Investissement Immobilier aux Philippines : Fiscalité et Restrictions

Publié le 7 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’investissement immobilier aux Philippines offre un potentiel attrayant pour les investisseurs étrangers, avec une économie en croissance rapide et une demande accrue de biens immobiliers. Ayant récemment connu un développement économique dynamique, le pays propose divers avantages fiscaux qui, s’ils sont bien compris, peuvent optimiser considérablement la rentabilité des investissements.

Cependant, il est crucial de noter que le secteur est également encadré par certaines restrictions légales touchant notamment la propriété foncière par des non-nationaux, ce qui nécessite une vigilance accrue lors de l’élaboration de stratégies d’investissement.

Ce panorama captivant allie opportunités et défis, et cet article vise à éclairer ces divers aspects pour une compréhension globale et stratégique du marché immobilier aux Philippines.

Analyse des opportunités d’achat de biens aux Philippines

Principales régions attractives pour l’achat immobilier

Région / Ville	Atouts principaux	Tendances et exemples récents
Manille (Metro Manila)	Centre économique et financier, quartiers modernes (BGC, Makati), forte demande locative, infrastructures premium	Projets mixtes (résidentiel/commercial), développement de condos haut de gamme
Cebu	Dynamisme économique, hub régional, croissance du tourisme, attractivité pour expatriés et entreprises IT	Croissance rapide des condos, nouveaux quartiers résidentiels
Davao	Stabilité, développement rapide, sécurité accrue, pôles d’affaires émergents	Projets résidentiels et commerciaux, hausse des rendements locatifs
Iloilo, Bacolod, Cagayan de Oro	Expansion régionale, attractivité des prix, nouveaux pôles urbains	Lotissements en périphérie, projets verts, investissements d’infrastructures
Provinces (Pangasinan, Kagayan, etc.)	Prix abordables, potentiel agricole et résidentiel, qualité de vie	Terrains à bas coût, opportunités pour retraites ou projets agricoles

Tendances actuelles du marché immobilier

• Croissance du secteur immobilier attendue à plus de 6 % en 2025, soutenue par les investissements publics et privés et l’urbanisation rapide.
• Forte demande de condominiums dans les grandes villes, bien que le stock soit parfois élevé à Manille suite au départ de certains opérateurs.
• Popularité croissante des lotissements et maisons en périphérie, portée par le télétravail et la recherche d’espaces verts.
• Montée de l’intérêt pour l’immobilier abordable et durable, notamment parmi les jeunes familles et la classe moyenne émergente.

Types de biens les plus recherchés

• Condominiums (studios, 1-2 chambres) pour la location et la revente rapide dans les centres urbains.
• Maisons en lotissements sécurisés en périphérie pour familles locales ou expatriés à la recherche d’espace et de tranquillité.
• Terrains agricoles ou résidentiels dans les provinces, prisés pour les projets de retraite ou le développement à long terme.
• Projets mixtes (résidentiel/commercial) offrant des services intégrés, particulièrement recherchés par les investisseurs étrangers.

Facteurs économiques influençant les prix

• Croissance économique rapide (PIB en hausse, investissements étrangers).
• Remises des travailleurs philippins à l’étranger (OFW), qui soutiennent la demande résidentielle.
• Développement massif des infrastructures (routes, aéroports, transports urbains).
• Taux d’intérêt sur les prêts immobiliers, actuellement en hausse mais dynamisés par une forte demande de crédit.
• Urbanisation croissante, notamment dans les villes secondaires et les régions en expansion.

Circonstances politiques et sociales impactant le marché

• Stabilité politique relative, mais dépendance à la conjoncture internationale (remises, investissements étrangers).
• Réglementation foncière : restrictions pour les étrangers (achat possible via condominium, mais pas de terrains en nom propre).
• Risques naturels (typhons, inondations) à prendre en compte selon les régions.
• Transition démographique : population jeune, urbanisation rapide, besoins croissants en logements.

Avantages spécifiques du marché philippin

• Croissance économique rapide et résilience face aux crises internationales.
• Urbanisation accélérée créant de nouveaux pôles d’investissement hors Metro Manila.
• Marché locatif dynamique : rendements attractifs dans les grandes villes (5–6 % en moyenne).
• Projets innovants intégrant durabilité, espaces verts, et services complets.
• Coût d’entrée plus bas comparé à d’autres marchés asiatiques.

Exemples de projets récents illustrant les opportunités

Projet / Développeur	Localisation	Description synthétique
Bonifacio Global City (BGC)	Manille	Expansion continue avec tours résidentielles haut de gamme et pôles commerciaux
Avida Towers Riala (Ayala Land)	Cebu IT Park	Condominiums modernes, forte demande locative
Citta Verde	Davao	Lotissements écologiques, intégration espaces verts
Lancaster New City	Cavite (Sud Manille)	Ville nouvelle mixte, logements abordables, écoles, centres commerciaux
Projets de subdivisions Iloilo/Bacolod	Provinces Visayas	Quartiers résidentiels adaptés à la classe moyenne et à la diaspora

Le marché immobilier philippin offre ainsi une combinaison unique de dynamisme économique, d’urbanisation rapide et d’opportunités régionales diversifiées, attirant à la fois investisseurs locaux et internationaux.

Avantages fiscaux pour l’investissement immobilier aux Philippines

Les Philippines offrent une série d’avantages fiscaux visant à attirer les investisseurs immobiliers, locaux comme étrangers. Ces mesures prennent la forme d’exonérations, de régimes spéciaux et de réductions fiscales, notamment dans le cadre de zones économiques spéciales et de lois récentes telles que le CREATE Act.

Principaux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers :

• Exonérations fiscales dans les zones économiques spéciales (PEZA, Clark, Subic, etc.) :
  • Exonération d’impôt sur les sociétés pendant 4 à 6 ans, prolongeable sous forme de taux préférentiel sur le revenu net.
  • Exonération des droits de douane et TVA sur les importations d’équipements et de matériaux de construction destinés à l’activité dans la zone.
  • Exonération ou réduction de l’impôt foncier selon la localisation et la nature du projet.
• Régimes spéciaux pour investisseurs étrangers :
  • Les sociétés à capitaux étrangers opérant dans des zones franches et exportant au moins 70 % de leur production peuvent bénéficier d’incitations même pour des activités non listées dans le plan d’investissement prioritaire.
  • Programme de résidence permanente pour investisseur (FIV) : permet d’obtenir la résidence, de créer une société en zone franche et d’accéder à des avantages fiscaux sans obligation d’achat immobilier.
• Réductions fiscales à l’achat et à la possession :
  • Possibilité de déduire 100 % des coûts d’infrastructure et de main-d’œuvre du revenu imposable pour les projets pionniers dans les régions moins développées.
  • Exonération ou allègement des droits de mutation pour certains investissements stratégiques.
  • Dividendes perçus par des sociétés résidentes exonérés d’impôt, taux réduits pour les investisseurs étrangers sous conditions.
• Implications du CREATE Act :
  • Réduction progressive du taux d’impôt sur les sociétés (de 30 % à 25 % pour les grandes entreprises, et à 20 % pour les PME).
  • Maintien et réorganisation des incitations fiscales pour les entreprises enregistrées auprès de la PEZA et d’autres agences d’incitation, avec une transition vers un système plus transparent et ciblé.

Segments immobiliers les plus affectés :

Segment	Impact des avantages fiscaux
Immobilier industriel	Très fort (zones franches, PEZA)
Immobilier commercial	Fort (surtout dans les écozones)
Résidentiel haut de gamme	Modéré (avantages indirects, FIV)
Résidences de tourisme	Fort (zones spéciales touristiques)

Exemples concrets :

• Un investisseur étranger ayant créé une entreprise dans la zone économique de Clark bénéficie d’une exonération d’impôt sur les sociétés pendant 6 ans, puis d’un taux préférentiel de 5 % sur le revenu net, ainsi que d’une exonération de TVA sur les matériaux importés pour la construction d’un parc logistique.
• Une société immobilière ayant développé un parc industriel en zone PEZA profite d’exonérations sur les droits de douane et la TVA à l’importation, tout en attirant des locataires étrangers qui bénéficient eux-mêmes d’allègements fiscaux.
• Un investisseur ayant opté pour le visa FIV accède à la résidence permanente et à la possibilité de fonder une société en zone franche, cumulant ainsi avantages fiscaux et facilités administratives.

Impact sur l’attractivité de l’investissement immobilier :

• Les incitations fiscales renforcent la rentabilité des projets, surtout dans les secteurs industriel, logistique et touristique.
• Elles facilitent l’accès au marché philippin pour les investisseurs étrangers, qui bénéficient de mesures de protection et d’avantages compétitifs par rapport à d’autres marchés asiatiques.
• L’attractivité est particulièrement forte dans les écozones et zones franches, qui concentrent la majorité des investissements directs étrangers dans l’immobilier professionnel et industriel.

Les avantages fiscaux philippins constituent un levier puissant pour l’investissement immobilier, notamment pour les projets à forte valeur ajoutée et orientés vers l’exportation, tout en ouvrant des opportunités spécifiques pour les investisseurs étrangers grâce à la combinaison de mesures PEZA, CREATE Act et programmes de résidence.

Réglementations et restrictions concernant l’achat de terres agricoles

Les étrangers ne peuvent pas acquérir directement de terres agricoles aux Philippines. La propriété foncière, en particulier les terres agricoles, est strictement réservée aux citoyens philippins et aux sociétés dont au moins 60 % du capital est détenu par des Philippins. L’encadrement principal provient de la Constitution philippine de 1987, du Code de la réforme agraire (RA 6657), du Foreign Investments Act (RA 7042 et RA 8179) et de l’Investor’s Lease Act (RA 7652).

Réglementation/Dispositif	Description principale	Limitation pour étrangers
Constitution de 1987	Propriété foncière réservée aux citoyens philippins/sociétés à majorité philippine (≥ 60 %)	Interdiction d’achat direct
Foreign Investments Act	Participation étrangère maximale de 40 % dans une société propriétaire de terres	Max. 40 % du capital
Investor’s Lease Act (RA 7652)	Bail de terrains jusqu’à 50 ans, renouvelable 25 ans	Location seulement
Code de la réforme agraire (RA 6657)	Limite la taille des terres agricoles détenues	Applique à tous

Résumé des limitations et modalités :

• Achat direct de terres agricoles : Interdit pour tout étranger ou société majoritairement étrangère.
• Possession via société locale : Possible uniquement si la société est détenue à au moins 60 % par des Philippins ; un étranger ne peut détenir que jusqu’à 40 % du capital social.
• Bail à long terme : Un étranger peut louer une terre agricole pour une durée maximale de 50 ans, renouvelable une fois pour 25 ans. Il peut alors exploiter la terre mais n’en devient jamais propriétaire.
• Achat de condominium : Possible dans la limite de 40 % des unités d’un immeuble par des étrangers, mais ne s’applique pas aux terres agricoles.
• Utilisation de prête-noms (dummy corporations) ou de montages pour contourner la loi : Forme d’infraction sévèrement sanctionnée.
• Restrictions géographiques : Pas de distinction selon la localisation : l’interdiction s’applique partout sur le territoire philippin.

Conditions légales et procédures :

• Résidence : Aucune exigence de résidence pour louer, mais des obligations de déclaration et d’enregistrement auprès des autorités compétentes.
• Autorisation : Pour toute acquisition via une société, l’enregistrement auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) est requis ; les baux doivent être enregistrés auprès du Land Registration Authority (LRA) et du Department of Environment and Natural Resources (DENR) si la terre relève de certaines catégories.

Principales agences gouvernementales impliquées :

• Securities and Exchange Commission (SEC) : Enregistrement des sociétés.
• Land Registration Authority (LRA) : Enregistrement des transactions foncières.
• Department of Environment and Natural Resources (DENR) : Supervision des terres publiques, environnementales et agricoles.

Sanctions et répercussions juridiques en cas de non-respect :

• Confiscation du bien : La terre achetée illégalement par un étranger ou une société non conforme est confisquée au profit de l’État.
• Sanctions pénales : Amendes et peines de prison pour les personnes impliquées, y compris en cas d’utilisation de prête-noms.
• Nullité des actes : Les actes de vente ou d’acquisition sont réputés nuls et non avenus, sans possibilité de recours.
• Interdiction d’exercer : Pour les sociétés, la révocation de la licence d’exploitation peut être prononcée.

Résumé des alternatives légales pour les étrangers :

• Achat de terrains agricoles : Interdit
• Acquisition via société philippine : Max. 40 % de participation étrangère
• Location longue durée (bail) : Jusqu’à 50 ans, renouvelable 25 ans
• Achat de condominium : Oui, mais non applicable aux terres agricoles

⚠️ Tout manquement à ces règles expose l’investisseur à la perte du terrain, à la nullité du contrat, à des poursuites pénales et à l’exclusion du marché philippin.

Conseils pour investir dans l’immobilier aux Philippines

Évaluation des locations potentielles et rentabilité par région

• Manille : Capitale économique et centre financier, avec un rendement locatif brut moyen autour de 5-5,3 % dans les quartiers phares (Taguig, Makati, Ortigas, Pasig, Eastwood). Les rendements sont stables quel que soit le type d’appartement. Attention cependant à la fiscalité et aux frais de transaction qui peuvent réduire la rentabilité nette.
• Cebu : Deuxième pôle urbain, très dynamique, bénéficiant de l’essor du tourisme et de la croissance démographique. Bon potentiel de valorisation sur les propriétés bien situées, notamment dans les quartiers d’affaires et les zones proches du littoral.
• Davao : Ville en plein développement, plus abordable que Manille et Cebu. Croissance rapide du marché locatif, notamment pour les petites surfaces et les projets neufs.

Région	Rendement locatif brut	Points forts	Points de vigilance
Manille	5 à 5,3 %	Forte demande, stabilité, centralité	Fiscalité, prix élevés
Cebu	5 à 6 % (estimé)	Croissance, tourisme, abordabilité	Moins de liquidité que Manille
Davao	5 à 6 % (estimé)	Expansion rapide, prix attractifs	Marché encore en structuration

Aspects légaux et administratifs à connaître pour un investisseur étranger

• Possession de terres : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terrains. Ils peuvent acquérir des appartements en copropriété (condominiums), à condition que l’ensemble des étrangers ne détienne pas plus de 40 % de l’immeuble.
• Acquisition via société : Il est possible de créer une société locale détenue à 40 % par des étrangers et à 60 % par des citoyens philippins pour acheter des terrains, mais cela implique des contraintes administratives et légales importantes.
• Vérification des titres : Toujours vérifier l’authenticité des titres de propriété, l’absence d’hypothèques ou de litiges, et s’assurer que le vendeur a la capacité légale de vendre.
• Fiscalité : Les investisseurs étrangers sont soumis à des taxes sur les revenus locatifs (autour de 25 %) et à une taxe sur les plus-values à la revente. Il est recommandé de bien anticiper ces coûts dans le calcul de la rentabilité.

Conseils pratiques pour sécuriser son investissement

• Travailler avec des agents immobiliers de confiance : Privilégier des agences reconnues, membres de la Chambre immobilière locale ou disposant de références solides. Exiger des contrats clairs et traduits.
• Vérifier les antécédents des propriétés : Exiger un historique complet du bien, contrôler la validité des documents légaux (certificat de titre, plans, permis de construire) et consulter les registres fonciers locaux.
• Se familiariser avec la réglementation locale : Prendre le temps d’étudier les règles spécifiques à la région ciblée (zonage, taxes locales, restrictions sur la location courte durée), ainsi que les évolutions du marché fiscal.

Opportunités offertes par les projets immobiliers locaux

• Expansion économique et croissance démographique : Les Philippines affichent une croissance économique soutenue et une forte urbanisation, stimulant la demande de logements, de bureaux et d’infrastructures modernes.
• Nouveaux projets : De nombreux projets résidentiels et complexes touristiques voient le jour, notamment dans les zones côtières et les grandes métropoles, offrant des perspectives intéressantes de valorisation et de revenus locatifs.
• Développement durable et innovations : Les promoteurs intègrent de plus en plus de critères environnementaux (bâtiments « verts », gestion intelligente), ce qui attire une clientèle locale et internationale exigeante.

Liste de points à vérifier avant d’investir

• Vérifier les restrictions d’achat pour les étrangers dans la zone ciblée.
• Calculer la rentabilité nette en incluant tous les frais et taxes.
• S’assurer de la solvabilité et de la réputation du promoteur.
• Consulter un avocat local spécialisé en droit immobilier.
• Prévoir un plan de gestion locative, notamment si vous n’êtes pas résident.
• Analyser les perspectives de développement urbain autour du bien.

L’immobilier philippin offre de réelles opportunités, mais exige une approche rigoureuse : analyse de la rentabilité régionale, respect du cadre légal, sélection d’intermédiaires fiables, et veille sur les tendances économiques et démographiques locales.