Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel à Chypre : un investissement prometteur
Acheter un hôtel à Chypre peut être une aventure prometteuse pour les investisseurs en quête d’opportunités dans le secteur touristique de la Méditerranée. Ce pays, réputé pour ses paysages pittoresques et son climat enchanteur, attire chaque année de plus en plus de visiteurs.
Checklist complète pour réussir votre investissement
Pour réussir cet investissement, il est crucial de disposer d’une checklist complète qui couvre tous les aspects essentiels de l’acquisition :
- La sélection de l’emplacement
- Les modalités juridiques
- Les opportunités de financement
- Les stratégies de gestion efficaces
Ce guide approfondi est conçu pour vous aider à naviguer à travers chaque étape du processus, afin de transformer votre projet hôtelier en un succès durable.
Aperçu du marché hôtelier à Chypre
L’état actuel du marché hôtelier à Chypre se caractérise par une dynamique de reprise et d’optimisme prudent, soutenue par des indicateurs de réservation positifs pour 2025, mais également marquée par certains défis structurels et contextuels.
Tendances récentes
- Les réservations hôtelières anticipées pour le premier semestre 2025 affichent une progression notable par rapport à la même période en 2024.
- Le taux d’occupation des hôtels durant la période de Pâques a atteint environ 75 %, grâce à la coïncidence exceptionnelle des fêtes orthodoxe, catholique et juive.
- Après ce pic saisonnier, une légère baisse des réservations est attendue avec la fin des vacances.
- Les principales clientèles touristiques proviennent du Royaume-Uni, de Pologne, d’Allemagne et d’Israël.
Évolution du marché et statistiques clés
| Indicateur | Valeur / Tendance (2025) |
| Taille du marché hôtelier | €1.2 milliard |
| Revenu estimé secteur hôtels | US$73.16 millions |
| Taux d’occupation lors de Pâques | ~75 % |
| Réservations anticipées | En hausse vs. 2024 |
Zones touristiques les plus prisées
- Paphos : Destination phare avec forte demande toute l’année ; la région milite pour un accroissement capacitaire en basse saison.
- Ayia Napa, Limassol, Protaras : Autres pôles majeurs axés sur le balnéaire.
- La capitale Nicosie attire surtout un tourisme affaires.
Impact des saisons touristiques
La fréquentation hôtelière présente une forte saisonnalité :
- Pic entre mai et octobre (saison estivale).
- Hiver marqué par un recul significatif du taux d’occupation malgré quelques initiatives visant à prolonger l’activité hors saison dans certaines régions comme Paphos.
Segments de marché hôtelier
| Segment | Caractéristiques principales | Dynamique actuelle |
| Luxe | Resorts côtiers haut-de-gamme ; clientèle internationale aisée | Demande stable |
| Milieu de gamme | Hôtels rénovés ; bon rapport qualité/prix | Forte attractivité familiale |
| Économique | Offres abordables urbaines ou périurbaines | Essor auprès jeunes voyageurs |
Le parc hôtelier reste majoritairement composé d’établissements construits dans les années 1980–1990 mais ayant bénéficié récemment de programmes gouvernementaux incitatifs permettant leur rénovation ou modernisation.
Prévisions & perspectives sectorielles
Les projections indiquent :
- Une croissance annuelle modérée sur les prochaines années sous réserve que les tendances actuelles se maintiennent.
- Si le premier semestre dépasse celui observé en 2024 — déjà considéré comme positif — l’ensemble de l’année devrait s’inscrire dans cette dynamique ascendante.
Opportunités & défis pour les investisseurs
Opportunités :
- Programmes incitatifs publics facilitant la rénovation/modernisation hôtelière
- Diversification possible vers le tourisme durable ou thématisé (bien-être, MICE)
Défis :
- Vieillissement partiel du parc immobilier nécessitant investissements lourds ;
- Volatilité persistante sur certains marchés émetteurs majeurs (ex : Royaume-Uni) due aux aléas économiques mondiaux ;
- Gestion accrue des ressources naturelles (ex : besoins croissants en eau poussant au développement coûteux d’unités de dessalement) ;
« Bien que nous soyons prudemment optimistes… il faut être préparés à tout changement » – Président Association chypriote des hôteliers
Les événements mondiaux récents influencent fortement le secteur : incertitudes économiques internationales impactant notamment la livre sterling vis-à-vis du pouvoir d’achat britannique ; nécessité accrue pour les acteurs locaux d’être flexibles face aux fluctuations géopolitiques régionales.
En synthèse, Chypre affiche un redressement solide porté principalement par ses marchés historiques mais doit composer avec une infrastructure vieillissante ainsi qu’une dépendance notoire à quelques segments-clés et périodes hautes.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier à Chypre est en pleine mutation, influencé par les récentes hausses de l’occupation hôtelière, avec un taux moyen d’occupation de 70 % en 2023, et une augmentation des tarifs moyens des chambres atteignant 120 euros la nuit. Les zones phares comme Paphos et Limassol attirent toujours plus de touristes, surtout en haute saison estivale, tandis que les segments de l’hôtellerie de luxe et de milieu de gamme continuent de prospérer. L’impact des saisons touristiques reste significatif, avec un pic d’affluence durant l’été, mais de nouvelles stratégies s’orientent vers le prolongement de la saison grâce au tourisme d’affaires et au bien-être. Les investisseurs doivent naviguer entre opportunités, telles que l’essor du tourisme durable, et défis, incluant la dépendance aux marchés britanniques et russes. Les événements mondiaux récents, comme la pandémie, ont également suscité une attention accrue sur la flexibilité opérationnelle des établissements. Les prévisions indiquent une croissance stable, bien que conditionnée à la stabilité économique mondiale et aux investissements en infrastructures locales.
Reprendre un hôtel à Chypre : ce qu’il faut savoir
Éléments clés à considérer lors de la reprise d’un hôtel à Chypre
- Vérification de la situation légale et financière :
- Examiner le titre de propriété, l’absence de litiges ou hypothèques sur l’hôtel.
- Analyser les contrats en cours (fournisseurs, personnel, bail).
- Consulter les bilans financiers des dernières années pour évaluer la rentabilité et détecter d’éventuelles dettes cachées.
- S’assurer du respect des normes locales et européennes relatives aux établissements recevant du public.
- Évaluation de la gestion actuelle :
- Étudier l’organigramme du personnel et leurs contrats.
- Vérifier les procédures internes (accueil, ménage, sécurité).
- Contrôler l’état des installations électriques et faire un audit complet pour anticiper d’éventuels travaux obligatoires.
Analyse physique des locaux
| Critère | Questions à se poser |
|---|---|
| Droit au bail | Durée restante ? Prix du loyer ? Conditions de renouvellement ? |
| Surface | Suffisante pour vos objectifs ? Possibilités d’agrandissement ou réaménagement ? |
| Vétusté | Locaux bien entretenus ? Travaux urgents à prévoir ? |
| Conformité sécurité | Normes incendie/ERP respectées (avis commission sécurité) ? |
Améliorations potentielles
- Modernisation des chambres ou espaces communs
- Mise en place d’offres numériques (réservations en ligne)
- Développement durable : économies d’énergie, gestion responsable
Emplacement & tendances touristiques
- L’emplacement est déterminant : proximité plages/sites historiques/centres urbains très recherchée.
- Les zones touristiques majeures sont Limassol, Paphos, Ayia Napa et Larnaca.
- Observer les tendances : hausse attendue du tourisme international post-pandémie avec une demande accrue pour le haut-de-gamme mais aussi pour le tourisme durable.
Aspects réglementaires & fiscaux spécifiques à Chypre
- Réglementation stricte sur la conformité aux normes européennes en matière de sécurité hôtelière.
- Fiscalité avantageuse avec un impôt sur les sociétés parmi les plus bas d’Europe (12.5 %).
- TVA applicable sur certaines transactions immobilières ; consulter un fiscaliste local lors du montage financier.
Étapes essentielles dans le processus
- Audit préalable juridique et financier
- Inspection technique complète par un bureau agréé
- Négociation éventuelle selon travaux/mises aux normes requis
- Signature contrat sous supervision notariale/chypriote
- Enregistrement auprès des autorités compétentes
Ressources locales utiles
- Agents immobiliers spécialisés dans l’hôtellerie chypriote
- Consultants locaux en hospitalité maîtrisant réglementation spécifique insulaire
- Cabinets juridiques bilingues habitués aux transactions internationales
- Experts-comptables établis localement
L’anticipation est essentielle tout au long du parcours : chaque étape administrative prend souvent plus de temps qu’en France continentale ; il est conseillé d’être accompagné par plusieurs experts locaux dès le début afin d’éviter toute mauvaise surprise ultérieure.
Liste récapitulative rapide
- Vérification juridique/fiscale approfondie
- Diagnostic technique indépendant
- Évaluation rigoureuse emplacement/tendances marché
- Appui sur experts locaux multilingues
Bon à savoir :
Lors de la reprise d’un hôtel à Chypre, il est crucial de vérifier sa situation légale et financière, notamment les dettes existantes et les litiges en cours, ainsi que l’état de la gestion actuelle pour identifier les améliorations à apporter, comme la rénovation des infrastructures ou l’optimisation des services. L’emplacement est également déterminant, en tenant compte des tendances touristiques, comme la popularité croissante des régions côtières. Il est essentiel de se familiariser avec les réglementations locales, notamment les normes fiscales spécifiques aux investissements étrangers et les obligations en matière de licences d’exploitation hôtelière. Collaborer avec des ressources locales, tels que des agents immobiliers spécialisés ou des consultants en hospitalité, peut offrir un avantage stratégique, en fournissant des insights précieux sur le marché et en facilitant le processus d’acquisition.
Guide de la due diligence en hôtellerie à Chypre
Étapes clés pour une due diligence efficace lors de l’achat d’un hôtel à Chypre :
- Identification du bien, collecte des documents de base et premier examen par un agent immobilier.
- Vérification approfondie par un avocat via les registres officiels : propriété réelle, charges (hypothèques, saisies), contentieux en cours.
- Examen des plans architecturaux et permis de construire afin d’identifier les constructions non autorisées ou licences manquantes.
- Contrôle du zonage foncier pour s’assurer que l’exploitation hôtelière est conforme à la destination officielle du terrain.
- Analyse des contrats commerciaux en vigueur (bail, sous-traitance, fournisseurs).
- Audit social : transfert potentiel des salariés et vérification du respect des obligations légales en matière de personnel.
| Étape | Objectif | Acteurs impliqués |
|---|---|---|
| Vérification titres & charges | Garantir la pleine propriété | Avocat |
| Plans & conformité | S’assurer de la légalité de toutes les constructions | Architecte/Avocat |
| Analyse fiscale & comptable | Évaluer sincérité financière & risques fiscaux | Expert-comptable |
| Audit social | Examiner le transfert/reprise du personnel | Avocat/Conseiller RH |
Réglementations locales à connaître :
- Respect strict du cadastre chypriote et vérification minutieuse au Land Registry Department.
- Conformité aux normes locales d’urbanisme et d’environnement ; attention particulière au zonage hôtelier.
- Obligations sociales spécifiques : reprise automatique possible des salariés existants avec maintien acquis sociaux ; nécessité d’auditer tous les contrats individuels ou collectifs existants.
Importance de l’évaluation immobilière et vérification des titres :
Une évaluation indépendante permet :
- De fixer une juste valeur marchande basée sur le potentiel réel (emplacement, état général, niveau d’exploitation).
- D’anticiper les besoins éventuels en rénovation ou mises aux normes.
La vérification juridique doit porter sur :
- L’absence totale d’hypothèque non déclarée ou litige foncier
- La légalité complète des constructions annexes
- Les droits réels attachés au terrain
Aspects financiers et fiscaux essentiels :
Liste à contrôler :
- Comptes annuels certifiés sur plusieurs exercices
- Déclarations fiscales passées (TVA locale – VAT, impôt société – Corporate Tax)
- Respect effectif de toutes obligations déclaratives auprès autorités chypriotes
- Dettes sociales/fiscales éventuelles
- Risques cachés type redressement fiscal ultérieur
Considérations relatives aux ressources humaines :
À auditer systématiquement :
- Liste nominative complète du personnel avec ancienneté/statut/salaire/avantages contractuels
- Contrats individuels/cadres collectifs applicables
- Risques liés au transfert automatique (“automatic transfer of undertakings”)
- Passif social latent (indemnités potentielles)
Risques spécifiques au marché chypriote :
Liste principale :
- Problèmes fréquents liés à la conformité cadastrale ancienne ou irrégulière
- Cas possible d’opérations hôtelières sur terrains initialement résidentiels entraînant sanctions administratives/fiscales
- Difficulté potentielle dans l’obtention/rénovation rapide certaines licences hôtelières selon localité
Meilleures pratiques pour atténuer ces risques :
Encadrer systématiquement chaque transaction par une équipe multidisciplinaire comprenant avocat local expérimenté, notaire spécialisé dans l’hôtellerie commerciale ainsi qu’un expert-comptable trilingue.
Exiger garanties contractuelles fortes auprès du vendeur concernant passif caché fiscal/social/juridique.
Prévoir audits réguliers post-acquisition afin anticiper toute évolution réglementaire affectant exploitation.
L’acquisition réussie passe toujours par une approche rigoureuse qui combine analyse juridique exhaustive, audit financier pointu et parfaite maîtrise des spécificités RH locales.
Résumé pratique :
- Toujours engager un avocat expert local dès avant le versement tout acompte
- Ne jamais négliger ni simplifier la question sociale même lors rachat simple actif
- Demander systématiquement garanties écrites couvrant tous risques antérieurs
Bon à savoir :
La due diligence en hôtellerie à Chypre implique plusieurs étapes clés pour sécuriser un investissement réussi. Il est crucial de vérifier les titres de propriété et d’évaluer précisément les actifs immobiliers, compte tenu des réglementations locales complexes. Il est impératif de passer en revue minutieusement les déclarations financières et de se familiariser avec les obligations fiscales spécifiques à Chypre pour éviter toute surprise. Les investisseurs doivent également examiner les contrats de travail et respecter les lois sur le personnel, notamment les conditions de licenciement et les conditions légales de travail, pour garantir des relations harmonieuses avec les employés. Le marché chypriote présente des risques comme des fluctuations économiques et des variations saisonnières, et il est conseillé de collaborer avec des experts locaux pour les atténuer. Enfin, rester informé sur les meilleures pratiques, telles que l’intégration de solutions durables et la diversification des services, peut améliorer la rentabilité et l’attrait de l’établissement.
Les statistiques du tourisme à Chypre et leur impact sur l’investissement hôtelier
Les arrivées touristiques à Chypre ont atteint des sommets historiques ces derniers mois, confirmant une dynamique de croissance robuste. En février 2025, le pays a accueilli 133 760 touristes, soit une hausse de 7 % par rapport à l’an dernier sur la même période. Le record absolu d’arrivées mensuelles a été observé en août 2024 avec plus de 554 000 visiteurs. Sur les sept premiers mois de l’année précédente, plus de 6,6 millions de passagers ont transité par les deux principaux aéroports du pays (Larnaka et Paphos), un chiffre sans précédent pour Chypre.
| Mois | Arrivées touristiques |
| Janvier 2025 | 112 100 |
| Février 2025 | 133 760 |
| Août 2024 | >554 000 |
Tendances saisonnières et origine des visiteurs
Le pic touristique se situe traditionnellement durant l’été (juin à septembre), avec un record en août. L’hiver et le début du printemps voient une fréquentation réduite mais croissante grâce au développement d’événements culturels et religieux comme la Semaine Sainte à Paphos.
Concernant la provenance des touristes :
- Les Britanniques restent le principal contingent
- Les Russes figurent également parmi les plus nombreux
- Les Grecs et Suédois complètent le podium
Impact sur la demande hôtelière
Cette croissance rapide stimule fortement la demande hôtelière :
- En été, le taux d’occupation des hôtels atteint fréquemment son maximum.
- L’accroissement du flux touristique incite à moderniser ou construire de nouveaux établissements pour répondre aux attentes internationales.
Exemples concrets d’investissements récents :
- Développement hôtelier intensif dans les zones balnéaires comme Ayia Napa, Limassol ou encore Paphos.
- Rénovations majeures menées dans plusieurs complexes cinq étoiles afin d’attirer une clientèle haut-de-gamme.
Influence sur les décisions d’achat et stratégies des investisseurs
La forte croissance annuelle encourage :
- Des stratégies axées sur l’acquisition ou l’expansion rapide pendant que la demande est soutenue
- Des investissements visant non seulement l’hébergement classique mais aussi les résidences hôtelières et resorts tout inclus
Stratégies adoptées :
- Diversification vers le tourisme sportif ou médical afin de lisser la saisonnalité
- Acquisition foncière près des hubs touristiques majeurs pour anticiper les hausses futures
Prévisions futures & potentiel pour investisseurs
Les perspectives restent très positives :
« Chypre connaît actuellement une forte croissance touristique… La tendance devrait se poursuivre alors que Paphos devient un pôle attractif lors des célébrations printanières. »
Avec ces résultats records – tant en nombre qu’en diversité géographique – il est probable que Chypre poursuive sa trajectoire ascendante au moins jusqu’en fin de décennie. Cela crée un contexte porteur pour ceux qui souhaitent acquérir ou développer un hôtel :
- Hausse attendue du trafic aérien international
- Stabilité politique relative favorisant l’investissement étranger direct
- Potentiel accru hors-saison grâce aux efforts marketing ciblés
Pour maximiser leur retour sur investissement, il est conseillé aux acheteurs potentiels :
- De cibler principalement les régions côtières très fréquentées,
- D’intégrer dès maintenant innovations écologiques/résilience climatique,
- D’adapter leur offre aux attentes croissantes en matière d’expérience personnalisée (wellness/tourisme durable).
Bon à savoir :
En 2023, Chypre a accueilli environ 4 millions de touristes, avec un pic de fréquentation durant les mois d’été et une majorité de visiteurs en provenance du Royaume-Uni et de Russie. Cette affluence saisonnière impacte directement la demande hôtelière, entraînant des investissements notables comme la récente expansion du groupe hôtelier Constantinou Bros qui a modernisé deux de ses établissements à Paphos. Les fluctuations du tourisme influencent les stratégies d’achat, les investisseurs privilégiant des localisations offrant une saisonnalité moins dépendante comme Limassol avec son tourisme d’affaires en croissance. Les projections indiquent une hausse stable du tourisme, alimentée par des initiatives gouvernementales visant à diversifier les marchés émetteurs, ce qui représente une opportunité attractive pour les investisseurs envisageant l’achat ou l’expansion d’un hôtel à Chypre.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
