Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Salvador attire de plus en plus les investisseurs immobiliers, brésiliens comme étrangers. Capitale de l’État de Bahia, ville portuaire de 2,7 à 2,9 millions d’habitants, destination touristique majeure et métropole en plein boom, elle cumule plusieurs atouts que l’on ne retrouve pas toujours dans les autres capitales du pays : prix encore inférieurs à São Paulo et Rio, rendements locatifs élevés, forte demande locale et touristique, et cadre légal plutôt favorable aux étrangers.
Le marché immobilier de Salvador affiche une croissance spectaculaire des prix (50-60% sur 5 ans, +30% par an dans certains quartiers) et une offre rare qui tire les loyers. Cependant, investir nécessite de considérer des risques importants : une sécurité très variable selon les zones, des charges de copropriété parfois élevées, une fiscalité complexe et un marché de la location saisonnière déjà saturé dans certains secteurs.
Ce guide propose un tour d’horizon détaillé et pragmatique du marché immobilier de Salvador, avec un focus clair sur les chiffres, les quartiers, la rentabilité locative, le cadre légal et les principaux risques à surveiller.
Un marché en forte accélération, encore moins cher que São Paulo et Rio
Le marché immobilier résidentiel de Salvador connaît une phase de croissance qualifiée d’« historique » par les analystes locaux. Les données compilées jusqu’à mi‑2025 montrent une dynamique rare pour une grande capitale brésilienne.
Sur le plan des prix, la ville se situe encore sensiblement en dessous des deux géants du Sud‑Est, tout en les dépassant largement en termes de progression annuelle.
Prix au mètre carré et dynamique récente
En juin 2025, le prix moyen des logements à Salvador tourne autour de 7 449 R$ par mètre carré. Sur douze mois (mai 2024 – mai 2025), la hausse atteint 20,85 %, soit le rythme le plus élevé parmi toutes les capitales brésiliennes. En 2024, la progression annuelle avait déjà été de 16,38 %, après une hausse de 5,77 % en 2023. Sur cinq ans, on estime que les valeurs ont grimpé de 50 à 60 %, ce qui correspond à un taux de croissance annuel composé compris entre 8,5 % et 10 %.
Comparée aux autres grandes villes du pays, Salvador reste pourtant « relativement » abordable :
Comparaison avec les autres grandes villes du pays
| Ville | Prix moyen (R$/m²) | Écart par rapport à Salvador | Croissance annuelle récente (approx.) |
|---|---|---|---|
| São Paulo | 11 560 | +36 % | ~6,1 % |
| Rio de Janeiro | 10 558 | +29 % | ~4,6 % |
| Salvador | 7 449 | – | 20,85 % |
La combinaison de prix encore inférieurs et d’une progression plus rapide que São Paulo et Rio explique pourquoi Salvador est perçue comme l’un des marchés les plus prometteurs du pays.
À l’échelle plus « micro », les chiffres confirment l’ampleur du mouvement. Certains quartiers ont connu une flambée particulièrement spectaculaire.
| Quartier | Prix moyen (R$/m²) | Hausse annuelle récente |
|---|---|---|
| Barra | 11 160 | +20,6 % |
| Caminho das Árvores | 10 410 | +27,8 % |
| Ondina | 9 446 | n.d. |
| Rio Vermelho | 8 900 | +19,5 % |
| Brotas | 7 178 | +31,6 % |
| Perambués | 7 252 | +21,8 % |
| Pituba | 7 056 | +18,2 % |
| Graça | 7 134 | n.d. |
| Imbuí | 6 800 | +17,8 % |
| Itaigara | 6 518 | n.d. |
Brotas s’impose comme le champion de la valorisation à court terme, tandis que Barra confirme son statut de quartier le plus cher de la ville.
Projections et rareté de l’offre
Le stock de logements disponibles est estimé à environ 5 000 unités, ce qui, au rythme actuel des ventes, représente à peine six mois d’absorption en l’absence de nouveaux lancements. Cette pénurie relative de produits de qualité est l’un des moteurs majeurs de la hausse des prix, dans un pays où l’on estime par ailleurs à sept millions le déficit de logements abordables.
Il s’agit du pic de hausse annuelle des prix, en pourcentage, dépassé avant le ralentissement attendu entre 5 % et 8 %.
À long terme, jusqu’en 2030, les perspectives demeurent favorables, portées par une croissance démographique projetée de 8 à 10 %, la poursuite des projets d’infrastructures et la diversification progressive de l’économie locale.
Des rendements locatifs supérieurs à la moyenne brésilienne
Investir dans l’immobilier à Salvador n’est pas seulement un pari sur la valorisation, c’est aussi une opération de rendement. Les niveaux de loyers, combinés à des prix encore inférieurs aux grandes métropoles du Sud‑Est, génèrent des rendements bruts supérieurs à la moyenne nationale.
En début d’année 2026, le rendement locatif brut moyen des logements résidentiels à Salvador avoisine 7,1 % par an, là où la moyenne brésilienne pour les appartements est estimée autour de 5,28 %. Autrement dit, le marché local offre environ 2 points de rendement supplémentaires par rapport au reste du pays, tout en bénéficiant d’une dynamique de prix plus soutenue.
Rendements bruts et nets : à quoi s’attendre réellement ?
Les données disponibles montrent des fourchettes assez larges selon le type de bien, l’emplacement et le niveau de charges :
Aperçu des rendements bruts et nets moyens pour les investissements immobiliers à Marseille, incluant les fourchettes réalistes selon les quartiers.
Le rendement brut annuel moyen à Marseille est d’environ 7,1 %.
Elle varie généralement de 5,5 % (front de mer premium) à 8,5 % (quartiers abordables bien situés).
Après déduction des charges récurrentes, le rendement net se situe entre 4,5 % et 5,5 % par an.
Les extrêmes observés vont de 3,5 % (immeubles très coûteux en charges) à 6 % (copropriétés peu chères).
Les studios et petits appartements d’une chambre affichent généralement les meilleurs rendements bruts, grâce à un ticket d’entrée plus faible et des loyers au mètre carré plus élevés.
En termes de loyer, les niveaux observés début 2026 sont les suivants :
| Type de bien | Loyer mensuel typique (R$) | Équivalent approximatif (US$) |
|---|---|---|
| Studio | 1 700 – 2 200 | 300 – 385 |
| 1 chambre | 2 400 – 3 200 | 420 – 560 |
| 2 chambres | 3 000 – 4 100 | 525 – 720 |
| 2 ch. premium (Vitória, Graça, Barra front de mer) | 5 000 – 8 000+ | – |
Les quartiers comme Vitória, Graça et les meilleurs emplacements de Barra concentrent les loyers les plus élevés de la ville. À titre d’exemple, un deux‑pièces dans ces zones peut facilement franchir la barre des 5 000 R$ mensuels.
Pour un 1‑chambre standard, la rentabilité annuelle en location longue durée peut se situer entre 36 000 R$ et 42 000 R$ de recettes brutes, soit, pour un bien acquis à un prix raisonnable, une rentabilité brute supérieure à 6 %.
Pour un investisseur sans recours au crédit, après déduction des charges de copropriété, de l’impôt foncier municipal et des frais de gestion locative, le rendement net annuel est estimé entre 4,5 % et 5,5 %. Ce rendement est considéré comme très honorable sur le marché brésilien, d’autant qu’il s’accompagne généralement d’une appréciation annuelle des prix de l’immobilier de l’ordre de 5 % à 8 % à moyen terme.
Longue durée ou courte durée : quel arbitrage à Salvador ?
Salvador est l’une des destinations touristiques les plus visitées du Brésil, ce qui ouvre logiquement la porte aux locations saisonnières de type Airbnb. La ville accueille chaque année des millions de visiteurs, avec un pic spectaculaire pendant le Carnaval de Bahia : l’édition 2025 a attiré 3,5 millions de touristes et injecté 1,4 milliard de reais dans l’économie locale.
Selon les plateformes de suivi de la location courte durée, on recense environ 6 022 annonces actives à Salvador, avec un taux d’occupation médian d’environ 52 %, soit environ 190 nuits réservées par an. Les données de 2026 indiquent une occupation moyenne annuelle légèrement inférieure (45 à 50 %) sur l’ensemble du marché, avec de meilleurs scores pour les biens bien positionnés.
Le tarif de base pour une nuit à Salvador de Bahia est d’environ 350 R$, avec des variations importantes selon le type d’hébergement et la saison.
Pour un bien très bien situé, exploité sérieusement en courte durée, il n’est pas rare d’atteindre des rendements bruts de 8 à 12 % par an, voire davantage pour des configurations type boutique‑hôtel. Mais ces chiffres doivent être tempérés par une réalité incontournable : charges de fonctionnement élevées (ménage, linge, gestion, plateformes, ISS – taxe sur les services), forte volatilité de la demande et saturation progressive de certains quartiers (Barra, Rio Vermelho, Ondina).
À l’inverse, la location longue durée offre des rendements bruts plus modestes (6 à 7,4 % en moyenne dans les zones centrales) mais plus stables, avec beaucoup moins de gestion au quotidien. Les meilleurs rendements se trouvent paradoxalement souvent dans les quartiers « secondaires » destinés aux classes moyennes, loin des plages mais proches des pôles d’emploi.
En pratique, beaucoup d’investisseurs étrangers optent pour un schéma mixte : courte durée en haute saison, puis location mensuelle ou contrats de moyenne durée (3 à 6 mois) le reste de l’année, notamment pour des étudiants ou des professionnels en mission.
Charges, fiscalité locale et coûts cachés : ce qui rogne la rentabilité
Les chiffres de rendement brut à Salvador sont attractifs, mais un investisseur avisé regarde immédiatement ce qui vient manger cette marge. Trois catégories de coûts dominent les charges d’un propriétaire : la copropriété, la taxe foncière (IPTU) et la gestion locative.
Les données compilées pour Salvador donnent les ordres de grandeur suivants :
| Poste de coût | Fourchette typique (mensuelle) |
|---|---|
| Charges de copropriété | 450 – 900 R$ |
| IPTU (impôt foncier) | 120 – 350 R$ |
| Coût de gestion locative L/T | 8 – 12 % du loyer |
| Coût total mensuel « tout compris » (hors crédit) | 800 – 1 600 R$ |
Les copropriétés sont, dans la plupart des cas, le poste le plus lourd. Dans les immeubles plus anciens, mal gérés ou très équipés (piscine, portier 24/7, salle de sport, entretien coûteux), les charges peuvent dépasser sensiblement ces montants et réduire de façon drastique le rendement net.
À Salvador, l’Impôt sur la Propriété Urbaine (IPTU) est généralement calculé sur la base d’un taux municipal compris entre 0,4 % et 1 % de la valeur cadastrale du bien, laquelle est le plus souvent inférieure à sa valeur marchande. Par exemple, pour un appartement de valeur moyenne, le propriétaire peut s’attendre à une facture annuelle de l’ordre de quelques milliers de reais.
À ces coûts récurrents, il faut ajouter :
Pour une location saisonnière au Brésil, prévoyez des coûts annuels récurrents comme l’assurance habitation (environ 1 200 R$), des frais de gestion plus élevés pour les locations de courte durée, et des coûts de rénovation fréquents dus à l’air marin agressif pour les façades et les menuiseries.
Les travaux de remise en état prennent en général trois mois, avec une différence nette entre les opérations simples (peinture, sols : 1 à 2 mois) et les rénovations lourdes impliquant structure ou électricité (4 à 6 mois).
En intégrant l’ensemble de ces paramètres, la plupart des investisseurs sérieux constatent un rendement net de l’ordre de 4,5 à 5,5 % par an pour de la location classique bien gérée, et un net plus erratique mais potentiellement supérieur pour de la courte durée optimisée dans les zones les plus touristiques.
Un cadre légal plutôt ouvert aux étrangers
Sur le plan juridique, le Brésil fait partie des marchés les plus ouverts aux étrangers en Amérique latine pour l’immobilier urbain. Et Salvador ne fait pas exception.
Les investisseurs non résidents peuvent acquérir, posséder et revendre des biens résidentiels en pleine propriété sans restrictions particulières, tant qu’il s’agit de propriétés urbaines. Les seules limitations importantes concernent les terres rurales et les biens situés dans des zones frontalières, ce qui ne touche donc pas Salvador.
Pour acheter, un investisseur étranger doit toutefois obtenir un CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), l’équivalent d’un numéro d’identification fiscale brésilien. Ce document peut être demandé auprès d’un consulat brésilien ou directement au Brésil. La résidence n’est pas obligatoire : un non‑résident peut acheter, louer et percevoir des revenus locatifs, même à distance, à condition de respecter les formalités fiscales.
Ouvrir un compte bancaire local est fortement recommandé pour gérer efficacement une propriété. Bien que plus simple avec un visa de résidence et une adresse locale, ce compte facilite la perception des loyers, le paiement des charges, des impôts et des factures. Il simplifie également les transferts via les canaux bancaires officiels, ce qui est crucial pour rester en conformité avec la réglementation de la Banque centrale du Brésil.
Les frais liés à l’acquisition d’un bien (hors prix d’achat) s’échelonnent en général entre 5 et 8 % de la valeur du bien :
– ITBI (taxe municipale de transfert) : autour de 3 % à Salvador ;
– frais de notaire et d’enregistrement : 1 à 1,5 % (voire 1,5 % pour la seule partie notariale dans l’État de Bahia) ;
– honoraires d’avocat : le plus souvent entre 1 et 3 % du prix.
Les commissions d’agence (4 à 6 % en moyenne) sont en principe à la charge du vendeur.
La loi brésilienne offre une grande liberté aux propriétaires pour fixer le loyer initial, sans plafonnement généralisé. La durée standard d’un bail est de 30 mois, avec des contrats plus courts possibles. Les augmentations en cours de bail sont généralement indexées sur un indice d’inflation (IPCA ou IGP‑M). La caution traditionnelle (caução) est plafonnée à l’équivalent de trois mois de loyer.
Les locations saisonnières de type Airbnb sont reconnues par la législation comme des « locations de saison » pour des séjours allant jusqu’à 90 jours par contrat. Elles sont légales, mais peuvent être soumises à des obligations de déclaration auprès de la municipalité et à l’ISS (taxe sur les services). Surtout, de nombreux règlements de copropriété limitent, encadrent ou interdisent purement et simplement ce type d’exploitation, ce qui impose de vérifier chaque règlement interne avant d’acheter.
Focus quartiers : où investir selon votre stratégie ?
Salvador est une grande ville contrastée, divisé historiquement entre la Cidade Alta (ville haute) et la Cidade Baixa (ville basse), cette dernière regroupant des secteurs nettement plus populaires et fragiles en matière de sécurité. Du point de vue de l’investisseur, trois grandes logiques d’implantation ressortent : front de mer et quartiers d’expatriés, pôles de classes moyennes supérieures et quartiers à fort rendement locatif.
Barra est sans doute le quartier le plus embématique de la ville pour les investisseurs étrangers. Situé à la pointe de la péninsule, il cumule plages réputées (Porto da Barra, Farol da Barra), superbe promenade en front de mer, grands centres commerciaux, hôpital, offre de restaurants et de services abondante, et un niveau de sécurité supérieur à la moyenne, avec une présence policière visible.
Barra est décrite comme le secteur le plus cher de Salvador, avec un prix moyen dépassant 11 000 R$/m² et une hausse de plus de 20 % en un an. Les parties directement face à la mer concentrent les loyers les plus élevés de la ville. C’est aussi l’un des secteurs les plus convoités pour la location de courte durée, avec un marché déjà bien fourni et parfois saturé pour certains types de biens.
Graça et Vitória, situés entre le centre historique et Barra, constituent un duo de quartiers résidentiels de standing, composés en majorité d’immeubles de grande hauteur. Ce ne sont pas des zones touristiques à proprement parler, mais des quartiers très recherchés par les classes aisées locales et les expatriés, avec toutes les commodités de la vie quotidienne (supermarchés, salles de sport, pharmacies, restaurants). Le niveau de sécurité est considéré comme très bon par les standards de Salvador.
Le quartier de l’avenue Sete de Setembro à Vitória concentre musées, centres culturels et restaurants haut de gamme. Les appartements y offrent une vue spectaculaire sur la baie de Todos os Santos, mais c’est aussi l’un des secteurs où les loyers mensuels sont les plus élevés de la ville.
Rio Vermelho, enfin, propose un profil un peu différent : quartier bohème, très vivant la nuit, il abrite de nombreux bars, restaurants et clubs, et attire une clientèle de jeunes actifs, d’artistes et d’étrangers. Les plages y sont moins attractives que celles de Barra, mais l’ambiance est très recherchée, notamment pour les locations de courte durée. Les prix y ont grimpé d’environ 19,5 % récemment, pour se rapprocher des 9 000 R$/m².
Pituba, Itaigara, Caminho das Árvores : le cœur des classes moyennes supérieures
Plus à l’est, on trouve une autre constellations de quartiers intéressants pour qui vise une clientèle de long terme : familles, salariés de bureaux, professions libérales.
Pituba est un quartier moderne et aisé, bien équipé en infrastructure, mais éloigné des principaux sites touristiques. On y vit souvent en voiture, dans un environnement plus résidentiel que balnéaire. C’est l’un des pôles où la demande de location longue durée est la plus forte, grâce à la proximité de zones d’affaires, de bonnes écoles, de parcs et de rues relativement tranquilles. Pour un investisseur, Pituba offre une base de locataires plus stable et des risques de vacance plus faibles, au prix d’un rendement brut un peu plus modéré que dans les quartiers très populaires des classes moyennes.
Itaigara répond à un profil similaire : bon niveau d’infrastructure, forte demande de locations, clientèle de familles, mais sans dimension balnéaire. Là encore, le pari est davantage sur la sécurité des flux locatifs et l’appréciation progressive des prix.
C’est la hausse récente des prix au m² dans le quartier premium de Caminho das Árvores.
Imbuí, Brotas, Boca do Rio : les champions du rendement
Pour les investisseurs à la recherche de rendement net maximal plutôt que de prestige, trois noms reviennent régulièrement : Imbuí, Brotas et Boca do Rio. Ce sont les quartiers qui, statistiquement, affichent les meilleurs rendements locatifs de la ville, souvent entre 7,5 % et 9 % bruts.
Imbuí combine loyers corrects et prix encore modérés. Un appartement d’une chambre se loue typiquement entre 2 400 et 2 900 R$ par mois, pour un prix au mètre carré inférieur à celui des quartiers premium de front de mer. La demande y est portée par les familles et les jeunes actifs à la recherche d’un bon compromis entre budget, sécurité relative et accessibilité.
Brotas, déjà mentionné pour sa hausse de prix fulgurante (+31,6 %), reste malgré tout dans une catégorie de prix moyenne pour la ville et offre un très bon rapport loyer/prix d’achat. Les studios d’entrée de gamme y démarrent autour de 1 500 à 1 800 R$ de loyer mensuel, ce qui, rapporté au ticket d’acquisition, donne des rendements au‑dessus de 8 % bruts dans de nombreux cas.
Boca do Rio, enfin, profite de sa proximité avec le littoral sans atteindre les niveaux tarifaires des quartiers balnéaires les plus célèbres. La demande locative y est soutenue et les prix d’achat encore raisonnables, ce qui tire le rendement brut vers le haut.
Ces trois quartiers sont principalement des marchés domestiques, peu connus des investisseurs étrangers. Ils nécessitent une compréhension approfondie du contexte local, incluant la sécurité rue par rue, la qualité des copropriétés et la gestion des charges. Un accompagnement par un expert local fiable est essentiel pour réussir.
Autres niches : étudiants, familles et touristes
Salvador accueille plusieurs universités importantes, notamment l’Université fédérale de Bahia (UFBA). Les quartiers de Fédération, Canela, Garcia et Ondina bénéficient ainsi d’une demande soutenue en logements pour étudiants. Ondina, en particulier, combine présence universitaire, front de mer et tourisme, ce qui se traduit par des tarifs de courte durée pouvant dépasser 600 R$ la nuit pour des appartements avec vue sur l’océan.
D’autres quartiers attirent plus spécifiquement les familles de classes moyennes aisées : Pituba, Itaigara, Imbuí et Patamares. Ce sont des zones où l’on trouve de bonnes écoles, des rues plus calmes et relativement sûres, et un parc de logements adapté aux besoins familiaux (appartements de 2 à 3 chambres, maisons en lotissement).
Côté pur tourisme balnéaire, Itapuã, situé plus en périphérie, joue le rôle de « station balnéaire chic » avec de longues plages, de nombreux restaurants et une ambiance plus paisible qu’en centre‑ville. C’est un bon terrain pour une stratégie orientée vacances et sports nautiques, mais loin des principaux points d’intérêt urbains, ce qui impose quasi systématiquement l’usage de la voiture.
Enfin, le centre historique (Pelourinho) et son voisin Santo Antônio Além do Carmo constituent davantage un marché de niche, attirant les amateurs de patrimoine, de musique et de culture afro‑brésilienne. Le cachet architectural est indéniable, mais la sécurité est plus délicate, surtout la nuit dans les rues secondaires, et l’offre de services de proximité reste limitée. Pour un investisseur, ces secteurs peuvent être intéressants pour des projets spécifiques (pousadas, maisons d’artistes, etc.), mais ils ne constituent pas la base la plus solide pour une stratégie patrimoniale standard.
Des loyers tirés par une demande variée, dans une ville au coût de la vie modéré
L’une des forces de Salvador réside dans la diversité de sa demande locative. La ville n’est pas uniquement tributaire du tourisme : elle est capitale régionale, pôle administratif et économique, port majeur et centre d’une agglomération proche de quatre millions d’habitants. Cela se traduit par une demande solide de logements, aussi bien de la part de familles locales que d’étudiants, de fonctionnaires, de salariés du secteur tertiaire ou de professionnels du tourisme.
La location d’un deux-pièces dans un quartier huppé de Salvador est environ 60 % moins chère qu’à São Paulo.
Les taux de vacance sur le marché de la location long terme restent contenus, entre 6 et 9 % pour les biens correctement positionnés en prix, soit à peine 0,7 à 1,1 mois de vacance par an en moyenne. La demande est cyclique, avec des pics de rotation des locataires en décembre, janvier et février, en lien avec le calendrier des fêtes et du Carnaval.
Les appartements meublés peuvent se louer jusqu’à 25 % plus cher que les logements vides.
Trois caractéristiques font particulièrement grimper les loyers :
– la proximité de la mer ou une vue dégagée sur l’océan, qui ajoute typiquement 15 à 30 % de prime de loyer ;
– la climatisation moderne (systèmes split), dont l’installation est peu coûteuse au regard de la valeur ajoutée perçue par les locataires ;
– le stationnement sécurisé dans un immeuble avec ascenseur, gage de confort et de sécurité dans une grande ville brésilienne.
À l’inverse, les équipements de cuisine très haut de gamme sont souvent surévalués par les propriétaires : la plupart des locataires ne sont pas prêts à payer un loyer significativement plus élevé pour ce seul critère.
Tourisme, culture et style de vie : un moteur pour la courte durée
Salvador occupe une place à part dans le paysage touristique brésilien. Ancienne capitale coloniale, carrefour historique de la diaspora africaine, cité de plage et de carnaval réputée, elle figure régulièrement dans les classements de destinations « à voir » publiés par des grands médias internationaux. Son centre historique, Pelourinho, est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, et sa baie de Todos os Santos offre un décor spectaculaire.
La ville possède la deuxième industrie touristique du pays après Rio de Janeiro. Son infrastructure d’accueil est complète, allant des auberges de jeunesse aux hôtels internationaux, avec un parc dense d’appartements en location saisonnière. La durée moyenne de séjour des visiteurs est d’environ dix jours, ce qui est favorable au marché des locations de vacances.
Pour un investisseur orienté courte durée, cela signifie à la fois une opportunité et un défi. L’opportunité, c’est la capacité à facturer des tarifs élevés pendant le Carnaval, les vacances d’été et les grands événements culturels, avec des hausses tarifaires de 30 à 80 %. Le défi, c’est la concurrence déjà bien installée dans les quartiers les plus connus (Barra, Ondina, Rio Vermelho) et la nécessité de se conformer aux réglementations locales et aux règles de copropriété.
Les zones en périphérie des quartiers premium, comme certaines parties de Vitória, des franges de Graça ou Jardim Armação, sont souvent citées comme ayant encore de la marge pour accueillir de nouvelles offres de courte durée, avec moins de saturation que les spots les plus évidents.
Infrastructures, projets et résilience économique
Au‑delà du tourisme, Salvador s’appuie sur une économie en diversification. La construction est l’un des secteurs majeurs de la ville, avec un boom de projets portés aussi bien par des promoteurs nationaux qu’internationaux, et une forte poussée de l’immobilier de standing : entre janvier et août 2024, le nombre de nouveaux lancements de biens de luxe a bondi de 38 %, tandis que le nombre de propriétés avec vue mer progressait de 10 %.
Le pont Salvador-Itaparica, dont la mise en service est prévue vers 2027, est un projet emblématique. Il vise à connecter davantage la capitale à l’île d’Itaparica et à la côte de Bahia, et est anticipé comme un moteur de valorisation immobilière pour de nombreuses zones actuellement excentrées.
L’extension du métro, notamment vers des quartiers comme Mussurunga, contribue également à intégrer davantage de secteurs périphériques au tissu urbain, ce qui se traduit par des perspectives de hausse de valeur foncière.
La ville possède une économie diversifiée, combinant de grandes industries (Braskem, Neoenergia Coelba, Suzano), un port majeur pour les conteneurs et l’export de fruits, et un secteur technologique en croissance, soutenu par un vivier universitaire important et des coûts d’exploitation compétitifs.
Tout cela explique la solidité de la demande de logements, dans un contexte où les taux d’intérêt nationaux élevés (Selic à 14,75 % mi‑2025) limitent l’accès au crédit immobilier pour de nombreux ménages. Résultat paradoxal : la hausse des taux freine certains acheteurs potentiels, qui restent locataires et alimentent le marché locatif, ce qui tire les rendements vers le haut, tout en ouvrant une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs disposant de liquidités ou d’un financement avantageux.
Risques et angles morts à ne pas sous‑estimer
Investir dans l’immobilier à Salvador, aussi prometteur que cela paraisse, n’est pas exempt de risques. Trois dimensions méritent une attention particulière : la sécurité, l’environnement réglementaire et les contraintes physiques liées au climat.
La sécurité, d’abord, reste un sujet sensible. Salvador figure régulièrement parmi les capitales brésiliennes les plus touchées par les violences armées, même si la situation varie fortement d’un quartier à l’autre. Les zones aisées du littoral atlantique (Barra, Graça, Vitória, Ondina, Patamares, Itapuã, etc.) présentent un niveau de sécurité bien meilleur que les secteurs plus pauvres de la Cidade Baixa et du nord‑ouest, où la prudence absolue s’impose.
Pour un investisseur étranger, il est crucial de ne pas se fier uniquement aux photos et aux annonces en ligne. Il est recommandé de se déplacer sur place ou de mandater un professionnel de confiance pour évaluer finement l’environnement de chaque bien, rue par rue. Notamment, les favelas en bordure de quartiers en développement peuvent présenter à la fois des risques accrus et un potentiel de valorisation à long terme, une situation qui doit être abordée avec une grande prudence.
Le cadre réglementaire, lui, est globalement favorable mais peut évoluer. Une grande réforme fiscale, déjà votée au niveau fédéral, prévoit d’alourdir la charge fiscale pour les propriétaires considérés comme « professionnels » (au‑delà de trois biens en location ou de 240 000 R$ de revenus locatifs annuels), en intégrant les loyers dans l’assiette de nouveaux impôts de consommation (CBS/IBS). À terme, cela pourrait porter la pression fiscale globale sur les loyers entre 35 et 45 % pour certains profils. Les locations courte durée, assimilées à des services, pourraient être particulièrement touchées. Suivre ce chantier est indispensable pour calibrer une stratégie à moyen terme.
À Salvador, la corrosion saline accélérée et la montée prévue du niveau de la mer (plus de 20 cm d’ici 2050) entraînent des coûts de maintenance élevés et des risques d’inondation, notamment dans des quartiers comme Barra. Il est crucial de vérifier les études d’impact, l’historique des inondations et la gestion de la copropriété avant tout investissement en front de mer.
Comment aborder concrètement un projet d’investissement à Salvador ?
Face à un marché aussi dynamique, la tentation est grande de se précipiter. Pourtant, la clé d’un investissement réussi réside ici dans la préparation et le choix d’un bon entourage professionnel.
Sur le plan de la stratégie, le premier choix à clarifier est celui du positionnement : viser la valorisation à long terme dans les quartiers les plus chics (Barra, Graça, Vitória, Caminho das Árvores) avec un rendement net plus modeste mais un fort potentiel de revente, ou privilégier des rendements locatifs élevés dans des quartiers à la Brotas, Imbuí ou Boca do Rio, où la clientèle est plus domestique, la rotation plus forte mais les marges plus confortables.
Pour les investisseurs cherchant un équilibre entre sécurité locative et potentiel de plus-value, les quartiers aisés de Salvador de Bahia, comme Pituba, Itaigara et certains secteurs de Rio Vermelho, sont des choix pertinents. Ils bénéficient d’une demande locative stable portée par des familles et des professionnels, d’infrastructures complètes et d’un niveau de sécurité généralement acceptable pour la plupart des expatriés.
Dans tous les cas, une due diligence méticuleuse s’impose : obtenir l’historique complet du bien (matrícula), vérifier l’absence d’hypothèques ou de litiges, évaluer la santé financière de la copropriété, contrôler l’IPTU dû, faire inspecter la structure, l’électricité et la plomberie, etc. L’absence d’assurance‑titre ou d’escrow à la manière américaine rend chaque vérification d’autant plus cruciale.
Sur le plan opérationnel, plusieurs leviers simples permettent d’améliorer le rendement :
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement locatif en milieu urbain, plusieurs stratégies sont recommandées. Il convient de cibler des immeubles dont les charges de copropriété sont maîtrisées, quitte à renoncer à certaines commodités jugées superflues. Privilégier des surfaces compactes (studios, 1‑chambre), qui se louent généralement plus cher au mètre carré et limitent le risque de vacance locative, est également avantageux. Meubler intelligemment le bien permet de capter un premium de loyer de 15 à 25 %. Investir dans des équipements modernes et valorisés, comme une climatisation de type split et un bon système de sécurité, répond aux attentes des locataires. Enfin, il est stratégique de rester en retrait des secteurs de courte durée saturés pour miser sur des zones de report encore sous‑offertes.
Enfin, malgré un environnement légal relativement accueillant, la complexité du système brésilien – à la fois sur le plan juridique et fiscal – rend indispensable le recours à un avocat local expérimenté et à un comptable familier des problématiques d’investisseurs étrangers. C’est le prix à payer pour transformer le potentiel évident de Salvador en investissement réellement maîtrisé.
—
Investir dans l’immobilier à Salvador, c’est en somme accepter un certain degré de complexité et de risque pour accéder à un mix rare : des rendements locatifs parmi les plus élevés des grandes villes brésiliennes, une valorisation soutenue des actifs, un coût de la vie modéré et un environnement urbain qui combine plages, patrimoine historique et vie culturelle bouillonnante. Pour l’investisseur qui prend le temps d’étudier le terrain, de choisir soigneusement ses quartiers et de s’entourer des bons partenaires, Salvador peut devenir bien plus qu’une « belle opportunité émergente » : un pilier solide d’un portefeuille immobilier international à long terme.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Salvador, Brésil, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au réal brésilien. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Rio, São Paulo, Fortaleza), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison de ville dans un quartier en développement de Salvador (Barra, Rio Vermelho, Pituba), combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure d’investissement (propriété directe ou société brésilienne) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
