Investir dans l’Immobilier aux Philippines pour Expatriés

Publié le 8 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un monde de plus en plus globalisé, investir dans l’immobilier à l’étranger représente une opportunité attrayante pour les expatriés désireux de diversifier leur portefeuille et de profiter de marchés émergents.

Les Philippines, avec leur croissance économique vigoureuse, leur population en pleine expansion et leurs paysages paradisiaques, s’imposent comme une destination de choix pour ceux qui souhaitent allier investissement lucratif et cadre de vie exceptionnel.

Ce guide explore les stratégies d’investissement, les réglementations locales et les avantages fiscaux qui rendent ce pays d’Asie du Sud-Est particulièrement intéressant, offrant ainsi aux expatriés les clés pour réussir dans cette entreprise fascinante.

Comprendre les lois immobilières pour les expatriés aux Philippines

Lois immobilières spécifiques aux Philippines influençant les expatriés :

Les étrangers ne peuvent pas acquérir directement des terrains aux Philippines.

L’achat est autorisé pour :

• Unités de copropriété (condominiums), avec une limite de 40 % des unités totales dans un même immeuble.
• Bâtiments résidentiels ou commerciaux, à condition qu’ils soient construits sur un terrain loué à long terme.
• Baux fonciers longue durée, jusqu’à 50 ans renouvelables une fois (total possible : 75 ans).

La création d’une société locale, détenue à au moins 60 % par des citoyens philippins, permet l’acquisition de terrains, mais uniquement pour des fins commerciales ou industrielles.

Type de bien immobilier	Accès pour expatriés
Terrain nu	Non
Condominium	Oui (max. 40 %)
Maison sur terrain loué	Oui
Commercial sur terrain loué	Oui

Conditions requises pour l’achat :

• Vérification minutieuse du titre foncier (« Certificate of Title »), contrôle des hypothèques et litiges potentiels.
• Signature d’un contrat adapté au type d’acquisition :
  • Contrat de réservation
  • Contract to Sell (CTS) en cas d’achat sur plan
  • Deed of Absolute Sale lors du transfert final
  • Lease Agreement pour la location longue durée

Implications fiscales principales :

• Taxe documentaire (~1,5 %) lors du transfert immobilier
• Frais notariés variables selon la valeur du bien
• Impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente (~6 %)
• Paiement annuel de la taxe foncière locale (montant variable selon municipalité)
• Fiscalité locative autour de 25 % sur les revenus perçus

Droits et obligations des expatriés propriétaires/locataires :

Liste droits :

• Droit légal d’occuper ou louer le bien acquis conformément au contrat signé
• Possibilité de louer le bien acheté à un tiers selon réglementation locale

Liste obligations :

• Respecter le règlement intérieur et les règles locales (copropriété, zonage)
• Payer toutes taxes et impôts dus localement
• Maintenir le bien en bon état

Instances réglementaires référentes :

Liste principale :

• Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD)

Pour vérification titres & litiges :

• Land Registration Authority
• Chambre Immobilière Philippine / courtiers accrédités
• Services municipaux locaux concernant zonage & fiscalité

Conseils pratiques pour investir sereinement en tant qu’expatrié :

À faire absolument :

1. Travailler avec un agent immobilier agréé par la Chambre immobilière nationale ou disposant d’excellentes références locales.
2. Exiger tous documents légaux traduits en anglais si nécessaire ; demander l’historique complet du bien.
3. Vérifier systématiquement auprès du Land Registration Authority l’authenticité et la validité des titres proposés.
4. S’informer précisément sur les règles locales propres à chaque région (zonage, location courte durée).
5. Refuser toute proposition impliquant prête-nom local ou contournement frauduleux—risque élevé d’annulation du titre et sanctions pénales.

À éviter :

1. Acheter sans vérification préalable complète ni assistance juridique spécialisée locale.
2. S’engager dans une acquisition via prête-nom philippin—fort risque légal.

Processus typique achat/exploitation immobilière expat’ :

Étape clé	Action demandée
Choix type propriété	Vérifier accès légal étranger
Vérif titres	Contrôle Land Registration Authority
Signature contrats	Agent agréé + traduction si besoin
Paiement taxes/frais	Documentary Stamp Tax + notaire + impôts
get title	Obtenir « Condominium Certificate of Title »

En résumé : L’investissement immobilier aux Philippines nécessite prudence légale extrême, connaissance précise des restrictions étrangères liées au type de propriété visée ainsi que recours systématique aux instances officielles régulatrices avant toute transaction définitive.

Démarches administratives pour l’achat immobilier en tant qu’expatrié

Étapes clés de l’achat immobilier aux Philippines pour un expatrié :

• Recherche du bien : Identifier des propriétés adaptées, généralement via une agence immobilière agréée ou un agent spécialisé.
• Vérification de la propriété : Exiger l’original du titre de propriété, effectuer des vérifications cadastrales et s’assurer de l’absence de litiges.
• Négociation et accord sur le prix : Discussion du prix, versement d’un acompte (généralement 10-30 % pour un appartement, 20 % pour une maison).
• Engagement formel : Signature d’un contrat de vente préliminaire.
• Paiement du solde : Règlement du solde restant avant le transfert de propriété.
• Transfert du titre : Enregistrement du bien à votre nom auprès du Registry of Deeds.

Restrictions sur la propriété foncière pour les non-citoyens :

Type de bien	Droit de propriété pour expatriés
Terrain	Interdiction de possession directe
Condominium (appartement)	Possession autorisée (max. 40 % du projet)
Maison sur terrain	Possession de la maison possible, mais pas du terrain
Terrain via société	Maximum 40 % des parts dans une société
Bail emphytéotique	Bail de 50 ans renouvelable 25 ans

Documents requis pour l’achat :

• Passeport valide
• Visa adéquat (Quota/Preference Immigrant Visa, Special Resident Retiree Visa, visa de résident permanent ou visa de travail selon les cas)
• Preuve de revenus ou attestation bancaire de solvabilité
• Contrat de vente signé
• Certificat de titre du bien (Condominium Certificate of Title pour un condo)
• Déclaration fiscale (Tax Declaration)
• Preuve de paiement de l’acompte
• Numéro d’identification fiscal local (TIN)

Obtention du titre de propriété :

Le transfert du titre de propriété (Condominium Certificate of Title) se fait après paiement intégral du bien.

L’acheteur doit déposer les documents au Registry of Deeds pour procéder à l’enregistrement.

La délivrance du titre final peut prendre plusieurs semaines à plusieurs mois.

Pour les condos, le titre est individuel ; pour la copropriété, il s’agit d’un certificat spécifique.

Législation locale sur la copropriété et les condos :

La loi « Condominium Act of the Philippines (RA 4726) » autorise les étrangers à acquérir des unités, tant que l’ensemble des propriétaires étrangers ne dépasse pas 40 % de l’immeuble.

La propriété d’un appartement ne confère aucun droit sur le terrain, mais uniquement sur la quote-part des parties communes.

Implications fiscales et frais administratifs :

Nature du coût	Montant/Pourcentage estimé
Frais de notaire	1 à 2 % du prix d’achat
Droits d’enregistrement	0,25 à 0,75 % du prix d’achat
Taxe documentaire (Doc Stamp Tax)	1,5 % du prix d’achat
Taxe de transfert	0,5 à 0,75 % du prix d’achat
Taxe foncière annuelle	Variable selon la localité
Frais d’avocat (optionnel)	Selon honoraires, généralement forfait ou %

L’acheteur paie la plupart des frais de transfert et d’enregistrement.

Les revenus générés (location) sont soumis à l’impôt sur le revenu local.

Procédure pour engager un avocat spécialisé en immobilier :

• Rechercher un avocat inscrit auprès de l’Integrated Bar of the Philippines, avec expérience en droit immobilier.
• Demander des recommandations à des agences immobilières réputées ou à d’autres expatriés.
• Vérifier les antécédents et demander un devis détaillé des honoraires.
• Confirmer que l’avocat assistera à chaque étape : vérification des titres, rédaction des contrats, supervision du transfert et de l’enregistrement.
• Signer un mandat écrit précisant l’étendue de la mission.

À noter :
Il est recommandé de ne jamais signer ni verser de fonds sans avoir consulté un avocat local spécialisé et d’éviter les transactions en espèces non documentées.

Considérations financières et fiscalité pour les investisseurs internationaux

Taxes applicables aux investissements immobiliers aux Philippines :

Type de taxe/frais	Taux	Base de calcul	Payé par
Capital Gains Tax (CGT)	6 %	Prix de vente ou valeur zonale (la plus élevée)	Vendeur
Documentary Stamp Tax (DST)	1,5 %	Prix de vente ou valeur zonale (la plus élevée)	Acheteur
Transfer Tax	0,5 % à 0,8 %	Prix de vente ou valeur zonale (la plus élevée)	Acheteur
Registration Fee	0,8 %	Prix de vente ou valeur zonale (la plus élevée)	Acheteur
Real Property Tax (RPT)	1 % (province) / 2 % (MM)	Valeur imposable (FMV x niveau d’évaluation)	Propriétaire
Special Education Fund (SEF)	1 %	Valeur imposable	Propriétaire
Notarial/Lawyer’s Fee	2 % à 3 % (négociable)	Prix de vente	Acheteur
Title Transfer Processing Fee	~35 000 à 50 000 PHP	Frais fixes	Acheteur

FMV : Fair Market Value (valeur marchande déterminée par la collectivité locale)
MM : Metro Manila

Explications essentielles :

Capital Gains Tax (CGT) : 6 % du prix de vente ou de la valeur zonale (la plus élevée). Cette taxe s’applique lors de la vente d’un bien immobilier, habituellement à la charge du vendeur.

Real Property Tax (RPT) annuelle : Calculée sur la valeur imposable (généralement 20 % du FMV pour le résidentiel), au taux de 1 % en province ou 2 % à Metro Manila, plus 1 % pour le Special Education Fund. Cette taxe est due chaque année par le propriétaire.

Transfer Tax : 0,5 % à 0,8 % selon la collectivité locale, à régler lors du transfert de titre.

Documentary Stamp Tax (DST) : 1,5 % du prix de vente ou valeur zonale, réglée par l’acheteur.

Registration Fee : 0,8 % du prix ou de la valeur zonale, payée par l’acheteur.

Frais de notaire et d’avocat : Varient de 2 % à 3 % du prix de vente, souvent négociables.

Autres frais : Frais de traitement du transfert de titre (35 000 à 50 000 PHP).

Règles de double imposition et traités fiscaux :

Les Philippines ont signé des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays. Ces traités permettent d’éviter que les investisseurs ne paient des impôts sur le même revenu dans deux juridictions.

La plupart des conventions accordent un crédit d’impôt ou une exemption pour les impôts payés localement sur les gains immobiliers ou les revenus locatifs.

Il est essentiel de vérifier la convention fiscale spécifique entre les Philippines et le pays de résidence de l’investisseur pour déterminer les droits à exonération ou à crédit d’impôt.

Rapatriement des profits et restrictions :

Les profits issus de la vente ou des loyers peuvent être rapatriés légalement, sous réserve que les impôts locaux aient été acquittés.

Les banques philippines exigent la présentation de documents prouvant le paiement des taxes avant d’autoriser le transfert de fonds à l’étranger.

Des restrictions de change peuvent exister, notamment des obligations de déclaration au-delà de certains montants.

Coûts supplémentaires impactant le rendement :

Frais de notaire et d’avocat pour la rédaction et la certification des actes.

Frais d’intermédiation (commission de 5 % pour les agents immobiliers, généralement payée par le vendeur).

Dépenses administratives pour l’enregistrement du titre et la certification de documents.

Conseils pour optimiser la stratégie fiscale :

• Toujours consulter un fiscaliste local et un avocat spécialisé pour déterminer la structure optimale (personne physique, société, trust).
• Examiner la convention de non-double imposition entre les Philippines et le pays de résidence afin de maximiser les crédits d’impôt.
• S’assurer que toutes les taxes locales sont acquittées pour éviter des pénalités et faciliter le rapatriement.
• Documenter soigneusement chaque transaction (factures, preuves de paiement des taxes) pour satisfaire aux exigences des autorités fiscales locales et étrangères.
• Anticiper les coûts annexes (frais de notaire, d’avocat, d’agent) dans le calcul du rendement net de l’investissement.

À retenir :

La fiscalité immobilière aux Philippines implique plusieurs taxes à l’achat, à la détention et à la revente. Les conventions fiscales internationales peuvent limiter la charge fiscale totale. Une planification rigoureuse, avec l’appui de conseillers spécialisés, est essentielle pour optimiser le rendement et assurer la conformité légale.

Stratégies d’investissement adaptées aux expatriés

Options d’investissement immobilier pour expatriés aux Philippines

• Appartements (condominiums) : Les étrangers peuvent légalement acheter des unités de condominium, à condition que la propriété totale étrangère dans un projet donné ne dépasse pas 40 % du bâtiment.
• Maisons individuelles : Les étrangers ne peuvent pas acheter de terrains, mais ils peuvent posséder une maison construite sur un terrain loué à long terme. L’achat direct de maisons individuelles reste limité sauf si le terrain est détenu par un conjoint philippin.
• Terrains à bâtir : Les étrangers ne sont pas autorisés à acheter directement des terrains. Possession possible uniquement par l’intermédiaire d’un mariage avec un citoyen philippin ou via des structures sociétaires locales très réglementées.
• REITs (Real Estate Investment Trusts) : Permettent d’investir dans des portefeuilles immobiliers professionnels (bureaux, centres commerciaux, hôtels) sans gestion directe.
• Crowdfunding immobilier : Participation à des projets via des plateformes spécialisées, permettant une diversification et un ticket d’entrée réduit.

Type de bien	Accessibilité pour expatriés	Avantages principaux	Inconvénients/limites
Appartements/Condos	Oui	Facilité d’achat, bonne liquidité, zones urbaines attractives	Limite de 40% pour les étrangers, frais de copropriété
Maisons individuelles	Non (sauf cas spécifiques)	Possibilité de construction sur terrain loué	Pas de propriété foncière, dépendance à un bail
Terrains à bâtir	Non	Potentiel de plus-value élevé	Interdiction d’achat direct
REITs	Oui	Pas de gestion, revenus réguliers, diversification	Moins de contrôle, dépend du marché boursier
Crowdfunding	Oui	Ticket d’entrée faible, diversification	Risque du promoteur, liquidité variable

Aspects juridiques et fiscaux

• Propriété foncière : Les étrangers ne peuvent posséder que des condominiums. La propriété de terrain n’est autorisée que par mariage avec un(e) Philippin(e), et encore, la terre doit rester au nom du conjoint citoyen philippin.
• Location à long terme : Possibilité de louer un terrain pour une durée allant jusqu’à 50 ans, renouvelable une fois pour 25 ans supplémentaires.
• Fiscalité :
  • Impôt sur le revenu locatif : Généralement de 25 % pour les non-résidents.
  • Plus-value immobilière : Taxe sur la vente de biens immobiliers, généralement 6 % du prix de vente.
  • Frais d’acquisition : Frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.
• Diligence juridique : Vérification du titre de propriété, du respect des quotas de propriété étrangère, et consultation d’avocats locaux recommandée.

Avantages et inconvénients : investissement court terme vs long terme

Critère	Court terme	Long terme
Rendement potentiel	Plus élevé (si marché favorable)	Plus stable, croissance progressive
Risque	Plus élevé (volatilité, revente)	Moins élevé sur la durée
Liquidité	Plus grande difficulté de revente rapide	Plus grande stabilité
Gestion	Plus active (location saisonnière, revente)	Gestion simplifiée (locataire longue durée, REIT)

Stratégies pour optimiser le retour sur investissement :

• Privilégier les condos dans des quartiers à forte demande locative.
• Diversifier via REITs ou crowdfunding.
• S’appuyer sur des gestionnaires immobiliers locaux pour maximiser le taux d’occupation.
• Anticiper les cycles du marché et viser des zones en développement.

Tendances actuelles du marché philippin et contexte économique

• Marché dynamique : Croissance soutenue de la demande, notamment dans les grandes villes (Manila, Cebu, Davao), alimentée par l’urbanisation et la diaspora philippine.
• Prix en hausse : Les prix des condos et des biens en zones urbaines sont en forte croissance.
• Stabilité politique et croissance économique : Le pays bénéficie d’une croissance économique supérieure à la moyenne régionale, d’une population jeune et anglophone, et d’un intérêt accru des investisseurs asiatiques.
• Risque de volatilité : Dépendance au tourisme, sensibilité aux chocs économiques mondiaux, risques réglementaires.

Gestion à distance et conseils pratiques

• Gestion locative : Faire appel à une agence de gestion immobilière locale pour s’occuper de la location, de la maintenance et du suivi des paiements.
• Comptabilité et fiscalité : Engager un comptable local connaissant la fiscalité applicable aux non-résidents.
• Due diligence : Toujours vérifier le sérieux du promoteur, la conformité du bien, et s’assurer de l’authenticité des documents de propriété.
• Communication : Privilégier les partenaires locaux parlant anglais et ayant de l’expérience avec la clientèle expatriée.
• Respect des réglementations : Se tenir informé des évolutions législatives et respecter les quotas de propriété étrangère.

À retenir : S’appuyer sur des experts locaux (avocats, notaires, gestionnaires) est indispensable pour sécuriser votre investissement et rester en conformité avec la réglementation philippine.