certains villages proches du littoral ont augmenté jusqu’à 20 %. Les maisons dotées d’un espace extérieur se vendent beaucoup plus vite qu’avant. »
— Agence immobilière locale
Enfin, même si le télétravail n’était pas très répandu initialement à Chypre, son essor récent transforme durablement le marché résidentiel local : il valorise davantage le confort quotidien tout en redessinant la géographie résidentielle insulaire.
Bon à savoir :
L’essor du télétravail, accéléré par la pandémie de COVID-19, a modifié les préférences immobilières des acheteurs à Chypre, avec une demande croissante pour des résidences offrant des espaces de travail dédiés. Les zones périphériques, souvent plus calmes et disposant de terrains plus vastes, sont devenues particulièrement attrayantes, augmentant la valeur des propriétés éloignées des centres urbains. Les acquéreurs recherchent désormais des maisons avec jardins ou grandes terrasses pour améliorer leur qualité de vie à domicile, tendance appuyée par un rapport de l’Institut des statistiques de Chypre, révélant une hausse de 25 % des recherches pour des maisons à la campagne. Témoignages de familles chypriotes confirment cette transition, soulignant le confort et la flexibilité offerts par ces nouvelles configurations, transformant ainsi le paysage immobilier local et renforçant l’importance d’adapter les espaces de vie aux besoins émergents du télétravail.
Prévisions pour le marché immobilier post-covid à Chypre
Depuis la pandémie, le marché immobilier à Chypre connaît une forte dynamique, marquée par un boom inédit des ventes et un regain d’intérêt de la part des investisseurs tant locaux qu’internationaux.
Principales tendances et statistiques récentes :
- Les ventes immobilières ont augmenté de 19 % en mars 2025 par rapport à l’année précédente.
- Les achats par des étrangers, notamment hors UE, ont bondi de 25 % sur un an, représentant désormais 30 % des transactions au premier trimestre 2025.
- Le secteur a généré environ 3,1 milliards d’euros en contrats de construction fin 2024.
- L’investissement dans la construction contribue fortement à la croissance du PIB réel chypriote (estimée à +3,7 % pour 2025).
| Segment | Évolution récente | Perspective |
|---|---|---|
| Appartements | Hausse significative | Favorable |
| Maisons/villas | Demande soutenue | Stable |
| Bureaux/commercial | Peu d’évolution | Incertaine/à surveiller |
| Résidences secondaires/vacances | Forte demande étrangère | Positive |
Influence durable des nouvelles préférences post-covid :
- La préférence pour les espaces plus grands et extérieurs s’est accentuée depuis la pandémie.
- La montée du télétravail encourage l’achat ou la location de résidences avec bureaux dédiés ou situées dans des cadres agréables hors centres urbains traditionnels.
Facteurs déterminants pour les prévisions :
Facteurs économiques
- Croissance économique robuste
- Inflation maîtrisée et tendance baissière sur les taux d’intérêt
Politiques gouvernementales
- Programme Golden Visa stimulant l’investissement étranger
- Réformes juridiques favorisant transparence et attractivité
Influences internationales
- Afflux d’acheteurs non-européens recherchant sécurité juridique et fiscalité avantageuse
- Stabilité politique perçue comme atout majeur face aux tensions régionales
Segments porteurs vs. segments fragilisés :
Segments susceptibles de prospérer :
- Immobilier résidentiel neuf (appartements/villas)
- Propriétés destinées aux expatriés ou acheteurs internationaux
- Investissements alternatifs comme les parkings urbains
Segments sous pression :
- Locaux commerciaux traditionnels (bureaux/retail), confrontés au développement du télétravail
- Hôtellerie standardisée face à une demande croissante pour locations courte durée premium ou résidences hybrides
Impact durable du télétravail :
Le recours massif au travail à distance accroît l’attrait pour :
- Des logements spacieux adaptés au home office
- Des localisations en périphérie offrant qualité de vie supérieure sans contrainte quotidienne liée aux déplacements professionnels
À retenir
Le marché chypriote post-covid reste orienté vers une croissance stable mais sélective. Les segments résidentiels haut-de-gamme ainsi que les biens adaptés au mode de vie flexible continueront probablement leur progression. À court/moyen terme, le maintien d’une politique pro-investisseurs et l’adaptation continue aux nouvelles attentes devraient soutenir cette dynamique jusqu’en 2030.
Bon à savoir :
Depuis la pandémie, le marché immobilier chypriote a vu une augmentation de la demande pour les résidences secondaires et les propriétés avec espaces extérieurs, tandis que le télétravail a stimulé l’intérêt pour des logements plus spacieux hors des centres urbains. Les statistiques récentes montrent une augmentation des ventes de propriétés résidentielles de 5 % en 2023, indiquant une reprise post-covid. Les prix, quant à eux, ont connu une hausse modérée, attirant les investisseurs étrangers, notamment des pays de l’UE. Les propriétés de vacances et les résidences haut de gamme devraient prospérer grâce à la stabilité économique et aux incitations gouvernementales, tandis que le secteur commercial, notamment les bureaux traditionnels, pourrait stagner à cause de l’évolution des pratiques de travail. Les politiques fiscales favorables de Chypre et les tendances internationales, comme le télétravail de longue durée, renforcent les perspectives optimistes du marché immobilier à moyen terme, attirant surtout les acheteurs recherchant une qualité de vie améliorée.
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